管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[102: 匿名さん]

確かにね。あんま厳しくやりすぎると逆恨みされても本末転倒だもんね。株主でもないのに自分の会社ずらして頑張ってるヒラリーマンになっちゃうよね。

[103: 匿名さん]

管理組合はやっぱダメか・・・・・・・・

[104: 匿名さん]

管理費滞納の時効は５年みたい。
マンションの理事会もがんばらないといけないけど、管理会社はお金もらって動いてるのだから
もっとちゃんと働いてほしい！！（うちの場合何するにもとにかく時間かかりすぎ）
未納者への督促も適当っぽいからうちも管理費滞納しようかってなりそうで怖い。

[105: 匿名さん]

そうなんですよね。５年で時効になってしまうようですよね。
（滞納者からの時効の援用があった場合、可能性はあるという意味でしょうが）

管理会社との委託契約にもよりますが・・・・・・
管理組合を補助する意味でも、時効にならないように「債務承認書」とるアドバイス
をするとか、訴訟提起に協力するとか・・・・・

常識的にも契約書上でも滞納に関しては管理会社には責任はないにしろ、組合にアドバイス
ぐらいするのは業務の一部ではないでしょうか？

皆さんの管理会社は「管理費等督促担当」が専任で勤務していますか？
いないとすれば、担当フロントがその業務も会社から押し付けられて、手が回らないとかで
ろくな督促をしてない可能性があります。

一度、より具体的に正式な形で確認した方がいいですよ。

[106: 匿名さん]

私は下記の会社の人に協力をしてもらいました。
本人が電話をしてくれたようです。
http://www.yomigaeru.org/4unions/index.html

[107: 匿名さん]

うちのマンションは私が理事長になってから遅延損害金の免除の決議を否決する総会決議をしました。（利息制限法で年利14.6%が上限だと思いますが）。
滞納者には滞納6ヶ月で支払督促を実施しており、1名とは異議申し立てのため裁判になりました。いずれにしても裁判所から文書が行けば支払って頂いております。もちろん遅延損害金も規約通り14.6%で裁判でも認められました。（管理会社の督促担当は遅延損害金14.6%の判例は無いと言っていましたが）
　これから競売により専有部分を取得した不動産会社と裁判を行う予定です。遅延損害金の免除を申し出てきましたが断ると管理費等も元金の支払はおろか月々の管理費も支払わないため裁判もやむなしです。
　当マンションでは顧問としてマンション管理士に入ってもらってます。司法書士の資格を持つ方で弁護士との間にも入ってもらってます。理事長がいちいち弁護士と打ち合わせでは大変ですから。

管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。

[108: 住まいに詳しい人]

＞管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。

当然の主著ですが、最後の２行は如何かと思います。或る一定期間の督促請求が限度で、後は法的手続が必要となります。　この感覚ですと滞納者は増えることにもなりましょう。

[109: ３年目理事]

「あてにならない」っというのは理解できます。
委託契約では、６ヶ月までは管理会社が督促することになってますが、一部の管理会社は関連会社の販売物件の場合、１年まで督促するとか色々なパターンがあります。
ただ、絶対に忘れていけないのは、
　・滞納は、組合員と管理組合の問題
　・管理会社は、管理組合の代わりとして委託業務で行っている
　・滞納債権など、債権の回収業者は法的に別物（らしい。）
です。
３ヶ月だろうと６ヶ月だろうと、滞納されても委託費は変わらず、懐が痛いのは管理組合です。
積極的に督促する管理会社や担当が居ることも知ってますけど、そこまで親身に嫌な仕事をする管理会社は少ないと思います。
理事会側が、しっかり督促ルールや別途有償となる債権回収に関して指示しておく必要があります。

[110: 購入経験者さん]

何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろうか？分譲マンションと賃貸借マンションの区別が分からないから、管理員、管理会社が何でもしてくれると思いこんでいる傾向がある。日本人は昔から契約には弱いから、すぐ騙されると云われてきたが、今も変わりないのは嘆かわしい。この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来ているので、国際化には強い。先が思いやられる。

[111: マンコミュファンさん]

＞何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろう　　か？
＞この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来てい　る・・・・・・って事だけど

本当に契約に則った業務を管理会社は実行しているのか？
　
　①電話督促（平日は効果が期待できないので土・日・祝が良いかもしれ　　　　　　　ない）
　②書面督促（１〜３ヶ月は通常通知書面で良いかもしれないが、４ヶ月　　　　　　　以降は内容証明での催告書送達を管理組合に助言すべき）
　③自宅訪問（理事会や巡回時が平日夜、土・日・祝であれば訪問できる　　　　　　　だろう）
　※せめて、月次報告として管理費滞納状況並びに督促経緯（何時電話し　　て、交渉はどうだったか？何時訪問して協議できたか？）をしっかり
　　組合に説明する義務が管理会社にあるんじゃないの？
　　まず、そこからだな。

　理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞　納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて　下さい。

　もしかしたら契約書に抵触している管理会社もあるかもよ。

[113: 購入経験者さん]

＞理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞　納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて　下さい。

質問の前に、契約書に条文記述があるか、無い場合は、管理組合細則に従ってやるとの条項があるかが問題で、具体的内容は飽くまでも、契約書の条文である。これが不備なら、管理会社独自の方法に文句は言えないと云うことだよ。

[114: マンコミュファンさん]

>>113

　管理会社と管理組合が署名、捺印をしている契約書の
「管理費等督促業務」を管理会社がどのように具体的に
　遂行してるのか？

　まずは管理会社に確認して組合が理解しなければなければ
　話が進まないでしょ
　
　その上で管理組合からの要望（切手・印紙代等、実費は組合負担）
　ＥＸ，①内容証明案の作成及び発送　②少額訴訟の訴状作成
　　　　（出廷日の同行）③登記簿謄本の取得　④住民票の取得　
　　　　⑤競売時における裁判所等への書面作成・・・・・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　まだまだあるかもしれないけど

　　なんかをお願いしてみたっていいんじゃないの？

　　滞納管理費等で本当に困っている管理組合ならば、上記業務を
　　遂行してくれる管理会社もあるはずだから管理会社の変更も視野
　　に入れて真剣に考えてもいいかもね。

[115: 管理会社のものですが…]

いま、自分が担当しているＭＳでは長期滞納者がおりますが、仮執行宣言付きの支払督促を取得しました。ここまでは（別料金でしたが）管理会社の仕事として事務代行しました。
ここから先は管理組合の出番なのですが、理事長が差押えする！・・・という意気込みでいるのはよいのですが、抵当権がしっかりついています。
この場合、配当金が抵当権者へ全て渡ってしまうので差押えはできないと聞きましたが、ほんとですか？
支払督促までの知識はあるのですが、そこから先は・・・。管理会社のものとして情けないのですが、どなたか教えて下さい。

[116: 大学教授さん]

普通は給料等を差し押さえるかと思います。

[117: マンコミュファンさん]

給与を差し押さえるったて勤務先が解からないんじゃなぁ
勤務先が解かってもまともな会社じゃなきゃなぁ

強制執行もなかなか手間だよね。
だって債務名義をとったって管理組合側が差し押さえるものを
探し出さなきゃなんないし・・・・・・・

区分所有法５９条の競売申し立てについては、抵当権が付いてれば
難しかったけど抵当権者がいてもＨ１６年５月の裁判で「無剰余取
り消し」にならずにに競売になり特定・包括承継人に請求し滞納管理費
を支払ってもらった判例もあるようだけど・・・・・・・

でも相当悪質な滞納者（管理組合としても出来うる限りの督促をした
けど状況が変わらないとか）じゃないと裁判所も認めないだろうなぁ。

ほんと、どうしたもんかなぁ。

少額訴訟で敗訴しても和解調停しても、払わない奴は払わないし・・・
まぁ、日本の裁判はこんなもんかなぁ。

[118: ３年目理事]

みだし：管理費滞納が原因の59条競売請求
　　　　管理組合敗訴で確定
　　　　東京高裁「形式的競売、極めて限局」
なニュースが最近ありました。＜ペーパー誌。
漢字が非常に多くて要約仕切れないのですが、
100万以上の管理費等を滞納した区分所有者に対し、区分所有法59条に基づく競売を求めて提訴した事件。
判決は、管理費などの滞納は「共同の利益に反する行為」と認定したが、「金銭債権の確保を図るために、民事執行法の例外となる「59条競売」を適用できるのは極めて限局される」
とのこと。
あぁよくわからない．．このスレに関係するのかもわからない(笑

[119: マンコミュファンさん]

あーあ　「マンション管理新聞」ね。

競売を申し立てるまで、管理組合としてどのような督促業務をしたかで
そりゃ、裁判所の判断も分かれるわなぁ

このスレに関係ないようなので・・・・・・・終わり

[120: 不動産購入勉強中さん]

管理費等滞納を被担保債権とする競売申立は簡単です。管理会社に頼まなくてもできますよ。管理費等は区分所有法７条で先取特権と位置づけたので、裁判、支払督促によって債務名義を取らなくてもいいので、管理費滞納等が発生しているという事実を文書で証明すれば、競売申立できます（民執１８１条１項４号）。
以上は、前レスがあったので今更考えなくていいのですよね？

先順位に抵当権がついていて抵当権の被担保債権が物件の売却価格を越えていると、競売申立は無剰余取消です（民執63）。

しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。
抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。
いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。

だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。

区分所有法５９条による競売は、滞納管理費等がある程度高額、長期になっていることや、先順位抵当権者が抵当権を実行してくれないなどの特段の事情がないと難しいようです。前レスがおっしゃったように、管理組合が安易に登記を信用するだけで自分で動かなかったり、管理会社にお任せだけじゃ、裁判所は認めないでしょう。
長レスですみません。

[121: 匿名さん]

2年近く交渉した結果、
うちのマンションの長期滞納者と話がついたようです。
内容証明を送っても無視されたり、
居留守を使われたりしたようでしたが、
今後、分割で払っていくことで、ひとまず、決着しました。

[122: 元理事長]

>>121
滞納の理由が経済的困窮である場合、滞納者は所有し続ける経済力がないのですから、ほぼ１００％の確率で１年以内に再び支払が滞ります。結局、売らせるしかありません。
私は、このような場合、訴訟提起の手続きを取ってから、滞納者に任意売却を強く勧めます。「競売に至ると任売より相当安く売る羽目になって少なくとも○百万円は損するよ。そうなる前に任売した方が良いんじゃないの？」って言うと売りに出してくれます。