パークホームズ新浦安カーサ・セントリア

[匿名]

新浦安のちょっと内陸側。そして定期借地権。
気になっているのですが、なかなかスレッド立たず。。
皆さんどう思われますか？

[122: 匿名さん]

先日、向かいの同じ14階建てのマンションへ行ってきました。
やはり、３５７沿バルコニーはうるさかったですが、玄関側の廊下はかなり静かでしたよ。
でも階が上になるほど、気になりませんでした。
カーサセントリア、８階くらいまで出来てますね

[123: 入居予定さん]

<122さん

お隣のマンションの何階くらいに行かれたんですか？
以前知人に、上に階に行けば行くほど音は気になると言われたので・・・。

[124: 匿名さん]

<123さん
１０階と１４階に行ってみました。
４階差でかなり違うように感じましたよ。
お隣のマンションが壁になって、カーサのほうが静かになるのかな？っと勝手に思ってます。

[125: 入居予定さん]

自分もお隣のマンションのオープンハウスに行って来ました。
１０階だったと思います。
幹線道路沿い＆南東向きの部屋だったのですが、２重サッシを開けるとかなりの音が気になりましたが、２重サッシを締め切ると気にならないほどでした。
きっと、ＴＶを見ている音などの生活音があると更に緩和されるでしょうね。

すでに９．１０階まで出来上がってきたように見受けられます。
一向に書き込みが増えないですが、２次販売の状況などいかがなものなんでしょう。

[126: 入居予定さん]

あまり書き込みがないですね・・・・
やはり浦安とはいえ、定期借地と道路沿いがネックになってるんでしょうか。
完売するんでしょうかね？

[127: 周辺住民さん]

今日ポストにチラシが入ってました。
売れ行きはどんな感じなのでしょうか。

[128: 匿名はん]

MR開設当初より検討を重ねてきましたが、営業の方の『長期間賃貸に
住むイメージ』という説明を受け、購入は断念しました。色々判断
材料はありました。

①定期借地権であること。
②①に伴い、地代が＠20,000-前後/月発生する。
　所有権であれば、+＠20,000-/月支払いが多く出来る。
③地代は、3年毎の見直しがある。
④中古物件として仲介業者が販売しにくい。
　仲介業者での書類整備等が所有権物件と比べ、煩雑である。
⑤共用施設が無い割りに管理費・修繕費が割高に感じられる。

新町の建設中物件、売残り住居、中古物件も検討しました。
確かに皆さんが仰るとおり、物件は良いと思います。

私の主観的な価値判断は、上記5ポイントです。

ご参考まで・・・

[129: 入居予定さん]

<128さん
入居予定ですが、私は「賃貸」とは違うと思います。
建物に関しては所有権なのでリフォームできるし、売ったり、賃貸に出したりもできるとのことなので、普通のマンションと変わりはないのではないでしょうか？
人それぞれで考え方が違うと思いますが、５０年住めることが保証されていますし、５０年後に建て替えとか大規模な修繕費などで悩まずに済むので良いと判断したので、私は購入しました。
あと、管理費・修繕費が高いとの意見ですが、私はあまりに安いと逆に不安です。普通くらいだと思うのですが。
他の方はいかがですか？

[130: 物件比較中さん]

そうだよね。
現在３０〜４０代の人が買ったとして　５０年後８０〜９０歳だもん。日本も沈没してます。

でも借地代２万でも３５年ローンでは８４０万だよ。ちときつくないかい？
　
固定資産（建物にかかる）もばかにならないし。

[131: 物件比較中さん]

現在、私の評価は割高です。
（理由１）地代＠２万円/月は、１２００万円（利子抜き単純５０年）に相当します。分譲価格に＋１２００万円⇒浦安市内の所有権付きマンションが買えてしまいます。(理由２）３年毎見直しの地代家賃見直しの不安。（理由３）住めば住むほど、中古価値の減少速度が高まる。・・・所有権物件の方が、柔軟＆選択肢を多く持った未来を迎えられると評価しました。

※５０年永住される方には、悪くないと思います。　
※地代１万円または駐車場代０円（新価格？）になったら、私は、再注目するのですが・・・

[132: 入居予定さん]

１２９さんが仰るとおり、自分もそんなに管理費・修繕費が高いように感じませんでした。
確かに他物件のように共用施設が多いとは言えませんが、沢山施設があるが為に管理費が高くなり、中途半端に利用するよりは良いかと思います。
管理会社もしっかりしたところのようですし、その点は不満はありません。

残存期間が短くなるに連れて、中古価値が下がる事も仲介会社が販売しにくいことも納得のうえでの購入です。
５０年という期間、自分たちの住みやすいようにリフォームしながら住み続けられる点は明らかに賃貸とは違うのではないでしょうか。

本日モデルルームから葉書が来ました。
７月下旬で一旦ギャラリーを閉鎖するとか。棟内に移動するんですね。
いよいよエントランス棟にも着工のようです。
楽しみですね。

[133: 匿名はん]

128です。

誹謗中傷をする訳ではないので、ご理解をお願い致します。
　住まれる方のライフスタイルに依存するので、考え方・意見は、
多種多様です。
　私の場合、131さんと全く同じ意見です。

これだけは、確認をしておいた方が良いと思います。
中古販売をする際に想定される懸念事項です。

①土地については、所有権ではなく、借地権である。
この場合、仲介業者は、所有権物件でないが故に手数料収入の割りに
契約条項が多いため（売主・買主・地主との契約およびその解除）
扱いたがらない。　
　手数料は、売買価格の3.0％（売主・買主とも）であり、割りに
合わない

②販売時期
　どこかで調べたのですが、定借物件の中古物件の平均経過年数は、
　8年前後でした。
　これ以上経過した物件だと、販売しにくいという事が見て取れ　
　ます。統計の精度にも依存しますが。

日本は、金利上昇局面であると思いますが、昨今の円安の影響で、
材料系が暴騰してまし、円安の恩恵をこうむっている会社（自動車）
などを考慮すると、日銀の景気判断には、要注意ですね！

　余談ですが、新町の中古物件もチェックしてますが、高すぎますね！広すぎますね！買える方幸せですね！
　プラウドも見学しました。ゴージャスですね。買えませんね！
　高すぎます。

この東野の物件は、所有権であれば、金額はどうであれ、今よりは、
勢い良く売れていると思います。

[134: 匿名さん]

賃料５０年分１２００万円+分譲価格で通常の分譲価格並み（坪単価１７５から１９０万円ぐらいか）。
しかし、使用期限５０年、中古相場未成熟。
特に経過年数過ぎると、修繕意欲がなくなりそうな感じがする（どうせあと１０数年、そこまで金かけなくともみたいな）。

この坪単価であれば、プラウドとかなり同じになる。

（注：地代１２００万円は金利なしの５０年分割払いみたいなイメージですかね。金利がない代わりに地価上昇による値上げのリスクがありますね。一方、プラウドの場合、仮に１２００万ローンが増えるとすれば、金利による支払い総額の増加がデメリット。しかし、最長３５年で支払いが終わるため、老後の負担がソフトですね）

したがって、仮に上記金利デメリットを補完できる程度自己資金があるのであれば（６００から８００かな？　計算してみてください）、プラウド有利でしょうか？　個人的感想では老後に管理費+修繕積立+駐車場+地代で５〜６万月々に払い続けるのは結構負担だな。
仮に長生きした場合、土地返還でその年（８０過ぎるが）で追い出されても行くところがない。

もっとも経済性の面だけでの比較なので、三井がいいとか駅近いほうがいいとか、東野がいいとか埋立地は嫌だとかの観点もあるが（注：私は新町M井のマンションに在住するもの。野村とは利害関係はない）。

[135: 契約済みさん]

でも、土地分の固定資産税はかからないし
ローン１２００万多く組むと、最初の保証金がずいぶんと
高くなりますよね？
その分差し引いて計算し直してみては？

[136: 匿名さん]

定期借地権マンションの問題点
http://d.ｈatena.ne.jp/flats/20070614
（ｈのところを半角小文字のhに直してください）

[137: 匿名さん]

スレあんまり伸びないですネ。

定期借地はやはりネックなんですネ。いい物件だと思いますが…

定期借地権の場合、銀行ローンもやはり組みにくいのでしょうか？

[138: 入居予定さん]

銀行ローン、普通に通りましたよ。
決して年収も多くないですが。
ただ中古で売りに出す時は、ローンが通りにくくなるとか。

[139: 匿名はん]

銀行ローンは、中古物件でも対応はしてくれますが、
定期借地の中古に対しては、除外されているケースが
見受けられるので、新築で購入する時は、問題ない
のですが、中古で売りに出す際に現状からすると
厳しいと思いますよ。
　3,000万円4,000万円なんてCashで持ってる方、
稀ですよ。

[140: 購入検討中さん]

第二湾岸、本当に出来ちゃいそうですね。
そうすると、目の前の道路の交通量も減って資産価値アップ！
でしょうか！ちょっと注目しております。

[141: 入居予定さん]

＜１４０さん

本当に出来ちゃいそうですねと書かれてますが、何か進展があったのでしょうか。
そのような話しを聞いたことがなかったので。
参考までに教えてください。