マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[401: 匿名さん]

＞机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。
組合員から管理組合が提訴されるリスクはある。

[402: 397]

>>400 匿名さん
>机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。

ところがね、あれが認められるのなら、わたしも、わたしも・・・

管理組合としては、予防のためにも「規約違反を指摘」
⇒しかし、違反者は「改善を求められても、無視して違反行為を継続」
⇒ならと、管理組合は「共同の利益に反する」として訴訟

かくして、顕著な実害がなくても訴訟は起きる。

[403: 匿名]

>387
所有者があるなんてどこかに書いてありましたか。

[404: 匿名さん]

そうだよ、たとえ微細な一つの規約違反を理事会や理事長が認めたり放置すると
後々取り返しのつかない事態になるよ、規約の遵守自体が無効になるよ
何でもありのマンションになってグチャグチャで楽しいかもね、価値はなくなるけど

[405: 匿名さん]

このマンション、規約違反の専有部分での保育施設（保育ママ）開設を理事会決議で許可してしまった。
理事会自身が規約違反しているのに、それを正当化する内容をブログで書いている。
http://www.smilesha-childcare.net/news/accident/2013/11/29/155/

[406: 匿名]

・不当使用行為
・規約に規定がなくても、居住に使用されることは明らかで、居住者の迷惑になっていれば区分所有法第6条が適用される


>「規約違反」⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図
「規約違反」⇒『管理者等からの勧告』⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図の間違い

[407: 匿名さん]

>>403 匿名さん

所有者おらん状況なんてあるかいな。

管理組合に部屋を寄付でもするのか？

不動産屋所有でも管理費は払われるで。

[408: 匿名さん]

>>402 397さん

負けず嫌いか？

[409: 匿名さん]

>>404 匿名さん

認めるなんて言うてへんやん歪曲するな。

実務的には管理組合なんてグチャグチャやろ？
運営側の資質で程度は浮き沈みする。

[410: 匿名さん]

>>405
そのブログ主がRJC48の代表なんだから、勉強会の内容は知れてるな。

[411: 匿名さん]

>>406 匿名さん

やね。

人の手によって成される。

自動的ではない。

理事経験者ならわかるはず。

[412: 402]

>>411 匿名さん

>>397 は、>>388（マンション住民さん）に対応させたもの。
>>402 にて流れを書いている。

以下は、参考である。
【専有部分の用途違反に対する使用禁止請求が権利の濫用にあたるとされた事例】
（東京地判 平17・6・27 判タ1205-207）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_05.pdf

そうそう、>>403 に答えたってな。

[413: 匿名さん]

心配すな、管理規約守らん奴には必ずほかの住人から指摘がある。
規約違反を指摘された理事長は無視はできんからな、放置するなら誠実義務違反だわな。

[414: 匿名さん]

既存のマンションで所有者がいないなんて考えられんわな、どんな状態じゃ？

[415: 匿名さん]

聞くところによると、分譲マンションの空家には、所有者はおらんいうてる人がおるらしいで。

[416: 匿名さん]

不思議なマンションだな

[417: 匿名さん]

>>415 匿名さん

そんなもんあるかいな。

[418: 匿名さん]

－流れ－

>>376
>規約違反しててもほとんどの管理組合は黙認でしょう。見て見ぬ振り。
>>379
>違反でも、管理費等の収入が減って負担が増えるよりかはマシなんでしょうね。
>>380
>どういう意味ですか？
>>383
>空き室のままだと管理費等の収入が減るじゃないですか。
>>384
>またまた、ご冗談を・・・
>>385
>実際にするとは言ってませんよ？　空き室が多く、管理費収入の現象が顕著となれば、管理費の値上げを嫌って見過ごす組合もあるのでは、と想定しましたけど何か？
>>387
>空き室でも、管理費収入はあるやん。　何をいつまでも言うてるん？　【所有者】がいる限り、管理費収入は増減せんよ。

>>403
>>>387 【所有者】があるなんてどこかに書いてありましたか。

これを読んだ皆さんの反応　⇒　？？？

[419: 匿名さん]

無知なアパートに住んでる方の暇つぶし投稿でしょ。
マンション買えばだれでもわかることだからね。

[420: 住民板ユーザーさん3]

所有者がいない→売主が所有したまま

という意味では？

[421: マンション管理士]

>>412
雑居マンションは購入禁止です
種々の問題が発生します
住居として利用を考えている人は避けましょう
設計図でわかります
此処で議論されているのは住居専用マンションが前提で
特異な事例ではありません

[422: 匿名]

イヤミ投稿お疲れ様。
根拠もまともにつけられない似非マンション管理士の‘皆さん’
↓口癖↓
「揚げ足とるのやめてください」
「イチャモンつけるな」
その癖人には揚げ足取りといちゃもんの連発。
書き込まれたこと全て真に受けてるんでしょうね…(笑)

[423: 匿名さん]

>>420 住民板ユーザーさん3さん

事業主負担ね。（笑）

[424: 匿名さん]

>>422 匿名さん

オマエ、泣いてるのか？（笑）

[425: 匿名さん]

マンション管理士の３９０に対しての、真面な回答をお願いしたい。

[426: 匿名さん]

このスレには、「揚げ足とるのやめてください」、「イチャモンつけるな」などと無粋なことを言う人はいないと思う。

[427: 匿名さん]

マンション管理士の多くは低脳だから、仕方ないよ。

[428: 匿名]

>390
>欠席者（棄権者）の２７７名を理事長が、賛成票に投じる事は出来ないので、規約の変更は無効
そう思います。
棄権は無効票です。

>理事長には総会招集権は無く総会は無効
理事長に招集権はあります。
総会も有効。

ただ、新しい理事２０名を理事会で選任というのは、２０名の理事のメンバーに変更がなくても無効です。
理事の選任は集会の決議事項です。

[429: 匿名]

>424
(笑)だから笑ってる。

[430: 匿名さん]

４２８さん、３９０です、

規約の変更は、１０名の理事で、理事の定員を、２０名から１０名に変更の案が
理事の５名以上の賛成で、総会に提案。その時４分の３の以上の賛成票を満たす
為に欠席者（棄権者）２７７名を理事長が賛成票に投じて可決したのです。
本来は区分所有法の強行規定で２７７名の（欠席者、棄権者）を理事長が勝手に
賛成票に投ずることはできないので、２０名の理事を１０名に変更する案は否決
されてしかるべきであるから２０名の理事の互選で理事長は決まるはずです。

その後臨時理事会で１０名の理事で理事の互選で同一理事長、同一理事で組合
運営がなされているのです。

この理事長には総会の招集権はあるのでしょうか。？

[431: 匿名さん]

４２８さん、４３０です。

訂正してお詫びいたします。

規約の理事の定員の変更案は、４０名から２０名への変更の
誤りでした。訂正して、お詫び致します。

※私は４０名から２０名への理事の変更は無効であるから、理
事長の選任は４０名の理事の互選で行われるべきで、２０名の
理事の互選で選任された理事長は無効で、４０名の理事
の互選でなければ理事長ではなうので。２０名の理事の互選の
理事長は、総会招集権はないのではないか。と思います。

※規約では理事長は、理事の互選による。
※総会の議長は理事長がつとめる。

[432: 草の根民主主義評論家]

年一回の定期総会で決算承認決議されると
執行した理事長、理事の選任手続きに瑕疵があっても
包括的に追認したものとみなされる。
手続きで争うのは不毛である。
理事会がなにか工事でもやろうとしているなら
工事差し止めの仮処分の申し立てなどが効果的であろう。

[433: 匿名]

>431
>428です。
区分所有法違反ですが、集会で決議しているんですよね。
無効としても、理事長(管理者)の選任は民法上の委任にあたりませんか？
理事が区分所有法違反でも、理事が理事長を選任することは委任に該当し、有効(招集権はある)とならないでしょうか。

[434: ママ＆パパス]

40名ってすごいなー。まるで授業するみたい。
１人くらいいなくてもわからないな。

[435: 匿名さん]

区分所有法は民法の特別法で民法に優先する。規約は区分所有法の
強行規定以外は区分所有法に優先する。区分所有法３１条で、規約
の設定、変更、廃止は、区分所有者及び議決権総数の４分の３以上
で決するとあるので、理事の定員４０名を２０名に変更する為に、
区分所有者及び議決権総数の４分の３以上に満たないので、２７７
票（欠席者、棄権者）を理事長が投じての、規約の設定、変更、廃止
は明らかに法律違反である。４０名の理事の互選で選任された理事
長なら有効であるが、法令違反により選任された理事２０名の理事
の互選で選任された理事長は無効であり、よって当然総会の招集権
はありません。

民法の特別法である区分所有法にはっきり規定しているので民法の
委任の規定は関係ありません。

[436: 匿名さん]

４分の３に不足するからといって、不足分の員数を、欠席者の員数を加算して

４分の３を意図的に満たして集会で決議したとは言えないのではないでしょ

うか。マンション管理士の回答とは思えません。

[437: 草の根民主主義評論家]

人数なんてどうでもいいでしょ。
誰か理事になりたい人がいてなれなかったとか
そういう実害があれば騒いだらいいけど。

[438: 匿名さん]

規約違反は違反なんだろうな、放置するのは　ぶ・ら・く的発想　民度が知れる

[439: 匿名]

>４分の３を意図的に満たして集会で決議したとは言えないのではないでしょうか。

あるいは管理会社が理事に助言したかもしれませんね。
理事長さんもマンション管理士でしたよね。
それなら善管注意義務違反では？
区分所有者１／５で集会の招集を請求してはどうでしょう。

[440: 匿名さん]

>>430 匿名さん

召集権限はありますが、その議案は無効でしょう。どちらにせよ過半数です。

その時動議を出さなければなりませんし、棄権票や欠席票について確認したのでしょうか。妄言に聞こえます。

[441: 匿名さん]

質問者自身（３９０）がマンション管理士

[442: 匿名さん]

事実は、規約で理事の定員が４１名なのに、２０名の理事の定員で

理事会は、成立しないし、成立していない２１名の理事で理事長を

選任できないのに、選任されたとする、理事長は、理事長でない。

ので、勿論招集権はない。よって総会招集権の無い理事長が招集し

た総会及び、この偽理事長との委託契約も無効である。

[443: 匿名さん]

そうですね、これが証明されれば、少なくとも組合が管理会社に
支払う定額業務費は返還しなければなりませんね。管理会社は、
善意の第三者には該当しませんからね。小さな管理会社には返還
能力が無く倒産になるでしょう。こうなると返還能力のある大手
管理会社が良いです。

[444: 草の根民主主義評論家]

管理組合では定期総会の決算承認決議が最重要です。
管理組合会計では予算は目安に過ぎない。
国や地方公共団体の場合は財政法14条で予算にすべての収入、支出をのせなきゃいけないのだが、管理組合にはそのような法律はないから
決算がすべてなわけ。
理事長、理事の選任手続きに瑕疵があっても、執行してしまった支出は決算決議さえしてしまえば何の問題もなし。決算決議は普通決議だから簡単でしょう。
更に、区分所有者は理事長の解任請求はできますが、株主代表訴訟に相当する区分所有者代表訴訟制度がないので損害賠償請求はできません。
ですから不服があるのであれば速やかに退任させるべきでしょう。

[445: 匿名さん]

今期の総会で、組合員の個人口座から町内会費を組合口座へ振替えている
にも関わらず収支報告に記載がありません。収支を不記載の理由を質問
しましたら、報告しなくなった時期の組合理事長が、町内会費の徴収を中
止するよう命じたとの回答でした。然りに前記に説明の通り振替えられて
いるので説明を求めたら、誰も回答が出来ませんでした。どうすれば良い
のでしょう。

[446: 匿名さん]

>>445 匿名さん

町会費を収支報告に記載していないのは当たり前。

強制徴収は問題やけど、収支報告書未記載は当然。

履歴が見たいなら、通帳の写しを見るという手はある。

理事長の命令が合意形成を経ていないから、フロントも放置したのでは？

流れだけでは執行してくれないのは、どこのフロントも同じ。

[447: 草の根民主主義評論家]

↑あほ
組合口座に振替えたというのだから
組合口座に入金されたという意味であろう。
残高証明と帳簿が合わないはず。

[448: 匿名さん]

収支報告書に記載していないだけであり、当然、帳簿には計上しているでしょう。

[449: 草の根民主主義評論家]

↑あほ
収支報告書は明細が出るから貸借貸借表、損益計算書などの計算書類ではなく帳簿である。

[450: あほ]

帳簿は、総勘定元帳として投稿しました。
課目外の収入と支出が同月に発生した場合、収支はゼロであり、月次収支報告書でも記載がないのでは？