マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[193: 匿名さん]

一括受電で個別に料金が変わったり、負担があるなら全員が了承しないと無理だろうな。
極端な話、極力電気を利用しない世帯があっても不思議じゃな。
中には都市ガスの契約をしていない世帯もある。

[194: マッチョ管理士]

>>192
たぶん区分所有法第十七条 （共用部分の変更）になるということで特別決議と解釈してるみたいですが、「共用部分の形状又は効用の著しい変更」にはならないと思います。
高圧一括受電に変更しても、共用部分の電気供給は従前と同じ高圧供給のままで電気代も変わるわけでないので効用の著しい変更にはならず、借室電気室も室内設置機器の若干の変更はあるものの形状の著しい変更とは言いがたいです。

[195: 匿名]

>186
金額の差は
「鉄部塗装工事を保留した間に劣化により、錆がひどくなり補修費用が膨れ上がりました」
「また、物価や人件費の高騰も一因と考えています」
…とかじゃないですか？

・前回実施しなかった事由
・写真の提示(前回と現状の対比)
以上を求めてみてはどうでしょうか？

[196: 匿名さん]

↑
無知な管理士君、少しは勉強しろよ、インチキ管理士が

導入までの流れは？（主なポイント）

総会での承認
居住者の４分の３以上の賛成票が必要

全戸の住居者からの申込書提出

切替工事


高圧一括受電のデメリット
1～3年に1回の受電設備の点検（停電）が義務化されている

導入に対する総会決議後に、一括受電への切替同意書が全戸分必要
総会にて3/4以上の同意が得られても、切替の同意書が全戸分必要になります。
1戸でも反対者がいると導入ができません。
そのため、マンション内での人間関係に問題が出てくる可能性があります。

事業者との10年程度の長期契約が必要

http://matome.naver.jp/odai/2142605689009658401

[197: 匿名さん]

>>196
>総会での承認
>居住者の４分の３以上の賛成票が必要

居住者？
どこの誰の意見？

[198: 無敵の剛腕理事長]

>>194
「共用部分の形状又は効用の著しい変更」にはならないことの理由は正しい。
ただし管理規約で電気供給元に具体的な電力会社名が明記されていれば、高圧一括受電導入に併せて管理規約変更を伴うから特別決議が必要だが、そうでなければ普通決議で問題ない。

が、実際に特別決議を採る最大の理由は、共用部分ではなく本来管理組合が不可侵の居住者の専有部分の電気契約に管理組合が強制的に縛りをかけるから、全員の同意が必要で特別決議が必要になる。

高圧一括受電業者にこの件を質問しても、上記の回答ができる会社は皆無。
なぜなら、「管理組合が不可侵の居住者の専有部分の電気契約に管理組合が強制的に縛りをかける」なんて口が裂けてもいえないから。

[199: 匿名さん]

だからかいてあろうがぁ～

『導入に対する総会決議後に、一括受電への切替同意書が全戸分必要
総会にて3/4以上の同意が得られても、切替の同意書が全戸分必要になります。
1戸でも反対者がいると導入ができません。』

[200: 匿名さん]

＜参考＞
相談事例：高圧一括受電方式の導入検討の進め方は？
回答者：篠原みち子弁護士
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol02_2306.html#s05

[201: 匿名さん]

>>197

196のURL見ろボケ

[202: 匿名さん]

一人でも嫌だというなら一括受電は無理ってことだ、あきらめろ。

[203: 匿名さん]

専有部の電気に関する取り決めなら全員が賛成しないと無理
総会で議決されても従来の受電方式に欠陥があるなら別だが
個々に対する契約切り替えの強制はできない

[204: 197=200]

>>201
> 196のURL見ろボケ

ボケ？
総会決議に「居住者」が関係しますか？

[205: 無敵の剛腕理事長]

>切替の同意書が全戸分必要になります。
実際に必要なのは区分所有法の総会決議ではない。
電気事業法の電力受給需給契約解約届け。

[206: 宿無し]

質問です。
うちは賃貸で借りて住んでますが、賃貸借契約書に電気は「東京電力（40アンペア）」と明記されています。
高圧一括受電で東京電力以外の業者になりましたが、退去時に東京電力に戻す必要がありますか？

[207: 匿名さん]

>>204
＞総会決議に「居住者」が関係しますか？

それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

[208: 匿名さん]

>>206
大家さんに任せろや　お前関係ないからさ

[209: 金満大家]

>>206
賃貸の合場、実際に東電と電力需給契約を締結しているのは貸主（区分所有者）ではなく借主（占有者）。
従って、高圧一括受電の導入に伴い電力需給契約の解約をするのは借主。
しかしながら貸主と借主は賃貸借契約で規制されている。
もし賃貸借契約に「東京電力（40アンペア）」と書かれているなら、これを変更するかあるいは貸主の承諾を得て東電との電力需給契約を解約し受電業者に変更することになる。
もしそれを怠れば、借主は退去時に東電に戻すための原状回復義務が発生する。

[210: 匿名さん]

>>207
>それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

売電業者が書いたものを、堂々と書くな！！　ボケ！！
と突っ込んでみたものの、どこの売電業者が書いたの？

[211: 元電力エンジニア]

>それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

居住している区分所有者の場合は所有者だが、賃貸している場合は借主の占有者。
従って、所有者では借主の占有者が抜けてしまうので「居住者」と範囲を広げる。
209も言っているが、高圧一括受電導入は区分所有法の総会決議では実施できない。
居住者が電力会社と締結している電気事業法の電力需給契約の解約が必須なのである。
この電力需給契約を全戸解約しない限り高圧一括受電に移行することはできない。

従って電力需給契約の解約に関しては総会決議は何の意味をなさない。
なぜなら電力需給契約は専有部分の憲法で保障されている「契約の自由」に基づく個人契約で、共用部分の管理をする管理組合は不可侵領域であるから。

マンション管理士でここまで解説できる人はスイムと思っていい。

[212: 元電力エンジニア]

スイム→皆無理事長とて同じ。

電力を知らないマンション管理士に高圧一括受電など理解できるわけない。理事長とて同じ。

[213: 匿名さん]

>>206
>うちは賃貸で借りて住んでますが、賃貸借契約書に電気は「東京電力（40アンペア）」と明記されています。

賃貸借契約締結時のインフラの現況が明記されているだけだと思います。

[214: 模範解答]

Ｑ:マンション高圧一括受電の総会決議について

　私の住むマンション（住戸数約450戸）で近日高圧一括受電導入について臨時総会が開かれます。
　かなり重要な案件であると思いますが特別決議（3/4以上の賛成）ではなく普通決議（1/2以上の賛成）で実行される予定です。
　これは区分所有法上問題ありませんか？

Ａ：区分所有法上は問題ありませんが、一括受電を導入するにはこれだけでは不十分です。

　基本的に区分所有法ではマンションの共用部の案件しか決定できません。それに対して一括受電は、専有部が含まれます。
　これは個人契約が入っている事を意味します。個人契約に関しては、近代法の原則である「契約の自由の原則」に委ねだれていますので、契約するかしないかは各人の自由意志になります。つまり、一括受電を導入する為には、賃借人を含める全戸の同意が必要不可欠となり、これが実現にあたり最大の障害になります。しかも、現在、電力会社と締結している電力需給契約を全戸解約しなければなりません。
　この電力需給契約は、電気事業法で保護された国民が当然契約できる利益、つまり公共の福祉となります。一方で、一括受電の契約は電気事業法で規制されていない代わりに保護もされていません。
　管理組合側の一方的な都合で、個人の電力需給契約を解約させてしまう事は、「契約の自由の原則」に反する管理組合の権利の濫用になり、不法行為と認定される可能性があります。最悪の場合、管理組合が一括受電に反対する人達に損害賠償請求される可能性があります。

[215: 匿名]

逆に反対者側が共同の利益に反する行為だと承認を請求されるかもしれません。
集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

[216: 匿名さん]

共同の利益に反する行為というのは、専有部分の自由を制限するものではありませんし、
総会決議の賛否を縛るものでもありません。

それより、
>186
の修繕積立金取り崩しの方がきになります。
完全に、現理事会が管理会社の手中にあります。
管理会社のいいなりになっていると思います。

理事会役員は、面倒なことを嫌がるので、得てして管理会社の言うとおりにしてしまいます。
そこが、管理会社の思うつぼなのです。

だから、絶対に賛成してはいけません。
明細を提示させなくてはなりません。
あるいは、あいみつを取るべきです。

[217: 匿名さん]

一括受電のデメリットをあげられたら総会決議が成立しても
一人の所有者の反対で議案の実行は不可能
強制停電の必要性や長期契約が必要など制約が多い受電契約だからな

[218: 匿名さん]

＞集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

一括受電契約の数々のデメリットは、議決拒否に値する合理的な理由になります。
この契約、マンションの専有部においてはさほどメリットがない。

[219: 匿名さん]

>逆に反対者側が共同の利益に反する行為だと承認を請求されるかもしれません。

共同の利益とは「一般会計の経費節減」だが、それなら一般会計を年幾ら節減する必要があり、節減した効果で何を行うのか？を明確にしなければならない。
たとえば、一般会計が年幾ら赤字で徴収管理費を値上げせざるをえないが、高圧一括受電を導入すれば徴収管理費を値上げすることなく一般会計の赤字を補填することができる、とか。
ただ単に「経費節減により一般会計の剰余金を増やす」では理由にならない。なぜなら「何の目的で剰余金を増やす必要があるのか？」だ。

>集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

区分所有法に基づく総会決議と電気事業法に基づく電力需給契約は土俵が違う。
保護・規制する対象と法律がもともと違うのである。
専有部分の電力需給契約は電気事業法で保護・規制されており、区分所有法の法律外である。

[220: 匿名さん]

↑
ばぁ～か　共同の利益とは金銭だけの事ではないことも理解できん無知かぁ？

[221: 匿名さん]

１５３は、マンション管理士の専門分野。それから目をそらすな。

マンション管理士の回答を要求します。

[222: 匿名さん]

意味不明な投稿はどうよ

匿名掲示板で管理士特定できるわけナカロ　アホ

[223: 匿名さん]

>>220

ばぁ～か はお前だよ。低能な回答しか出来ないくせに。
もう夜だ、とっととクソしてせんずりこいて寝ろや！

[224: 匿名さん]

↑
ばぁ～か はお前だよ。とっととクソしてせんずりこいて寝ろや！

[225: 匿名]

せんずりってなんですか？
マンション用語ですか？

[226: 匿名さん]

総会議案書を千枚刷ることをりゃくして「せんずり」と言う。
理事会出てればわかるが、会議中によく飛び交ってる言葉。
一方、大型マンションでは総会議案書も1万枚くらい刷る。
これは「まんずり」と言う。

[227: 匿名さん]

なっとく！

[228: 匿名さん]

マンション管理士がアホだということはよくわかった。
これじゃ仕事なんて頼めん現実。

[229: マンション管理士]

>>214
この方が正しい
管理会社の利益の為に組合が危険のリスクを負います
やめましょう
今でも電力料金不払いの為に送電を止められる方がいます
所有者　賃借人共にです
其の場合組合がその人たちへ請求しますが　回収は困難です

[230: 匿名さん]

マンション管理士がアホだということはよくわかった。

[231: マンション管理士]

マンション管理士は管理会社の為には働かない
組合の無駄な経費を削減する事が業務
大規模修繕は１５年に一度しかない　毎年のノルマ達成の為
管理業務主任は色々な名目で組合の積立金を毟るのが業務

[232: マンション管理士]

>>230へ

一括受電で管理会社へ入るリベートは？
未払い者への請求はどうする？

[233: 匿名さん]

だからぁー　マンション管理士がアホだということはよくわかったよ

一人でも反対ならかなわぬ夢　アホさ加減がよくわかるわい

[234: 匿名]

質問です。
マンション管理士資格のあるフロントさんは何のために働いてますか。

[235: 匿名さん]

生活の為だろ
変なこと聞くな

[236: マンション住民さん]

いや違う。マン管士としてマンション管理の実務経験に磨きをかけるためた。

[237: 匿名さん]

アホが徘徊してるのか？

[238: 俺がマンションださん]

>>232 マンション管理士さん

前にいたところだと、、、うろ覚えですけど
一部屋あたりで
総会上程で1000円
承認で2000円
全戸回収で4000円

100戸だと70万円。

マンション管理士も同じくらいなはず。
各社で当然違う。

未払いの請求は契約次第。

今さら検討するような管理組合もないでしょうけどね。

[239: マンション管理士]

一括受電で組合に入る微々たる金額に騙される理事会はまだ存在します
管理会社はちりも積もれば山になります　未払金のリスクは組合へ

[240: 匿名]

未払いに対する罰則を規約に規定しては？
「組合の負担の回避のためです」と理由付けすれば問題ありません。
本当のことですから。

[241: 名無しさん]

>>240 匿名さん

回収できるかどうかはまた別の話ですよね。

[242: 匿名]

そうですけど。
督促して応じなければ提訴すればよい話です。
管理費等と同じく。
回収できなければ最終的には組合の負担となりますけど。

3/4で可決、全戸の同意がなければいけなくても可決議案ですから、反対派は正当な理由なく拒否はできないと思います。