芝浦アイランド グローヴタワー★９

[芳名 さん]

芝浦の島　グローヴタワーについて情報交換をしましょう。

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グローヴ購入者過去スレ
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過去スレ
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[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
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マンション共用部BBQ(2)：芝浦アイランド グローヴタワーで逢いましょう
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マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[862: 匿名さん]

そうそう、今は買っておいても損は無いと思います。今期の申し込みならば他物件の青田買いよりも引き渡し時期がぐっと近いのもこの物件の良いところ。頭金を来春まで寝かしておけるならキープして売るも良し。もしくは賃貸に出すも良し。まぁ賃貸は競合も多いので早期の客付けは大変かもしれませんが、山手線停車駅から徒歩10分圏内は伊達じゃないと思います！となりのエアタワーより少し安い坪単価で13000〜14000円/坪くらいなら借り手も比較的すぐ決まるのではないでしょうか！？

[863: 匿名さん]

今、この時点で悩んでるなら「絶対に買いたい」って人にあげちゃえば？

来年には後悔すると思うけど。価格上昇を目の当たりにして。


カテリーナも賃貸のほうの賃料が発表になっている。
坪単平均１７前後の設定。
こっちはこっちでエアタワーの動向が気になるんだろう。


日経にもまたマンション販売価格の上昇の記事が載っているし
インカムゲインでもキャピタルゲインでも、どちらでもリスクが少ない
坪単２５０万前後の港区物件の購入を悩む理由がよくわからない。

でも、
単に、三井不動産株を買っていたとしても、誰でも儲かってたけど・・・

[864: 匿名さん]

50Bはそんなにいい部屋かな？
・北向き（日照ゼロ）
・賃貸棟とお見合い
・収納が少ない
・外廊下
賃貸に出すにも、賃貸棟や人気が高く安いケープとの兼ね合いでどうなるか。
北向きなので転売にも不利そうだけど、都心物件価格上昇が言うほど伸びなかったら危険じゃない？
港区物件といえど湾岸で、供給の多い芝浦地区だし。

[865: 匿名さん]

港区の山の手徒歩圏、高層階で坪２５０万ってもう出てこないでしょう。タワーそのものが
芝浦は打ち止めだしね。三田の再開発

[866: 匿名さん]

途中で打っちゃいました。三田の再開発は分譲か賃貸かわかりませんが、分譲としたら
３５０〜４００は堅いでしょうね。いずれにしても数年先だしね。愛宕山は論外（笑）

[867: 匿名さん]

愛宕山は坪単価６００万超えてます。
ここも完売、供用開始と同時に即３５０万以上に跳ね上がるでしょう。

[868: 匿名]

当選したけど、こことライオンズ四ツ谷タワーゲートのどちらにすべきか、迷ってます。
価格の差を考慮すると、甲乙つけられません。。。

[869: 十人十色]

>>857
今頃キャンセルしようかな等と、こんな無記名掲示板で相談するのも不思議な気がしますが、
老婆心から一言。

実需要（自己居住用）でなく、賃貸や転売目的で、世間の先高感だけに踊らされていると、
リスクを過小評価してしまいます。

賃貸は、エアタワーともう一棟が島の中にできるのは既にご存知だと思います。
私は抽選で外れましたが、CMTを投資目的で買っている人もいます。
賃料設定がここより安めになる、既存のオートロック・タイル張りの中小型物件も、田町には最近多数できています。
空室リスクはどうしても多めになりますので、もしも何ヶ月もの空室に耐えられない人は
賃料を下げるか、足元を見られた家賃でサブリース契約をするしかありません。

転売で利益が得られるように、無記名掲示板などを見て考えるのはもっと危険です。
過去の他物件の売り出し価格と、実際の成約価格には差があることが多いのです。
二十数年前のバブルのようになれば話は別ですが・・・。
印紙税・登録免許税、ローンを使えば手数料と抵当権設定費用。
そして多分一番高いのが、売却時に不動産屋に払う手数料。
最後に利益が残っていれば、短期譲渡益として税金で持っていかれます。
（自己居住の場合は特例で税金ゼロになる場合もあります）
全般的に固定費のような部分もあるので、低価格の物件はやや不利になります。
十分に試算を行ってからやってくださいね。

相続税が掛かるような人が、預金や株から評価額を下げるのに不動産を購入するなら
土地の持分が少ないタワー型物件は向いています。

自己居住用なら、自分が住みたいかどうかで判断しても良いと思いますが、
将来の住み替えを考えるなら、売りやすい部屋が楽ですよね。
物件全体としては、良い物件だと思います。

[870: 匿名さん]

今回の当選者です。
間違いなくこの物件は買いです。

他に現在白金タワーを持ってますが、白金タワーも購入時は、
やれ共用施設がちゃっちいだの、内装が安っぽいだの
（実際に隣の高輪レジデンスとかと比較すると全てが本当に安っぽいですが・・・
さらにグローヴとの単純比較でも、白金のほうが内装施設に関しては全然安っぽい）、
もっと地価は下がるとか、購入を決断する前に、散々たたかれた物件でしたが、
なんだかんだいっても、坪３３０で買った物件は、あれよあれよとあっという間に
現在坪５００手前・・・。

買ったときは、それでも実はおそるおそるだったけど・・・
結局、相場全体が底上げされるときは、都心により近い物件から
どんどん底上げされるんだな〜っていうのを今回肌で実感。


今回のグローヴも、１年前の一期価格より値上げしても
充分に完売できるだろうに、結局、三井は同値段での販売で決行。
即、この物件は買いだと決断した。


白金ももう坪５００台なので、これ以上の値上がり幅を期待するのは難しいし、
高輪や赤坂薬研坂の坪５〜６００台に手を出して、それ以上の値上がりを
期待するよりかは、値下がりリスクを考えにくい港区坪２５０前後のこの物件
のほうが、どう考えても賢い選択・・・。だと思う。

[871: 匿名さん]

投資用なら、価格の安いケープやＣＭＴの方が向いてるのでは？

[872: 匿名さん]

870さん、おめでとうございます。と言っても私も購入者ですが、自分の選択に自信がつきました。
さて、この物件は投機用ですか？個人の自由ですから、居住でも用途はかまわないのですが、、
参考までに、教えていただけたらと思います。あと、白金が自己居住用なんでしょうか？
ケープもあとわずか、ＣＭＴも完売だったんではないかと思います。
また、不動産についてお教えください。

[873: 匿名さん]

>>870
内装の豪華さだの、眺望だのと言ったところで、リセール市場においては、結局は立地ってことですかね。

しかし、価格を据え置いた三井は、業界のリーダーとして、立派なものだと思いますね。どことは言いませんが、当初販売時より意地になって値段を上げてきているところとはスタンスが違うよね。

なぁんて書くと、デベの投稿だ！みたいなわけのわからない煽りをされがちですが、そんなわけないじゃん。仕事の合間の息抜きでございます。

[874: 匿名さん]

>872さん

最初は投資目的（白金に居住しながら）だったのですが、ＭＲ巡りをしているうちに、グローヴのほうが居住用にと気持ちが切り変わってってしまいました。

…というか、白金Ｔのほうが既に坪５００手前をつけてきているので、いったんここで利確しようかなって思ってます（短期譲渡3千万（居住用）を一回ここで使っておく）。

内装や設備等は、全てにおいてグローヴのほうが断然上です。もちろん立地条件では圧倒的に白金Ｔに軍配があがりますが、田町でも通勤的には何の不満もありませんし、だいたい白金は居住用では少し手狭になってきたので・・・
現在所有してのに言うのも何なのですが、設備等の安っぽさを考えると、何で白金Ｔが坪５００をつけてくる物件なのかがわかりません。場所プレミアムなんですけどね。
ＷＣＴ（アクア）の豪華さとかを見た後では、自分のマンションの安っぽさにがっくりします。

白金のバルコニーからはグローヴが海側によく見えますが、隣のエアーと右のケープとあわせて、グローブの圧倒的な存在感は他のマンションと比較して実際に群をぬいて見えますよ。やっぱりデカイです。
もちろん実距離の差にもよりますが、こちら側から眺めるてみると、右のコスモポリタンやＷＣＴ、左のツインパークス群のほうが小さく見えます。調和のとれた茶色いレンガの色合いもすごくキレイに見えます。参考までに。

当初は５５Ａか６５Ｅを投資用で狙ってたのですが、居住用に変更したので南８５㎡モノに変更しました。なので倍率もそれらに比べて薄かったので当選しやすかったです。

ＭＲ巡りも今までは、いかにもこの人「投資家」だな〜っていう感じが丸出しだったので、営業担当も心なしか対応が「ご家族連れ」の方に比べて冷たかったですが、今回は「居住用」ってことで家族も伴ってＭＲ巡りをしたので、営業担当も最後まですごく暖かかったです(^^)。

やっぱり営業担当も人の子なんですね・・・

[875: 匿名さん]

営業からキャンセル物件の案内電話があった
同じタイプの2LDKか。。。
3LDKなら即買いなんだけどなぁ。

[876: 872です。]

874さん、早速のご返事に感謝です。短期譲渡3千万（居住用）は、確か何年かに１度という制限がありましたよね。いったんのリカクというと株式みたいですが、おめでとうございます。
873さんのおっしゃる通り、まったく同じ建物内で半年後に値上げという会社は私も信頼性がちょっとと感じます。
外観は874さんと同じ感想で、落ち着いていて年月を経ても美しいのでは感じ、居住用という観点からも大層、気にいっております。
良識ある住民の方が多いようで、とても楽しみです。
どうぞ、よろしくお願いいたします。

[877: 匿名]

875さん
もうキャンセルが出てきているんですね！ちなみに向きはどちらの２LDKですか？？

[878: 匿名さん]

>>875さん
ご家族の人数にもよりますが、メニュープランでの２L、つまり本来の３Lならば、そのキャンセル物件の買いをお勧めします。グローヴは比較的、リフォームが容易なつくりですし、当初、２Lで暮らしたあとで、３Lにリフォームしても良いのでは？

[879: 匿名さん]

さきほど4時からの購入申込会に行ってきました。

20数組前後が参加してましたが、平日にもかかわらず
夫婦でちゃんと重説に参加してる家族が多かったですね。
（私は仕事を途中で抜け出して1人で参加）
投機家っぽい人は、見当たらなかったです。
実需で買われた人が多いのでしょうか？


雰囲気としては、購入組は団塊Jrっていう感じの
若い家族が多そうな感じでした。
もう仕事を引退されたような老夫婦も多く見受けられました。


「あ〜この人達が同じ住民になる方なんだな〜」
って思うと、なんだか楽しみになってきますね。
同じ住民として、ずっと仲良くしていきたいですね。

[880: 匿名さん]

>875さん
キャンセル待ちだけど、まだ連絡こない。
いてもたってもいられず担当に電話したら、
思ってたよりも全体的にキャンセルが出てないとのこと。

携帯が一日中、気になってしょうがない。

[881: 匿名さん]

>873
自分がお金ないからでしょって。