クラッシィハウス目黒洗足（目黒区洗足1丁目マンション）

[匿名さん]

売主は住友商事のようです。
東京都目黒区原町１丁目２０付近
東急目黒線西小山駅徒歩７～８分の場所ですね。


【正式物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。管理人 2010.01.18】

[675: 入居済み住民さん]

販売末期だったと思いますが、販売会社にて、レインズという不動産データベースを使って、借地権物件の売却時の売り出し時価格との比較資料を作っていたので、興味ある方は、入手されたら良いかもしれません。

販売会社の分析結果である「所有権物件同様に、流通実績あり」「売却時価格が、その時の市況次第なのは、所有権物件と同じ」「借地権物件なので（所有権物件に比べて、当然）売り出し価格が低い（本物件の場合、１割程度？）」「結局は、物件自体の魅力次第」という説明には、ある程度、納得しました。

まぁ、将来のことは将来、考えます。今は新居生活を満喫することとします。

海外駐在になれば、取り合えず、貸し出すでしょうし。

[676: 匿名さん]

売却時の売り出し価格って売り手の希望価格ってことですか？
それだとあまり意味ないですよね。
そこからさらに値引き交渉されて成約価格が決まる。
分譲時販売価格と希望価格、成約価格を比較したいよね。

[677: 匿名さん]

買い手が旧法借地権にポジティブな理解があれば、それは解消できるはず。
むしろ、初期リサーチをネットで行うことがほとんどの昨今、単純に借地という単語をみた瞬間に検討を除外する人が多いかも、ということの方が不安定要素。

[678: 匿名さん]

いずれにしても、マンションで旧法借地権の物件はあまり数がないわけだし、認知度は低い。ここを購入した人たちも、ずいぶんきちんと説明を受けて納得して買ったって人がほとんどなんじゃないかな。
各世帯がいろいろ考えてはいるんだろうけど、基本的には永住視野に入れてる人がほとんどでしょ。
今から転売時の心配している人はいないんじゃない。
むしろ、転売時のことがどうしても気になる人は、この物件には向かないよね。

[679: 匿名さん]

６７８さん＞
そうでしょうね。皆さん永住目的だと思います。
なので今後は、中古でもほとんど出てこないのでしょう。
洗足徒歩マンションは、今までも中古の実績もほとんどなく、暫くは適正価格も分からないのではないでしょうか。
しかも、このように大規模な旧借地マンションは少ない。
したがって、いま高い安い、借地がどうのといったところで仕方ないです。
心配な方は、ここを買って心配しながら過ごすより、所有権付きの安心なマンションを買った方が良いでしょう。

[680: 匿名さん]

永住しない可能性があるなら、ここは避けるのが無難なようですね。

[681: 匿名さん]

669です

なるほど、過去スレも一生懸命読んできました。
こちらの物件については知ってはいたのですが
まだ購入はいいかなと思っていたのですが
子供が生まれてそろそろ落ち着こうかなと思いました。

最初は碑文谷あたりを検討していたのですが
駅距離がある、新築物件がない、奥様たちとの
付き合いが疲れる（嫁曰く）とのことで却下。

この辺りは閑静なエリアとゴチャゴチャっとした
エリアがあるので退屈しなさそうなイメージで
気に入りました。
ただ、公立学校の雰囲気やレベルがわかりません。

今住んでる地区はお受験熱が高い地区で公立でも
のびのびしておらず、塾通いが当然なのですが
わが子はできるだけのびのびした環境で育てたい
願望があり非常にきになります。

お分かりになる方がいらっしゃったら
是非教えてください。

[682: 入居済み住民さん]

＞669（681）さん、

過去レス（700件近く！）を全て読破されるとは、本気度高いですね！お疲れ様です。

生憎、我が家もこの地域に引っ越してきたので近隣の教育環境には詳しくありませんが、購入に際してネット情報で調べたり、この辺り出身の同僚等に問合せたところ、敢えて区分すれば、「受験受験でギスギス」というよりは「のびのび（のんびり？）した教育環境」に近いかな、と感じましたね。まぁ、これも「割合」の問題でしょうが。

既に読まれたかとは思いますが、「マンコミさんの契約者専用板」「スマッチさんの各種板」がありますので、そこでも教育環境についても書き込み（但し、幼稚園や保育園の話だったような）があったと思いますので、併せて、参考にしてください。

[683: 匿名さん]

>641さん
「共用廊下での私語・子どもの泣き声を禁止」とは住民の方の発言なのでしょうか。
契約者・入居者専用板が荒れているとの事なので、単に住人に成りすました荒し目的の発言？
他にも引っ越し業者による共用部の破損などが話題に上っていましたが、
ここは管理人さんがしっかり対応してくれそうなのでその辺は安心しました。

[684: 匿名さん]

>682さん

教育情報ありがとうございます。
百聞は一見にしかず　で週末こちらの物件周辺を
散策してきました。

そして、遊歩道？でこちらの住人の方にお話も
伺えました。
お子さん連れだったので話しかけやすく、いろいろ
親切に答えて下さいました。

引っ越されて２ヶ月超で満足してるところ、不満に思うところ等
非常に参考になりました。

このご家族も子供はのびのびと育てたいとお考えになっている
ようでした。週末はご家族で公園で泥んこになって遊んでいるそうです。
ちょうど、泥んこで帰宅された時に話しかけてしまい、ご子息は
少々愚図り気味でした。

この場をお借りして改めて御礼を申し上げたいです。

[685: 匿名さん]

683さん
契約者・入居者専用板を見ると、私語・子どもの泣き声を禁止発言は住民の方の発言のように思いますね。契約者・入居者専用板は、契約者限定となっていますが、それ以外の方でも書き込みは可能だと思います。もしかするとなりすましさんが発言されているのかもしれませんね。でも、実際に入居されてみて、共用廊下での談話や、子供の泣き声が気になったのかもしれませんね。人それぞれ不満に思うところもあるのかもしれませんよね。

[686: 匿名さん]

最近販売された目黒界隈の物件で、竣工前までに完売しなかった大規模物件は珍しいですね。
モリモトの中目黒にしても、少し広げて三井の上野毛、東急の雪谷にしても人気でした。
原因は旧借地だからなのか？

[687: 匿名さん]

やはり旧法借地権に原因があると思いますね。マンションの売却を考えたり、賃貸として貸し出したい等考えた時に、借地権だといろいろと面倒ですよね。最初は永住するつもりで購入していたとしても数年後にはどうなるかわかりませんからね。旧法借地権だから検討から外したという人も多いのではないかと思います。

[688: 匿名さん]

住民板を見ると、入居後は入居後で厳格な方が多そうですね。
監獄という表現もありましまが、相当注意して生活しないとすぐに警告を受けそうな印象です。
転売の話も出ていますが、資産価値確保の観点で購入された方はいないのでしょうか？
調べると、旧法借地権は借り手に非常に強い権利があるため、地代が発生する程度であまりデメリットも感じませんが、どうなのでしょう？
旧借地は、逆に借地人の方が嫌がる場合も多いと聞いたこともあります。
同然売却時には、所有権より安くなるかもしれませんが、大幅ダウンにはならない気もしますが、如何ですか？
売却時は特に競合物件があるかどうかによっても売却額に影響があると思いますが。

[689: 匿名]

所有権物件だったら、即日完売だったでしょうね。

[690: 住民]

住民板の記載内容が、廊下等でお会いする皆さんの気さくな雰囲気と余りにも一致しておらず、戸惑っております。

住民以外のなりすましや同じ方の重複発言かも、我々には確認しようがないですからね。

何れにせよ、「なかには厳格な方もいるんだな」くらいで宜しいのではないでしょうか。

[691: 匿名]

旧法借地権に係る、法的有効性・借地料・更新料・税金・転売時の扱い等を含めたメリット・デメリットの議論は既に出尽くしているので、681さんのように、まずは過去ログを見られた方が確実かと。

140軒もの購入者の皆さんも、これだけのお値段のお買い物をしているわけですので、それぞれ、その辺りは全て調べて納得済だと思いますよ。

仕組みがよく理解出来ない方や不安が残る方は、見送るのが無難なんでしょうね。予算を上げるか、逆に質を落とせば、所有権物件が世には出回っております。

[692: 匿名]

結局は、物件自体の中身次第かな。希少性・利便性・雰囲気、、、。

[693: 匿名さん]

借地権を理解できないのであれば、予算を上げて他の所有権の物件を買った方が良いというご意見もあるようですが、この物件を買うのと、ルフォン不動前や、パークホームズ目黒、ザ・テラス下目黒などと比較してインパクトがあるほどの価格差はないと思います。
もちろん、ここを買った人は、目黒や世田谷の所有権付が買えなかったからこの物件を買ったのではなくて、所有権、借地権を考慮に入れつつも、立地、内容で選んだら、たまたまここになっただけのことなのか、とも思います。
実際、所有権付きのマンションも、結局は土地の持分があるだけで、厳密に「このスペースが自分の場所」と言えないですよね。
そう思うと、マンションに置いては、所有権か“旧法“借地権かはあまり気にしなくても良いのかも知れないと思いました。
もちろん、所有権は地代を支払わなくてはいけませんが、所有権は固定資産税を支払わなくてはいけないので、一長一短ですね。

[694: 匿名さん]

確かに、戸建の借地権物件は２０年更新だったり、個人所有の土地だったりすると
後々、トラブルになることもあると聞いたことがあります。
ただ、マンションはそのようなトラブルを耳にしたことがないですし、
最近、広尾や白金高輪あたりでも借地権の物件でてますよね。

もう最上階と１階のみなんで、我が家は撤退しますが
気になる物件ですので完売するかどうか楽しみにしています。