23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[838: 匿名さん]

>住宅需要ばかりに過剰に依存した景気拡大というのも異常なもの。
>中古市場がそのぶん伸びればいいのではないだろうか。

中古のマンションは耐震問題があるから、
余程、信頼出来る物件じゃないと手が出せないです。

[839: 匿名さん]

>>742

高尚なお話で盛り上がっているところ恐縮ですが、足立ナンバーと多摩ナンバーと八王子ナンバーで皆様はどれが一番好きですか？
因みに私は１．多摩　２．八王子　３．足立　の順です。
要は墨田区の物件と多摩ニュータウンの物件を比較検討しております。
ご回答頂けましたら大変有りがたく存じます。

[840: 匿名さん]

>>839
１．品川　２．横浜

あとはありえない。

[841: 匿名さん]

>>839

元　卍ブラックエンペラー構成員としては
多摩ナンバーがいいんじゃない！

[842: 匿名さん]

>>841
839です。
それは知りませんでした。参考になりました（笑）
ご回答ありがとうございました。

[843: 匿名さん]

>>839
中学生の頃「品川ナンバー意外はダサイ」と本気で思ってました。
恥ずかしい．．．昔の話です。

[844: 匿名さん]

>>839

足立ナンバー地域だけど
足立区に近いわけでもないのに、足立ナンバーは嫌だな。
まあ２３区は品川、練馬、足立とどれをとっても郊外地域だな。

ご当地ナンバーで東京駅半径５Ｋｍ以内の区は新ナンバーに
して欲しい。

それといまさら、多摩ニュータウンはありえないでしょう。
ニュータウンってまじで止めた方がいいよ。
多摩、八王子、町田かどこか知らないけど。

でもなんで多摩ＮＴと墨田区なんだろう。１８０度違うような気がする。

[845: 匿名はん]

青山ナンバーにしてくれ。せめて３Aの住民は。
表参道でもいいぞ。

車も国産だと痛々しいので、せめてビートルにするとか。

[846: 匿名さん]

>>844さんへ

839です。ご回答ありがとうございます。

現在私は相続した渋谷区内の狭い分譲マンションに住んでおります。
最近二人目の子供が授かりましたが、渋谷区では住み替えが難しいので、
多方面に渡って物件を検討した結果、墨田区と多摩ＮＴが残りました。
（と言っても存分に検討したとは言えませんが）

墨田区については、具体的には錦糸町なのです。
最近たまたま買い物に行って子供用品の充実ぶりに感激しました。
渋谷や新宿のデパートよりも遙かに揃っています。
地縁も少々あります。

又、多摩ＮＴなら買換可能な１００㎡超物件が豊富にあり、新宿までの所要時間も許容範囲なので、検討対象としています。

ところで、なぜニュータウンはやめた方が良いのでしょうか？
ご教示頂けましたら大変有りがたく存じます。
お見込みの通り、当方は世間知らずで不動産についてもかなり疎い方です
。

[847: 匿名さん]

シルバータウンに敢えて好んで住むこともないでしょうに。
たとえ部屋が広くても、町自体に将来性がない。
強力な購買層が存在しなくなるということはあらゆる面でこれから住みにくくなっていくと思いますよ。
長期にわたって若者ファミリーの出入りのある地域を選んだほうが、街自体の新陳代謝という意味では無難かと思います。

[848: 匿名さん]

城東は浮浪者がすごく多い。
しかも、かなり末期的な感じの方々。
車のナンバー以前の問題が大きい。

[849: サラリーマンさん]

実際、世田谷、目黒の中古・新築マンションの価格動向と、物件の動き具合はどんな感じ？

[850: 匿名さん]

世田谷の状況は>>641
目黒は物件数が少なすぎてグラフ化しなかった。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
供給量はこんなもんだし
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_3.html
価格はこんなもん
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
中古市場は、６０平米以上５５００万以下で１００戸程度の仲介在庫はありそう。
物件仕様、規模はこれから出るものよりはずっといい。ことに９１年頃のバブル期物件は
広さもある。
ただおしなべて駅から遠い。などの理由で売れ行きがいいとは言いがたい。
なぜか、居住中で売っているのが多い。人が住んでいる中古は売れにくい。
せめていったん引っ越してリフォームするくらいでないといけない。
逆に、じっくり探せば掘り出し物があるし叩けば築１５年レベルが結構
やすくなりそうな気配か。

[851: 匿名さん]

錦糸町は言ってはなんだが、
バラバラ殺人の死体遺棄が何度も駅近で起きている。
防犯カメラに男女が写ったとのニュースもあったが、
犯人が捕まったとは聞いてない。
だからどうだとは言わないけども。

[852: 匿名さん]

２３区新築マンション価格動向
■２００７年　　
都心供給激減。用地が上がりすぎて買っても分譲で売れる見通しがないから更地が
放置されている状態。中央区湾岸だけが開発余地を残している。

城南は全般には高止まり。
世田谷・大田・目黒・品川）は大田、品川の一部が３００万／坪になるも、
６０平米台の物件で価格を５０００万に維持。京浜急行、りんかい線品川区が買い得感
かつて安値だった多摩川沿いの鵜の木、下丸子近辺にもうまとまった敷地がない。
小田急線、京王線沿線も駅徒歩１０分以内にマンション用地がない。
杉並、中野も物件が小規模で少ない。それなりにはけていく。

城東は江東区を中心にタワーマンションをまだ売っているが、所期の物件に比べ割高。
開発エリアに詰め込んでいるから見合いや眺望は初期のふれこみに比べて格段に劣る
ものが少なくない。パークシティ豊洲、ｗコンなど買い得物件を買った人が結果的に得
だったことが明白になった。
墨田は、新東京タワーの話題に便乗したいが人気はいまいち。価格は２４０万まであがると
庶民はついてこれない。このエリアは一定の広さが欲しいが、４０００万台２０坪で
坪２３０万が上限だろう。
荒川は山の手線駅周辺が穴場だが、価格はすでに上がってきている。
足立区は埼玉県とほぼ同じ値動き。舎人ライナー沿線に多少の買い得感。
葛飾は金町駅前タワーが城東人気の試金石になろう。

江戸川は東西線沿線は船橋の三菱地所のタワーマンションにひきづられそう。
江戸川自体今後大規模物件は少ないだろう。

城北は板橋、練馬が地元の賃貸→分譲住み替え需要を充足する程度。
価格は２３０万前後で固定化される。

■２００８年
城東、城北の在庫が時間とともにはけていくだけ。都心では戸数の少ないな億ションと
コンパクトマンション。城南は単身者の中古買い。高齢者持ち家→マンションへの買い替え
などが需要の主体。
湾岸はマンションからオフィス開発へと移行する。（豊洲、台場）

■２００９年
引き続き市場は縮退。都心の住宅地では小規模区画の土地を買って一定の規模に
まとめる動きが活発化する。財政赤字の穴埋めのひとつとして都内の公務員宿舎の
土地の売却（一部建て替え）をＵＲ都市機構をからめた形で施策検討される。
あわせて老朽都営建て替えを品川方式でやろうという意見もでる。
マンション市場は郊外にタワーや大規模物件が増え、次第に需要は２００万前後の
郊外に移動する。

■２０１０年
不動産業界はすっかりマンションから足を洗い、クレーまー集団の団塊ジュニアに
新築マンションを供給した悪夢を忘れようとするだろう。
再開発物件を中心に再び高級賃貸マンション、オフィス・商業ビルなどの供給で
利益をあげていく。
郊外市場が専業・電鉄系マンションデベの活躍に場になる。

■２０１１年　ドル機軸経済が崩壊する出来事が起こり、ドルが暴落、円が高騰。
　不況が始まる。１９７０年のような不況期のインフレになり、その先は
　内需拡大路線。過去３年の仕込みの上にさらに開発のネタを仕込む。
　オリンピック誘致が成功していれば、それもあわせ建設好景気に向かう。

[853: 匿名さん]

うーん、凄い妄想だ。

[854: 匿名さん]

住宅も家電製品や車と同じく、耐久消費財と割り切ってしまえば、買った後値段が下がっても腹も立たないでしょう。欲しいものが買える値段で売っていれば、買えばいいんですよ。買えない値段なら、我慢してお金を貯める。

どうして、家だけ資産だなんだといって特別扱いするのかな？

[855: 匿名さん]

妄想ネタのなかに、消費税率アップの駆け込み需要が抜けてるよ。

あと、パーク何とかは
入居してから、西日プラス海面照り返しの凄さが分かるでしょう。

[856: 匿名さん]

>>850
古い戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えてきています。
目黒区なんかがそれに当たります。
一方では、価格を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な都心部もあります。
魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては単なる近郊・郊外に過ぎません。

[857: 匿名さん]

郊外ニュータウンと都心部について、

日本の場合、サラリーマンばかりが住む分譲地は異質な人が来ることを
拒む傾向があるので、これが高齢化による衰退を早めている。
街としての衰退を防ぐにはある程度の賃貸物件が必要。
いろいろなタイプの賃貸物件があれば、幅広い世代、所得階層の住民を
呼び込むことができ、これら賃貸層が将来の持ち家取得層になる。
都心部の場合、賃貸と分譲がバランス良く供給されていて、
永久に続く好循環が維持されようとしている。

郊外の場合難しいのは、賃貸だと利便性が重視され、始めから郊外が
対象外となる点。
これを乗り越えるには、広さと安さをとことん追求した賃貸物件を
生み出していく必要があるが、これは諸刃の剣で、分譲の価格を
下げることにもつながる。

一方、都心部は賃貸と持ち家が程よくあって、賃貸層の持ち家取得が常に有る。
住民が歳を取るか、いろいろな事情が有って売るにしても、後に続く賃貸層が中古で買う。
さらに所得が増えれば、中古から新築（将来的には、開発すべき新規の土地が
無くなっているから、建替えられての新築）を購入する。
利便性に優れた都心部には永久に需要があり、日本全体として人口が
減っていっても、常に集中と集積が続く。
全体のパイが縮小する時代になれば、限られた資源をいかに有効に、
コンパクトに使って行くかが重要になるので、都心部の地位はほぼ永久に
安泰となる。また、利便性と居住性も向上を続ける。

[858: 匿名さん]

郊外ＮＴの場合使い捨てになりやすい。
既存住民の高齢化が進んでいるＮＴにわざわざ住むより、
新しい元気なＮＴを普通は選ぶことになる。
例外は、親がその凋落中のＮＴに住んでいる場合くらい。

[859: 匿名さん]

新しい元気なＮＴも、
年月経てば老人の街。

[860: 匿名さん]

http://www.city.wakayama.wakayama.jp/skytown/index.htm

いま、テレ朝のスーパーモーニングで　↑　のこと放送してたね。
和歌山にある「スカイタウンつつじヶ丘」というところらしいけど、
あまりに売れないので半額セールにするそうだ（すでに入居済みの人はカンカン！全部完売しても２００億円以上の損らしい）
計画では人や公共施設、鉄道が集まる予定だったそうだが、結果は閑古鳥。

ここでも多摩ニュータウンを考えている人が居るそうだが、
東京周辺もここまでひどくないとしても今後似たような結末になるのだろう。
人生でそう何度もない重大な決断、どうぞ慎重に。

[861: 匿名さん]

団塊ジュニアが望むのは
①無限の供給　工業製品のように、あるいは鶏の卵のように似た様な品質で
　　果てしなくマンションが生み出される

②業者間競争で品質が上がり技術革新で性能が上がり量産効果と流通経費の
　削減でより安くなる。

③先に買った者は先に楽しむから高くてもかまわないが後から買うものはより
　安く売られるべき。


なんだかパソコンも不動産もみな同一視している。これは土台無理な話。

①不動産は土地をベースにしていて土地には、道路、上下水道、電気・ガス・通信の
　インフラのほかに、買物や飲食や教育や行政サービスが必要だ。
　なにより、不動産は量産品ではない。一品生産の固有性の高い財だ。

②マンション企画は凝ったものが作られ、住宅設備の過剰なまでの不可価値が
　　競われた。またタワーマンションという「発明」により規模効果で平均坪単価は
　　確かに安くなった。しかし住宅地の従来の中低層は量産ではなく現場で型枠を
　　組み、現場でコンクリートを打設する一品生産。
　　業者間競争のあげくに耐震偽装事件やらいい加減な確認申請があきらかになった。

③団塊ジュニアも上客は２００３年あたりから食いつくし次第に所得の少ない客になり
　　ローン審査で却下される例も増えた。これが価格帯を５００万上げると、急に減って
　　無駄な稼動が減ってモデルルーム要員も少なくてすむようになった。
　　
上がったものはいつか安くなる。そういう思いがあるのだろうが、不動産が不公平な配分
をされがちゆえに、不動産はこれまで富裕層の蓄財の道具になってきたのだ。

[862: 匿名さん]

湾岸マンションを買えた人が勝ち組？ぶっ・・人生マンションが全てみたいに
思ってないか・・・・そういう書き込みがあったのを覚えている。
根本的に間違っている。買えたから勝ち組なのでなく
勝ち組だから湾岸マンションが買えたのだ。
誰でも均等に機会があったわけではない。
誰しも、簡単に何百万も自己資金がだせるわけでもないし、一流企業に安定的に勤務
カードも返済に滞りなくサラ金に手をだしていない、というローン承認の条件を満たすのは
それだけで立派な勝ち組なのだろう。
底値ででたお宝物件を買えた幸運は平等に与えられたわけでなく、一定の条件を満たした
層が得たチャンス。
そこに漏れた（ふるいにかけられた層）は次のチャンスをもとめて物件を流れる。
４回も抽選にはずれたならそれは偶然でなく故意だということに気が付かなくてはいけない。

もっと言えば、安値を追求しすぎたゆえに逃したチャンスもあろう。すこしだけ余裕があれ
ば倍率の少ない部屋は確保できたし、さらには先着順受付もやまほどあった。
いま探し始めた世代もいることはいるだろうが、多くは３年以上探していて買えないのでは
ないだろうか。

[863: 匿名さん]

ない現実を追いかけるより確実な現実を掴んだ方がいい。
ただし、自己資金は多くないとダメだ。フルローンで身動きがとれないとやり直しがきかない。
２割以上の自己資金を用意して早めに２３区で物件を買っておくべきだろう。
下がったら限度を決めて売ればいい。不動産の上がり下がりのサイクルは２年３年で切り替わる
ものではない。
下がっている途中下落が止まったように見えてまた下がる事象はある。
上がってきて２〜３年で上げどまり、その後また高騰する値動きというのが多いのだ。
今買っても値上がり幅が５％になり、０％になりそのままマイナスになる可能性は少ない。
もし万が１０％さがり、さらに５％下がったらそこで売ればいい。１０年賃貸に入って
待てば新築は相当安く買えるはずだ。
逆に、このまま上がっていくなら、今買っておかないと自己資金で買える物件価値が
目減りするだけだ。
待つのはノーリスクではなくおいていかれるリスクがある。
ここでの議論が空虚になるのは、誰もリスクを負わないかわりに当事者意識が
どんどん薄れていくからではないのか。

ひとつ大きな勘違いはローンを組んで不動産を買う以上、買ったあとは決して下がったら
いかんのだ。１０年で価値が半分になるとわかっていて３５年の借金をするのは狂気の沙汰だ。
そこまで極端でなくても、デフレ、資産デフレというのはそういう事態だ。
４％の下落でも１８年で半額になる。せっかく３％のローンでも７％の金利を払っているのと同じ。

[864: 匿名さん]

＞８６３
１０年賃貸に入って待てば新築は相当安く買えるはずだ。
これは既に現実的ではないですよね？
１０年後間違いなく貴方も１０歳年を取ってる訳ですから。
いつ買うか（買えるか）も非常に重要な要素のひとつだと思いますが。

[865: 匿名さん]

>これは既に現実的ではないですよね？
下がるという事態が起こったら長期ローンを借りていること自体が間違い。
すぐに売らないと傷が深くなる。
＞１０年後間違いなく貴方も１０歳年を取ってる訳ですから。
おそらく１０年待たずとも、下落がゆるやかになる時期は来る。
１０年というのは次の物件の頭金を貯める時間を言ったまで。

＞いつ買うか（買えるか）も非常に重要な要素のひとつだと思いますが。
そりゃそうだけど自分のライフプランで決めるのでなく地価が下げ止まった
時期、下がらない時期というほうがどれだけ重要か知れません。
下がっているときは賃貸でいいのです。絶対に借金などしてはいけない。
上がり始めたら賃貸は不利。それだけの話をしています。

[866: 団塊ジュニア]

団塊ジュニアとしては、このスレ、なんだか読んでてむかつきますねぇ。
無能だの、クレーマーだの、過密の元凶だと言いたい放題。

人数の多さゆえの競争を生き抜いてきて、就職氷河期でさんざん苦労させられた挙句、元凶扱いとは…。首都圏に団塊ジュニアが集中しているのだって、地方に職がなくて仕方なく上京してきた層も多いはず。そんなのは我々の責任ではない。

８６１にしたって、何を根拠にそれが団塊ジュニア世代の要望だと言うのか。給料がそれほど上がる見込みのないなか、少しでも物件を安く買いたいというのは団塊ジュニアに限った話でもないでしょうに。（３）にしたって、デフレ期待の蔓延をなぜ団塊ジュニアのせいにするのか全く根拠不明。

[867: 匿名さん]

デフレ期待の蔓延？誰が期待しているの？？普通の神経していたら
デフレなんか望む阿呆はいないでしょうが。

[868: 匿名さん]

＞人数の多さゆえの競争を生き抜いてきて、
それは宿命。オレに言われても困る。実は後の世代がもっと迷惑していることに
キミら気がついていない。
オイルショックや不況の時代や戦後混乱期を生きてきた人
戦争を体験した世代それぞれでしょう。厳しいから現実を直視
すべきでは？

＞就職氷河期でさんざん苦労させられた挙句、
しょうがないだろ。可哀相だが。

＞元凶扱いとは…。
過密の元凶。とにかく月曜に電車で足踏んだとか喧嘩してるの決って団塊ジュニア。
あんたらがいなけりゃ電車も混まない。

＞首都圏に団塊ジュニアが集中しているのだって、地方に職がなくて
＞仕方なく上京してきた層も多いはず。
そんなの知ってるよ。

＞そんなのは我々の責任ではない。
誰が責任だと言った。自覚しろと言っただけ。

＞何を根拠にそれが団塊ジュニア世代の要望だと言うのか。
元祖匿名はんは、完璧な新自由主義。顧客が言うことがすべて正しい。
供給者が悪で、顧客が善という図式だが、むやみに集中して地価を
つり上げているのは自分たち自身だ。
だから、買わなければあがらないと元祖匿名はんは主張する。
おおいに間違っている。

＞給料がそれほど上がる見込みのないなか、
ここがおかしい。給料があがる見込みのないやつは賃貸に住めばいい。
なんで無理して買う必要がある。
給料はもらうものでなく稼ぐものだろう？

＞少しでも物件を安く買いたいというのは団塊ジュニアに限った話でも
ないでしょうに。
安くなる見込みがないのに、買わないでいれば安くなるそうだから
買わないでいるしかないよね。少しでも安く買える手段が何かあるのか？

[869: 団塊ジュニア]

団塊ジュニア＝元祖匿名はん、なんですね。笑止ですな。サンプル数１ですか。

要するに、通勤電車でよく見かける団塊ジュニア（らしき人たち）がうっとおしいというただそれだけの話に、いろいろと難癖をのっけているだけなんですね。見た目だけで７１〜７４年生まれだと瞬時に判断できるなんて凄いな。

[870: 匿名さん]

>860
あの番組見たけど、
地方はこれからもダメ。半額セールしても将来の発展はない。
やっぱり残るのは東京だね。

[871: 元祖匿名はん]

お呼びですか？スルーすれば。じゅっぱひとからげくだらんねぇ。

まあ、資材価格も結局上げてたのはデベ自身と判明したわけで。

皆さん落ち着いてお買い物でもウインドウショッピングでもどうぞ。

買いたきゃ買えばいいが、がっつく必要ない。ろくな売り物ないし。

[872: 匿名さん]

団塊ジュニアの２３区人口の集中度は、かつてのバブル前の団塊世代の集中度を
凌ぐボリュームなのだ。
団塊が住宅地地価を、郊外の果てまで押し上げたように、団塊ジュニアも
地価を自らが押し上げてしまう危険性を孕んでいる。

一方、持家比率７割近い後期「高齢者６７万人が１５年以内で
亡くなれば、少なくとも２７万戸以上の売却（賃貸）不動産が出てくるだろう。
年に２万戸近くが「土地もしくは空きマンション」として市場に
でてくる。
９０歳の親の家は貸すなら６０歳の子に家賃が入り売れば３０歳の
孫の住宅資金になる。

[873: 元祖匿名はん]

俺の周りに郊外買おうなんてヤツ一人もいないけどな。まあいいや。
すんませんね、俺らが悪くて。

[874: 匿名さん]

錦糸町のイメージは良いとは言えないが、実際に行ってみると
なかなか良いよ。
例えば錦糸公園なんか古くさい公園だが、鉄棒やうんていのような
何処にでもありそうで、最近見かけなくなった伝統的な遊具が充実
している。
遊んでいる子供もかなり筋力がありそうでたくましい。
人気のブランコなどは子供たちで弱肉強食さながらの取り合いが
繰り広げられ、子供の成長に極めて有効だ。

[875: 匿名さん]

東京の住宅地価は上がる。
９０年代前半のように誰かが土地を投げ売らない限り
住宅需要がこれだけあれば、十分上がる。

日本の経済が東京一点集中で経済発展を支えるしかない。
コンパクトにまとまれば投資効率もいいわけで、２００３年問題
もものともせずに、ビルや商業ビルやホテルが建てられている。
中国の建国記念日をはさむ１０月上旬の銀座はブランドショップを
買いあさる中国人観光客でごったがえすほどの混雑だった。

地方の地価は人口１００万都市といえども人口８４万の世田谷以上
にはあがらない。
経済を支える地場産業があるのは名古屋大阪くらいのもの。あとは
工場立地のごく限られた地域。

[876: 匿名さん]

＞人気のブランコなどは子供たちで弱肉強食さながらの取り合いが
繰り広げられ、子供の成長に極めて有効だ。

なにしろ国技館も近いし、小さいうちから仲間に「かわいがられ」て
育てばさぞかしいい力士に育ちそうだ。

[877: 匿名さん]

郊外は要らない。城東は高い。それじゃ誰からマンション買ったらいいの？
待てば下がると言い切れるのかね。
仮に下がったとしても、下がり始めたら今度はどこで止まってくれるのかね。
加速がついてどんどん下がったら、いくら金利が安かろうが目減りするモノに
払うローンは生活者にとって最大の痛手だと確かご本人も賛同したと記憶
するが。

[878: 匿名さん]

錦糸町は、風俗街多すぎ。ラブホテルはあるわ、外国人スナックの店はあるわ、一旦裏通りに行くと品のなさにビックリ。

だから安いんですよ。
子育て環境ではまずない。

[879: 匿名さん]

ここのスレも半年前は錦糸町など話題にものぼらなかったのに
思えば遠くに来たものだ。

[880: 匿名さん]

>872
>団塊ジュニアの２３区人口の集中度は、かつてのバブル前の
>団塊世代の集中度を凌ぐボリュームなのだ
理由は人口比率だけでなくて、その前の世代”４７−５２歳”が
バブル時期の物件を買っていて、値下がりによって買い替えが
出来ないことも大きな理由なのでしょうね。
都市部なら、平均でも２千万円以上は不動産で損失を出している
でしょう。

会社でも、この世代は気の毒ですよ。
上場企業の部長以上でも、郊外物件から動けず長距離通勤とか、
会社の独身寮から単身赴任している人もいます。

[881: 匿名さん]

錦糸町近辺には（場所柄か）インターナショナルスクールが数校
ありますので英語教育に興味のある家族の方には良いですよ。

http://allabout.co.jp/children/kidsenglish/closeup/CU20040120a/

今の時代、幼少の頃から英語叩き込んでICUに行かせるか
留学させるのも一つの教育選択だと思います。

あ〜親が英語話せないと・・辛いかな、それと授業料が高いのがネック。

[882: 匿名さん]

>>878
松濤と同じですね。

[883: 匿名さん]

>>882
確かに（笑
でもラブホ街と松涛との境に何か結界めいたものを感じるよな。
オカルトな表現になるがわかってもらえると思う。
実際雰囲気がガラリと変わるし。

[884: 匿名さん]

>>880
ですから、下がり続けてうれしいなどと言ってマンションを買わない
ことです。郊外だから下がったのでなく、下がる途中を買うから
含み損を抱える。ちなみに郊外も今は下げ止まって少し上昇に
転じている。郊外も２００５年に買えば底値だったということ。

[885: 匿名さん]

文化村通りから山手通りに抜ける道に結界が施されているのが見えます。
・・・というか単なる都市計画の用途指定の差

[886: 匿名さん]

>>885
土地の用途の差だろうとは思っていたんですが、あそこまでコントラストがはっきりしているのも珍しいなと。
そうか錦糸町はそれすらないということか。

[887: 匿名さん]

一方は一種低層住居地域、もう一方は商業
http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/toshikeikakuzu.pdf

[888: 匿名さん]

米国経済の縮小は間違いない。サブプライムの影響もじわじわと出てくる。
日本の都心部プチバブルの崩壊も間違いないと思う。
新価格だ、新新価格だとデベが踊ったのももう終わりだろう。
急激には下がらないと思うが、徐々に下げてゆくと予想する。

米成長率を1.9％に大幅下方修正へ・ＩＭＦ、サブプライム響く
国際通貨基金（ＩＭＦ）が来週発表する世界経済見通しで2008年の米国の実質成長率を大幅に下方修正する見通しになった。ダウ・ジョーンズ通信は9日、ＩＭＦが7月時点の予測である2.8％から0.9ポイントも下げて1.9％にすると伝えた。信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）の焦げ付きの拡大やその後の金融市場の混乱を深刻にとらえたためとみられる。
　同通信は欧州や中国の見通しも下がり、世界経済全体の成長率は当初予想の5.2％から4.8％になると報じた。

[889: 匿名さん]

東京の一等地にも意外な現実があるのにびっくりしました。

http://www.linkclub.or.jp/~k-nomura/tokyo/tokyo.html

[890: 匿名さん]

徐々に下げていくというのは大正解だ。
ただし下がるのは全国地価の平均値。
消費者物価も金利も全国均一で下がるが地価の下がりは
不均一。
「はーい、みなさん下がってくださーい」と声がかかって一律
１０％安なんていう値動きではない。
サッカーのゾーンディフェンスのように、フォワードが下がって
バックスが押し上げる動き（これはないな）
フォワードだけがドリブルで駆け上がるとかいろいろだ。

吉野家が値下げしても吉兆や金田中が安くならない。
デトロイト郊外の工場で働く人の住宅は下落しても、ニューヨークの
コンドミニアムの価格も連れ安にならない。
ＮＹ自体が不景気になれば賃料は下がるが、分譲が投げ売られる
のは大恐慌のケースだ。
住宅はグレード分けの出来上がった市場だから、下げないと
売れない場所だけ下げる。下げなくてもいい場所は下げる必要性
すらない。
均一にさがらなかったからこそ郊外を買った人と都心のコンパクト
マンションを買った人で差が生じたのだ。
つまり徐々にさがるのは、高く貸せない場所。
都心は、オフィスにも住宅賃貸にも居住用にも使えるから
下がっても底値が知れている。
さて、東京一点豪華主義でこれからの波乱の２１世紀の世界
経済をのりきろうとする中で東京こけたらどこで働く？
マンションが下がってもリストラにあったんじゃ買えないだろう。

しっかし自分が買えない理由に世界経済まで持ち出す必要は
ないだろうよ。
地価に偏在性があるのは規定の事実。

[891: 匿名さん]

逆にいうとお金に困った人が売りに出す件数が多ければ
その地区の価格は下がる。バブル期は億ションを作って
売れ残ったデベが賃貸でまわして最後はまとめて安く
叩き売った。
今回はそういう動きまではない。仮に下落がはじまっても
たいしたことはない。巷間言われるほど転売狙いの
新築買いは多くはないし。

下がるという理屈を言うひとの話は実体験がないだけに
抽象的。ややもすると金融市場のアナロジーで語るが
根本的に違う値動きをするのが不動産。
不動産の空売りができたら少し話はかわるが。下がり相場
で不動産で儲けるには、人の弱みと人の欲につけこんで
鞘を抜く以外にない。

[892: 匿名さん]

地価とは、その経済圏の生み出す総生産の伸び率に比例して
評価があがるものだ。
国が経済的に衰退して価値が下がるのは通貨だ。
米国の経済が綻びが目立ち始めたらドルが下がると見るべきだ。
そもそも勝手に兌換紙幣でもないドルを原油購入紙幣という位置づけ
でみせかけの価値を保ってきた。
米国の景気が衰退して株は下がるかもしれないが、株と地価は
連動していない。たまたま底値が一致することはある。

[893: 匿名さん]

団塊ジュニアは、周囲を眺めて受身で動いてはいけない。
自己責任で今後の長期方針を決めるべき時期にきている。
もう模様眺めで何もきまらない。
具体的に、こうすれば土地が下がる。こうなれば地価が下がる
という話があるなら書いてくれ。
これから先は、買った人買えなかった人の差が開くだけだ。
これは、実は１９４６年以降生まれと　１９４０年以前生まれ
（シニアリッチと呼ばれる層）の世代格差と同等の話だからだ。
４７から５２歳も確かにそうだが、団塊世代が一番損をした世代
まぁ、人生棺おけにはいるまではわからないが今のところ総括
するとそういうこと。
自分が損な列車に乗ったと思ったら、転落てはいけない。
降りるタイミングと場所を探ることが大事なのだと思う。

[894: 匿名さん]

と・び・お・りを転落と変換する気配りは泣けるなぁ
×転落てはいけない
○跳・降りては　いけない。

[895: 匿名さん]

過去の上昇の基点になったのは、横浜・川崎。それも駅直近。
ここがいつでも、城東、郊外のどんぐりの背比べを笑うように
価格を決めていく。それで納得したかのように、豊洲や
たまぷらが意を決して上げてくる。
２３区スレに目をむけているうちにこういう割安な人気物件が
あることを見逃す。なにしろ抽選らしいから、一票入れておくのは
大事かも。
http://www.nomu.com/new/yokohama-portside/

[896: 匿名さん]

値上がり憎しで都心マンション価格をバブルといっても無意味。
都心商業地のごく一部がバブルであっても、住宅地価と商業地価に
ほとんど関連性がないのは過去の値動きをみればわかる。
もともと取引の少ない場所で、大量供給が出れば下がるが
供給がないなかで、「どうやって下がる？？？」
説明してほしい。三番町のお金持ちがあわててマンション売るような
大恐慌がくるのだろうか。
番町のセレブが家を売るほど不況なら庶民は首くくるしかないね。

[897: 匿名さん]

選択肢は、郊外の戸建て賃貸。これが相当安くなってくれると
団塊ジュニアの住宅取得難はとりあえず一段落する。

誰も、何にもいっていないけど、「都心に住む」と勝手に決め込んで
いるのは団塊ジュニア自身。
すめなくなっても住む。人の家でも住むというのは不倫発想でよくない。
人の家は借りて住めばいい。
２３区の賃貸は高くて狭い。
安いところも狭いというのが難点。これからは、近郊戸建て賃貸。
団塊世代の死屍累々の郊外でなく、それより上の世代が買った
近郊の戸建てを格安で住むというのはどうか。
そういうものは、実は公的機関が推進していたりもする。
嫌だ？・・・無理には進めない。

だって団塊ジュニアの住宅需要はそれほどせっぱつまっていない。
まだ独身だったり、子供がいなかったりするから今まで動いて
こなかったりする。
逆にせっぱつまっていたらもう横浜・川崎郊外に買っていたりするはず。
このスレの住人の大半は趣味でマンション価格を語る人。

[898: 匿名さん]

都心に住むという意思は否定すべきではない。問題は
都心に住むというビジョンの曖昧性だ。
自分がどこに住みたいかというイメージが曖昧だから
江東区まで都心の範囲が広がる。
だったらなぜ安いうちに江東区を買っておかないという話だ。
「都心に住みたい」ではなく「都心ならどこでもいいから住みたい」
という曖昧なビジョンがよくないのだろうね。
「眺望にいいマンションに住みたい」というのも同じで、海が見たい
のか夜景が見たいのか両方かなるべくしぼりこんだほうが
物件は見つけ安い。
制約のほうばかり目がいくから自分の意思が絞り込めない。
絞り込めないビジョンは大抵は実現から遠ざかる運命にあるものだ。

[899: 匿名さん]

>>898に便乗スレだが、都心が広がるという現象は確かに進行中だろう。
理由としてはマジに存在したスラム街が土地高騰によって駆逐されているのが大きい。

[900: 購入検討中さん]

日経夕刊にでていたけど、
新宿、渋谷、五反田の繁華街に近い住宅街の路上では
薬が日常的に売買されているらしい。
この辺りには住まないほうがよさそ。

[901: 匿名さん]

>>900
何を今更…
どっちにしろ、その辺は住宅地には向かないでしょ。（繁華街）

[902: 購入検討中さん]

>>901
松涛、池田山あたりはもうだめですか。
時代が変わったんですかね。

[903: 匿名さん]

>>899
江東区が誇る枝川はあのままですか？

[904: 購入検討中さん]

五反田で薬が売買されている背景はなんでしょう？
何かそんな歴史があるのでしょうか？
池上線なんかはどんな感じなんでしょう？

[905: 匿名さん]

>902
松涛は結界で守られています。
池田山は下賤の者には辿りつけない高台にあるからオッケーです。

>904
五反田は昔ながらの風俗街だからですね。

[906: 購入検討中さん]

>>905
でも駅を使う場合は危ない住宅街を通らなければいけないから、
この辺りに住んで良い人は車通勤の人だけでしょうね。
夜なんか怖くて歩けませんですよね。

五反田って風俗街だったのですね。
知らなかったです。

[907: 匿名さん]

>>903
行政が昔、ニュータウンなどで行った強制代執行を現代で用いれば人権問題が勃発する。
そこで枝川だが、豊洲開発の名に借りた現代版代執行であるのは見ていれば分かる（時間はかかるが）
他では港南、また南千住近辺が進行中であるし、その流れで山谷地区が今後対象となるのは明らかだろう。
要するに今（？）と思われてる地区こそ意外と将来性があると言うことになり、うま味もある。
皆も知っての通りセンターコアエリアという言葉がここでも度々取り上げられているが、
これこそ政府に公認された優秀人材の中央集約政策であるし、スラム解体及び再開発には地価上昇が追い風であり必須とも言えるのである。

[908: 匿名さん]

>>907
それを言うなら行政代執行
http://allabout.co.jp/career/politicsabc/closeup/CU20060201A/index.htm

あなた、実際に自分で書いた地区に行ってみたことあるの？
もうすでに山谷も南千住も昔の面影はまるでないよ。
スラムクリアランスというのは戦後の話。新宿南口あたりを思い出すと
わかる。ニュータウンで行政代執行って行われた？
農地を買収する際の話？？？なんか半可通の話をきかされているような
気分だなぁ
開発の立ち退きとホームレスのテント撤去はかなり意味合いが違うが

基本的に地価上昇が「通常」で地価下落は６０年に一度の珍事だと
いうべき。

[909: 団塊Jｒ.]

別に自用の物件が上がろうが下がろうが買う時に耐久消費財として割り切って買ってるならどっちでもいいだろ。
変な色気出して無理して買うから思わぬリスクに直面した時困る。そんだけの話じゃないの？

今は長い日本経済凋落の中の一時の徒花と思えば無理して買う必要はない。人生は長い。住居費だけになけなしの資産を回すわけにはいかない。

使用価値は家賃である程度客観的に決まるわけで、各自のライフステージを考慮して買った方が安けりゃ買えばいいし、借りた方が安けりゃ借りた方がいいにきまってる。

とはいえ、車マニアよろしくマンションマニアがいて買うこと自体が目的の人もいるだろうし、そういう人達はそういう価値観で別にいいだろうし。あと投資用はまた別の価値判断になるんだろうけど。

[910: 匿名さん]

>>899
戦後６０年以上経ち、
戦後第一世代も終わりを迎え、戦後第二世代に移ろうとしている。
首都圏の拡大とともに、東京駅から半径５ｋｍ圏内の光は次第に
外に広がっている。
路上生活者の数は年とともに減少中。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/10/60ha9100.htm
区部の町工場は減少し、規模を大きくして市部に拠点を移している。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/10/60haa200.htm
しかし、光の広がりは、影の部分を押し出す形で、しだいに北部に
広がりつつある。
２３区の賃貸物件の一戸当たりの面積は減っている。
２００５年実績で、一戸当たり３７ｍ２を切っている５区について
着工戸数、戸数当たり面積の２００４年から２００５年の推移を見ると以下となる。
賃貸物件の狭小化が急速に進んでいることが分かる。
　　　　　
　　　　　　　　２００４年　　　　　　　　２００５年
１位　中野区　２０７５戸　３３．９ｍ２　２６９１戸　３３．７ｍ２
２位　杉並区　３１３０戸　３７．８ｍ２　３４６６戸　３６．３ｍ２
３位　板橋区　２６８１戸　４１．８ｍ２　２６９５戸　３６．５ｍ２
４位　北区　　１７１６戸　４７．８ｍ２　１８７５戸　３６．８ｍ２
５位　練馬区　３８２３戸　３６．９ｍ２　３８４７戸　３６．９ｍ２

[911: 匿名さん]

地価が下がるとは、地域経済の衰退が理由であって、東京のように
莫大なインフラ投資、交通網の拡充、建物の更新・建て替えが頻繁な
都市が、カネを投資すればするだけ「地価」が下がっていったら
いったいどうなるのだろうか。

上がるといえば高騰しか知らない君たちだが、年３％程度の上昇は
健全な地価水準だ。それだけ「都市に設備投資して利便性快適性
が増進してきている」からだ。
ただ、人口が過度に集中しひずみが生じたり治安の悪化などで８０年代
のＮＹのように都市の価値が下がり再開発で再生を目指す必要がでてきて
スラムクリアランスが行われる。
スラムクリアランスは地価の安い土地を仕入れて地理的条件に
見合った土地に還す仕事。非常に利幅の大きいビジネスだ。

[912: 匿名さん]

９０９は金利・ローンの意味、期待インフレ率、実質金利という
概念が欠落している。いい大人が現在価値、割引率の知識もないのか？
値下がりする財に３５年ローンを払う愚をあなたの親父は犯して
貧乏になったんだと思うよ。

[913: 団塊Jｒ.]

>>912

はい。では本当にちゃんと意味がわかっているならもったいぶらずにちゃんと説明してみてくださいね。よろしくお願いします。

それとよく私の親父が35年ローンで貧乏というのがわかりましたね。
いや、すばらしい。

[914: 匿名さん]

消費者物価レベルのデフレ　　　現金の価値が増える　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ローン支払いの実質負担が増す
資産デフレ　　　　　　　　　　　　　ローンの対象物件の価値が下がる　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借金のし甲斐がなくなる。

消費者物価レベルのインフレ　　現金の価値が目減りする　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ローン支払いの実質負担が減る
資産インフレ　　　　　　　　　　　　　ローンの対象物件の価値があがる　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借金したことがプラスに。

今の４０代以降の大人はインフレが正常でデフレが以上だと思っている
デフレは経済の癌細胞のようなものだ。
ところが世の中に出てから癌細胞の経済で生きてきた団塊ジュニアは
癌細胞の増殖が気持ちいいらしい。
その考えは為政者とも、世の中の大半の大人の意向とも合わない。
そのことがわかっていない。

[915: 匿名さん]

２３区では無いが隣接する区に大きな影響を与える存在として川崎市が
上げられる。
以前の工都、川崎市はベッドタウン化が急速に進んでいる。2005年度の
国勢調査を川崎市がまとめたところ、昼夜間人口比率が８７．１％と過去
最低となり、全国の１５大都市の中でも最低となった。
川崎市南部の事業所の撤退が相次ぎ、市外から働きに来る人が１万人
近く減り、事業所跡地などでマンション開発が進み、１万人近く人口が
増えたが、東京都心など市外に働きに出る人も３千人増えた。
今再開発が進んでいる武蔵小杉に人が移り住むようになれば、
ベッドタウン化はさらに進むと予想されている。
２３区から川崎市に移住する人の大半は大田区と世田谷区で占められている。
それら２区から都心に勤務する多くの人が今後川崎市に移住することになるだろう。
武蔵小杉の次は新川崎が控えており、これからの１０年で工都、川崎市は
巨大なベッドタウンとして大きく変貌して行くだろう。

[916: 匿名さん]

>>913
このスレで幾度も説明してきたから詳述はさけるが私がキミたちに
伝えたい切実なテーマのひとつだ。

実質金利＝ローン金利−期待インフレ率

すなわち、３％の金利でも年率２％のインフレになれば借金は目減りする。
高度経済成長の時代も安定成長の時代も今の６０代まではこれで
個人資産を増やしてきた。持ち家＝働き甲斐だった時代だ。

しかしひとたびデフレになると期待インフレ率がマイナスになり
３％の金利でも実質２％のデフレなら５％の金利を払うことに等しい

ローンを払うより借家にいたほうが無駄なカネを節約できる
なぜなら買った土地は目減りしても借金総額は減らず
借家の家賃は年々安くなる。

まぁ簡単にいえばこういう理屈だ。

[917: 匿名さん]

ベッドタウンにも２種類ある。
１つは、ファミリー層が住むベッドタウン。
もう１つは、数多くの独身者が狭小アパートに住むベッドタウン。
前者は都市部の光の部分、後者は影の部分。
ファミリー層が住める価格レベルを提供でき、かつ都心に近く、
利便性に優れたところが光の部分になって行く。

[918: 団塊Jｒ.]

>>916

ははぁ。
ご高説ありがとうございます。

で、
＞３％の金利でも年率２％のインフレになれば借金は目減りする。

いうと揚げ足取りといわれるかもしれませんが、借金は目減りしないですよ。３％の金利で年率３％より高いインフレ率なら目減りすると思いますが。

あと、厳密には期待インフレ率とは確定した物価上昇率じゃないので、実質金利＝ローン金利-期待インフレ率とは言えないと思うのですが。実質金利は普通は名目金利ー物価上昇率（確定値）で定義されると思いますよ。
予定の実質金利ならおっしゃる通りかとは思いますが。

で、おじいちゃんは今後インフレが来るとおっしゃってるように聞こえるのですが、物価は上がるけど、資産デフレが来る、とおっしゃっているのでしょうか。いまいち私の理解力では難しくて理解できません。

[919: 匿名さん]

武蔵小杉だけど、三井物件の場合は多くが同じ区民が購入者。
つまり残念ながら、都内からの移住は少ない。

[920: 匿名さん]

>>918

住宅ローンの固定金利で支払いが１０万とする。
２％のインフレの時代は１０万の支払いの重さが
２％づつ軽減されていく。
賃金の上昇が２％づつあるからだ。
インフレは、物価が上がってから賃金があがるから
よいイメージは薄いが
住宅ローンにとっては大変つごうがいい。
インフレで物価が１０年で倍になれば所得は倍にならないと
生きていけない。逆に
２０００万の負債の価値は半分になる。
銀行がなぜサラリーマンにローンを貸して個人事業者
にローンを貸し渋るかわかりますか？
インフレになればサラリーマン（大手）は賃金が連動して
あがるけど個人事業主にその保障はないから。

私はあなたの親父さんよりおそらく５歳は若い。
きみに爺とよばれる筋合いはない。

なぜ６５歳以上のシニアが豊かか・・・それはインフレで
借金が目減りして家を幾度か買い替えたり借家化したり
できているからだが、そういうことを詳述した著作はいまの
ところ少ない。
世代間の不公平は今後も拡大するだろうね。

[921: 匿名さん]

839です。
皆様、沢山のご教示を賜りありがとうございました。
ところで、多摩センター周辺は子供だらけで、お年寄りはあまり
お見かけしませんでした。「シルバータウン」の実感はありません。
錦糸町も北口周辺は子供だらけです。
むしろ中野とか渋谷の住宅地の方がお年寄りが多くないでしょうか？

正確な年齢構成をご存知の方がいらっしゃいましたらぜひお知らせ
下さい。何度もお願いばかりで恐縮ですが、よろしくお願い申し上
げます。

[922: 匿名さん]

おじいちゃんが思うのはじゃな。消費者物価のインフレというのは
グローバル化でもはや起こりにくい構造ができておってデフレも
インフレも資産ベースでまず起きてしまうのではないかと
言うことじゃ。
資産インフレというのは、じつに捕らえがたい代物でな。
何しろ萎れたゴム風船に空気を入れるようなもので踏みつければ
あるところだけがぷぅーっと膨らむ。
そんな感じじゃな。

つまりマネーの過剰流動性＝インフレ要素が国土全域に行き渡らない
首都圏に集中した一次取得者に貸し出される金と都市開発、ビル建設
新線整備の範囲でしか地価は上がらないということだ。
買う人間がいるということだけで地価は上がる。

なぜかというとじゃな、売っている間に地価が下がるような場所で
おちおちマンションは売れない。早々に手を引きたがる。
ビルもそうだ。売り出して、買う人がいれば結果として地価は上がる。
単純な話じゃて。おーほほほっ。

[923: 匿名さん]

おじいちゃんと同世代の水野和夫さんが書いておったが
資産格差が拡がる時代だそうじゃよ。
「付加価値の増加は資本に還元し」給与は上がらない。
「家計にはストックの値上がりで報いる。」のだそうだ。

米国と日本と中国をひとつの国の地方だと思えばいい。
米国は東京のように地価があがり、日本は地方のように
地価は上がらず、中国は名古屋のようにひとりで景気がいい。
そう考えると日本は搾取されているようなきがするんじゃが
まちがっとるかね。

[924: 団塊Jｒ.]

>>922

今の経済構造では資産価格の方が消費者物価よりボラタイルなのは同意します。ただここしばらく日本円の実効レートが下がり続けているので、輸入物価が上がる方がマンション上がるよりつらいと思ってます。

>>923

日本は太平洋戦争で負けた時点で実質的にはアメリカの植民地。
たまたま防共のため米国、日本の利害が一致し、もともと戦前から持っていた技術力や国民の勤勉性を活かして経済成長を達成した。
そしてその成長過程では多くの国民が利益を享受できた。

しかし時代は移って冷戦は終わり、アメリカは日本を好き勝手にさせておく理由はなくなり、生かさず殺さず程度の扱いになる。一方国内事情としても少子高齢化の進展による社会負担率の増加、車以外の各産業における国際的地位の低下が今後起こることが予想される。実効レートにその辺が出始めていると個人的には思っている。

なので、搾取されるというのは戦争に負けた時点で決まっている。たまたま防共の砦になったというラッキーがあればこそ今の発展がある。そのラッキーがはげれば元に戻って体のいい植民地。その中で宗主国にとりいることができる人たちはそこそこの所得を得、それ以外は割を食う構図になると思っている。

[925: サラリーマンさん]

691

地価が上がるのが常態で、下げるのが60年に一度の珍事とおっしゃる方

戦後日本の経済成長が、圧倒的に世界一のミラクル成長だったことを見落としていませんか。一人当たりGDPが高速で成長し、人口増もあったこの時代は世界の歴史を見ても、珍事です。マクロ経済史、或いは産業政策を勉強すれば、その時代の日本は、海外の大学でも、必ず取り上げられる、奇跡的な「大成功例」として出てきます。

よって、この間だけをリフェレンス期間にして地価見通しを語るのは全くナンセンスですよ。見るべきものは、グローバルレベルでの、歴史的平均の経済成長と地価の「長期的」な関係です。

日本はごく短期間の「普通の先進国」から、またしても、「世界一の国」に返り咲きます。
但し今度は「経済成長国」ではなく、古今東西全く類を見ない、超ハイスピード高齢化＆人口減。そして、財政と年金システムは全く準備が出来ていない。

平均値から、上方に大きく乖離した日本の経済成長率が、先進国並みを経て、今度は、平均値を下回る長い低迷期を迎えるのは明らかです。

日本の中で、東京の地価が「比較的」堅調に推移するというのは、もしかしたら正解かもしれません（今の地価に既にそれが十分以上に織り込まれていなければ）

ただし、グローバルで見たら、東京の地価は明らかに完全な＊＊＊です。（今後50年くらいを見通せば）

グローバル化と経済の二極化。

この2大トレンドの中で、東京は、グローバル化を果たせないまま、二極のうちの、＊＊＊みとして、沈んでいくしかないと思います。

安倍さんでも同じだったとは思いますが、福田さんの姿勢（地方へのばら撒き政治）では、東京も、「その他大勢」の地方と共に、沈んでいくしかない、と改めて思います。

そんな中、いくら田舎より東京、郊外より3Aと言ってみても実際グローバルで見たら、全く無意味です。

子供には少なくとも英語や中国語を仕込んだ方がいいかもしれません。

[926: ビギナーさん]

繰り返し出てくる話だけど、

やっぱり、自分の（人生、投資などの）スコープの問題だと思う。

たとえば、青森県で、弘前、八戸或いはその他の地域はだめだが、青森市は
いつまでも全国レベルの知名度と、「そうは言っても」県庁所在地としての価値を「比較的」持ち続けるという議論と、日本平均は沈むが、東京は大丈夫という議論は基本的に同じだと思う。

青森市も、東京から見たら、「いやぁ、駄目でしょ。」となるように
東京も、グローバルで見たら「ありえねぇ」になってしまうのは間違いないと思います。

サラリーマン氏が書いているグローバル化がやはりキーだと思います。
交通と通信の発展、経済発展段階の進展に従って、グローバリゼーションは、何らかの波はあっても、根本的な流れとして、あり続けるでしょう。

住まいとして、日本文化と日本語のホームグラウンドの日本に日本人が住み続けるのは問題ない（自然）と思いますが、敢えて投資（普通のサラリーマンにとっては、生涯最大の投資）をする対象ではないとも思います。

とは言え、現実問題として、「投資」としては良くなくても、買わざるを得ないように感じる人は結構いると思います。

しかし、そういう人たちも、数としては減っていくと思います。

[927: 匿名さん]

＞よって、この間だけをリフェレンス期間にして地価見通し
＞を語るのは全くナンセンスですよ。見るべきものは、
＞グローバルレベルでの、歴史的平均の経済成長と地価の「長期的」な関係です。

あーあ。掲示板って何を書いてもいいんですね。
地価というのは極めてローカルなものですよ。

人口１０万の地方都市でも地域差があるのが不動産
駅前の土地が坪２５万。さらにで５ＫＭ先は１５万
首都圏で世田谷の住宅地が２５０万、港区の商業地が８００万〜
というから坪当たりの格差は１００倍違う。


仮に一律５％上がったとしても増分の坪当たり金額は１０倍違う。
だいいち一律５％なんてあがりゃしない。
地方は０〜１％、都心周辺は８％〜１２％の伸びが昨今の現実。
取引がないところに下落も上昇もない。
土地の値動きはあくまでドメスティックなローカル経済（人の動き
内需の動きで）決まる
とりあえず為替レートだの円の価値だの脇に置いておけ。

外貨建ての資産に投資して配当を家賃に回すのは住宅コストを
為替変動リスクにさらすだけで短期では意味はない。
そんなことをせずとも小銭を浮かせる手立てはいくらもある。
または、外貨資産で年利５％で運用し、為替のレートの変化が
プラスに動いていたにしろ人民元でも米ドルにしろ円安に
なれば消費者物価ベースでインフレになるわけで、サラリーマン
なら賃金も増えるのだよ。
われわれの頃はコスト・プッシュインフレだの輸入インフレだの
区分はなかった。実際インフレになればそういうものが複合して
値上がりするわけで、最終的に賃金が上がらずに企業が丸儲け
という話にはならない。
デフレというトラップのなかで、労働者が弱気になっている。
実施に労働生産性が上がっているから労働コストを安く見積もる
習慣がついているだけだ。
物価もあがらないなかで賃上げ要求もだせずサービス残業だけを
厳しく取り締まる労働組合はいわば雇用側の走狗になりはてた。
ここでまたインフレになれば息を吹き返す。

都市開発というのは典型的な内需拡大型のビジネスだ。日本の
主力産業は自動車とかエレクトロニクスだが建設不動産も経済の
裏方ながら景気浮揚の一翼を担っている。
なにしろ日本には５０万社も建設業の会社がるほどだ。
国土（といっても首都圏だけだが）に投資し海外からビジネス・観光
の客を集め日本で金を使ってもらい外貨を稼ぐ。
観光立国という流れも確かにある。
ともあれ
日経平均株価と全国平均地価は同じ経済指標でも全く意味が違う。
平均値のトレンドをいままで書いてきたのは、現在の価格の相対的位置を示し
過去の人たちはどうだったかを知るためのもの。
今の２３区マンション市場は、ブランド品の特価セール（城東のぞく）に客が
群がっていたようなもの。異例中の異例だということを示したくて７０年からの
地価の動きも描いたし、過去５年の値動きも書いた。
かといって誰も過去のトレンドグラフで１５年先をよめとはいっていない。
平均値をもとに分析するのは
嫁さん探すのに日本人女性の身長の過去の推移やミスコンの優勝者の傾向を
分析したり、過去６０年の処女喪失平均年齢、経験男性数を調べたりするのに
近い愚行だろう。

[928: 匿名さん]

住宅コストというのは地方に住めば恐ろしく安い。しかし地方の雇用機会や
所得を考えると、あえて首都圏に出てくる人が多い。
居住コストは沖縄宮古島の２万円／月（食費込みといううわさもある）から
六本木ヒルズの２８０万／月まで１００倍以上の開きがある。
もう一方には、住まいと質というリアルな問題があります。

賃貸にも１００平米２ＬＤＫ３０万円／月というデザイナー物件も
ないわけではないが、入居待ちが２０人というような
状況だったりします。
ここ３年で、外国人向け賃貸に加えて坪１．４万〜２万円／月クラスの
都心賃貸が新築で豊富に出るようになりました。
とはいえ、２０坪を超える部屋は賃料自体が３０万〜４０万／月
と値が張るため供給の主体は２０坪以下の１ｌｄｋが主体でしょう。
都内においてファミリー賃貸というジャンルはもともとなく
分譲マンションの賃貸転用が圧倒的。
唯一の例外が公社、公団物件。
そういう状況で、ファミリー賃貸という選択をした場合、どこまでコストを
かけてどこまで質をあげられるのかという問題が残ります。

人生のスコープの問題というのは仰る通りです。
持ち家は、子育て期、熟年期、老年期と分けて考えるべきなのかも
知れません。
子育ての場としての住宅は消耗品のような気がします。
子供が２０歳を過ぎたら家の主役は親たちになるわけで
家庭の空間の豊かさがより重要になります。
子育て作業場だった家を見直し住み替えたくなるのが５０歳前後
だと思います。
確実に売れる場所にそこそこの物件を買っておいて５０歳前後で
売って住み替える。程度の意識でいたらいいのではないですかね。

安く広い住まいに住めている人は買う必要はないでしょう。
逆に、人生最大の投資・・すべてに模範解答を・・・みたいに
肩に力を入れすぎると失敗します。

[929: 匿名さん]

>>919
武蔵小杉＝中原区の発展で、一番打撃を受けるのは世田谷区みたいだぞ。
次が大田区、この２つの統計を見ると良い。

ちなみに、川崎市も都心回帰の影響で、対都心部は人口流出
でマイナスが続いている。

第７表　転入前または転出後の住所地別移動人口（東京都）
平成１６年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d16/hyo/hyo7.htm
平成１７年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d17/hyo/hyo7.htm

[930: 匿名さん]

>>921
なんと、首都圏の１０代の中心は千葉県なんです。
なぜなら、この世代の親は都心回帰以前が多いからです。
埼玉県、市部、神奈川県と続き、２３区で多いのは
練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区、このあたりが錦糸町の賑わいを
創っているのではと思う。
０〜４歳になると都心回帰の影響が出始め、中央区、港区、江東区が
加わり、市部および他県が減り始める。
新宿区、文京区、世田谷区、中野区、杉並区、豊島区、板橋区あたりは
高卒の上京者が加わる２０代で人口が急に増え、居を構え始める
３０代になると減り始める。
渋谷区は、目黒区は高過ぎて、あまり上京者も集まらないので、
老人化がかなりの勢いで始まっている。
２０００年と２０００５年国勢調査を比較して、各区住民の平均年齢
がどれだけ伸びたかを見れば良いよ。

[931: 匿名さん]

人口が増えても、
１０代や２０代が家を買うわけじゃないけどね。

[932: 匿名さん]

1-2ヶ月前までは下がる論者が勢いがあったが，最近は静かになりましたね。
この秋のマンション販売で下がるどころか，さらに価格が上がったからね（都心物件のみだが）。

下がる論者は，最初は，暴落する⇒上がった分は下がる⇒下がりそうに無いから不買運動しよう⇒最近はいいマンションが無いから買わない，とトーンダウンが激しい。

好きなことが言えるのが掲示板だが，偉そうに言っても，ここまではずれるとどうかと思う。

[933: 匿名さん]

9年連続でサラリーマンの所得ダウンという中で、物価上昇のダブルパンチ。
まぁ賃金なんて会社のさじ加減ひとつですから、増やす気のない会社が多いのでしょう。
もちろんこれから増えるかも…などと期待してはいけません。なんといっても、彼らには払う気がないのですから。人件費はまだまだデフレ時代のままです。

さて都内マンションですが、10年後に検討します。根拠はありません。
現在は某沿線のマンションに住んでいますが、中古の売り出し価格が非常に欲張った値付けになってきていますね。一昨年ではちょっと考えられないような価格で。あくまで売り出し価格ですから、成約価格までは分かりませんが。

[934: 上等]

>>839　>>921さんへ

まずは引っ越し先の選択肢に墨田区も入れてもらえてありがたいです＾＾
今までが今までの区であった分、今後伸びる区であると思っておりますので楽しみにしてください。（老人の多い区ですが新東京タワーの影響もあってか若者の転入も増えています）
それからお子様のための転居でもあるそうなので教育関係も気になるところでしょうが、隣の両国には中高一貫の公立校もあったりと、入学する学校を選択すれば一定の水準は保っています。
また、仮に西側の有名私立に通学する場合でもラッシュと逆行する形となりますので比較的楽ですよ。
買い物は銀座あたりまでが行動範囲でしょうか？
蛇足ですが明日、『有楽町イトシア　http://www.itocia.jp/index.html』というところがオープンするそうです。

最後になりますが、なんと言っても現在のお住まいが渋谷とのことですので客観的に見た場合、環境、便利度、細かいところではナンバープレートのことも含めて少々もったいない気もいたしますが（笑）よろしくご検討を。

[935: 匿名さん]

糞デベ

[936: 団塊ジュニア]

グローバル化により「消費者物価のインフレ」が起こりにくいうんぬんというおじいさんの話がありましたが、世界的に見て消費者物価のインフレは着実に起こっているようですよ。ソースは次のとおりです。まあ、日本はデフレですが・・・。

http://www.stat.go.jp/data/sekai/zuhyou/ap.xls

おそらく中国からの安価な商品の流入というようなことを念頭に置かれているんだと思いますが、国際貿易の場合、比較優位の問題がありますので、労働力の安い国が他にあるからといって先進国がデフレになるという単純な話ではないように思います。中国と日本と米国を一つの国として見るというのは、相当に無理のある想定ではないでしょうか。１９９０年代以降、日本に流入する中国製の輸入品が増えたからデフレになったというよりも、デフレだから安価な商品の輸入が増えたと見るほうが妥当なのかもしれません。ちなみに、「１００年デフレ」の水野和夫さんは、経済学の領域では「トンデモ」として扱われているようですよ。

ちなみにいうと、私は団塊ジュニアですが、デフレは悪であると認識しております。

[937: 匿名さん]

＞世界的に見て消費者物価のインフレは着実に起こっているようですよ。

これは、世界的に見て空気中の二酸化炭素は着実に増えているようですよ。
とか、アフリカに洋服を着た人は着実に増えているようですよというような
ものです。人が経済活動をすれば消費が活発化しマネーの流通が
増えればインフレ傾向が強まる。
インフレってまだ食べたことない・・・とか言っている世代が多いから
こういうデータをわざわざ示すのだな。
おじいちゃんには珍しくもなんともないがね。
ディスインフレの体制を信じている方々がかつてこのスレにいたので
あえてお断りしたまで。
水野氏は文章が下手。武者さんが論法ともに読み安い。