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匿名さん [更新日時] 2020-10-27 14:59:34

三井のファインコート総合スレ5です。
ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/299359/

[スレ作成日時]2014-11-12 15:39:43

三井不動産レジデンシャル株式会社  
所在地:東京都中央区銀座6丁目17番1号
公式サイト: https://www.mfr.co.jp/

三井不動産レジデンシャル株式会社口コミ掲示板・評判

コメント  

488: 評判気になるさん 
[2020-10-19 16:29:39]
ファインコート祖師谷大蔵どう思いますか…?リッチが凄く良さそうなんですが、やはり用賀のファインコートの方が人気ですよね…?でも住みやすいのは祖師谷なのかな?
ファインコート祖師谷大蔵について何か情報あれば下さい。
489: 匿名さん 
[2020-10-20 02:17:31]
>>488
戸建てとしての立地はあまり良くないと思うけど、逆にどういうところが良いと思いました?
確かに駅距離としては東京23区戸建てとして駅徒歩6分ってのはマンション並みに近いです。
が、狭い一通の祖師谷通り、隣接商店街エリア、土地全体の形状がその旗竿地&超不整形でほぼ4面囲まれてる、
そのための開発道路分も負担を強いられる、ってことを考えれば戸建てには適してない感じを受けます。

敷地隣接の祖師谷通りに面してる方は将来にわたってなんのお店になるのかによっては匂いも目線も気になるでしょうし、
この通りは一通で業者の車の出入りも多く駅通でもあるので不特定多数が歩く通路でもあるので騒がしいですし、
徒歩はともかく、自家用車の出入りも非常に面倒で苦痛を強いられそうです。(商店街通なので業者の車の路駐が多い)

にしても不思議な土地形状ですね、ここ。まぁ東京では珍しくはないですが。もしかして裏手にあるそれなりに大きな敷地のお宅
がもともと所有していたのかしら。このお宅もすごい旗竿だけど。

正直周辺環境含めてごちゃっと汚い感じ(まぁ古びた商店街ってこんなもんですが)で、その旗竿地に建てられたファインコート
なので街並みの良さも何もあったもんじゃないですので立地も戸建てとしての良さもなくてただただ窮屈なだけでは?って思います。
用賀とここなら用賀を私は選びますね。

あと、こういう商店街のエリア、駅近は商用としての利権もいろいろ絡んでますからその辺りも注意なさった方が良いと思いますよ。マンションと違って戸建ては周辺環境をモロに拾いますから。商工会とかでよくわからん地元の利権でガッチリ固められてますからそもそも住宅地、とは思わないことです。(飲食店などの煙、匂い、ゴミ、路駐とかがあってもそんなもんだと割り切れない人はダメかと。商工会とかでよくわからん”昔からこうだから!”がまかり通ってるので。)
約1億ぐらいですし、駅近、利便性重視でしたらマンションの方がよろしいのでは?って気もします。(この戸建て、敷地面積も低め。建蔽率、容積率緩和で狭小3Fに近い作りで中の広さをなんとか担保はしてますが使い勝手は良くない)





490: 匿名さん 
[2020-10-20 12:29:14]
祖師ヶ谷大蔵って元々世田谷区じゃなかったんだよ
491: 匿名さん 
[2020-10-20 22:01:21]
>>490
もともと世田谷区かどうかなんて今はどうでもいいでしょ。
492: 匿名さん 
[2020-10-22 20:37:46]
最近どの物件も立地が微妙ですね。
某ファインコートも見出しで期待したんですが、開けてびっくり。
東京ディズニーランドじゃないんだから…。

493: 検討板ユーザーさん 
[2020-10-23 19:16:14]
東戸塚はバス乗った上にバス停から徒歩7分!
杉田は杉田!
保土ヶ谷星川は一方通行の登り坂徒歩10分!
これで周りより1500~2000万は高い!
でも売るんだよね。買う人も営業もすごいわ。
494: 名無しさん 
[2020-10-25 13:11:14]
ファインコート祖師ヶ谷大蔵1億なんですね。それだけ出せるなら祖師ヶ谷大蔵なら土地買って注文の豪邸建てられますよ。
495: 匿名さん 
[2020-10-26 13:13:18]
>>494
そういうコメントはこのスレで何度も出てるけど豪邸なんて建てられないよ(笑
注文にするだけで(注文住宅という取引特性上の問題で)建売と同じレベルのものを作るのにコスト増加が+約25%程度上がる。
建売(土地込み)で1億で売ってるってことはこれと同じものを注文で作ると1億2千百万。
予算1億なら建売で8000万円レベルを注文で作るとそうなる。当然そんなレベルのものが豪邸にはならないw
建売の上物がざっくり2000万であろうから、注文で建売と比較にならないレベルに引き上げようと思ったら
(注文のコスト増を含めて)約3倍ほどの金額が必要(外構、諸経費等含む)でつまり上物6000万円。
残り4000万円で土地探しか。祖師谷, 4000万円だとちょうどこんなやつがありましたね。
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94715502/

狭いし、前面道路3m(笑
これでは豪邸は無理でしょう。

接道4m以上、接道道路4.5m以上、整形区画の土地、土地は最低150m2(45坪)以上 (50/100の場合)、第一低住専を最低限満たしていてようやく注文住宅としての(建売では実現できない)設計自由度が生まれるからね。で、こういう土地は祖師谷大蔵周辺でも1億は超えるから。これに上物、外構で6000万ほどかければ豪邸には届かないが流石にぱっと見でも建売とは一線を画する戸建てができるだろうね。

ファインコートやプラウドシーズンの良さは'個'ではなく'集'として街並みを揃えそこそこデザイン、上物、外構にお金をかけることで高級感を演出してるところがポイント。古いボロ家の中にポツンと一軒家的にお金をかけた住宅があってもただ浮いてるだけで高級感が損なわれるだけだからね。
結局注文住宅でそれなりの街並みがもともと揃ってるところはいわゆる高級住宅街エリアってことになりその場合には土地の坪単価もさらに跳ね上がる。1億程度ではそういうエリアに土地すら買えない。

ちなみに489にも書いたが祖師谷のファインコートは戸建としての良さがないしファインコートとしての良さも感じられないので魅力は感じられない。駅近、といえば立地が良さそうに思えるが利便性至上主義であれば絵気力も乏しい祖師ヶ谷大蔵駅に近いことにそもそも利便性は感じられない。また敷地全体が旗竿になっており、さらに不整形土地であるため土地の利用効率は劇的に悪い。個々の区画の利便性のためにそれなりの広さがある開発道路(私道)を作らざるを得ないが、これも当然無料ではなくこの分の土地代金がそれぞれの住戸に課せられてるだけの話で正直もったいない。街並みも敷地全体が旗竿であるが故に、近隣商業エリアに囲まれて潰されてしまってるのも非常に残念なポイントであろう。


496: オダケホームどうですか? 
[2020-10-26 23:35:38]
富山・石川両県をエリアとしているHMでオダケホームというのがあるんですが,今そこに話を聞きに行っています。(まだ基本プランももらっていない段階です。)

印象としては土台や柱に桧の無垢,その他は米マツや欧州赤松などの集成材をオール4寸で使い,ベタ基礎,基礎パッキン,ネダレス工法の在来軸組工法が標準という悪くない感じです。

もしオダケホームで実際に建てられた方いらっしゃいましたら,金銭面やアフターなどどのような感じの会社か教えていただけたら幸いです。

よろしくお願いします。
497: 評判気になるさん 
[2020-10-27 14:59:34]
>>495 匿名さん
凄く専門的に分析されてて凄いですね!
私は全くの素人なんで…
これだけ知識があるってことはやはり建設関係や不動産関係の方ですか?
ちなみに、もし差し支えなければで結構なので今どのようなお住まいで、今後どの様なおうちに引っ越しされる予定とかあれば教えて下さい。またその場合、ファインコートシリーズやプラウドシリーズはなしかありかもお聞きしたいです!

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