23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[201: 匿名さん]

不動産がインフレヘッジになるのは限られたケースだけでしょ。

これからは、日本の経済力が相対的に弱っていくと考えると、円は弱くなって、日常品の大半を占める輸入品は価格が上がってく。

一方、円ベースでさえ価格が上がりにくい日本の不動産は国際主要通貨バスケットベースでは下がらざるを得ない。

インフレヘッジにはなりえないと俺も思う。国際経済トレンドに完全な逆バリだ。

[202: 441]

欧米レベルとまでは行かないまでも、中古流通量が増えるんでしょう。
そういったキャンペーンが張られるんじゃない将来。流動性リスクの緩和という意味でこういった施策が取られていくことでしょう。

[203: 匿名さん]

＞モノは買えば値下がりするのが当たり前ですよ
建物はモノだけど土地はモノではない。金融の担保になる
信用の源泉だよ。
郊外のように土地比率の低いマンションは論外だが都内で
土地：建物比率が５：５　もしくは６：４のところを買って
おけば、地価の再下落があっても待てばまた復旧するよ。

基本的にこれから先内需拡大をすすめていかないと日本は
生き延びられない。内需拡大がバブルになるかどうかは
しらんが、都心周辺部の地価は高値維持だと読んで間違い
なさそうだ。・・・と思っている。広告の裏かブロ愚にでも
書いておけってかｗ

[204: 匿名さん]

＞不動産がインフレヘッジになるのは限られたケースだけでしょ。

どういうケースか具体的に説明できるの？

[205: 匿名さん]

金融資産って預金じゃないでしょ普通は。決裁性資金意外普通預金で持つ奴はいない。

インフレの源泉である成長国の経済成長に関連する株式、また資源株も持つ。分散保有が基本。

世界の斜陽国の不動産にしがみつく危険性を認識すべき。

[206: 匿名さん]

＞インフレヘッジにはなりえないと俺も思う。国際経済トレンドに完全な逆バリだ。

あのさ。個人が自分の資産増やすのに皆と同じことしていたらダメだと
思わない。何も世界の経済トレンドにあわせていないと数千万の財産も
増やせないわけではないでしょ。

むしろ、トレンドがこうだからって行動しない理由にしていたら
いつまでたっても家は買えない

というか国債経済トレンドを知らないとマンション一部屋買っては
いけないご大層な時代だってか？

[207: 匿名さん]

＞一方、円ベースでさえ価格が上がりにくい日本の不動産は国際主要通貨バスケットベースでは下がらざるを得ない。

そういう経済論文みたいな話でなくて、東京のある場所のあるマンション
のある部屋が買っておいて損か得かって話している。
今買わないと類似商品がなくなるのなら買うしかないのだよ。

マンションって９０平米あって窓があって東京にあれば何でもいい
ってもんじゃないでしょ。

[208: 匿名さん]

２０５はさぁ
今キャッシュが５０００万あるなら正しい理屈だ。
ただ、おれが外債投資するから銀行に１％優遇で
１．４５％で５０００万貸せっていっても貸さないよな。
手元に、５０００万あるけど、住宅ローン組んで
５０００万の物件買って、５０００万の運用する
のが一番賢いだろう。間違っているか？

[209: 匿名さん]

インフレを経験したことのない世代が恐怖のあまり大騒ぎしている。
大丈夫だよインフレは命まではとらない。

[210: 匿名さん]

ここに集う無数の地方は駄目、都心部万歳の人達のレトリックそのままで、日本全体が全然駄目だということになぜきがつかない？

いつまで経ってもきみらの地平線は日本国内に限られてる方が不思議だね。

内需拡大にチャレンジし続けて15年。その間国民は老けて財政、年金は更に疲弊した。

今さらウルトラcが出てきたら驚きだね。

[211: 銀行関係者さん]

正解はありません。
結果が全てなので。
頭でっかちさん。

[212: 匿名さん]

不動産も株も、金もインフレヘッジになるに決ってるよ。
経済がどう動こうが基本だぜよ。ましてや日本の経済
いまだに「土地担保融資」で金融が動いている。直接金融が
はじまったとはいえそれしか知らない世代が間違ったことを
言っても世の中は変わらない。

[213: 匿名さん]

本気で内需拡大を目指すなら、場当たり的な刺激策ではダメでしょ。

[214: 匿名さん]

>>210
だからさー。日本に住みたいいんだからさ。それと賃貸は自分で
内装いじれないのが嫌なの。ダメかね、いまマンション買っちゃ。

しかしほんと頭でっかちってのは腰が重いんだろうな。
沢尻エリカの男版か？

[215: 匿名さん]

２１０さんのコメントが妙に説得力あるな、やばい高値掴みしたかも。

あと、私も会話調さんのファンなので今日も楽しみに待っております。

[216: 匿名さん]

あのさ。どーでもいいけど、いずれ下がるから買うなって
いうのだけはやめておけよ。

建築関係３０年やってるけどもうまともな新築マンション供給
都内ではでてこないと思うよ。買える人まで躊躇させないことだ。

[217: 匿名さん]

>いずれ下がるから買うなっていうのだけはやめておけよ。

誰かそんなこといってますか？

[218: 441]

日本全体が駄目だから、不動産価格が下がるという判断になぜなる。
財政、年金が疲弊した後何が起きるか、歴史を紐解いて考えた方が良い。
また最悪の状況を防ぐために政府が唯一できることが何か、ということも。

[219: 441]

消費者物価が上がってこないということも、これは流通業の競争激化の要因が強いでしょう。合従連衡が今後も引き続き起これば状況が変わる可能性もあるしね。

実際上がっている品目は下がっている品目に比べ10％ポイント高くなっている。段々価格上昇圧力は高まってきてますよ。それでこの異常な低金利が継続している。マクロ視点で言えば、買い時。でも残念ながら、そうはっきり分かっている頃には、買えるものが無くなっちゃってる。世の中そういうものですね。

正直私も、浜田山坪400超えが買いなのか、躊躇しますね。まともな物件で、今売り出されているものが、竣工するまで、待って、価格が下がる可能性は低いことが更に悩ましくさせる。結局、自分が欲しくて、家族が欲しくて、無理の無いレバレッジの範囲で、一応グロス利回り考えてべらぼうな水準（どれくらいだろうか。2％か、3％か。基本は4％で見ればよいと思うけど自宅用は。でも4％も無いよね今）でなければ、買えば良いという、至極当然でつまらない結論になっちゃう。

[220: サラリーマンさん]

居住用不動産には二つの側面があります。

消費と投資。
私は、資産を持たない普通の勤め人は、「消費」に力点を置いて家を買ったほうがいいと思う。
なぜなら、基本的には、不動産は投資には向かないから。特に自分と家族がその上に住んでいる自宅用不動産は投資としては最悪の部類だと思う。

ここでいう消費とは、その家に住んで、楽しんだり、休んだり、生活すること。
投資というのは、投下資本の保持、ないし拡大を目指すこと。（これをあてにしてはいけないと思います）

できれば、賃貸にしたいところ。賃貸は消費分をそのつど払っているのとほぼ同義だと思う。
私は、家族のライフステージを考えて、今後10年、20年に払ってもいい（消費してもいい）
住居関連コストをまず考えます。このときたたき台になるのが、賃貸だったらいくらかかるか？という試算です。

1.2万円*35坪*12ヶ月*10年=5000万円

これが私にとっての、10年間にかける最大住居コストです。（都内の4人家族。）
10年後に、「消費した」お金が、5000万を下回ったら、私はまず合格とします。
これを上回りそうなら、賃貸を探します。

家を買った場合の「消費」は、売却価額-購入価額-その他コスト（金利・税金など）です。
実際、金利コスト、保有コスト（税金など）、取引コスト（仲介手数料など）を考慮しても、
私の場合は、買ったほうが、安そうでした。勿論一番大きな変数は、いくらで売却できるか
（出口）です。これはもう相場観の世界が入ってきますが、私の場合は、定評ある住宅街の
ランドマーク的な中古マンションの南東角部屋を事情があって相場以下で買えたので、10年後の
値下がりが、3000万を大きく超えることはないと勝手に踏んでいます。当然ここには不確定性を含みます。

（ちなみに、7年前、3人家族だったときに買った自宅マンションを売ると、（まだ売却前ですが）過去約7年では、賃貸だったら、約2000万かかったと思われるところ、
諸経費後でも、「消費」はゼロかむしろ多少のプラスで済みそうです（=いい投資だった）が、これは単にタイミングがよくラッキーだったと思っています。）

もうひとつの肝は、住宅ローンです。私は満額ローンを組みましたので、手元に、5000万円を大きく上回る手金が残ります。
これを運用します。2%で借りて、分散ポートフォリオで3%で回せば、金利はタダです。5%で回せば、、、やめときましょう。
1億近くあれば、ある程度国際的にも、アセットクラス的にも分散されたポートを組むことが出来ます。
長期的に見て、国際的に分散されたポートフォリオで利回り5%を大きく下回ることはかなり稀です。

この運用で、「あまりいい投資でない」不動産投資部分を多少補う努力をします。
勿論逆にいくこともあるでしょう。相場に応じてリスク量のコントロール、とるリスクの種類の調整なども必要です。

上記運用部分は、基本的な金融知識と、グローバルな市場知識、そして、ある程度の英語力があると
難易度がぐっと下がりますが、そうでないと、やや難しいかもしれません。

[221: 申込予定さん]

坪四百万で買って4%で回そうとすると、

400万*4%=16万
で月坪当たり1.33万、、、、、、浜田山じゃ無理ですね。この家賃は。

しかもこれでもグロスだからね

居住用は投資としては、全くナンセンスですなぁ。高いですなぁ。
（あるいは賃貸家賃が不当に安いか）

[222: 申込予定さん]

財政破綻して、通貨が信任を失えば、大恐慌でインフレだが、
土地持ちが儲かるわけではないよ。日本円資産全体がしずむだけ。

このシナリオを少しでも見込むなら、国際分散投資は必須だな。
外貨ベースでは日本の不動産も大幅下落する。

[223: 匿名さん]

>>220さん

自分もリーマンだから220さんと同じ様な考え方をして不動産購入
検討をしております。一部の方々が記述されているように不動産投資で
ゲインを得ようとは全く考えておりません。
あくまでも自分の住居用として家族と快適な暮らしが出来れば、
将来的には賃貸に出すか、売却損が出ても良いと判断しております。

ただし、流動性の低い、将来性のない立地だけは避けて物件選択を
行ってます。　

本当に銀行はリーマンへの優良物件不動産購入には積極的に融資業務
は行うが、それ以外の融資基準はめちゃくちゃ厳しい（笑
やはり、土地優位性担保の融資姿勢は相変わらず。

[224: 441]

国際分散投資は必要ですよ。その議論と、日本で居住用マンションを買うのがナンセンスという議論は全く別だし関連性が分からない。

これだけ安い金利なら無理の無い範囲で借りて、余った金で分散投資すれば良いでしょう。まあ独身の人は居住用を無理して買う必要は無いと思う。どこでも好きな所に住めるから。家族、特に子供がいるとそうは行かないからこそ、悩むわけでしょう。

[225: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。マンションってインフレヘッジにならないの？ていうかインフレヘッジって何？」
「消費者物価が上がっていっても４０００万で買ったマンションの値打ちは変わらない。
　インフレになれば、家賃は上がる。だって貨幣価値がさがるなら、家賃据え置きでは
　生活できないアパート経営の老夫婦とかいるいだろう。隣の募集家賃が上がれば
　そのむこうも上げる。しかし持家のローンは固定金利なら上がらない。」
「インフレにならなかったら？」
「ここ２５年ＣＰＩベースのインフレはなかった。というか給与水準は５〜７％低下したし
　２００３年以降ＧＰＩデフレータはマイナスだった。つまり物価が下がったっていうことだね。」
「それじゃインフレは起こらないわよね。」
「低金利ということは、マネーの生産性が低いということだ。換物効果といって金を持つより
　モノを持ったほうがいいということで、生産性の高いモノ＝不動産や株などに資金が動く。」
「株や地価が上がるのがインフレなの？」
「そうじゃない。インフレとは消費者物価が上がることだ。生活するための金がかかるように
　なってはじめて、賃金が上がり、賃金が上がることでモノやサービスの生産コストが上がる。」
「中国やアジアから安価な製品、原料が輸入されている限り　生産コストはあがらないし
　物価もあがらないわよ。」
「食品が検査コストがかかりはじめたし、中国もいずれは耕地やエネルギー資源が枯渇
　するだろう。いつまでも今の円：元の為替レートではない。中国依存も２０１０年まで
　という話もあるね。」
「財政、年金が疲弊した後何が起きるの？」
「インフレだよ。」
「最悪の状況って何？」
「財政破綻で円が暴落してＩＭＦの管理下におかれること」
「防ぐために政府が唯一できることは？」
「インフレを起こすことと徳政令を発することと侵略戦争かな？」
「２１８さんの言う話は長すぎてよくわからないけど、東京に住む以上は
住居費がかかる。それを賃貸にすべきか保有にすべきかって話よね。」
「東京で給料をもらうより地方のほうが高い収入が得られるのなら地方にいくべきだ。
　しかし、そうじゃないから東京に集まる。
　必要経費としての住居費をすこしでも無駄にしたくないから持家って話に
　なる。その損得の考えを解説しているが、概ね私の考えと同じだ。」
「でも、この人お金持っていてフルローンだよね。」
「それは、低金利だからそうしたんだろ。今なら１０年長期が２．６５％くらいで
貸りられる。本来、預金金利は１％以下なんていう事態が異常。
異常だから、投資信託か外債みたいなものに投資しないといけない。
あと、株だね。日本株は郵貯資金の運用先として資金流入があって上がると
言われている。」
「結局まとまった金のない庶民は関係ない話よね。」
「そうかもしれんなぁ。不動産ほど、安物買いのゼニ失いという格言が
　ぴったりはまるものはほかにない。」
「それじゃ、若いうちは、まず種銭貯めたらそれを株やＦＸで一桁増やして
　とにかくせっせとキャッシュを増やすのが正解ね」
「アニマル　浜口じゃなかった誰だっけ、ジョージ川口でなくて・・・」
「ロバート・キヨサキでしょ？」
「そうそう、彼が言っていた。不動産は買う時期が全てだって」
「でも、それは賃貸不動産の購入の話でしょ？」
「つまり種銭はいるわけだ。それで種銭あるなら別のもので増やせってのが
　３０代諸氏の意見。でも退職まじかなオイラは退職金を運用できるから
　退職前にやることは不動産の購入なんだよねー。」
「確かに、現役でないとローン貸してくれないし、サラリーマンの価値って
　給与以外に、会社の信用、勤務年数、源泉徴収票の効果ってのあるわね。」
「退職したら、それが消える。それまでに借りられる金は借りておく。」
「今の人って買換えの意識まるでないけど、２０年経ったマンションってどんな
　ものかご存知ないのね。」
「いや、結構繰り上げ返済なんかして、空になったマンション貸して、４０代で
　新しい物件買ったりするんじゃないかね。買い替えも当然あるだろうし」
「また、相続論？文句が出るわよ。」
「だいたい、２人兄弟が標準で夫婦の親の両方が借家住まいで長患いなんて
　不幸な家は少ないよ。夫の父親が亡くなる時点で相続資産の目処はつく。
　あとは、誰が老母の面倒をみるかって話。同居はしないから家を売って
　近くにこいよみたいな話になるね。」
「そういう人ばかりではないよ。」
「まぁ普通は奥さんの親の面倒をみるほうが楽だな。同居はしないが近くの
　マンションに越してきてもらうってのが流行るな。」
（・・あまりに身勝手で個人的で反感を呼ぶ内容のため省略されました・・・）
「インフレはどうなったの？」
「国が借金していて金利をあげたら国債の利払いができない。そういう
状況で弱みにつけこんで国民も借金しておけばいいのさ。
借金はインフレで目減りする。不動産の価値はインフレで目増えする。」

[226: 匿名さん]

×ＧＰＩデフレータ
○ＧＤＰデフレータ　ごめん。　　ところでＧＰＩって何？

[227: 匿名さん]

>>225
またお前か。飛ばすのも面倒なんだぞ

[228: 匿名さん]

>>225さん

GPI（Genuine Prosperity Indicator）だと思います。
話の内容は面白かったですよ。

[229: 匿名さん]

>225

財政破綻してＩＭＦの管理下に置かれるとかいってますが、日本政府
の借金は国債でその所有者のほとんどが日本人なんですけど・・・。

チリやアルゼンチン、韓国がＩＭＦの管理下に入ったのは、対外債務
が原因なので、日本の問題とは全然性質が違うでしょ。

[230: 匿名さん]

＞２２５さん

＞確かに、現役でないとローン貸してくれないし、サラリーマンの
　価値って給与以外に、会社の信用、勤務年数、源泉徴収票の効果　　　　ってのあるわね

記述されている通りですね。でも各種条件によって固定10年で
2.4%以下という銀行も未だに存在しますよ。（裏ネゴ必要）
金持ちには有利な時代だ・・あらゆるサービスにプレミアムサービス
が付加される。飛行機の優先搭乗サービスの様に・・・

[231: 匿名さん]

確かに都心部の不動産の一直線の上昇ムードは、若干、緩んできているものの賃料上昇が見込める銀座を中心とした商業地の土地取得には、国内大手や外資も、まだ積極姿勢を継続している。加えて長文さんのおっしゃるとおり、依然、長期低金利構造も続いているわけで過剰流動性の情勢に大きな変化もない。ただ米国の不動産バブル崩壊の余波を思いのほか慎重に捉え、株式市場も不動産市況も非常に神経質な動きになっている。
これも、まだ90年代のデフレモードが抜けきらない不動産・銀行業界関係者の過剰反応と第二次ITバブル崩壊による証券関係者の新興株式市場不信の余波なんでしょう。
その中で、まさしくインフレがこの１０月から本格的にスタートしたわけで、この１０月以降、マンションだけが価格据置になるのか、生活必需品に加え、マンションもこれまでペースで価格上昇が続くのかは、まさに消費者のインフレに対する意識の持ち方と銀行の融資姿勢の２点に絞られることでしょう。

[232: 匿名さん]

皆さんお約束のツッコミありがとうございます。

[233: 申込予定さん]

229

普通に正しいね。
ここはやや救われる部分かもしれない。
（日本国民は救われないが、日本政府の台所事情は救われる）

で、ここが実はキーですよ。
日本政府自身が膨大な日本円ショートを振るオプションを
持っているということですよ。

日本政府は、日本円で大借金（国債発行）してて、世界最大の
対外債権国（外貨ロング）をしてるわけです。
非常に賢明です。

方や日本国民は外貨資産ももたず、借金もあまりせず、
せっせと日本国債と円預金を溜め込んでる。
更には、インフレヘッジと称して、日本の不動産なんか
買ってる。

もし皆さん期待してる通り、（万一、日銀が何かしらの理由で何も文句を言わなければ）政府が一斉にお札を印刷しはじめて、インフレを起こそうとしたら、まず、日本円の価値がどっと下がるね。

で、一番割り食うのは、老人（年金生活者）ですね。インフレ政策は彼らを切り捨てることに他ならない。
物価は、円の切り下がりで輸入品を中心に暴騰。
一方で、日本政府の借金は目減りする。資産サイドは、対外債権部分に
関しては、円ベースでは、大暴騰。その意味では政府は救われる。

さて、土地は？日本国民の冨全体の価値が急落しますから、
同じく急落する円ベースでは価格が上がっても、海外通貨ベースでは棒下げ状態。
勿論インフレヘッジにはならない。
（あなたが頓着するのが、あくまで日本円ベースの価値なら、
ヘッジされるだろうが、、、そんなサムライ一人もいないだろう）

要は日本だけが沈む話。（海外の日本国際保有者--アメリカもやや損失は被るが）
経済はボーダーレス化しているので、ほとんどの日常品の価格の（円ベースでの）値上がりはすさまじい。

以上は、政府がアクションを起こす、よりドラスティックな状況を
仮定した話だが、基本的には、円のデバリューは長期では避けられない話だと思う。

経済学を学ぶとき、議論をシンプルにするために、鎖国状態を仮定して
まず国内経済を学ぶけど、どんな学生も、その翌週には、より現実的な
国際貿易・国際金融の存在する仮定での経済学も学ぶだろう。

でも、なぜかこの板には、その大事な週の授業を風邪で休んだ人間が多いようです。

[234: 匿名さん]

233さん

つまり、日本政府がもっとも非国民的だと？

個人としての日本人は負け、血税でやりたい放題だった官僚や政治家がちゃぶ台ひっくり返して、ご破算にするとでも？

日本政府が、円ショートの外貨ロングって話は面白いが、本当かな？
誰か、データ持ってる？

[235: 買い換え検討中]

その通貨で借金することが、ショートすることと同じなんですね。
なるほど。

でもその金で日本の不動産買ったら同じか、、、、
流動性低い分タチ悪いかも。

円借金の外貨資産買い、、、、
それって昨今話題のキャリートレードの長期視点版ですか？

無知ですんまそ。

[236: 441]

だから、ここでの議論は、そういう状況になった場合にね、
持ち家を持っとくのとさ、賃貸で暮らすのとどっちが良いの？という話でしょ。賃貸してたら目も当てられんよ。
国際分散投資は否定しないって。余った金ですれば良いでしょ。
議論を摩り替えているのか、自分が言いたいことを言うだけなので摩り替わるのか。。

[237: 441]

まさに、その円借金の外貨資産買いは、日本で持ち家を買って余った金で海外資産に投資することなんですけどね。

[238: 匿名さん]

よく本を読んで勉強してるのは感じるが、
「政府が一斉にお札を印刷しはじめて」・・・ていう記述は、エコノミスト失格だぞ。
経済学とか言ってる割に、一番重要な所が区別（理解）できてないよ！

[239: 匿名さん]

↑
２３３ね

[240: 匿名さん]

都心部に住みたいとおもっている人あいかわらず多いですね。
団塊の世代の住み替えもそろそろ動きそうだし、
年度の後半はががっと一気にことが進みそうな悪寒。

[241: 匿名さん]

でもさ、どこに買ったらいいのよ。新築にいいのないから、中古
ってこと？

[242: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。ショートとロングって何？風俗用語かなぁ。」
「ショートが３０分で、ロングが１２０分。・・・じゃなくてショーとは
株式の買い持ちの状態、ショートとは空売りした状態のこと。」
「日本円ショートを振るオプションを持っている・・・って？」
「円を空売りする権利を行使できるってこと。実際には
　円でなく日本国債を売っているだけで、空売りはしない。
意味としては円を暴落させる権利ということかな？」
「円はどうなったら暴落するの？」
「一つは、国債の価格が暴落することだが、これは
日本国債は９０％を国内金融機関（日銀が市場から買う分も、
郵貯銀行の分も含め）
が保有している。外国人は５％、個人向け国債は５％だ。
邦銀が破綻して外資にのっとられでもしない限り、邦銀は
国債を売りはしない。むしろせっせと買い支えている。
日銀自体も市場から国債を買っている。」
「他に、円が暴落する要素はあるの？」
「インフレ率が高くなればなるほど、金融資産の価値が
目減りしていく。減価しないうちに安全な通貨に換えて
おこうという心理が働き、
インフレ当事国の通貨が売られ、外貨が買われる。当事国
通貨は弱くなるのが一般的だね。」
「インフレになると国内不動産を持っていても価値がなくなるの？」
「消費者物価が２倍にになるということは、５０００万の預金で買えたものが
　１億円出さないと買えなくなるということ。
　昔５０００万で買ったマンションはいくらで売られるのが正当だろうか。」
「インフレになるなら、不動産も外貨も同じくヘッジになるってことね。」
「インフレを起こすにはどうするの。」
「一般的にはマネーサプライを増やせばインフレになるはずなのだが
　マネーサプライというのは、国内市場で信用創造といって金を借りる
　人、貸す銀行の信頼関係を担保するものが必要なんだよ。」
「ゼロ金利や量的緩和とかいう話ね。新聞で読んだわ。要するに
　銀行が貸し出ししやすいように金利ゼロにしたり日銀当座に豊富な
　金をおいたりしたのに、銀行はそれを企業に貸さないから国内の
　景気が回復しなかったんでしょう？」
「ベースは地価が下がり続けていたことが原因だよ。中小企業に金を
　貸すのに、工場や社長宅の土地に根抵当を打って当座の運転資金
　を貸すわけだが、昔売った根抵当の極度額がすでに評価を超えている
　わけで、これ以上貸すわけにいかない。」
「地価が反転してはじめて金が貸せるようになったってわけね。」
「それだけじゃなく、マザーズやヘラクレスなど株式上場やそれを
　あてこんだベンチャーキャピタルなど直接金融の道が開けた。」
「バブル崩壊から景気回復への長い道のりだったわけね。」
「銀行が一番安心して金を貸すのが住宅ローンだよ。内需拡大の
柱は個人消費・企業設備投資・個人の住宅購入だ。」
「国の借金の利払いが毎年２２兆円もあるんでしょ。このまま増えたら
　国家予算の全てが国債の償還と利払いで消えるわ」
「その回避策は、景気拡大。２０１０年までになんとかするって国は
　いっているが、消費税を上げるしか手はない。」
「そうしたら不景気に逆戻りだわよ。」
「だから手順は、好景気、消費税、利上げの順番だろうね。」
「黙っていてもインフレになっちゃったら？」
「インフレにはいいインフレと不況のまま物価が上がる悪いインフレがある。
　景気拡大のなかでインフレになっていけば、それはそれでいいことだ。」
「年金生活者はどうなるの。」
「インフレになれば日銀が金利を上げる。そうなれば預金金利も上がる。
　年金生活者は預貯金を持っているから物価上昇分は金利上昇でカバー
　できる理屈だ。むしろ消費税値上げは直接来るから痛いよね。」
「それより実際は、老後はアパート収入でらくらく暮らすってのが
日本の老人の一般論だったりして」
「銀行はシニアにインド株とか買わせるために窓口や支店拡充した
から大変なんだよ。」
「金利は異常に低いままだとどうなるの？」
「日本が低金利だと国内の消費は伸びるけど投資や預金などは伸びない。
　唯一投資で有利なのが不動産投資。土地を持っていたらそれを担保に
　金を借りて、買った土地を担保にまた土地を買う。これが昔の
　バブルだ。
　今は、収益がない不動産に融資はつかない。銀行も賢くなったんだね。」
「円が下がるのは悪いことなの？」
「金利と為替相場の関係は、「金利の高い国の為替レートは上がる」と
言われている。実際にはドル高円安が本来の姿だが、昨今は
米国が利下げして円高基調になったが一時的な話だ。
金利が低いから日本円をドルに替えて外貨資産を買う動きが
今後も増える。でも全然悪いことじゃないと思うよ。」
「あなた、経済学の翌週の講義は風邪で休んだの？」
「オレ理系だから経済学なんて必修じゃないもんね。残念でした。」

[243: 匿名さん]

×ショーとは株式の買い持ちの状態、
○ロングとは株式の買い持ちの状態、　スマソ

[244: 匿名さん]

人の移動が進むに連れて、東京の将来像がしだいに明らかになって行く。
感覚が鈍い人もさすがに今から５年もすれば分かるようになるでしょう。
ＮＨＫの裏サイトの番組みましたか？

ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居対象侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
粗暴犯
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_av.htm

[245: 匿名さん]

中高年フリーター人口予測
２００６年
３５〜３９歳　５８万人
４０〜４４歳　３５万人
計　　　　　　９３万人
２０１１年
３５〜３９歳　４５万人
４０〜４４歳　４４万人
４５〜４９歳　３０万人
計　　　　　　１１９万人
２０１６年（西側近郊で暴動が発生）
３５〜３９歳　３５万人
４０〜４４歳　３４万人
４５〜４９歳　３８万人
５０〜５４歳　２９万人
計　　　　　　１３６万人
２０２１年（生活保護者急増で西側近郊財政破綻）
３５〜３９歳　２７万人
４０〜４４歳　２６万人
４５〜４９歳　２９万人
５０〜５４歳　３６万人
５５〜５９歳　２９万人
計　　　　　　１４７万人

[246: 匿名さん]

>>244
だからみんな戸建てを売ってセキュリティ厳重な立哨警備のマンションに
住みたがるのですよ。

[247: 匿名さん]

富裕層の都心部マンション買い漁りは
時代を見越した動きなんす。
庶民にはそれに追従できるほどの財力はありませんが・・
治安の悪化はどこまで行くのか検討もつかないよ。

都市部の治安維持に不可欠な要素は
・平坦であること
・区画が整備されていること
・歩道と車道の区別がされていること
・夜間でも一定の人通りがあること

[248: 匿名さん]

>>233
は「インフレを起こす」という意味を全く理解していない。
ベースマネーは今でも潤沢なんだよ。マネーサプライが不十分。
要するに邦銀がカネを外債投資にばかり振り向けて融資にむけな
かったから、一向にデフレ解消＝インフレにならなかったんだよ。
お札は山ほど刷ってきたけど、銀行経由米国債やフレディマックに
化けて米国住宅景気を高揚させた。
米国の住宅市場をインフレにさせたわけで
確かに、米国の景気がよくて日本が悪いから円安が進んだわけで

あなたの言ってることは、為替レートと貨幣価値を混同している。
やっぱ本当のインフレの意味がわからないんだね。

[249: 匿名さん]

会話調の人、マジでつまんないんだけど。

[250: 匿名さん]

233=いつもの長文の人　は、袋だたきでちょっと可哀想だね。

[251: 匿名さん]

会話調は、おもしろいヨ！　私もファンです。

[252: 匿名さん]

×政府→金を刷る
○日銀→金を刷る

会話調は、一様広く浅く経済をかじってるからこんな間違いはしないだろ。

[253: 匿名さん]

２３３とは別人に１票

[254: 匿名さん]

富裕層の近郊戸建を売って都心のマンションに引っ越す動きは
今後加速度的に増えて行くと予想されます。
まさに雪崩を打った動きになるでしょう。
セキュリティ面で安心感があるマンションは絶対条件ですが、
周りの環境が重要です。
とにかく道が直線で、余裕を持った道幅で、夜間でも人通りがある。
この条件があれば犯罪は発生しにくい。

[255: 匿名さん]

さっきからどこのこと言いたいの？　田園調布？　成城？

[256: 匿名さん]

≫248
邦銀は外債投資なんてそんなにしてないよ。
だからサブプラでの損失もほとんどない。
邦銀はリスクをとれる体制も人材もいなかったことが幸いした。
というか、金融庁の締め付けがキツ過ぎて何も出来ないというのが実態。
邦銀が力を入れていたのはここ数年は不動産融資です。

米国債に投資したのは邦銀ではなく日本政府・外為特会です。
巨額の非不胎化した円売りドル買い介入が、日本国内に過剰流動性
を産み、その後の株高、不動産高につながり、
米では利上げの下で長期金利が下がり、グリーンスパンが『謎』と
言った状況が生じた。
この長期金利低下が米の不動産バブルを加速させた。

[257: 申込予定さん]

252？？？

実際金をするのは、独立行政法人である造幣局（政府）だよ。
勿論、日銀が普通は許さないが。

日銀券を刷るのは、日銀じゃない。
基本は財務省管轄下と考えていい。

[258: 匿名さん]

庶民もできれば富裕層の動きに合わせて移動しなさい。
けっこう難しいけどねｗ

[259: 入居予定さん]

政府貨幣と日銀券とか、小難しい話題につっこみそうなので、やめときましょうよ。

でも、長文くんの認識でいいんでないの？

実態は政府が金を刷る方の実験を握ってるし、実際の印刷も手中にもっている。

日銀はいつでもインフレファイター。

拡大（緩和）的な金融政策はいつでも政府主導と思って間違いない。

[260: サラリーマンさん]

マネー側からリフレ的政策をとる余地は、今なら、確かにまだある。
だって、去年、既に量的緩和をやめて、ゼロ金利解除もしたよな、、、、、

両方とも戻すという手はあるよな。

但し、円が弱って、確実に円資産の権化である日本に不動産価値は地に落ちる。外貨で運用が吉だな。

分かりやすく言えば、60年代から欧米の金持ちや投資家が好んで使ってきた投資法の逆だな。

一部のアメリカの機関投資家は、60年代から、ソニーやホンダ株を買い捲った。

これらの株は、現地通貨（円）ベースでも上がったが、円が対ドルで大きく切り上がったため、ドルベースでは、円ベースの更に3倍も上がった。

日本が弱ると、主に日本人だけが保有対象とする日本の不動産価格は円ベースで伸び悩み、外貨ベースでは円の切り下げが手伝って、更に値を下げる。

[261: マンコミュファンさん]

一言だけ

ハイパーインフレが起こって、円が大きく切り下がったら、
国内に住んでようが、外国に住む外人さんだろうが、
日本の不動産を所有していることはマイナスです。

細かい話ははしょりますが、日本の場合は、確実にそうなります。
アメリカなどではその程度がやや緩和されるかもしれませんが。

日本の場合、日常品のほとんどは輸入品（世界中のだれもが欲しがる資産）なのに日本という国自体は、日本語というマイナー言語のみが通じる
閉鎖的な国だということが事態をかなり悪化させます。

自給自足の比率が十分高く、外国人にとっても、そこが居住の地として
魅力度が高ければ、ハイパーインフレと通貨切り下げのインパクトは、ほんの少しだけ緩和されえますが。

[262: 匿名さん]

>>260
>確実に円資産の権化である日本に不動産価値は地に落ちる。
おーい。誰か260に、金融資産と不動産の差異を教えてやってくれ
マネー（外貨も含む）と固定資産のバリューは別物だ。
貨幣とは記号的価値。不動産は実体的価値。モノとマネーの差だ。
インフレとは、モノ対マネーの対比
為替レートは経済圏の通貨の評価差

あなた、値というものと価値というもの違いがわからないみたいだ。

冨＝価値−価格（値段）

不動産は、インフレになると富裕層がシェルターとして使う
もちろん外貨資産がシェルターになるのはわかる。しかし
芦屋の富裕層が六麓荘の邸宅を売ってまで海外に資産を移す
必要は無い。
それとインフレヘッジ以外にも不動産は多くの節税ファクターを
持っている。富の源泉は不動産にありだよ。

[263: 匿名さん]

まだ、年２％の物価上昇もない間になんでハイパーインフレの
心配せににゃならんのかね。

[264: 匿名さん]

分からないのはどちらかは私には明らかだが、ま、言わぬが花かな。

経済知らずに金儲けは出来ても議論は出来ないよ。一冊でいいからまともな本読んでみて。

汗顔の至り　になること請け合い。

[265: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。ハイパーインフレって何？」
「戦後すぐに起きたみたいな１０倍くらいのものすごいインフレの
こと。」
「そうなると円が大きく切り下がるわけね」
「１ドル１０００円とかになるな」
「外人さんは日本に投資していたら損するの？」
「昔５０００万で買ったマンションが５０００万でしか売れなかったら
損だけど、インフレと地価は連動するものなんだよ。
だって、デベロッパーだけ昔の貨幣価値でいいだろう？
なんて言えるかい？」
「三井不動産、ハイパーインフレでも昔の仕入れ価格のまま
　販売。なんてやっていたら給料払えないわね。」
「仮に３年で物価が１０倍になれば、マンション分譲価格も
　サラリーマンの給与も遅れて１０倍にせねば生きていけないだろ。」
「そういえば、あなたの初任給って１０万だっけ？」
「おまえ３０年前の話だろうが」
「日本の不動産を所有していることはマイナスです。・・・ってどういう意味？」
「外貨で金融資産増やしておけば、広尾ガーデンヒルズでも何でも
　好きなものがドル戻しで安く買えるとでもいいたいのだろう。」
「日本の場合、日常品のほとんどは輸入品なの？」
「米は魚沼産ササニシキ。まぁ衣類は中国産だが基本は原料を
　運びこんで中国の労働力を買って、保税地区から日本に輸出している。」

「この子『世界中のだれもが欲しがる資産』ってユニクロのシャツみたいな
日用品のことを言ってるのかな。」
「日本という国自体は、日本語というマイナー言語のみが通じる
閉鎖的な国だということが事態をかなり悪化させます。ってのは意味
わかんないんですけど。」
「論理性は皆無だね。」

「自給自足の比率が十分高く、外国人にとっても、そこが居住の地として
魅力度が高ければ、ハイパーインフレと通貨切り下げのインパクトは、
ほんの少しだけ緩和されえますが。 ・・・ってのは？」
「わからんなぁ。オレなにか重大なミス犯してんのかね。」

[266: 匿名さん]

＞経済知らずに金儲けは出来ても議論は出来ないよ。一冊でいいからまともな本読んでみて。

おいおい。オレは本読む目的は「金儲け」であって議論じゃないけどな。

役に立たない知識って女の子口説くのにも使えないぜよ。

何のためにマンション買うの。いいマンションに住めたほうが
カッコイイ議論できるかどうかより人生において「価値」があるよ。

金儲け＝無教養って　意味じゃないけど
金儲けこそ知恵は必要。
仮説とシナリオがないと不測の事態で失敗こくよ
ダメなのは屁理屈だけで意思決定と行動力がないことだな。
知識は経験で裏打ちされるものだ。

[267: 匿名さん]

262さん

すみませんが、富と価格と価値の式がちんぷんかんぷんです。

も少し分かりやすく。

あと学者風の方々も数字あげて説明してもらえませんか？

[268: 匿名さん]

みんな不動産が怖いんじゃないのか。
欲しいという欲望にもっとすなおになればいいんだよ。
失敗しても立ち直れる。
今は外貨資産に投資して１５年後に買うという戦略ならそれも
いいでしょ。
でも時代の中で変わっていくものと変わらないものの見極めは
あったほうがいい。

[269: 匿名さん]

うーん、２６５さんは本物の会話調さんだろうか・・・通常だとホンワカした会話のやりとりの中にユーモラスなトーンが感じられるのだが・・・ちょっといつもと印象違うな。

さておき、今買うべきか、買わざるべきかだけど、幾人かの方がご指摘されているように仮に亡国日本の不動産は今が高値で今後本当に下がり続けると仮定した場合、現状不動産を保有している人は淡々と売却を進めていった方がいいの？

[270: 匿名さん]

>>267
数式でなく哲学なのよ。

マネーというのは、それ自体に価値があるのでなく価値ある実質を得る
「約束事」のようなもの。
例えば、一物一価というのは間違いで、価格は市場の中で変動する。
中国製のＧＡＰのシャツは、日本でパパスが作れば１０倍のコストがかかる。
価格は、それを求めるものが納得して代価を払うことで決るが
シャツを保有して使うという時点で初めて価値を発揮する。
１０００円のシャツが５年使えたら５０００円年の価値を持つ。
気に入らずに一度も着ないでいたら０円年の価値だ。
冨とは使える価値から購入価格を引いたもの。
マンションも安い時期に港区の３ＬＤＫを買って３０年住んでリフォームして
人に貸して２５万の家賃が１５年とれたら価値は・・・まぁ計算してくれぃ

しかし、安い時期に買って３年で１．５倍で売ったとしてもローンさっぴいて
得た富はいくらになる？
マネーばかりを追うと人生のすごす時間の価値というもっとも大切な
神様からの無料の贈り物を無駄に使うことになる。

[271: 匿名さん]

結構、インフレと不動産の価値ってところはわけのわからん
理屈をこねる人がいていらだってしまいました。ごめんなさい。

でも、ここ重要なんですよ。（予備校講師風に）

[272: 入居予定さん]

265
266

怖いね。焦ってるね。

ええと、スレトピなんだったけかな、、、、、おろおろ。

[273: 匿名さん]

＞下がり続けると仮定した場合、現状不動産を保有している人は淡々と売却を進めていった方がいいの？

株と同じ。２０％とか１５％とかの下落時点で意を決して売る。
本当に下がるとしたら、自己資金を割る前に売らないとダメだ。
評価損を抱えたまま売るにもうれなくなり実質価値のない不動産のローンを払い続ける。
これがなかなか踏み切れない。心を鬼にして自分の心配に金を払う。

[274: 匿名さん]

入居予定さんって人をからかって楽しんでるのか？

[275: 匿名さん]

蒸し返して悪いが、俺の解釈

多分、財によって購買層が違うことを言いたいんだと思う。

世界中の誰もが欲しがってて、日常品で、日本が輸入してる財と言うと、
これはもう誰がなんと言おうと、石油が代表だろうという気がする。

エネルギー或いは、石油由来製品の原料としてはもちろん、鉄やガラス、紙、ほぼ全ての生産過程で必要不可欠。

円が下がれば、日本人の石油の購買力は下がって、高嶺の花となる。日本人以外は、それまでどおり、普通に買い、消費するだろう。石油の価値も価格も変わらない。日本人の購買力が下がるだけだ。

で、日本の不動産だが、、、、、、
つまり、日本の不動産は日本人しか欲しがらない財だから、その唯一の買い手である日本人の購買力（富）が相対的に下がれば、財の価格と価値もともに下がるという議論だろう。

アメリカなら、英語圏だし、移民にもオープンだし、同じ不動産という財でも、石油ほどとは言わなくても、購買層が幅広いということだろう。

違うか、学者さん（達）？

[276: 匿名さん]

いつからクイズ番組になったんだ？このスレ

[277: 匿名さん]

株なら１０%下げで損切りだな。

[278: 匿名さん]

275です


>アメリカなら、英語圏だし、移民にもオープンだし、同じ不動産という財でも、石油ほどとは言わなくても、購買層が幅広いということだろう。

だから、たとえ、米国民の購買力が下がっても、欧州やアジアや中東の金持ちが買いを入れて、価値も価格も保たれる、、、、というシナリオだと思ったんだが。

[279: 匿名さん]

ばかばかしいから風呂入って寝ます。おやすみなさい。

なんか、子供のなぞなぞだったんかいな。禅問答で不動産かたれまっかいな。あーあほらし。

[280: 匿名さん]

で、結局マンション価格が下がるとか、上がる以前に、
欲しい物件がない。

ここがこの値段だったら欲しいっていうのが、ないんだよね。

[281: 匿名さん]

アメリカの不動産は移民がホイホイ買えるほど安いんかい。
で危ないローン使って…

[282: 匿名さん]

欲しい物件が無いなんて言ってる人がいるから、
チャレンジ価格の築浅中古物件が出てくるんじゃない。

[283: 匿名さん]

262さん

学者でも何でもないのですが、、、、、
それに、私以外に、私が考えていることに近いことをこきこんだ方も他にいますが、、、

なんかこの板の「主」にはお気に召さなかったようで、すみません。

えーと、たとえば、田中さんが城南の5000万のマンションを保有していたとします。
為替レートは切りよく一ドル百円。（便宜上、ドルを使いますが、外貨一般と考えてください）
ガソリンはレギュラーがリッターあたり100円（一ドル）
（マンションは、50万ドルの価値）
預金も1000万円（10万ドル）あったとします。借金はなし。

で、円の価値が対ドルで半分になったとします。
まず、1000万円の預金は、ドルベースで半減します。（5万ドル）

ガソリン価格は若干の時間を置いて、限りなく200円に近づくでしょう
（世界のほかの国の人々のガソリン子奪う力は不変ですので、
国際オイル市場がフラットだったと仮定します）
ドルベースでは価格は一定、しかし、円では価格が倍。
国民の生活は苦しくなるでしょう。

このとき、保有している城南のマンション価格は、「円切り下げのための輸入コストプッシュ・インフレ」により、やはり倍に跳ね上がるでしょうか？
再取得コストを考えれば、建物部分は価格が上がる可能性はあります。
方やで、日本人の貯蓄はドルベースで半分になり、輸入消費財の価格は倍となり、一般的な購買力は大きく減じます。
いきおい、不動産取得にまわせるお金もずいぶん減るでしょう。
この部分においては不動産価格にマイナスでしょう。
購買力が落ちた日本人の住む日本市場も、海外から見たときに、魅力が下がるでしょう。

総合すると、円ベースでの不動産価格はあまり変わらないかなと思います。（やや楽観的かもしれません）

しかし、円自体が価値を半減（対ドルで）しているわけですから、50万ドルだったマンションは
円ベースでの価格を保ったとしても、25万ドルになる計算です。

まとめますと、以下の通り

事前
不動産 5000万円 50万ドル
預金 1000万　10万ドル
ガソリン価格 100円 1ドル

事後
不動産 5000万円 25万ドル
預金 1000万　5万ドル
ガソリン価格 200円 1ドル

日本が閉じた国なら、円ベースでの資産価値が変わらない限り、痛くも痒くもないのでしょうが、
現実は思い切り国際化していますので、より重要なのは、ドルベース（世界の中での価値）ではないでしょうか？

さて、ここで、もし1000万円の預金でなく、4000万円の借金をしていて、5000万円分の
外株を保有していた（ネットで1000万円の「貯蓄」は不変）と仮定しますと、、、、

やっぱり、止めておいたほうがよさそうですネ。

[284: 匿名さん]

２５７
造幣局は、硬貨にきまってるだろ！！！

[285: マンコミュファンさん]

だれか、あたまでっかちじゃ駄目だ、結果が全てだと言ってたな、、、

結果は後になってみないと分からないからこそ、
合理的に考えて、予測することに意味があると思うんだが、どうだろう。

円のいきなりの切り下げはないだろうが、円と日本の右肩下がりは間違いないだろう。

だから、不動産は必要最低限（ぎりぎり我慢できるもの）程度のものを、「安い」時に買うべきという気がする。

[286: サラリーマンさん]

印刷局も造幣局も、結局は財務省（国）のモノだかららな、、、、

日銀は手出せないわな、、、、

[287: 匿名さん]

紙幣も印刷局が日銀に納入しているが、政府がマネーサプライをコントロールする発言は、日本銀行法云々言う前にサプライズ×××

[288: 匿名さん]

株の世界では円安で輸出が好調になり、
株価は上がり景気は良くなる。
従って国民の暮らしは苦しくならない。

[289: サラリーマンさん]

日銀は巨大なる事務執行機関。
日銀の独立性を信じてる奴は一人もいない。

[290: 匿名さん]

予測は外れても誰も責任取らないで済むから、
雑談で言うのは楽だよね。

[291: 匿名さん]

288

円が対ドルで半分になったら原燃料価格が倍だわな。
それだけじゃない。中国やアジアの労働力コストも倍だわな。
他の国のコストは不変なのに。
輸入加工貿易の悲しさよ。

市場は簡単に中国・韓国・台湾ほかに持ってかれるよ。

それでも日本人従業員の賃金が倍になるとでも思ってる？
脳天気すぎないか？

[292: 購入検討中さん]

まぁ日本人としては気持ち的に受け入れがたい面もあるが、
日本国内資産に無理して投資（たとえそれが「家」であても）
することは長期的に見てあまり賢くなさそうだということは前から
認識してたが、改めてそう思ったよ。
細かいことは分からんし、予測もできないだろうが、大きな流れは
分かってるわけだから、その流れにそった行動をとるということか。

[293: 441]

ソロスが昔ポンド売りをしかけた時のように、円売りをしかけて日銀に勝利してください。ご健闘をお祈りします。おやすみなさい。

[294: ビギナーさん]

ここの議論、白熱してたんですねー。

視野の広い人もいるもんだ。
理屈的には説得力十分ですね。

しかし、実際マンションも欲しいんだよなー。
でも当分やめとこ。新興国ファンドで種銭を寝かせとこ。ダメ？

[295: 匿名さん]

で、結論は賃貸でいい・・・ってか。
よかったじゃん。何もしなくていいんだから。

替えない自分を肯定するのにずいぶん遠まわしな説明するんだねぇ
同じことを彼女か奥さんに説明してごらん。泣かれるかひっぱたかれる。

[296: 匿名さん]

いや、目的は違う。そういう理屈で、東京のマンションが下がると
いいたいんだろう。

そうならないのは、米国景気が衰退して中国景気が内需拡大型で
２０４５年まで続く場合だ。元は上がっていくがドル機軸経済圏
のなかで、米国の景気後退が機軸通貨のドルが弱まることで
新たな均衡へと以降するのではないか。

それより、国内の金融資産が上記のような理由で海外の市場に
出て行くことで、海外の都市や景気を拡大しながら
突然の恐慌の中で消えていくことのほうが恐ろしい。
米国が狙っているのは１５５０兆円の家計部門の金融資産そのものだから。
鴨がネギしょって出てきてくれたら、自分の土俵で料理できる。

外債や外貨建て資産はいいけど、そういうものの成長性ばかり強調し
リスクに触れないのはフェアではない。
確かに今元を買っておくのはいいかもしれないが、どうやって買った
らいいかわからない人がほとんどだろう。
元ってところで円で買えるのか？

[297: 匿名さん]

まあ、バブル期は東京の地価ってNYの約150倍だったわけで、（千代田区でカナダ買えたし・・・）
一方で賃料ベースでは4倍程度しか違わなかったわけでしょ。

その頃と比べると、今はほんと健全に見えますよ。
実際、30代前半でも１億程度の物件なら買える奴が結構多いから、
物件価格で１億円程度までなら実需が続く（手の届く輩は多い）と見てます。
そういった意味では、今8000万程度で販売している物件をピックアップして、その物件を1億円で計算した場合でも坪あたりで＋30万程度となるようエリアを検討するのが得策と思っていますが、いかがでしょう。

[298: 匿名さん]

>>２９３
やっとまともな人が出てきたたと思ったら４４１さんでしたか。


日銀の買いオペとか誰も念頭に置いてない話なんだもん。
男（多分）沢尻エリカ様みたいなゴーマンかましてよかとですか
理論なんだもん。

[299: 匿名さん]

すいません：＋30万→坪あたり350万程度

[300: 団塊Jｒ.]

>>295

うるせぇなぁ。どうせ金融資産5000万くらいしかないんだから23区内のまともな物件なんか買えるはずないだろ？

しょうがないから半分以上海外資産と金地金に突っ込んでるよ。
なんせ子供の教育費と自分の老後資金がかかるからな。

ほんと、自分がいくら金持ってるからってそこまでイヤミ言わなくてもいいんでないの？

今の分譲価格なら都民住宅が一番いいや。