専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

[新米理事]

管理組合の理事２年目の者です。
うちのマンション理事会では、昨年から大規模修繕の検討に着手していますが、専有部分（枝管）の給水管更新も（大規模修繕の一環として修繕積立金を充てて）やろうという話になってきています。
これに対して、私は、
●専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合主体で行うべきではない。
●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
●そもそも修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの。それを専有部分の改修に充てることは管理規約違反であり、区分所有法（第１９条）違反の可能性もある。
●内装の床や壁を壊す大工事になるため区分所有者の協力が得られにくく、また、専有部分である以上、例え総会で決議しても改修を強制することもできないので（憲法第２９条第１項の財産権の侵害となるため）、実効性に乏しい。
という理由を挙げて反対していますが、理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。いいんでしょうか？　皆様の見解をお伺いします。

[27: 1年目監事]

>２３さんへ
>床の原状回復費用も皆さんの修繕積立金で面倒みてもらるのですね。

面倒をみる？自分達のお金ですが‥
給排水の立て管・横引き管交換とそれに伴うフローリングや壁工事費用は1戸当り80万円位と推定。
（大半は内装費用です‥‥新築時レベルを超える希望者は超過分自己負担で考えています）
私達のマンションでは早くても１０年先の話です。
だから今、合意形成を図り修繕積立金の支出（発注）には妥当性を厳しくチェックしています。
徒に業者の言い分を鵜呑みにしていては、お金はいくらあっても足らなくなります。
現在２７年先（築４５年）までの修繕計画に基づいて修繕積立をしています。
因みに現在は、専有面積１平米当り165円／月です。１０年先までは通常なら不足しませんが、さて？

[28: 新米理事]

理事会板２

>>21
＞長文の投稿ご苦労様ですが、スレを立ち上げられた意図が解りません。
＞区分所有法や標準管理規約に関する知識の履歴でしょうか？
スレタイのとおり、専有部分の給水管更新を修繕積立金を充当して実施することの是非を問うものです。特に法的観点から適否をしっかり検討したいのです。区分所有法や標準管理規約を持ち出しているのはそのためです。
数千万円もの大金を違法に使ったとして訴えられてはかないません。規約を改正しても総会で決議しても安心できません。その規約や総会決議自体が違法で無効だとされればアウトです。手続き瑕疵が致命傷となることもあり得ます。
「杓子定規に考えすぎでは？」との意見もありましたが、私はむしろ、万が一にも訴えられたり、ましてや敗訴するようなことがないよう万全な運用を心がけております。

＞都心のＭＳの共有設備がどの程度か解りませんが、駐車場使用料別で100平米55千円は高すぎますね。
＞管理費の妥当性を検証されては如何でしょう？
実は駐車場収入がほとんどなく（使用料はなく若干の管理費のみ徴収）、それも管理費等が高い原因の一つなのですが、それを考慮しても管理会社に少しぼったくられているように思います。次の更新時に管理委託費の値下げを交渉したいと思います。
他方、やや高めの修繕積立金のおかげで、一時金は徴収せずに、先に書いたスラブ下排水管の一斉更新や耐震補強工事などの大型工事もやってこられましたが、やはり駐車場収入がほとんどないのは厳しいです。各住戸の給水管更新までやる余裕はまったくありません。

ところで監事の役目は「管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告すること」、つまり理事会があらぬ方向に脱線しないようしっかりチェックすることです。

>>24
ご確認ありがとうございました。
「天井」をスラブ内側の内装部分かと思ってしまいました。「天井スラブ」（＝上階の床スラブ）ならば躯体構造物で通常は共用部分ですので、管理組合で修繕したのは正しい判断でしたね。

[29: 匿名さん]

私の見解としては、
マンションの維持保全として大規模修繕工事は、①外壁補修　②屋上防水　③給排水管取替え、となり費用区分は修繕積立金からとなっていますので、まず大金を使ったとして訴えられることは有り得ませんよ。スレ主さんは修繕積立金を専有部分の改修に充てることが規約違反であるとおっしゃていますが給水管取替えは上記で示したとおりで何の否もありません。むしろリフォーム時に配管も取替えてしまったことで問われることがあると思います。

[30: 新米理事]

>>26、>>29
釣りだとは思いますが・・・一応マジメにレスしておきます。
給排水管のすべてが共用部分だとマジメに思っているようですが、その根拠は？

[31: 匿名さん]

もちろん枝管は専有部分です。しかし大規模修繕は専有部分の枝管も含むと判断しているのです。
それに枝管は共用部分と一体となっていますし管理の対象になります。
それともスレ主さんは枝管が給水管ではないとおっしゃりたいのですか？

[32: 1年目監事]

>２８さんへ

「知識の披瀝」は失礼な表現でしたね、ごめんなさい。
駐車場使用料が殆ど無いとは？分譲駐車場ですか？
駐車場収入がなくて５５千円はやや納得ですが‥　マンション規模や設備にもよりますが
１００平米なら管理費は１５〜２０千円が妥当な処かな（それ以上なら管理会社のカモ？）

港区なら機械式駐車場使用料相場は３５〜４５千円でしょう。それがタダ同然なんて‥
専有部分の工事の合意より、駐車場有料化？の合意を取る方が難しいでしょう。

尚、私の所は駐車場（平地）収入は、標準管理規約に反して一般管理費に入れています。
残余は修繕積立に繰入れていますが、それを勘案したら修繕積立金は２００円／平米位です。

[33: 新米理事]

>>31
＞もちろん枝管は専有部分です。しかし大規模修繕は専有部分の枝管も含むと判断しているのです。
なぜそのように判断できるのですか？　法的根拠は？

＞それに枝管は共用部分と一体となっていますし管理の対象になります。
いいえ。一般には水道メーターを介して分離独立しています。
仮に一体となっているとしても、それだけでは管理組合の管理対象とはなりません。
標準管理規約第２１条第２項のような規定に基づいて、はじめて管理組合が管理することができるのです。「できる規定」ですから管理しなくてもかまいません。

＞それともスレ主さんは枝管が給水管ではないとおっしゃりたいのですか？
論理が飛躍しているような・・・
枝管（専有部分）であっても給水管は管理組合に管理責任があるとでも？
その法的根拠は？

失礼ながら、根拠なき思いこみはこの機会に正してください。区分所有法をはじめとする関係法令をちゃんと押さえた上で議論していただきますようお願いします。また、管理規約は標準管理規約を基本としてください。

[34: 新米理事]

>>32
駐車場は分譲された専用使用権です。好ましくない形態だとして今では行われていません。
近隣の駐車場相場は５０千円／月くらいなので、月々の使用料負担がないのは助かりますが、その代わりに専用使用権を購入しているので、決して得しているわけではありません。
管理組合にとっては収入源にならないのでデメリットですね。
なお、判例を調べると、いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議をもってしても剥奪することはできないとされています。有料化も不可能です。どうしてもというなら管理組合が相応の対価を支払って権利を買い取るしかありません。
住戸の約６割に駐車場があり、駐車場がない住戸は多くが賃貸なので、駐車場で問題が起きたことはありません。
あと、５５千円は管理費と修繕積立金の合計額です。

[35: 匿名さん]

＞いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議をもってしても剥奪することはできないとされています。有料化も不可能です。どうしてもというなら管理組合が相応の対価を支払って権利を買い取るしかありません。

意義あり。分譲金額は分譲屋の営業利益で、管理組合の財産ではないとの判例で、駐車場敷地は区分所有者の共有であれば、その後の総会でどのようにでも決議出来ます。相応の対価で権利を買い取る必要はありません。

[36: サラリーマンさん]

＞３４　いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議でも剥奪することはできない

申し訳ありませんが、具体的に判例を示していただけませんか？
私の認識は、No.35さんとおなじです。

逆の判例があるのなら、認識を変えなければなりません。

[37: 新米理事]

>>35-36
ご指摘ありがとうございました。これについてはかなり前に調べたことがあり、>>34のように記憶していたのですが、改めて判例を調べてみたら違いました。私の記憶違いでした。
最高裁判例（平成10年11月20日）では、専用使用権を消滅させるという総会決議は無効とされたものの、有料化については高裁に差し戻されていますね。

＞その後の総会でどのようにでも決議出来ます。
「どのようにでも」というわけにはいきません。個別の事情によるところも大きいと思いますが、有料化については、それが直ちに区分所有法第31条第１項の「特別な影響を及ぼす場合」に当たるとは言えず、様々な事情を総合的に考慮して社会通念上相当な額であれば可能との判示です。
以上のとおり訂正します。

[38: 匿名さん]

＞「どのようにでも」というわけにはいきません。個別の事情によるところも大きいと思いますが、有料化については、それが直ちに区分所有法第31条第１項の「特別な影響を及ぼす場合」に当たるとは言えず、様々な事情を総合的に考慮して社会通念上相当な額であれば可能との判示です。

自分の都合の良い様に嘘の判例を引用しておき乍ら、当たり前の区分所有法を引用して、自分のミスリードを繕うなんて見苦しいです。「どのようにでも」とは行かないのも、その前段の総会を意識的に省くとは増々、貴方の魂胆は見苦しいですね。
男らしく、いや、人間らしく、全ては間違いでしたと言うべきです。

[39: ビギナーさん]

やはり、使用料の変更はできても専用使用権の剥奪まではできないんでないのか。
他の居住者も入居当初に同意してマンション購入している訳だし。
これって、専用使用権を販売していなくても旧地権者が等価交換で開発された物件でも
よくありますよね。

[40: 匿名さん]

話がそれてますが、駐車場の占有使用権は、組合でも奪えないのは間違いないと思います。
ただし、有料にするか無料にするかは、管理組合が決めることですね。

法律には、穴もあるので、あまり杓子定規に考えないほうが良いと思います。

スレッドにもどると、配管の場合は、共用部分と一括で工事するのが合理的としか
考えられません。風呂や洗面所を改造したときに配管も変えた人の支払い方法を
どうするか、という問題につきるのではないでしょうか。

[41: 新米理事]

>>38
勝手な邪推に基づく言いがかりはご遠慮下さい。何か私に恨みでも？
>>37に書いたとおり単純に記憶違い。それだけです。
＞「どのようにでも」とは行かないのも、その前段の総会を意識的に省くとは
省かず丸ごと引用しても同じです。「その後の総会で『どのようにでも』決議できる」というわけではないと書いています。

>>35-36には、私の認識の誤りを正していただいたことに感謝します。

>>39
＞他の居住者も入居当初に同意してマンション購入している訳だし。
そうなんです。当マンションの規約にも（駐車場専用使用権について）「それぞれの専用使用者に属するものであることを区分所有者の全員は承認する」と明記されています。専用使用者の全員が承諾する場合には、総会決議をもって専用使用権を消滅させることも可能ですが、現実にはあり得ないですね。

>>40
＞ただし、有料にするか無料にするかは、管理組合が決めることですね。
そうですね。ただし、その額の設定に当たっては、最初の権利取得額、これまでの使用年数等を総合的に勘案する必要がありそうです。
なお、改めて我が家の管理費等の明細を確認したら、駐車場についても管理費の他に使用料・修繕積立金もありました（あわせて数千円ですが）。

いずれにせよ駐車場の専用使用権は法的解釈が難しく、本スレのテーマでもないので、このへんにしておきたいと思います。

[42: 新米理事]

さて、本題に戻ります。
今一度整理すれば、区分所有法第１９条は「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」と規定しているので、
１．まず規約に別段の定めをせずにやったらアウト（これは異論ないと思いますが）
２．規約に別段の定めをするにしても、その別段の定めが「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」であって、その承諾がないときは無効（区分所有法第３１条第１項）、その他公序良俗に反する規約も無効とされアウトということになろうかと思います。
論点は主に専有部分の給水管を共用部分に準じて扱うことの是非、合理性、公平性かと思いますが、様々な考え方が示されており参考になります。

>>40
＞配管の場合は、共用部分と一括で工事するのが合理的としか考えられません。
それはなぜでしょうか。私のマンションのように専有部分と共用部分が完全に分離独立し、それぞれ別個に管理が可能な場合も含めてでしょうか。
築２０年を超えるとトイレ、浴室等の水回りを交換する住戸は多数あり、３０年も経つと水回りを交換していない住戸はかなり少数かと思います。私は、こうした各住戸におけるリフォーム時に配管も更新する方が合理的だと考えます。

[43: 新米理事]

>>35
念のため補足しておきます。
＞分譲金額は分譲屋の営業利益で、管理組合の財産ではないとの判例で、
それは平成10年10月22日の最高裁判例ですね。他に同年10月30日に２件、同年11月20日にも１件ありますので調べてみてください。

[44: 匿名さん]

>>42
合理的と思える小さな理由、

居室の工事、枝管などの配管取替えとなると、工期的にも搬入や音の影響も大きい。
全戸集中で行えば、相互に許容しあえるが、戸別にバラバラに行うとか耐えられなくない？

最新の工法だと音や共用部に影響かけずに工事できるのかな？

[45: 匿名さん]

いまやリーフォームの時代。
専有部分のリフォームは理事会が予想するよりはるかに進んでいる。
従って、共用部分工事と専有部分内の派生工事は明確に仕分けしないと膨大な出費になり、それでなくとも各マンションの修繕積立金の過小が言われているのに、自費を節約せんが為の主張がはびこるのは如何なものか。
工事は公私同時に実施、費用は公私分割が当然、が理解出来ない人の感覚を疑う。

[46: 匿名さん]

>>45
修繕計画に入れるってことは、当然のごとく、その分も積み立てに含むのですから、自費を節約せんが為の主張ではないと思うのですが？？？

[47: 匿名さん]

配管は、専用部分と共用部にまたがっているから法律で割り切るのは難しい。

45さんみたいな考え方はあってもおかしくない。だから、みんなの意見を聞いて決めれば
いいだけの話だと思う。専用部分もついでにやりたい人からだけ、お金を集めれば良い
のでは・・。あるいは、専用部分が必要ない人には、該当工事と同じ金額を払う。
どっちにするかは、みんなで決めればいい。

もう充分意見はでたみたいだし、新しい意見はでないんじゃないの・・・。いつまで、
ぐずぐず続けても、似たような意見が繰り返されるだけ。

[48: 匿名さん]

長期修繕計画標準様式作成ガイドラインのお勉強をお勧め致します。

[49: 匿名さん]

ＭＳの中で一番広い部屋に済んでいます。専有面積はＭＳ平均の２倍です。なので修繕積立金もＭＳ平均の２倍支払っています。
ということは、もし組合が専有部分の配管を交換するということになれば、うちはＭＳ平均の２倍の工事をしてもらう権利がありますよね。平均１００万円かかるとしたら、うちは２００万円分の工事をしてもらうるのですよね。
しかし専有面積が２倍だからといって配管も２倍あるわけではありません。たぶん平均と同じ１００万円ほどで済んでしまうでしょう。
その場合は残りの１００万円はキャッシュバックしてもらえるということですよね。
それから、専有面積がＭＳ平均の１／２しかない部屋は５０万円分の権利しかありませんから、１００万円かかったら、半分の５０万円は自己負担させるということですよね。

[50: 匿名さん]

＞残りの１００万円はキャッシュバックしてもらえる

そんなことありえるわけがない。修繕積立金は、共用部の工事が対象ですから・・・。

共用部の修繕積立金の使い方は、別のスレッドでやってください。話が混乱しますよ。
たとえ、個人が凄く豪華な配管に変更していたとしても、当然そんなものは、払われる
わけがない。みんなと同じ工事をやったとしたら、いくら、という計算ですよ。

[51: 匿名さん]

＞修繕積立金は、共用部の工事が対象ですから・・・。

その修繕積立金で専有部分の給水管更新をやるというスレですが
それに>>49は共用部の話をしているのではなく
＞もし組合が専有部分の配管を交換するということになれば
って書いているよ

>>49の言い分は正しいよ。でなければ不公平でしょ。

[52: 匿名さん]

>>49
>>50
共に同じ考え方ですね。両者共に、配管工事などの共用部分の工事を専有部分内も同時にやれば安い場合は、両方共修繕積立金で行なえると言う誤った考え方を、批判している点では同じという事です。私も両者に大賛成です。今迄の流れのおかしなことを払拭出来ました。

[53: 匿名さん]

そろそろ浴室やキッチンも含めて大規模なリフォームをしようかなと考えていたのですが、
このスレを見てちょっと見合わせることにしました。
ざっと見たところ、配管交換は管理組合が一斉にやるべきだという意見が多いようなので、
私のところでも管理組合にやってもらおうと思います。
そのついでにキッチンやユニットバスを交換すれば工事費節約できますよね。

[54: 匿名さん]

>>49,50,53
成りすましや嘘の事例もちだしてまで、自分の考えを肯定しようとするのはいただけません。

[55: 新米理事]

本件について、マンショントラブルを多数手掛けている弁護士に相談してみました。以下そのやりとりです。
【私】うちのマンション理事会では、近年漏水事故がたびたび起きていることから、次の大規模修繕において各住戸の専有部分の給水管更新もあわせて（修繕積立金を充てて）やろうという話になってきているが、これに対して私は、次の理由を挙げて反対している。
１．そもそも専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合が管理すべきものではない。
２．共用部分と構造上一体となっているなど共用部分と同時に修繕しなければならない事情はなく、専有部分は各住戸において個別・独立に管理可能な構造である。
３．既に区分所有者により更新済みの住戸もあり、一部の住戸のみが対象となれば公平性に問題がある。修繕積立金が専有部分面積に応じて按分して課されていることからも不公平が生じる。
【弁】あなたの見解のとおりですね。
【私】総会で決議されれば．．．
【弁】ダメ
【私】規約を改正しても？
【弁】ダメ
【私】総会決議も改正規約も無効だと？
【弁】そう。修繕積立金を専有部分の修繕に充てるなんてことは許されない。
こんな感じでした。共用部分と同時にやるにしても、専有部分については各区分所有者が負担しなければならないということです。
修繕積立金を専有部分にも充てようと考えている理事の方は、万一訴えられたら負けることを覚悟しておく必要がありそうです。

[56: 匿名さん]

＞共用部分と同時にやるにしても、専有部分については各区分所有者が負担しなければならないということです。修繕積立金を専有部分にも充てようと考えている理事の方は、万一訴えられたら負けることを覚悟しておく必要がありそうです。

弁護士先生も十人十色でして、「ぼくのとうちゃんが、・・・・といってた！」に等しくて説得性はゼロですので今後は控えた方が宜しいですよ。貴方の上のコメントも正確を欠いております。区分所有法とこれに基ずく規約では言えますが、現実性はありませんが全員同意なら可能です。

[57: 匿名さん]

＞近年漏水事故がたびたび起きていることから、

後から、こういう条件をつけたら駄目ですよ。議論の筋が違ってしまう。

漏水事故の原因からはっきりさせなくてはならない。一般的には、バケツなどを倒した、
洗濯機のホースがはずれた、というのが漏水事故の原因。配水管から漏れることもある
が、数は少ない。お書き人なった漏水事故は、配水管からのものなんですか?　もし、
専用部の配水管が全体に古びているために漏水が起きているとすれば、管理組合としても、
みすごすわけにはいかないでしょう。

スレッドの最初の主旨に戻して、ここは、漏水事故とは関係のないことで議論を続けて
もらえないですか?　議論が拡散してしまいますよ。

なお、お書きになったことは納得できます。私のマンションでは、専用部、共用部一括
で工事してうまくいきました。あからさまに批判する人はいませんでした。ただ、
すべてのマンションで、そううまくいくわけではないんだなと思い直しています。
ただ、日本も貧乏国になりそうです。効率も重視しなくてはなりません。専用部から
じわじわ漏れている疑いがあるのに、その人がお金がないから、工事しませんって
言われたらたまらないです。被害は直下の階ばかりではないこともあります。お金
もらって補修しても割に合わないこともあります。個別の管理組合でよく話し合いを
するしかないかと思っています。

[58: 新米理事]

>>56
＞弁護士先生も十人十色でして、「ぼくのとうちゃんが、・・・・といってた！」に等しくて
弁護士によって判断が分かれることはあるにせよ、私は、あなたのように専門家を素人と同列においたりはしません。

＞現実性はありませんが全員同意なら可能です。
当然です。例え違法であったとしても、異論を唱える人がいなければ紛争にはなりませんから。

>>57
＞後から、こういう条件をつけたら駄目ですよ。議論の筋が違ってしまう。
条件？　背景情報を補足しただけで条件でも何でもありません。漏水事故の有無や頻度で法解釈が変わるわけでもありません。

＞漏水事故の原因からはっきりさせなくてはならない。
当然です。当マンションの場合、ここ数年の漏水事故の多くは、専有部分の給水管に原因があると判明し、いずれも当該区分所有者によって修復されています。

＞もし、専用部の配水管が全体に古びているために漏水が起きているとすれば、管理組合としても、みすごすわけにはいかないでしょう。
もちろん。だから理事会で協議されているわけです。築３０年ほどになりますので、未だ更新されていない配管はかなり老朽化が進んでいると考えられます。しかし、そのことと管理組合が主体となり修繕積立金を充当して更新することの是非は別だと考えます。

＞スレッドの最初の主旨に戻して、ここは、漏水事故とは関係のないことで議論を続けてもらえないですか?　議論が拡散してしまいますよ。
本質的に漏水事故の有無や頻度は関係ありません。そのような事情は一切無視してください。

＞専用部からじわじわ漏れている疑いがあるのに、その人がお金がないから、工事しませんって言われたらたまらないです。
「疑いがある」がどのような意味なのか不明ですが、現に漏水事故が発生し、その状況から特定住戸の専有部分に原因があると疑われる場合には、その住戸は原因の特定に協力する義務があり、その住戸に原因があると判明すれば、当然にその住戸の区分所有者は被害の拡大を防がなければならず、生じた被害については損害賠償責任を負うこととなります。あたりまえのことです。
もし、区分所有者が当然の責任を果たさない場合には仕方がないから代わりに組合がやるしかないのでは、とお考えであれば、とんでもないことです。私が理事長なら、訴訟を提起してでも当然の責任を追及します。それが理事長の勤めでしょうし、それを怠れば自らも（理事長としての）当然の責任を果たさず組合に被害を生じさせることになりますから。

＞私のマンションでは、専用部、共用部一括で工事してうまくいきました。
紛争にならずよかったですね。
専用部分の改修にも修繕積立金が充てられたのでしょうか？
不公平要因についてはどのように調整されたのでしょうか？
うまくやれたノウハウなど教えていただきませんか？

[59: 匿名さん]

＞当マンションの場合、ここ数年の漏水事故の多くは、専有部分の給水管に原因があると判明し、
＞いずれも当該区分所有者によって修復されています。

配水管じゃなくて、給水管ですか。きついですね。築30年だと、かなり傷んでいるでしょう。
もっと早く工事すべきだったと思います。私のところは、25年で工事しました。同じく、
築30年のマンションです。

＞専用部分の改修にも修繕積立金が充てられたのでしょうか？

そのことは前に書きました。すでに管を替えていた人には、お金を払いました。当然ながら、
工事したとしたら、という値段です。特にクレームつける人いませんでした。クレームつけ
て、工事する人が減ったら、被害を受けるのは自分の可能性があるので、当然かなと思いますが。

当然ながら、総会で了解を経て、工事しました。それだけのことで、別に難しくもなんとも
ないです。品のいい方が多いので、助かります。

[61: 匿名さん]

なんで無知なの?

ちゃんと、ずべてお知らせしましたよ。普段の総会もそんなに静かではありません。

でも、この件については、ほとんど議論でませんでした。

[62: 匿名さん]

＞当然です。例え違法であったとしても、異論を唱える人がいなければ紛争にはなりませんから。

違法は全員同意でも違法であり、無効です。区分所有者は限定的なものではありませんので、人が変われば無効が顕在化されます。

[63: 匿名さん]

>>62
不要な揚げ足取りかと．．．．

[64: 匿名さん]

専有部分の枝管を個人負担にする規約の変更決議があったとしても、その決議によって特別の影響を受ける区分所有者が承諾をしなけばすることができないのですが、また逆に理事長は他の区分所有者の同意を得て？強行するようですから、スレ主さんが異議を唱える立場ですので、いずれにせよ工事はできないと思います。
マンション内で意見が分かれると建物の維持管理に問題が生じ資産価値も下がるということになるので大変なことになりますよ。
うちのＭＳは給水排水管工事は早くから計画修繕工事に組まれていますけど、枝管は別だとは思っていません。念のため次回の総会で聞いてみますが。

[65: 匿名さん]

資産価値もへったくりも、水や汚水が漏れてきたら困る。

私の妹の住むマンションは、築40年だが、どこからとなく、水が漏れてきて、部屋にシミが
できる。調査してもわからなかった。結局、全戸、配管交換したら、ようやく止まった。

どうしても話し合いがつかなければ、希望者だけ行う(有料で)というのも仕方ないと
思う。というか、それ以上のやり方を組合が取れるわけがないと思う。

[66: 匿名さん]

標準管理規約はあくまで、ひな形で変更できます。
それに標準管理規約では専用部分の範囲を上塗り説適用としているので枝管を専用部分としているだけなのです。しかし区分所有法では他に内法説や壁心説等があり、専有部分と共用部分の境界については定めを置いていません。ですから標準管理規約のみで判断するのは無理があると思います。

[67: 新米理事]

>>59
＞もっと早く工事すべきだったと思います。
そうですね。ただし主語は「管理組合は」ではなく「まだ更新していない区分所有者は」ですが。

＞そのことは前に書きました。
過去レスの何番とも名乗らず不特定多数と同じ「匿名さん」でレスしておいて「前に書きました」はないでしょう。
あなたのレスの番号をすべて列記してください。また、今後は「匿名さん」ではなく私のように固定ハンドルをお使いください。

＞すでに管を替えていた人には、お金を払いました。
そうですか。多々想定される諸問題をどのようにクリアしたのか（あるいはしてないのか）強い関心がありますので、質問させてください。
●問１　あなたのマンションは全戸同じ専有面積で、修繕積立金負担額も全戸同額なのでしょうか？
●問２　すでに管を替えていた住戸にはお金を払ったとのことですが、その額は住戸の専有面積や修繕積立金負担額にかかわらず同額だったのでしょうか？
○問２−２　同額でない場合には、どのような基準を用いてどのように調整したのでしょうか？
●問３　床や壁等の内装の原状回復にかかる工事にも修繕積立金を充当したのでしょうか？
○問３−２　そうである場合には、床や壁等の内装の原状の仕様の差異については、どのように対処されたのでしょうか？（原状の仕様にかかわらず全戸同一仕様で回復したなど）
●問４　管理組合による配管一斉更新にあわせてキッチン、ユニットバス、トイレ等の設備を更新した住戸はありましたか？
○問４−２　あった場合には、管理組合負担額と当該区分所有者負担額の配分はどのように算出しましたか？
●問５　配管未更新だった住戸は、全戸が管理組合による配管一斉更新に参加しましたか？
○問５−２　配管未更新であるにもかかわらず一斉更新に参加しなかった住戸が１戸でもあった場合には、どのような理由、事情により一斉更新に参加しなかったのでしょうか？
○問５−３　配管未更新であるにもかかわらず一斉更新に参加しなかった住戸については、管理組合はどのように対処しましたか？（放置した、更新済み住戸と同様にお金を払ったなど）
●問６　あなたのマンションの管理規約は、専有部分の配管についても管理組合が修繕積立金を充当して修繕できる規定になっていたのでしょうか？
○問６−２　できる規定になっていたのであれば、その規定ぶり（条文）をお示しください。
○問６−３　できる規定ではなかったのであれば、できるようにするため管理規約の変更を行いましたか？
○問６−４　管理規約の変更を行ったのであれば、どのように変更したのか、その規定ぶり（条文）をお示しください。
●問７　専有部分の配管一斉更新の実施に伴い、修繕積立金の一時金徴収または値上げをしましたか？

たくさん聞いて恐縮ですが、これから専有部分の配管一斉更新をしようと検討されている理事さん方も是非知りたい事項だと思いますので、できる限り詳細にお答えいただきたく、よろしくお願いします。

[68: 新米理事]

>>64
＞専有部分の枝管を個人負担にする規約の変更決議があったとしても
重大な勘違いをしているようですね。「専有部分の枝管は個人負担」が原則です。標準管理規約第２１条第１項には「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」とあり、専有部分（枝管を含む）は対象としていません。すなわち専有部分（枝管を含む）については民法第７１７条第１項の規定により各区分所有者に管理責任があります。
それを、管理組合の責任と負担において行おうと規約変更を行うケースはあるのでしょうが、逆はないですよ。

＞その決議によって特別の影響を受ける区分所有者が承諾をしなけばすることができない
上述のとおり、あり得るのは逆（個人負担→管理組合負担）という変更でしょうけど、その場合も同じですね。
仮に専有部分の配管が規約共用部分とされたら、各住戸でリフォームする際に配管は一切変更してはならないということになり、事実上水回りのリフォームが不可能となりますので、それは「特別の影響」だと言えますね。
また、総会で管理組合が一斉更新を行うとの決議があったら、全戸に強制的に工事業者を入れさせて内装や壁を壊して更新工事をするのでしょうか。そうならそれも「特別の影響」ですね。
しかし、それ以前に憲法第２９条（財産権の保障）があるので、既に漏水が発生しているとか、放置すれば明日にでも漏水事故が発生することが確実な情勢であるといった緊急性・必然性がない限り、工事を強制することはできないでしょう。そうすると、規約変更はできたとしても、管理組合の責任において管理できない共用部分になります。意味ないですね。

＞マンション内で意見が分かれると建物の維持管理に問題が生じ資産価値も下がるということになるので大変なことになりますよ。
今のところ意見が分かれているのは理事会だけです。マンション全体では、従前より専有部分の配管は各区分所有者が責任を持って管理することになっていますので、私としては今後ともその原則に従い対応するとの理事会方針を早期に確認するよう努めたいと思います。

＞うちのＭＳは給水排水管工事は早くから計画修繕工事に組まれていますけど、枝管は別だとは思っていません。念のため次回の総会で聞いてみますが。
本当に枝管までが計画修繕に含まれていますか？
「枝管は別だとは思っていません」ではなく、規約及び修繕計画作成者にちゃんと確認してください。推測や思い込みで議論されても困るので。
本当に計画に組まれているのであれば、当然に「枝管は管理組合の責任と負担において管理する」と規約に規定されている、または枝管が規約共用部分とされていることが必要ですよ。そうでなければ規約に反する計画なので無効と言わざるを得ないでしょう。

[69: 匿名さん]

>>65
＞調査してもわからなかった。
原因が特定できない場合には管理組合が対応するのが原則です。

＞どうしても話し合いがつかなければ、希望者だけ行う(有料で)というのも仕方ないと思う。
希望者だけが有料（各区分所有者負担）で行うのは問題ないですよ。

>>66
＞標準管理規約はあくまで、ひな形で変更できます。
もちろんそうですが、いかようにでも変更できるわけではありません。専有部分と共用部分の境界についても非常識な規定は合法とはされないでしょう。
スラブ下の排水管は共用部分だとした最高裁判例が参考になります。これは、スラブ下（下階の天井裏）を通る排水管は、各区分所有者が自ら管理することが不可能な部分なので、当該部分を専有部分として所有者に管理責任を負わせることは不当だとしたものですが、逆説的には、各区分所有者が自ら管理することが可能である限りは専有部分で良いということでもあります。
仮に住戸内の配管を共用部分にしてしまうと、>>68の２パラ目のような問題が生じてしまいます。

[70: 新米理事]

↑>>69は私のレスです。うっかりハンドルを入れ忘れました。

[71: 匿名さん]

これまでここのスレを読んできましたが、なかなか進行していないようですね。
ただ一つだけハッキリしていることはスレ主さんの見解に賛同する人は誰もいないということですね
それと共同住宅に住んでいる以上大事なのは居住者の協力が必要だということが痛切に感じ勉強になりました。ありがとうございました。

[72: 初投稿]

このトピックに初投稿する者です。

私は「新米理事」さんのおっしゃることは原則論として正しいと思います。

ただ不思議なのは、なぜ「新米理事」さんはここまで正しい道理を知っているのに、匿名の掲示板で自分の正当性を認めてもらいたがっているのですか？

この場の皆さんに正当性を主張するより、ご自身の組合に理解される方法を探ったほうが建設的ではないでしょうか。

[73: サラリーマンさん]

>>1
＞理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。

耳を貸さないのはスレ主さんも同じように感じます。
どういう見解を待っておられるのでしょうか？

私も原則論としてスレ主さんが正しいとはおもいます。
だからといって、その他の意見が間違いだともおもいません。

今後多くの管理組合の色んな場面で同じような問題に直面するはずです。
場合によっては、理事長さんの考え方のほうが合理的なときもあるかもしれません。

あなたと違う意見の中に、理事長を説得するヒントがあるのではないですか？

[74: 匿名さん]

原則論も必要かも知れませんが、それが一部の区分所有者だけではなく全員が納得できるようにしなければならないと思います。
決して強制的ではなくもっと柔軟な考えも時には必要ではないかと思います。
「〜と思います。」が多いのはマンションの管理に関してはまだまだ手探りの段階だということを聞いたことがあるからです。

[75: 新米理事]

昨夜、>>68の２パラ目
＞しかし、それ以前に憲法第２９条（財産権の保障）があるので、既に漏水が発生しているとか、放置すれば明日にでも漏水事故が発生することが確実な情勢であるといった緊急性・必然性がない限り、工事を強制することはできないでしょう。
の部分を書いていて何か違和感を感じたのですが、これまで枝管は専有部分であるとの前提で検証していたもので、枝管が共用部分である場合を想定した検討が足りず混乱していたことに気が付きました。
枝管が共用部分になってしまえば事情が違いますね。管理組合による「共用部分の維持管理行為」であれば正当化されること、マンション全体の共同の利益が優先されることから、この場合には原則として工事を拒否することはできないと考えられます。
以上の通り訂正します。

【参考：標準管理規約第２３条第１項〜第４項】
第２３条　前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
２　前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
３　前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。
４　立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。

[76: 新米理事]

枝管は通常は各住戸の専有部分とされていますが、これを専有部分としたまま実施する場合、規約共用部分に変更した上で実施する場合とに分けて整理してみました。

■専有部分としたまま実施する場合の長短
＝＝＝長所＝＝＝
●区分所有者が自ら経費を負担して修繕、更新等を行う必要がない。（結局は修繕積立金に跳ね返るので得するわけではないが）
●漏水事故の未然防止につながる。
●一斉に実施することが合理的な場合もある。
＝＝＝短所＝＝＝
●所要の規約変更（管理組合が専有部分である枝管の管理も行うことができる、その管理には修繕積立金を充当することができることとする）が必要。ただし、区分所有者間の利害の衡平が図られない場合には、区分所有法第３０条第３項違反であるとして当該規約変更が無効とされる可能性が高い。
●専有部分である以上、工事を強制することはできず、区分所有者の協力が得られない場合には実施できない。
●修繕積立金を大幅に増額する必要が生じる。そのため一時金徴収を行ったり、月々の修繕積立金徴収額を値上げしなくてはならなくなる可能性が高い。
●管理責任の帰属が曖昧になる。専有部分である以上、法的には区分所有者に管理責任があり、管理組合が共用部分と同等に維持管理することも不可能である。しかしながら漏水事故が起きた場合には、区分所有者は「管理組合が一斉更新を行うことになっている（行った）ので、管理組合に責任がある」と主張することとなろう。その結果、管理組合が一定の責任を負う場合には、自己の責任において配管管理を行っている住戸との間に不公平が生じるなど、新たな問題が発生する。

【参考：区分所有法　第３０条第３項】
３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。（前二項に規定する規約＝管理規約のこと）

■共用部分に変更した上で実施する場合の長短
＝＝＝長所＝＝＝
「専有部分としたまま実施する場合の長所」に加えて
●区分所有者は枝管の管理責任を免れるため、老朽化その他の管理不良により漏水事故が起きたとしても責任を負わなくてすむ。（管理組合が全面的に責任を負う）
＝＝＝短所＝＝＝
●所要の規約変更（各住戸の枝管を共用部分に変更）が必要。
●管理組合が枝管更新等を実施する場合には、当然に住戸内に工事業者が入り、床や壁をいったん壊すことともなるが（原状回復は行う）、原則としてこれを拒むことはできない。
●修繕積立金を大幅に増額する必要が生じる。そのため一時金徴収を行ったり、月々の修繕積立金徴収額を値上げしなくてはならなくなる可能性が高い。
●枝管も縦管等の他の共用部分と同様の扱いになり、区分所有者はアンタッチャブルになってしまうため（保存行為を除く）、管理組合による枝管管理と同時に行う場合を除き、水回りのリフォームはほとんど不可能となる。どうしても任意の時期にリフォームを実施しようとするなら、同時に管理組合により当該住戸の枝管の工事を行うことにつき総会の決議を得なければならない。
ただし、この点については、標準管理規約第２２条第２項のような規約及び細則を整備することで解決可能と考えられる。

【参考：標準管理規約第２２条第１項・第２項】
第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。