プレミスト菊名ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミスト菊名についての情報を希望しています。
第一種低層住居専用地域なので、暮らしやすいといいな。
アクセスも良さそうですね。物件や周辺はどうでしょうか。


所在地：神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目104番1他（地番）
交通：東急東横線 「菊名」駅徒歩12分 　横浜線 「菊名」駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.39平米～87.63平米
売主：大和ハウス工業
物件URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kikuna/index.html
施工会社：株式会社竹中工務店　横浜支店
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[51: ショールーム訪問済み [女性 30代]]

モデルルームもなく、価格も出ていない状態でしたがショールーム訪問しました。
実際に建設現場までタクシーで案内してもらいましたが、閑静な住宅地で静かという印象はありました。見晴らしも良く、日当たりは確保できそうです。

ただ、緩い傾斜が駅から延々と続くので、やはり徒歩はキツイかと。
某企業で無料相談をしてもらった際、「あの坂はバス利用じゃないと正直厳しいです」と助言いただきました。

価格については4500万は確実に超えるようで、少なくとも4000万以下というのは無さそうです。なので、検討から外しました・・・。

[52: 匿名さん]

マンションバブルですから。
このマンションに5000万円を超える価値が見当たらない。

[53: 匿名さん]

>>52
やっぱりバブルですよね。
いずれ相場が暴落するだろうから、様子見ですかね。
駅までフラットならミッドヒルズの1.5倍まで出してもイイと思います。
でもこの坂なので見送りです。

[54: 匿名さん]

>>53
相場が下がるを待つのは一つの選択ですが、住宅ローン減税、最低レベルの金利、将来確実に上がるだろう消費税など考慮した際、中途半端な相場下落ではトータルの支払い金額は変わらないかも知れませんよ。
またこのエリアでフラットな立地って非常に限られますし、出たとしても街道or線路際だったりで環境に難ありの可能性は高くなりそうですね。
ちなみにこの物件を推す意図は全くありません。

[55: 匿名さん]

投機目的で需要が高まって価格上昇してる訳では無いので、バブルとは違うでしょ。
バブルならある日突然弾けるけど、コストアップの影響で割高になってるだけだからなー。五輪後に下がると言われてるけど、大地震とかで更に高騰するリスクもある訳だし。
54さんの言う通り値段が落ち着くまでの機会費用をどう考えるかだね。自分は年齢的にあまり気長に待てないので、待つという選択肢がある人が羨ましい…。

[56: 匿名さん]

ここまで値段上がってるのは、鋼材や人工の上昇があります。
しかしここまで価格上昇しても作り続けることができるのは、投資も増えているのも事実。

[57: 匿名さん]

お伺いコンシェルジュって依頼された方いらっしゃいますか?
聞いてみたいのだけど、後々しつこくされないのかなって不安があります。
営業さんとはまた違うって考えて良いのでしょうか？

[58: 匿名さん]

販売開始が３ヶ月延期って何があったんでしょうね。
販売前からこれじゃ先行き不安です。

[59: 匿名さん]

モデルルーム優先公開の案内がきていましたが「なお当初はモデルルームと予定価格の同時公開の予定でしたが、今回工事が予定より早く完了した関係で、モデルルームのみの先行公開となります」って？？？
全体的に遅れすぎてて、当初の予定を忘れているのでしょうか？
こういう些細な？！ことが気にならないのが大和なんでしょうね。

[60: 匿名さん]

大倉山のプラウドが5千万円後半からスタートですから、最多価格帯が4千万円中～5千万円前半ですかね。
ミッドヒルズから2～3割アップが精々でしょう。
しかし営業はいい加減だし、スケジュールもズレズレ。
買う？見送りでしょ？

[61: 匿名さん]

建設現場見てきました。
菊名から歩くと、坂道ヒーヒーでしたが、鶴見にバスで行くと始発？で空いてて良かったです。
周りも静かな住宅街って感じで印象は悪くありませんでした。
でもネガティブレスが多いので、少し心配。

[62: 匿名さん]

61さん、現地レポありがとうございます。
坂は歩いていくと気になりますよね。
基本的には普通に静かな住宅街ですし。
バスでの移動というのはまだしたことないですが、
始発で座っていけるのならば良いですよね～。
混んでいて乗れないってないですし。

[63: 匿名さん]

バス利用を前提にこちらの物件買うくらいなら、よく比較されるミッドヒルズのほうが間取りも良いし、安いのでオススメです。
尚、当該路線のバスを利用している方にお話しを聞いたところ、最近バスの本数が減ったようで、大変な混雑とのこと。

[64: 匿名さん]

安いとは言え、今更バス便物件に手を出すのはちょっと怖いな。人工減少でバスの本数はもっと減って、人気も落ちるっていう悪循環に陥りそう。とはいえ、ここも徒歩10分以上でリセールは期待できないね。

[65: 匿名さん]

>>64
確かに！
でも、この物件だって徒歩圏といっても、あの「坂道」ですよ。
転勤族なので、貸すことを考えると厳しいのかな。
自分でも地図だけで判断したなら借りちゃうけど、見たら借りない。
リセールバリューなんて全く期待できません。

[66: 匿名さん]

>>63
菊名↔︎鶴見の鶴01系統は臨港バス屈指のドル箱ライン。
減便とは聞いたことありませんし、実際に減便されていませんよ。

[67: 匿名さん]

こちらのマンションでしたら、鶴12が良いと近所にお住まいの方から聞きました。
試しに乗ったのも鶴12ですが、朝の通勤時間帯でしたが始発近くのようで座れました。
鶴01のほうが良いのでしょうか？
確認はしたいのですが、もう一度乗りに行くほど、違うルートと異なる所要時間なのでしょうか？
ご存じの方、教えてください。
私も近所にお住まいの方から減便の話は聞きましたが、勘違いなのでしょうか？。

[68: 匿名さん]

>>67
近所住みです。
普通に考えて、鶴見に行くなら鶴12です。
菊名に行くなら鶴01でも良いけど、下りなら乗らなくても良いですよね？
ようは皆さんが見学させれているメインエントランス側から乗るか、菊名側から出て綱島街道で乗るかの違いです。
鶴見に行くのに遠回りする鶴01は乗りません。
自分も毎日鶴12系統に乗ってますが、数本だと思いますが、時刻表改定に合わせて減便しましたよ。

[69: 匿名さん]

>>67
スミマセン。
ミッドヒルズのバス路線と感違いしてました。
こちらのマンションの近くのバス停は確かに鶴12ですね。

[70: 匿名さん]

あれ？鶴1も少し減便してるみたい。
重ね重ね申し訳ありません。

[71: 匿名さん]

減便になるのは乗車する人が減っているからなんですかね？
ここのようにマンションができたくらいでは、バスの本数は増えたりしないのだろうね。
もっと大規模なマンションとか住宅地でも出来ないと。
車で通勤や買い物する人ならバスはあまり関係ないだろうからいいかもしれない。
ただ、駐車場の台数が足りるかどうかですね。

[72: 匿名さん]

商業施設などは、マンションから遠いみたいですね。
それなら尚更、車が必要になりますね。
HPでは、商業施設も近いと書いてありますが遠いですね。
坂の立地であれば、毎日のことを考えると坂に慣れていないと厳しいかも。

[73: 匿名さん]

車無しは考えられませんよ。
見学したついでに、周辺を歩いてみましたがどこ行くのも遠い！！！
疲れてしまい、帰りはタクシーに乗ったら運転手さんから「昔から、あの辺りは陸の孤島って言われてたんですよ」とか「あそこから菊名？」等、良い話が出なかった。
ミッドヒルズをやめて待ってたけど、候補から無くなりました。

[74: 匿名さん]

実はすごく期待していたけど、スケジュールものびのびだし、熱は冷めました。
こんな時間があったので、プレミストシリーズで中古も含め数件他エリアでも見てきました。
プラウドのようなブランド力は無いことがよく分かりました。

[75: 匿名さん]

>>74
プラウドと比較？
口コミの盛り上がりも含めて、一目瞭然。
一緒にするのはプラウドに失礼かと思います。
大和ハウスですよ？期待しすぎ(笑)

[76: 匿名さん]

大倉山の物件見てて覗きにきました。
過去のコメント含め、ずいぶん期待されている方も多いようですね。
え？ブランド力？無い無い。
こんなとこだと貸せない売れない。
菊名の特急停車には魅力を感じるけど、あの坂を毎日登るのは考えられない。
っていうか鶴見区の物件に5000万円も出せない。
4000万円の前半なら買いかも。
私は買いませんが。

[77: 匿名さん]

販売時期が３か月ほど延びてしまったんですね
どうしてなんでしょうかね？？？
何かしらの戦略だと思いますが、、、

お伺いコンシェルっていったい何！？と思ったら
現状でモデルルームがないので、
説明を聞きたい人の為に指定の場所に来てくれる
っていうものなんですか。
便利と言えば便利だけれど、
やはりモデルルーム見たり、映像見たりしたいカナ
具体的な設備もモデルルームＧ.Ｏ.しないと
わからないだろうし。

[78: [男性 30代]]

>>75
でも大和ハウスって建設業界では１位なんでしょ。

[79: 匿名さん]

どなたか先行でモデルルームご覧になった方はいらっしゃいますか？

[80: 匿名さん]

>>78
だから？
何が1位か分かっていっているのかな？
75さんがいうのも分かるけど、皆がプラウド買えるわけでもないですからね～
どっちもどっち。

[81: 物件比較中さん [女性 20代]]

>>75
>>80
ならプラウドの良さを教えてください！色々勉強してまして。

[82: 匿名さん]

ま～ま～、皆さん熱くならないで。
単なる情報交換の場ですから。
価値観は人それぞれですよ。
ただブランド力としては明らかにプラウドが上。
それは大和の営業さんも認めるところ。
例えばリセールする時の価値を考えた時のマンションの価値はどうか？
同じ場所、同じ広さで仕様が同じならブランド力の高いほうが買手は付きやすい＝価値が高いといえます。
日本人はブランド好きですからね。
ただ逆説的にいうと、初めはどんなブランドも無名時代があったわけですから、本当に良いものを見極められるなら良い買い物ができるかもしれません。
良い物を作り続けていければ、いずれはブランド力が上がり、価値も上がるかもしれませんから。
個人的な意見なので、この点は議論してもしようがないと思います。
そんなことより誰か79さんの質問に答えてあげてください。

[83: 匿名さん]

>81
大倉山みたいな地盤の悪いところでも売れてしまうのがプラウドの良さ。
本当に賢い人は買わないところだけど、賢くない人のほうが多いのが世の中ですから。

[84: 匿名さん]

どなたか先行でモデルルームご覧になった方はいらっしゃいますか？

[85: 匿名さん]

>>84
見てきましたよ。
オプションだらけで何が何やら、、、って感じでした。
シンプルな感じで、余計なものは無い＝後々色々な出費がありそう。そんな感じです。
可もなく不可もない、いってしまえば特徴がないです。
その場では分からなかったのですが、後から凄く気になった点があるので分かる方、教えてください。
電気はオリックスから買うとか。
これって電気が安く買えるってことなんですか？
今は、我が家は東京電力です。

[86: 匿名さん]

>>85
オリックスからの電力購入というのは、電気の質自体は全く変わりませんので安心して大丈夫です。
プレミスト菊名で今回導入した「マンション高圧一括受電」という方式はかなり以前からある仕組みなので、目新しいものではありません。（確かゼファーというデベが千葉の大型団地で10年近く前に仕組みとして確立させたものと記憶しています）
ただ来年から電力小売の完全自由化に伴い、一括で受電するメリットはほぼ無くなるはず。
代わりに余計な高圧受電設備のメンテナンスコストだけが管理費にオントップされるため、導入した真意は分かりません。
またリスクとして、オリックスが所有する発電所は高価な発電コストが見込まれ、プレミスト菊名への供給のその大半は市場から調達することになると思われます。
そうなれば市場の需給により価格は大きく変動し、例えば夏場の冷房時期は東京電力から買うよりもずっと高くなる可能性もあるのです。
さらに原発の議論なども含め、今後の東京電力の値段もはっきりしない中、このような一括受電の導入は得策とは思えません。
例えば、東京電力の単価から常にレス○％という契約なら損はしないと思います。（営業さんに聞かれてはいかがですか？）
しかし来年からの電力小売完全自由化では、個人の判断で「ドコから買うか」決められるはずなのに意味が分かりませんよね。
たぶん高圧受電設備をオリックスに無償で出させて、建設費を浮かそう、そんな姑息な事を考えたのだと思いますよ。
質問がありましたらどうぞ。

[87: 匿名さん]

>>86
Googleで検索したら色々出てきました。
けっこう問題にもなってるんですね。
高くなることってあるんですか？
需給によって値段が変わるとのことですが、そんなに変わるんですか？

[88: 匿名さん]

>>87
変わります。
というより変わる可能性が十分にあることを認識しておく必要があります。
今は猫も杓子も電力小売りに参入を表明してます。
まともなベース電源を有しない会社（オリックスも）と長期に契約するなんてリスクが高すぎます。
建設コストや管理費、修繕積立てにまぶされても、最終的には居住者が負担するのです。
あえて選択の自由を無くし、大和ライフネクストあたりが儲ける仕組みに組み込まれるのでしょう。
購入者の事を考えてないとしか思えません。
きっと見ている大和ハウスの営業さん、何か意見があれば堂々とどうぞ！

[89: 匿名さん]

価格って出ましたか？

[90: 匿名さん]

>>89
出てません。
でも4000台は無いらしい。
はい、売れ残り～
こんな条件のマンション売れるのかな～

[91: 匿名さん]

売れないよ。
消費者をバカにしてるんだろうね。
そんだけの価値は無い！断言するよ。

[92: 匿名さん]

>>91
同感！営業はかなり強気だけど、魅力無いよ。

[93: 匿名さん]

>>90
4000台後半が中心じゃないの？
もはや坂は無視したプライシングだな。
凄いな。
バカにしてるんだろうな(￣▽￣)

[94: 匿名さん]

なになに？
5000万円台から？
高っ！笑っちゃうね(^-^;
マジでありえないわ～

[95: 匿名さん]

まあデベも好き好んでこんな値段で売りたくは無いと思いますよ。
高騰する建築費を引いて利益が出る価格がこんなところなんでしょうね。
とにかくこんな場所の物件に竹中を起用してるのが本当に謎。

[96: 匿名さん]

デベも売りたくないほど高い値段…
近頃の新築はバブルの八合目あたりでしょうか

[97: 匿名さん]

まだ、価格は出ていないんじゃないのですか？
ＨＰを今確認したら、販売時期の変更があったみたいでした。
販売開始予定時期を平成27年3月中旬から平成27年6月中旬に変わったそうです。
3カ月も伸びるって何が原因なのでしょう？

[98: 匿名さん]

>>97
先行でモデルルームを見に行った方々に感度をお伝えしているようです。
なぜ３ヶ月も遅れているか、
大和：こんな値段じゃ売れない。
竹中：え？これくらいのコストは当たり前ですよ。
うちをドコだと思っているんですか？
大和：知ってるけど、ここまで高くなるとは、、、
竹中：うちは最高のものを作りたかったけど、お金無いならスペック下げますか？
大和：お願いします。
竹中：ハイどうぞ～
大和：それでもこんなに高いんですか～
竹中：これ以上は無理ですから、後はおたくで頑張りなさい。
大和：（どうしよう）
今ここ↑

[99: 匿名さん]

東横線横浜エリアで新築マンションが相次ぐから、周りの出方を伺っているのでしょう。これから東白楽徒歩３分くらいで三井も発表しますし。

[100: 匿名さん]

>>98
(笑)
なんとなく今の状況が理解できました。
うちは買おうか真剣に考えていましたが、さすがに高すぎますよね。
後々売れ残っても嫌なので、検討しなおします。
有難うございます。