管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

払えるか、払えないかの判断は難しいですが、
基本は、”内容証明送付”し、支払日を確定させ
決まらないようならば”少額訴訟”という手順では。

個別の事情を斟酌するより、事務的に進める方が気が楽だと思います。

少額訴訟で、裁判所のＯＫを貰えば、強制執行が可能になるので
給与や預金の差し押さえは可能となります。
払える人ならば払うでしょうし、これでも駄目な人は
払えない人と思って、損金扱いにするか、債権として
万一　売却などする時に取り立てるかですね。

[3: スレ主です]

＞＞２さんへ

どうも有難うございます。確かに個別の事情を斟酌していたのでは
逆に不公平になるかもしれませんね。
現在、弁護士に委任せず（費用もかかるので）管理会社に訴状を作成
してもらい簡易裁判所への申し立てをして貰う手筈です。（経費は
印紙代・切手代のみの７千円程度）
当然、申立書には管理規約に則り年１４％の遅延損害金の支払請求も
記載しています。
しかしながらこの遅延損害金というのが厄介で、これを請求する・しない
の判断は皆さんの組合ではどのようにしているのでしょうか？
管理会社によれば、規約上、１日でも滞納すれば管理組合として請求権
があるとの事ですし、どこで線引きをすべきか迷っています。
今回は訴訟事件になったので請求しますが、通常の督促ではどうでしょうか？
ご教授願えれば幸いです。

[4: とんぼ]

当マンションは、築１０年になりますが、管理費の滞納者がいました。
訴訟等の考えも理事会ででましたが、未収金扱いで行ってきました。
結果その方は、破産となり売却になりました。
その際、購入者は滞納分の管理費も含んで購入しますので、結果として未収金は無くなりました。
管理会社の方も、管理費が督促しても滞る方は破産などになるケースが多いと言っていて、費用と時間がかかるということで様子見をしていましたが、その通りの結果となりました。
たまたま、うまくいったケースなのかもしれませんが．．．
ただし、それまで放置していたわけでは無く、定期的に督促は行っていました。
督促により支払っていただく方がほとんどですが、長期滞納になると上記の様に破産等になるケースが多いのかもしれません。
中には、滞納者の氏名を貼り出せという理事の方もいましたが、なかなかそれは難しいですよね。
ご参考までに。

[5: 匿名さん]

滞納を見逃すのは半年くらいまでですよ、それ以上は法的手段を
取るべきだと思います。
真面目に支払っている人と著しく不公平になります、管理費の難しいところは
管理費滞納の組合員と、管理上差別が出来ないところです。
滞納者の玄関前だけ掃除しないとか、滞納者の応対を管理人がしないとか
いうわけにいきませんので、長期滞納していても何ら生活上で不利益を受けないので
滞納者にとって1番楽な手段です。

自分達のことを考えても半年滞納したら、一括で支払うのは結構大変ですよ。

裁判所の競売情報を見るとわかりますが、ほとんど長期滞納有りとなっています。

[6: スレ主です]

＞０４さんへ

確かに費用対効果を考えるとそのまま競売になるのを待った方が良いかも・・・
ただ、＞０５さんのおっしゃる事も充分理解します。
　当該滞納者の登記簿謄本をとってみると、競売にならないように銀行等への支払い
を優先したり、また、新車を購入したり・少しも生活水準を勘案せず「管理費なんて
滞納しても管理組合は何にも手を出せないだろう」と高をくくっている輩がいるのも
事実ですよね。私は、他人に迷惑を掛けるような費目から優先して支払いますけどね。
少額訴訟や簡易訴訟は、管理会社が動いてくれればリーズナブルにできますのでお勧
めです。裁判所に出頭して貰えば司直の前で今まで困難だった話し合いができますし
出頭しなくても「管理費等請求事件」であれば判決はもらえるはずです。
その判決のことを、管理組合の広報にでも記載すれば（個人名記載は考慮必要）
その方も支払わざるを得ないでしょう。それでも支払わなければ、給与・動産・預金
の差し押さえですかね。でも勤務先とかが判明していないと難しいか・・・・・・

[7: 匿名さん]

簡単に、訴訟→判決→給与、預金などの差し押さえ、あるいは次の購入者
から滞納管理費が取れると思っていると、大変ですよ。
判決が出たとしても、その後の支払い方法や催促もそれ相応に対応が
必要です。

[8: 匿名さん]

確かに簡単じゃないところもあるでしょうね。
ただ、区分所有法上の先取特権・管理規約で、滞納管理費等は特定承継人・包括承継人
にも債権を行使できるよね。
　任売の時は仲介の宅建業者が重要事項で説明しなければならないし、万一説明して
なかったら宅建業法違反だよ。ほとんど売買の時に精算して管理組合に滞納金を入金
するはず。
　確かに管理組合が勝訴して判決が出ても、支払わない人はいるわな。
でも管理組合からの内容証明で全然反応が無かった滞納者も、裁判所からの出頭要請
が届くと慌てて支払う人がいるのも事実だよ。

[9: 匿名さん]

実行されるかされないかは別にして、管理規約に滞納組合員に対して
遅延損害金と競売手続きができると書いてありますね。

うちのマンションで以前に組合員の商売の失敗で競売があったときは
落札業者に遅延損害金も含めて、支払ってもらいました。
駐車場の滞納は、本来ダメですが販売上の重要事項説明の
問題もあるのか、業者は支払ってくれくれました。

[10: 匿名さん]

＞駐車場の滞納は、本来ダメですが販売上の重要事項説明の
＞問題もあるのか、業者は支払ってくれくれました。

規約で定める「管理費等」に、「駐車場使用料」が明記されていたのでしょうか？

[11: 匿名さん]

そうですよね。本来は旧区分所有者の滞納専用使用料は、新区分所有者
が支払う義務はないですよね。（１住戸１台と規定され部屋についてる
という感覚のマンションは除く）
　また、規約で定める「管理費等」は通常、管理費・修繕積立金のみの
場合が多いのも事実ですね。
　任売の時はこのような事は生じないのですが、競落した場合、問題に
なるケースが多いようです。
　この件は何年か前の判例にもあり支払い義務はないようですが、競売
時の裁判所からの債権者照会書には「管理規約・総会議事録に専用使用料
を新所有者者にも請求できる旨の記載があるか？」との照会事項があるのも
事実です。「記載がありますよ」と裁判所に提出すればどうなるのでしょうか？
　少なくても競落した人はこの事実を知った上で競落する訳で、支払ってもら
わないと困る（規約上でも支払ってもらうとなっているから）という事になる
のでしょうか？数年前の判例の詳細が解りませんので、どなたか詳しい方がいた
ら教えてください。

[12: 匿名さん]

私は23区内の築３年になるマンションの一区分所有者なのですが、もう３〜４ヶ月分の管理費・
駐車場使用料を滞納している人２名が居るというので愕然としています。それも、たった20戸
強のマンションなので、収支への影響は大きいはずです。管理会社は督促しているようなので
すが、これ以上滞納されたらどうなってしまうのかと心配しています。

[13: 匿名さん]

＞１２さんへ

このままだと日常管理や修繕に影響が出そうですね。

＞「管理会社は督促しているようなのですが」との事ですが
　滞納者に対し書面・電話・訪問のどのレベルで督促をして、相手がどの
ような反応だったか、管理会社に具体的な説明を求めた方が良いでしょう。
　そうすれば、滞納の原因が把握できて解決にも役立つかもしれません。
　中には「管理費は払わなくても何も問題ないや、エレベーターも使える
し受水槽からポンプで水もくるし生活できるや・・」的に考える人
もいて、滞納金がどんどん増えていくマンションもあるようです。
　やはり、内容証明（管理会社に作成・発送して貰う）ぐらいは送付して、
指定期限内までに支払わなかったら、規約上の「遅延損害金」を加算して
（真面目に支払っている人とは差別する意味で）改めて請求するとか、
早めに対処しないと大変な事になるかもしれませんよ。

[14: 匿名さん]

>13さん

12です。
アドバイス頂きまして有り難うございます。
お盆休みが明けたら、早速管理会社のフロントに確認してみようと思います。
まさか「払わなくたっていいや」というように考えている人ではないことを祈っていますが、
いずれにしても大問題であることは確かです。正直、修繕積立金は全戸きちんと払っていっ
た場合でもいずれ値上げしなくてはならないはずですし、滞納者のうち１人は駐車場使用料
も滞納ということなので非常にまずいことになったなあ、と思っています。理事会としては
管理会社による督促が不調に終わった場合、法的措置も含めた督促を行うとのことです。
取りあえず、今は滞納者がどういう理由で払わないのかを知ることが先決のようですね。

[15: 匿名さん]

だいたい，いくらくらい滞納したら，訴えて割が合う（いいかた変ですが，訴えて訴訟金額等勘案して損になっては馬鹿みたいなので）でしょうか？。小額訴訟起こしたとして，相手がいやがらせ？で本訴訟を要求してきた場合など，本訴訟費用，弁護士費用などに見合う見極めはいくらくらいかと。
現在，滞納者複数で総額１００万くらいの損金だそうで５人が１年払ってない計算になります。

[16: 匿名さん]

損得を考えたら、遅延損害金の額＞訴訟費用という考え方もあるよね。
ただし、少額訴訟は管理会社の協力があれば、印紙代・切手代ぐらいで数千円から
１万円（滞納額による）ぐらいだから活用しない手はないよね。
　まぁ相手が本訴してきたら受けてたたなきゃ敗訴になるけど、管理費の滞納で
訴訟を提起する滞納者はまずいないと思うし、裁判所で却下されてもおかしくは
無いんじゃないかと思うよ。
　そんな心配しないで是々非々で対応した方がいいんじゃないかなぁ。

[17: スレ主です]

訴訟は最後の手段でしょうね。

しかしながら、電話督促・自宅訪問督促・返済計画の提出要請・内容証明
組合役員との面談等を実行しても、なお無視している滞納者には訴訟せざ
るを得ないんじゃないでしょうか。

競売にならないように抵当権者には支払い、管理費等は三の次と甘く見て
いる滞納者には遅延損害金も含め請求すべきで、「遅延損害金は抑止力扱い
だよ」なんて中途半端な考えでは滞納金は増額するばかりでしょう。
＞当然、抑止力的に扱う場合もあるが臨機応変で対応したいですね。

知り合いのマンションでは、管理費等だけは全額支払ったけれども
あまりにも悪質だった滞納者に対し、遅延損害金のみの請求事件を提訴し
数十万の遅延損害金も併せて支払ってもらったらしい。
＞組合としてはお金が欲しいのではなく、これが抑止力となると考えたらしい。

[18: 匿名さん]

管理費の滞納請求の最終責任は理事長（管理組合）です。
管理会社にいくら言っても管理会社には限界があります。
管理組合が責任を持って対処するべきです。
毅然とした態度で対処するとある程度までは解決できます。
最終的には競売までいくと思いますが、購入者に請求できます。

[19: スレ主]

理事長（管理組合）が責任者である事は言うまでもありません。

　しかし、滞納者への催告書（内容証明）の作成・発信は、理事長に成り代わって
管理会社が行う業務だと思います。（当然、委託契約書にもよるし、催告書の内容は
理事長も納得したものでなければならないが）
　また、少額訴訟・簡易訴訟の訴状の作成・裁判所への提出ぐらいは管理会社に
やってもらいたいのも事実です。
　現にうちはやってもらっています。弁護士に任せると着手金で１０万円ぐらいかかって
うちのマンションじゃ無理なので・・・・・・・

　

[20: 匿名さん]

訴訟手続きを（契約見直しして）委託業務の中に含めることは可能だと思いますけど、
それらが委託業務に含まれないのに、実施する管理会社って？？？？

スレタイに戻って
＞管理費等滞納者への有効的な対応
うちのＭＳでは、ようやく滞納者へのサービスの制限を実施しはじめました。
駐車場の滞納者は契約解除又は次回更新なし。
管理費やＭＳ内設備利用費の滞納は、ＭＳ内のサービス利用停止など。
あとは、経済的理由による滞納者・・これが一番の問題ですけど、そもそも連帯保証が導入されていればっと思うのでそれらを調べてルール化しようと準備しています。

[21: スレ主]

>>２０さん確かにそうですね。

おっしゃる通り管理会社との契約は内容証明の作成・発送までです。
　しかしながらその管理会社は「管理費等滞納者督促担当」という方々がいて
訴状の作成、裁判所への提出まではやってもらってます。（こちらからの要望で
事務管理業務の延長と考えて貰ってます）

　原告は管理組合なので、出頭日には理事長が出廷しますが、その担当も同行して貰ってます。

＞「滞納者へのサービスの制限」「連帯保証の導入」

　　非常に良いアイデアだと思いますし、うちでも実行できればと思います。

　　そうじゃないと、真面目に支払っている区分所有者に申し訳ないですものね。