プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-04-08 22:30:01
プラウドシティ仙川 その3
| No.1 |
by 匿名さん 2015-04-10 11:18:35
投稿する
削除依頼
スタジオ並の防音設備になっていないと、ピアノの音は外に漏れます。
私の妹が音大でピアノを専攻していたので分かりますが、ヘッドホンは必須でしょうね。 昔、ピアノ殺人事件がありましたけど、ヘッドホンをして引けば大丈夫ですが、打鍵時の衝撃が騒音につながる場合があります。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
ピアノにヘッドホンなんて付けられるんですか
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| No.3 |
というかこの物件に関する話じゃなくなってますね。
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| No.4 |
その通りですね。ただし、言論の自由はありますけど。
残戸数はどれくらいあるんでしょうか？ |
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| No.5 |
ピアノ騒音のスレッドがあるのでそちらのほうが議論しやすいかもしれませんね。
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| No.6 |
完売した？
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| No.7 |
どうでもいいかもだけど、価格表みていて、フロントコートも、6000万台、7000万台も結構あったような？
なぜにこのスレの価格表は5000万台ばかり書いてあるんだろうか？ |
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| No.8 |
フロントコートはほとんど5000万台だったと思いますよ。
高い部屋は角部屋とか最上階で早い段階で売れてしまってて、手に入れた価格表に掲載されていなかったのでは？ 私がもらった価格表も、眺望の良さそうな部屋は黒塗りでした。 |
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| No.9 |
先着順で販売戸数が12戸との表示があり、最低限度残っているようですね。
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| No.10 |
価格表を読み返したら、フロントコート70戸中、15戸、6000万台でした。
もっと多い気がしてたんですが、勘違いだったかも^^；確かに全部角4階以上の部屋が6000万円台ですね。 |
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| No.11 |
7000万代も結構あったと思ったのですが、知らない間に価格が下がってたとか？
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| No.12 |
7000万代があるのは、カームコートだったと思います！
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| No.13 |
カームコートはほとんど6000万台ではないですか？
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| No.14 |
まだこの物件完売してないんですね。検討してましたが見送って良かったです。心象的にも？
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| No.15 |
じゃあ頑張って即日完売の物件探してください
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| No.16 |
>>14
同意です。 私も本気で検討するつもりで鼻息荒くモデルルームを訪問しましたが、一度行ってみてすっかり熱が冷めた口です。 ある程度ここに狙いを定めていたので、また一からマンション探しをするのかとガックリした記憶があります。 でも今の販売状況をみて、正直なところ自分の見る目に自身がつきました。 恋人やパートナーを選ぶ時は、たとえ人気がない人でも自分が好きならばそれでよいと思いますが、資産となりうる不動産はそうはいきませんよね。 人気がない＝資産価値が低いということになりますから。 |
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| No.17 |
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| No.18 |
検討しないのであれば書き込み必要ないのでは。ここは検討板ですよ
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| No.19 |
どんな人気のマンションでも土地の価値が下がれば資産価値も下がります。
都心にたくさんありますね。 |
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| No.20 |
不動産は、その人の買うタイミングが一致し、予算に見合うかどうかがポイントではないでしょうか。人気があるなしではないと思います。都心の希少物件を除き、郊外物件は様子見の方が多く、値下がりを期待されているのでしょうが、東京オリンピックまでは相場は強気かも知れませんね。
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| No.21 |
正直、都心近くのマンションは手が出ませんが、かといって郊外でも都心から電車で20分以内とうたってるところはそこそこのお値段。そりゃ、悩みますよね。
ここ高いなと思ってましたが、他を見ると、普通なんだなと感じます。。。 |
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| No.22 |
価格は年々上がっていていつ買うべきか悩みますよね。
駅徒歩圏内、都心まで30分以内、ある程度の規模で管理もしっかりしている会社の物件となると、それなりの価格になってしまいますね。何かしらあきらめれば手が届く物件もあるんでしょうけど。 それでもローンを組める年齢、いつまでも賃貸に住むもったいなさを考えるとオリンピック後まで待てませんしね。 |
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| No.23 |
苦戦の原因は、強気すぎる価格設定のせい。中古で適正価格まで下がれば、仙川では希少な大規模物件で出来上がりを見ても人気の物件になるでしょう。
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| No.24 |
仙川は中古物件がなかなかでませんよね。
賃貸でも3LDKは20万強で貸せるからかもしれませんね。 |
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| No.25 |
この物件も既に22万＋管理費1.5万で貸しに出てますね。
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| No.26 |
そうなんですか⁈
でも、その家賃出すならあと少し都心寄りを探すかも。 |
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| No.27 |
>>22
郊外の新築分譲マンションの価格は当面今がピークでしょう。これ以上上げても売れないでしょうから。 まっとうなデベがまっとうな価格で土地を仕入れ、工夫して建築コストを下げ、売れる価格で販売するでしょう。 |
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| No.28 |
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| No.29 |
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| No.30 |
>>20
購入のタイミングについては、不動産価格は上下するので欲しい時に買える価格ならそれが買い時、という考えには賛同します。 ただし、市場の評価が高い物件かどうかがどうでもよいかというと、それは全く違うと思います。 不動産価格には複合的な要素があり、そのうち購入時期によろものが大きな割合を占めます。 しなしながら、子供の進学や仕事、親の介護のタイミングなど、ベストな購入時期は家庭によってマチマチであり、また、将来価格の予測は極めて困難です。 よって欲しい時に買える価格なら、それがその家庭にとってのベストな買い時、と言っていいと思うのです。 でも、だからこそ、せめてその時期に購入可能な物件のうち、価値のあるものを選ぶべきだと私は思いますね。 唯一そこは自分でコントロールできるのですから。 ここは子供を桐朋に通わせたい、実家が近い、など、どうしても仙川でなくてはならない人以外はなかなか選ばないのではないかと想像します。 そういう方にとっては十分価値のあるマンションだと思います。 |
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| No.31 |
>>30
No.20です。異論はありません。そういう意味で、仙川の物件に価値を見いだせる人が買えばいいと思いますよ。外見は長谷工だの、ペラボーだの色々叩かれていますけど、自分で直に内覧した感想は、比較的まとまっていると感じました。ただ、残っている物件が予算的に厳しいだけです。やっぱり、初期段階でのフロントコートが希望に近かったのかなぁと思いました。決断する時はしないと、という感じです。 |
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| No.32 |
この物件は仙川には珍しく、大規模、広め部屋でグロスが嵩みネガティブな意見もありましたが、今となってはバランスが良く悪くない仕様だと思えます。
今は資材も職人も不足していて年々コストが嵩んでいるようです。その影響で直床も増えていると聞きました。 おそらく今後は狭くするか見えない部分の仕様を落として、総額は変わらないように見せていくんでしょうね。 |
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| No.33 |
>>28、29
原価の半分以上は土地の仕入れ価格ですよ。郊外の宅地はオリンピックの特需やインバウンド関連需要、海外からの投資需要などもあるわけではないのでデベの出方次第で下げられると思います。消費税も掛からないですしね。 建築コストも発注方法を変えるだけでも下げられます。ゼネコンも建材屋も今かなり儲けているようですからね。 物価が上がらない中、マンション価格だけ上がり続けたのは政策減税と低金利をエサにしたからでそれももう限界でしょ。 仮にこの物件が坪単価変えずに狭くなったとして買いたいと思いますか？ |
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| No.34 |
ここは、価格が上がる前に手に入れた土地だと説明されました。今の地価で同じ仕様にしたらあと少し価格が上がると。
セールストークなんでしょうかね。 |
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| No.35 |
>33
個別物件はともかく、平均はまだまだ上がるよ。 都心部は外国人需要に支えられて右肩上がりだから、 平米100万円ぐらいの実需は、山の手線の内側から追い出されてる。 そうなると、ドンドン外へ実需がやってきて少々高くても売れちゃうわけで。 金利上昇か円高にでもならない限りこの流れは止まらんよ。 |
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| No.36 |
５千万円台前半のフロントコートでキャンセル物件が１部屋でましたが、あっという間に売れました。
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| No.37 |
キャンセル物件ってよく目にしますが、簡単にキャンセルなんて出来ないと思いますけど…
手付金放棄や違約金など損失覚悟でのキャンセルなのか？それともローンが通らなかっただけなのか？キャンセル理由を聞いてみたいですね。 「あっという間に売れる」ような人気物件なら、購入後に多少上乗せして売りに出した方が良いような気がしますが…。 |
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| No.38 |
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| No.39 |
契約から入居の間に転勤が決まった場合はキャンセル可能ですよ。この物件は。
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| No.40 |
ほんとに物質が年率2%上昇で推移すると思ってるの？
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| No.41 |
>>39
あぁ確かに…人事異動かも知れませんね。しかし、その可能性がある人はマンションや家は買いづらいですね。 |
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| No.42 |
>>41
自分は住まずに賃貸に出したりすると控除が受けられないとかの事情もあるので、キャンセルにして、手放す方もいるんでしょうね。 |
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| No.43 |
ローン審査に通らない方も結構いるみたいですよ。低金利のせいか頭金なしとか無茶なローンを組む人もいたり、審査も厳しくなっているようです。
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| No.44 |
33ですが、デベが言うように今後も郊外のマンション価格または単価が上がり続けると思っている方は、この物件買われたらどうですか？仙川周辺では他に良い物件ないですし物件自体は悪くないと思いますよ。
都心はマンション以外の需要も高く今後も上がるので、35が仰る通り郊外に波及する要素はありますが、平米100万円ぐらいの実需は湾岸部を中心に、西は二子玉とか吉祥寺・三鷹、小杉あたりが吸収するのでは？他は駅前などの好立地でないと波及しないでしょう。 数年後にこの物件を7000～8000万で買う人いると思います？ちなみに数年前だったら平均5000万ぐらいだったと思いますよ。 |
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| No.45 |
>>44
ここは投資目的よりは住む目的向きでしょうし、数年で30パーセント近い値上がりなんて誰も期待してないんじゃないかな。 今後の新規物件は坪単価は上がっていくんではと個人的には思っています。消費税増税は鉄板でしょうし。 ただ、どこか一つを買うなら、検討の一つにここを入れても良いとは思いますが、もっと他にいいところもあるとは思います。 |
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| No.46 |
>>40
仮になったらという話しですよ、日銀としてはターゲットとして宣言してますし。 インフレになるかどうかは正確に予測できる人はいません。出来るなら、国債や債券で大儲けして、どんなマンションでも買えますよ(笑) ちなみに個人的な考えでは、今後は貨幣価値が希薄化、インフレ方向に振れるかなと思っています。 |
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| No.47 |
私も45さんと同様に、自分で暮らす目的で、という方が多いんじゃないかなぁなんて思います。
特に子育てをするような世代だと本当はいいのかも。 ただそういう世代にしてはお値段は高めなのかしら・・・なんていう部分もありますけれどネ キャンセル物件はまあ発生すると思います 予備審査と本審査だと基準が異なってくることがままあるらしいので・・ |
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| No.48 |
>44
ちなみに、あなたの上げた武蔵小杉・二子玉・吉祥寺あたりは平米100万じゃ厳しい。 今なら、三鷹とか豊洲でなんとかってところですね。 もうチョット上がっちゃうと、三鷹・豊洲すら難しくなって・・・ どこに行くんでしょうかね？ 湾岸は東雲や有明があるけど、西部方面は練馬かこの辺りしかないような気がします。 |
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| No.49 |
>>47
子育て世代だってお金持ちもいるし、貧乏人もいるので、価格云々は置いといたとして、このマンションは子育て世代に選ばれにくい要素があります。 公立小学校への距離、通学路の安全席、学校の評判、これが三重苦です。 また、甲州街道沿いの立地も子育て世代にはネックでしょうね。 そもそも環境を重視して郊外を検討してるのに、郊外なのに環境悪いんじゃ意味ないですよね。 |
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| No.50 |
そうですね、私もそのあたりで迷いました。でも近い方の小学校に越境通学できるみたいだし（そちらの小学校はまぁまぁ？）、中学は受験と考えると良いかなと思っています。
また、大きな道路の近くで心配ではありますが、人通りの少ない道で何か事件に巻き込まれる危険があるよりはマシかなと。道路は自分で気をつけたら良いですが、事件だとそうはいかないですしね。 |
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| No.51 |
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| No.52 |
そう思うとここはお手頃に思えますね…。
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| No.53 |
>>52
売り手市場に転がされないように、気をつけてくださいね！笑 |
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| No.54 |
>>48
そうなんですか、消費税の影響除けば物価は上がってないのに異常ですね。高所得の方ならどうでもいいけど、ローン減税と低金利に惹かれて共働き夫婦両方で無理にローン組んで買われてる方が多そうで心配です。 |
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| No.55 |
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| No.56 |
売れ残り物件に価値はあるのか？
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-461.html |
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| No.57 |
>>48
都民の世帯収入は10年前と比べて変わらないのにこの辺りのマンションが平米100万になる？10年前の1.5倍ですよ。仙川は急行も停まらず、ターミナル駅でもなく、商業施設の集積地でもなく、商店街とスーパーと島忠を中心とした庶民的な街なのに？ 去年の駅近のブリリアで平米80万位でしたよ。 まあこの物件が引き上げてしまったけど、まだ売れ残ってるんでしよ？ |
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| No.58 |
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| No.59 |
>>58
平米単価110×100平米では？ |
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| No.60 |
>>56
ないです。 |
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| No.61 |
去年のブリリア、そんなに安いのですか。
本当の話でしょうか。 55㎡賃貸15～6万で出てますが。 |
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| No.62 |
賃りる人いるの？
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| No.63 |
>>61
安いって平米80万ってこことあまり変わらないと思いますけど… |
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| No.64 |
ブリリア仙川は、平均坪単価270くらいだったと思います。
駅近だけど、共用施設なし、水回りなどのの仕様は抑え気味だったようですしそんなものでは？ |
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| No.65 |
ここのフロントコートあたりが、ブリリア仙川くらいの価格だったかもしれませんね。
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| No.66 |
仙川と同じように、急行も停まらず、ターミナル駅でもなく、商業施設の集積地でもなく、商店街とスーパーしかない桜新町だって、最近は坪360万で分譲されてます。仙川だって同じでしょう。
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| No.67 |
デベの営業が言うように、まだまだ値段が上がったら買える人がいなくなるわけだから、適当なところで頭打ちだよ。
仕様を下げて価格調整なんてことはだいぶ前から言われていて、ここも長谷工で建てた時点でコスト削減マンション。内装に使っているものは標準的なグレードのものばかり。ラクモアには野村のアイデアが入ってるけど、ベースはごくごくスタンダードなメーカー品。 でも、野村だ、プラウドだ、高級だ、と舞い上がって買ってくれる。 野村の利益が最高を記録するのも頷けるね。 |
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| No.68 |
>>67
買う気は無さそうなので、実際見られたか分かりませんけど ベースはメーカー品て、そもそも他のプラウド以外のマンションも同じですよ。一部の高級物件を除けば。 ここは建具の一つ一つはそれなりですよ。 それに長谷工が施工でも、ブランド感なんかはもちろんないですけど、マンション施工に関しては随一だと思いますよ。安い物件、それなりの物件でも対応が可能なだけで、中途半端ゼネコンなほうが所々抜けてて怖いのは色々証明されてますけどね。 プラウドってだけで注目されますけど、全体で見たら相応な物件だと思いますバランスが取れてて。ブランド志向の強い見栄っ張りな人にはなんなんでしょうが。 プラウドなんで、間取りに梁など目立ちますがそれは高級なプラウドも同様で共有空間等それ以外で差別化図るのがプラウドだと思いますので… |
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| No.69 |
>>66
環八内側の世田谷区と調布市ではベースが違い過ぎます。仙川と比べるなら高津あたり、桜新町なら桜上水あたりでしょ。 |
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| No.70 |
プラウド二子新地という駅5分の野村&長谷工物件が去年の8月で坪235万だったようです。
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| No.71 |
>68さん
ここがブランド好きな見栄っ張りな人向けのマンションなんだと思いますよ。 バランスっていうけど、立地微妙、配棟ダメ、間取りダメ、設備普通、構造並みで価格だけプラウド。 何が何でも仙川榮太郎跡地という人以外は、バランス考えたら選択外だもの。 |
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| No.72 |
今分譲中の調布駅前のマンションで坪400万あったみたいだよ。
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| No.73 |
>>68
プラウドだから梁が目立つ訳ではありませんよ。 長谷工設計だからです。 高級プラウドでも、田の字住戸というのはありがちだけど、さすがに梁はまともに処理されているものが多いです。 そして、ここはバランスがいいのではなく、その真逆で、バランスが悪いと思いますね。 メリットは大規模プラウドだということだけ、それ以外はこれといって大きなメリットはなく、致命的なデメリットも多数。 とってもバランスが悪いと思うのですが。 バランスがよいというのは、特筆すべきメリットはないけど、かといって大きなデメリットもない、といった物件に使うべき言葉だと思います。 |
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| No.74 |
盤状は田の字が一番梁が出ないのでは？
変形プランほど、変なところに梁が出るので気になります。長谷工が梁が多いというのは違う気が、、 柱のアウトポールがバルコニー側だけってのが残念ですね。 |
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| No.75 |
>>74
田の字だから梁が少ないというのは大間違い。 柱も横梁も、なるべく数少なく打つのが一番コストがかからない。 よって一本あたりの大きさが大きくなる。結果やたらと大きくて低い下がり天井ができる。 耐震強度を満たしつつ、居室への梁の影響を減らすには、細やかに柱や横梁を配置する必要がある。 コストがかかるんですよ。 長谷工マンションにはそういうきめ細やかな配慮が一切ない。 中には影響の少ない間取りもあるだろうから、どうせならそういう間取りを選ぶべきです。 角部屋なんかは特に、部屋の半分くらいが下がり天井になってしまっている洋室があるはずです。 下がり天井の場所、大きさ、梁下の高さ、きちんと確認することをオススメします。 |
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| No.76 |
>>71
そうですよね、一番重要な価格とバランスが取れてない。ただ仙川周辺には今のところ他に物件がないんですよね。それで強気なのでしょう。この価格でなぜ？とは思いますが、ここまで売れているのも事実。デベと銀行と悪政策に踊らされてないか心配です。 |
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| No.77 |
価格を気にすると買えませんからね。
買いたい時が買い時かなと思います。 年をとるとローンも組みにくくなりますし。 |
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| No.78 |
こちらの掲示板は批判や議論で度々嫌な雰囲気になりますが、住民スレはいたって平和です。竣工前に完売の人気物件でも、住民スレでは不満ばかりのとこもあります。検討中の方は住民スレも覗いてみてください！
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| No.79 |
いやープラウドってなんだかんだ注目されるんですね。
色々掲示板見てると、プラウドには特にアンチというか言いがかりみたいに荒れるコメントが頻発しますもんね。 買う気無さそうな方が… |
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| No.80 |
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| No.81 |
>>78
そんなことここで書いたら、荒らしが契約者スレに入り込むだけですよ。余計なことを。。 |
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| No.82 |
>>81
考えが至らず、申し訳ないです。。。 |
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| No.83 |
買えなかった方の妬みなのか、ローン通らなかった方なのか知りませんけど
グチグチうるさい方が何名もいるみたいですね～ お気の毒～♪ |
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| No.84 |
>>83
今、不動産市場が荒れているので皆さん冷静にジャッジしようとしてるのでしょう。今までは、豊洲や武蔵小杉など局所的に跳ね上がることはあったけど、首都圏全体でここまで一気に価格上がっているのは異常ですからね。欲しい時が買い時なんて言ってられない時代ですからね。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
>>85
83は契約者ではなく、嵐だと思いますよ。 |
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| No.87 |
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| No.88 |
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| No.89 |
>>88
いやいや、総合的にみて高いでしょ 同じ仙川で世田谷区と言われても、あれだけまわりが何もなくて しかもなぜか、雰囲気が汚い街に見えてしまう。友達は呼べません…呼びたくないです。あそこなら。。 裏側すぐに、甲州街道であの値段では高すぎるし プラウドの方は、同じ甲州街道といっても線路沿いに歩いてキューピー横通ればいいし。 同じ仙川なのに、印象が全然違う上に値段が高いのは。。 |
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| No.90 |
>>79
それは野村不動産の方が徹底して批判コメントを潰すので結果として書き込み件数も増えるし荒れるのですよ。他社の掲示板書き込み数と圧倒的に違うことからもわかると思います。 |
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| No.91 |
>>80
ブリリア給田やグランドメゾン入間町だったらこの物件のほうが良いです。小規模な物件でいいのですが仙川町や若葉町の駅よりでは計画ないですかね？ 因みに仙川で生活を楽しむなら直ぐに敷地から出られる小規模物件のほうが良いと思います。 |
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| No.92 |
>>90
なるほど、高いというと、直ぐ否定されますもんね |
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| No.93 |
そもそもこんな匿名の掲示版にそんなに影響力ありますかね
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| No.95 |
ウォーミングパーティでお会いした方々、みなさん品のよさそうな方たちばかりでしたが
ここの人らが低かったら、どこの住民が品位が高いんでしょうか？ |
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| No.96 |
同じマンションの住人を“ここの人ら”って呼びますか？
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| No.97 |
掲示板ができるらしいので、そちらに移動しましょうね。
荒らしは無視が一番です。 |
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| No.98 |
次の販売期は５期になっていくんですね。
けっこう細かく販売していくんだなぁという印象。 １期辺りの販売物件数が少ないということになりますよね？ でもさすがにそろそろ販売期はおしまいの方なんでしょうか。 小学校よりも中学校の方がここからだと圧倒的に近いんですね。 逆だったら良かったのに～なんて思う親御さんも多そうです（汗） まあ１キロくらいだったら歩けちゃうと思うんで大丈夫だと思いますが。 |
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| No.99 |
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| No.100 |
ここ検討してるんですけど
地図で見てると下水場の先に高圧送電線がありますよね 関西のどこかの地域では、白血病や亡くなった方が町で大量に出た話がありましたけど どれくらい離れていればいいんでしょうかね |
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| No.101 |
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| No.102 |
>>99
本気で言ってんの？笑 |
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| No.103 |
>>98
学区域の小学校までは1キロどころじゃないですよ。 そしてその通学路がほんと酷いです。 細い車道にガードレールもなく、白線が引いてあるだけ。 そんな道の連続です。 距離があっても安全性が担保されているならまだマシですが、低学年の子には酷で危険だと思い断念しました。 ただ調布市は越境入学も可能なようで、つつじヶ丘駅そばの滝坂小学校？も選択肢の一つですが、距離は多少マシですが通学路の安全性としては似たり寄ったり。 そしてこちらは甲州街道を超えなければならず、これもまたひとつのハードルです。 間取り等見ても、ファミリー向けに開発されたマンションだと思いますが、幼い子がいるファミリーは選ばないでしょうね。 小学校高学年以上の子がいるご家庭なら問題ないかも。 |
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| No.104 |
>>99
最終期、最終期第二次、最終期第三次と続く場合もあるから（笑）、第1期以外は全部一緒です。 一期以外は、これまで買い手がつかなかった住戸（売れ残り）の販売、ということです。 一期で販売しない予定だった部屋も、どうしても今すぐ買いたいと言えば（もちろん本気度を審査されますが）、一期販売住戸になるというのはよくある話。 |
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| No.105 |
住民スレが立ち上がったせいか、このスレ、すっかり閑古鳥が鳴いていますね。
売れ行きが不振な割には結構な盛り上がりをみせていたのは契約者によるものだったようですね。 早く完売してほしいいですね。 |
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| No.106 |
荒れているから書かないだけだと思います。
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| No.107 |
単純に検討してる人がいないだけだと思います。
実際、沢山売れ残ってるし。 |
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| No.108 |
誰か買ってやれ。
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| No.109 |
ここに限らず調布は今販売している9物件の内7物件が竣工後も売れ残っている、これが調布市の現実だよ。
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| No.110 |
調布市の現実、確かに。。
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| No.111 |
>109
別に調布に限らない。 タワマンじゃない大規模物件はどこも売れ残ってる。 三菱は上石神井で壮大に売れ残りを持ってるし、住友は言わずもがな。 外人買いの期待できない非タワマン非ブランド立地はどこもこんなもんです。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
>>113
ブリリア仙川ザレジデンスはまだ売り出し中では？ |
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| No.115 |
>>114
ブリリア仙川ザレジデンスは、第2期オープンしたばかりですよ。2つというのは、ブリリア仙川Ⅰとブリリアレジデンス調布国領ですね。2つともブリリアですがね。 |
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| No.116 |
すいません。間違えました。
現在販売中の物件ですよね。 ごめんなさい。 |
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| No.117 |
いえいえ、入居開始前までに完売したここ一年くらいの調布物件ってことですね。全部はわかりませんが、その条件なら二つに加えてグレーシア調布もそうですね。
それぞれの共通点は駅が近いことかな。 ただ、今は市況があまり良くないし、少し前の物件と単純比較は難しい気もします。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
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| No.120 |
スペック低いですかねぇ
二重床、二重天井でこれから出てくるのは、直床が多いって聞きましたし 御影石の台所とか扉とかも中身もいいですけどね～ 南山なんかは、安っぽい内装ですし この時期にしては、ぎりぎりいい物件だったと思いますけどね～ 地盤も固くて、場所もいいと思いますけどね。 |
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| No.121 |
長谷工=ショボイとか長谷工の何を知ってるんですかね
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| No.122 |
多摩地区の三井不動産のパークホームズは全て長谷工施工物件、三菱地所のパークハウスも長谷工は殆ど使って無かったけど、パークハウス花小金井は長谷工施工物件、野村不動産や住友不動産も最近長谷工施工が多いよね。
長谷工は建設費や資材費が他のゼネコンなどと比較して安いので発注が増えてる、建築主も実際経費削減出来るから増えてるみたいだよ。 |
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| No.123 |
皆さん、そんな必死にディフェンスしなくても。
とても事情に詳しい方もいるようで(笑) |
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| No.124 |
購入を検討している人なら知っていることでは？
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| No.125 |
>>120
その他のスペックからするとキッチンの御影石だけ浮いてますよね。 分不相応。 無理やり高級を装っているようにしか見えません。 表面的な設備にしか目がいかず、キッチン御影石＝おっ、高級！と思うのは、相手の罠のど真ん中に引っかかってると思います。 |
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| No.126 |
相変わらず、何とかマイナスに持っていこうとするコメントが多いですね。
仙川の街が便利だから検討していますが、ここ買う人は街を気に入って決める人が多い気がする。 長谷工とか御影石とかどうでもいい… |
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| No.127 |
>>125
具体的にどこが低スペックなのでしょうか？ |
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| No.128 |
>>127
行けばわかるさ。 |
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| No.129 |
僻みが多いね
どうにかしてここの評判落としたいみたいだけど 給田の売れ残りマンションの人なのか 買えなかった人なのか知りませんが いちいち書かなくてもいいのにね(笑) そんな時間あるなら、稼いでください！ |
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| No.130 |
>>125
表面的な設備ですか？ 表面も内部も判断しての事ですけどね あなた、内見等してませんよね 街も地盤もみてますか？ 20年も30年も経ったようなマンションにお住いの方には 到底わからないのかも知れませんね。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
>>128
何度も行きましたが、今日も行ってきました。 カームコートのバルコニーの吹き付けの一部が甘いのは目視できましたが… あとは、目の前の道路の歩道の誘導灯の光がCGとイメージが違うくらいでしょうか。 抽象的なか回答は分からないので、具体的にどこなのか教えてください。 |
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| No.133 |
>>127
125です。128ではありません。 内見はしてないですが、モデルルームにいきました。 間取り図集を細かく見て、掲載してない下がり天井の高さ（マイナス情報だから載せてない）も確認しました。 まず、専用部では、 天井高&サッシ高（分譲マンションでは最低ランク。これはリフォームしても変えられません） 下がり天井の場所、大きさ（間取りによって影響の大小はありますが、住みやすさより、コスト削減を重視している設計です。これもリフォームではどうにもなりません） 続いて共用部、 一番嫌なのは鉄筋剥き出しの機械式駐車場。しかも3階建て。。 周りを植栽で覆うとか、地下に埋めるとか、なんの配慮もされていない。 景観を度外視して、コスト削減を最優先にした仕様です。 野村さんが作ったパンフレットには、キレイなエントランスは載ってますが、駐車場の写真は絶対に載せてないはずです。 そして、営業マンとの会話でも、こちらから質問しない限り、 駐車場の仕様の話は出てこないです。 当然ながら、これもお金をいくら積んでも個人の自由で変えられるものではありません。 一方、キッチンの御影石、ミストサウナ等々は数十万でどうにでも変えられます。 よって後付けでどうにでもなる部分でマンションのレベルを判断するのは間違ってると私は思いますね。 |
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| No.134 |
今さら感のある話題かもしれませんが、パンフレット見てもホームページ見てもどこにも構造ページが無いんですよね。
見学時に確認し忘れましたが、長谷工プラウドだけにまさかの直床でしたっけ？ スペックが低いって話題なので確認です。 |
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| No.135 |
>>132
分かり易いところですとキッチンパネルがホーローではなく不燃パネルだとか中洋室にエアコンが付けられないとか押入収納がパタパタ賃貸仕様だとか。シンク前も開かないし。 このご時世ですから価格が安ければ許容できますが、あれでは。 |
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| No.136 |
床暖房入ってるから直床ではないだろう。
みなさんすごい勉強？していますね… 全て兼ね備えたマンションて、どこにあるのだろうか。 |
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| No.137 |
直床だって床暖房は入れられるぞ。
ここは構造はアピールすることがないので、HPでもまったくふれてない。 間取りもナロースパン田の字で、クランクインにさえなってないから、配棟から考えても入居者のプライバシーについては考慮せず。 エントランスや共用部だけ豪華にして、占有部は力を入れない典型的な長谷工マンション。 |
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| No.138 |
>>133
あまりにもネガりばかりなので反論を。専有部の天井高さ、サッシ高は最近の仕様では普通では？ 下り天井は仰るとおりイマイチですね。しかし駐車場はどこのデペもパンフレットに載せてないでしょう。地下駐車場とかじゃない限り。。。 短所を見つけと思えばいくらでも見つかるんだから、それにエントランスとかは冷静に考えればいい部分でしょうに。 |
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| No.139 |
>>138
天井高、サッシ高は普通ではありませんよ。 最低レベルです。ここより低いところはありませんが、高いところを探すのは容易です。 最低レベルのマンションが多いのは事実ですが、価格から判断すると多少の高級度を期待するのが普通ですが、その他大勢の平凡マンションです。 なぜこんな平凡マンションなのに、キッチンの天板だけ御影石なんでしょうか。 目くらましにしか見えません。 地下駐車場でなくても、景観に配慮された駐車場なら、写真の片隅くらいには入っていたりするものです。 このマンションは駐車場が入る角度の写真や絵は絶対に載せられないはずです。 エントランスは合格点だと思いますよ。 だからパンフレットにも大々的に載せていますよね。 ただし、今時この規模でエントランスがショボいマンションはないので、標準だと思います。 とりたてて素晴らしいというエントランスでもないでしょう。 ちなみに直床でも床暖は可能ですが、ここは二重床です。 |
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| No.140 |
>139
天井高、サッシ高はいくらだったのか気になりますね。 もう候補から外して資料は処分しちゃったのでわかりませんが。 ただ、 >価格から判断すると多少の高級度を期待するのが普通ですが っていうのはどうかな？ 今の東京だと２３０万円ぐらいと２８０万円ぐらいと３３０万ぐらいにボリュームゾーンが有るイメージ。 ここは確か２４０とか２５０だった？から、２３０万円クラス（タンクありトイレ、天然石なし）よりは上なんだけど、 その上のボリュームゾーンから見ると最下層だから値段なりっていう気はします。 高級度を期待できる価格ではないと思いますよ。 |
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| No.141 |
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| No.142 |
桜上水より、こっちがいいけどなー
桜上水の駅前なんにもないじゃん！ なんか、汚い街って感じだし。 あんな街に住みたくないもん 街力と駅から１０以内で地盤よくて見晴らし良ければ 仙川の方がいいじゃーん |
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| No.143 |
>>141
価格表見ても坪250〜260が平均じゃないですか？ |
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| No.144 |
坪単価260くらいですよね？
300弱って最上階角部屋でもなかったと思いますよ。 250並みで仙川ならいいと思いますよ。 |
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| No.145 |
平均ではありませんが、向きや階数によっては300越えもいくつかありますね。(カームコート9F南西坪単価310万円)
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| No.146 |
＞＞133
後付けでどうにでもなる部分でのレベルの判断は確かにあまり意味がないと思います。 天井高ですが、245より低い分譲もありますよ。メジャー７ではありませんが。 例えば京王線だと、桜上水ガーデンズの260なら良いのでしょうか？一般的に何センチくらいなら良いのかが分かりません。 機械式駐車場、気にもしていませんでした。メインエントランスでなく、裏側の出口の横だったので。私の目が肥えていないだけだったようです。 ただ、コスト削減しなかったら、価格がもっと上がったかもしれませんね。 売れるかどうかという議論は別にして。 |
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| No.147 |
140です。
坪単価は平均の話だから、平均２５０なら３００超がいくつか有るのは普通ですね。 >141さんが言うように平均で３００弱（２８０～２９０）はなかったのでは？ それなら仕様はこんなもんだと思います。 天井高も２４５０なら普通です。 しかも天井高は仕様で落としてるんじゃなくて、２５メートル制限の土地に容積率消化のために ８階建ての建物を立てるとギリギリになるから、天井高が低くなっているだけですね。 （高さ制限が厳しいとよくある話で、一種低層の物件とかではもっと高額の物件でも普通にあります） |
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| No.148 |
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| No.149 |
ここは、高い高いと言われますが、販売価格の土地と建物の価格の比率はどれくらいなのでしょうか。
他物件と比較して、土地の比率が高いなら仙川という土地柄の影響となり、建物の価格が高いなら仕様が標準的にも関わらずデベが高くしたということになるのでしょうか？ また、土地の価格は、共用の緑地の面積が多いマンションほど高くなるということでしょうか？ つまり、敷地の総額を各専有面積の比率で割算したものが、各戸の土地価格となるのでしょうか？ |
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| No.150 |
府中のプラウドなんて、天井高2400だったよ。
ちょっとびっくりした。 |
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| No.151 |
>>150
府中のプラウドって沢山あるけどどこ？ |
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| No.152 |
>>142
そういうあなたは少数派です。 本気でそう思うならここ買った方がいいですよ（笑） 仙川だって結局は生活用品しか揃わない中途半端な町でしょ。 何か買うときは新宿まで出ないと何もないし。 桜上水は、10分強歩いて下高井戸に出れば仙川で揃うものは何でも揃うし、いざ新宿に出るとなったら断然近い。 そういう私は、ここも桜上水もやめて中央線沿線のマンション買ったのですが、少なくともここよりは桜上水のが断然いい。 |
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| No.153 |
仙川が良いかどうかは主観の問題なので、議論しても仕方ないですよ。
それより中央線で良い物件があればそちらの掲示板に行ってはどうですか？ |
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| No.154 |
わざわざ批判だけしに来るなんて。
自分は他買ったとか聞いてないし！ |
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| No.155 |
大幅値引き交渉してる人どのぐらいいます？
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| No.156 |
そもそも桜上水を検討できる予算があるなら、ここは物足りないでしょうね。
我が家はここでもギリギリ予算なので、条件に関しては、まぁ良いかなと思ってしまいます。 |
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| No.157 |
>>154
批判ではなくアドバイスです。 色々独学で研究した結果、こういうマンションだけは買わない方がよいと心底思ったから。 妬みとか僻みとかじゃありませんよ。 私が契約したマンションは7000万ちょっとです。 どこを買ったかなんて確かに聞かれてないけど、ここよりは桜上水の方がいいというと、じゃあ桜上水買えば、というコメントが付くのは目に見えているから先手を打ったまで。 この手の書き込みは、買った人にとってはいい迷惑かもしれないが、検討者にとっては有益だと思うから書いてるだけ。 ここは契約者板ではなく、検討者板だからね。 私は自分が検討していたマンションのマイナス情報（単なるけなしではなく、根拠があるもの）は、とても有り難かったから、恩返しのつもり。 それをきっかけに自分で色々と調べてみたりしました。 |
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| No.158 |
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| No.159 |
府中プラウドだってそこそこ高いのに2400なんですね。
参考にさせていただきます。 あーいえばこう言う、みたいなのは見苦しいですよ。 そもそも価格帯違うし、1000万上がればそりゃいいと思いますよ。 |
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| No.160 |
157に文句言ってる人って、購入済みの人か、購入を決めた人で、もはや検討者じゃないんでは？
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| No.161 |
さんざん色んなマンション見てきたけど、2400って初めてです！？
本当なら驚き！！ 偏差値でいうと30くらいでは？ 2450mmは偏差値45くらいだと思いますよ。 このくらいで妥協すべき？ |
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| No.162 |
2400 確かにちょっと背の高い人だと圧迫感ありそうですね。
色々な物件見てみます。 |
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| No.163 |
煽るのは勝手ですが高さ制限がある地域では採算上普通に2400はありますよ。ここの問題は天井高よりも下がり天井、スラブ厚です。ただそれも同価格帯の物件と比較しすごく悪いわけではありません。大体天井高5センチ、10センチ程度なら肉眼では確認できない程度です。煽るならばちゃんと煽ってください
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| No.164 |
>>161
2400というの、私は初めてでした！ 身長180以上なので、だいぶ圧迫感ありましたよ。 今は、2600のマンションなので、2400のモデルルームは、巨人になった気分でした（笑） 背が高い分、天井高が割と重要なのですが、最近マンションを見に行くと、2450が多いですね。昨今の資材高や土地取得のコストのせいで、スタンダードは、2450なんでしょうかね。 |
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| No.165 |
>>163
は？？ 天井高5センチ違えば容積はかなり変わります。 開放感が全然違います。 3センチでも高ければ違いはわかります。 何も知らないのは、あなたご自身では？ 同じ60センチの下がり天井でも、元々の天井高が違えば影響も変わってきますよ。 天井高も平々凡々な245センチなのにガッツリ下がった下がり天井。 この二つが組み合わさってるから問題なのです。 天井高は250センチならまずまず。260になれば空間の開放感が全然違います。 まさに身長170センチの人と180センチの人との差ですよ！？ 天井高を論じるなら、ちゃんと論じてください。 |
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| No.166 |
>>165
仕事柄不動産扱ってますが3センチなんて変わりませんよ。。そもそも天井高を重要視する方ってそう多くはないきますが。高いに越したことがないことについては同意しますが。中古市場の評価において天井高ってプラスにはなりませんよ。（東京カンテイの評価上）中古市場の評価で明確に加点になるのは、駅からの距離や周辺環境、向き、階数が基本的なポイントです。まぁ、こう言うとそもそも中古になった時の話とかしてませんと言われそうですが。 |
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| No.167 |
>>163
ちなみに高さ制限のない土地なんてないから。 10階建てにして天井高を確保するのか、天井高を低くして11階詰め込むのか、その違いだけです。 11階建てにすれば戸数が増やせるので売れ上げが上がる。 質を下げて売上を確保しているのです。 正確には、その分土地購入時に入札額を上げられるので、ビジネスチャンスを確実に掴むための手法であって、利益を確保する為の手法ではないんだけどね。 |
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| No.168 |
それともし天井高や仕様で決まるって話だったら専有部を軽視するプラウドなんて売れないと思いますけどね。中心部の日本橋のプラウドなんか低仕様でも売れてますしあなたがおっしゃるこのマンションは買わないほうがいいという観点は非常に主観と感情が入ったものだと思いますが。
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| No.169 |
>>167
ちなみに高さ制限がない地域もありますよ。市役所の都市計画課でも行って調べてきてください |
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| No.170 |
>>166
245なら売りにはならないが260あれば売りになります。 中古の評価にも十分影響しますよ。 天井高を重視しないのはど素人だけですよ。 あなたが本当に不動産を扱っていて、平均身長よりかなり低いのでなければ、天井高は気になるはずです。 もちろんマンション評価の第一は立地です。 でもここは立地も中途半端なのに、仙川の中では一流価格。 プラウドの冠を付けてそれなりに格のあるマンションのように広告してるじゃないですか。 にも関わらず、立地は二流で、建物も三流で突っ込みどころが満載なんですよ。 |
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| No.171 |
>>167
そもそも土地購入時に入札額を上げられるって。。利益を確保する為の手法じゃないってデペの関係者の人ですか？入札にならない土地購入なんて実務上ざらにありますが。その上で七階建てもあるんで利益確保の場合もありますよ。なんで建物価格にも七階建てにすることで反映されるとの考えはないのだろう？ |
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| No.172 |
そんなとちがどれだけあるのか市役所の都市計画課でも行って調べてきてください。
そして、高さ制限のない土地のマンション名、そのマンションの天井高を示してください。 高さ制限があっても天井高が高いマンションなんていくらでもあります。 一例は桜上水ガーデンズね。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
だれも天井高や仕様で決まるとは言ってない。
重要な要素の一つだと言ってるまで。 立地が抜群によかったり、割安感がある価格なら、場合によっては相殺されることもあるでしょう。 そして、ここがよくないのは、私の主観と感情だけではないのは、売れ行きを見れば明らかです。 私の考えが偏っているのなら、このマンションはとっくに完売しているはずです。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
しつこい
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| No.177 |
何か誤解があるようなんで。。
まず仕様や天井高が価格に影響がないとは言えません。 ただ立地、向き、階数のほうが重要ですと言っているだけです。マンションの中古の販売チラシを見ていただくとわかると思いますが、天井高や仕様を触れているのはごく一部ですが（天井高については触れていないほうが多い)、立地、向き、階数はかならず書かれているはずです。私は天井高や根本的な仕様は重要視しますが、一般の大多数の方(あなたは素人と表現してますが)はそれほど重要視しないのが現在の主流です。このマンションについては仕様、天井高というよりも立地に対するコストパフォーマンスが悪いこと売れない要因ではないかと思います。(あなたがおっしゃる所だと割安感がないこと。)結局その地域で許容する価格を超えてしまうと売れ残ってしまうということだと思います。以前板橋区の加賀で加賀レジデンスというおよそ私が見学した中では最も優れていると思えるすばらしい仕様のマンションがありましたが、売れ行きは芳しくありませんでした。結局仕様よりも立地とバランスだと思います。 |
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| No.178 |
桜上水ガーデンズの場合には建て替え案件で容積率を消化するのに余裕があるからあの高さなのもあると思います。
高さ制限が全域にあるんだったらタワーマンションとか絶対に立たないと思うんですけど |
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| No.179 |
>>177
大筋では異論はありません。 誰かの、仕様がイマイチ、という書き込みに対し、キッチン天板も御影石だし、どちらかというと仕様は高い方だ、という意見が出たので、それに反論したまでです。 このマンションの仕様は決して高くないよ、と。 板橋のマンションは存じ上げませんが、立地を含め、物はいいけど高いから思うように買い手がつかない、というのも確かにあるでしょう。 少し前では、パークシティ浜田山あたりもそうでした。 桜上水も、立地も仕様も素晴らしいですが、価格も破格なので、飛ぶように売れている訳ではないですし。 でもここは、立地も仕様も三流で、価格だけ仙川では一流。 という、売れない理由が明確なマンションですよ。 物がいいのに高すぎて売れないマンションと一緒に語れるものではありません。 いいものが安いことは少ないですが、 大したことない物が高いことはよくある業界ですから。 |
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| No.180 |
>>178
高さ制限のない土地ばっかりだったら、タワーマンションだらけになっちゃうでしょ。 土地に高さ制限は付きもので、それをどう消化するか（何階建てにするか）で天井高も決まるわけです。 高さ制限があるから天井高が低い、というのは違うよ、と言いたかっただけ。 高さ制限がある土地でも十分な天井高を確保してるマンションもありますよ、と。 以上。 |
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| No.181 |
仕様重視の人にとっては「仙川でこの価格でこの仕様はないでしょ」
立地重視の人にとっては「仙川のこの立地でこの価格はないでしょ」 ということで、何を重視するかはそれぞれですが、 いづれにしても未だに検討中の我々の結論は高過ぎるということですかね。 |
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| No.182 |
>>181
この価格でも内容が伴っていれば、買う人はいると思いますよ。 この価格帯のマンションが揃いも揃って売れ残ってる訳ではないので。 この立地、この仕様で、この価格はないよね、ということではないでしょうか。 それにしてもプラウド府中マークスしかり、ここしかり、野村は、苦労して作り上げてきたであろうプラウドブランドに自ら泥を塗って、何がしたいんでしょうか。 |
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| No.183 |
結局後何戸残ってるんでしょうか？
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| No.184 |
>181
私もそう思います。 |
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| No.185 |
皆さんいくらなら妥当と考えますか？
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| No.186 |
私は仙川好きなので、仙川でこの価格とは思わないですね。
調布や桜上水に比べると安いですし。 その辺は主観の問題かと。 |
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| No.187 |
こういう場で妥当な金額を聞いた所で主観的な意見が多くて参考にならないと思いますよ。相場ではなく希望金額かも知れませんし。真面目に相場を読むふりをして茶化されるだけでは？
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| No.188 |
そういう方にはもってこいのマンションですよね。
逆にいうと、それ程仙川に拘りがなく、フラットに他のエリアとの比較し始めると購入には至らないと思いますね。 仙川ラブの人集まれー！ |
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| No.189 |
＞185
3000万くらい。 |
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| No.190 |
>>181.182
同意ですー。 野村不動産は、プラウドブランドという名に、あぐらをかいている様ですが、 残念ながら、冷静な消費者は、それだけでは高い買い物をしません。 ここ数年のトラブルの多さは、有名どころのデベロッパーでは、野村不動産が1位になりそうですけど。 こんなこと書いたら、いつも通り、モデルルームで暇してる営業が飛んできますね（笑） |
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| No.191 |
>>190
さすがに営業がこんなところに書き込んだりはしないと思うけど、私も、最近の野村の姿勢に疑問を感じている一人です。 ここが販売される前、一時プラウド府中マークスを真剣に検討してたので。 少しタイミングが遅くて、希望の部屋が埋まってしまっていたので泣く泣く見送ったのですが、今となっては埋まっていてくれて、本当によかった。 共用階段は鉄骨剥き出し、外壁はタイルではなく吹き付け。 プラウドで、しかも施工は名の通った東急建設ですよ！！ モデルルームだけを見て、デベや施工会社の名前を信頼してマンションを買うことがどれだけ危険なことなのか、身を以て知りました。 ここは府中ほどは酷くないと思いますが、でも府中で野村への信頼は消え失せましたね。 
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| No.192 |
府中だって高い値段ついてましたよね、
確かに写真の様子は嫌だな。。 外から見えないからってコスト削減しすぎ… |
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| No.193 |
１人何役ですか？
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| No.194 |
こんなところまで階段の写真を持ち出されて、該当マンションの住人さんがかわいそう....。
そもそも、ここは施工済みなので、仕上がりがイメージ通りではない心配はないのに。。。 |
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| No.195 |
>>194
191です。 これ、住民の方がインターネット上に投稿された写真ですよ。 私が侵入して盗撮した写真ではないので、かわいそう、と言われても…。 ここに入居予定の方にとっては、不必要な情報かもしれませんが、野村を信用して、このマンションを検討している方にとっては知ってて損はない情報かと思います。 |
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| No.196 |
野村がひどいことはよく分かりましたが、ここは現物を見られるわけですしもういいのでは。
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| No.197 |
美しが丘の共用部もひどいよ。
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| No.198 |
府中と美しが丘は違うけどね。
府中は元々低いレベルの仕様。 その場合はどうしようもない。 美しが丘は仕上げのレベルが低いだけだから、理事会が機能していれば２年アフターで無料修繕してもらえる。 |
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| No.199 |
このマークスの件はネットで拝見しており、野村のような名のあるデベでもこんな事があるのかと衝撃を受けました。
しかし、そもそも野村のプラウドでこの仕様だからこそ話題になった訳で、これが無名の弱小デベだとしたらもっと酷くてもここまで関心を持たれないのではないかと思います。 アフターフォローも含め、やはり弱小デベを選択するのはリスクがありますね。 ここのプラウドは既に竣工してますし、仕様に問題がなかったのですから、マークスの件を引き合いに出すのはどうかと思います。 |
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| No.200 |
>>198
美しが丘、野村は、まだ、なんもしてないよ。 |
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