スカイティアラってどうですか？その3

[匿名さん]

1000超えたので立てました。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436205/

名称：スカイティアラ
所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.37平米～87.05平米
売主：住友不動産

施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[801: 匿名さん]

>>798
エリートは城東にしかいないっことを言いたいのかな？（笑）

[802: 匿名さん]

そっか、エリートは低いところに集まるんだ。
なるほど。

[803: 匿名さん]

この掲示板は湾岸埋立地や城東を売りたいマンション業者ばかりですから城東の評価が異常に高いですが、現実世界では隅田川の東側はかなり不人気ですよ。イメージが悪すぎるんです。

[804: 匿名さん]

湾岸はここよりも世間評価がはるかに上。
城東はここよりもやや下。

ただ、世の中には都心じゃなくて城北の勤務地の人もいるし、
そもそも利便性以外を重視して選ぶ人もいる。

城北地域で見た時にここがどうかっていうのが大事でしょ。
ライバルは意外とシティテラス加賀だったりして。

[805: 匿名さん]

シティテラス加賀はここがライバルとは多分全く思って無いよ。
（そもそもあっちは一年でほぼ売り切れに漕ぎ付けた）
低地っていう人もいるけど、ベース評価が全く違う。
ここのライバルはあくまでこの地域の他のマンションでしょう。
今のペースは出し惜しみなんてレベルじゃない。
営業には相当はっぱかかってるらしいです。

[806: 匿名さん]

>805
売ろうとしてるが買ってくれる人がいないって事？それはつまり、人気無いってことやん。

[807: 匿名さん]

ダイレクトに言うと、そういうことですね～

[808: 匿名さん]

人気はあるんだけど、買える人限られてるだけの話

[809: 匿名さん]

＞808

だとすると、ようは『売れないマンション』ってこと？
値段設定間違ってるってほど高くないよね。別に。

[810: 匿名さん]

それは我々が決めつけることではない。
我々は買う、買わないってことだけだ。
まぁここにいるってことは少なくとも興味があることじゃない？

[811: 匿名さん]

>808

ここも今の相場からするとやや割高感があるから、全体的な価格上昇待ちでしょうね。

板橋・練馬・北の物件が今よりも5%～10%上がったらここは適正価格にはいって一気に魅力が増すはずですから。
さしあたってはプラウド加賀・プラウド蓮根・クレヴィア小竹あたりが高値で出してくれば大チャンスですね。。

[812: 匿名さん]

＞811

大チャンスじゃなくて、ピンチから小ピンチになるだけじゃない？

[813: 匿名さん]

ここのライバルは蓮根ですね。

[814: 匿名さん]

マンションはいずれ完売するもんだから。売主でも焦ってないのに、ピンチ、人気ないなんて余計な心配なんじゃない？

[815: 匿名さん]

そうだね。完売まで７年かかるか、短期間で売れるかだけの違い。
それによってセカンダリーの価格が決まるだけです。

[816: 匿名さん]

>808
俺はモテてないんじゃなくて俺に似合う女性に出会ってないだけだ、ってのと同じですか？

[817: 匿名さん]

ここって大規模なのになんでディズポもないんだろうね。理由が不明。いらない人もいるだろうがあってほしいひとだっているわけなのに。

[818: 匿名さん]

ディスポーザーは下水に良くないからね。
環境に配慮したんでしょう？

[819: 匿名さん]

そういう問題ですかね。マンションって共用で使うことで単価を下げていい立地、設備が使える事が唯一の売りだとおもいますけど。立地も駅遠、うしろ工場、不人気小豆沢にあって、建物も免震でもなくハイサッシュでもなく、ディスポもないってどういうことなの？

[820: 匿名さん]

板状マンションは免震に適してないので、しないのが普通です。
なんでも免震が良いと思って購入したら失敗しますよ。

[821: 匿名さん]

え、、、食洗機はいるいらないを選べるほうでいいけど、ディスポは後付たいへんだから
ついてるんじゃないですか？？
てっきる当然ついていると思ってましたが。

[822: 匿名さん]

>>820
すいません、たぶんそういうと思ってました！適していないことはありませんし、
地震の事を考えて設計するのは当然なのにそこにもお金をかけていないこの物件は
じゃあどこにかけたんでしょうね？ブランドですかね。

[823: 匿名さん]

>>822
MRに行って聞いたほうが早くない？

[824: 匿名さん]

そうそう。
こんなところで吠えてないでMR行って質問すればいいじゃない。

[825: 匿名さん]

MRにきいて本当の理由がでてきたら楽だわね（笑）

[826: 匿名さん]

ディスポあるかはまず自分なりに調べてから発言しましょうね。
あと板橋区の免震新築マンションはルフォン板橋区役所前しかないみたい。しかも駅5分ですよ。

[827: 匿名さん]

いろんなオプションあるけど、今の時代ディスポがないとはまず思ってない、ってことだろ。
行間よめよ（笑）

[828: 匿名さん]

排水施設が気になりますね。最近のゲリラが怖いのね。

[829: 匿名さん]

思ってるか思ってないかどうでもいいです。
スーモご存知ならご自分で調べてください。書いてあるはずです。

[830: 匿名さん]

小豆沢No1のマンションは環境にも配慮し、最近の標準仕様であるディスポも敢えてつけておりません！
仕様はいまいちですが、気持ちはNo1です！

ってことだろう。

[831: 匿名さん]

木造で電気も水も通らない仕様（笑）

[832: 匿名さん]

ホームページぐらい見ればいいのに。

ここはディスポーザーは標準、食洗機がオプション。

この価格で食洗機オプションはダメだと思うけど、ディスポーザーはついてる。

[833: 匿名さん]

食洗機もついてないの？まぁそれはいいけど、仮にオプションの場合選べる機種って分かる人いますか？浅型じゃなくて深型が選べるかどうかをしりたい。

[834: 匿名さん]

MR行って聞けばいいじゃない。

[835: 匿名さん]

いちいち行くのが面倒でしょうに。物件ここだけじゃないし。

[836: 匿名さん]

一生の買い物するのに面倒とか言ってても始まらないよ。
服買うんじゃないんだから。

[837: 匿名さん]

>832

ごめん、やっぱり付いてるのね。申し訳なかったです。

[838: 匿名さん]

すごいな。
マンション買うのにホームページも見ないし
、MRに行くのも嫌がる。

[839: 匿名さん]

かまってほしいだけとか？

[840: 匿名さん]

でも実際のところ細かく調べて買う人もいるとは思うけど夢というか雰囲気で
買う人も多いのでは？ディズニーランドといっしょで、やっぱりふわぁ〜って
なる気分が一番楽しくない？

[841: 匿名さん]

>840

実際そういう人は多いよ。
自分の住んでいる場所の前後1駅ぐらいの範囲でしか探さない人とか。
（近くに新築ができたら、あんまり考えずに買っちゃう人）

資産価値を追い求めるだけが人生じゃねーし、そういう人が居てもいいと思う。

[842: 匿名さん]

MRもHPも見ないで買う人はほとんどおらんでしょ？

[843: 匿名さん]

モデルルーム行かずに買う人は居ないけど、
行っても細かいことは確認せず、全体の雰囲気と営業トークで決めちゃう人はいる。

[844: 匿名さん]

>>840
まさにそれは俺。適当にMR見に行って普通に感動してそのまま購入へ。
設備仕様とかなんにもしらんかったし。

[845: 土地勘無しさん]

俺も見学5件目ぐらいで決めた。ここじゃなくシティテラスだけど。
いまさら板橋の他の物件いろいろ調べてるけど、まあよかったかなと思ってる。
加賀は商業施設があまりないので、志村坂上の方が利便性は上かもしれない。

[846: 匿名さん]

加賀は環境がいいよ。利便性施設はほとんどないけど緑多くて落ち着いてる。志村は確かに利便性が高い！

[847: 匿名さん]

今から思えば第一期でイーストの上の方を5000万以内で買った人が一番お得だったね！

[848: 匿名さん]

>847

住友の物件を買うときは第一期で一番高層の物件を買うのが鉄則。
後から平気で値上げしてくるし、階数によって値段差がついてないし。。。

[849: 匿名さん]

値段違ったけどなぁ、階数によって。多少だけど。
マンションは第一期で買うべき、これは本当です。

[850: 匿名さん]

一期で買うのはスミフに限った話じゃなくてどこもですね。
限定されたリソースの奪い合いになる場合、後期になればなるほど
不利になる訳なので。

[851: 匿名さん]

いや、他のデベなら売れ残ったら値段を下げてくるでしょ。
価格を重視する人にとっては待ったほうがいいことも有るのよ。

ところが、御存知の通りスミフは3年ぐらいじゃ値段を下げないから
第一期に買う利点だけが残るって話。

>849
第一期は全部一緒でしたよ。
その後に出てきた低層階は知りませんが・・・

[852: 匿名さん]

>>851
いやいや、価格を重要視する人は最も非効率である新築は買いませんよ。
値下げされようが結局金額的に損をするのが新築なわけですから。
たとえばすみふの蓮根シティテラスなんかは1.5年で中古で3100万で
手に入りましたからね。4750万だったものがね。
スミフだから新築買うなら一期で、っていうのは関係なくわざわざ新築
狙うならそれは一期ですよ。

[853: 匿名さん]

それは新築が高すぎませんか？
それとも中古が安いの？

[854: 匿名さん]

>>853
新築は高いですよ。だって時価の２割高ですからね。
中古は売主次第ですから。特に新築後にすぐ売られる中古ってのは
大抵売主に事情がありますから足下みやすくて良い時価で買えます。

[855: 匿名さん]

すみふは他のデべより1割は高いからね。

[856: 匿名さん]

板橋区の中古がやけに高い気がしますがそんな法則あるのですか？私が見てきた墨田区や台東区では新築当時の価格のまま二年落ちで中古に出てたりってのをよく見かけます。

[857: 匿名さん]

>>856
板橋区の中古は相場価格なりですよ。23区で比較したら最低ランクの価格かなと。
あと、中古の価格は相場なりで最初は出されますが実際の成約価格とは全く違います。
売主が企業の場合は良くも悪くもビジネスライクで事が進みますが個人であれば
その法則は完全無視です。売れなければ困るっていう売主はいくらでも下げてきますしね。

[858: 匿名さん]

つか単純に今はマンションの買い時じゃないからじゃないの
つまり売り時だから高く感じるんじゃないか

[859: 匿名さん]

野村も1割高いよね。

[860: 匿名さん]

小豆沢も４３００万ぐらいが本来の限界点だしね。

[861: 匿名さん]

とはいってもしばらくは下がる要素ないからね。

[862: 匿名さん]

だね～でもここで５０００出しちゃうとリセール時に泣きを見るよ

[863: 匿名さん]

リセール時は蓮根並のマイナスだろうか？

[864: 匿名さん]

そりゃそうです。小豆沢ですよ。

[865: 匿名さん]

新築プレミアムはある。
払ってもいいと思えて払える人間が払うだけ。
払えないか、あとで悲しむなら最初から買わなきゃいい。
手垢気にならないなら中古にすべし。
どっちも間違ってない。好みの問題。

[866: 匿名さん]

>>865
そんなことは大前提だよ。全部、自己責任、好みの問題、自分の判断次第、
そういってたらこの手の掲示板では終わるし、そういう事を聞きにきてない
からね〜。
みんな自分なりの正解を見つけるために情報交換や意見交換してるわけだからさ〜

ちなみに新築プレミアでしっかり押さえないと行けないのはその名の通り新築だけが
ある意味市場相場無視で売れるところなんだよね。
日本人はいまだにマイホーム願望、新築信仰があるわけだよね。就職の新卒採用信仰と
似てて。
新築ってのは当然売り手の利益等が加算されているわけだから実際の価値よりは高く
売られるってのはまぁそれは当然だしいいのだが、その幅なんだよね。
売り手はどこのエリアだろうが等しく原価*2割、とかそういう単純式では売ってないのよ。
そういうことすると、あるエリアではかなり高いレンジになってしまって売れない
（っていうかターゲットがいない）ってなりかねないから。
だから昨今の財閥系はこういう人気がないようなエリアで利益率上げてるんだよね。
この辺りのエリアでは正直新築70m2が4500万円でも十分割高なんだけどそれをさらに
上乗せして5000〜5500で売っちゃうと。
この辺りの地元の人であればこの金額がいかに割高なのかってのがわかるんだが、
23区全体とかで横断的に新築マンションだけを見てる人からしたらここが随分割安に
見えるはず。だってまともなエリアでこの物件レベルだと今だと7000-8000万円し
ちゃうからね。でも実際このような物件を7000-8000万でうっても高額レンジで
パンピーにはさばけないし利益率も低い。
だから実際価値3500万程度を5000万円 overで売っちゃうだよね。
それでいい人はそれでOkay!　ただ中古になると新築がものすごく暴落するのは
さっきもいった新築信仰のせいで必要以上に下に見られるからそれは覚悟しとくんだね。
特にここみたいに郊外x駅遠ｘ大規模xすみふは1年で売っても4000万円切ってくるから。

いくら不動産が資産性以外に消費財としての側面も持つとはいえ1−２年で1500万以上も
捨てられる人ってこの物件を買うようなパンピーには殆どいないとおもうけどね。

[867: 匿名さん]

その1500万円安の中古が欲しいです。

[868: 匿名さん]

>>866
まとめると、866はここ絶対買わないんだよね？

[869: 匿名さん]

>>868
いや、まだ買うかどうかは決めてないけど検討してるよ。自分は地元でちょうど今の
ところが手狭で2014年度までには決めたいとおもってるから。
ただ自分は買うにしても5000を超える部屋は買わないな。

[870: 匿名さん]

2年で400万下がるくらいなら家賃払ったと考えればOKなんだが1500万は痛すぎるかな？

[871: 匿名さん]

5千万以下の部屋もうなくない？
仮にあるとしても866の言うように1、2年後1千万以上さがるじゃん。
矛盾してない？

[872: 匿名さん]

>>871
矛盾してないよ。新築を買う以上は新築プレミアは覚悟しないといけない。
つまり、実価値以上の価格を払う事を"新築を買う"ためにのまないといけないのは
もうしょうがないよね。それが500万だろうが1000万だろうがね。

[873: 匿名さん]

新築プレミアがあっても私は新築がいい。
新しい部屋のまだ建材のにおいのする部屋が好きだね。
これから新生活を作っていくというモチベーションが高まる。
いくら安くても中古はいやだ。

[874: 匿名さん]

この地域は新築プレミアが大きいってことですよね。すると逆に新築プレミアが小さいエリアはどこですか？

[875: 匿名さん]

ここ日本だからね。ヨーロッパだったら別に築100年でも平気なんだけど。
災害が多くて防災基準が常に更新されるし、建物の寿命も気になるから、安全面を考慮してやっぱ新しい建物に住みたいじゃん。
中古の修繕費も高いし、魅力的に感じないんだよな。
ようは理由もなく新築が好きではなく、いろな要素に左右されてるわけでしょう。

[876: 匿名さん]

日本の建物は完全に消耗品なんだから、極端に言うと歯ブラシと一緒だ。
国の文化財なら別だけど、寿命が50年で築20年の中古マンションを安く手に入れた割りにはあと30年しか住めない。

[877: 匿名さん]

>>866
新築プレミアムが郊外に寄せられるというのは無理がないか？
4000万出せる人に5000万で売るより7000万出せる人に8000万で売る方が売りやすいと思うが。
それから、新築と中古の話で価格ばかりに目がいってるけど、中古の場合は、仲介手数料がかかるのと、住宅ローン減税の効果が半分になるのと、築10年以上になればリフォーム費用もかかる。
それと残存耐用年数も考慮する必要がある。
この観点が抜けてる状態で新築プレミアムが乗っているから新築の方が経済合理性に欠けるというのは説得力がないな。
君の言ってることは築浅前提だろ？
築浅であれば、供給数も少ないし、その少ない中から角部屋とか階数とか向きとか自分の希望する住戸が見つかる確率は相当低くなるな。
理論的には新築プレミアムで価格だけ見たら割高かもしれんが、実際に中古で探そうと思ったら現実的にどうかって話だ。
結局新築も中古も一緒で、どっちが得とか損とかないでしょ。
それが市場原理なんだから。

[878: 匿名さん]

877
なんにもわかってないですね。しかミスリード。
まず損得の話はしていない。そこからだ

[879: 匿名さん]

正直自分がやむを得ない理由で買わない、もしくは買えない場合、必死にデメリット点を出して他人にも買わせたくない心理はわかんなくもないんだけど、なんかせつない。

[880: 匿名さん]

信者はそう言って本質から目をそらすのすきだよね。

[881: 匿名さん]

うん、本当に866と878は本質を全く理解していないようだ。
結局反論できないので捨て台詞で逃げるパターン(笑)

[882: 匿名さん]

吐き捨ててるのは881さんに見えます

[883: 匿名さん]

呼び名つけるのやめよう、幼稚なんだから。キリスト教じゃないし。
そういう人に限って戦時中すぐ他人のことを非国民と呼んで煽るだよね。

[884: 匿名さん]

>この辺りのエリアでは正直新築70m2が4500万円でも十分割高なんだけどそれをさらに
>上乗せして5000〜5500で売っちゃうと。


つかまずこれの根拠を提示しないと


>にここみたいに郊外x駅遠ｘ大規模xすみふは1年で売っても4000万円切ってくるから。

それとこれの根拠ね


なんか他のどっかのスレでも見たけど
たかが1物件を例に出して全体を断定するのって無理があるだろ
だいたい付近にスーゼネ物件がいくつあるんだよ
比較するなら似てる対象の物件を並べないと意味がないだろ

[885: 匿名さん]

また根拠さんですか。

[886: 匿名さん]

スーゼネ物件て施工がってこと？

[887: 匿名さん]

884は建設的な議論がしたくないの？そのような言い方すると荒れるだけなんですけど。
どうして攻撃的な物言いしかできないんですか？

[888: 匿名さん]

スーゼネ施工なんてどうでもいいよね。
協力会社の下請作業員が働いてるんだからさ。

[889: 匿名さん]

結局のところ残数いくつなのか気になる。
売れ行きがいいのかどうか。

[890: 匿名さん]

買えなくて他人にも買わせないことが目的の人を説服しなくていいよ。時間の無駄だからね。

[891: 匿名さん]

ま、ここが70㎡4500万って言ってる人は、その値段になるまで買わなきゃいいよ。
抜群のコストパフォーマンスを見せたオーベルだってその値段じゃムリでしょ。

4年～5年探してると、安い頃の記憶が残っていてどこも買えなくなっちゃうんだよね。

[892: 匿名さん]

オーベルは立地がここより抜群にいいからね！一緒にしない方が良いです

[893: 匿名さん]

>>892
抜群でもないだろう。
近けりゃいいもんじゃないんだから。

[894: 匿名さん]

うん、オーベルはイースト菌の臭いするし、道路挟んだ反対側はお寺と葬祭場だしね。

[895: 匿名さん]

もうそうこう言ってる間に最終局面ですね。大規模でもこれだけ売れちゃうとこれからの人はいい部屋を見つけるのが大変そう

[896: 匿名さん]

↑ スレ間違いですかね？

ここは100戸も売れてないから・・・最終局面なのは加賀、ときわ台くらいだし。

[897: 匿名さん]

マニア氏が70戸くらい売れてるって書いてなかったっけ？

[898: 匿名さん]

その倍は売れてる。

[899: 匿名さん]

スミフのやり方が嫌。5200万の部屋でかなり検討していて、2週間後に行ったら5250 万と言われた。
スミフの営業方針（マンション価格は時価という考え）は知ってたけど、やり口が汚い。紹介途中で変えるのは客をバカにしてる。
かなり営業されたけど、あれで一気にさめた。
誠実であってほしい。

[900: 匿名さん]

商売ですからね。