彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[201: 匿名さん]

>>200

>マイカー送迎はエコではないし交通渋滞の原因にもなるし良くないけれど、 平均150～200坪の区割りなら、世帯数少なく、人口密度も低く、緑は多く復元して 街並みや環境へは寄与するから、そういったマイカー依存前提の街区を 一部設定する事は許される。

一般的な50~6０坪程度の家庭のマイカー送迎が悪で、150~200坪のマイカー送迎なら許されるって(呆)
どこかのスレで、50坪の家のために山を削るのは悪で、70坪とか100坪ならOKって散々主張してたのと同じ論法。

[202: 周辺住民さん]

夕方彩都西公園に警察来てたね。2ケツのノーヘルバイクが公園で走ってたから。怖い怖い。

[203: 匿名さん]

彩都に関わってる企業みてたら
広い区画を10年かけて売ろうとか
やりそうな会社は無さそうだね

やり方見てると、いかに短期間で売り抜けるかだね
盛土やらで造成地のわりに元々の価格が高いのだろうけど

[204: 匿名さん]

>>201
呆れるのは君の主張のほうじゃん。200の言ってる事は全くの正論だよ。

駅からバスすらなく坂道で20分以上かかるような場所は、どうあがいたってマイカー依存しまくりになるのは明らかなのだから、できるだけ画地面積を広くして（世帯数を減らして）、交通負荷を低めるのが良識的な開発。

[205: 匿名さん]

トンネルが完成したら、バス便が設定されるだろうけど、北千里まで25分～もかかるようなバスを多くの住民が律儀に利用するわけがない。延伸が新箕面ができても、バスではなくマイカー送迎がかなりの割合を占めるに決まっている。

[206: 匿名さん]

>>204
意味がわかりません。

[207: 匿名さん]

>>205
根拠を教えて。

[208: 匿名さん]

>>198
どこ？興味ない。

[209: 入居済み住民さん]

ようは広い区画ならマイカー送迎が許されるというよりは
マイカー送迎の多用が目に見えているような立地エリアは
広い区画にして交通事情に配慮しないと駄目って話ですよね。
どうみても正論です。
狭い区画にすればするほど、マイカー送迎世帯の総数が増えて
路線バスも通る道路事情、渋滞事情やラッシュ時間帯の駅周辺の
交通事情や公共交通機関の運行にも悪影響を与えるわけですからね。

[210: 匿名さん]

>>209
なりすまし。

[211: 入居済み住民さん]

>>210
違いますよ。
なんなら管理者に自演扱いで削除依頼してIPアドレス調べたもらったら？

[212: 匿名さん]

>>211
発想が中年。

[213: 入居済み住民さん]

>>212
何が中年なんでしょうね。負け惜しみご苦労さまです。

[214: 物件比較中さん]

マイカー送迎がどうとか、徒歩20分超がどうとか、、、
チャリでよくなくない？！

[215: 匿名]

千里ニュータウンの戸建てが郊外らしい理想を追求した100～200坪の緑豊かな区割りなのに、そこからモノレール20分もかかる奥地に下り立ってからさらに20～30分も歩かされる場所が、50坪建売密集地って本末転倒でしょ。

そんな住宅地を今開発する意味あるのかな。本格的人口減少でこれから土地や住宅があまりまくるのにね。

徒歩11分の彩都ガーデンヴィレッジやまぶきは65～130坪だったのに、20～30分のテラス周辺やそれより遠いエリアが50坪メインはどう見てもおかしいですね。。

普通は、駅から遠くなるほど、地価が安くなり不便になるぶん土地にゆとりを持たせたり街並みにこだわったりして住環境や景観面での魅力を高める。

[216: 匿名さん]

>>214
モノレールも北急も座れるうちは、駅遠徒歩15～20分以上圏は彩都西への自転車が一番現実的で多数派かもな
しかしモノレールや北急の延伸で、彩都西も千里中央も座れなくなったら微妙

[217: 匿名さん]

>>216
彩都西までも標高差が有るから電チャリじゃないと厳しいのに、トンネル通ると麓まで更に標高差有るから、電チャリでもしんどいんじゃないかな。

[218: 匿名さん]

>215
阪急は何と無く路線変更した雰囲気です。某宝塚の分譲地も駅から近い南部の方は土地70坪ぐらいの高めの分譲地にして北部は50坪台の小振りで低価格にしています。彩都もガーデンビレッジ辺りは高級志向でしたから。最近のガーデンテラス辺りを見ると普通のサラリーマン世帯を狙い、大多数の人が手が届く価格設定にして早く売り切る戦略ですね。但し、宝塚も見に行きましたが、同じ50坪でも向こうは建築条件無しが主流だから街並みはかなり上でした。

[219: 物件比較中さん]

>>215
おかしくない。
だって、現実的にはそれで売れてるんだもの。
100坪以上の土地を買って余裕のある暮らしのできる富裕層は、彩都にはこない。
子育て世代で、少しだけ余裕があって、都会のペンシルハウスには住みたくない、という中間層が彩都に来る。

そして、コミュニケーション能力に変化が起こっている現代の子育て世代にとっては、オールドタウンの中古物件に価値を見出だせない。

[220: 匿名さん]

売れるのであれば、後先考えず何をやってもかまわないってのは業者の論理。

それを言い出したら、人口減少社会に入ろうが、オールドニュータウンに

土地が大量に余り出そうが、永遠に自然を破壊し続け、オールドニュータウンを

使い捨てにしながら50坪の新規ニュータウンを開発し続けても良いという馬鹿げた話になる。

もちろんそんなことをやれば財政的な負担は膨れ上がり、インフラは維持できなくなる。

[221: 匿名さん]

>>219

それはあなたの価値観ですね

>100坪以上の土地を買って余裕のある暮らしのできる富裕層は、彩都にはこない。

実際、ガーデンビレッジで120坪6000万の土地でも売れてますし、建築条件無しで周辺の環境も気に入り総額1億でも購入された訳です。あそこは眺望も良く街並みも良いですから。

>コミュニケーション能力に変化が起こっている現代の子育て世代にとっては、オールドタウンの中古物件に価値を見出だせない。

住宅購入者でニュータウンに住みたい人は少数ですよ。例えば、千里ニュータウンで100坪以上の土地を分割して売りに出てますが、よく売れてますよ。知り合いも多く家を購入してますが、ニュータウンに拘る人は少数で高くても利便性を重視する人が多いですね。

[222: 匿名]

久しぶりにまともな人ですね。
でも、なに言っても否定したがる人ばかりここにいるから、書くだけ無駄かも。
彩都は住んでる者にはいい場所ですよ。私はここで良かったと思っています。

[223: 匿名]

↑219さんに書きました。

[224: 物件比較中さん]

>>217
確かに高低差あるけど、行きが下りで帰りが上りやから、逆よりいいよな。
行きが上りやったら、会社行く前に疲れてまう。

坂の途中に缶ビールの自販機とかあったら、売れそう(笑)

[225: 匿名さん]

>>219
大間違い。

＞100坪以上の土地を買って余裕のある暮らしのできる富裕層は、彩都にはこない。
＞子育て世代で、少しだけ余裕があって、都会のペンシルハウスには住みたくない、という中間層が彩都に来る。

それ（多様性の無さ、画一的）こそが、典型的な昭和の殆どの失敗ニュータウン（≒殆ど全てのニュータウン）の特徴であり、衰退した原因でもある。

そもそも100坪程度の土地を求めているのは、富裕層やお金持ちではない。
郊外の庭つき戸建てに住みたいごく普通の人々こそ、本当は50坪よりは郊外らしい広めの土地に住みたい。

阪急がはじめて郊外住宅地を開発し始めたのは100年前だが、池田室町はサラリーマン向けに分譲され1区画の平均面積は100坪だった。これぐらいが当時の平均水準で、戦後、高度成長期も1960年代までは関西の郊外分譲地は平均70～100坪が当たり前だったが、70年代後半～80年代になると宅地不足や地価高騰の影響もあり急速に区割りが小さくなり、50坪程度が増えてきた。

しかし今は地価も相当に下がり30年前の水準に逆戻りした。これからは人口が大幅に減り、土地が大きく余ってくる時代なので、郊外の土地を狭い50坪の区割りにする整合性など殆ど無いに等しい。区割りを狭くしたいのは、業者ができるだけ、人口減少前に、売れるうちに割高坪単価で戸数を最大化して売りたいからにすぎない。

[226: 匿名さん]

>>225
なんか難しいことダラダラ書いてるけど、、、
これから子育てしていこうという人たちにとって、ニュータウンの歴史がどうとか、人口減少の社会問題とか、そこまで考えて家買う人なんてほとんどおらへんで。
4500～5500前後の金額で、それなりの家、それなりの広さ、があればいいかな、っていう程度ちゃう。

偉そうにゴタク並べても、誰にも響かへん。
50坪にする整合性がないなら、なぜガーデンテラスは残り10区画前後なのか？

世の中の価値を決めるのは、消費者である。

[227: 入居済み住民さん]

>>224
確かに、駅から歩いて10分くらいのトコに缶ビールの自販機あったら、夏場は毎日買うかも(笑)

[228: 匿名さん]

>>227
箕面側はコンビニのひとつも出来ないのかね。茨木側と比べると全てがショボイね。

[229: 匿名さん]

郊外ニュータウン新規分譲地の50坪区割りは、消費者ニーズによって決定されたものではなく
客の足元を見て、郊外庭付き戸建て志向の一次取得サラリーマンが土地代に出せるぎりぎり
上限額（2300～2600万）が50坪台になるように坪単価を設定すれば、最も効率良く
儲けを最大化できるという不動産業者（デベロッパー）の都合によるもの。

そこにあるのは目先の金儲けのみ。

[230: 匿名さん]

>>229さん
僕は不動産業者じゃないですけど、企業は利益を求めない慈善団体ではないので、金儲けするのは当然だと思います。利益は社会貢献の対価です。利益が出れば税金だって払うし。

分譲地だって、違う場所との競争があるんだから的はずれな値段はつけれないし。
不動産屋の都合だけだと誰も買わない。
消費者が買う、ということが、需要がある証拠。ニーズを満たしている証拠。

彩都もそう。
大方の住民が自身の家庭環境、収支、通勤事情、を総合的に判断して購入している。
近くに森町等の大型分譲地がある中で、その他にも色々検討した結果、彩都箕面が一番！と判断したから買っている。

そりゃあ、全ての希望(間取り・金額・立地・等々)を叶えれたご家族はいないだろうけど、そんなのはどこでも無理な話。

住民でもない、検討者でもない人間が、薄っぺらい知識をひけらかしても、実際に暮らしている住民、現地に足を運んでる検討者からしたら、ホントにどうでもいい。

[231: 入居済み住民さん]

>>228
その意味では確かにしょぼい！
それは否定できない(笑)
でも駅前にできたファミマはみんなのものです。
そして、暮らしは少し工夫するだけで、意外とどうとでもなる。便利すぎると工夫しなくなって人間が退化する。
箕面側の人たちは、みんなそれぞれ工夫して知恵を絞り、少しの不便を解消して暮らしてます。
だから、みんなイキイキと暮らしています。

[232: 匿名さん]

千里以外では数少ない成功例と言われるURガーデンシティ舞多聞や登美ヶ丘や桂坂では、50～70坪の普通の分譲地（彩都ガーデンテラスと同じ価格帯）と100坪ぐらいの広めのエリアや数百坪邸宅エリアや団地エリアが、共存しているけど何の問題もなく街として成功しているね。悪い意味で均質的、画一的ではなく、街に多様性がある。

舞多聞なんて、みついけ（平均200坪）から歩いて数分の所に大規模な市営住宅群まであるけど、みついけは大人気で完売した。

つまり「彩都の戸建てエリアは4500～5500万ぐらいで50坪程度の子育てサラリーマン向けの街にする他選択しがないしそれが当たり前、他は需要が無い」などという主張は、何の根拠も無い思い込みや決め付けの類でしかない。

そもそも、100坪程度の土地を富裕層と決め付けている時点で、それは50坪と変わらない坪単価で100坪の土地を売りつける前提の話であり、努力や工夫をこらして100坪をサラリーマンが手が出る2500～3000万ぐらいで分譲すれば全く話は変わってくる。そんな事はできないというのは、少しでも高く多くの戸数を手っ取り早く売り抜けて儲けたい業者の都合でしかない。

彩都トンネルが開通して国文都市4号線が完成すれば、外院まで1.5kmちょっとでつながるが、そのすぐ隣の石丸3丁目には普通の家とともに豪邸や大邸宅も並んでいて多様性がある。車で2～3分しか離れていないトンネル開通後の彩都箕面とそこまで立地に違いがあるわけがないので、彩都でも同様の事はじゅうぶんに可能であるという事に他ならない。

[233: 匿名さん]

>>231
確かに少し工夫すればなに不自由なく暮らせますね。
うちも家族皆がイキイキしてます。

[234: 匿名さん]

>>231
新しい家に引っ越して、沈んでいる人はいないでしょ(笑)
皆さん、それぞれの背丈で満足されますので。

[235: 匿名]

金儲けの為だけに、オールドタウン（昭和に開発されたニュータウン）の50～60坪の
土地が既にあまり出し、これから猛烈にあまりまくる時代に、そのオールドタウンの
焼きなおしでしかない（新品である事以外は同じ）新品ニュータウン50坪商法をやる為だけに、
オールドタウンを使い捨てにして、自然を破壊し続け新たなニュータウンを
一世代ごとに作り続けていいのかな？
それが社会全体にとって凄まじく有害（持続不可能）であってもまともな開発なのかい？
まだコミュニティができあがっていない新しい街に住みたいお客さんのニーズに
こたえているなどとのたまって。

売れるなら何をやっても良い、金儲けさえできれば良いのなら、それはもはや
社会の公器としての会社ではなく、反社会的な単なる悪徳企業でしかない。
多くの企業はCSRだけでなく、本業も含め社会貢献を第一義としている。

[236: 入居済み住民さん]

232はもっともらしいこと言っているつもりみたいだけど、彩都の開発が土地整理事業だということを知っていて言ってんのか？開発資金を回収せんとあかんのやから、わざわざ坪単価下げてまで売らんやろ。100坪にして坪単価下げたら事業が厳しくなるだけやな。

[237: 物件比較中さん]

さて、

ガーデンテラスとプライムテラスの間にある用地(大通り沿い)は何ができるんですかね？？

[238: 入居済み住民さん]

>>235
彩都に住んで本当によかったです。

[239: 匿名さん]

坪単価を最大限に高くする為に、土地をこまぎれにするってのは典型的な悪徳業者の商法。

[240: 入居済み住民さん]

>239
そうすると彩都で商売するのは全て悪徳業者だな。日本の大手HMはほとんど悪徳業者ってことになるね。
業者をかばうわけではないが、悪徳業者と決めつけるのはアンタの偏見だよ。

ところでアンタ、住宅購入したことあるの？

あと、将来土地が余って地価が暴落して便利な土地が安くなるって言うけど、それっていつ頃？
たぶんその頃まで待つと年齢的に購入意欲も無くなり、老人ホームを検討する頃だろうな。逆に家が必要になくなる頃で、結局は家を買わなくなる。
買いたい時に買う、これで良いし外野がぎゃあぎゃあ喚いてもしょうがない。

彩都住民のほとんどは住んでみて良かったと思っているのでは？少なくとも私はそう思います。

[241: 匿名さん]

>>240
建築条件付きの土地の弊害ですよ。ＨＭは家を建てるのが仕事なので、最低限の面積で買い易い価格設定にする。だから今の箕面彩都の様な状態になったのでしょうね。彩都西側はURが区画割して分譲したとこが多いし、ガーデンビレッジやまぶきも阪急が条件無しで売ったから65〜120坪の広めの区画設定にしてる。プライムテラスも同様。ガーデンテラスも阪急が一部条件なしもやってるけど、阪神の建売などのしがらみ有るから狭小路線になったのだろう。

[242: 入居済み住民さん]

街並みなんて二の次だな。予算内で納得して住めればそれで良い。
外野がガタガタ言うな。

[243: 匿名さん]

>236

別にデカイ土地の坪単価下げんでも、造成コストに合わせた価格にすればいいだけやろ。
広い土地は造成コストは少し割安になるからな。

それと土地整理事業を持ち出してるけど、彩都の減歩率は50%。減歩率が異常に高いのに大赤字って、どれだけ盛土しとんの。

[244: 匿名さん]

＞そうすると彩都で商売するのは全て悪徳業者だな。

その通りだよ。

もう新たなニュータウンは不要かつ弊害しかないってのはとっくの昔に学識経験者や専門家や指摘されている正論だからね。

そもそも日本は住宅地開発しすぎ、家建てすぎなんだよ。

アメリカは人口3億人かつ毎年80万人近く増え続けているけど、新築住宅着工件数は年間40万戸ほど。

日本は1.3億人にすぎない上にこれから人口減少するにだいたい年約100万戸。

このままだと2030年代には空家率が30～40%になる。

到底サスティナブルじゃない。

百歩譲っても、少なくとも今開発するなら、昭和のニュータウン（郊外の山を削って50～60坪の画一的な土地を並べただけの新しいだけの街）と全く異なる方向性でない限り、正当性は無い。

昭和のニュータウンの焼き直しなら、単に未来の空家、空き地を無駄に増やしているだけで、無駄に市街地を広げて将来の財政的な負担を増やしているだけだからな（反コンパクトシティ、反サスティナブル）。

[245: 匿名さん]

都心部のマンションや庭無しペンシルハウスは嫌な郊外の庭付戸建て派だけど
既にコミュニティのできあがっているオールドタウンの中古土地を買って
家建てて住みたくない（新参者にはなりたくない）というごく少数の人間（マジョリティではない）
のエゴだけの為に、人口減少時代に何の変哲も無い新たなニュータウン開発
（古いニュータウンの焼き直し）が正当化されるわけがないわな。
今後の人口激減日本は、大都市圏も含めて広げすぎた市街化区域を欧州（ドイツなど）の人口減少国のように
縮小して森林に戻し、住宅を減らし（減築）施設も統廃合していかないと、インフラが
維持できなくなる時代なのは誰でも知っている事だが、その状況で50～60坪の新築で業者やHMが
金儲けする為だけに、駆け込みで新規ニュータウンを開発する行為が、社会にとってまともな開発のわけない。

何の変哲も無い単なる50坪宅地を無駄に増やすぐらいなら、ライフサイエンス分野の研究開発拠点や物流施設など
社会にとって有益である施設オンリーの街にでもしたほうがいい。

[246: 匿名さん]

>>243
＞別にデカイ土地の坪単価下げんでも、造成コストに合わせた価格にすればいいだけやろ。
＞広い土地は造成コストは少し割安になるからな。

下げんでもというか、広めの区割りにすれば（ぼったくらない限り）坪単価は下がる。

区割りを大きくすれば一戸あたりの造成コストが大幅にさがる（100坪土地の擁壁工事費用は50坪と大差無く到底2倍にはならない、ガス引き込みや上下水道や雨水汚水排水関係などのインフラ工事は区画に対してほぼ定額でかかるので大きい土地ほど負担が小さくなる）上に、区割りを大きくすればするほど、宅地効率が良くなって（道路面積が減らせる）、坪単価の原価が下がるからな。

仮に50数坪に区割りして坪35～40万のエリアなら、100坪の区割りなら普通に坪30万未満で採算がとれる。

[247: 匿名さん]

プライムテラスはいったい何がプライム（優良の，最良の，第一等の; すばらしい，極上の）なんだろうね。

盛土の高さが通常の20～30倍のプライム？
トンネルが開通したら目の前が交通量多い幹線道路になって騒音がうるさいプライム？
まさか建築条件がついていない（こんなの本来は当たり前）事がプライム？

[248: 購入検討中さん]

ここ1～2週間、用事あって現地に行けてないんですけど、プライムテラスとかウェストゲートの見学者ってけっこういるんですかね？

売り出して価格をみてから動いても大丈夫かな？

時期的に、粟生北が分譲開始するまで待てないしなー。
考え出すとキリないなー。

[249: 匿名さん]

批判的な事を書いてる人、文面とか単語の使い方を見るに、一人の人がずーっと力説してる感じやな。
これ以上同じような内容を書くなら、管理者に連絡してアク禁処理やな。

[250: 匿名さん]

>>241
ここは検討板だから、批判的意見が出るのは当たり前だよ。
業者の提灯板じゃないんだから。

くだらないレッテル貼りしてないで、業者の自演ではなく
入居済み住民が情報交換したいなら、タマスマみたいに住民専用のスレを別にたてたら？

[251: 匿名さん]

>246
50坪を100坪にしたら、どうして坪単価が10万も下がるの？そもそもインフラ工事は付帯工事だから土地価格には入らない。

[252: 匿名さん]

>>250
本人？
長々と同じような内容で、ただただ批判ばかり。
相変わらず、連投してるし、運営に相談した方がいいかもしれませんね。

[253: 匿名さん]

>>250
彩都箕面に関する内容なら別にいいねんけど偉そうに社会問題論じちゃってるから┐('～`;)┌

彩都箕面を検討するにあたってのメリット・デメリット、等々は大歓迎ですよ。

[254: 匿名さん]

>>251
道路割合の低下や土木工事の坪あたりのコストが下がるから。

たとえば51坪の角地（13m×13m）と100坪の角地（18.2m×18.2m）では、擁壁の高さが同じとして
2辺分の擁壁長は1.4倍にしかならないので、当然擁壁工事は2倍にならない。
平均高さ1.5mの擁壁なら、ざっくり51坪のほうは200万、100坪のほうは280万程度。

ガス引込管、汚水桝、排水パイプ、上下水道などは宅地完成時に工事済みだから土地価格に入っているよ。

[255: 入居済み住民さん]

>244
>245
アナタは郊外新規ニュータウン批判論者ということは良くわかりました。
言いたいことも理解できます。
それも一つの意見ですから。
でも、何か違和感を感じるのでよ～く考えてみました。

アナタはこのスレで一生懸命に彩都を含む新規ニュータウンを批判していますが、なにもここで言わなくても良いのでは？
彩都（特に西部）は既に開発済みのニュータウンだからです。
なので声高々に住民もしくは検討者を批判してもしょうがない。
批判したいなら開発しているURを適切な場所で批判すればよい。
アナタの意見は、住民や検討者には全く関係のないことですね。
彩都住民や検討者が新規に開発するのではない。

あと、便利な場所の再開発を待てみたいなことを言っているが、それって少なくとも20年くらい先の話だろ？
その頃、便利な土地が余ってきたとして価格はいくら位になるの？
たとえば、豊中市新千里北町や吹田市藤白台、青山台あたりは坪単価いくら位までさがるの？
答えられる？

あと以下の考え方もあるわな。
今、便利な土地坪単価100万円50坪買って5000万円。
将来坪単価40万になって2000万円になる。
結局、3000万円の大損。
それなら、いま彩都に50坪2000万円の土地を買って使い捨てにするほうがマシ。

[256: 匿名さん]

平均50坪の区割りと平均100坪の区割り（いずれも旗竿地をつくらない整形地による区割り）では、有効宅地化率が大きく（10%以上）変わってくる。

全体で1万坪の街区を開発して区割りする場合、60%（50坪の区割り）では6000坪、70%（100坪の区割り）では7000坪の整形地が確保できるわけだから、当然後者のほうが原価はざっくり10%以上下がる。

[257: 匿名]

人口減少社会の今わざわざ開発しているニュータウンは、せめて70～80年代の
宅地不足期に多く開発された悪い意味で画一的な典型的郊外ニュータウン
（50坪程度の余裕の無い何の変哲も無い宅地）と、中古になった時にかぶらない
全く異なるコンセプトの街をつくらないと社会的弊害が大きいって話でしょ。

そうでなければ将来の深刻な郊外平凡中古土地あまりを助長し、社会に負担を
かけるだけでしかない。今新品の街だってあっというまに中古になるのだからな。

[258: 匿名さん]

256へ
それだけの問題かな？

ところで255からの質問に答えてやれよ。

[259: 匿名さん]

>>255
新しい街にほどほどの値段で住みたいというエゴだけの為に、昭和ニュータウンの焼き直しを次から次へと開発して使い捨てにしていいの？
実際には、使い捨てといっても古いタウンの空家率が40%超えて老人だらけの街になろうがインフラや公共施設や学校などの維持管理は簡単には放棄できないから、凄まじい財政負担の増大を伴うけど。

[260: 入居済み住民さん]

>259
だから、彩都は一般人からしたら既に開発されてるの。
住民や検討者がエゴで開発したのではない。

[261: 匿名さん]

>>257
彩都の様に50坪の平凡なニュータウン開発は悪で100坪なら正当性が有るってのがおかしいでしょ。そもそも開発主体はURで大きい区画で用地販売してるからね。小さい区画に区割りしてるのは、住宅販売業者だから、そこに開発責任は無い。

[262: 物件比較中さん]

プライムテラスの価格発表っていつか決まってるんですか？

[263: 匿名さん]

ようは
『今後の山を潰しての新規ニュータウン開発は俺もいかがなものかと思うが、彩都を筆頭に今大規模開発してるとこは昭和ニュータウンの焼き直し路線（50坪ちょいの住宅密集地）でもええじゃないか　今後は駄目だが今やってるとこはしゃーないからOK』
というエゴですな。
いくらでも今からでも工夫はできるのにな。

[264: 匿名さん]

>>255
それは、分からんよ。土地価格の二極化進んでるから、便利な土地は価格維持で辺鄙な土地が値下がり大きくなるという意見も多い。

[265: 匿名さん]

>>261
正当性の判断基準はもちろん人によって違うだろうけど、都心から20km圏のインフラが

整備された100坪超の良好な宅地って、70～80年代の地価高騰、宅地不足時代（人口増加期）に

開発されたいわゆるオールドニュータウンでは殆ど供給できなかったもので希少性があり、

潜在的な需要（地価が下がれば広めの宅地に住みたいという需要も含む）に対して総数が圧倒的に

不足している状況だから、今それを供給することは、少なくとも既に空家や空き地が増加し出している

オールドニュータウンに膨大にストックとして存在している（そしてこれから猛烈に余る）

50坪台の土地をわざわざ新規大量供給するよりは、遥かにマシな開発と言える。

少なくとも安易な焼き直しや使い捨てではなくなるからね。




以下ガーデンシティ舞多聞スレより的を射た意見

by 隣町住民　2013-12-26 23:26:12

土地価格が安くなったにも関わらず、分割売りばかりで街の風景がちまちまして閉口していました。
その中みついけ、てらいけは人生の目標に相応しい風格の敷地とロケーションだと思います。

[266: 入居済み住民さん]

>>265
何が言いたいのか全くわからないです。

[267: 匿名]

265さんの意見はご尤もですね
理解できない方は正論を見せつけられて、理解したくないだけだと思います

[268: 入居済み住民さん]

>263
>265

たぶんほとんどの住民や検討者には、あなたの言うようなエゴはないよ。
予算を決めて住環境を検討した結果、それが彩都だっただけ。

オールドタウンの土地が大量に余るって言うが、数十年後の話だろ？
住民や検討者は現在与えられている状況から選んでいるんだよ。

今、検討したいのに数十年後の仮定の話をしてもしょうがないだろ。
ピントがずれてるよ。

で、そう言うあなたはどこに家を買ったのかな？
もしくは、どこを検討しているのかな？
ぜひ質問に答えてね。

[269: 匿名さん]

100坪もいらないよ。忙しくて時間がなくてとてもじゃないが管理できない。よほど時間に余裕がないと管理できない。

[270: 匿名さん]

オールドタウンの土地はとっくに余りだしているよ。
大量ではないが、既に中古でいくらでも選んで買える。
大量に余るってのは団塊の平均的な死去時期の事でしょうね。

[271: マンコミュファンさん]

>>269
それはあなたの個人的な意見でマジョリティではない。
URが既に郊外50～60坪分譲地に住んでいる郊外居住者を対象に行ったアンケート調査の結果ではそうはなっていない（希望の土地面積の平均は実際に自分が住んでいる土地の2倍以上の150坪が多数派だった）。
25坪でじゅうぶんという人だっているんだから、個人の意見を言い出しても意味が無い。

そもそも60坪と100坪では、建物間がゆったりして住環境が格段に良好になるぐらいで管理の差なんてほとんどない。
間口や奥行きがそれぞれ4m増える程度なんだから。

[272: 入居済み住民さん]

>270
北摂にある？
いくらでも選べるって言うけど坪単価いくら？
彩都と同じくらいの坪40万円で買えるところあるの？
千里ニュータウン内にあるなら具体的に教えて。
ちなみに比較的近所の小野原の中古でも、坪40万円では買えません。

それに今探しているヒトのためのスレなんだから、団塊の世代の死後の話なんかしても意味ないぞ。

[273: 匿名さん]

>271
100坪もいらないのは確かに私の個人的な意見です。
でも、日常のメンテは大変よ。
100坪もあったら草引き大変だろうな。
少し放っておくと草ボーボー。
想像できる？

[274: 匿名さん]

粟生間谷東だって普通に中古の土地を買おうと思えば買えるよね。
サニータウンだっていくらでも。
川西や猪名川町のニュータウンでも。
もう飽和状態でじゅうぶん余っているし、大阪1時間圏の宅地は不足していない。

同じ大阪通勤圏で括らず、北摂限定というのもおかしな話。
他の大阪通勤圏のニュータウンが大量に余っていても、北摂だけは人口減少時代に
入っても山を切り開いて、ニュータウン開発しまくっていいのという変な話になっちゃうから。

[275: 匿名さん]

>274
粟生間谷東はものすごく具体的に検討したが、あの坂は小さな子供には危険すぎる。
あと、小中学校がかなり遠いよね。

私は職場の近くで検討したかったから北摂に限定した。
だからこの条件で安くて便利なところ教えて。

[276: 匿名]

>>273
雑草なんていくらでも対策できるよ。
本当に面倒で嫌ならデュポンのザバーン＋砂利とかで雑草ゼロにする事もできるし。
50坪だと郊外なのに冬の1階の日当たり悪い区画とか大量に発生するからね。
南向き区画も、北側斜線にかかって建築制限も大きくなるし。
とてもじゃないけど、理想の宅地、理想の住環境とは言えない。
左右の住戸と接近して植栽すら植えられないほど余裕無いから、プライバシー性も落ちる。
エアコン使わず窓をあけて自然風をとりいれて過ごす季節は、生活音が隣に丸聞こえ。
便所の流す音まで。

[277: 入居済み住民さん]

>274
あと私が山を切り開いたのではないの。
既にあったのだから「山を切り開くなんてけしからんっ！」って私にむかって言わないでね。

[278: 匿名さん]

>276
ところで、あなたはどこに家を買ったの？
さっき質問したんだけど答えてもらえないのかな？

[279: 匿名さん]

高槻のバス便エリアも、既にオールドタウンの土地は沢山あまっているね。

[280: 匿名]

100坪の土地に家をたてて、庭を砂利にするのかぁ。
使い方、かなりもったいないね。
プライバシーねぇ。100坪の土地に建てる家は、ふつうに全館空調くらい付けてるよ。笑
窓なんて開けないよ。
庶民が理想を語るからおかしなことになる。

[281: 匿名さん]

>>280
屁理屈捏ね散らかして否定しているから、雑草が嫌なら雑草対策シートと砂利で
いくらでも対策できるとド正論述べられてるだけだろ。

千里ニュータウンでも100坪以上のお宅が良い季節は殆ど窓あけて風通しているけどね。

芦屋の奥池でも、甲陽園の目神山でも緑豊かな住宅地では、真夏と冬以外は
冷暖房使わず自然の風と季節を存分に楽しんでいるお宅が多いよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[282: 匿名さん]

そもそも100坪なんてたいして広くない。
それこそ地方なら100坪なんて当たり前どころかむしろ狭いんだからな。
300坪ならともかく、土地50～60坪区割りと100坪区割り程度の違いで、住み方や管理の手間が一変する事などない。
単に住環境（戸間のゆとり、建築の自由度、緑被率、日当たり、風通しなど）が格段によくなるだけ。

[284: 匿名]

それは最近の家じゃないからでしょ？
今から100坪の土地を買って家を建てるなら全館空調くらいつけると思うけど。まぁ、田舎もんは窓あけたがるよね。
砂利ねぇ、ほんとド正論。
庭を手入れしたことがない人は机上の空論だよね。
その正論通りすると、シートと砂利の間がカビたり、虫がわいたりするのよ。
でも普通に100坪の土地もってる人は庭なんて自分で手入れしないで業者に頼むだろうけど。
そんなに100坪に憧れる？
なんで100坪なの？

[285: 匿名]

>>282
ほんとそうだよね…笑
きっと憧れてるのよ。100坪に。

[286: 匿名]

アメリカの新築住宅の平均延床面積は280㎡、土地面積は700㎡。

一般庶民（年収5万ドル程度の中流世帯）が住んでる郊外住宅もこれと同程度。

管理が死ぬほど大変なんて聞いたことないなｗ

土地100坪程度で豪邸で管理が大変とかｗ

[287: 匿名]

50～60坪の郊外分譲地に住んでいる世帯は、海外駐在経験者も多いからこそ
日本の住環境の貧しさを身を持って良く知っているし、URのアンケート結果で
希望の土地面積が150坪になったりするわけ。

[289: 匿名]

世界の常識で言えば郊外住宅地で土地100坪なんてむしろ狭すぎる部類。
例えば大阪圏とGDPや人口が同程度のロサンゼルス経済圏で、都心に対する距離が
箕面と同等の場所に位置するグレンデール市の平均的な住宅地の様相は

http://binged.it/1qVJE9k
http://binged.it/1wia0lm

[291: 匿名さん]

>>290
平均所得や1人あたりGDPや都市圏規模が同程度の先進国同士で郊外住宅地を比較するのは何らおかしな事ではない。

むしろ日本だけ異常に住環境が貧しい理由を考えないといけない。

[293: 匿名さん]

>291
アメリカへは実際に行ったことあるの？
日本とは都市構造から全然違うよ。
比較するのはおかしいよ。

[294: 匿名さん]

比較するなら日本のインフラから作り直さないとね。

[295: 匿名さん]

>>293
行った事どころか、何年も住んでたけどね。

[296: 物件比較中さん]

スレ違いさん、よそ行って。

ウェストゲート、F-31街区が売り出されました。
東側は眺望のプレミアがついているのか割高・・・

でもこれで、プライムテラスの相場が推測できる感じですね。

[297: 匿名さん]

>>296
眺望と言うより角地だからでしょう。プライムテラスは、条件無しだから3000万以上じゃないかな。

[298: 匿名さん]

>>296
坪36～41ですね。
コモンステージの余りとあんまり変わらない坪単価・・・
ちょっと残念な感じ。これだと第二期分譲の方がいいかもね。

そうなると、プライムテラスは坪45前後の攻防になるのかな。

[299: 物件比較中さん]

>>297
条件無しで土地代上がるのと、条件付きで土地代安くて上物高いのって、上手に帳尻合う感じなのかな？

[300: 匿名さん]

全館空調を入れるかどうかは好みの問題
述床30坪で付けてるところもあれば
60坪で付けてないところもある

50坪以上の家でもメンテナンスや製品ライフサイクルを考えて市販エアコンにする人の方が多い

敷地100坪なら全館空調と言うのは変な思いこみ

[301: 物件比較中さん]

>>298
ウェストゲートの新しく売り出されたあたりが、切り盛りの境があったように思います。
(西が切土、東が盛土)
にもかかわらず、販売価格は東側から高くなってるのは、今の造成技術からいくと盛土だろうが切土だろうが変わらない、ということになりますね。
(昔はどうだったんだろう？)

[302: 物件比較中さん]

>>297
65坪で3000万越えてきてよう壁必要、となるとかなり割高だなぁ・・・
だったら、ある程度造成してくれるウェストゲートの方がお得かな。

[303: 購入検討中さん]

今売り出されているところで1番やすいのはどこですか？

[304: 物件比較中さん]

>>303さん
ウェストゲートの二期分譲の一番東側かな。
188㎡くらいで1930万。
ある程度擁壁も造ってくれるけど、上物は積水ハウス限定。

[305: 匿名さん]

>>301
阪急もそうですが、基本的に切土と盛土で価格を変えることは有りません。それをすると、盛土は危険と自ら認めるようなものですから。箕面彩都で眺望の良い最前列は基本盛土と思った方が良いですが、それでもその他中途半端な場所より希少性から人気有ると思いますよ。

[306: 物件比較中さん]

>>305
確かに、あの眺望で95坪ある区画は希少性あるので買い手つくでしょうね。
私は到底手が出ませんが(笑)

[307: 匿名さん]

わざわざ二桁mの盛土の場所選んで注文住宅建てるなんて常人の感覚では狂気の沙汰。

[308: 匿名さん]

>>299

どちらを取っても、売り手本位で買い手にメリットがない選択肢ですね。
それでもどちらかから選ぶとすれば、

上物のブランド重視→条件付き宅地

上物に拘るためなら不利な条件も許容できる→無条件宅地

[309: 購入検討中さん]

プライムテラスの登録受付開始、ってあるけど、抽選になるんかな？

[310: 匿名さん]

大手ハウスメーカー（日本にしか存在しない珍妙な業種）って複数競合させて通常の交渉で建てる場合でも３０％抜かれるのに、条件付の場合はそれ以上の暴利で買わされるって事だよ。

http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/example.gif

ハウスメーカーの家がしょぼいのに割高な理由
http://os-aichi.com/house-building/index.html
http://www.geocities.jp/idexmen/info/price.htm

高い日本の住宅の原因　ハウスメーカーの価格構造
http://www.panacorp.co.jp/

[312: 匿名さん]

箕面市 彩都 【住民専用】スレができましたので、
こちらは検討者がメインのようですし、
住民さんで情報交換をしたい方はこちらをご利用ください。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516119/

[313: 匿名さん]

プライムテラス、坪45万として95坪で4300万なら売れるでしょうね。小野原西60坪、東豊中55坪と同等の価格帯ですが・・・。

[314: 匿名さん]

>>313
ありえないボッタクリ価格。
仮にガーデンテラスの55坪整形地が坪45万だとすると（これが適正価格かどうかの議論はともかく）だとすると、2475万になるが、電線地中化（戸あたりのコストは約150万円）と擁壁（化粧タイプ、約150万円）を行わなず、プライムテラスのように電線有り＆法面処理にした場合は約2175万円になる。
坪単価にして39万程度。
これが55坪の場合の基準値になる。
95坪だと数パーセントは原価が下がる上に（造成効率が良くなる＆ガス配管工事や排水関係の宅地工事は土地の大きさに関わらずほぼ同等の額がかかるので）、件の土地は法面割合がかなり多いので補正すると、せいぜい3300～3400万ってとこ。

[315: 匿名さん]

坪45万ってのは、最大限に割高で売れる（業者にとっては儲けやすい）50坪台の小ぶりな区割りにして、尚且つ電線地中化＆化粧仕上げの垂直擁壁（平坦地100%）で付加価値をつけた場合。

[316: 匿名さん]

>>314
ガーデンヒルズのときも140坪6400万で販売してたけど、70坪と坪単価同じだったけど。

[317: 匿名はん]

それはあの手この手で悪質な営業テクニックを駆使すれば、検討者に必ず一定数いる情報弱者相手に、超割高な値段設定で販売可能という事でしかない。まともな商法ではない。

[318: 匿名さん]

No.209 by 入居済み住民さん　2014-07-11 23:50:22
ようは広い区画ならマイカー送迎が許されるというよりは
マイカー送迎の多用が目に見えているような立地エリアは
広い区画にして交通事情に配慮しないと駄目って話ですよね。
どうみても正論です。
狭い区画にすればするほど、マイカー送迎世帯の総数が増えて
路線バスも通る道路事情、渋滞事情やラッシュ時間帯の駅周辺の
交通事情や公共交通機関の運行にも悪影響を与えるわけですからね。
-----

今後販売される街区の人口増加で周辺の交通事情が悪化するのを最小限に抑えるため、マイカーに頼らざるをえないより不便な場所は1戸あたり区画を広げ戸数を減らす。
考え方は間違いではないと思いますけど、既に近隣で50～60坪の家を購入している先住民のお立場から主張されると、「人やクルマが増えて自分たちの住む環境が悪化するのは困る」という、ニュータウン住民の単なる我儘としか聞こえないのですよね。。。

[319: 匿名さん]

>>317
原価で坪単価を語るなら、開発費用に対し、超割安な価格設定の彩都はすごく良心的ってことですね 笑

[320: 匿名さん]

彩都箕面は、平凡な宅地開発だけで、こんな変わり種無いな。

http://m.youtube.com/watch?v=Clhnn1vAXH0

[321: 匿名]

あるわけない

[322: 匿名さん]

>>320
いかにもハウスメーカーの都合で細かく区割りしたような街区ばっかりだもんね。

[323: 匿名さん]

彩都は、大規模盛土のため、砂防地区の指定になってますが、制約が有る分、固定資産税の減免とか有るのでしょうか？

[324: 匿名さん]

今ダイワハウスが売ってる「やまぶき3丁目」もしょぼいね。

[325: 匿名さん]

彩都バブルが弾けてからは、住宅メーカー主導だから、如何に住宅件数を増やすかじゃないですか？
区画を小さく安く買い易くして、庶民でも買えるようにするのは、まあ良いことでも有ります。

[326: 匿名さん]

客が払いやすいのが6000ぐらいまで
家で3500程度は取りたいので外構や諸経費で500
さすれば土地の価格は2000ぐらい

土地は最低50坪程度必要な訳で坪単価40なら売れるとの判断により
区画割りや値付けがされてるのだろう

路線価や適正価格とは関係無しに

消費者が買わなければ下がるだろうね

[327: 匿名さん]

>>325
ぜんぜん良くないですよ。
業者の思惑で街並みが犠牲にされているわけですから。
70年代からバブルにかけて郊外分譲地の区割りがどんどん小さくなっていったのは、地価高騰や宅地不足である意味しょうがない部分もありましたが、土地価格下がっているのに、戸数確保や儲け優先で区割り小さくするって。

[328: 匿名さん]

>>327
茨木彩都の様に、土地が広く高額になって、アッパーミドル層がターゲットになるより、箕面彩都の様に区画が小さくなってミドル層がターゲットの方が、しがないサラリーマン世帯にとっては良いでしょ。街並みより買えるかどうか。

[329: 匿名さん]

>>327
良好な住環境や街並みとするために、土地を大きめにしたって（間口や奥行きを1.5m程度広げるだけでぜんぜん違う）、買い手のボリュームゾーンはない袖は触れないわけで、土地代に出せる上限額は決まっていますから、坪単価の相場が下がるだけで、サラリーマン世帯は困らないどころかハッピーですよ。

区割りを広くしたら、土地が高くなるのではなく、坪単価が下がるのです。下げたくないから、区割りを小さくして儲けようとするのが業者。この構図。

[330: 匿名さん]

>>329
それは甘過ぎでしょ。土地を広くしたらサラリーマン世帯に合わせて坪単価下げるって(笑)

[331: 匿名さん]

>>330
甘いもなにもそれが不動産の常識だから。
坪単価を最大化する目的で、買える人間の数を増やす為に（売り手優位にする為に）土地を小さくするのが常套手段。
逆に区割りを大きめにすると、小さい土地なら売却可能な坪単価で売ろうにも、買える人間が少ないので成立せず、坪単価に下げ圧力が働く。

[332: 匿名さん]

>>331
あなたの常識だと、どの分譲地もサラリーマン世帯に合わせて土地代が2500万程度になるように坪単価が下がるのですか？そんなこと無くて、広い土地で高額になれば、お金有る人が買うだけ。
マンションだって、広い部屋をわざわざ坪単価下げないよね。逆に、プレミアム付いて割高になる場合も多いね。

[333: 匿名さん]

＞そんなこと無くて、広い土地で高額になれば、お金有る人が買うだけ。

お金ある人（グロスの高い土地を買える人）は一般サラリーマンよりずっと少ないから、買い手優位になって坪単価に下げ圧力が働くの。

広い土地ほど坪単価が安くなるのは不動産の常識だよ。
広いがゆえに安めの坪単価の邸宅跡地などを、業者であることをいかして買い付けてより割高な坪単価で分割売りするミニ開発は横行している。

大規模分譲地の姑息な方法としては、大多数の区画は一般サラリーマン向けの小さい区割りにしつつ、少しだけ広めの区画を入れるようなやりかたであれば、小さい区画（買える人間が多い）は売り手優位を確保しつつ、大きい区画も、供給が少ない＝希少性を売りにして、買い手優位にさせず、小さい土地と同様の高い坪単価で売る事は可能だが、それはテクニックにすぎない。

大規模な分譲地で、全体の区割りを広めにすれば、同等程度の営業期間で完売可能な坪単価は、小さめの区割りにするよりずっと安くなる。金持ちは一定期間にどんどんわいてこないからね。

[334: 匿名さん]

彩都東に期待だね

[335: 匿名さん]

>333
もし、あなたが不動産業を経営していてると仮定したとして、利益を求めるために大きい区割りで売りますか？小さい区割りで売りますか？
答えられるかな？

[336: 匿名さん]

1円でも多く儲ける為なら、街並みや住環境を犠牲にして何をやっても良いというのはそれは、パワービルダーや建売業者の論理と同じ。

[337: 匿名さん]

>>333
そもそも考え方がおかしい。
大規模分譲地で、小さい区画と大きい区画の両方提供するのは姑息じゃなく、正しいでしょ。
管理の手間考えて、小さい区画を希望する人もいるし、広い庭が欲しい人もいる。

[338: 匿名さん]

せっかくまだ自由度が高くいくらでも工夫をこらせる新規開発地なのに、
少しでも坪単価を高く売ったり一戸でも多く家を建てて利鞘を確保する為に、
郊外戸建て志向（第一種低層住居専用地域）の消費者がなんとか許容できる
土地面積の下限ぎりぎり（50坪）やルールで定められた規制（彩都の場合170㎡）
ぎりぎりになるように細かく分割して、何の変哲も無い分譲地にする。

そうして土地あまり時代に、70～80年代のオールドタウンと何も変わらない
ただの焼き直しが出来上がる。
宅地が既に充足し、これから猛烈に余り出す時代に、その単なる宅地を無駄に増やす。
ヒートアイランドを悪化させる。
将来のインフラを持続不可能にし、財政的な負担を増大させる。

[339: 匿名]

>>337
ガーデンヒルズやまぶき（52坪～146坪）みたいに、平均は70坪ぐらいあって
住環境や緑の量や景観を重視した広めの区画を中心にするならね。

まちづくりも質重視で平均水準が高い上で、小さい区割りや大型宅地も用意するなら
多様性があって良いだろうね。

殆どすべて（9割がた）が50坪かつかつで、ほんの少しだけ広めの土地を入れるようなのは
どこにでもある目先の金儲けしか考えていない開発。

[340: 匿名さん]

>>339
ガーデンヒルズやまぶきも、法面が多いから見掛けの面積が広いだけで、実質は50坪台ですよ。平坦部が広かったのは、1区画だけ。

[341: 匿名さん]

ガーデンヒルズはたしかに法面割合多かったけど、ガーデンヴィレッジやまぶきは純粋に広めの宅地が多かったでしょ。
街並みにもこだわっていたよ。

全体面積が8400㎡で、ほぼ法面含まず、道路割合が少なく28区画なので、明らかに平均70坪以上。

[342: 匿名さん]

>>341
確かにガーデンビレッジの方は広かったけど、あそこは高台で眺望が良かったからでしょ。あのロケーションなら分かるけど、今の箕面側で高い金出しても買おうと思う区画ないから、今の50坪方針は間違って無いと思う。95坪の区画を造ってるプライムテラスも結局は眺望が良いから。何か付加価値無ければ、広いだけでは彩都で土地代3000万以上出す人いないと思うよ。

[343: 匿名さん]

プライムテラスの価格出てたけど、坪48万ならガーデンテラスよりいいね。

[344: 匿名さん]

プライムテラスは、眺望の丘とか宣伝しているけど
もろに谷だった場所を何十mも盛土で埋めた場所を
丘なんていって問題ないのかね。
彩都で多用されている（「彩都」自身も含む）いかがわしい
キラキラ地名と違って、粟生間谷や間谷住宅というネーミングは正直だね。

>>343
何がいいのか分からない。
仮に同じ坪単価なら純粋にボッタクリ。
ガーデンテラスよりコストダウンしまくっていたり欠点の多い土地だからね。

ガーデンテラスで採用されていた電線地中化無し
ガーデンテラスで採用されていたカラー擁壁なし（高低差処理は、一番安い法面仕上げ）
桁外れの盛土
幹線道路沿い（トンネル開通したらかなりの交通量）

[345: 匿名]

>>344
それプラス、ガーデンテラスより更に駅から遠く非徒歩圏てのもだな。

>>342
眺望だけが付加価値じゃないよ。
それに65～70坪程度で広いというのはおかしい。むしろ立地考えると50坪が狭すぎる。
モノレール支線の奥地から15～20分以上も坂登るような非徒歩圏の駅遠立地を
区割りけちって戸数増やしたり坪単価割高で売る為に、50坪の狭小路線にすることじたいが
業者の都合ありきで、理念無き開発の典型。

[346: 匿名さん]

実際歩けば20分ではたどり着けません。雨雪の日は凹みます。でも気に入ったならいいと思います。

[347: 匿名さん]

>>345
モノレールではなくちゃんとした電車の徒歩数分圏でも心ある開発は200㎡（60坪）以上ですからね。
http://www.proud-web.jp/kansai/house/sakuragaoka/

これから人口減少の今の時代に山を破壊して開発した場所なら、最低でも70坪クラスでないと正当化できないでしょう。

[348: 匿名さん]

>>347
リンク先は、最大でも70坪無いんですね。それに引き換え、プライムテラスは平均70坪有るから素晴らしいです。

[349: 匿名さん]

>>348
ガーデンテラスはモノレールどんづまりから20分歩かされて50坪レベルだけど。
箕面屈指の邸宅街である桜ヶ丘の200㎡と比較するなら、バスすらない駅徒歩20分以上は平均150坪以上にしないと論外でしょう。

[350: 匿名さん]

ちなみに、プライムテラスは平均70坪以上なんてありませんよ。
11区画中、9区画が60坪台かつ法面を含むので有効面積はそれ以下ですから。
広い土地は2区画だけで、その上法面がかなりを占めて、実際に使える面積は少ないですからね（しかもとんでもない谷を埋めた盛土）。

[351: 匿名さん]

>347
購買層の違う場所と比べてもしょうがないだろ。

アンタの意見って彩都の検討者の参考になっているのかなぁ。
参考になるってひと、いますか？

[352: 購入検討中さん]

まったく参考にならない。

[353: 匿名さん]

>>349
桜ヶ丘ってチョットややこしい地区だからどうだろう？
ズバリじゃ無いけど住所が嫌かな。

[354: 匿名さん]

>>351
土地あまり人口減少時代にわざわざ山を潰して自然破壊した場所なら、50坪カツカツでもOKとかめちゃくちゃ。

[355: 匿名さん]

>>347
桜ヶ丘二丁目
http://goo.gl/Jomcnd

緑豊かですね。
50坪の区割り（しかもあつかましく駐車スペースは2台）ではこのような緑豊かな家並みにはなりません。
これから家や土地が余る時代に、わざわざ山を破壊しているような場所は、最低限の開発マナーとして土地を広めにするべきというのは当たり前の指摘でしょう。

小野原の区画整理もなんとか北千里の徒歩圏だったけど広めの土地多かったですね。
箕面役所も小さい区割りばかりだと、ろくな街並みにはならないと良く理解していたのでしょうね。

>>354
同じ箕面市の同じ用途地域（第一種低層住居専用地域）ですから、比較されて当たり前ですね。

既存地の開発ですら60坪以上のところがあるのに、これから土地があまりまくる時代に、わざわざ山奥を自然破壊しまくったニュータウンが50坪ぎりぎりの区割りとか明らかに理念もモラルも無い開発ですね。

[356: 匿名さん]

>>355
桜ヶ丘とか小野原とかそもそも坪単価が違う。カローラ買おうとしてる人にクラウン勧めても意味ないでしょ。

[357: 匿名さん]

どんどんネガキャンやってくれ。昨日からプレミアテラスの受付が始まり、今日要望書出したら既に抽選確定だよ。。坪単価もガーデンテラスとあまり変わらないし、こんな事ならテラス抽選取下げるんじゃなかったよ。
結局ここで色々坪単価予想がされていたが、全く違っていた。

[358: 匿名さん]

擁壁を作ったら、余り変わらないの間違いでした。

[359: 匿名さん]

訂正 プライムテラス

[360: 匿名さん]

>>357
ガーデンテラスより絶対プライムテラスの方が良いでしょ。駅徒歩15分以上で密集してるガーデンテラスは全く魅力無いけど、プライムテラスの開放感と眺望は希少だからね。そもそも、無電柱で無いって指摘有るけど、実際区画内は無電柱だよね(笑)
ガーデンテラスの道路側だけのカラー擁壁も建売みたいで余計なお世話だしね。抽選取り下げといてよかったんじゃない？ 当たったらだけど(笑)

[361: 匿名さん]

>>356
ただでさえ地価安い場所なのに、狭小区割りにするって、建売業者なみの悪質さ。

[362: 匿名さん]

最終ガーデンテラスまでは抽選倍率はいかないみたいですが、もう少し安いかと思っていました。当たれば良いですが、間口が坪数に比較して少し狭いのが多少気になっています。
予想坪40と見ていたので、、、

[363: 匿名さん]

最終的に坪数よりも間口などの土地形状は大事かと思います。南北に広い95坪は無駄に広いだけの土地ですよ。
周りに家が立たないような田舎じゃない限り、間口の広い60坪の方が使いかっても良いし、家も大きく見えます。

[364: 匿名さん]

>>360さん
当たっていたのが、ガーデンテラスの中央道路より東側分譲の方だったので今見るとちょっと後悔しています。
そこから5分遠くなるのに坪単価が余り変わらないのがちょっと納得出来なくて。盛り土と眺望でイーブンのはずなのに、、、

[365: 匿名さん]

プライムテラスは90坪超の2区画を除いて、異常に間口が狭いよ。
65坪とはいっても、一般的な65坪の整形地（間口14m以上）とはかなり勝手が異なる。
盛土も一般的な住宅地ではありえないほど強烈。

[366: 匿名さん]

桜ヶ丘＝ベントレー

小野原＝レクサス

彩都徒歩15～20分以上圏＝軽自動車

[367: 匿名さん]

いいね。
因みにどこも目糞鼻糞の違いだろ。桜ヶ丘がベントレーなんてどれだけ貧乏人やねん。そうしたらうちは戦闘機買えるがな。

[368: 匿名さん]

桜ヶ丘2丁目の「平均的な家」は100坪超に5000万～1億以上の家なので、平均的な家に住むには最低でも、1.3億ぐらいは必要ですね。

[369: 匿名さん]

桜ヶ丘2丁目の「平均的な家」は100坪超に建築費5000万～1億以上の家なので、平均的な家に住むには最低でも、1.3億ぐらいは必要ですね。

[370: 匿名さん]

>>365さん
そうなんですよね。ただ値段で北摂で学校選ぶとこの辺しかないんですよね。土木工学はかじっているので、盛り土は周りが言う程気にしていないのですが正直予算です。
ガーデンテラスも60坪超の土地だったので、後悔です。
どう考えても坪5万高いと思います。テラスが人気だったので強気の商売です。結局どんどん条件が悪くなるか、経済悪化を待つかのバクチです。

[371: 匿名さん]

うちの買った大阪駅前の投資物件程度の値段だな。100坪超の土地でお手頃だな。軽自動車3台でベントレーは買えないよ。だから目糞鼻糞の違いしかないよ。

[372: 匿名さん]

建築費5000万なんて積水で建坪30ちょいで普通に超えるよ。こんな家どこにでもあるし、1億の家だって田舎にいけばごろごろあるわ。結局庶民の町のどんぐりの背比べだな。

[373: 匿名さん]

371訂正。 投資物件マンション一室の値段

[374: 匿名さん]

某誌発表の大阪府域の高級住宅地ランキング（高額納税者数、平均年収、住宅の平均価格などで算出）

1位：豊中市・東豊中町3丁目（世帯平均年収836万）
2位：豊中市・上野東3丁目（世帯平均年収770万）
3位：大阪市阿倍野区・北畠1丁目（世帯平均年収739万）
4位：吹田市・千里山西
5位：豊中市・緑丘
6位：箕面市・桜ヶ丘
7位：吹田市・青山台
8位：豊中市・新千里南町
9位：堺市東区・大美野
10位：吹田市・山田西

[375: 匿名さん]

ちなみに平均てのは、無職のリタイア層（高級住宅地に多い）を含めての数値だからね。

実際は現役世代の過半は軽く2000万超えてるからｗ

[376: 匿名さん]

東豊中や桜ヶ丘は、年収1億以上や資産100億以上がごろごろいる。

[377: 匿名さん]

>>370
彩都の駅徒歩20分クラスは、どうみても強気の商売を続けられるような立地ではないので
焦ってとびつかず、待ったほうが良いと思います。

まだ彩都粟生北に膨大に余っていますから、早晩、このような販売戦略は、破綻しますよ。

近いうちにアクセスや立地相応の適正価格で売り出さざるを得なくなるでしょう。

[378: 匿名さん]

>>375
年収2000万位って普通のサラリーマンでも結構いるだろ。俺の周りの金融や商社系であれば皆40過ぎでその位だよ。目糞鼻糞よりはちょっとレベルが上がって、耳糞鼻糞の違い位だろ。年収1億の人間がこんな田舎の不便なところには住まないよ。せいぜい5000ってところかな。

[379: 匿名さん]

東豊中は仮に平均年収が現役世代で2500万として、66%が退職者のオールドタウン自慢？

[380: 匿名さん]

>>377さん
10年位待てればその通りかもしれませんね。今まで色々な土地を数年見てきましたが、待つ程条件が悪化する一方です。土地は相場観と思っており、プライムテラスの坪単価から粟生北南側で30後半は今回で決定でしょうから尚更癪に触ります。1年間で日本経済が一気に悪化して欲しいとも思っちゃいます。

[381: 匿名さん]

阪急の場合、色んな条件の場所を一気に売らず、客に選ばせない作戦なので、坪単価を落とさず売り切ると思いますよ。彩都は殆どが建築条件付きなので、それなりに売れるはず。粟生北でも坪40万以下には落とさないんじゃ無いかな。

[382: 匿名さん]

>>381
粟生北の上部で眺望なしなら、35位でしょうね。ただ区画は若干広めの設定になると予想。最低80坪位の区割りで売り切る算段。

[383: 匿名さん]

>>379
高級住宅地は老人や親や爺の時代から金持ちが多いのは、当たり前。
これはいわゆるニュータウンの高齢化とは全く意味合いが異なる。

あと高級住宅地は、低所得者の資産家が結構多い。
配当だけで年収が数千万あっても、源泉徴収のみで年収はゼロになる。

[384: 匿名さん]

>>382
駅から相当遠くても80坪以上の区割りになるなら魅力的ですね。
街並みや戸間のゆとりや成熟後の緑の豊かさが50坪とは別世界になります。
眺望が無くても、それじたいが付加価値になります。

[385: 匿名さん]

>>382
阪急は、彩都で過去690億円の評価損を計上してるので、追加の損失は出せない状況です。従って、短期で売り切るより如何に坪単価を確保するかが鍵です。だから、土地を広くして坪単価を下げることは基本的にしないと思いますよ。それは、山手台の売り方からも明白です。今回、プライムテラスを65〜95坪の広めに設定したのは、眺望という付加価値が有ったのと、奥行きが有る土地だから、細長くなり過ぎでこれ以上小さく分割できなかったためです。粟生北で眺望無い不便な土地は小さくして坪単価を出来るだけ下げずに総額を安くする方向になると予想。

[386: 匿名さん]

阪急が山手台で悪質なコストダウン路線や理念放棄を行っているのは事実ですが、彩都は別の担当部署じゃないですかね。

[387: 匿名さん]

690億円の特別損失（東部100ヘクタール、中部30ヘクタール）は、リーマン後にURが中部の見直し縮小と東部の開発中止をした事によるもので、その後結局、中部や東部も開発の方向になったので、損失は大幅に減少するものと思われます。

彩都粟生北の戸建て用地は、実質的に殆どが非徒歩圏かつ公共交通機関無しとなるので、何をするにも自家用車生活は目に見えており、渋滞への影響を考慮しても、小さい区割りが許されるような場所ではないでしょう。

[388: 匿名さん]

>>387
評価損と言っても皮算用を修正しただけで、実際は阪急は損してないですから、彩都で赤字なのはURぐらいでしょ。阪急は所有地以外も、あの辺りの土地を坪3万以下で購入したと聞いています。減歩率が50%でもトータルは黒字でしょう。
それと、どちらにしても車必須の彩都箕面で200世帯増えたところで、渋滞に影響無いでしょ。精々マンション１個分。

[389: 匿名さん]

数百世帯がマイカー送迎したらかなり迷惑かかりますよ。

少なくとも、大手デベロッパーが、公共交通機関の無い場所を狭小な区割りで分譲するのはご法度。
マンション住民は殆ど徒歩、モノレール利用でしょう。

[390: 匿名さん]

粟生北の戸建て用地（平坦化部分の面積）は、ガーデンテラス4個分ぐらい残っている。
もしかしたら粟生北はトンネル開通後の北千里方面とは別に、彩都西までのバスを走らせるのかも知れないけど、千里中央まで片道600円のバス便分譲地なんか誰が買うんだという話にもなりかねないので微妙な所。

[391: 匿名さん]

大手が公共交通機関が無い場所（子供や老人などの交通弱者や、高齢者になったり
障害を持ったりして車の運転できなくなると生活できない車依存100%の地域）で
大規模分譲するのってエコロジーやバリアフリーや社会的責任の観点から
グレーゾーンを越えて完全にアウトだからね。

[392: 匿名さん]

自動運転技術が今後進めば、考え方がガラリと変わりそうですね。

[393: 匿名さん]

>>392
田舎はともかく都市部でこれからの年寄りが全体の3割を超える超高齢社会で
いちいち外出に車出したら、エネルギーの無駄や排ガスや環境に悪いだけでなく
交通網麻痺して道路とんでもない事になるから、都市部の車社会化はありえないよ。

自動運転が実現しても、駅周辺やバスロータリーへのマイカー乗り入れや
路駐や待機などは、迷惑をかけまくる状況は変わらないわけだしね。

彩都の場合、楽をする為よりも高すぎる交通費を嫌って車を安易に利用しているケースが多そうですね。

[394: 匿名さん]

粟生北を分譲し始めたら申し訳程度に彩都西にバス走らせるかもね。
トンネル開通したら、トンネル使う路線バスの開通に伴い廃止。

[395: 匿名さん]

>>394
彩都にバスを走らせる場合の、モノレール側との調整大丈夫ですかね。モノレールも本線は混雑・黒字に対し、彩都線は閑散・赤字なので、今でも彩都線の値上げと千里中央までの直通便と本数が槍玉に上がってます。バス便を強行すれば、モノレール便を調整されてしまう可能性有りますね。

[396: 匿名さん]

皆、彩都は悪みたいな意見を出してるけど、虚しくないの？こんな掲示板でガタガタ言っても意味がない。

[397: 匿名さん]

>>396
ほっておきましょう。
実社会では相手にもされないから。
まともな人は、自分の目で現地をみて判断しますよ。

[398: 匿名さん]

>>395

いずれはバスが走るのでしょうが、彩都西駅発着のバス路線が、大阪モノレール・阪急バス双方にメリットがあり、最も現実的な着地点かと。

[399: 匿名さん]

>>396は愚かですね。
批判やネガティブ意見を否定って（笑）
掲示板の存在意義の否定だね。
マンションコミュニティでも、e戸建てでもレスはネガティブが大半だけど。
ポジティブな事しか言わない業者の宣伝や営業と違って、営業が隠すネガティブ情報や
否定的な意見や批判的な意見も見られる事が、検討板の存在意義なのにね。

[400: 匿名さん]

>>398
徒歩とバスとモノレールと徒歩と北急で梅田まで片道960円（往復1920円）の住宅地になっちゃいますけど、そんな場所まで坪40万以上だったり、余裕の無い密集区割りで売るのは、かなり微妙ですね。

彩都箕面の徒歩15～30分の非徒歩圏エリア（将来のバス便エリア）は、森町以上に公共交通アクセスが不便な場所である事を阪急は正直に認めて、坪単価を下げて土地を大きくして全て条件無しにしたほうが、良い街ができると思います。