プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[524: 匿名]

なんだこの展開。。

[525: 匿名]

なんだこの展開。。

[526: 匿名]

なんだこの展開。。

[527: 匿名]

なんだこの展開。。

[528: 匿名]

連投スマソ

[529: 購入検討中さん]

何ヶ月か前から18万円くらいで賃貸に出てる部屋が3つありますけど、借り手がつくものでしょうか？
購入を検討してるのですが、転勤になる可能性はないとはいえないので、賃貸に出せるものか考えているのですが。ご意見をお願いします。

[530: 匿名さん]

何か月も前から同じ物件が借りてが付いていない、って自分で確認してるのに何が聞きたいのか？
新築でも借りてがつかず、売れ残りもかかえてる、考えればわかる。

「賃料を思い切り安くすれば借り手がつきますよ」

　↑　こんな意見が欲しいわけでもないだろう。

[531: 匿名]

横浜駅とかみなとみらい周辺をのぞいて18万の賃料のマンション借りる人って普通に考えてあまりいないんじゃないですかね？
転勤で横浜に来る人が転勤手当差し引いて考えてるとしてもそのくらいの額だったら
横浜駅周辺でさがすと思うし。（上大岡とか土地勘ないと考えられる）

転勤の間だけ貸すだけであれば、

　（毎月のローン＋管理費)　+ （転勤先の住宅の家賃-転勤手当）

の額があなたの部屋の賃料のボトムラインと考えればいいんじゃないですか？
（修繕積立費は住んでなくても自分で払うべきなので除外してます）

もうけが出すのが目的でないわけだし期間が限定されているのならちょっと位赤字でもまぁどってことないでしょう。

そうだとすれば、あなたのローン月額、会社の転勤手当の額もよりますが、18万なんて金額で貸さなくてもよいと思いますが。。

[532: 購入経験者さん]

529>

18万円くらいで貸し出してる人って、531さんの言うとおり、

（毎月のローン＋管理費)　+ （転勤先の住宅の家賃-転勤手当）
例：(ローン：16万円　＋管理費：約1.9万円)　＋　(会社負担で実質0円)　=　約18万円

くらいなんじゃないの？

買う時に、4000万円後半で購入して、頭金いくらか出して、4200万円くらい借りていれば、
20年~30年の間の借り入れ期間で月16万円くらいの支払いだし。
18万円で借り手がつかなくて、空き部屋期間が増えるのはちょっとつらいのかもしれんね。
転勤ありそうなら、借り手のつきそうな横浜駅周辺とかで探したら？

[533: 531]

私はここじゃない似た様な物件ですがそんな払ってませんよ
まぁそれは人それぞれでしょうということで上の様な書き方してます

後、駐車場代も地方転勤なら相当saveできますよ

[534: 529]

531さん、532さん

考え方は参考になります。転勤なら会社負担なんで、532さんのような金額になるのでしょうね。
ただ私は頭金がほとんどないので、家賃が18万円でも赤字になるのであきらめることにしました。

借り手がつけばいいのですが、今も空き部屋が3部屋あるのはちょっと不安で。
ありがとうございました。

[535: 匿名さん]

駅の改札内外にカフェが欲しい。

[536: 匿名]

534さん

531です。

考えてみれば、住んでないからって全額借りてる人に払ってもらう必要ないんですよね。
このマンションから儲けなどを考えるのでなく、オーナーはあくまで自分なのですから
住んでなくても自分が払うという考えです。
たしかに数年住まないのにローン払ってる事を無駄と考えればそうかもしれませんが
一応経年変化を差し引いた現状復帰も行われるはずですし。

と考えれば、

　転勤先の住宅の家賃-転勤手当（家賃補助）

を上回っていれば良しという考えもあります。

その上でこのマンションで70平米後半の部屋であれば管理費込みで14,5万だったら
転勤者とかで家賃補助がつく人なら借りるかもしれない。
少なくとも私は地方からこちらに戻ってきて賃貸を探したときはそんな感じで探して住んでました。

[537: 534]

531さん

> 転勤先の住宅の家賃-転勤手当（家賃補助）
> を上回っていれば良しという考えもあります。

そうですね。ローンを払い続ける限り、いつかは自分の家になりますし、悩むところです。

ただ私は家賃は会社負担とはいえ、会社負担は3年間の期限付きなので、
その後、ここに戻らなくて売却する必要が出てくると、
賃料の利回りがある程度高い状態でないと、他の人に売れないかなと思いました。

また私は借入が多く、ローンの支払いが多くなってしまうので、
空き部屋状態だと支払が大変になってしまうので、3部屋も空き部屋があるのはやっぱり不安です。

[538: 匿名]

カフェは何件かありますが夜終わるのが早いですね。
遅いとこは高いし

[539: 匿名さん]

遅いところとは、どこですか？

[540: 匿名さん]

貸し出したまま、オーナーチェンジで売るのは大変だよ。
前にオーベル、家賃18万円で賃貸中の部屋が4280万で売ってたけど、ぜんぜん売れてなかった…。
とはいえ、オーベルだと家賃18万円で借り手がつくからいいんだけど、
ここは18万で借り手つかないから、15万円とかで貸し出したら、利回り低くてさらにえらいことになると思う。

ここは定価が高すぎるから賃貸の利回りが落ちるけど、賃貸で出しても、もっと利回り良くて借り手のつく物件、他にあるのでは？

18万円で借り手がつく10年以上前の中古のオーベルと、15万円でしか借り手のつかない新築のここと、よく考えてみれば。
ここにどうしてもこだわるなら仕方ないが、転勤したらどうでも良くなるぞ。

[541: 匿名]

なんだオーベルってそんなに人気なんですか？

教えて下さい

[542: 匿名はん]

いやです。

[543: 匿名]

意地悪

本当は知らないんでしょ

[544: 540]

オーベルは駅から3分のオーベルグランデュオ上大岡だよ。時々、3980万円で売り出される。
ものすごい坂の上で10年落ちだが、なぜかかなり人気あってすぐ売れるし、賃貸でも18万円で貸し出せる。
売却や賃貸に出すとき、ヘリオスと並んで、プラウドにとっては目の上のたんこぶになるのでは？

[545: 541です]

なんだオーベル、ではなく　なんでオーベルの打ち間違いでした。
544さん、説明ありがとうございます。

おっしゃる通り、いくら3分とはいえ、あのスキーができそうな坂の上の10年おち物件が
なぜそんなに人気があるのか教えていただきたかったのです。

今も4千万台で２LDKが売りだされてます。この値段でもすぐに売れるのでしょうか？
同じ値段なら新築のこちらの物件の方が良く思えますが・・・。

[546: 544]

> おっしゃる通り、いくら3分とはいえ、あのスキーができそうな坂の上の10年おち物件が
> なぜそんなに人気があるのか教えていただきたかったのです。

確かに人気の理由が分からないんだよね。でも実際、人気あるんだよ。
近所でも有名な高級マンションで、道を歩く人も話したりするし、
表記上は駅から3分だし、丘の上で景観いいし、中庭で誰も入ってこないから静かだからじゃないかな。
駅から３分の坂をタクシーで帰るお年よりもいるらしいが、なぜかそれでも人気あるのが、オーベルなんだよ、

> 今も4千万台で２LDKが売りだされてます。この値段でもすぐに売れるのでしょうか？

4千万台だとたぶんぜんぜん売れないよ。3980万円で売り出すとすぐ売れちゃう。
買う人、地元の人だろうし、相場を知ってるんじゃない？
そもそも上大岡で４０００万円以上なんて買う世帯(買える世帯)が少ない地域なんだと思う。

> 同じ値段なら新築のこちらの物件の方が良く思えますが・・・。

そうだよね。理屈じゃプラウドのほうがぜんぜんいいはずなんだけど、感覚的にオーベルのほうが人気あると思う。
自分が考えるに、中庭で誰も入ってこないからじゃないかな。
プラウドは駅から微妙に遠く、建物の間に道があって落ち着かないんだよ。
建物の間の道は、高級感がかなり相殺されてしまっていると思う。

建物はしゃれてていいんだけど、５棟も建ってて、
人によっては大規模の団地っぽく見えて、希少価値が感じられなかったりするんじゃない。
駅から平坦、ヨーカドーの隣なんだけどね。
ここのプラウド、レンガが良くて好きなんだけどね。それでもオーベルに勝てないと思う。
定価がもう少し安ければ、あっさり完売して、地元の人の印象もずいぶん変わったんじゃないかな。

[547: 周辺住民さん]

＞そもそも上大岡で４０００万円以上なんて買う世帯(買える世帯)が少ない地域なんだと思う。


しかし駅前タワーは結構地元のお金持ちがキャッシュで買ったらしい
だから「住む予定ないんですぅ～」なんて老夫婦が結構いる
上大岡格差社会

[548: 匿名さん]

545の人って野村じゃないの？

夜しか書き込まないし、中古のオーベルよりも資産価値がありますって、MRで説明してるんじゃない？
掲示板は根拠のない書き込みしかないって言ってんじゃないかな。

プラウド、なんでオーベルに勝てないのか分からないけど、オーベル人気あるんだよね。欲しいっていう人多いし。
オーベルは十分値段が下がったので、ローン組みやすいし、この先もこれ以上、急激に値崩れしないからなんだろうね。
プラウドはむちゃくちゃ高すぎるし、これから先10年くらいで、4000万円前後まで一気に値段が下がっていくから。
そのうちオーベルに逆転されるんだろうと思う。

[549: 購入検討中さん]

　こちらのマンションのお子さんって皆さん上大岡小学校に通っているんでしょうか？うちは急な階段うんぬんよりも共働きなので上大岡小は学童が近くにないと伺い、桜岡小に通わせたいと思っていますが、桜岡小に通うお子さんが他にもおられるのかなと思いまして。
　地元に他にもいいマンションがあるとのお話ですが、駅から平坦でヨーカドーも横にあり落ち着いた佇まいが気に入ってます。

[550: ご近所さん]

私は逆に上大岡小に通わせたいなと思っております。環境がよさそうなので大らかな気がしました。
しかしながら実際の質はどうなんでしょうね。

[551: 匿名さん]

資産価値の話になると、タイムリーに購入検討で学区の話の書き込みが入るね。
ネガレス対策、完璧って感じだね。

資産価値の話だけど、買うなって言ってる訳じゃないと思うよ。
リスクを教えてくれているだけで、売り側の手伝いをしてあげてんじゃない？

[552: 匿名さん]

オーベルは丘の上で上の階で眺めがいいけど、
ここの売れ残りの部屋は、1階とか地下室でちょっとつらくない？永住は無理だと思う。
でも野村は百戦錬磨だから、冷やかしで覗きに来る客を、うまく捕まえちゃうんだろうね。

[553: 匿名さん]

５４５です


また夜だから野村だと思われるかな
普通に仕事してたら、こんな掲示板に来れるのは夜になってしまうのが普通かと思いますが

いくら高級物件とはいえ１０年もたてば色あせるし、私にとっては何せ坂が致命傷だったもので
しつこく質問してしまいました
５４６さんが説明してくれましたが、どうやらその中庭を囲む雰囲気が何とも優雅で良さそうですね

確かにプラウドは１棟１棟の外観も内装もいいけれど、５棟の建物全体の高級感というのは
ないですね　ちょっと理解できました

将来の資産価値がわからない高価物件より、駅近で価値がほぼ決まってる中古物件の方が
安全、ということですね
勉強になりました

[554: 匿名]

資産価値が過大評価だというのは購入者の誰もがわかっていることですからもういいですよ。
それより住環境が気になります。

[555: 匿名さん]

3号棟くらいまでのサイズにしておけばよかったのかも。あのあたりまでは
そこそこ好調に推移してたみたいだし。
上大岡にあの数の需要がなかったということでしょうね。

[556: 匿名さん]

>554
>資産価値が過大評価だというのは購入者の誰もがわかっていることですからもういいですよ。

ここ検討板ですよ。
検討者（多分）が意見を述べてるのに「購入者の誰もがわかってる」って言われても(笑)
気になる住環境のお話、住民版でなさっては？

[557: 匿名さん]

検討板にそんなこと書いたらまた売れなくなるじゃん

野村さんの足引っ張っちゃダメだよ

[558: 匿名さん]

内容はネガレスであれ、掲示板の書き込みが増えたので、冷やかしの客も多くなってたと思うよ。
冷やかしの客を捕まえるのが得意な野村は、買えないくせにとか煽るけど、まあ喜んでるはずだよ。

ただやっぱり高いんだよな。
3000万円前半とは言わないまでも、4000万円は切らないと、
いろいろ分かっている客は買えても買わないよ。1階とか地下とかマンションの意味ないよ。
これが本当のとこじゃない？

野村もオーベルやヘリオスには勝てないと潔く負けを認めて価格の見直しすればいいんじゃない？
そうすれば、百戦錬磨とか、どうしようもないマンションでも完売させる野村とか
ダーティなイメージも払しょくされて評価も上がるよ。

値引きあるにせよ、客を見ながら少しだけ値引きして、相変わらず高い値段で提示して、
買えないくせにとか、格差社会とか貴族とかは検討している人に言ったら、野村に跳ね返ってくるだけだよ。

[559: 匿名さん]

うーん、、。
ここを4000万以下で売るのは厳しいかと。

そもそも4000万を切らないと買えないような人には、野村は売らないんじゃない？
野村ブランドを死守したいから(笑）

なんで地下なんて作っちゃったんだろうね。
戸数が多すぎたんだよ。
150戸くらいにしとけば完売したのに。

欲張っちゃったからツケがこんなに大きくなっちゃって。

[560: 匿名さん]

545>

>　今も4千万台で２LDKが売りだされてます。この値段でもすぐに売れるのでしょうか？

2週間で売れたみたいだよ。アーバンネットのチラシがポストに入ってて、制約御礼とかになってた。
オーベル、強いなあ。プラウドもがんばれといいたいが、いっぱい売れ残っている今じゃ、とても太刀打ちできない…。

[561: 匿名さん]

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35005160...


まだ売れてないのでは？

[562: 匿名さん]

>561

それって4280万のオーナーチェンジの部屋だよ。1年以上前からずっと売れていないよ。
借りて住んでいる人がいるから、住宅ローン組めないし、
投資物件になるから、家賃18万取れてもまだ利回り低いんじゃない？一番上の階だけどね。
売主も、家賃は入ってくるうちは、強気で値下げしないんだろうね。

オーベルは、それと別に4180万で売りに出てたから、
アーバンネットが売ったってチラシ巻いてたのは、そっちのほうじゃない？
住宅ローン組めるから、それだとすぐ売れるんじゃないかな。チラシしか見てないから、それ以上は知らんけど。

野村はアーバンネットと同じ会社だから、そのへんの事情は全部知って、新築と中古でセールストークを使い分けてると思うけどね。

[563: 匿名さん]

> そもそも4000万を切らないと買えないような人には、野村は売らないんじゃない？
> 野村ブランドを死守したいから(笑）

ま、そうだね。内緒で値引きするしかないね。
中古で売りに出るときも、1階や地下だと3000万円くらいでしか売れないだろうけど。
モグラじゃないから、よほど安くないと、みんな手は出したがらないから。

[564: 匿名さん]

まともに購入できそうな人は、都内か横浜紅葉坂レジデンスに流れてるんですかね。
綱島と山手は完売したんでしたっけ？大規模は売り切るのが大変ですね。

[565: 匿名さん]

賃貸に出ている物件が決まらないのは、定借が付いているからだと思ってた。
4番館は部屋が地下だからかと。
1番館の部屋は借りて住んでみたいな。

[566: 匿名さん]

そろそろ売り切っておくれよ。
値引きなんかしたら、この地域の相場も下がっちゃうし、みんな高値で売り切って欲しいと思ってるよ。

[567: 匿名さん]

このマンション、今は高すぎるが、30年後、40年後もそんなに変わらない状態で綺麗に維持されているんだろうね。
地下や1階以外は中古で人気出ると思う。3000万円くらいの価格だったらの話だけど、狙ってる人、多いと思う。
今、買うんだったら、元を取るためには一生住むしかないんだろう。

[568: 物件比較中さん]

階数は少ないので、修繕とか管理は比較的やり易そうなので、長い間きれいに維持されそうな感じでは有る。
先日いってみましたが、二階以外はほぼ埋まっていたような。一階もそれなりに人気みたい。

[569: 匿名さん]

1階、何年も前から同じ部屋のチラシが来るよ。
ぜんぜん売れないから、困ってるのが本音だと思うけど。

[570: 匿名さん]

ここのマンションのフローリングってどこのメーカーのものか知っている人います？
硬くて、傷がつきにくいんですよね？

[571: 物件比較中さん]

駐車場に入っているの、高級車が多いですね。
みんな金あるんだな～。

上大岡なら車なしでも生活できるけど、休日の遠出とかやっぱ必要だしね。
特にファミリーは。

駐車場は地下いくつまであるんだろう。
結構空いてるように見えるけど、どうなのかな。

[572: 物件比較中さん]

５６９＞
五番館の一階は両方の角部屋以外、一、二部屋位しか残っていなかったような気がします。そうすると五番館については4部屋位残っているということでしょうか。四番館は良く分かりませんが。販売を始めたのが昨年九月頃だったはずなので、何年も前から販売しているということではないかと。　一番館～参番館の一階のことを言っているのでしょうか。

[573: 物件比較中さん]

>572
二番館の１階の角部屋がまだ売れてないと思いますよ