パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その3)

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553918/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

【物件情報を追加しました　2015.4.4　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[601: 匿名さん]

五年経過したら自動的に倍になるけど武蔵小杉は人気エリアだからそれ以上に地価があがってしまい何もしなくても住んでるだけで固定資産税が上がってしまう。
駅から遠くて不便なら上がらないけど売れず貸せずで海外からの低賃金労働者や移民向けになってしまう。
固定資産税が上がりにくいのに便利なところで日本人に囲まれ長く住み続けたければ不人気駅の近くがいいよ。

他人は敬遠しがちだけど自分には良い物件の方が固定資産税は上がりにくい。

[602: 匿名さん]

>>557

これが逆梁構造なんですね。
最近では常識なのか。
ありがとう。
アホな質問にも真面目に答えてくれて嬉しいです。

あのさ、真面目に買うつもりだから疑問点を尋ねたわけ。
体感的に明らかに狭かったから質問したの。
ネガとか言われるのは気分悪い。

3階や最上階以外の中住戸のほとんどで、180cmのバルコニーのうち、実質的に利用できるのが120cmくらいになってるのは事実だよ。

ちなみに、立地については北口結構と思ってるよ。これから再開発するってんだから楽しみだね。

[603: 匿名さん]

>>602
タワーでは日差しが尋常でなく厳しいから逆梁で日差しが多少遮られるのはむしろ歓迎すべきじゃないかな？

明るいけど暑くないみたいな感じですよね。

内緒ですが実は北向きって北側に建物からの反射でかなり明るいけど暑くなかったりしますよ。

[604: 匿名さん]

>>598
それならやはりシティタワーより良さそうですね。武蔵小杉の三井のタワマンは全熱交換が当たり前ですもんね。

[605: 匿名さん]

>>604
北口盛り上げないとね

[606: 匿名さん]

設備の話に戻るけど、シティタワーで良いなぁと思ったのはベランダにスロップシンクがあることだったね。小杉のタワマンはほぼスロップシンクはないから新鮮でした。また、ベランダの間仕切が天井まで伸びてるのもよいですね。ただ、ベランダの使い勝手が良いのにベランダ面積が小杉で最も狭い部類というアンバランスさが残念。ここはどうですか？

[607: 匿名さん]

>>606
シティタワーにスロップシンクは無いですよ。
蛇口はありますが。

[608: 匿名さん]

>>606
シティタの売りはベランダで遮られないパノラマウィンドウが売りですからね。
リビングでくつろぎながら眺望を楽しみたい人のマンションです。
スロップシンクは無かったなぁ。

[609: 匿名]

４人家族ですが、選べる間取りが少ない気がします。３人家族ならいいなという間取りだと感じました。角部屋がよかったのですが、リビングが狭いかなと思います。４人家族の方はどうしていますか？

[610: 匿名さん]

>>607
失礼しました。蛇口だけでしたか…もう記憶が緩くて間違いました。

[611: 匿名さん]

>>609
子供部屋2つ、主寝室で3LDKは何とか。
厳しいのはわかりつつ、戸建じゃ不便な上に売れないのでそこは気合いで(笑)

収納重視でプラン眺めています。

[612: 匿名さん]

うちはバルコニーって洗濯物を干す意外全く使ってないんですけど、広いと何かに使えるの？

[613: 匿名]

ガーデニングかな？
それは狭くてもいいか。
机と椅子を置いてお茶とかでしょうか？

[614: 匿名さん]

お茶はいいや(笑)ガーデニングは好きな人はいらっしゃると思いますし、やってみたいな～と思いますが、やっぱり土で汚れるのかな。

[615: 匿名]

私はやらないので申し訳ありませんがさっぱりわかりません。

バルコニーが広いと何が良くて狭いと何が駄目なのか。そしてこの物件は逆梁で奥行きが狭め。
これはネガの方チャンスですよ！存在感を発揮して下さい！でも連打は不要です(笑)

[616: 匿名さん]

最上階南東角は坪487万だそうで、
現在のところ、武蔵小杉史上最高坪単価でしょうか。
シティタワーの最上階はこの記録を塗り替えるでしょうか？

[617: 匿名さん]

ベランダ広いと物が干しやすいよ。
あの備え付けの以外の器具置いて、布団みたいな大物から洗い物が多い子供服とかまとめて干せる。

[618: 匿名さん]

ここのベランダの壁は透明ですか？
それとも、のぞきこまないと眺望楽しめない感じですか？

[619: 匿名さん]

>>618
基本、コンクリート。逆梁なので。
高所恐怖症の人にも安心です（笑）

[620: 匿名さん]

>>617
備え付け以外は不可では？

[621: 匿名さん]

>>620
常設はダメ。
風の強い日もダメ。
可動式で、干せるときに干す。

[622: 匿名さん]

典型的なアウトフレーム逆梁構造でベランダ先の下側に梁があるの？
図面しか見れんのでようわからん
排水溝の先が一見ベランダに見えるけどドーンと梁があって段差になってるのかな

[623: 匿名さん]

>>616
その部屋はもう買いたい方がいるってよ(笑)
縁の無い話ですがww

[624: 匿名さん]

要約するとバルコニーが広いと風が弱い日に可動式物干しをどこかから引っ張り出して干せるっていうのがメリットって事？

[625: 匿名さん]

>>624
小さい子がいれば、膨らまし式の簡易プールも置ける。
あと単純に奥行き感が増して、リビングが広く感じるかも？

[626: 購入検討中さん]

某ブロガーさんの記事見たけどそんな高くなくね？
適正だと思うけど？

[627: 匿名さん]

タワー定番の北向き1LDKないんですねー
武蔵小杉、新丸子のコンパクトタイプは女性購入者が多いからどうなんでしょう。

[628: 匿名さん]

555だ。

バルコニーが狭い方が採光がいいだろうし、掃除も楽だろう。
ダイレクトウィンドウというのが流行ってるそうだし、バルコニーが要らない人にはいらないだろう。
俺も乾燥機ばかり使ってるから、物干し場所さえいらない。
ただ、他のモデルルームと比較して狭かったから質問しただけ。

ネガとかポジとかいうの、ここの文化なのかもしれないけど、やめようよ。鬱陶しいよ。質問しにくくなるよ。みんながみんな、年中マンションの仕様を研究してるわけじゃないんだから。

[629: 購入検討中さん]

>>627
東向き一択ですね。
32階以上なら抜けるので、それもいいんじゃないでしょうか。

[630: 匿名さん]

GWTも逆梁だけど、ここの方がGWTより退化してるんだよね。
GWTはシティタワーと同じように梁を空中に突き出してるから、
ベランダが狭くならないし、ダイレクトウィンドウにカウンターができたりしてない。
後発のこの物件の方が作りが残念。建設費高騰の煽りなのかなあ。

[631: 匿名]

おっネガの方いらっしゃる。バルコニーの奥行きが狭いデメリット教えて下さい！

[632: 匿名さん]

631
大丈夫？
バルコニーが狭いほうが優れてるメリット
言ってからにしなよ。
君のために特別分かりやすくすると
バルコニー幅5m
と比べて1mの優位性はなんですか。
ここ購入予定だけど
常軌を逸してる住人はお断り。

[633: 匿名さん]

購入予定でも抽選外したら悲しいよね。
70平米以上は結構倍率高くなる気がする。共用部考えても子どもを意識してるみたいだし。

[634: 匿名さん]

>>631
バルコニーは共用部という扱いだけど、実際にはその部屋を購入した人だけが使える専有部分みたいなもんだから広いに越したことはないでしょう？

[635: 匿名さん]

>>629
33階に住んでますが、ギリギリ抜けるのと、大きく抜けるのでは、街の見える範囲が雲泥の差です。

32階で抜けるなら、だいたい35階以上がお勧めです。

[636: 匿名さん]

シティタワーほどではないけど狭い部屋多いね。90平米以上は最上階の4個のみ。あとは80平米以下。角住戸でも73平米とかある。

[637: 購入検討中さん]

うちもM氏の記事見ました。
たしかに高くはないけど、眺望がなぁ。

[638: 匿名さん]

マンションマニア氏が掲載した、価格を見ると、かなり方角、間取りでメリハリついてますねー。
最上階の広い部屋は小杉史上最高の坪単価…

[639: 匿名さん]

シティタワーは色合いがグレード感ありますけど、

残念なのは、目の前にシニアカラーのGWTがあること。

高齢化社会を物語る色合い

[640: 匿名さん]

>>639
はいはい。悔しいのね。

[641: 匿名さん]

ん、シティタワーのが高級マンションじゃないんですか？

[642: 匿名さん]

>>641
シティタワーは全熱交換入ってない、普通の第1種換気だし、風呂場の照明がダウンライトでなくブランケットタイプ。

[643: 匿名さん]

90平米と100平米は全部倍率付くの確定だって。数が少なすぎだよ。

[644: 匿名さん]

>>642
ブランケット？

[645: 匿名さん]

横須賀線使うから、このマンションはやはり手が出せないや。
新橋に行けて、東急使いこなせる駅って、後は蒲田くらいか。
でも、京浜東北線の朝も地獄。
困った。

[646: 匿名さん]

>>645
品川駅にここの広告でてるよ。品川通うひともターゲットなのだろう。横須賀線乗るのに10分ぐらいかかるとしも、横須賀線乗ったら10分で品川着くからね。

[647: 匿名さん]

でも品川のソニー勤務で年収1000万円でもここ買うのは厳しいか。

[648: 匿名さん]

ソニー？四季報では平均年収低いぞ。

キーエンスなら平均年収1400位だが。

[649: 匿名さん]

ソニークラスの大企業勤務でもマンション購入できないのか？武蔵小杉は高い。マイクロソフトなら買えるかな？

[650: 匿名さん]

>>643
数が少ないと言うか既存パークシティが広い間取りが多かったからそこからの住み替えを狙ってる連中だけでも結構な人数いるだろうね。抽選で落ちたら東口パークの中古だね。


そもそもスミフタワーが70と55しかないのが諸悪の根源なんだけどさ。

[651: 匿名さん]

>>649
こんなサイトに書き込んでる連中ってソニーがどんな状況かなんて気にもとめないお気楽連中ばっかなのかね。

[652: 匿名さん]

>>650
わざわざ不便な立地に住み替えないわ。
既存パークは東横1分、横須賀3分だぞ。

[653: 匿名さん]

>>650
こういう馬鹿なことよく書けるな（笑）
わざわざ自分の生活を不便にするバカはいない。

[654: 匿名さん]

>>652
古くなるとだんだん売れなくなるから。
今が売り時、早く利益を確定させたい、でも武蔵小杉は離れたくないと考えている人は多いけど東口には広い物件はもう建たないからね。

[655: 匿名さん]

>>653資産価値の意味を知らないのか？
早く売らなきゃ広い分だけ坪単価を下げてお得感出さないと売れなくなるんだよ。

売りたいのに売れないで空き家ってのは経費ばかりが嵩みます。結構地獄。　

[656: 匿名さん]

例えば100平米もあると金額がはるから築浅でもなかなか売れない。空き家になっても管理費と積立金だけで毎月5,6万は軽くかかる。

何十年も住み続ける覚悟がおありなら話は別だが修繕積立金問題がクリアなのはミッドだけだから子供世代に負担となる。

高く売れるうちに住み替えて行くのがインフレ時代のセオリーだね。

[657: 匿名さん]

>>654
多くないと思うよ。もっと高くなるから、持っておこうと思うひと多い。

[658: 匿名さん]

>>652
住み替えしますよ。
今より広い部屋に買い替えます。

中古より安いので多少の不便は我慢します。

[659: 匿名さん]

ここの間取りにがっかりした連中が、東口の中古を引っ張り出そうと必死だね。
平成30年竣工って何気に先だもんね。

[660: 匿名さん]

本日行って参りました！まだ価格を見せて日が浅い為、倍率はまだほとんど付いていないそうです。
ただ過去の書き込みの通り低層階と最上階は倍率が付く可能性大との事。
部屋は決めきれませんでしたが、早めに手を挙げれば１倍もあり得るそうです。

三井さんの三味線ですかね？(笑)

[661: 匿名さん]

>>659
家族構成というか個室が必要になったり要らなくなったり数年ごとに変わってきますからね。

[662: 匿名さん]

>>660
それを不人気住戸への誘導営業と言います。
多少なり妥協可能ならそれもありだと思いますよ！

[663: 匿名さん]

>>660
早めに手をあげれば1倍ってどういう意味なのかしら？
低層階も３〜26階だから、この中でも階層によって倍率違いそうよね。

[664: 匿名さん]

>>663
相手もプロですからちゃんとどの部屋が人気集中の客寄せ用でどの部屋が人気薄の誘導用って予測してます。

誘導用の中でも早いうちなら選ぶ余地があるという意味でしょう。

[665: 匿名さん]

シティタワーとエクラス以外は、東口でもひどい物件しかない。

これからの三井か三菱かこれらの中古かプラタかというところ

[666: 匿名さん]

五十歩百歩だよ。

[667: 匿名さん]

>>664
勉強になります。
今の家がちょっと先に建物がある環境なので、眺望は興味が薄いんですよね。
低層階だと支払いが楽なので本音は低層希望です。
とはいえ結構見て回ってやっと条件に合う物件に出会えているので倍率付いて落選するのも相当痛い。
家探しって難しいですね。
上に行くかどうかは引き続き悩みますが、デベの事情は理解でき、大変参考になりました。
ありがとうございます。

[668: 匿名]

誘導営業と言うんですか。お詳しい！素晴らしい書き込みですね。
ちなみに私は親まで巻き込んで、まんまと誘導されてます(笑)
私もそんなに眺望が欲しい訳では無いですが、あって困るものでも無いので納得はしています。

[669: 匿名さん]

入居がほぼ３年後はちょっと長い。
その間に人生いろいろあるかも。。。

[670: 匿名さん]

価格は絶妙ですね。東口の立地良い中古と同等の価格。新築選ぶか、中古だけど立地選ぶか。

[671: 匿名さん]

25年後、東口は築30年～築35年

ここは築22年

[672: 匿名さん]

>>671
まさに五十歩百歩

[673: 匿名さん]

>>672
ですね、築五年ならまだ下がらないけど築十五年だとさすがにチョットネ。
東口を手放すならこの物件が竣工する前後ぐらいまで。

それを過ぎたらまさに築20年目以降でしょうね。でもミッド、レジ、リエトツインズは修繕積立金があまり上がらないから買い手はつきそうだけど他は売りにくくなるよ。

[674: 匿名さん]

ベランダの大梁に段差があるの？
子供が悪戯したら転落の恐れあるから怖い

[675: 匿名さん]

タワーマンションの寿命は100年以上あるよ
ただ地震などで躯体にヒビが入ると寿命が縮まる
ここの外壁が某海っぷち高額物件みたく吹き付けモルタル仕上げじゃなく
タイル仕上げみたいだから安心だね
この辺をケチるとタワマン寿命に大きく関わってくる

[676: 匿名さん]

>>671
25年後、ここと東口で、どちらが価格維持出来ているか？立地がいい分、東口なんかな。

[677: 匿名さん]

>>673
みなとみらいは築15年近いけど、下がるどころか、逆に上がっている。いま東口手放すのは、ベストな選択ではないと思う。

[678: 匿名さん]

＞６７７
みなとみらいと一緒にするなよ。

[679: 匿名さん]

>>675
どうかな～。宇部三菱の百年コンクリートも東洋ゴムの免震装置も交換不能らしいからね。
100年はもたないと思う。建て替え事業を視野に入れるならとにかく立地が命です。

[680: 匿名さん]

>>665
エクラスのどこが良いのですか？
シティはさらにどこが良いのかわかりません。
立地もシティならガーデンと変わらないような。

[681: 匿名さん]

>>680
それは流石に違うな（笑）

[682: 匿名さん]

>>681
確かに、ごちゃごちゃした住宅密集地に隣接して建つ某タワーと、
ハイソな山の手に建つタワーでは、立地が全然違いますよね（笑）

[683: 匿名さん]

>>682
山の手らしく、結構歩くけどね

[684: 匿名さん]

地主さんが多いのは中原よりだろーね

[685: 匿名さん]

>>680
笑った！
違い過ぎだろ。

[686: 匿名さん]

>>685
駅から4分なんてタワマンとしてはイマイチ。しかも綱島街道と府中街道が交差する悪環境、

[687: 匿名さん]

>>686
必死やね…

[688: 匿名さん]

>>687
どっちが。

[689: 匿名さん]

本来居住に適しているのは駅から５分程度はなれた場所
駅前すぎると商業区域に掛かるため家の前で風俗の呼び込みに声かけられる羽目に
向こうも悪いと思いながら仕事だし商売優先区域だから止めない

ただし小杉の場合は特別でこれに当てはまらないんだな
最初からタワマンありきで都市開発してるので唯一のパチンコ屋さんも
しっかり区分されてるし
大規模駅でありながらここまで駅前の住環境の良い場所は他に知らない

[690: 匿名さん]

北口降りたことある？住環境適してるとは言えないな。東口は同意。

[691: 匿名さん]

案内会の最初の映画意味が分からないわ。
多摩川のバーベキューパーティ？？？
無駄な時間を取られた感じ。

[692: 匿名さん]

>>690
北口は昔のラブホ街あるしね。
あそこをどーにかして欲しい。

[693: 匿名さん]

>>692
このタワーの住民は新丸子側の小さなラブホ街とは無縁ですよ。
隠れ西口、皆さん南武線に乗らない限りはケンタの横からガードくぐって西口に出ることになりますよ。

[694: 匿名さん]

やはり三角タワーが魅力的。

[695: 匿名さん]

>>691
意味は何となく分かりましたが、長かったですね(笑)
人が本当に多すぎて、モデルルームをゆっくり見られなかった方が残念でした。

[696: 匿名さん]

>>692
周辺歩きましたが全然気がつきませんでした。
どこにあるんですか？

[697: 匿名さん]

開けて数日で、要望書が150件以上入ってるみたい。

[698: 匿名さん]

それは、すごいねえ。

[699: 匿名さん]

あの試写室は洗脳ルームと言うらしい
特にママが洗脳されるのでお気をつけを