23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

[ヒマリーマン]

民主党になって何か変わるのか、日本の地価に対する信用力はどうなるか？
亀の住宅ローンを３年程度返済猶予はどう影響する？
まだまだ上昇しないマンション価格はいったいどうなるでしょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49379/all

[101: 匿名さん]

＞＞９５
世田谷区の代替になっている区は簡単に調べられますよ。
０歳から６歳の人口が五年前に比べて高い率で増えている区がそれです。

[102: 匿名さん]

どうも都心信者の不動産屋やオーナーというのはピントがずれてるんだよな～
都心だと利殖に良くてセレブ感を出せるとか、そういうのは彼ら/彼女ら自身の希望にすぎないんだが
比較的数が多くて条件のいい家族持ちサラリーマン層はそんなことを考えるより仕事してるよ＾＾

[103: 匿名さん]

世田谷区
家賃に見合うメリットが無いと思う人が多くなったから、賃貸が過剰になっているのでしょう。

[104: 匿名さん]

人口あたりにするとそれほど余ってないのだが

[105: 匿名さん]

世田谷の新築即入居物件は突出して多いぞ

[106: 匿名さん]

いつのまのか、江東バ カ教授復帰してんじゃん。
さすがにあれだけ予想を大外ししては、もう恥ずかしくて教授とは名乗れないのか・・・
まぁ、再起をかけてがんばれw

[108: 貧乏人]

いいあんばいに下げ基調ですな。

上げる上げる喚き散らしてますが、現実は下げ。

あっ、別に都心なんかいくら上げてもいいですよ。
いくらでも上げてください。

子供の遊び場がたくさんある住宅地狙いですから。

馬鹿高なマンション買って虚勢張る時代でもないですし。

賃貸で慎ましく、差額は子供たちのために遣いますわ。

[109: 匿名さん]

いや虚勢張るとかじゃなくて、郊外なんか買うと、20年後に人口減り出したり、高齢化すると、バスが減便になったり、医療機関がなくなったり、相当不便になるリスクが高い。

いま、多摩で始まっていることが徐々に近郊に広がっていく。もともとないものがなくても耐えれるが、あったものがなくなるのは耐えられない。

都心回帰とか言うけど、戦後に郊外まで膨れ上がった風船が、縮こまるイメージ。都心くらいしか生き残れない。

[110: 匿名さん]

人口減少したら、老朽化した大規模物件なんて修繕もできずにみすぼらしくなるだけでしょうね。

使い捨てですから、マンションは。

[111: 購入検討中さん]

だから都心を買っておくんですよ。
都心ならなんとかなります。

[112: 匿名さん]

↑
はいはい。
国による自治体の人口動態予測では、今後数十年間、郊外でも都心並みに住民数が２０％くらい伸びる地域はいくらでもありますがｗ
全体としては郊外は1～2割の人口減の地域が大部分だがね。

老朽MS使い捨てというが、築40～50年たってても立派に郊外で人が住んで売買されてるのはあるがね。
世の中には金のない層のほうが圧倒的に多いんだから当たり前ｗ
それより建て替えする予算もなくて、あばら家と化した戸建群が増えるほうが心配だね。
高齢化とともにちらほら見かけるようになったが、戸建の安普請は築40～50年じゃ確実にあばら家ですよ。

[113: 購入検討中さん]

人気のあるマンションだったらいいね。

[114: 匿名さん]

そろそろ東京の外周区あたりにもダムをつくって、都心からカネをまわしてもらわんと、生活がなりたたなくなりそうだね。

[115: 匿名さん]

借り手もつかないゴミ1Rを掴まされた無能ちゃんが何か吠えてるな。

[116: 匿名さん]

＞＞１１４
杉並区は住民税を安くして、住民を増やすこと考えているみたいです。

予想統計は建前ですから、外周区の本当の将来は危機的なのかもしれません。

[117: 匿名さん]

外周区在住の通勤・通学者のうち都心３区に通っている人の割合を調べたら
大体２０％前後でした。ソースは国勢調査。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kokusei/2005/kd05-08data.htm

町目別のデータがあるので面白いですよ。
例えば世田谷区では平均すると２３％の人が都心三区に通勤・通学して
いますが、地域によってかなり差があります。

３０％を超える地域（都心３区に通うサラリーマン割合が多い？）

玉川田園調布２丁目
深沢２丁目
下馬６丁目
深沢７丁目
新町３丁目
駒沢１丁目
用賀３丁目
上野毛３丁目
下馬５丁目
野毛１丁目
用賀２丁目
玉川田園調布１丁目
用賀１丁目
等々力６丁目
上用賀４丁目
上馬２丁目

１５％以下の地域（地元密着度が高い？）

給田４丁目
上用賀６丁目
北烏山３丁目
給田５丁目
千歳台３丁目
船橋６丁目
喜多見５丁目
祖師谷２丁目
千歳台６丁目
鎌田４丁目
千歳台４丁目
北烏山２丁目
大蔵５丁目
喜多見４丁目
大蔵２丁目
千歳台５丁目
喜多見３丁目
北烏山８丁目
大蔵３丁目
喜多見１丁目
大蔵６丁目
宇奈根２丁目
宇奈根３丁目
大蔵４丁目
喜多見２丁目

なんとなく土地の価格・グレードと相関関係があるような気がします。
他の区でもやってみてください。

[118: 匿名さん]

都心の歴史ある街（外周区でもなく新興街でなく。病院・学校多く風俗街は無い場所）に8000万円・坪320～330くらいのﾏﾝｼｮﾝを買って現在と老後の暮らしを見据える。
最悪手放さなきゃいけない事態になっても、最悪3千万くらいで売ってアパート暮らし。
って考えなんだけど危険かな。

[119: 匿名さん]

↑
老後が何年後かによりますが、それが普通だと思います。

[120: 匿名さん]

>>112

不動産市場と人口の関係を語るなら、人口増減も大事ですがそれ以上に重要なのは
世帯数です。子供２人の家庭に３人目が生まれたからといってすべての人が家を買い換えたり
引っ越したりするわけではないですからね。

[121: 匿名さん]

>>118

8000万の予算があるとうっかり一戸建てを建ててしまいがちですが
ここはぐっと我慢をして港区の中古マンションを買いましょう。
（ただし湾岸は除く）

５０００万円のキャピタルロスを容認するなら予算６０００万で
中古を探して２０００万でリノベーションすれば建築雑誌が取材に
くるような部屋が作れます。
そういうのがめんどくさければ築７～８年の出物（ファミリータイプ
の出物は少ないですけど）を注意深く探したらよいと思います。

[122: 匿名さん]

>>121
そういう考えもあるかもね。

あと、色々見てるとマンションの共用施設というのはトラブル絶えないみたいね。
人間の性みたいなもんかな。
だからマンションの共用施設は最低限の設備（駐輪・駐車場、エントランスとか）でいいかな。
プールだのゲストハウスがある所はちょっとした流行だったかもしれないけど、トラブルある上に総額だと余計な維持費がかかりそう。
プール行きたきゃ外に行けばいいし、バーだのスポーツクラブだのは最新式は外の施設の方がいいし。

[123: 匿名さん]

確かに月15万家賃を払う覚悟があれば30年で家賃に5400万支払うことになるんだから、5000万ぐらいまでのロスは許容範囲と考えるべきなんだろうね。
わずか30年で、ひとが寄り付かなくなった郊外のニュータウンを見ると、世田谷でも将来安泰とは言いがたいもんね。

[124: 匿名さん]

今日も江東バ カ教授（元？）とばしてるなぁ（笑）
恥ずかしがらずに名乗ってもいいよ。

[125: 匿名さん]

>>124
誰のこと？
それとも見えない何かと戦ってるの？

[126: 匿名さん]

都心は暴落しまくりだからまだ様子を見たほうがいいね
まだまだジリジリ下げることはあっても暴騰することは絶対にないから焦る必要はなし

http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/30.html
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/31.html

[127: 匿名さん]

＞＞１１７
都心勤務者が多い外周区はこれから値下がりリスクが高くなって行きますね。
都心部居住まだまだ続きそうですから。

[128: 匿名さん]

２、３年前に煽りに乗って都心を買った奴が一番大損ぶっこいたね
エンドユーザーは流れる乗ると市場のカモにされるだけだ
そういう意味では今は絶好の買い時なのかもれない
ただ最近は業者の買い煽りが目立つからなあ
まだ一段下げがありそうだ

[129: 匿名さん]

3年前ならまだ今よりだいぶ安かったのでは？

[130: 匿名さん]

クイズ１

２３区で世帯あたりの居住面積が最大な区、最小な区はどこでしょうか？

ヒント：

・２３区での平均は６４．６平米です
・東京都全体の平均は６１．９平米です
・１位の区は７２．３平米です
・２３位の区は５１．４平米です

クイズ２

一人あたりの居住面積ではどうでしょうか？

ヒント：

・２３区での平均は２９．８平米です
・東京都全体の平均は２９．９平米です
・１位の区は３７．７平米です
・２３位の区は２６．５平米です

[131: 匿名さん]

前も似たようなことやってたな。
ずっとスルーされたあげくに、自分で回答書き込んで、それもスルーされて・・・

[132: 匿名さん]

ったく世田谷の悪口は許さない

[133: 匿名さん]

>>131

そんな意地悪いわないでください。さびしいでしょ。
でもかまってくれてありがとう

世帯あたりの面積最大は千代田区(72.3)で最小は中野(51.4)です。
一人当たりの面積最大は港区(37.7)で最小は江戸川区(26.5)です。

[134: 匿名さん]

ここで言われてるように世田谷あたりが下がれば、もー願ったり叶ったり！

[135: 匿名さん]

世田谷に買うなら戸建でしょう。

[136: 匿名さん]

>>134
世田谷区はどこまで下がるか予想がつかないのが悩みですね。
昔の底値も当てにできない感じです。
坪２００万円切ることもありえそうです。

[137: 匿名さん]

暴落するならダサい江東区じゃなくて世田谷がいいや

[138: 匿名さん]

成城４５６、上野毛３、瀬田１、深沢６７８、等々力１、奥沢５なんかの真に高級高質な住宅街と
デベロッパーが金儲けのために無理矢理高級を謳っただけの似非高級住宅街と大きな格差が開くことになるだろうね。

[139: 匿名さん]

＞＞１３７
都心部は下がるとしても限度があります。
現状それほど高くない江東区が下がる可能性は低いと思います。

世田谷区は暴落にはなりません。構造的な話ですから、長期間、緩慢に下がり続けるでしょう。だから買い時が無いのです。

[140: 匿名さん]

別に下がったっていいやん。
家賃負担より下がるスピード遅ければいいわけだし

[141: 匿名さん]

とりあえず岡本が坪250万円になったけど、まだまだ下げが続くのですね。
下がりきったと思って買うと大やけどしそうです。ｗ

[142: 匿名さん]

138さんの言う通りかもね。
世田谷といったって、ピンキリだもの。
まあ、他にもいいところはあるし利便性の問題もあるから、ここまで地域限定にはならんと思うがね。

世田谷で今安くなってるのなんて、どこも大したとこじゃないんじゃない。
90年代末からのチャート見たことあるけど、いいところはあまり下がらないよ。
世田谷ならどこでもいいという気なら、じっくり待つのも手かもね。
世田谷=戸建てって、そこそこのところは今でも30坪庭ナシ1億円くらいはするが、いいの？

[143: 匿名さん]

＞＞１４１
過去の経験値は一切通用しません。

[144: 匿名さん]

＞＞１４２
よくないですよ。
だから時間をかけて調整ですよ。

[145: 匿名さん]

>>142
いいところはあまり下がらないよ。＞
単に抵抗力が強いだけの話で、
病にかかっている点では同じです。
より時間をかけて下がって行くだけですよ。

[146: 匿名さん]

そうかもね。
でも数十年スパンの話だと思うよ。
世田谷全体だけど、長期トレンドはあと数十年間は人口2割増の傾向。
前回も下がる下がるというのはたくさんいたが、結局大して下がらなかった記憶がある。
死ぬか老後まで待ってみるのも一つの手ではあるから、待つのも手だが。

人口減少だから都心しかないというのは、あと何十年かは間違い。
東京圏はしばらくは人口増えるし、郊外でも良さ気なところは数十年は人口増基調。
それに、都心通勤者がせいぜい２０～３０％くらいなら、大部分は都心にはいかないということ。
この20年くらい、郊外は地元定着型が増えてるしね（その圏内で仕事もこなせる人が結構いる）。
ちなみに、毎日都心通勤しなくても稼ぎのいい人はいくらでもいますよ。

[147: 匿名さん]

>>141
岡本なんてミニバブルの時でも坪２５０万もしなかったよ
今じゃ坪１５０前後

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[148: 匿名さん]

>>146
あと数十年間は人口2割増の傾向＞
これが大間違いなんです。
この数字は、地方からの上京者が外周区の賃貸に流入し続けるのが前提の数字なんです。
ところが、都心部で賃貸が大量に供給されて若い人の都心部居住が進んで、
さらに地方も少子化で、上京者数も右肩さがり。
ここに来てこの不景気でしょ。
まったく架空の数字になっているんです。
下手すると3年後には人口がマイナスになりますよ。

[149: 匿名さん]

東急の算段では沿線人口が増え続けると予測してたらいきなり激減したからなあ

[150: 匿名さん]

都心勤務者がごっそり抜けて、
今の価格を維持できるとは到底思えません。