管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[42: 匿名さん]

>>41
なかなかいい事例ですね。
こちらをご参照ください。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20021125p4000p4.html

以下、要点抜粋。

○区分所有部分が売却された場合
　管理費等の未納がある状態で区分所有者が当該住戸を第三者へ売却してしまった場合、
管理組合は誰に請求すればいいのであろうか？

　区分所有法８条では「債務者たる区分所有者の特定承継人（住戸を買い受けた人）に対しても行うことができる」としており、
新しい買受人にも滞納している本人にもどちらにも請求できると定めている。
が、現実問題として買受人が素直に他人の債務を弁済することは考えにくい。
また賃借人が住んでいたとしても、管理費等の支払い義務を負うのは区分所有者なので賃借人に滞納分を請求することはできない。

[43: スレ主です]

区分所有法第８条における管理費等というのは、通常、皆さんのＭＳ管理規約
では「管理費」と「修繕積立金」に特定されているのではないでしょうか？
　従って、管理規約上において特定・包括承継人は属人的使用料を支払う義務はないもの
と判断されているようです。

　しかしながら任意売買の場合には、仲介業者が売り手・買い手との折衝の中で
使用料の精算をする事が多いのであまり問題にはならないようです。

以前も書いたかもしれませんが、管理規約で承継できる「管理費等」に駐車場使用料等
も追加すれば、競売時には少なくても請求行為は認められると思います。

[44: 匿名さん]

>>43
包括承継人には支払い義務があります。

[45: スレ主です]

>>44

つたない知識かもしれませんが我ＭＳの管理規約では、※第２６条（管理費等）において
「管理費」「修繕積立金」「修繕積立基金」のみが「管理費等」と規定されており、
※第２７条（承継人に対する債権の行使）では、＜管理組合が管理費等について有する債権は
区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行使することができる＞となっています。

上記を勘案すると、やはり　管理費等＝「管理費」「修繕積立金」「修繕積立基金」のみ
包括承継人及び特定承継人にも請求できるのではないか？と判断しておりますが？

>>44は、どのような根拠で（例えば区分所有法・民法の第○○条・どの裁判の判例）
言ってるのか示してください。

[46: 匿名さん]

>>45
民法
第八百九十六条 　相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の
　権利義務を承継する。但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

駐車場使用料は被相続人の管理組合に対する債務であり、未払いのものがあれば、
当然に支払い義務が相続人に承継される。

[47: スレ主です]

>>46

「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？
　前から言ってるように「属人的」に契約行為がなされている駐車場契約のような債務も
あなたが言ってるように「当然に支払い義務が相続人に承継される」のですか？

通常のＭＳ管理規約だって民法・区分所有法に則って規定されていると思いますが、
皆さんのＭＳ管理規約はどのような表現になっていますでしょうか？

本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には請求行為を実行すること
事もあるようですが

＞「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思いません。

　法律家や包括承継人からは「何故。すぐに契約解除をしなかったんだ？解約すれば済む
　問題じゃなかったのか？」と言われるのがおちのようですが？

[48: 匿名さん]

＞「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？

十数年前のアホー学部時代のつたない知識で恐縮ですが、
この但し書きの例としては確か、「生活保護の受給」が
典型例として挙げられていました。
マンションの財産権を包括承継する場合は、駐車場契約も
その財産権に付随する契約と考えられるため、駐車場契約に
起因する債務も当然承継されると考えます。
（自信なし、間違ってたらゴメン）

[49: 匿名さん]

>>47
①「一身専属権」で検索してみてください。

②「包括承継」と「特定承継」の違いを理解する必要があります。

[50: スレ主]

>>49

①＝検索したけどよく理解できませんでした。
②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。

以前から書き込んでるとおり、管理規約の文言に「管理費等」とは「管理費」「修繕積立金」
「修繕積立基金」であると特定されているなかで、特定されていない被相続人の駐車場使用料が
包括承継に関し「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思えません。

管理規約ってのはそんなに簡単に無視できるものなのでしようか？

私はアホー学部さえ卒業していないので疑問が一杯です。

[51: 匿名さん]

>>50
＞②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。

ならば、話は早いですね。

区分所有法
（特定承継人の責任）
第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に
　対しても行うことができる。

包括承継人には当然に請求することができるので、この条文には包括承継人が
含まれていないのです。

[52: スレ主]

>>51

何度も言ってますが・・・・・

改正「マンション標準管理規約」第２６条には
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人
　に対しても行うことができる。」と規定されている。

この管理費等とは、第２５条にある管理費、修繕積立金が該当し、「規約に基づく他の
区分所有者に対して有する債権」としては管理費と修繕積立金だけになると考えられる。

あなたの言ってる区分所有法の第７・８条の「先取り特権」の範囲としての適用があるか否かは
使用料の性格、形態等で違ってくる。（要司法判断か）いずれにせよ規約に駐車場使用料を
管理費等に含んでいないとすれば、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権」
には該当せず、包括・特定承継人へは請求できないだろう。

　特に駐車場使用料については、総戸数に対して駐車場が不足しているマンションにおいては
その使用料を先取り特権の範囲とする事は難しく、総戸数に対応する駐車場があり、各戸１台
利用できるとする専用使用が認められ、規約にも規定があれば別の判断はできるかもしれない。

>>51は区分所有法を理解して書いているんだよね。
　でもスレ主としては納得できないところもあるので、近いうちに弁護士の見解を確認します。

＞ちょとスレからずれたんで、有益な管理費等滞納者対策に話をもどしましょ

[53: 匿名さん]

>>52
最後にしますが・・・
規約に基づかなくても、包括承継人には当然に請求できるといっているだけです。

[54: >>52]

>>53
僕も最後にしたいですが・・・・・・・・・

あなたは>>44・>>46でも「当然に支払い義務が包括承継人に承継される」
と言っている、僕は>>47で規約を解釈するとそれは違うんじゃないか？と言っている。

しかしながら、あなたは>>53で「包括承継人には当然に請求できるといっているだけです」
と全く表現が違ってきています。

>>44・>>46では「包括承継人が被相続人の滞納した駐車場料金を支払わなければ違法だ」
的に書き込んでいて>>53では「請求はできます」的になっている。

＞論理をすりかえようとしている。

だから僕も、>>47で「本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には
請求行為を実行することもあるようですが」とわざわざ書いているんだ。

＞当然、違法でも何でも請求行為自体はできますよ、誰でも、いいががり的にね。

ただ、法的に当然に必ず支払わなければならないのか？支払わなければ違法になるのか？
を論じてきたつもりだったんですが・・・・・・・

　あなたは包括承継人は規約に記載があろうがなかろうが、被相続人の権利・義務は
　全て承継するという事を主張していたが、それでは何故、
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、特定してるのかな？

　標準管理規約がおかしいと思っているんですか？

僕の>>52の書き込みでとりあえず小休止と思っていたんですが・・・・・

＞どうぞ>>53,レスお願いします。

[55: 53]

>>54
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、
＞特定してるのかな？

①区分所有法第８条は、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
　 特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しています。

②一方、包括継承には「包括承継人は被承継人の一身専属権を除く権利義務の
　 一切を承継する」という一般原則があります。

よって標準管理規約第２６条は、
「特定承継人」については、「区分所有法第８条を確認的に規定」し、
「包括承継人」については、上記②を「より理解しやすいよう規約上明示
してある」と理解するのが妥当ではないでしょうか。

[56: 匿名さん]

スレ主さん、55さん

標準管理規約26条において、継承人について明示される理由ですが、
55さんが書いているように、わかりやすく明示したというのもありますが、
より一般的には、規約は管理組合がどういう時に、誰に対して、何をするべきか
（何をしてもよいのか）を規定したものだと思います。
逆にこの規定が無かったら組合（理事会）は何をしなくてはならないのか？
ということです。

個人的には区分所有者ではなく、包括継承人としているのは便利な規定だと
思います。実際、相続手続の最中で、管理費滞納等の問題が発覚し、管理組合への
物件売却という話を聞いたことがあります。

[57: 匿名さん]

輪番制のため，滞納者の１人が現理事である管理組合の理事です。
先日，総会決算議案審議の理事会があり，その理事が欠席だったので
理事長にいろいろ聞きましたが，
経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，
管理組合からではなく，管理会社名で駐車場の使用も認められなくなると
内容証明郵便は送ったが，１人は管理会社をどやしつけてきた（何かんがえてるんだろうですが）
一人はすぐに口だけですがあやまりにきたそうですが，次期理事会で
弁護士から依頼などお願いしてみるということで，いわゆる先送りです。
４人で１００万近くの未納金があります，，。
さらに，今度管理会社を変え，原則主義とかで修繕口通帳と印鑑は管理組合で保管。
滞納者が万一理事，理事長になったらと思うと恐ろしい。だれが滞納かは歴代
理事長しかわからないのです，，。心配。
貸金庫代，誰が管理するか，
多くの銀行に分散させると，残高証明書手数料などばかにならないそうです。

[58: 匿名さん]

＞経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，

それはおかしいですよ、20万円ではなく2万円前後の管理費でしょう。
それと理解できないのは、滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか
少なくとも理事全員が知るべきことでしょう。
一般組合員だって総会の時に、滞納があれば自分達の共有財産ですから
滞納者は誰ですかと管理会社を問いつめると思いますよ。

いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も
行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？
私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は
理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。

[59: 大規模理事]

58 さん
＞いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も
＞行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？
＞私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は
＞理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。
ごもっともな意見だと思いますが、理事ってそんなになりたい人が
多いのでしょうか？ ウチのレベルでも立候補者は一桁。残りは輪番で
指名しますが、それでも「忙しい」とか言ってお断りをしてくる人も
多い。58 さんが言うような規約を入れたら、理事になりたくない人が
理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？
それを毎年行なえば一生理事は回って来ないことになります。

[60: 匿名さん]

59さん
＞理事になりたくない人が理事選出の月にわざと管理費を滞納する

このご意見はごもっとも。
ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」の22〜25あたりでも、同じ問題点が指摘されていますね。

[61: 匿名さん]

＞59
＞理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？

理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし
事実はしっかり記録に残ります。
行きずりの会ではなく、居住して生活している場のですから何よりも重要ですよね。
本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します
老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。