23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[938: 匿名さん]

結局、食料品もガソリンも土地も必需品がことごとく上昇し、ついに家賃まで上がりはじめている今、なんでマンションだけ値上がりしなくなるんでしたっけ？

[939: 匿名さん]

>>932
は？下がってきてますけど？
23区内でも都心区以外は徐々に下げ、全体でも下がるでしょう。
予定価格を下げて販売開始する物件も増えてきていますよ。

今まで高値を支えてきた外資はもう逃げ出しています。
サププライム関連の損失を計上しだした企業が多いです。
損失の穴埋めの為に利が乗ってるものを売っています。
これらは、海外金融企業の決算発表等を見てると分かります。
年末にかけて、まだまだ損失が出るでしょう。
（米国の景気悪化に伴い返せない人たちが雪だるま式に増えるから）

国内を見ると、
政策・税制面での優遇策も切れるのが見えてます。
買える人はここ数年で買ってしまってます（需要の先食い）
購買側の所得は上がってません。平均所得見るとむしろ下がってます。
購買力は上がってないのに、マンション分譲価格だけはここ2年くらいで3割とか上昇してます。
そろそろ剥離が表面化してくる時期です。
実際、ここ数ヶ月の契約率を見るとどんどん下がってきてます。


統計的には価格が下がったってのは数ヵ月後の指標で出始めるでしょう。
もう少し、勉強する事です。

[940: 匿名さん]

>>938
不動産は生活必需品とは違う。値動きも違って当然。

[941: 匿名さん]

なんだか、商業不動産の値動きをもって下がったみたいな言い方は
事実に反するね。
住宅市場と商業は地価において無関係だ。

さて今のイメージをアバウトに描くとこんな感じか。
縦軸は潜在供給量　横軸は買える人のボリューム
数字は「仮の推定」

低価格帯は買える客が多いが上をみて買い渋っている。
いずれは、上がなくなればあきらめて買う。

[942: 匿名さん]

>買える人はここ数年で買ってしまってます（需要の先食い）
同感ですね。たった１年〜２年の差なのになぜ皆買わなかったのか
って思うけど、買える人は幾度か抽選にトライしながらどこかを買って
いるよね。
５年分の需要を２〜３年で先食いした感もあるね。
それはデベもわかっていて需要の底を城東に引き込みたい作戦
なのだと思うけどね。
必需品ではないが、金利や消費税の動き次第ではさらに先食いして
そのあと郊外が大幅にだぶつくだろうね。
かといってまた都心部が２４０万とかで買えるわけではないだろう。
取引がないのは上がりもしないし下がりもしない。
値動きもいいけど気に入った物件がないと買う人はいない。
質が落ちて売れても一種の「値上がり」かも。

[943: 匿名さん]

今のマンション市場、夏物一掃処分セール、それもブランド品まで
ならべてやったあとに、また今期夏物を定価で販売しているような
状況。これで売れ行きがよかったら、買い手は阿呆だろう。
悪くてあたりまえじゃん。
持久戦だと思うけどね。

[944: 匿名さん]

しかし、ここまで優良物件が消えて、みんな横浜とかに流れないのが
不思議だなぁ。

[945: 匿名さん]

横浜も高くて買えないよ。

[946: 匿名さん]

なーんだ、そうなんだ（；；）

[947: 匿名さん]

地価っていったん火がつくと燃え広がり物件が消えても熾きのように
炭火がのこるんだよ。
前回バブルは大火事になって金融当局が水をぶっかけて消した

そしたら１３年も火がつかなくなっちゃった訳だ。やっと薪が乾いた
のにもう燃え尽きちゃうのかね。

[948: 匿名はん]

>>944

横浜は中古の方が高い。
いい場所はとっくに、マンションになっているし。

[949: 匿名さん]

来年の春は、豊洲や勝どきなどの完成したばかりの
タワマンから、中古が沢山出てくるんじゃない。
以前から言われてるけど。

これらも、処分セールに加わるの？

[950: 匿名さん]

別のオータムフェアが始まるのです。
一足先に港南芝浦はセールが始まってますよ。

[951: 匿名さん]

・・・と仲介業者の客よせでしたｗ実際は少しも下がってない。

[952: 匿名さん]

売れ残りでもない築浅物件が処分セールされる訳ないだろ。

[953: 匿名さん]

業者さんは所有者になるべく高値をつけさせ、クリーニングもせずに
売り出し
「うれまへんなぁ。うちで買い取らせていただきまひょ」
とか言って安く（といっても買値の１５％はするのだが）買い叩き
リフォームを２００万くらいですませて２５００万も上乗せして売る。
なにしろ仲介と買取業者が親子だったりする。

[954: 匿名さん]

>>953
それ聞き飽きたネタですよ。大丈夫ですか？？

[955: 匿名さん]

>>939
こちらが「は？」ですよ。
「都心のみ」って書いてあるでしょ。

ここ１年ぐらい文京区あたりのマンションの動向を見てるんですが，下がったところ一つもありませんし，この秋に販売されたものもさらに値を上げてる感じがします。

いったい，どこの新築マンションが値が下がったか教えてください。

あと，人に勉強を勧める前に，ちゃんと読んでから反論してください。
文字の読めない人は勉強も出来ませんけど。

[956: 匿名さん]

>>847さん
>>930さん　
839、921です。ご教示ありがとうございました。
「国勢調査」見てみました。

２００５時点の
東京都と市部の平均年齢は、４２．９才
２３区の平均年齢は、　　　４３．３才

２００５時点の６５才以上の割合は
東京都平均１８．７％
２３区平均１９．１％
市部の平均　不明
墨田区　　２０．５％
多摩市　　１５．９％
八王子市　１７．４％
町田市　　１８．３％
稲城市　　１４．３％　でした。

又、２００５時点の１５才未満の割合は
東京都平均１１．５％
２３区平均１０．９％
市部の平均　不明
墨田区　　１０．６％
多摩市　　１１．８％
八王子市　１２．９％
町田市　　１３．４％
稲城市　　１５．５％　となっていました。

墨田区はともかくとして、
多摩ニュータウンは今のところ「シルバータウン」ではないようです。

なお、２０００年から２００５年までの５年間の平均年齢の上昇は
東京都平均＋２．２才
２３区平均＋２．０才
市部の平均＋３．４才　
墨田区　　＋１．７才
多摩市　　＋３．４才
八王子市　＋２．６才
町田市　　＋２．３才
稲城市　　＋１．９才　

この５年間では市部の方が老人化しているようです。
今後この傾向が続くのであれば市部は将来性が無いことになりますが、
果たしてどうでしょうか？

全然まとまっておりませんが、取り敢えずご報告まで。

[957: 匿名さん]

>>954
まぁまぁ、聞いてない人もいるかもしれんだろ。

[958: 匿名さん]

>>956
平均年齢の変化を重視すべきでしょうね。
人は移動するから。
静態より動態を重視すべきです。
平均年齢のプラスが大きいところは要注意です。

[959: 匿名さん]

東京駅を中心にオフィスが集中するから
多摩のベッドタウンとしての未来は暗いと思うよ。
新浦安、川口、川崎あたりに負ける。
多摩は地場産業を育てて自立の道を歩むべき。
八王子市などはマンションの建築を規制して、工業用地を確保しよう
としているくらいですから。各自治体も置かれている立場は良くわかっているみたい。

[960: 匿名さん]

>959
「東京駅」「5km以内」「都市構造」「江東区」といったキーワード。。。
また豊洲イ言者の荒らしか？

[961: 匿名さん]

>>956
住民の平均年齢が低くても
独身だらけのところもあります。
ただ、上京者が流入して、独身のまま無為に蓄積しているところは
将来スラム化の可能性が高い。
３０代の独身率
１位　中野区　５５．１％２位　渋谷区　４９．９％３位　豊島区　４９．５％
４位　新宿区　４９．３％５位　杉並区　４８．１％合計特殊出生率の２３区ワースト７
①渋谷区　０．７１②目黒区　０．７２③杉並区　０．７５④中野区
０．７５⑤豊島区　０．７６⑥港区　０．７８⑦世田谷区　０．７８

[962: 匿名さん]

下がるとから待てと言ってる人はいつまで待つつもりなんだろう。

デべが売り渋りするのは何故か。
値段が上がるのを待っているのもあるが、売ってしまうと次売る
ネタがなくなるという理由も大きい。
つまり次の仕入れが見込めない中で手持ちを安く売る理由なんて
ほとんどない。
売れない郊外に更に手を出す必要もないし、売れるまで待つのが
一番いい。

竣工時までに8割売れればちょうどいい感じだ。
利益２割取れれば、８割売ったところで開発資金借り入れは完済。
残りは現地ＭＲでゆっくり売ればいい。

[963: 匿名さん]

>>962

住友の物件は竣工してても、半分も売れてない物件が多いのですが

ここは１／３位売れれば元が取れるということ？

[964: 匿名さん]

じゃ、住友がそのうちバーゲンセールを始めるのを期待して、
待ってればいいんじゃない。

[965: 購入検討中さん]

日本=世界の青森県

当たらずとも遠からずという感じですね。
東京だ！（青森市だ！）といきがってみても、
所詮は、沈み行くローカルタウンということですね。

心底悲しいが、否定もできません。

[966: 匿名さん]

そういう受身の姿勢で生きているから米国の食い物にされて
中国に蹴落とされるんだよ。
過去の栄光？は先人の努力と知恵の賜物。
明るい未来をめざせば少なくともキミの身辺くらいは明るくなる
暗い未来を目指せば少なくともキミの身辺は確実に暗くできるよ。

それだけでしょ？周りが成長しないから自分の将来、東京の未来も
ダメってのは、団塊ジュニアらしい平均値発想。

[967: 匿名さん]

忘れてはいけないけど、住宅地価の値下がりはものすごく遅い。
そもそも、住宅地は商業地ほど急激に上がらず、下がるときは
決まって上昇の倍の時間がかかる。

理由は、下落期販売は大量に行われるが業者も利益を出したいから
一度に値下げはしない、値上がりは供給不足から起こるから
物件数は減り価格の上昇は早い。

その先の下落は、規制緩和か都市構造の激変でもない限りなかなか
起きないのが普通。景気後退程度ではゆっくりばらばらに売りが出て
せいぜい年２％程度の下落。
商業地は大資本が手を引けば投売りが出るから一度に下がる。
東京は持ち家高齢者が一年に５万人死んでも地価は下がってない。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

[968: 匿名さん]

>>967
あまりの高値にエンドが付かず、
更地のままになっている所が西側近郊にいっぱい出てきている。
マンションにするには狭く、これらは賃貸アパートに姿を変えている。
２３区の分譲の着工件数は年々減少しているが、賃貸の着工件数は年々
増加中。地方からの上京者数は増えていて、これら賃貸が受け皿になっている。

賃貸も二極化が進み、都心部はワンルームマンション。
県境外周区は家賃が安いアパート。
２０代の都心部居住が進むとともに、特に西側近郊に大量の独身賃貸者
が滞留・蓄積されようとしている。

これら状況を考えれば、高値で分譲に不適となったところは、賃貸に移行し、
値を下げてまでは分譲に向かわないので、東京への人口流入が続く限りは、
価格を維持して行くだろう。地方からの流入が細れば、いよいよ移民受け入れが始まる。
しかし、西側近郊のミニ戸、アパート混在地域の住環境は年々悪化し、
将来的には既存持ち家層の高齢化と賃貸層の低所得・高齢化が進み、
スラム化して行く可能性が高い。この時点で不動産の価格が下落、
さらには、移民受け入れ地域化して行くだろう。

[969: 匿名さん]

>地方からの流入が細れば、いよいよ移民受け入れが始まる。
日本の国民性から言って移民受け入れするだろうか？
したとしても移民の職業は3K業種で郊外の安アパートに住み着き、そこがスラム化するだけ。
23区マンション価格維持にはまったく寄与しないでしょう。
結局、人口減・世帯減・労働人口減で23区マンション価格は、長期的に下がるしかないと思いますが。

[970: 匿名さん]

>>955
は？
ここは23区全体の価格動向を語るスレ。
都心限定ではない。
お前こそ、スレ違いだ。

足立区や板橋区などで当初予定価格より数％下げて、分譲価格が決定したマンションが出てきている。
この流れが徐々に拡大するだろうと言っている。

少しは勉強しろ。

[971: 匿名さん]

都心部は下がる可能性はゼロだが
西側近郊のミニ戸アパート混在地域はスラム化から下がっていく可能性あり。ただし２０年かかる。

郊外は、あちこちが開発されて、安値競争に突入。
古い＝既存住民が高齢のところは見捨てられ、新しいＮＴが発展。
ただし、都心までの交通の便が良いことが条件となり、価格帯は
８０ｍ２で２千万円切りとなる。

戸建は世帯構成人数が少なくなり、あまり必要とされなくなるが、
郊外は駅近以外は地価が大きく下がって行くので、
郊外駅遠が中心になる。地価が安いので建築費が安くすむ平屋が
多くなり、居住者の中心は都心勤務者ではなく、
車通勤が可能な郊外工場勤務者となる。

[972: 匿名さん]

>>971

>ただし、都心までの交通の便が良いことが条件となり、価格帯は
８０ｍ２で２千万円切りとなる。


全くそのとおりだと思う。中古でよければ、それまで待たなくても、現に千葉・多摩ニュータウンでは、築10年前後で８０ｍ２で２千万円切りがいろいろある。子育て世代は、分譲仕様の賃貸と割り切って、それを買って、10年くらいで減価償却しきってしまえばいいのでは。

[973: 匿名さん]

移民は西側には住まないだろ。
どー考えても今もたくさん仲間が住んでいる足立、江戸川
あたりに定着する。
賃料の値段、職場の近さからいって当然の結果だと思うが。

移民増加を嫌がり、日本人は千葉など更に郊外に脱出、都内東側
がスラム化する。

世界の都市の歴史から流れは明らか。

[974: 匿名さん]

江東区も枝川があるから移民が多いな。
豊洲駅前あたりも結構アジア系移民多いしね。

[975: 匿名さん]

>>970
２３区スレと言っても，足立区や板橋区の話をされてもなあ。
その辺の話，誰も興味ないと思うけど。

しかも，予定販売価格より下げたって言うけど，売り出し前の価格を何でお前が知ってるの？
あなたの妄想だろ。

文京区も２３区だけど。

せめて，世田谷，杉並，中野あたりで実例を出してもらいたいもんだ。

そんなに勉強してるんだったら，いつ底値が来てマンションの買い時になるか言ってみな。

[976: 匿名さん]

>>975
とはいってもここは23区スレですから。
個人的な好みで語っていいなら杉並区も中野区も興味ないよ。

[977: 匿名さん]

確かに２３区スレだから、２３区内のどこを語ってもいいはずだけど
江東区の話ばかりされてもなぁ。
正直なところ城東なんて興味ない人多いでしょ。

城東ネタで盛り上がってるのは
豊洲熱に浮かされて舞い上がっちゃってる人と
まとまった供給余力のある城東の悪イメージをなんとか取り繕って
何も知らない地方出身者に売りつけたいデベくらい。

移民の話があったけど、もし大量に流入するようなことがあったら
彼らが住むのは城東だよ。
クルマが持てなくとも大して困らない程度に都心に近く、
日雇いの寄せ場にも比較的近いし、
枝川に限らずこれまでも多くの非白人系外国人を受け入れてきた
歴史があるからね。

[978: 匿名さん]

外国人の居住に、別に偏見も無いのですが、
どうも印象で話している人が多いので、数字を出してみましょう。


東京都全体の住民基本台帳によれば、外国人登録者の住民比率は
２．９％です。
以下にそれよりも多い例を出してみました。

文京区は留学生が多いから、港区は大使館、外資関係が多く比率は
突出しているが、欧米のみならずアジア系も多いことは
忘れてはいけない。（アジア系のみで２．５％以上）

墨田、足立などは平均よりは高いが顕著という訳でもない。
登録されているとのことは優良な納税者であり、受給比率が
低い年金も払ってくれる感謝すべき存在でしょう。

一番問題なのは　登録をしていない不法滞留者であり
これらが増えるならば、治安上でも税収上でも問題でしょう。
　一般には就労ビザ等で入国し、その後　職につけないと
就労ビザが取得できず、不法滞在で労働。　こうした事例が一番
問題だが、不法滞在者の統計は無いので、トレースが困難。
摘発が多い地区は新宿だが、居住しているとも限らない。

移民云々を軽く語る人がいるが、現在の日本の法では特殊な技能が
無い限り就労ビザは取得できない。　それは単純労働に対して、
ビザ発給してしまうと、日本人の労働を圧迫するとの懸念から。
こうした政策の実態や、今後の動向を知らないで、移民問題や
外国人居住者の問題を、感覚で語るなら意味が無いと思います。


以下　各区ＨＰからの転載（比率は住民基本台帳より計算

文京区：人口比率　３．６８％
人口17万4600人に対し、外国人登録者数は6430人、人口に占める割合は3.68％で、全国平均の約2.5倍と、かなり高い比率になっている。

足立区：３．４％
足立区では、外国人登録者数が2万1千人を超えており、23区では2番目に多く全国でも4番目の多さです

港区：９．９％（うち中国、北朝鮮、韓国で五千人以上　人口比率２．５％）
平成16年、17年にと再び増加し、現在は19,920人（平成18年1月1日現在）が登録されており、港区は東京23区中、4番目に外国人登録者数の多い区です。


墨田区：３．４％
人口（単位：人）
総人口：235,246（+2,223）
住民基本台帳：227,202（+2,102）
外国人登録：8,044（+121

[979: 匿名さん]

この立地でこの広さでこの価格。
庶民はこれだけ考えればとりあえずいいと思います。

当たり前ですが、業者は自分達に好都合な情報しか話しませんから、耳を貸す必要はないでしょう。

上がるか下がるかなんて予想は、あくまで予想でしかない。

納得すれば買い。そうでなければ見送り。

買えなくて困るのではなく、売れなくて困るのは業者ですから。

[980: 匿名さん]

>この立地でこの広さでこの価格。
誰の目にもそれがわかる物件はもはや存在しない・
・・ということは
結構値が上がったという事実にほかならない。
２３区というのは、広い。この立地・・・の評価ができる場所は
限られるだろう。
この広さ・・・って坪単価で考える習慣をつければ関係ない。
地区別の坪単価を知っていればあとは、角部屋の割りにとか
上階のわりにとかいう話だ。

＞庶民はこれだけ考えればとりあえずいいと思います。
評価尺度を持たないとダメ・そのためにはエリアごとに物件平均坪単価
を把握する習慣をつける。
立地と広さを二つの変数を一度に評価できるほど人間は頭がよくない。

[981: 匿名さん]

私は、業者と話すのは好きですけどね。私のほうが知識があると思うけど
業者は最近の動向は掴んでいる。違う業者に同じ質問すると同じ答えが
返ることもあるしそうじゃないこともある。
情報収集に業者の聞き込みはかかせないでしょ。その真偽が自分でわかる
ようでなくてはいけない。
鵜呑みもだめだし耳をかさないのも間違いだね。
業者にもいい業者もいるし優秀な営業マンもいる。

＞上がるか下がるかなんて予想は、あくまで予想でしかない。

だからって山カンだけで動くのはどうなんだろうね。自分なりのシナリオ
を描いておいたほうがいい。そうならなかったときにどうするかも
考えておくべきだ。
金利はどう動く、物件価格はどうなる。中古で転売するのはいつで
いくらで売れたら、買換えがせきるか
そういう先の見通しがなくて買うのは間違っている。
ローンが無事払えるならいいって考えだと家に自分が飼われている
だけで、家を使いこなしていないことになる。

[982: 匿名さん]

株を買うのに誰でも本くらい読む。儲けたいというより損をしたくない
から読む。
同じようにマンション購入を勉強せずにすませるのは損をしてもいい
と宣言しているようなもの。
目利きになれるまでは、いろいろ業者の言うことも聞いてみないと
ダメだよ。業者にいろいろ質問してみる。どこかで聞いたような答え
しか返ってこない業者・担当者からは買わない。
ちょうっと別の観点から語る業者がいたらじっくり話を聞いてみる。
私は６回の売買経験を通じて業者に教えてもらったことで役にたった
ことは少なくない。いまでも時々親しい営業さんにはいろいろ聞いて
教えてもらう。
信頼できる担当者はいないよりいたほうがいい。確かに腹のたつ
できそこないも少なからずいるけどね。

[983: 匿名さん]

株を買うのに本を読んだって、
予想外に利益が出ることもあれば、
想定外の悪材料で大損することもある。
勉強すれば損しないってものでもない。

[984: 匿名さん]

>983
何を言いたいのか不明。勉強しないよりしたほうが安心できるだろ。
行き当たりばったりの人生がすきなのか？
知識がなくても不安にならない人生は２種類ある
一種類は信仰心の厚い人、もう一つは・・・白痴、といってもいいほど
想像力の欠落した人だ。

[985: 匿名さん]

世の中には二種類の学習がある

失敗してから学ぶ
失敗から学ぶ

[986: 匿名さん]

山カンなどとは言ってません。

考え方も人それぞれですから、ご自身で納得できればそれでいいのではないでしょうか。　

しかし損をしたくないなら株などやらない事ですよ。

[987: 匿名さん]

こっからの下値リスクなら間違いなく都心の方が高い。都心人気が何より大きな懸念材料。

[988: 匿名さん]

遊びで議論するならこういう話も楽しいけど、まじめに考えると
都心の下値リスクって具体的に買ってる人が少ないし、仮に７００万／坪が
３割下がったところで５００万じゃ意味ないじゃん。
芝浦・港南が３００から２割下がって２４０だっていってももうその価格帯で
買える人は買っている。実際に芝浦・港南だって１８０くらいに下がらないと
買えない人が「下がらないかなぁ」って待っているような気がするのだが
違うかな。
もっと具体的に自分が買う意思のある話をしないと、議論がつまらなくなる。
見通しがあるのならどのエリアがいつごろ幾らになるとかいう話を
したほうがいいな。

[989: 匿名さん]

買えなかった人は、ここで気休めを言いたいのだろう。
心のオアシス
カミサン攻撃の避難所。ここで屁理屈仕込んで家に帰って
カミサンに高説垂れて、泣かれる。
そこで腹いせにネットで「下がる。いや下げてみせる」と語る。

・・・・そういう話が16の先も続くのは不毛だが、世の中の治安
のためにはいいのだろうがもっと前向きにどうしたらいいのかを
書くスレにしたいなぁ。

[990: 匿名さん]

都心が下がるという人は赤坂パークタワーの価格をずばり
予想してみませんか？

私は、これが値上がりの決定打になるような気がしてならない。
この立地でこの規模でこの値段
まさに、なるほど世の中にはこれだけの数の物件が売れる市場が
まだあったんだと納得するのでは？

下がるのなら欲しいですねこの物件。

[991: 匿名さん]

私は、気休めや言い訳のために、学者や評論家は居ると考えてます。業界雀や自称セミプロ（笑）のまことしやかな諸説も同様です。

なぜなら価格というものは、あらゆる要素・事象を織り込んで神の見えざる世界で形成されるからです。

自分や家族の人生やライフスタイルの合致すればそれはお買い得でしょうが、お買い得と納得させるために人生やライフスタイルに合わせてしまうのが大半でしょう。わたしを含め。

[992: 匿名さん]

>>991さん　面白いです。

＞納得させるために人生やライフスタイルに合わせてしまうのが
が
自分を納得させるために人生やライフスタイルを物件に合わせてしまうのが・・
というご主旨ならより納得できます。

私はライフスタイルのビジョンが先にあって、それを実現するのが生きること
という、至極まっとうな意識を持っています。
私自身は言葉で納得するほうですが、不動産だけはモデルルームだけでなく
完成後の物件を見たりして「次のビジョンづくり」を模索しています。
実例が次の目標をつくります。
ああいう生活がしたい、自分も実現できたらさぞかしいいだろう。そういう夢
を描きます。
もちろんいきなり実現はしませんが段々に近づいてきています。
価格というのはめぐってくるチャンスのひとつ。
価格が安くならずに所得が増えたりもするわけで、夢を描くという
最もコストのかからない方法で、ややもすると現実に磨り減りがちな
将来ビジョンに喝を入れています。
そのときに、あきらめそうになることがあると、アナリストやエコノミストの話の
なかから明るい材料を拾いたいと思うのですね。
気休めとは違う。
下がるという気休めでなく所得を増やすという方向性で考えたら外貨資産の
投資という考えはいいのかもしれません。
私は、もうすで買ったから５年以内に出来る限り高く上がってほしいです。
別に転売するためでなく、そこから先緩やかに価格が落ちても、次の住替え
のときになるべく価値が多く残っていてほしいから。
ひたすら下がらない理屈を探してきて書くのはある意味自分を鼓舞しているのかも。
しかし、少し反省して別の資産運用にも目をむけるべきなんでしょうね。

[993: 契約済みさん]

面白いように都心擁護派が沸いてくるところが、最も危うさを感じる点。

既に十分上がっていて、これから先が怖いから礼賛するしかない。

これが5年前で、本気で上がると思って買ってた奴らは、むしろ、黙って買いあさってた。

人気が出はじめたら、もう出口を見つけておく。これ鉄則。

買い下がって、売りあがる。

下がり始めて慌てて売り出すのは、下手の典型（笑）
上げ相場を追っかけて買うのは、破滅型。

[994: 周辺住民さん]

993

逆に言うと、デベのいいお客さんってことだね。

いや都心が下がる理由がないって、本気で言ってるエンドが不憫。

「こんな物件、二度と出ない」って台詞を何度聞いても、その台詞の無意味さに気づかない（不動産に同じものがないのは、当たり前。基本的に全ての不動産は「またとない」のだ。）

[995: 契約済みさん]

９９０さん

あなたが言ってるスパンは相当短いようだね。明後日の天気は分からないが、十年後の東京の気温が今より暖かいのは予想がつくように、

明日の不動産価格は知らないが、１０年後の都心は今の半値、３０年後は1/4くらいじゃないか？
一方で城東は半分くらいにしかならないかもしれない。
湾岸はただの廃墟だろう。大友克洋の世界。

[996: 購入検討中さん]

都心は便利、都市は希少、都心は＊＊＊

わー都心！都心！何が何でも都心なのだー！！

価格がどこまでいっても、都心が「割り高」になることなどなーい！

と言ってる人がいる限り都心は安心して買えるということ？

それって、所謂バブルですよね？

自分が渡された時限爆弾をより高値で引き取ってくれる
自分より更なる「おばかさん」がいることを誰もが信じて疑わない、、、、

[997: 匿名さん]

>>988

>>仮に７００万／坪が３割下がったところで５００万じゃ意味ないじゃん。

なことあるかいな。3割下がったら、3割下がった意味あるがな。
自己中心な人だなぁ。世の中、あらゆる経済レベルの人、金銭感覚の人がいる。

でも、3割下がったら、金持ちの手も大方引っ込むだろう。そういうもの。
下げ始めたら、3割じゃなかなか止まらんだろう。

[998: 匿名さん]

もうヤバイようですよ。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[999: 匿名さん]

ここで強気発言繰り返してるのは、
青ざめてる投資家の人間だけでしょ。
市場は答えを出しつつあるし。

[1000: 匿名さん]

西側近郊スラム化論
理論的反論が無いままに
事実化しそうな勢いだなｗ

感情的反論がすぐあるのも面白い。

[1001: 匿名さん]

下がる論を展開する人たちが、すでに買った人なら私は聞く耳をもつが
まだ買ってなくて言っているとしたらそれは自分の願望プラスやっかみ
としかとれないぞ。

それと、もう少し説得力のある論理展開ができないものか

こちらは、データを示しながらわかってもらう努力を続けてきたつもり


今後もスレを展開するなら
ぜひ次の問いに答えてほしい

この物件の平均坪単価はいくらになると予想するか

http://www.31sumai.com/yahoo/A7014

超都心５０８戸の大量供給だ

答えはすぐにわかる。

[1002: 匿名さん]

↑
かなりふっかけて来るだろうし、
三井ブランドで完売になるでしょうけど、
市場全体に何のインパクトにもなりませんよ。

答えはすぐにわかるw

[1003: 匿名さん]

地方の富裕層が東京の拠点代わりに買うかどうかでしょ。
ホテルより良いか?
ところで外人が買うのもＯＫなのかな。
中国あたりの富裕層が買うことになれば面白いマンションになりそ。

まあ、普通の人は赤坂に住む必要性はほとんど無いな。
逆に生活するのに不便なだけ。

[1004: 匿名さん]

だからさ。ごたくや感想はいいからいくらになると思うか考えてみてよ。

[1005: 匿名さん]

坪１００万円。

[1006: 匿名さん]

あのさ、具体的問題に対して客観的な立場で評論しても
人生かわんないと思うのよ。せめて価格を予想することでかかわりをもとうよ。
私は平均坪単価７５０万だと思う。

[1007: 匿名さん]

＞1005そういう冗談しかいえんのならいつまでも遊んでろ

[1008: 匿名さん]

答えは出たようですね。

また地価の下落が始まったら、再浮上は無いでしょう。

このスレも終了でいいです。

[1009: 匿名さん]

それじゃ坪７６０万円でどうだ。
反論あるか？

[1010: 匿名さん]

新価格でも売れているところは売れてる。
優勝劣敗が鮮明になってきたぞ。
都心部の一人勝ち状態ですね。

不動産経済研究所は９月の基準地価の発表に併せて主要住宅・不動産会社
４５社を対象にしたアンケート調査を実施したが、今後おおむね１年間で
地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて大幅に減少している。
住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の
９２．０％から５０．０％へ、
近郊・郊外住宅地が６２．０％から１６．７％へそれぞれ減少した。

[1011: 匿名さん]

とりあえず議論では下がる論者の負けか。。。

[1012: 匿名さん]

都心にこだわる変な奴がいるな（笑）
ここは23区全体のスレ。
都心限定スレでも建てなさい>>1001

23区全体を見ると、今後はゆるやかに下がるだろう。
市場関係者の心理も冷え込んできてるよ。
サブプライム問題は対岸の火事ではない。
ボディブローのように徐々に効いてくる。

パトロンだった外資系ファンドが逃げ、銀行の融資基準が厳しくなりローン審査落ちが増え、23区物件でも契約率が落ち、中堅デベは業績下方修正を連発し、ファンド関連業者も業績下方修正。

これで、まだまだ上がるなんて主張するのはおバカさんもいいところ。
ネタとしか思えん。

[1013: 匿名はん]

このスレかなりやばいぞ。
格差社会の象徴。

１００１さん、＊＊＊みのどつきに負けないで。
あいつらは夢も希望もない年収300万の３Kサラリーマン。

気にせずに赤坂ザタワーの抽選に望んでね。

[1014: 匿名さん]

そうですか？

私には「下がる論者」のほうが勝ってるように感じます。
感じかたは人それぞれですね。

答えは出たので、次スレは必要ないでしょう。

[1015: 匿名はん]

下がるなら嬉しいな。
不動産投資家にはたまらんね。
Big Chance!

[1016: 匿名さん]

>>1012
下がる論者は993-996で都心の話を引き合いにしてなかったっけ？
まあいいか・・・

これ以上ツッコむとかわいそうだ。

[1017: 匿名はん]

もう＊＊＊をいじめないで！
そのくらいにして。
必死で下がれ、下がれってお祈りする苦労をわからんのか！

[1018: 匿名はん]

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
米米クラブ万歳！

[1019: 匿名さん]

貧民は都心区ネタを嫌がります
無理矢理23区に話を広げようとするのが特徴です
1012のアホのように

[1020: 匿名さん]

マンションの価格だけを考えれば、

・価格が上がって給料も上がる
・価格が下がって給料も下がる

というのは一見同じ、に見える。

でも景気として考えればどちらがよいのかは明らかです。

価格が上がって、給料変わらずという可能性はありそうだが、価格が下がって給料が維持されるようなシナリオは考えにくい気が。

[1021: 匿名さん]

無謀な値段で売りに出しても買い手がつかないだけだろ（中古）
金利上げるってのは、金貸す相手を選ぶってことだから、
買えない奴が増えるだけだろ。

ファンドとか外資の撤退恩恵って、個人じゃ受けれないよ。
今出てきてるの４桁だし、しばらくは3桁億単位の話だし

[1022: 貧民団塊Jｒ.]

つか赤坂の話は当該スレでさんざんぱら書かれてるのに、今さら上から目線でえらそうにいわれても後だしジャンケンにしか見られないよ。

あとね、消費者物価が上がるなら個人レベルでは必ず給料上がるってわけじゃないよ。世の中にはスタグフレーションってのもあるから、そうなったら各個人レベルで見たら給料が上がるどころか失業すらしかねん。

まああと予定価格と公式価格との相違ってことなら文京区の某物件もあったみたいだけど。もちろん下がる方ね。

しかし、株価見てると印象としては総合デベはまだ暴落から多少戻ってる感じだけど、マンション専業、リートはなかなか戻らんね。まあ定量的に計算してないから間違ってるかもしれんが。

[1023: 購入検討中さん]

こんばんは、年収500万で70平米以上が買える23区ってどこですか？

[1024: 貧民団塊Jｒ.]

>>1023

マジレスすると、年収は一つのパラメータにすぎないので、フローではなく、どれくらいお金を持っているのか、あるいはどれくらい借金があるのか、ストックの部分も合わせて語ってください。

[1025: 匿名さん]

>>839&921＆956さん

郊外のニュータウンと23区のマンションの選択はもうされたのでしょうか
。蛇足ながらＮＴのメリットとデメリットについてコメントさせていただきます。

ＮＴのメリット
・インフラが整備されている・子育て世代にとっては環境は抜群
・分譲中心の地域（実際分譲が賃貸よりはるかに多い）であれば、90年代までは結構高価格帯のマンションだったので、中間管理職クラスの家族を中心とした、落ち着いた雰囲気のいいコミュニティが形成されている
・マンション価格が23区よりかなり安い

ＮＴのデメリット
・インフラ整備を支えていた国・東京都が撤退し市ではもう支えきれない
・現在の高齢化レベルはたいしたことがないが、人口構成がいびつなので、ある時点で一気に高齢化が進み、市の財政赤字も急拡大する
・以上の地域の変化によりマンション価格は急落する。現在3000−4000万円の新築マンションも10年後は1000万円台を覚悟しておいたほうがよい。また、安い不動産価格を目当てに低所得者層の流入が進み、10−15年後には街の雰囲気は一変している


以上を比較したうえで、ＮＴに住むということであれば、次のようにしてはどうでしょう。

・10年間、15年間という期間限定で住むと割り切り、その間ＮＴのメリットを十分享受する。
・既に価格がかなり下がっている中古を安く買ってリフォームする（現在新築ラッシュｙで中古はかなり弱含み）。売る時は1000万円割っていても、賃貸と比較して十分元がとれる。
・その間余分資金はせっせと貯蓄し、23区の不動産の動向をずっとwatchして、いいタイミングがあればさっと購入を決断する

購入はするけど、永住のリスクはとらないという戦略です。

[1026: 匿名さん]

去年辺りの過去スレで、
文京区はもう天井と書いてた人がいた。
よく今まで値段が上がったねってとこでしょ。
都心のようで都心じゃないから文京区は。

[1027: 住まいに詳しい人]

その17を立てました
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/

[1028: 匿名さん]

サブプライム、遂に大爆発だね。

外資系金融は大崩壊、リストラ解雇の嵐の予感ｗ

[1029: 441]

まだですよ。全然まだまだ序二段くらいか今は

[1030: 匿名さん]

サブプライムは、遂に大爆発だね。

外資系金融は大崩壊、リストラ解雇の嵐の予感ｗ

[1032: 匿名さん]

>>1031
石田衣良の「波のうえの魔術師」という小説を思い出したよ。。。
同じようなモチーフをネタにしてた。

[1033: 周辺住民さん]

これからはずばり江戸川区　瑞江でしょう。
公園も多いし、マンション価格もまだ安い。
発展の期待の持てる地域です。

[1034: 購入経験者さん]

地球温暖化で洪水の危険が高まり、大地震も予想される中、洪水リスク
や地震による倒壊リスク（江戸川区は地盤がゆるゆる）が大きい江戸川区
の物件を「安い」からといって手を出すのは愚の骨頂だよ。