パークコート上前津プレミアプラスってどうですか？

[匿名さん]

この辺りマンションラッシュですが、この物件どうなんでしょうか。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/J1303/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：愛知県名古屋市中区上前津2丁目203番（地番）
交通：名古屋市営地下鉄名城線 「上前津」駅 徒歩1分
名古屋市営地下鉄鶴舞線 「上前津」駅 徒歩1分

【物件情報の一部を追加しました 2017.8.4　管理担当】

[101: 匿名さん]

とりあえず、こちらのマンションだと、投資用になりそうなのはGタイプくらいで、
あとはふつうに３LDKというふうになっています。
複数人で暮らしていける広さだと思いますので、良いんじゃないでしょうか。
GタイプはDENがついているのですが、
賃貸でも賃料を多く取れそうな感じですね。

[102: 匿名さん]

>>101
せいぜい13万とかでしょう
リターンはしれてますよ、新築で高すぎ
しかも日が当たらないでしょう

[103: 匿名さん]

各階ゴミ置き場は東京・大阪ではある程度普及してきていますが、名古屋ではまだまだ採用物件は少ないです。とても便利な設備ですが全フロアあわせるとかなりのスペースをとるため、余裕のある設計の物件のみでの採用となるようです。
こちらの物件は1流ブランド「パークコート」を名乗ることもあり、名古屋圏でありながら当然のように採用されていますね。

また、ここで採用されている熱交換式の換気設備は全国でもごく限られた物件でしか見られないすばらしい設備です。
これは24時間換気を行っても室外の気温の影響を受け難いというもので、エアコンに近い原理のものですが電気代はあまりかからないという快適設備です。花粉やＰＭ2.5を除去するフィルターも換気装置に装備されており、全室クリーンな空気が供給されます。

都心駅１分でこれだけの設備。東京では考えられないほど割安な物件だと思います。

[104: 匿名さん]

>>103
たぶん買ってしまった方の必死の書き込みなんでしょうが支離滅裂ですよ。
割安って東京と同じ価格なわけがないです。
東京の友人にここを見せたら、直床、外廊下はパークコートなのにありえないって言ってました。
間取りといい名古屋では仕様を落としてるんでしょうね。
各階ゴミ捨てはアトラスタワー本郷やプラウドタワー、御園座のタワーなどにも普通に設置されています。
南西角部屋の手を伸ばせば届きそうな隣のマンションとの近さは角部屋とは思えずとても住みたいと思えませんでした。

[105: 匿名さん]

本郷のアトラスタワーでも内廊下ですからね。鳴海駅前のライオンズタワーは外廊下で見た目も普通の高層マンションでしたが、あそこまでは酷くないと期待したい。

[106: 匿名]

内廊下が高級って思い込んでる人多いみたいだけど、エアコン完備されてなかったら意味ないよ。
エアコン無しのタイルカーペット内廊下なんて使い勝手は外廊下以下。庶民を騙しやすい仕様だね。

[107: 匿名さん]

>>105
たぶん仕上がりは鳴海駅前みたいな感じでしょう
郊外の急行停車駅と歩道橋で直結で解放感があり価格も安いしまあ仕方ないかなと思わせます
むしろこちらはお高いのに閉塞感漂うでしょう

あ、隣のプレサンスでも内廊下ですよ…

[108: 匿名さん]

>>106
高級物件なら空調完備の内廊下でしょう。
なんだか外廊下仕様について必死なコメントですね(笑)

[109: いつか買いたいさん [女性 30代]]

いいですね！とても高級なマンション！今は世間の目が厳しいからちゃんと施工もバッチリですよね！

[110: 匿名さん]

>>103 >>109
痛々しいからやめなよ、そういうの。高級マンションとしての基本が全然ダメだと思う。

[111: 匿名さん]

なるほど空調設備がないマンションだと、確かに内廊下の意味がないですね。
管理費はかかりますが内廊下の方が、温度差がなくドアを開けた時に苦にならなそうなのがいいです

[112: 匿名さん]

金山の定借ペンシルなんてエレベーターホールに西日がまともにあたるのにエアコンなしで、防災上の理由で窓も開けられないから夏は灼熱地獄だとか。そんな内廊下よりはここの外廊下のほうがマシだと思うよ。

[113: 匿名さん]

>>112
マシ。という次元で語られては、
パークコートの名が廃る。
ということを承知の上での発言？

[114: 匿名さん]

パークコート〇〇とつくマンションを調べてみるとわかるよ、羨望の立地ばかりだから
赤坂、六本木、麻布十番、名古屋でも八事地区が中心だった
なのに、なぜ上前津？？そしてこのクオリティ
免震、制震でもなく耐震で地震に対する配慮も低い
名古屋で三井の評価が低いからこういうことになるんだろうが、良いものを提供するという姿勢がなければ評価されることはないと思う

[115: 匿名さん]

三井に限らずですが、良いものを提供する姿勢とかそういった倫理的なことは建前だけで、実際は利益をあげるために戦略上どうするかという問題だけなのだと思います。

赤坂やら六本木ならとにかくコストをかけて仕様を上げればどんなに高額でも売れる、から結果良いものになる。
しかし上前津ではそういうわけにもいかないわけで、仕様と価格のバランスをどうするのか？
ここはそのバランス取りにかなり苦労しているように思われます。

土地取得にかなりのコストがかかってしまったのに加えて建設費高騰。しかしあまり強気な価格をつけられる地域でもない。そのような状況で発生したのがこの物件なのでしょう。

北隣に宗教施設、近くのドブ川の脇には納骨堂が建設中という微妙な要因もあり、売れ行き好調とはいかないのではないでしょうか。

とはいえ、上前津１分というのは利便性においては魅力であり、私は売れ残りを狙ってみたい気持ちもあってウォッチ中です。

[116: 匿名さん]

>>115
おっしゃることはよくわかります、このご時世だから仕方ないということでしょうけど、ここの立地からすると２割引きでも高いと感じますね。
パークコートというブランド名をつけて高値を正当化しようとしているように見える企業の姿勢に疑問を感じるわけですよ。
この立地と内容で建てるならパークホームズにすべきでしょうと。

[117: 匿名さん]

上前津は高級マンションを建てるような立地では無いのは確か。
熱田台地から外れそうな場所で制震でも免震でも無いのも痛い。
たしかにパークコートの名が廃る。

横浜のマンション問題では建物の傾きを震災が原因と説明してたり、ブランドイメージは失墜して行きそうだね。

[118: 匿名さん]

納骨堂って要するにお墓の集合住宅ですよね？
お部屋から直接見えたらちょっとイヤかも・・・
見えたらいけないものまで見えたりして

[119: 匿名さん]

駅がすぐそこにあるなんてすごく便利です。
立地や間取りに関しては申し分ないかなと思います。
でも、外観デザインがクールというのか、ちょっと求めているのと違う感じです。

[120: 匿名さん]

>>119
モデルルームをご覧になられての印象ですか？

[121: 匿名さん]

>>119
ここの間取りはどのあたりが良いですか？
勉強のために教えてください。

[122: 匿名さん]

>>119
駅１分以外、立地で良いところはないと思うよ。
北側の宗教施設は着々と建設中だしなんか恐いね。

駅１分にすごい価値を見いだせるなら買っても良いと思うが、中古で売るときの評価の低さは相当な覚悟が必要だろうね。

[123: 匿名さん]

納骨堂はＧタイプの高層階からくらいしか見えないでしょ。Ｆタイプも微妙かな
あと共用廊下からギリギリ見えるかどうか
昼間はともかく夜に見えるのはちょっと抵抗あるかもね

[124: 匿名さん]

先週末、ようやくカメラの前で三井不動産が謝ったね。
内容はお粗末すぎたけど。
役員がコメントを広報部長に丸投げしたのは笑えた。
何かあったらゼネコンへ丸投げという姿勢が垣間見れた気がしたよ。

[125: 匿名さん]

先週大須へ行ったついでに現地周辺へ行ってきたけど、なんか以前より新堀川のヘドロ臭が酷くなったね。川面は緑がかった灰色で細かい泡が発生してた。これ風向きによってはかなり匂いが流れてくるんじゃないかな。
前回行ったときはこれほど酷くなかったから気候にもよるのかも。
サンエースの向えに納骨堂の建設してたけど不動産屋のビルがあったとこだね。＊＊＊＊のビルも結構建設が進んでた。どちらもそこそこ敷地面積あるから商業施設だったらよかったのにね。こういうところがいかにも上前津って感じなんだよね。

[126: 匿名さん]

そうなんですか。
もっと住宅地住宅地しているといいのになぁとは思いますが。
マンションが多く建っている地域なので、もっと雰囲気が変わっている可能性も高いかな。と願いたいものです。

PM2.5や花粉対策をしているとありますが、
換気フィルターがそういうものになっているということ？

[127: 匿名さん]

>>126
大須商店街の中は人も多く賑わってて下町の雰囲気がありますが、東へ坂を下っていったこの辺りは暗い雰囲気ですね。
ただでさえ東西に高層マンションがあり、北側の建設中のビルをみるとさらに今後閉塞感が漂うのではないかと危惧します。
無秩序にマンションか建ち始めてて、商業地などと合わせて都心の住みやすい住宅街にはなりそうもないなと思います。

[131: 匿名さん]

最近の名古屋の駅１分物件というと、伏見、上前津、御器所、塩釜口くらいかな？
なぜかすべて鶴舞線沿線、けど東山線が使える伏見は別格だね。
ここももう少し安く作ってファミリー向けにすれば良かったのにと思うね。

[132: 匿名さん]

>>131
駅から徒歩1分の物件は他に池下、本郷、車道、平針、瑞穂運動場東、瑞穂運動場西、茶屋ヶ坂、相生山、鳴海かな。
過去2～3年ぐらいでも結構あるから、特別珍しいわけでも無いよね。
便利な駅か治安の良いエリアか、デベの規模や駐車場の台数なども含めて見極めないとね。

[133: 匿名さん]

結構ひどいこと書かれてるけどここは決してダメなわけじゃないんだよね。パークコートを名乗るにしてはしょぼくないか？というだけであって、なんといっても駅１分だしブランドや仕様を含めてこのエリアではナンバー１物件といえると思う。このエリアではね。

しかしどうにもこうにも価格が高い。駅力とか地域発展性とか付帯設備も考えると坪単価250の内容ではないんだよね。周辺相場から１０年後のリセールはどうなるのか考えると手が出せない。リセールを考えない永住ならたぶん住民層も悪くないだろうしありだと思うけどね。（上前津相場をよく知らない中国人とかに売ってたらわからんが）。

ちなみに発売当時上前津で熱田台地外で長谷工物件なのにこんなに高いのかといわれたとなりのタワーでも１９階あたりで坪単価170～185。２１階から２６階のプレミアムフロアでも南東角部屋だけは230くらいだったけどそれ以外は北西角部屋の一部を除いて200以下だったと思うよ。

[134: 匿名さん]

>>133
この物件のよい点を強いて挙げるとすれば新築で周囲の物件より優れているということです。とはいえ、駅１分はプレザンスですから…
けど、築８年？の隣のタワーより仕様は劣っていますよね。あと新築当時の売れ行きを比較しても、高いと言われていてもここよりもはるかに良かったですよ。
また、タワーなので内廊下で角部屋が多く多様な間取りがありましたが、ここは間口も狭く一番まともな南東角部屋ですら、標準の4LDK間取りではリビングインの部屋ができてしまい、東側は最上階でも眺望は抜けません。
それで6000〜7000万円では、御園座の狭い部屋を検討できそうに思えますね。

[135: 匿名さん]

>>133
プレざんす。。。
ずーっと事前販売（プレ）ざんすw
どおりで価格表が無いわけだ〜
納得！サンクスwww

ごめんなさい。ダジャレだけです。。。

[136: 申込予定さん]

狙い目

[137: 匿名さん]

プレミアプラスってわざわざつけてある辺りに自信のなさが現れている気がする。

[138: 匿名さん]

タワーができてから８年たつけどやっぱり上前津は変わらないよね。
古いビルが取り壊されたと思えば建つのは凡庸なマンションばかり。たまに変わったものができると思えば宗教施設に納骨堂。新堀川の浄化もされなくなってしまってヘドロ集も酷くなってきてるし。周辺はスプレーの落書きも目に付くし。
超大手資本で再開発でもないとずっとこのままだろうね。
タワーの富裕層はたぶん伏見に移住するんじゃないかな。

[139: 匿名さん]

>>138
隣のタワーの資産価値はここと宗教施設の影響でむしろ下がったんじゃないかな。
特に20階より下の西向きは完全に眺望が阻害されてくる。

[140: 匿名さん]

駅までの距離は最高に良いのですけれどね…
資産価値とかを気にしすぎないで、ふつうに自分が便利に暮らしていくんだ、という気持ちがあれば
基本的には暮らしやすくて良いマンションだと思います
設備や仕様は一般的な、標準的なものとなっているのかな
悪く無いと思います

[141: 匿名さん]

そんなこと言ったらどんな物件も自分に言い聞かせればいいって話だよ
けど、駅近で比較しても二軒のプレサンスのほうがマシだって
毎日夜ならいいけど昼間角部屋でも日陰だし、林立するビルの間に挟まれた圧迫感は快適とは言えないと思う
実際に完成してみるとそれが余計にわかるよ

あ、設備仕様が標準ならパークホームズだよね…

[142: 匿名さん]

なんとか内廊下にできんかったのかね。１階のエアシャワーで体に付いた花粉を吹き飛ばしてからエレベーターに乗って、エレベーター降りたら外廊下でまた花粉を浴びるという...。なんとも微妙な感じだよね。

そういえばここじゃないけど、近くにただ外廊下なだけでなく１階のエレベーターホールまで屋外吹きさらしの物件もあるんだとか。コストダウンの嵐が去るまでマンションは様子見が賢明かもね。

[143: 匿名さん]

>>142
タワーのペントハウスが外廊下の有名物件もありますからね

[144: 匿名さん]

ホームページが一新されていますね。
驚いたのは多分億ションであろう最上階のペントハウス2戸の間取りが掲載されていたことです。
売れたのかと思ってましたが、まだ残っていたんですね！

[145: 匿名さん]

>>144
随分前ですが、1.5億位と聞きました。
当時の雰囲気では紐付きの雰囲気だったのに…。

[146: 匿名さん]

中国でPM2.5がすごいことになっているみたいですね。これは決して対岸の火事ではなく、日本にも飛来するものなので洒落になりません。
これから年々日本のPM2.5汚染も酷くなっていくのは間違いなく、一般的な24時間換気のマンションはPM2.5を部屋に吸い込み続けることになります。ちなみに吸気口にPM2.5対応を謳うフィルターを付けても50%程度しか防げないそうです。
ここを捨てて伏見を選んだ人も数年後には後悔することになるでしょうね。

[147: 匿名さん]

>>146
すまん。
定量的な数値を交えるなど、
もう少し具体的かつ客観的に提議してくれ。

◯年後には、現在の◯μg/m3が、
◯μg/m3まで悪化することが予想される。
なぜなら、〇〇の理由から。
みたいな感じで。

[148: 匿名さん]

>>146
PM2.5の飛散マップを見れば名古屋市の濃度はそれほど上昇していませんよ。
それより購入者の方ですか？伏見を知らずにここを選んだからすでに後悔しているのかもしれませんね。

[149: 匿名さん]

最上階の2タイプを見比べて楽しんでいます。
どちらかといえば、Ｈタイプがいいかななんて思います。
収納がたっぷりで、南側が開けていて開放的で、
キッチンが両側通り抜けできる点など。

Ｉタイプは間取りを見ると細長くて面白みがないですが、
各部屋の窓が東向きなのは良いのかなと思います。

トイレはどちらの場合も2つあって贅沢だなと思いますが、
もう少し広くてもいいのになと思います。

[150: 匿名さん]

>>149
正確な価格を知りたいです