23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[701: 元祖匿名はん]

>>692

天現寺って、多分幼稚舎の意ですよ。あんまり言わないと思うけど。

西麻布四丁目かぁ・・・某警備屋も売ってたけど、時期が違うか。
西武オーナーの跡地もあったけど、それも時期違いかな。
まあ、たしかにあの辺いい時期に買ってた人は大成功でしょうね。
知り合いにもいてますけど。

[702: 住まいに詳しい人]

>>701
>>675さんが＠290万円と書いているのは
『パークハウス麻布霞町』でも一番安い部屋のことで
物件の平均坪単価は＠360万円です
＃ちなみに竣工は1999年ではなく2000年10月

それでも今から見ればざっと半値ですね

[703: 匿名さん]

地球特派員2007
「サブプライムショック」
米・住宅バブル崩壊の現場

11月11日（日） 22:10〜23:00
NHK衛星第一


−−−−−−−−−−
みんなで見ようね。

[704: 匿名さん]

>>702
平均単価360でも安すぎるな。。。

[705: 元祖匿名はん]

>>702
ああ、そうでしたか。情報ありがとうございます。
しかも、べいそうかくは二丁目でしたね。失礼。

何をもって安すぎるかどうかはわかりませんが、
あの年代に検討してたり、買った、買えた人からすると、
間違えてももう下がらないだろうという認識はあったと思います。
今は間違えてももう上がらないようなタイミングでしょうが。

[706: 元祖匿名はん]

市川の件を見ると、あーゆーことをやっちゃう、やられちゃう、

下請けの責任だろうが、地権者の減額要請があろうが、原料高だろうが、

共同売主で押さえが利いてなかろうが、ゼネコンとデベってのは

ホントにお粗末な業界だとつくづく思います。

郊外ブーム（そもそもブームかわかりませんが）にも完全に水を差した

格好になりました。少なくともタワーブームの警鐘にはなったかもだし。

やっぱり今回も自分達で手足を食べてしまうのですね、とどのつまり。

マンションでも戸建でもリスクは一緒ですが、結局目利き頼みですね。

[707: サラリーマンさん]

市川の物件のお粗末な事態を見ると、大手といえど信用出来ないと思います。
あの物件のせいでマンション市況はより悪くなるでしょう。
大手であれですから、中小なんてますます信用出来ません。

デベの対応次第では不買運動にまでなるかも。

[708: 匿名さん]

最上階が市民に開放されて飲食店まであり、
セキュリティに疑問符が付く珍しいタワー。
外廊下、ディスポーザー無し、各階ゴミ出し無し。

のタワーでしかも高額なのに人気になった。
確かに目利きは重要ですね。

[709: 匿名さん]

シティグループの株価がやばいことになってますね。
あたらしく１兆２０００億円のサブプライム損失が噂されて、
昨日だけで約９％の暴落

[710: 匿名さん]

>>709
まあオレ株やらないし〜♪

[711: 匿名さん]

円も112円台だね。
でも、オレドル外貨建てやってないし〜

[712: 元祖匿名はん]

しれっと地所と住不が供給下方修正してますね。いよいよ混沌としてきました。

三菱地所と住友不、マンション供給下方修正
　三菱地所と住友不動産は2007年度のマンション供給戸数を大幅に減らす。三菱地所は当初計画比25.5％減（1100戸減）の3200戸、住友不動産も最大同18.8％減（1000戸減）の4300戸へ下方修正する方針。安全審査を厳しくする改正建築基準法が6月に施行され、建築確認審査に手間取っていることが主因とみられる。同様の動きが広がれば、全国のマンション供給のほか、関連資材にも影響が広がる可能性もある。

　三菱地所が当初計画していた07年度の供給戸数は、過去最高の4300戸（前年比1.7倍）。全体の約7割を首都圏で供給する計画だった。しかし、改正建築基準法の施行を受けて建築確認申請の認可が大幅に遅れていることから「計画通りの供給は難しい」（飯塚延幸副社長）。(08:29)

[713: 匿名さん]

多くの人がいってたように、
サブプライム問題はまだまだ続くようだね。
これからも、五月雨式にいろんな会社が損失を発表するんだろうね。

日本のバブル崩壊とは違うといっていた人がいるけど、
結局、似たようになってきたね。
それでも強気な人は「焦げ付きなんかごく一部だから」とか
いうんだろうな。

[714: 上等]

>>696　>>697 >>799さん、わざわざ足を運んでくださったそうで素直にありがたく思います。
詳細なリポートの通りまだまだ発展途上の地域ですが、それだけに今後どのように変わって行くのか楽しみにしています。
どうぞご期待ください！

さて、ここから先は私個人の考えを申し上げますので、他の城東地区住民の方々の総意では無いことをお断りしておきます。

先ず以前にも書きましたが私は不動産関係者とかではないのです。
（こんな私でも雇ってくれるところがあるでしょうか？＾＾）
さらには696さんとは対極のびンボー人であり、社会的地位もないただの地元住民ですから、城東地区の更に深いところや、あらゆるランクを紹介することが出来ないのが残念です。
（近くても料亭には行ったこともありませんしこれからも無いでしょう、これまた残念です^^;）
でもそれに付随してと申しますか、意外と都心及び西南地区には好印象を抱いております。
ですからその方面に出掛けた時はいつも楽しい思い出が残るのです。
考えようによってはそれが城東地区の立場でありメリットであるのかもしれませんね。

”気兼ねのない街に住んでサプライズの待っている街を訪ねる”

>>696でご案内があったように、人気地区との差はいつまでも縮まらないのかもしれません。
それでも、というよりそれを納得しても尚、移り住んでくださる方々には本当に感謝いたします。
私ごとですが、例えば人が増えて近くにコンビニが出来るようなこと位でも嬉しいものですから（笑）


『ALWAYS 三丁目の夕日』の時代から現代までの時間を、
これからの数年で再現され、体験できるる街、それが城東です。


よろしくお願いします。

[715: 匿名さん]

押上のヤエス珈琲店。いいですよ。
珈琲がいっぱい１００円。私は、『ビット・トレーダー』に出てくる
ブルーマウンテンＮｏ１が２００ｇ１２８０円だったので挽いてもらいました。
店頭に年季の入った焙煎釜があって、店には椅子が５脚。
年配の客が豆を買いにきて座って店主と談笑。
しばらくすると、１００円珈琲を飲みにきた客が３人。
豆は、懐かしいブリキの四角い缶に入っていて、そこから掬って
挽いてくれる店主。
そういえば、軽量スプーンをなくして困っていたという妻の言葉を
思い出して、あるかと訪ねると箱から一個出してきた。
たしかに、この街はなくした何かが見つかりそうな雰囲気のある街。
トートバックの中から挽き立ての豆の香りが立ち上ってきてなんだか
心和む雰囲気だった。　
曳舟の銭湯も民俗文化財だと思う。
スレズレスマソ

[716: 匿名さん]

サブプライムのTV録画を入れてたら
こんなのもあった

高額マンション購入者には少なからず関わりがある人間もいるのでは？

暴力団対策法の施行から１５年、暴力団は今、その姿を大きく変貌させている。覚せい剤や＊＊などで得た資金を、新興市場やベンチャー企業への投資に回し、莫大な収益を上げているのだ。国の規制緩和で生まれた新たな市場は格好の“シノギの場”となり、＊＊＊マネーは市場を通すことで浄化されながら膨張し、さらなる犯罪の資金源となっている。
　その裏で暗躍しているのが、表向き暴力団とは関わりのない元証券マンや金融ブローカーだ。専門知識をもつプロたちが次々と暴力団と手を結び、“濡れ手で粟”の儲け話を取り仕切りっている。危機感を強める警察は、今年の白書の中で、「暴力団の市場への介入が経済の根本を侵蝕しかねない」と警告。その資金獲得に協力する一般人を「暴力団と共生する者」＝「共生者」と呼び、その存在を初めて問題視した。
　こうした中、いま多くのベンチャー企業の経営者が、次々と＊＊＊マネーに群がっている。資金繰りに困り、暴力団の圧倒的な資金力に頼らざるを得ないのだ。
　“戦後最長の好景気”といわれる日本。その陰で密かに社会を侵蝕する＊＊＊マネー。資金獲得の現場に初めて潜入し実態に迫るとともに、それを許容する社会の責任を問う。

2007年11月11日（日） 午後9時〜9時49分
総合テレビ

[717: 匿名さん]

ヤ・ク・ザと金融市場の話は、ホリエモンの事件でみんな知ってるよ

マンションの話に戻してくれんか？

[718: 匿名さん]

>高額マンション購入者には少なからず関わりがある人間もいるのでは？

味噌汁で顔洗って出直してこいよ。

[719: 匿名さん]

知ってるけどNHKでするのはインパクトが違うでしょ
不動産と8 93は切っても切れんでしょ

[720: 匿名さん]

たかがNHKで？

[721: 匿名さん]

>>719
だったら、相撲部屋リンチ殺人事件と城東不動産の関係でも
語ってくれたほうがうれしいなぁ
この人なんでも地価下落のネタにする気だねｗ

[722: 匿名さん]

利害関係者なの？えらく必死ですが
このスレは一般購入者も沢山見ていますが？
あなたたちの中では常識で、
一部のマスコミでは語られていた事柄でも
多くの一般人にとってはNHKで報道されるという事実は大きいよ

個人的にはこんなことで地価に影響なんかないと思ってるがね
ただ単に興味深いだけ

[723: 匿名さん]

っていうか、一般人の書き込みも多そうだけど。
最近の此のスレ。

[724: 元祖匿名はん]

お金に色はありませんが、普通は不動産屋さんと言えど
＊＊＊やさんのお金を扱ったりはしてませんよ。
それはブローカーであれアレンジャーであれ、そうのはず。
金商法でますますそのあたりはチェックされるし。
法人でないと受けないってAM屋さんもいますよ。
何かと後で突っつかれるの面倒だし怖いから。

IPOだって反社チェックは相当五月蝿いでしょ。
レジのテナントまで問題出たらアウトなんて無理難題言う
市場側の人間までいる始末ですから。
昔はともかく今の上場ファンド・AM会社ならそんな荒くたいカネ
わざわざ扱ったりしませんよ。

ただ＊＊＊やさんが不動産好きなのは多分事実だと思います。
彼らがと言うより、お金持ってる人の定番運用対象ですし、
収益機会としても通常の商売より大きいから致し方ありません。

まあ、基本的にはどうでもいい話ですが。どうでもよくないか。

[725: 匿名さん]

そういえば今年、
２３区の南の端の完成前タワマンで
購入者に***屋さんがいると分かり、
デベがその住戸を買い戻してコッソリ再発売した。
そうな。

[726: 匿名さん]

『パークハウス麻布霞町』って売れ残ってたか？
確か会員販売の時も倍率がめちゃ高くて手に入れるの大変だったはずだ。
三菱の総括でも「値段が手ごろで」という文があった気がする。
あの頃は買うには最高だったね。

[727: 匿名さん]

>>719
ＮＨＫは築地に移転が決定したようですね。
跡地は何になるんだろう？

[728: 上等]

>>715さん、今までスーパー専門でした、そのお店で同じ物を注文してみます＾＾
ありがとうございました。

[729: 匿名さん]

>>727
築地に移転ですか。
これで放送局は全て都心に集結ですね。
市場が土壌汚染の豊洲に移転できればでしょうけど。

渋谷は文化会館跡地とか、東横線駅舎跡とか、
再開発の場所が多くなりますね。吉か凶か知らないけど。

[730: 匿名さん]

>>727
そんなニュースあったっけ？
去年の石原の失言以外ないと思うけど。
そもそも新市場開場が延期されたから見通しが立つとは思えないが。
ちょっと嘘臭いな。

[731: 匿名さん]

↑釣られすぎ

[732: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn/20071109/20071109-00000055-...

港区芝で火災。住民逃げ遅れ。どこのマンションだろうー？

[733: 匿名さん]

国交次官が「遺憾」、超高層マンションの鉄筋不足問題
11月8日19時47分配信 読売新聞

　ＪＲ市川駅前（千葉県市川市）に建設中の超高層マンション「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」（４５階建て）で計１２８本の鉄筋不足が判明した問題で、国土交通省の峰久幸義次官は８日の定例記者会見で、「設計図と異なる施工が行われていたことは非常に遺憾」と述べ、施工ミスをした大手ゼネコンの清水建設（東京）と、工事監理を担当した日建設計（同）を批判した。


老舗の菓子屋が偽装するのと同じだね。
設計管理者は、鉄筋がきちんと配筋されている事を確認しなければならない。
だから、こんなミスは有り得ない。鉄の価格が高騰しているので、削れるだけ削る。
そういう業者の意図が見え見えだ。
ばれなければ違法なことも平気でやる。
大手の清水がこれなんだから、他にも配筋不足のマンションは
たくさん埋もれているんだろう。

[734: 匿名さん]

「遺憾」って、政治用語だよね。
国内外を問わず、政治家が使う言葉。
外国人のは翻訳してるんだろうけど。
先日、お隣りの国が日本に向かって使ったね。
国民は言葉の意味が分かってるのかな？

[735: 住まいに詳しい人]

>>732
今ＮＨＫで観たけど芝のゴクレの目の前だね

個人所有の賃貸みたいだけど
２時間半も燃えるのはちょっと燃えすぎかも

[736: 匿名さん]

ＮＨＫは建物が老朽化しているので移転らしいです。
２０１７年に築地で決定とのことです。

[737: 匿名さん]

>>736
もういいよ。アンタ実は豊洲＊＊だろ。
豊洲に市場は移転しないからムリ。

[738: 匿名さん]

11月7日23時39分配信 毎日新聞

　東京都中央卸売市場築地市場（中央区）の移転先となる豊洲新市場建設
予定地（江東区）の土壌汚染問題で、都は約６７０億円かけて汚染対策
を取ることになった。
詳細な汚染調査のほかに有害物質の分解処理などを行うため、新市場
オープンは、現計画より約１年遅れの１３年３月を目指す。

[739: 土地勘無しさん]

約６７０億円＼（＠ｏ＠）

[740: 匿名さん]

あははｗ　とうとう　サブプライム　本格的に火を噴いてきたね。

外資も日系も含め、金融機関で巨額損失顕在化してきたし。

ここ買った連中のなかで、首筋サブーい連中　沢山いるんじゃないのｗ

頭金くらい残るといいけどね。
いや、そんな心配の前に　クビ切られないかの方が心配かぁｗ

[741: 匿名さん]

円高すげー。1ドル=110円のラインを突破。
1ドル=100円までいきそうだな。さらに凄いことになりそう...。

[742: 匿名さん]

芝のゴクレは、清水建設施工だったり、火事のテレビニュースで映ったり、
発売前から御難ですなぁ。完成売りしないで早く売れば良かったのに。

[743: 匿名さん]

下げ論者のマルチポストが増えていると思ったらニューヨーク大幅下落＆大幅円高か。
下手なポジション組んでマンションの頭金をすり減らしているハイレバ君が腹いせにコピぺしてるってところかな。

まあオレは株も為替もやらないから関係ないけどね〜w

[744: 匿名さん]

メリルリンチもシティバンクも半年前に比べ株価が半値になったというのに
のんびり笑ってられないでしょ。
外資系のリストラが本格的に始まれば、都心の高額物件も売れ行きは鈍るだろうしね

[745: 匿名さん]

自給自足の生活でもしているんだろうか。

[746: 匿名さん]

３月、８月、１１月と株が暴落するたびに言い続けてるからね。

2003年の不動産最安値の時期も株が暴落してて怖くてマンション
買えなかったんでしょ。

[747: 住まいに詳しい人]

>>746
そのカキコをいちいちチェックするあなたも如何なものかと
　
　
>>740
きょうの円高は円の独歩高だし
「これまでドルとリンクして売り込まれた円だが
ドルへの不安が更に膨らんで
割安感のある日本の不動産へ資金が逆流し始めた」
なんて解釈だって有り得るわけで・・・
正直どー影響するのかよく判らないよ
＃１日の為替変動でそこまで決めつけたら妄想の域だが
　
　
とりあえずココしばらくは
不動産取引でも弱含みの様子見が一般的な行動かね
　
さて勇気を持って損切りに出るデベは現れるかな？
＃実際は10％引きぐらいなら損は出ないハズだが
金縛りにあって動けないんだろーなぁ

[748: 匿名さん]

たっぷり儲けている大手は今後もしばらく緩やかに上げていくのだろうが、郊外など手がける資金力のないとこは大変だろう。

[749: 匿名さん]

ごく限られた一等地以外は、今後、調整の可能性もありそうですね。
一方的に上昇してきましたから、ここらで一服が常識の線かと。

[750: 匿名さん]

来年どこまで景気悪化するか。最近中国も株は冴え無いし、不動産バブルも弾けそうな雰囲気。米より中の方が崩れ出したら急降下だろう。日本経済相当厳しいぞ。首を洗っておいたほうが良さそう。

[751: 匿名さん]

大手不動産会社儲け過ぎ、今年はそれだけ高値で掴まされてるって事かな？　ご愁傷様だね。　来年末以降は買い得になるか。

[753: 匿名さん]

大手デべがいまある在庫を安く売ることはないと思うが。
資金繰りに困ってる訳でもない大手デべが多少売れないからって
値段下げないって。
自分がデべの経営者になったつもりで冷静に考えれば判るでしょ。

だいたい7割売れれば、プロジェクトにかかる借入は完済できるし。
タワーなんて完成前に７、８割は売れてる。
住友のWCTなんてその典型で、残りは決算見ながらゆっくり売ればいい。

また高騰する原油と同じで、不動産の供給には時間がかかる。
今、土地を仕入れたとしても建物完成までには２、３年はかかるだろう。
ある地域での３年先までの供給は調べればすぐわかる。
供給が明らかに減少するのが判っているから売り渋りするのに、それに
気付かないなんて。

来年はオフィスの供給も少なく、賃料は更に上昇する。
企業も賃料上がる中、持たざる経営を見直すべきではと思い始めている。
長期金利が下がり、これまで売りサイドだった法人が買いサイドに
変わり始めるとインパクトは大きい。

[754: 匿名さん]

ローン組ます方も問題だけど、借りる方が「自己責任」を棚に上げてるように感じるが...。借りたものは返すが当たり前だろう。こんな事が取り上げられるようであれば、日本も融資厳しくなるぞ。

[755: 匿名さん]

>>754
判断能力の低下しているお年寄りをターゲットに
重要事項説明もおざなりにした詐欺まがいの貸付が問題。
10年ぐらい前ちょっとした社会問題にもなったよ。

[756: 匿名さん]

米国のサブプライムローン問題を発端とする現状はどうもスッキリしない。
疑心暗鬼。どうなるのか、様子見。追加的利下げでじゃぶじゃぶのとんでもないバブルを予想する向きも。

北京オリンピック後の中国バブル崩壊についてこれだけさんざん言われてたら、ソフトランディングする可能性もあるだろう。

一時的な調整か？世界的不況のとば口なのか？
はたまた、驚異的なバブルが醸成されるのか？

[757: 匿名さん]

>>753　買う方としても急いで買う必要はないんだから、我慢比べになるだけ。
団塊ジュニア層の買いが一巡した後だから、当分まとまった需要は
ありません。
そのうち力尽きたデベが投売りを始めるでしょう。

>>756　信用収縮が一回始まると、利下げだけでは回復できない。
金を借りることができても、投資先がないんだから...。
原油とか金に流れる可能性はあっても、利回りの低い日本の不動産には
そんなに流れないでしょう。

[758: 匿名さん]

他のスレでも引用されていて興味深かったので、ご参考まで。

野村不動産調べによる本年10月1日現在の首都圏中古マンション価格動向です。

地域ごとに同じマンション物件の売買事例をずっと追いかけているので、多少の近隣事例に基づく推定はあるにせよ、3ヶ月ごとの相場の変動が割と客観的に見れるようです。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

全体の市況概況コメントは以下の通りです。

http://www.nomu.com/column/vol186.html

やはり全体には以下のコメント（野村不動産の引用）の通り、値上げのピッチは落ち着きを見せており、地域によって値動きにバラつきが出ているようですね。

「年間ベースの中古マンション価格変動率は、首都圏エリア平均で＋6.2％(前回＋8.0％)となりましたが、地価に比べて緩やかな変化と言えます。都心部で30％を超える高い上昇を示すポイントがある一方で、郊外ではマイナスに転じるポイントが増加しており、価格動向の振れ幅にエリアや物件によって差が生じています。」

それでも、ここのスレでもずいぶん論議されている豊洲は、今年4月から10月の半年間で+16.9%、昨年10月から今年の10月の1年間では+23.5%の大幅アップなので、いろいろとスレで叩かれている割には今のところ堅調かなと思います。


他では、
麻布十番：半年間で+9.1%、1年間で+23.1%、
渋谷：半年間で+10.0%、1年間で+37.5%、
広尾：半年間で+20.1%、1年間で+38.1%

のアップなどが目立ちました。
これらは全体が軟調になっているなかでは、かなり堅調なエリアと言えるかと思います。

[759: 匿名さん]

団塊ジュニア層の買い、に関しては異説あり（２０１１〜１３年説）。

ホームレスマネー６０００兆円が獲物を求めて飛び跳ねる（大前研一）。
もしも東京の一等地まで下がりだしたら、買いまくっていくのだろうね。

[760: 匿名さん]

758の中古マンションの価格動向は

>通常取引を想定して実勢価格を査定した

だそうだから、参考程度にしかなりませんね。

[761: 匿名さん]

≫757
＞買う方としても急いで買う必要はないんだから、我慢比べになるだけ。
＞団塊ジュニア層の買いが一巡した後だから、当分まとまった需要は
＞ありません。
＞そのうち力尽きたデベが投売りを始めるでしょう。

急いで買う必要がないかどうかは家庭の事情によるんじゃない。
買い方が一致団結して我慢する状況は考えにくい。

そもそも団塊Ｊｒをターゲットにしている価格帯ではないし、
まとまった需要など期待してない。
ほんの数千世帯の買い需要があればいい状況。
城南あたりで戸建買ってた層が流れてくれれば十分だと思う。

来年の決算で最高益だすデべが多い中、力尽きるのはいつになるやら。
郊外しか仕入出来ない専業デべは力尽きると思うが、そういうところは
今後、大手デべと共同事業でやっていくんじゃないかな。

サブプラ問題は、世界的な金利低下とドル離れを起こしている。
日本の長期金利は初夏から0.5%下がった。
REITの賃料引き上げは続いており、イールドギャップは拡大傾向。
ドル→ユーロの資金の流れもそろそろ限界水準だし、安定成長が見込める
日本の不動産に資金が流れてきても不思議ではない。

[762: 住まいに詳しい人]

>>761
>急いで買う必要がないかどうかは家庭の事情によるんじゃない。
>買い方が一致団結して我慢する状況は考えにくい

それは売り手も同じで一致団結なんてしませんよ
で、売り逃げを仕掛けるデベが出てくるでしょう
問題はそーいうデベが　いる/いない　ではなく
新築マンションの新規デビュー物件で
いつ現れるかという時期の問題だけ

元々新新価格なんて住宅の需給とは関係なしに
勝手に２年間で30％（都心なら50％）もアップした価格なのだから
売れ残った時のファンドという受け皿がなければ
値崩れ懸念は増えるばかりです

よく都心物件を買うのは普通のサラリーマンじゃなく
外資系勤務者や富裕層だから関係ないと言う方がいますが
こーいった方こそ経済の動きに敏感で
株価が下がるとあっと言う間に動きが止まります

>サブプラ問題は、世界的な金利低下とドル離れを起こしている。
>日本の長期金利は初夏から0.5%下がった。
>REITの賃料引き上げは続いており、イールドギャップは拡大傾向。
>ドル→ユーロの資金の流れもそろそろ限界水準だし、安定成長が見込める
>日本の不動産に資金が流れてきても不思議ではない。

結局は神風待ちですか
焦点はその「ファンドの資金が戻ってくるか」なのに
そこに対する考察は省略なのね
＃>>474でそーいう話を振ったつもりなんだが誰も反応してくれないし

正直言って私には全然読めない

[763: サラリーマンさん]

>>761
日本の不動産が安定的に成長が見込める？
根本的に間違ってるよ。

長期的には少子高齢化で住宅余りで価格下落が間違いないのが日本の不動産。
都心部だけは総人口減少でも首都圏への人口集約があるので大丈夫ではと見られてるが、それも後10年〜20年だろう。

安定的に成長が見込めるというならば、BRICを始めとする成長国への投資という結論になるよ。

[764: サラリーマンさん]

今まで高値を支えてきた要素は無くなりつつある。

１．海外からの投資資金
　　→ご存知のようにサブプライムローン問題で大打撃。
　　　資金引き上げ中でしばらく期待出来ない。

２．富裕層
　　→元々、数が限られている。無限に金持ちはいない。
　　　また1人の金持ちが資産の限りマンションを買い続ける訳もない。
　　　サブプライムローン絡みで外資系金融機関はリストラを発表した。
　　　日本の支店でもリストラは行われる。
　　　外資で高給取りの数は減少に向うだろう。
　　　株長者もここんとこの相場の低迷で減少するだろう。
　　　株は9割が失敗する世界だから甘くはない。

３．住宅ローン
　　→邦銀もサブプライムローン問題の影響を受けている。
　　　みずほが度重なる損失拡大を発表したが、まだまだ出てくる可能性あり。
　　　ローン審査も厳格化しており、前のようにほぼ審査通る状況ではなくなっている。
　　　これによりますます買える層が少なくなる。

４．REIT
　　→行政指導を受けるところが増えており、以前のように自作自演が出来なくなってきた。
　　　REITがその出資元であるデベの物件を相場を無視して高値で買うのがやりづらい状況になっている。
　　　新規流入する資金も減ってきており、昔のようなパワーは無い。
　　　
ここまで見てくると今後の不動産価格の下落は間違いない。
というか、ここ2年の上昇ペースが異常だっただけ。
元のサヤに落ち着くだろう。
底値圏の価格まで下落する事はもう無いだろうが、新新価格の物件は30%くらいの下落はありうるだろう。

[765: 匿名さん]

ファンドの買いなんて最初から入ってないじゃないか
新興国の投資資金と
日本への投資資金を比べると悲しくなるよ

アメリカのサブプライムの問題より
中国経済の減速のほうが
打撃だと思うな

日本は自国民が思ってるより
遥かに魅力的な市場
本当は企業を買収したいんだろうけど
政府の規制で今は出来なくなってるのが
ファンドの金の入って来にくい理由のひとつ

不動産は郊外はともかく
都心は高値でも売れてる状況で
値下げする必要なし
もっと売れ行きが鈍ると判らんがね

下げるとしたら株で失敗して
中古で売る人ぐらいだろうね

[766: 匿名さん]

新新価格よりも、
チャレンジ価格中古物件に
早く30%くらいの下げをやって欲しい。
注視してるエリアでは値下げした中古物件はない。

[767: 441]

ファンドの買いなんて最初から入ってないじゃないか
新興国の投資資金と
日本への投資資金を比べると悲しくなるよ


事実をよく勉強しなおしたほうが良いです。

[768: 匿名さん]

>>766 だから、そこは持久戦になるから、2-3年待つしかない。
そのうち、リストラくらった外資系の人々や撤退したファンドが
大量に売りに出すから、2-3割は確実に下がるでしょう。

[769: 匿名さん]

消費税率アップは数年後に実施されるだろうから、
持久戦になったら買い手の一般消費者の方が待てずに、
駆け込み需要で買ってしまうでしょう。

消費税ネタはマスコミが煽るから。

[770: 匿名さん]

>766
チャレンジ価格はあくまで希望価格。
交渉すれば下がるよ。
成約価格は別だから。

23区内でも都心区以外は希望価格を下げる物件も出てきたよ。
俺が知ってるので、築10年ちょいのタワーマンションで50平米台の1LDKが
3280万→2980万へ
買い手がなかなか見つからない物件が増えてきているから、待てば良いと思うよ。

[771: 匿名さん]

753
来年はオフィスの供給も少なく、賃料は更に上昇する。
企業も賃料上がる中、持たざる経営を見直すべきではと思い始めている。
長期金利が下がり、これまで売りサイドだった法人が買いサイドに
変わり始めるとインパクトは大きい。


日経ビジネス」の特集より早かった。７５３さんのような方もいるから、たまにここ読んでしまう。

[772: 匿名さん]

７６４
底値圏の価格まで下落する事はもう無いだろうが、新新価格の物件は30%くらいの下落はありうるだろう。

うーん、やはり、あの底値圏はつかの間開いた窓だったんですね。確かに、世界的に見れば安かった。あのころ日本沈没のような暗澹たるデフレモードで、とても買う気はしなかった。

[773: 匿名さん]

値が下げていくときに、買う気にならないのは普通。
今年買うより、来年買うほうが安いのだから。
あのデフレ不況時に大底で買った人はたまたま運が良かった？
住みたいとき、買いたいときに、買える経済状態にあるのならば買っておけば。

[774: 匿名さん]

底値圏当時に於いても、
新築タワマンの大部分は人気があった。
しかもかなりの戸数分のタワマンが売り出されたのに。

その意味では、デフレでも買う気の人が買っていた。

[775: 匿名さん]

>774
あの時期はちょうど就職難で大変だった人達が結婚して、第一次で住宅購入するのにぴったりだったんだよね。
団塊ジュニアで人数が多く、受験も大変だったし、就職も大変。
住宅ぐらいいいときあってもよかったんじゃないのかな。

[776: 匿名さん]

>>765
今年上半期のアジア全体の不動産投資の半分近くは
日本に対するものだとこの前報道されていましたが

違うの？

[777: 匿名さん]

>>776
上半期はそうでしょうね。
サブプライム崩壊前でしたし、最後の仕上げの段階でした。
外資の力で一気に相場を上げて、上がったとこで売り逃げして日本市場での儲けは一段落としようとしたんでしょう。
でも10月にサブプライム問題が本格化し、それどころでは無くなった。

10月以降は日本に回す金など無くなった。
むしろ、赤字にならなければとにかく売ってしまえという流れになりつつあるのが今の段階ではないでしょうか？

まあ、仮説ですがね。
正確なとこは後でしか解りませんから。

[778: 匿名さん]

776の調査をしたラサールって、
日本の不動産に積極的に投資している張本人だから。

[779: 匿名さん]

就職は大変な売り手市場。人出不足。初任給は上昇中。
デフレ脱却どころか、インフレが進行すれば、
割高感もかなり低下するのかもしれない。

スタグフレーションに陥る可能性もあるが。

[780: 匿名さん]

構造的な下落圧力はどんどん高まっているので、景気の波や金融状況による短いサイクルはあるものの、価格下降トレンドは続く。

なので、買いそびれた人も上げ相場の追っかけは辞めていい賃貸でも探して、あとは資金運用にでも集中した方がいいですよ。都心も前回の底値を完全に割ってきますから大丈夫です。（むしろ問題は下げ局面で買う気が起きるかという点。底無しの恐怖が再来するでしょうが、当然底はある。）

売り方は買い方の心理と都合を、買い方はその逆をよくかんがえて最後は長期マクロのトレンドから「常識的」な判断が身を助けます。

必要なければ東京の不動産なんか買うべきでない。

[781: 匿名さん]

>都心も前回の底値を完全に割ってきますから大丈夫

言い切るねぇ

[782: 匿名さん]

下げ相場でも「当然底はある」。
そして、上げ相場でも天井はある。当たり前。

ただ、後からでなければ分からないところがポイント。
リスク分散が無難。

[783: 匿名さん]

>>779
最近は賃貸に大きな変化を感じるね。

昔は県境外周区が中心だったけど、
今や都心部にも賃貸ストックがかなり出来て、
独身リーマンは男女問わず都心部志向が強まっていますね。

２０代を中心とした若い層が都心部に多く住む様になれば
東京も活性化されて良くなって行きますね。

若い層が郊外に引きこもっていちゃダメだよな。

[784: 匿名さん]

>>780
>>782
あ〜あ。
株買ったまま持ち越しちゃったね。。。
残念。

>>783
「都心部」久々にきたね。

[785: 匿名さん]

首都圏の少子化の影響が顕在化するにつれて、
地方からの上京者の存在感は年々増して行きます。

彼らには首都圏に地縁も血縁もありません。
自分が勤める職場を中心に、費用対効果から合理的な判断で
居住地が選択されていくだろう。

今後１０年間でオフィス街として発展して行く場所と
そこへの通勤利便性に優れた場所を探すべきでしょうね。

[786: 匿名さん]

>>785 じゃあ、絶対湾岸と上等はないね。

[787: 匿名さん]

>>786
湾岸でも田町はアリかもしれん。

[788: 匿名さん]

うん、田町至近の湾岸物件なら割とアリだと私も思います

[789: 匿名さん]

782

別に底で買って天井で買う必要はないでしょう。上げ相場が何年かあったら、買いでなく売り。下げが続けば買い。それに歴史的水準、利回りを加味すればいい線行くのでは？

[790: 匿名さん]

足立区で21歳女性が被害にあう凶悪事件がありましたが、
この区は23区でもかなり「ビミョー」とされている区の一つです。

地方からの上京者の皆さん、
「都心部」なんて言葉に惹かれて城東に住むと
自動車を購入したときにもれなく「足立ナンバー」が
ついてきますのでご留意ください。

[791: 匿名さん]

足立は城北でしょ。
城北も城東も似たようなものだけど。

[792: 匿名さん]

>>791
住居を選ぶ場合、治安は重要ですね。
ご参考まで、警視庁が作成した犯罪発生マップ

ひったくり
西側の山手線沿いと京浜東北線沿いの品川区、大田区に多い。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

住居浸入盗
中央線沿線、特に高円寺、阿佐ヶ谷が最多発地域、
山手線西側外に大きく発生多発地域が広がっている。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[793: 匿名さん]

ひったくりは、
城東では錦糸町周辺や小岩などが多いので注意。
しかも防犯運動をやってるのに。

[794: 匿名さん]

治安を考えれば警視庁の目が届く範囲内の
東京駅から半径５ｋｍ圏内がお勧めです。

特に、関東大震災後に区画整備されたエリアは直線の道が多く、
また、車道と歩道が区分けされているので犯罪発生率が低くなります。
将来的に監視カメラを設置する事態になっても、
死角が少ないので、犯罪抑止効果も極めて高くなります。
主要な四つ角、橋等に高感度カメラを付け、車のナンバーをモニター
するだけで十分かもしれません。

[795: 匿名さん]

「灯台下暗し」ということもありますが...

[796: 匿名さん]

これから所得の二極化とフリーターの高齢化が進むから
治安がますます悪くなって行きます。

特に女性は、
駅近でない限りは、
戸建とアパートが混在したエリアへの居住は
避けるべきでしょう。

[797: 匿名さん]

女性にとって危険な場所は、人気のない場所、とくに住宅街の道は入り
組んでおり、尾行がしやすく逃走しやすい構造となっていることから
非常に危険な場所と言えます。
時間帯は日中でもありえるのですが、やはり暗いという条件から
夜間が危険です。
女性は普段から自分の通る道をよく知っておくことが第一です。
どこに横道や小道があり、どこに樹木のかげや空き地、廃屋などが
あるかなど死角をすべて知っておくのです。男がひそんでいたり
飛び出してくるような場所を事前に知っておきましょう。
夜遅くなって場合は駅からタクシーで帰る等、自己防衛が必要です。

[798: 匿名さん]

>>794
もはや荒らし
去れ

[799: 匿名さん]

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

東急池上線の荏原中延駅から徒歩５分。一歩中に入ると幅１メートル３０センチもない
狭い路地を挟んで、木造家屋が密集する地域がある。
２３世帯が住む。空き家が４軒。１軒の土地の広さは平均で約５６平方メートル。
関東大震災の後にできた避難所に戦時中、強制移転させられた人々が居着いた。
戦後間もない頃は２トントラックが通れた「道」もあったという。
だが、一帯はすべて私有地のため各世帯が増築を重ね、消防車や救急車も入って
こられないほど狭くなってしまった。

[800: サラリーマンさん]

＞東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。

何があるのですか？