KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） ってどうですか？Part.19

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER Part.19です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547858/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物


施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社


また、資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（本マンション周辺の子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[501: 匿名さん]

>>498
私も現地みてきましたが、仰る通り角部屋含め素敵な外観でした。TTTとの距離も個人的には許容できるレベルでした。

[502: 匿名さん [男性 40代]]

スーパーについてやはり心配だと思いますよ。
ネットスーパーは日用品を調達するのに便利かもしれませんが、生鮮食品や総菜などはやはり近隣スーパーが一番です。
TTTのマルエツはどう見ても現状の客をさばくだけで精いっぱいですから、KTTが出来たらパンクしてしまいます。

KTTにプチマルエツでも入ればこういった心配も解消されると思いますが、まだ決まらないのでしょうか。

[503: 匿名さん]

外観写真なら、「東京湾岸風景」にのってるよ。

http://tokyo-wangan.com/?p=9464

[504: 匿名さん]

497 502さん達のように 心配な人達は、心配するだけでなく、区に訴えかけるとか行動を起こしたらいいと思いますよ。

学校や駅なども人数増加を見越して 今 大規模な工事や建て替えが行われていますし、内容はまだ決まっていないかと思いますが これから豊海地区全体の再開発もありますので、個人的には需要があればいずれ解消される問題ではないかと思っています。(呑気な考えで、すみません…)
不動産や商売人も おいしいエリアを見逃すはずないし、区も どこもパンク状態のまま放っておく訳がないので、何かしら対策を考えていると思いますよ。

計画前だからこそ、完全に決まる前に住民が足りない施設等をアピールするには意味があると思います。どうしても心配な方は…。

[505: 匿名]

再開発が出来ると 人口が増えるのは当たり前です。
勝どき東再開発では 3020戸出来るので 駅出入り口が増設されて
敷地内に幼稚園やスーパーや商業施設なども入るので 何とかなると思っています。
他にも人口が増えればスーパーが出来るのでは!?

[506: 購入検討中さん]

>>503
う、美しい。この角部屋いいな。まだ売ってるかな。もう売り切れたんだろうな。

[507: 匿名さん]

町づくりに関わってる人達は、町全体の向上や問題を解決していく事が仕事なので、人口増加の問題なんかは、とっくに策を練ってると思いますよ。権利など、うちらが知らない色々な問題などもあると思うので、決定して情報公開出来るのは時間が多少かかるのかもしれません。

[508: 匿名さん]

駅前公園とパン屋の間の、以前パーキングだったデカめの敷地には何が出来るんだろう。

[509: 487]

>>493
自分が購入した時には売れ残りマンションと言われたものですが、
オリンピックさまさまですね。

現在1LDKなのですが、生活環境が変わりそうなので
新しくマンションを検討している次第です。

また、引越し時の税金で長期譲渡所得になるように、
今すぐではないほうがいいというのもあったりします。

[510: 匿名さん]

>>509
税金？
居住用資産の３０００万円控除があるのに、
仲介手数料などを引いた純粋な儲けの金額が３０００万円を超えている皮算用ですか？

[511: 匿名さん]

>>510
どうゆう事？長期で賃貸にするって事かと思いましたが、そうじゃないの？

[512: 匿名さん]

>>506
外観は、想像以上に良いですね！
ＴＴＴとの見合い感は、実際部屋の中からすると、どうなんでしょうね。

[513: 匿名さん]

>>506 高層の角部屋は1〜2期で売れちゃってますが、中低層は若干残ってたかと。
昨日MR行ったら、現地を見て角部屋を希望される方が増えたっていってました。角部屋以外では、視界の開けた北向きの部屋の残りが人気みたいです。

[514: 購入検討中さん]

>510

3,000万控除すると、新住居の住宅ローン控除は受けれないから、
長期譲渡所得になるよう調整するってことでは？

[515: 487、509]

>>510、511、514
レスを有難うございます。
賃貸に出せればいいのですが何分住宅ローンを組んでるのでできませんね。
514さんの仰る通り新居の住宅ローン控除を受けるため、
3000万の控除を適用しない事を考えています。

とはいえ、長く持てば、減価償却されていき、
その分の税金が増えていくので今度しっかり計算してみようと思います。

[516: 匿名さん]

モデルルーム、盛況ですね。やはり抽選になる部屋は３期でもあるとのこと。好調は続いており、３期１次は、１００－１２０放出するらしいです。なお、値上げが真剣に議論されているとのこと。鹿島、三井、三菱、住友、野村の連合なので意見あうんですかね。住友あたりが値上げを叫んで三井あたりが止めていそう（笑）

[517: 匿名さん]

敷地が狭くて余裕がない。
美しいとは言い難い。

[518: 匿名さん]

>>515
建物の減価償却ね。
その分だけ取得費を安いことにされてしまうからね。

[519: 匿名さん]

>>516
三井、三菱VS住商、鹿島、野村あたりだろうか。
もちろん、前者が値上げ反対派。

一旦値下げしている物件なので、値上げも可能性的にはあるのかもしれないが、人気な部屋から売っていってる物件だからな。最後の売れ残りになったらまた値下げするのだろうか。

+100ということは、とうとう1000の大台か。

[520: 購入検討中さん]

自分もガラスがハマり始めて気づいたクチだけど、KTTは角部屋が美しすぎる。
北向きは10メートル近い壁が全部ガラスで、視界も抜けているのでリビングに入ったら感動しそう。

[521: 購入検討中さん]

視界の抜ける北西方向もE-75Aしか残ってないね。まぁ温存されてたのかほとんどのフロアが未販売だけど。南西と西向きは潤沢だね。

[522: 購入検討中さん]

>>516
住友って住友不動産じゃなくて住友商事だから、いわゆるスミフ的な感じではないよ。

[523: 購入検討中さん]

この物件、鹿島が幹事だから、値上げもあり得るかなあ。JVだからこそ、三井三菱が早く売り切りたくて割安に買えているのは間違いのないところ。

[524: 匿名さん]

住商と住不って何で別にする必要があるんだろうね。

[525: 匿名さん]

東卸豊海住宅のところにタワマン２棟ほぼ決まりみたいだね。
そこに住む人が「決まった」って言ってた。
だとすると、レインボー・お台場の眺望はどうなるかな？
間違いだといいけど....

[526: 匿名さん]

>525 豊海町の再開発でその方向の眺望に影響でるのは購入の際に説明されます。ただし、完成は勝どき東再開発よりもかなり遅く１０年後ぐらいではと言われていました。勝どき西再開発も５０階以上でやはり１０年後でしょうか、まだ何もスタートしていないですがね。
半永久にぬけてる方向は、北西ですね。

[527: 匿名さん]

どちらにしろ、この辺の供給はかなり先まで続きますね。
選手村跡地を含めて。

[528: 匿名さん]

需要がある限りは供給も続くよ。
そうやって湾岸の歴史はできてきたんだから。

[529: 匿名さん]

過剰供給を強調して不動産価格暴落を予想する人がいるけど、どうなんだろう。
数字として予想はつくけど、需給のバランスが崩れて価格が下落するというのは短絡的では？？

周辺のインフラも同時に発展していくから表面の数字ばかりに捕らわれてしまうと、正確な需要を読み切るのは難しい。
感覚的にいうと、この辺りは道路も、橋も、駅も、下水道も、学校もインフラを新しくしますよね。
勝どき地区の周辺見ても、都心部も、より湾岸部も点ではなく面による再開発が続くし。
それを環状２号線が結び、立地の特性から新交通やバス便も当然のことながら期待できる。
それでも都有地が多いので、まだ開発余力が大きい。

都心部に近いという絶対的に強みのある立地だし、某ニュータウンみたいなことにはならないとは思うのですが。

日比谷線が東銀座から築地に向かい途中で分岐して、湾岸部へと伸びるのであれば過剰供給による心配など一瞬に吹き飛びますがどうでしょうか。

[530: 匿名さん]

多摩ニュータウンや千葉なんかよりよっぽどいいからね。
人口減で寂れゆくのは田舎、郊外だよね。

[531: 購入検討中さん]

ここの北東は、中層以上は抜けてるけど、将来塞がれないかな？

[532: 購入検討中さん]

個人的には、家賃が下がらないままにここ10年ほど順調に人口が伸びている中央区は、需要が増えてるのだと理解しています。それを無視して供給過剰というのはハナから経済原則を無視してると思います。

[533: 匿名さん]

４３２台分のタワーパーキングの眺望への影響ってよく分からないな。

[534: 匿名さん]

>>525
あのスペースに2棟たつんですか？
超高層じゃなくて高層になるのかな？

[535: 購入検討中さん]

完全に想像だけど、よくあるパターンとしては板状の地権者棟と超高層の本体なのでは

[536: 匿名さん]

>>529
価格が下落というより
価格は高止まりで空き部屋が増えるってことでしょう。
つまり勝ビューと同様な物件がこの辺に増える未来。
高価格物件を買える人達が無限にいるわけではないので。

[537: 匿名さん]

人口減で都心に集中しても
金持ちだって人口減ってことね。多摩や千葉の代わりに庶民が買えるわけではない。

[538: 購入検討中さん]

勝ビューは情勢に合わせて意図的に値段を吊り上げてきた訳なので、あれを空室と言えるかどうか微妙。単にゴクレの売り方のスタイルなのだと理解してます。供給を需要が下回れば値段は落ちるのが経済原則かと。

それはそれとして、東京西側と比較すればここはまだ単価が安いので、利便性とブランドが高まる中、買える人は継続しそうだと思っています。

[539: 匿名さん]

この立地で、価格暴落は絶対あり得ない。だから購入した。高層階買って3年たつが、この先 例え眺望が完全に塞がれたとしても、購入価格ぐらいで売却可能との査定だった。それぐらい値が落ちないということ。

[540: 匿名さん]

売れない所にわざわざマンション作らんだろ。

[541: 匿名さん]

多摩や千葉の代わりに庶民が買えるわけではない。←同感。
郊外住みの人が代わりに買えるような価格になるはずがない、というほうが正しいが。

[542: 匿名さん]

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/150205500060.html
中央区15年度予算案　投資的経費33・５％増

KTT名指し状態で、補助金がでてる。

[543: 匿名さん]

税金で資産価値アップですか。。。

これがあるから中央区は羨ましいです。

[544: 匿名さん]

>542 さん

この記事、具体的内容は登録しないと見られないんでしょうか？抜粋をお願いします。

[545: 匿名さん]

>>544
有料部分を勝手に開けるのはよくないので…。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/zaisei/yosan/27tousyoyosangaiyou.html
よりリンクされている
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/zaisei/yosan/27tousyoyosangaiyou.file...

Page 38/快適な住環境の実現
◆市街地再開発事業助成
　3)　勝どき五丁目地区
　住宅 約1,420戸，店舗，公益施設 完成予定 平成28年12月

[546: 匿名さん]

>>545
金額抜けてた。2,724,000千円
27億2400万円ですね。

[547: 匿名さん]

２７億２４００万円を１４２０戸数で割ると、１戸あたり１９１万８３１０円也。

中央区様様ですね。

[548: 匿名さん]

>>545
再開発でも補助金が出るのと出ないのがあるんですね。ここは区の計画に協力したぶん補助が大きいのかな。

BRTに加えて、新規で地下鉄計画検討調査に予算がついたのも注目ですかね。実現するにしても10年以上先でしょうけど。（付属資料P.20）
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/zaisei/yosan/27tousyoyosangaiyou.file...

[549: 匿名さん]

各年度の予算をさかのぼると、市街地再開発事業助成金の推移はこんな感じですね。

　平成22年度　　157,200千円
　平成23年度　　554,000千円
　平成24年度　1,927,000千円
　平成25年度　　244,200千円
　平成26年度　1,632,000千円
　平成27年度　2,724,000千円

合計で72億円程度の助成金が出ています。KTT以外の街区にも使われているでしょうけど、かなりの額が投入されてますね。
ちなみにキャピタルゲートプレイスは合計で97億円程度、竣工する27年度では補助無しの模様です。勝どき5丁目も28年度竣工ですから、補助金は今年までかもしれません。

　平成22年度　　426,200千円
　平成23年度　2,184,000千円
　平成24年度　2,211,200千円
　平成25年度　3,315,000千円
　平成26年度　1,648,500千円

予算配分で興味深いのが地下鉄調査で、26年度は1000万だったのが2500万に増額しています。多少は調査が前進していると解釈したいですね。

[550: 匿名さん]

＞５４５さん

　情報ありがとうございます。購入者です。
中央区の本気度が伝わってきますので、KTTにとってのポジティブな情報と思います。
2階にはいるデイケア施設もその具体的な例のひとつですね。BRT、地下鉄の調査費計上、豊海小学校の整備、勝どき東地区再開発などまだまだ目が離せません。DTの晴海地区も含めて、この勝どき・晴海の発展を見守っていけるのを楽しみに、地域のコミュニティ作りに少しでも貢献できたらと思いを新たにした次第です。TTT・KTT・DT・勝どき東、そして選手村ツインタワー、豊海地区再開発タワー、勝どき西地区再開発タワー、築地跡地・・・1万戸規模になるでしょうし本当に楽しみですね。いずれスーパーや交通インフラは、徐々に解消されていくことでしょう。