パークシティ大崎 ザ レジデンス Part2

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザレジデンスについてのPart２です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441131/

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[1: 購入検討中さん]

明日も1番に申し込みにいきます。
匂い？
そんなの関係ねぇ・・・古

[2: 匿名さん]

航空機騒音？

そんなの関係ねぇ。

[3: 匿名さん]

住んでから考えよう！

[4: 周辺住民さん]

戸数も少ないし希少性あるから直ぐに完売するだろうね

[5: 匿名さん]

ダイソーが近くて便利だね

[6: 匿名さん]

タワマン林立エリアですから
中古になれば希少性はないですね。

[7: 匿名さん]

>>6

涙ふけよ。山手線駅三分は希少価値あり。

[8: 匿名さん]

>>7
6が涙ふけよ。
タワー契約者が
徒歩三分も六分も大した違いではない、
とどこかに書き込んでたよ。

[9: 8]

7が涙ふけよ、だったなあ。書き間違えちゃいかんなあ。

[10: 物件比較中さん]

>6
やはり、そうですよねー。
これだけ乱立してると古くなったら、色々なマンションから売りに出される部屋が出て…希少性とか無くなりますよね。
そうなると、駅から徒歩5、6分以内は全部似たような扱いになりそうな気がするなー。

[12: 匿名さん]

山手線駅5分以内の条件の検索にヒットするこの物件はリセールでかなり有利。しかもトップブランドの三井の物件、街づくりで定評がある三井の再開発地域の一角に位置して、周りのお店にも恵まれてる。緑も多い。
間違いなくこの物件の希少性は高いです。

[14: 匿名さん]

管理組合で問題が出やすいタワーマンションが誰もが好むわけでないですし、徒歩3分の価値を高く評価するニーズは少なからずいるはずです。タワーと被らない特徴がある分、逆に差別化になってリセールに良いです。
そして何よりも、大きな発展が期待できる品川駅の数分件内の山手線内側の住環境が整ってる街がそうそうないこと。港区の環境が整っているところはサラリーマンには高すぎることを考慮すると、このマンションは買いだと考えています。

[15: 匿名さん]

マンションは立地が重要なのは不動産の常識ですもんね。

[18: 匿名さん]

>>16
「徒歩」とは書いてないですよ。

[19: 匿名さん]

パート2になったからって、朝書き込んだネガをまったく同じ文章でまた書き込むなんて、相当必死なんだね。
抽選回避できたら良いね。

[20: 匿名さん]

>>14
言ってることはよく分かるけど、タワーを好まない人達からの一定の需要はあることは否定しないけど、ここも十分タワーかと。中途半端に。

[21: 匿名さん]

>>19
俺も笑った。
それも一文字一句同じ。
テンプレかと思った。

[22: 匿名さん]

>>12
その条件だと、OWCTとかシティタワーとか東京サウスとかルサンク×２とかともろに競合するでしょ。

[23: 匿名さん]

>>11
臭いのは運河も同じ。臭いが嫌なら高台を買うしかない。三菱の西新宿とかにしたら？

[24: 匿名さん]

目黒川下流の底は海水だっていうからな。流れが緩やかすぎて汚物が溜まる一方だから臭うらしい。

[26: 匿名さん]

>>22
14と合わせて読んで下さいね。競合してませんよ。
この中では東京サウスもいいけど、築年数がだいぶ違いますね。

[27: 匿名さん]

>>26
武蔵小杉もパークシティだけどで三井だけが高いってこともない。

[28: 匿名]

ゴミ出しステーションが各階にないのが残念。
一階までゴミをもっていくのが面倒です。
コンセルジュもいないのに管理費はタワーよりも高いみたいだし。
ただ素直に駅３分は魅力です。

[29: 匿名さん]

>>18
徒歩でも18分でつくけどね。

[30: 匿名さん]

>>27
三井だけが高いとはどこにも書いてないですよ。ネガさんも必死ですね。
マンション用地が逼迫してきていること、再開発が進むほど価格は高くなってくることは大崎も武蔵小杉も同じ。武蔵小杉もどんどん単価が上がってます。利便性が高く住環境が整った立地は、建築資材・人件費が高騰していること、更なる消費税増税が予定されてることを考えると2020年までは確実に坪単価の値上がりが続くでしょうね。

[31: 匿名さん]

共有施設って結局最初しか使わないよね
品川のワールドシティや有明のブリリアマーレ位の共有施設だと意味あるけど
でもそれは周りに何も無いからだけどね
日常住んで一番の恩恵はやっぱり駅近ですよ！駅近!!

[32: 匿名さん]

共用部分のゴミステーションは日常だよ

[33: 匿名さん]

確かにゴミステーションは便利だし、あったほうがよかったと思う。
けど中規模物件だとないのが普通でもあるから仕方ないかな。
大規模物件だとコンシェルジェとかパーティールームとかフィットネスルームとかキッズルームとか要らないものも一緒に付いてきちゃうから、まぁ考え方次第でシンプルなのが好きならこっちでいいんじゃない。

[34: 匿名さん]

>>33
シンプルが好きな理由は管理費が安くなるからってのが主な理由だと思う。
タワーより管理費ないのに、そういった施設、サービスを享受できないのは、完全に割負けかと。

[35: 匿名さん]

管理費高いのにの間違い。

[38: 匿名さん]

規模ないから割高だろうね。
そもそもこの価格買える人はそんなにそこ気にしてないと思うが。

[39: 匿名さん]

>>29
品川駅には、タワー棟の物件概要に徒歩18分と書いてあるんだが。
品川駅へはタワー棟よりも遠くなるここが、どうして徒歩18分で着けるのかな？

[40: 匿名さん]

>>38
割高でもその分サービスが良いなら気にならないけど悪いなら気になる。

[42: 匿名さん]

ゴミステーションの有無も管理サービスの一部なんだけど。

[43: 匿名さん]

タワーの共用施設は、使えないとのことです。

[45: 匿名]

キャピタルゲートプレイスの場合だと
レジはタワーの共用施設が使えない代わりに管理費は割安。

[46: 匿名さん]

戸数あたりのエレベーターとか植栽とか多いわけだから、割高なの仕方ないんじゃ？比べるなら同規模同設備同グレードで。

[47: 匿名さん]

駅には近い方がいい、山手線の内側がいい、羽田空港や品川駅に近い方がいい、向きは南向きがいい、価格は高い方がいい、管理費は高い方が多分劣化しないだろう。三井の物件だからリセールバリューもいいだろう。個数が多くないから売れ残ることもないだろう。

つまりカタログ販売向け物件ですね。

[48: 匿名さん]

残念ながら駅近の物件は不動産屋が高めの管理費を設定するのは一般です。しかし、住民が住み始めてマンション管理が住民による管理組合に移れば、実際にかかる費用に基づく管理費になります。
マンションコミュニティの管理組合に関するスレッドで管理費が下がった実例はいくらでもあります。大手不動産傘下の管理会社で他の管理会社に変更しなくても管理委託料が値下げ出来た実例もあります。
まずはモデルルームに行って話を聞いてみるのがよいのではないでしょうか。

[49: 匿名さん]

営業さんはここのマンションは管理費を最大限の価格で見積もっているから値下げされる可能性があると言っていました。

[52: 匿名さん]

ここは管理費高いけど、駐車場を安くしてんだよ。何台借りるか分からない駐車料金より安定収支見込める管理費でがっつり取る手法。
管理費安くできないことはないけど、その時は駐車場料金も見直さないと収支のバランスが崩れるんじゃん？
今現在は車持ちには美味しい図だね。

[53: 匿名さん]

何でここって大成建設が施工しているのに免震じゃないの？あと、高すぎじゃない？

[54: ゼネコン技術者さん]

スーゼネの耐震と、中小施工会社の免震だったらどっちを選ぶかって話ですね。スーゼネで免震だと約３億のコストがかかってしまい、物件価格が一戸当たり３００万円くらい高くなります。地震なんてそう起きるものではありませんので１８階建ですし、耐震で十分じゃないでしょうか。直下型には耐震と免震の差はないと言いますし、耐震の方が建物が頑丈に作られているので、免震よりも躯体構造は１００年とか長持ちします。免震の場合は長くて７０年くらいですね。ブリリアタワー池袋などは重説にはっきり書いてあります。

[55: 匿名さん]

免震は耐震・制震と比べると、ランニングコストが高いし、直下型(縦揺れ)に対してはむしろ弱く、揺れも増幅されます。

しかし、法的には、耐震性は水平震度のみで問われますので、免震が圧倒的な性能であるかのように評価され、そもそもの駆体強度の低い建物がまかり通ってしまうわけです。
これが、54で言われているようなことが起きるカラクリですね。

[56: 匿名さん]

ラッシュ時の山手線を経験してみたのですが、酷いですね。
大崎駅の混雑と、超満員ぶり。

毎日、満員電車を我慢するより、
山手線が空いてくる浜松町に直接行けるＧＦＴの方がいいと思います。

[57: 匿名さん]

ここは地下鉄利用が不便な点と、小さい物件が多く数年後賃貸に回される可能性が高い点などであきらめました。　新しくできる街は大変魅力的で残念です。　

どうでも良い話ですが１LDKに食洗機がつけられないのは残念ですね。　仕様は普通ですが、天井高が高いのは良かったです。

[58: 匿名さん]

前に歩行デッキには屋根がつかないというカキコミがありましたが、ガラスの屋根がつくことが確認できました。
前のカキコミは根拠のないネガだったのですね。

[59: 匿名さん]

>>58

屋根がつかないというのはニューシティ側のことでは？

[60: 購入検討中さん]

出遅れてしまったので次期を検討中です。昨日の締め切りの様子を教えてください。やはり抽選が多かったのですか？

[61: 匿名さん]

>>56
わざわざ他のマンションのスレッドまで出張ご苦労様。
GFTは駅まで遠い、近くにスーパーなし、小学校が遠い、近くに組事務所あり、周りが交通量の多い道路と高速に囲まれているので比較対象になりませんね。
パークシティ大崎ザ レジデンスはこれらの条件を全てクリアしてますよ。

[62: 匿名さん]

>>61
やはりこのマンションの住環境と利便性は素晴らしいですね。

[63: 匿名さん]

抽選があるほど、人気があるんですね。
都心だと、どうしても集中してしまうところはあると思います。
後は条件がどうなっているか、ということに影響してしまいそうです。

[65: 匿名さん]

>>64
多くの人にとっては本質的な問題にはならない部分ですね。気にする人は申し込まなければ良いだけ。
抽選の競争率が下がってよいと思います。

[66: 匿名さん]

>>65

レベルの低い煽りには反応無用です

[67: 匿名さん]

すごいね、あの値段でも65戸全て登録とは。7割終了で早々に長期夏休みとは余裕だな。ここは。

[68: 匿名さん]

夏休み終了後にはむしろ割安感さえ感じるようになるかもね

[69: 匿名さん]

全65戸登録すごいですね！
登録最終日にかけてネガさんが必死に頑張っていたことに納得しました。

[70: 匿名さん]

この勢いだと今後大崎に出てくる大手の物件はかなり高くなりそうですね。

[71: 匿名さん]

天下の三井が
たかだが92戸の、全戸を即日完売できなかったこと
を自慢されてもねえ。
すごくはありません。

[73: 匿名さん]

>>71
安くすれば、即日完売できますよー

[74: 匿名さん]

このスレのまとめを見ると一期の平均坪単価は368万円と書いてあります。意外と安いんですね。

[75: 匿名さん]

406だよ。スレじゃなくて、物件販売一覧から計算してみなって。

[76: 匿名さん]

>>75
74です。一期の平均坪単価406万円ですか？
情報ありがとうございます。

[77: 購入検討中さん]

平均倍率、最高倍率はどれくらいだったんでしょうか。

抽選で外れた方対象の一期二次はあるんですか?

[78: 匿名さん]

406って、計算間違えていませんか？

[79: 匿名さん]

純粋に住戸の平均なら403.3だけど、売出価格総額÷売出総面積なら406だね。
どっちを平均坪単価との定義にするかはしらんが、前スレでは406の方が平均坪単価ってしてたね。

[80: 匿名さん]

まとめに記載されている、7事業協力者分の売りが坪461万円」とはなんのことかわかる方いらっしゃいますか？

[82: 匿名さん]

湾岸が、リーズナブルなのは、それなりの
理由があるからでしょ。

[83: 匿名さん]

タワーやオフィス棟と一体開発なんですけど冷静に見ればここより奥に行くことはまずないので本来は目黒川フロントの駅近中層物件なんですけど三井マジックでなんとなく大規模開発物件のもっとも駅近な棟って雰囲気がありますね。

[84: 匿名さん]

埋立て地と台地の違いでしょ。

[85: 匿名さん]

>>84

台地？

[86: 匿名さん]

>>81

湾岸はまだまだ土地がでてくるし、大規模タワーマンションはこれからまだまだ進化し商品性は向上するでしょう。
ただ山手線駅内側徒歩３分という立地は限られますからね。

代替品がない物は高いものです。湾岸は次を待とうという気になります。

[87: 匿名さん]

>>86
そうなんですよね。湾岸は開放感があるのは良いのですが、スーパー供給過剰と地盤が怖くて決断に踏み切れませんでした。

[88: 匿名さん]

>>81
湾岸のどの辺が住環境良いの？
価格以外でアドバンテージはないと思うが。

[89: 匿名さん]

>>86
川沿いなので勘違いしてる人が多いけど、ここの地盤は『台地』に分類されます。
だから、川沿いだけど意外と地盤が強固なんですね。

[90: 匿名さん]

>>85
そんなことも知らなかったのですか？

[91: 匿名さん]

>>90

地質学上の洪積台地という意味ですね。
一般論だと大崎なら御殿山が台地でここは川沿い低地との認識でした。

[92: 匿名さん]

そ、そ。だから、台地と埋立て地の差。

[93: 購入検討中さん]

高すぎるねぇ。

[94: 匿名さん]

＞86

山手線『内側』であることの具体的なメリットを教えてください。

[95: 匿名さん]

>>94
地盤が強固。
品川周辺は内側か外側かで災害リスクがまるで違うらしいよ。詳しくは東京都都市整備局のHPに載ってる。

[96: 匿名さん]

>>94

山手線内側には色々なものが集積しておりますし、山手線内側の土地は23区の面積のうち10%しかなく希少性があります。

大崎駅に限って言えば山手線が屈曲してますので内側であれば品川、五反田などと隣接駅も使えるなど交通利便性も高いです。

私は逆に山手線内側が許容範囲で山手線外側にはマンションは買いたくないですね。外側なら土地を買います。

[97: 匿名さん]

>>95
災害リスクの話はやめておこう。国土交通省は河川対策で毎時500mm以上の集中豪雨は想定していないから。

[98: 匿名さん]

>>96支持地盤の話と居住地域の地面の話がこんどうしちゃってますね。多分どなたかが意図的にごっちゃにしている印象ですが。

山手線沿いを歩いてみたことがありますか？
目黒までは目黒川の内側にある高台を走ってますがいわゆる城南五山としてすでにお屋敷街だったためか五反田からぐるっと3駅だけ低地を迂回して大崎で目黒川と交差しているんですね。
こと大崎に関しては山手線の内側より外側の方が河川流域から遠い台地なんですね。

[99: 匿名さん]

>>95
一時間で500ｍｍって凄い量だけど・・・1時間で500ｍｍ以上雨が降ったなんて、観測史上ないんじゃないの？

[100: 匿名さん]

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>>97
でした。