I-linkタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス【その２】

[前スレ１]

前スレが終わったようなので立てておきます。

市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html

契約者の会
http://choby001.hp.infoseek.co.jp/

住民板パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47267/

検討板パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46904/

検討板パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46882/

検討板パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46853/

検討板パート４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46852/

検討板パート５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46848/

検討板パート６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46626/

所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[927: 匿名さん]

＞そんな事言い出したら全てのマンションが国の検査を受けているから、
＞全てのマンションの耐震性がアテにならない事になると思うが。

だから、このマンションの手抜きが発覚したときにそう報道されたじゃん。
そして、いくつかの物件が同様の手抜きで名前がでてきた。
だけど、そのほとんどが手抜き部分の建て替えになっていて、
こんないい加減な是正工事でお茶を濁しているのはこのマンションだけなんとちゃうか？

[930: 匿名]

いずれにしても、これまで皆さんが議論していただいた事を総合評価してみると、次の理由からこの物件は、かなり低い評価となると思われます。

①鉄筋不足の補修工事が全国に知れ渡った。
②新築マンションのはつり工事は前代未聞であり、このマンションが実験マンションである。

③昨年売り出しの物件は、新新価格と言われており、バブル経済並みの高価格となっている。
④最近、施工ミスの物件が表面化しているが、ほとんどの物件は、建替えを選択している。

⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
⑥何らかの事情で、転売するとなったら、かなりの赤字を覚悟しなければならない。
⑦永住者向けの物件である。

以上から私なりの結論です。
このマンションに永住しない限りは、白紙撤回して、Ｂ街区のＵＲマンションを賃貸しながら、市場の不動産動向を探ることがベストであると思いました。

[931: 契約済みさん]

人間だれでもミスをする。でも本件は超一流デベ・ゼネコンがやってはいけない有り得ないミス。また、ミスしたら謝罪・補償（リカバリ）をするのは当たり前。
超一流デベ・ゼネコンだから、誰もが納得する補償をすると期待した。
だが、補修工事は建て替えではなく前代未聞の「はつり工事」。金額的な補償があると思いきや、「値引きは絶対にしません」
市川駅直結の立地であれば、建て替えなくても値引きしなくても完売しちゃうさっていう超一流デベ・ゼネコンの驕りなのか。それとも、はつり工事で発生した追加コストで利益がほとんどなくなってしまったのか。
とか、「あの日」からずっと考えていたら疲れちゃいました。

[933: 匿名さん]

横浜ってタワーじゃないでしょ？
お墨付きが必要なタワーとの比較は無理があるような・・・

[936: 契約済みさん]

まっいろいろなリスクを持っているマンションと言うところですね。

以前に「新築タワーマンションのはつり工事」があったかなかったのか、別にどうでもいいことで、この新新価格のマンションに納得いかない方は、キャンセルすれば良いことだし、鉄筋不足で有名なマンションでも良い人は継続契約すればいいのではないでしょうか。

>お陰様で、千葉で平均坪単価260万強のここのマンションは、市場よりお高い物件である理解ができましたよ。

でも、私は、サラリーマンなので永住できないので、悩ましいところ・・・・。
>⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
>⑥何らかの事情で、転売するとなったら、かなりの赤字を覚悟しなければならない。

もし、転勤になったら、新新価格で購入したので、購入時価格と比べるとかなりの目減り額を覚悟することになり、莫大な借金を背負うことになる。
転勤しないことを祈るか、莫大な借金を背負っても購入すべきか・・・・？？

[937: 契約済みさん]

>⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
元々投資にするマンションでは無いと思っていました。（地権者を除く）

通常のケースでは、転勤族が転売すると赤が出る場合、賃貸で回すことも考えられています。
しかし、この場合⑤の賃貸にしてペイ出来ない物件だと、このマンションは転勤族にとって負の遺産物件であることとなりますね。

[938: 契約済みさんA]

資産価値について賃貸利回りをベースとしたものも議論されていますが、今回の鉄筋不足問題による賃貸価格への影響はかなり少ないと思います。要するに、鉄筋不足問題と「利回りをベースとした資産価値」の議論とは別問題にすべきかと。

[941: 契約済みさん]

マンション価格の一番高い時期に契約した物件ですので、赤字覚悟でしょう。

「他の新築マンションを購入しても、１日経てば中古物件になります。」当然
「そうなると，やはり値段は下がります。」当然
「その下がった価格で売りに出しても、負の遺産になる可能性もあります。」当然

>確かに、どの新築マンションを購入しても値段は下がります。
>新新価格で購入しているので、そうでない物件とは負の遺産の額にかなりの違いが出ます。
>このマンションを購入することで、他の割安時期から比べると借金の額が大幅に増えます。

《参考》
江戸川区小岩駅前平成１９年着新築マンション（東京グランファースト）
坪単価２００万円
賃貸相場（坪９，０００円）

千葉県市川市駅前マンション
坪単価２６０万円
予想賃貸相場（坪８，５００円）

[944: 契約済みさん]

今年値下がりしても、来年また値上がる事もあるでしょうし、要は売ったり買ったりする時のタイミングだと思います。

>この物件は、超〜タイミングが悪かったと思います。
>デベさんのお陰で、契約者の選択肢が増えて感謝しております。
>この物件は、タイミング悪く高すぎました。
>多額の借金を背負う可能性の強いマンションだとわかりましたので、キャンセルさせていただきます。

[946: あれ]

>それに、高い金額で買ってしまったと思っている人が、多くおられるのなら、解約がもっと多数で>て、今頃ニュースになっていると思いますが、そんなニュース見ませんが。

それは契約者が５月末まで様子を見ているからです。
デベが今の価格の２割以上安くするのであれば、継続しようと考えてるからではないですか？
もしそうでなければ５月末に解約が多数出ると思います。欲しければそこで買えばよい。
もっとも契約者が解約するくらいだから「定価販売」とかでしょうけど。

[947: 匿名]

>943現にここの利便性に魅力を感じ、高いお金を出しても購入したいと言う人がいたから、完売したのでしょう。

当時は、皆が夢と希望に充ち溢れ、ここを購入しました。しかし、現在の状況は一転しています。

①鉄筋不足ミス
②施工ミスによる資産価値の目減り

③建替えではなくて、補修工事を選択した
④新新価格で購入したこと

⑤サブプライムローンの焦付きによる株安
⑥新築マンションの下落傾向
⑦本八幡駅前の三井タワーの動向などなど

このように、契約当時とは状況が変わっています。

>例えば、今、当時の価格通りにこのマンションの販売が始まると仮定した場合は、完売するのか疑問です。

[950: 匿名さん]

ウエストの賃貸の値段ってどこ見ればいいんだろ？

[951: 契約済みさん]

『お思います』の人でしたか・・・。（ハァ）

[954: 匿名さん]

本当に是正工事で…やっぱ気持悪さ感じませんか？人それぞれでしょうが…感覚の問題ですよね

[955: 契約済みさん]

是正工事とは違う論点で解約が議論されているから
工作員も火消しに必死だな。

[958: 契約済み]

いや、今やディスポーザーのないタワーマンションなんてないでしょう。２４時間ゴミ出しも
出来ず、新々価格物件なのに値ごろ感って、正直ピンときませんが。生ゴミゴミもって高層から
長い時間エレベーター乗るのって、聞きませんよね。

[961: 契約済み]

２重床、２重天井はそれほど希少な装備ではないと思います。ディスポーザーも後付けできない
ものなので、結構大きいと思いますけどね。ゴミ出しは毎日の事なので。パチンコ屋や最上階に
一般の人が入り込む飲食店がはいるというのも、マンションとしてはメリットにはならないと
思いますが。社会的なインフラって何？ここは駅前だけど、豊洲とか武蔵小杉のような大規模な
インフラ整備ってあります？この事業だけでお終いじゃないでしょうか？

９６０さんの高く売れる可能性っていうのも、現状で地権者住居が全然売れていない状況で
何故にそうも言い切れるのでしょうかね。可能性っていうところが控えめと言えば控えめ
ですが。いずれにしても、ここは誰もが認める０７年上期発売の新々価格物件ですから、
これだけ不動産を取り巻く状況が厳しい現状で、資産価値を維持すると言うのは厳しい
でしょう。

[962: 契約済みさん]

パチンコ屋は、今からでも撤退してくれないかな。
生理的に受け付けんわ。

[963: 契約済みさんA]

>>960さん

実際問題、かなり大きなメリットは「直基礎」でしょう。過去数年間、主に都心のタワー物件を追ってきた我が家、直基礎物件はほとんどなかったです。というより、初めてです。直基礎をメリットの１つに一票。５０ｍとかの杭物件に比べたら、それこそ雲泥の差。

０）タワーではとっても珍しい、直基礎。
１）タワー型で周囲に高い建物が少ないため、中層以上は抜群の眺望が望める。
２）制震技術を採用したことによる安心感がある。
３）二重床、二重天井であるため、音の心配はそんなになさそう。
４）天井高が2550mmあり、部屋は広さを感じることができる。
５）SI工法で将来的に間取りが変更できることが好印象だった。
６）メータースケールのため、従来のマンションよりは廊下が広くなっている。
７）駅直結で利便性が高い物件。
８）高い利便性は資産価値にも影響します。
　　おそらく買い替えなどのときにも比較的高く売却できる可能性がある。
９）市川市の納涼花火大会の場所からもそう離れてはいない。

[967: あれ]

マンションの図面を見るとわかるけど、高層マンションだけあって、
梁の大きさが各部屋凄いんだよね。
たしか５０ｃｍ四方くらいのサイズだったよ思うんだけど、
梁のある部屋は天井高２０００ｍｍしかなかったはずだよ。

そういう情報も開示しないと、いいことばかり言ってると入居してから
がっかりするんじゃないの？