プレミスト菊名ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミスト菊名についての情報を希望しています。
第一種低層住居専用地域なので、暮らしやすいといいな。
アクセスも良さそうですね。物件や周辺はどうでしょうか。


所在地：神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目104番1他（地番）
交通：東急東横線 「菊名」駅徒歩12分 　横浜線 「菊名」駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.39平米～87.63平米
売主：大和ハウス工業
物件URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kikuna/index.html
施工会社：株式会社竹中工務店　横浜支店
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[501: 匿名さん]

この辺りの中古は築10年徒歩10分70㎡が3000万円前半(2800万円台もあった)なんだから高いのは明らか。
当初から高すぎると書き込みしたけど、大和×竹中なら妥当、買えない妬みと否定されたよ。でもマーケットは正直だね(笑)。慌てて買わなくて良かった。大幅値下げしたら再検討しようかな。

[502: 物件比較中さん [男性]]

もう今となっては良い間取りは少なくなって来てるんじゃないかなぁ。
動くなら早めに動かないとねっ。

[503: 匿名さん]

>>502
もう今となっては？
そういうことですか？
うち連絡ないな～

[504: 物件比較中さん [男性]]

このマンションの場合、早いもの順で決まっていくって、ただそういう意味です。
迷うなぁ〜

[505: 匿名さん]

オリンピック特需やらの地合いで全体的に高くなっているけど、実際の価値から高級車一台分ぐらい盛られて数年後にはその分も含めて目減りするって考えると冷める。
今欲しい、ここが欲しい感が強くないならもう少し（３年）待ってもいいと思う。
アベノミクスで金がジャブジャブある方はいいと思います。

[506: 匿名さん]

>>501
うんうん、慌てて買わなくて良かったですね～
そこまでは下がらんだろうし、気づいた頃には、ほぼ完売しているのでは(笑)
ホームページで大幅値下げが発表になったら書き込むので、慌てずに待っててください。

[507: 匿名さん]

ブランド先行で、はっ？ってところで強気に売ってるプラウドシリーズよりは、このマンションのポテンシャルは認める。
もう少し安ければ、魅力は何倍にもなると思う。
坂？フラットな駅近が買えるなら買ってるよ。。。

[508: 匿名さん]

>>507
激しく同意。値下げすればすぐに完売するのはここのスレでわかりきっていること。あとはデベさんが大鉈を振る時を待つだけです。

[509: 匿名さん]

そんなに魅力的な物件ですか？

[510: 匿名さん]

価格次第ですね￥

[511: 匿名さん]

マンション価格上昇局面では安売りしませんよ。
お客が焦れて買ってくれるのを待つだけ。
特にすみふや大和ハウチュのように他で稼いでたんまりキャッシュを持ってる会社はなおさら。

[512: 匿名さん]

>>511
そうかな？20戸も空いてたらさすがに考えると思うよ。
いちおう東横沿線だけど、この条件でこの価格、、、
このままだと焦るまでもなく売れ残るでしょ。
ただこれまでの購買層を大きく変えるような値下げもしないんじゃないかな？
「買えないことないけど、少し高いな～、迷うわ～」ってレベルの人あたりをターゲットに個別に交渉するのかな？
いずれにしても下がると良いですね。

[513: 契約しますさん]

>>505
３年待つとか、オリンピック後まで待つとか色々考え方ありますよね。
待って安くなる保証もないし、欲しい時が買い時なんでしょうね！

[514: 匿名さん]

真剣に買いたいと意思表示して積極的に価格交渉を試みます。みなさん応援の程お願いします。

[515: 匿名さん]

>>514
頑張ってください！
あまりに的外れなターゲットプライスだと「本気じゃないな」って思われるから気をつけてくださいね。
5～10％位なのかな～？

[516: 匿名さん]

>>515
15%で本気買いの意志を掲げて、一度引きさがり様子を見ます。

[517: 匿名さん]

>>516
頑張ってください！！！

[518: 匿名さん]

>>512
甘いなあ。
キャッシュ持っているデベは、いくら売れ残っても何も困らないからね。
すみふやゴクレの売れ残り具合知ってる？
ゴクレの新川崎の物件なんか竣工から半年以上経ってるけど、300戸くらい売れ残っても値引きの気配すら見えないw

まあ517さん頑張ってね。

[519: 匿名さん]

>>518
甘いかな？
大幅に下がるのを気長に待って、売れ残りをお得に買うのも人それぞれですからね。
購買層（買うことができる人）や、本気で買う気のある人（悩んでいる人）には既に声かけしてるだろうし、私ならそこまで待たなくても選べるうちに積極的に動くけどね。
もう少ししたら、このまま売り急ぐ事なく今の状況が継続するか、完売させるか分かるでしょう。
そこまで自信満々なら外さない自信があるのでしょうが(笑)

[520: 匿名さん]

モデルルーム105号の4,290万が9月に明け渡しとなるので、売主はこの期間までに売り抜ける目標があります。8月ころにまだ売れ残りがあればたたみかけるチャンスとなります。検討されているみなさん、随時更新される販売戸数の状況を確認することをお勧めします。

[521: 匿名さん]

別に目標でも何でもないでしょうよ。
9月過ぎれば他の部屋を同じようにモデルルームにするだけ。

[522: 匿名さん]

>>521
ありえませんね（笑）

[523: 匿名さん]

>>522
賃貸

[524: 匿名さん]

>>523
ありえないとは言わないが、タイミング的に考えにくい。

[525: 匿名さん]

引渡し前に全戸売れなかったのは市場の価値観と価格帯が合ってなかったってこと。
多少不便でも価格が抑え目であれば、自身や家族を納得させるトレードオフ条件のひとつになりますが、この物件にはそれが足りなかったってことですよね。
インターネットのおかげでどんな世代でも同じ情報を取得できるようになった今、広告の打ち方で差は出ないでしょうし、ましてやローカル（デベ＋ゼネコン）の組み合わせでもない当物件で入居前完売できなかったのは設定価格分の訴求力がなかっただけに過ぎないと思いますよ。
職場が近い、両親が近くにいて都合が良いなどという特別な要素がある方にとっては価格分の価値があると判断して購入されているのでしょうが、一般的には受け入れられない（価格）と感じた方が多いだけなのでは。

東急、ＪＲ沿線だけど駅が菊名でさらにあの場所でこの価格ならもうひと頑張りして別なところ…が本音では？？？

駐車場などのランニングコストも馬鹿にならないぐらいかかりますね。
周辺の月極と変わらないぐらいの設定ではないですか？

体力があるデベが価格で勝負しないのは構いませんが、条件が変わらなければ消費者も反応しないだけですよね。

[526: 匿名さん]

建築費は上昇傾向
マンション用地は少なくなる一方

そんな時代で早期完売、資金を得て即マンション用地取得みたいな
高回転ビジネスモデルはもはや遠い過去

今はじっくり売って高利益。
引渡し前なんかに完売したら価格設定の失敗。
すみふモデルが時代の流れ。

そして資金の余裕の無いデベはご退場していただくだけです。

[527: 匿名さん]

http://sennich.hatenablog.com/entry/2016/01/28/210314

素人のブログでまったく信頼性は乏しいが
この人の理屈では大和ハウスは値引きの見込めないデベロッパーとされているね。

[528: 匿名さん]

>>526
同意、即完売ってのは明らかにプライシングミスだね。
そこまで安売りしなくても売れたってこと。
後はどのタイミングで完売させるか、、、
明日の情報更新でどの程度売れたかによって、個別の交渉が始まっているのか分かりますね。

[529: 匿名さん]

>>527
はっきりいって、大企業は舵は重くとも、必要に応じて誤った舵は切らない。
そういう先入観が無駄といわざるをえない。
たぶん買う気のある人～
なんだろうね！

[530: 不動産購入勉強中さん]

残33戸だそうです。(本日更新)

>>526
>>527
なるほどー、勉強になります！！
一つ疑問なのは入居が始まってしまうと、
・未売住戸に対する修繕積立金や管理費などを大和ハウスが負担
・販売営業の人員を継続して確保
などにより原価の上昇(利益への圧迫)が想定されるのですが気にしないのでしょうか？
総戸数が少ないマンションの場合は入居開始時点で未売比率が高いと結構痛いような気もするのです。
それらを折り込み済の価格設定、販売計画なんだよということなんですかね。。。

[531: 匿名さん]

530さん、リアルタイム情報ありがとうございます！

当然、そういったものを織り込み済みの価格設定なんじゃないでしょうか。
そういうことをしなくても完売するならば、
それは利益が増えるだけというお話になってくるかと思います。
そういうことをしていないと、なかなかハイリスクですから。

[532: 匿名さん]

30くらいなら売り急ぐ必要無いってことかな～

[533: 匿名さん]

オプション申し込まれた方いらっしゃるのかしら？
スッゴく高かったのでうちは止めました。
ま～色々選べるタイミングではなかったのだけと。。。

[534: 匿名さん]

何でもかんでも、都合のいいように
売れ残りの正当化してる姿は滑稽だな。

焦ってないなら、電話して来んなよ。

[535: 匿名さん]

>>534
で値引きするって言ってた？

[536: 匿名さん]

>>534
で、なんぼ値引きするって？

[537: ご近所さん]

>>535
>>536
仲良しだな。
それより「売れ残りの正当化」の内容が聞きたい。

[538: 匿名さん]

>>537
そんなの聞いてどうすんだよ。
わかってメリットあるの？
知りたいのは値引き出来るか出来ないか。

[539: ご近所さん]

>>538
購買意欲ゼロだからメリットとか値引きはどうでもいい。
現状に対してデベが理由付けしてるのであれば聞いてみたいだけ。

[540: 匿名さん]

菊名駅まで徒歩１２分とはちょっと遠いかなぁ。
１２分だとそんなに距離は無いけど、坂とかも多いですか？
１２分だと、街では遠く感じてしまう。

マンションのすぐ近くにバス停があると助かりますが、あるのかな。

あるなら、それで良いですが、無かったら不便ですよね。

[541: 匿名さん]

>>540
鶴見なら始バスがあるし、菊名行きもあるよ。
駅近買えるなら、買ってるけどね～

[542: 匿名さん]

早く電話かかってこないかなあ、待ってるんですけどね。こちらから電話するものなら営業マンの言いなりになりそうですから。今のところじっとウエイティングです。

[543: 匿名さん]

>>540
むしろ坂しかない。

[545: 匿名さん]

>>540
バスでＯＫなら、もっと安くて広いマンションが買えますよ。
幼稚園児の息子でも歩けますから、大抵の大人なら大丈夫だと思いますよ。

[546: ５３９]

>>544
ごめんごめん、言葉足らずだったね。
534は営業から電話かかってきた人。
539は534が聞いた営業の言い訳を聞きたい人。
デベに身バレするので教えてくれないとは思うけど。

[547: 匿名さん]

>>542
本当に買う気があるなら、自分から動かれてはいかがですか？
別に「安くなりましたか～」なんて聞かなくても「もう一度、内覧したいのですが」とか仕掛けてみて、先方に言わせれば良いんですよ。
何も言わなければ「やっぱり少し価格的に、、、」とか、もったいつければ、何かしら引き出せるかもでは？
それでも何も出てこなければ、値下げなんかしないってことですよ。

[548: 匿名さん]

>>547
相手は9月までの販売期間の中で完売を計画しているので、今からいきなり値下げはしないでしょうね。少し前の時期に買われた方への配慮があると思います

[549: 匿名さん]

ちょっと前に営業から連絡が来て、我々の状況確認に来た際に、価格が下がれば買いますと意思表明をしましたが、どのくらい下がれば買いますか？という質問もなく、話が終わりました。まだまだ販売スタンスが変わらない感じですね

[550: 匿名さん]

>>549
そうですか、ま～売り急ぐまでもないのかな。
最後の不人気な間取だけ値引きするとか？
ぶっちゃけ今のまま売れるのかな。
10％程度下がれば「買い」なような気がしますけどね。