THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[1: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズ

10年前に頓挫して
デベが慎重に対応してきた物件で有名です。

お値段が高くなっていることはないでしょうか。

[2: 匿名さん]

高いですよ。前スレ読めば分かります。
本駒込６丁目や小日向・小石川高台の新築単価並かそれ以上と言えます。この地域のことを少しでも調べれば、知名度・地歴・リセールと言った資産性、駅距離・駅アプローチ・買い物の利便性でどちらが上なのかは簡単に分かります。
ですから購入している方々はそのような尺度では検討しないのだと思います。私はそういう尺度しか持ち合わせていないのでここは検討外です。
間取り、設備も私にはいまいちでした。売りの眺望も植物園側のみですし、それすら電線越しの雑木林といった趣です。

この土地にこれだけの値段を付ける理由は売り手にしか分からないことですが、勘繰ってしまいます。

[3: 匿名さん]

同じ10年塩漬けの物件でも
ル・サンク小石川後楽園は売れない状況になっています。
売主の対応の違いでしょうか。

[4: 匿名さん]

ル・サンクを買換え検討していたのですが、何があったんでしょうか？
検討と言ってもネットで調べて現地付近を散策程度、まだ資料請求もしていないのですが。販売が先送りになっているようで心配です。利便性は高いけど、近隣との揉め事や、玄関廻りのアプローチが全くわからないなど、なんかはっきりしない物件なので資料請求しようと思いつつ留まってしまってます。
でも、売り出したら完売まで早そうですね。

ここは利便性があちらに比べて劣るけど、静かなところがいいです。でも値段が土地相応と言えず高すぎなので検討外ですね。

千石宮坂にモリモトが小～中規模のマンション建設予定のようなので（ここも近隣さんの幟が沢山立ってますけど）もう少し静観しようかな。

[5: 匿名さん]

確かにお高いとは思います。

が、この先の日本東京を考えると、高過ぎることは無いようです。

身近な話ですが７年前に坪330で購入した物件が現時点で坪400強で取引されてます。
ちなみに購入後でも何の変哲も開発もない立地でした。

この先の新企画は、小さな面積に無理やりな間取りの、まるで弁当箱の様なレイアウトに偏っていくと業界では囁かれていました。

長い目で見ると、時代と共に価値観も変わると思っています。

[6: 匿名さん]

No.988
983です。
　資料見るとルーバル4部屋でした。
失礼しました。

[7: 匿名さん]

>5

それはどうかな。アベノミクスでバブル作り出して、消費増税を画策したんだけど、８％の増税で経済失速して、１０％先送りでしょ。アベノミクス失敗という評価も出始めてる。アベノミクスバブルは終りかも。

[8: 匿名さん]

>5

小さな間取りは囁かれてるのではなく、すみふが郊外物件でもう実践してる。そっぽ向かれて売れてないから、主流になるかは疑問。

[10: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

7
5じゃないけど、誰もアベなんとかには期待してないよ。
円安で海外マニーの流入に期待してます。

[11: 匿名さん]

> 千石宮坂にモリモトが・・・近隣さんの幟が沢山立ってますけど
区境に近いところですか。

そこです。坂の途中の南面傾斜地、ＪＲ大塚、メトロ丸の内線新大塚、都営三田線千石から徒歩１０分以上ありそうですが、個人的に場所が好きなので。

[12: 匿名さん]

>10

円安誘導もアベノミクスの一政策。そんなのも知らずに投資家気取りとは。

[13: 匿名さん]

アホ
中長期の話。
アベは短期。

[14: 匿名さん]

モリモト、この地域多くなって来たね。

[15: 周辺住民さん]

>>14
千石三丁目の乙女湯の跡地もモリモトだね。

[16: 匿名さん]

物件の近くにモデルルームがあるわけじゃなくて少し距離のあるところに大きいマンションギャラリーがあるみたいですが
実際に現地に行って説明を受けたりすることってできるのでしょうか

近ければ、モデルルームで話を聞いた後案内してもらったり、自分で足を延ばしてみたりというのが容易なのになぁと思いました

[17: 匿名さん]

乙女湯の湯船はやけに熱かったなぁ
薬湯はやけにぬるいし
懐かしい。。。

[18: 契約済みさん]

>16さん
マンションギャラリーからタクシーで現地案内してもらえますよ。
我が家は小さな子連れだったのでタクシーで行くのはお断りして自分達の車で現地に行って確認してそのまま帰りました。

[19: 匿名さん]

１１です。宮坂のモリモト物件、地図を良く見たら豊島区南大塚１丁目、文京区との境でした。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=17500
新大塚と千石に徒歩１０分、ＪＲ大塚に１３分、うーん微妙な立地。静かで日当たり良くてライフ大塚店近いけど駅が少し遠い。でも個人的には宮坂の方がここよりも好きですね。近くに既にディアナある上に豊島区アドレス、面積も小さいのでピアースになるのかな。
戸建てばかりの立地で地上７階だから近隣さんノボリ立てるのも納得です。

[20: 匿名さん]

乙女湯の物件これですね
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=15577

[21: 匿名さん]

>>19
渋谷区恵比寿３丁目のモリモトのマンションで
反対運動を見たことがある
↓だと思う
http://red.ap.teacup.com/applet/mansionwar/20060620/archive

[22: 匿名さん]

7階建て地下1階で21戸で、土地面積700の建築面埼500だから
1戸当たり面積がむちゃくちゃ大きそうなんだけど…。

[23: 匿名さん]

＞２０
１９です。そこも良いですね。いや、そっちの方がいいかな。
近くのシリンゴルってモンゴル料理店が美味しい。たまに凄く有名な相撲取りが来るらしいです。
千石商店街は店少ないけど雰囲気いいです。
グーグルマップで調べたら千石と巣鴨駅にフラットアプローチで９分でした。

[24: 匿名さん]

＞２２

述べ床２，３３５平米、地上７／地下１だから、２～７階の６フロアが住居と考えて、専有部は１，５００平米くらいではないでしょうか。２１世帯で割ると平均７１．５平米。５５～１００平米で２ＬＤＫから４ＬＤＫあたりでは？
ペントハウスか１，２階組み合わせでメゾネットなんかもありそうな感じですね。

[25: 匿名さん]

7階だと天井が高く設定できないですね。
階を少なくして天井を高くして空間を広く作ってほしいです。
そしたら買おうかな。

[26: 匿名さん]

　竹早のプレミア買ったけど、モリモトは文京区強いね。
いいとこ抑えてるわ。

[27: 匿名さん]

竹早のプレミアって何ですか？

[28: 匿名さん]

私も《竹早のプレミア》ってナニ？

って、単純に思った（笑）

で、あと皆さんの評価の高いモリモトってのもイマイチ馴染みが無い会社名なんですよね。まだ藤和のほうがピンときますが（笑）

シロウトからすると、あまり当たり前の様に略して書かれても戸惑うだけなんです。

知らな過ぎるのも皆さんからすれば問題なのかもしれませんけど。

[29: 匿名さん]

モリモトも結構高いからなぁ…。お買い得かというと微妙な感じ。
千石で値段高いと正直なんだかなというのがこの辺に長く住んでいる人間としての感覚です。竹早は立地が良かったからいいけど千石だとどうなんだろう。
imperial gardenが坪450だからどのくらいの値段つけるのだろう？平均400だったりすると信じられないんだが…。

[30: 匿名さん]

竹早は立地も仕様も間取りも素晴らしい物件だったと記憶しています。
販売当時私も検討していたのですが、欲しい部屋が売れてしまったので別の物件を購入しました。
坪単価は地下が３００万円台前半くらいだったと思います。一番高いプレミアム住戸で坪４６０万前後、平均は３６０万くらいだったかと。

[31: 匿名さん]

昼間現地を通りかかりました。コンクリ戸境壁で立派な建物だと思いました。しかし、周辺環境は如何ともし難いですね。隣の社宅や古いマンションやらボロい戸建てやら、５年１０年で改善するとは思えない安っぽい雰囲気があります。同じ１種低層でもブリリア小日向とかブリリア大和郷みたいな周辺も含めたウキウキ感が湧いてきません。物件に至る５０ｍ位手前からのワクワク感です。

[32: 匿名さん]

民度が表れる書き方ですなあ(笑)

[33: 匿名さん]

>>30
モリモト？って、経営破産した会社だよね。そんなとこから数千万の買い物する勇気、凄いな。

[34: 匿名さん]

マンションは立地だから、デべとかブランドに引きずられずに考えた方がいいよ。
億ションならそれなりの民度は保たれるから。
今ならルサンクはいいと思うけどなぁ。

[35: 物件比較中さん]

本当に、そう言えるのですか？
ル・サンク小石川後楽園は
周辺住民との争訟になってますが。

[36: 匿名さん]

いろいろ問題多そうだけど、ルサンクは良い立地ですね。
スレの荒れっぷりが酷すぎて読んでると滅入ります。

[37: 匿名さん]

他物件から出張ご苦労さまです。

[38: 匿名さん]

30番さま、そのほか
　竹早のプレミアムは、max468万だと思うのですが、ここの最上階４Fより断然高いです。
ただし、MRに行ったとき、ここのルーバル住戸の価格が成約済みで不明でした。
　ご存じの方教えて下さい。

[39: 匿名さん]

>>36
良い立地だとしても
ハナレ、カスケード（人工滝）・・・は
いかがなものか。
設計はインペリアルガーデンのほうが
いいと思いますが。

[40: 匿名さん]

スレッドでいかにたたかれようと物件の価値はやはり立地（交通利便性＋生活利便性、周囲の環境）で決まります。
中古で選ぶときに建物はそこそこのグレードであれば内装は1000万くらいかけてリノベーションすればそこそこ住みやすくなりますからね。
立地が悪ければいかに＋αが良くてもあんまり売れないですよ。
ルサンクはとても立地がいいと思いますよ。メンテもあの価格帯ならきちんとなされると思いますし。既存不適格な分少し値引いてほしいとは思いますが…。
どうせ我々が生きている時点ではインペリアルガーデンも立て直せないですよ。目いっぱい立てていて部屋を増やせない分膨大な差額が発生しますから。おまけにあの土地では重機が入りにくくて立て直しは間違いなく割高になりますし。

[41: 物件比較中さん]

ル・サンク小石川は
地下室でもめませんかね。
既存不適格＋地下室マンションで
目いっぱい建てていますから。

インペリアルガーデンは
地下室をなくした点は
よいと思いますよ。

[42: 購入検討中さん]

ルサンク小石川の無駄な共有施設の説明聞いて納得できずここを検討中。ここのターゲット層は他より明らかに狭く、そこに魅力を感じて購入する方々の民度の均一性も明らかに高いと思います。この静けさ、空気の気持ちよさ、空の広さは山手線内側の他の物件では得られませんね。私もそうですが、立地でリセールバリューがどうのこうのっていう価値観ではないのでしょう。

ルサンク小石川の東側は住友後楽園ビルがとても邪魔（Google mapで太陽が隠れている）。さらに再開発が始まるので余計に圧迫感が増します。それでも利便性第一の方は気にしないでしょうから、そっちを買えば良いだけのことです。あとは住民反対運動がすごいこと。入居後もかなり嫌な思いをするかもしれませんから、その点を納得して購入しましょう。

[43: 申込予定さん]

そうなんですよね、ここは住民運動がゼロ。
かなり前から工事現場へ足運んで確認しているけど、反対の立札や落書きもなかった。
第一種低層地域としては本当に珍しい。

[44: 匿名さん]

>>42
ルサンク小石川は全国的に注目されています。
景住ネットで見学会をしていました。

[45: 契約済みさん]

No.42さん

　全く同感です。
　ここの静けさは何物にも代えられません。
　だから私も契約しました。

[46: 匿名さん]

Re44　ルサンク小石川は違法物件で再申請していることで全国的に注目されています。10年間費やして違法建築では駄目でしょう。

[47: 匿名さん]

ルサンク小石川との比較は時間の無駄ですね。
４２さんの言うように購入する方の価値観が全く違う。

[48: 匿名さん]

>>38
ルーバル付きじゃないですけど100平米165,だったと思います。

[49: 契約済みさん]

ルサンクの立地が良いのは十分分かりますし、より魅力的な建物が早く立つと尚更いいですよね。

でも、こっちを買う方とあっちを買う方とでは、居宅に求める物が明らかに違うように感じます。

後で得するように選んで住むのも良いですけど、良い空気と雰囲気で気持ち良く住むのも良いと思います。

まぁ、皆さんの言う立地差でルサンクに比べて後で損したとしても、気持ち良く住みたい所に住んで、健康的に働いてまたより良く稼ぐ事でチャラに出来れば良いんじゃないでしょうかね？

マンション投資さん達にとっては別でしょうけど。
逆に、投資さん達は買わないでしょうから、住んでる人達が限定されて落ち着いて生活は出来そうですよね。

[50: 入居予定さん]

地方から契約した者です。投資ではないので４９さんと同じ考えですね。周りが静かで反対運動もないし、しかも住まれる方々の価値観も似ているから、落ち着いて長く暮らせると信じています。