23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[830: 元祖匿名はん]

バーレーンだかの投資庁のニュースやってたね。

分譲マンションも買ってくれりゃ明るいニュースだろうけど。笑

[831: 匿名さん]

今の日本で大不況になれば、
外国マネーに買い漁られるだけ。

[832: 元祖匿名はん]

さんざんNPLの頃から買い漁られてEXIT段階かと。

[833: 匿名さん]

>>829

アスコット・ブランドが東京に進出して来たのが面白い
展開じゃないかな？

今までなかった高級コンドミニアムか・・・

[834: 匿名さん]

マンションの値段には関係ありませんけど
中国人ってスゴイなと思うことが多くなりました。
ハワイで娘にチャイナ服着せてたらチャイニーズ？チャイニーズ？と多くの人が尋ねてきました。
ジャパニーズと答えると去っていきました。
マンダリンホテルに泊まるとメイドさんにチャイニーズと聞かれます。
宿泊者に中国人が多いのですかね？
自慢ではありませんが、自分のマンションは一番高い部屋なんですけど
縁を感じて無理して買いました。
実は、二番目に高い部屋は割高で最初に勧められましたが断りました。
その部屋を購入した人は中国の方だそうです。
自分にはあの部屋をあの値段で購入できません…
別宅のマンションは、賃貸ですが日本人より外国の方が多いです。
外国の方はお金持ちが多いという実感を最近痛感してます。

※　独り言ですので無視して下さい。

[835: 匿名さん]

以前、豊洲の完成間近タワマンの販売中に
中国人らしき客に対して、
営業が２人付いてへーこらしてたってスレで読んだなぁ。

[836: 匿名さん]

834さん

同感です。
ある営業から聞いた話で彼が売った2億超の高額物件、その半数近くが中国系の方のポン買いだったと。
中でも秋葉原のTTT・芝浦のGタワー・虎ノ門TR・・・はみんな40未満の若いチャイニーズだとか。

まあ中国は歴史から見ても、都会で生息する一部の大金持ちとそれ以外大多数の庶民で成り立っている国です。
日本とは違い、搾取する側とされる側の境界線がはっきりしてるので金持ちはどんどん金持ちになり、逆に庶民は一生伸し上れない仕組みのようです。

確かに上海でも10億（円換算）以上の超高級マンションが普通に取引されているし、道端で乞食を横目にフェラーリが走り去っていく滑稽なシーンもしばし。
この鮮明なコントラスト感は、やっぱりチャイニーズ社会にこそ必要不可欠なのかもね。

[837: 匿名さん]

中国系の人達はこの掲示板を見ることもなく購入しているのでしょう。

[838: 匿名さん]

>> 830

今回の資金流入は以下通りだと思うよ。

産油国→シンガポール（キャピタランド等）→東京マンション購入

何故ならシンガポールと日本はFTAを締結しており二国間租税条約で
メリットがあるから、直接投資ではなくてシンガポールを資金が迂回
してくるのでしょうね。

今日、プレス発表されていたけど、某産油国の王子様がエアバス
Ａ３８０を世界で初めて個人購入（専用機仕様）したみたいだね。
一機の値段はたしか、330億だよね。ハシタ金か？
ある意味クレイジー（笑

[839: 匿名さん]

江東区のマンション規制がついに解除の模様です。
都心回帰も
一極集中の様相が強まりそうです。

[840: 匿名さん]

江東区以外に集中するってことですねｗ

[842: マンション投資家さん]

「限界利益」の拡大初期に投資する「限界利益」という概念があります。

「超」成長株投資で大きな利益を享受するポイントは、その企業の「限界利益」が拡大する初期に投資すること。

投資マンションも同じ事が言える気がします。

それから、キャッシュアウトするタイミングは常にウオッチしていないといけない。

『絶望の中で買い、狂乱の中で売る。』

狂乱とはいつのことを言うか？

時が過ぎないと分からない。

[843: 匿名さん]

>>842
ん？
事業活動だと設備投資により限界利益を拡大することができるが、投資マンションにおける限界利益の概念は何を意味しているのでしょうか？？

[844: 匿名さん]

まあその時が分かれば
投資でもマンションでも苦労しないよ

[845: サラリーマンさん]

842

デベでもない外部の人間の不動産投資に対する"Marginal profit"は基本的にprofit全体とイコールだよ。

もしイコールでなければ、"marginal cost"が一定でないということであり、それは固定費の存在を意味するんだから。

>「超」成長株投資で、、、

何を言ってるんだか。全くあきれます。別にどんな投資であれ、投資先の企業のMarginal profitを考えながら株投資するのは、基本。しかし、それが不動産投資とごっちゃになってるということは、そもそも限界利益の概念自体が全く分かってないね。

「限界利益」はミクロ経済の授業のごく初期に登場する、最も基本的で、最も大事な概念じゃないの。知らない人は社会人失格でしょ、、、、、

オイルマネーの投資下手は今にはじまったことじゃないよ。
彼らは金余り。既に世界中の不動産を買漁り、それでも尚投資先が決まらない金があるんだろう。
あなたのお金もウンザリするほど余ってるならどうぞ。

でも間違っても


虎の子の頭金+無理無理ローン


なんかで買わないように。

[846: 購入検討中さん]

>845

842さんは三流大学の1年生じゃないの？
ちなみに、既に書き込みがあるとおり、
オイルマネーがシンガポール経由で入ってくることが多いことも「社会人の常識」だと思います。

[847: 匿名さん]

相場観とかそういうことの以前に

モノを知らな過ぎるね

ここの人の何人かは。

[848: 匿名さん]

朝の株式ニュースでは、
住宅の新規着工は当分減ったままだろうとさ。

皺寄せはその内、表われる。

[849: 匿名さん]

少し勉強しようよ、っていうのは健全だ。

（試験成績はよくなるし、実際に役立つ事もあるかもしれない。）

[850: 843]

どうやら842はMarginal profit（事業活動主-管理会計）とMarginal benefit（消費者-ミクロ経済）を混同している、もしくは理解できていないだけの発言だったようですね
消費者の観点では845がおっしゃるように投資コストに固変の概念はありませんからね
何か知らない新しい発想があるのかと思って期待してしまいました　笑）
これで842が出てきて反論を始めたら面白いんですけど・・・

[851: 匿名さん]

首都圏の中古マンション、３カ月連続で成約減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=23516

記事より
・中古マンションの成約件数は２５５６件（前年同月比３.91％減）と、３カ月連続の減少となった。一方で新規登録物件数は１万３６０８件（同36.26％増）と大幅な増加。２カ月連続で30％台の大幅増で、６月以降５カ月連続で２割以上増えており、在庫物件の増加傾向が顕著だ。特に東京都では新規登録物件が同53.12％増加した。


中古マンションの在庫が急増しているようです。

[852: 匿名さん]

一般庶民の感覚として、中古MS物件の購入を避ける理由は、
＊都心優良中古は除きます。中古でも高すぎだから除外。

①　耐震偽造が発覚するのが怖い・リスクテイク出来ない
②　銀行の住宅ローン融資も中古物件に対しては厳しい
③　リフォームコストが高すぎる
④　部屋自体はリフォームされて綺麗になっているが
　　外観を見てガックリするケースが多い。
⑤　セキュリティ設備が貧弱
⑥　今後どうなるか分からない弱小デペが売主だった物件

皆さんはどうでしょうか？

[853: マンション投資家さん]

８４３
おまたせした。

銀行との打ち合わせしていたから、スマンね。
株とリンクする考え方する人が居たから投資という概念で考えて限界利益つかったんだと言いたい。。。

それから、理屈は良いが、経費増加が下記の通りかんがえられるので、私は今が高値だと思い、数年前から保有するいくつかのビル・億ション(購入時は数千万円)を先月売却した。

これから税金が大変だ。法人であるから。

売却理由は
①サブプラの悪影響で、市中銀行がベースレートに乗せるスプレッドが拡　大すると考えられる(サブプライム損スプレッドと言いたい。)。
　つまり、実質金利アップ。
②原油高による資材の値上げ、すべての物価が上昇に転ずる。
③地価上昇に伴う固定資産税のアップ。
④管理費の支払い

財布から出る金が多いこと。
不動産持っていないサラリーマンには分かるまい。

因みに保有は都心三区のみ。

どう？

[854: 匿名さん]

中古で売りに出しているということは、
なにか問題があるから売り逃げようとしているのではないか？
という疑念も大きいと思います。

耐震偽装とかのほかにも、
おかしな住民がいるとか、うるさくて耐えがたいとか、
金のかかる大規模修繕や、一時金徴収が迫っているとか、
管理費等の値上げの時期に差し掛かっているとか。
目の前にマンションが建ちそうとか、嫌悪施設ができそうとか、
バス便が廃止されそうで陸の孤島になりそうとか。

そうそう、税の減免も受けられないしね。

[855: 匿名さん]

確かに、都内中古物件を春に２部屋売却したけど、
両方とも問題があったから手放しました。

買い手には報告する義務はない問題だったので、
重説にも書いてません。

中古物件は新築よりも、買い手のリスクが大きい。

[856: マンション投資家さん]

８５４

君さ、問題なかったら売らないの？いつ売るんだい？
それは、君の主観だろ？

収益還元で考えて
キャップレートが下がれば売る！

イールドギャップも低下が予想されてる中で売る
何が文句あるわけ？

これが普通の商売ではないかい？

『　狂乱の中で売る　』

なんでも同じ、キャッシュアウトのタイミングだよ。

経済の評論と理屈で儲けられれば、世話無いよ。。。

[857: 匿名さん]

商売じゃなくて、
実需で住んでたマンションに問題があって、
売り逃げする人もいますから。

[858: 匿名さん]

チャレンジ価格中古物件の新規登録が増えてるから、
成約件数が減るのは当たり前ですな。

出来るだけ高く売りたいのが人間のサガ。

[859: 匿名さん]

積みあがったチャレンジ価格中古も、その中身は様々。

ダメ元で興味本位で売りに出してみてる者。
正気でその値で売ろうとして店ざらしになってる者。
その裏で、便乗して正札だけ高く出しといて、
サクッと値引きやオプションつけてどんどん転売する者。

[860: 匿名さん]

地価が天井かと思ったら、諸物価上昇。
一人当たり賃金の上昇が見込まれない限り、
スタグフレーションに突入ではないか。

築浅中古を高く売っても、これからの物価上昇で有難みはなくなる？
意外にも不動産価格ももう一段上がったりして（なんてことはないか？）。
（先は誰も分からない）

[861: 購入検討中さん]

サラリーマンの賃金が上がらないとはいえ、リストラもあるしローンなんて背負いたくないという意見よりも、ずっと賃貸よりも長い目で見て買いたいという層が増えているように思います。

なので、需要が増加し、供給が減っているので、価格は当分は下がらないでしょうね。

特に都心の山手線の内側エリアは、マスコミや外資系社員など２０代にして年収一千万を稼ぐ層がいるので、まず価格は下がらないでしょう。

今は、一時の都心が安かった頃を忘れられずに、購入を躊躇している人が多いと思いますが、それらの層は徐々に諦めて、郊外の物件を検討し始めるのでしょうね。

[862: 匿名さん]

なんか、食品等物価が上昇しているから不動産価格はもう上がらない、という論調が多いけど、食品も不動産もコストプッシュによる価格上昇という点では同じじゃないの？不動産て今まで消費者都合で変動したことあるんだろうか。

個人的には２年前にマンションを買い逃した人間なので、下がるんならさっさと下がって欲しい…。

[863: マンション投資家さん]

857
ホウそれは大変みたいだね
例えでも教えてもらいたい

[864: 匿名さん]

新築だと都心部で坪２５０万円前後が売れ筋。
都心回帰は続きそう。

[865: 匿名さん]

>864
今時都心で250万なんて残ってないんじゃない？
板橋区や江戸川区は都心とは言えないし。

[866: 匿名さん]

山手線の日暮里駅がアツイよ！

[867: 匿名さん]

>>866
すみません。駅工事のため空調を一時、停止しております。

[868: 匿名さん]

>>867

座布団一枚

[869: 匿名さん]

>>861
>サラリーマンの賃金が上がらないとはいえ、リストラもあるしローンなん
>て背負いたくないという意見よりも、ずっと賃貸よりも長い目で見て買い
>たいという層が増えているように思います。
ウチの会社の場合は、転勤の可能性を考えて賃貸が多いですね。
年商4兆円企業なので全国規模での転勤があるし、特に管理職に昇進すると
なぜか大きな異動になるケースが多いので。
東京→北海道とか

そんでも転勤になれば賃貸に出せば良いとか、妻子を置いて単身赴任すれば良いとかの考えで、購入する人はいます。
が、そういう人は昨年までに買ってしまっています。
これから買うのは天井掴みになる可能性があるのでお勧め出来ないそうです。

[870: 匿名さん]

>>856
Cap Rate,Yeild Gapが下がれば価格は上がるのだが・・・
理論だけでは儲からないが、理論なく儲かってもそれはただの運

[871: マンション投資家さん]

８７０
そうだよ。。。価格が上がるから売却するんだろ

頭だいじょうぶかい？勉強不足

高いときに売らないと儲からないんだよ。

金も運もない奴が、今から買ってもババ掴むだけだよ。

それより東南アジア圏に投資するべきだな。特にインドシナ新経済圏は注目に値する。

エコノミスト11月20日号に良い記事載ってるから読んでみな。。


2020年の経済情勢はいまのそれと全然違うから。。

[872: 匿名さん]

>>871
そうか、日本語の取り間違えか
すまないね

しかし、君はきっと私の従兄弟のように組織に属して働かず、仲間内で投資をして稼いでいるような人種なんだろうね
君のような人種には是非私募ファンドを組成したり、個人向けに投資講座を開講したりして稼いで欲しいね

[873: マンション投資家さん]

872
そんなことはない。投資家であり、事業家と言いたい。

しかし、
日本の抱える少子化は大問題だ
防衛費削減して、少子化対策（私の案では、全国第一子から出産一人につき百万円支給する。）に予算振り分けないと日本は防衛もできなくなる。

つまり、40から50歳の老兵が国防するわけで、脆弱極まりない。ミサイル防衛も本土に攻め込まれたらひとたまりもない。

平和ボ＊ケの極東日本は取り残される。

既に経済大国２位の座は失われているのに、国民はそれをしろうともしない。出るのはため息と憂いばかりだよ。

つまり、国民減少する中で需給バランス崩れると、国の地価がこのまま高いはずがない。

[874: 匿名さん]

>>873 文句あるならさっさと日本から出て行けよ。アメリカにでも移住しろ。

[875: 匿名さん]

>>874
ア・アメリカは、まずいだろ。行くなら新興国っていってないか？

[876: マンション投資家さん]

分散投資しているので、既に　ＬAフロリダ等のレジに投資済。
向こうも悪くないが、所詮青目には差別される。

日本人は日本に住んで海外に投資する時代。

アメリカに住みたいなんてどの日本人も今や言わない。
世界一安全な国は、日本であることには変わりない。
保健医療もマア悪くない

アメリカがすべて、万能な国ではない。

今は、地方都市のビルを売るか思案中。

[877: 元祖匿名はん]

イールドのスペルが違いますよ。

私募ファンドをアレンジするのもAMするのも
それなりにハードル高くなりましたよ。
しかも個人相手だと手間含めかなりしんどいです。

[878: マンション投資家さん]

元祖さん。
どうも！

最近の国内不動産ファンドの動きは如何ですか？
お知らせ下さい。

[879: 元祖匿名はん]

多少マニアックな話になりますが、

・金商法対応で事務対応に追われてるところが多い

・昨今のYieldの薄さ、Capの低さで転売志向では出口が厳しい

・入口でもローンがサブプラ余波や不動産業者向け融資の慎重姿勢で
　一般的にはつきにくい（レンダーも別途金商法対応に追われている）

・ファンドを組むのも手間だし、AMの資格要件（人的・組織的要件）や
　投資家要件等々でスキームもそれなりにハードルが高い

・地方地方といっても、ビジネスレベルでマトモなのは限られている
　（遵法性や市場性、物件ロット等）

・開発といっても、すんなり出口が見つかるか、リーシング含め不透明

まあ、そこで如何におまんま食うかがプロってことなんでしょうが。
エンドさんは冒険する必要ないってのはこれまでも申し上げてるとおり。

[880: 匿名さん]

マニアックな話は良くわかりません。

元祖匿名はんに聞きたいのだが，現在より，何割ぐらい値段が下がったらあなたはマンション買うつもりですか？

また，実際にどの程度まで下がると考えていますか？

[881: 元祖匿名はん]

私は儲かってます、じゃなくて、もう買ってます。二軒目。一軒売った。以前書いた。そんなの関係ありません。

現在より何割下がったら、あなたはマンション売れると思いますか？

[882: 元祖匿名はん]

そんなの関係　ね　ぇ　が自動変換されるって、ここの掲示板というか
管理人は少しやりすぎでないかい。

一体何が問題なんでぇ。

[883: 購入検討中さん]

気色悪いな、太鼓持ち。

[884: 匿名さん]

ロイターによると、１０月の平均価格は１９９２年（５０６６万円）に近い水準に上昇しているそうです。
まさにバブルですね。

[885: 匿名さん]

世界的カネ余り。金融緩和で、インフレリスク増大。
不動産価格の割高感も薄れてゆくのかねぇ。

[886: 匿名さん]

＞８８４さん

バブルと言っても郊外の収益還元を無視した程の価格ではないでしょう。
バブルの頃は都心のワンルームが６０００万円とか、郊外の３LDKが８０００万円とかの時代です。
今は局地的に価値のある所だけが上がっています。
実際郊外は価格が安くても売れ残りが多いですし、都心のパークコートシリーズは完売ですからね。

[887: 匿名さん]

１０月の新築マンション成約率が出ました

全価格帯
２３区　　１１５３÷１６３８＝７０．４％
市部　　　３９３÷７８３＝５０．２％
神奈川県　８３６÷１２７９＝６５．４％
埼玉県　　４９０÷８９７＝５４．６％
千葉県　　７１１÷１１３４＝６２．７％

まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
４７００〜６５００万円
２３区　　５６４÷７８２＝７２．１％
市部　　　１２５÷３５８＝３４．９％←注目
神奈川県　２７４÷４３２＝６３．４％
埼玉県　　７５÷１５１＝４９．７％←注目
千葉県　　１２１÷１９０＝６３．７％
この価格帯では、市部、埼玉県、すなわち内陸部は大苦戦。
恐らく、神奈川県、千葉県を含め、比較的湾岸に近いエリアでないと
この価格帯は売れない時代になった感があります。
また、２３区の内訳は出ていませんが、この傾向を考えれば、
２３区でも北部内陸区の人気は落ちていると想像されます。

[888: 匿名さん]

>887
何か情報操作…。

4700〜6500万円の23区物件＝都心には殆ど存在せず、大抵は湾岸と城西北でしょ。それが契約率72.1%ならそんなに問題なし。今回即日完売で名前が挙がってるのも板橋の加賀レジでしょ。寧ろ7000万クラス（恐らく城南）の物件の成約率が落ちてるんじゃない？

4700〜6500万円の市部・埼玉物件＝この地域の従来物件と比べて高すぎる価格帯。結局多摩センターだのさいたま新都心で坪200万超で売ろうとして失敗した結果。

この価格帯が湾岸エリアでしか売れなくなったんじゃなくて、この価格帯を出せる人は埼玉・市部を買おうと思わないということでしょ。

[889: 匿名さん]

エリアと金額以外にも
物件自体に魅力が有るか無いかが成約に関係するしね。
例えば駅遠は人気ないから。

[890: 匿名さん]

>まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
>４７００〜６５００万円
この設定に無理がある。

従業員1000人以上の大手企業勤務でも40歳で年収800万前後です。
年収の5倍でも4000万です。
このへんがまあまあの所得レベルのリーマンの予算でしょう。
4700万なんて手が出ない人が多いと思いますよ。

[891: 匿名さん]

4700万で手が出なけりゃ、
坪200万の場所さえ買うのは難しいですね。

[892: 匿名さん]

>>890
この資料のＰ４を見ると分かるけど、
２３区で成約数が多いのは４５００〜６５００万円の価格帯。
富裕層と云ったクラスでは無く、
まあまあの年収のサラリーマン層。

４５００万円以下は、普通のサラリーマン層。
所得の二極化が進んで、このクラスは厳しい。

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

[893: 匿名さん]

このスレッドに出てくる固定ハンドルを見ていると留学中に教授が言っていた言葉を思い出します。ファイナンスの知識を初めて手にした人は「金槌を持った赤ちゃんのようになる」と（自分がすごい物を手にした気になって場所・相手を選ばず振り回すという意味）。
早く赤ちゃんから抜け出せるように日々研鑽に努めてください。赤ちゃんにすらなれていない人がたくさんいるのでそれよりはましかもしれませんが。
手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

[894: 住民さんＡ]

>手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

こんな匿名掲示板に質問なんてせずに自分で考えることです。

[895: 匿名さん]

住む家を買いたい個人の方へ
過去安かったという現実を捨てましょう。
今の相場が今の値段ですからそれが現実です。
いつの時代も上がる派下がる派の意見は分かれます。
人の意見を参考にすると騙されたと言い出す人がでます。
売れ残り売れ残りと完売が難しいという意見のある物件では売れ残っているときは買わなくて正解と考えがちですが完売したときに買えばよかったと思うのが人の心理ですよ。
人生前向きに考えれば購入意欲も沸くでしょうけど、後ろ向きに考えるといつまでも買えないです。

[896: 匿名]

反論必死だろうがMBA崩れは実務やったほうが身のためだよ。

[897: 匿名]

おうちを買う前に。ってのが抜けてたよ。

[898: 匿名さん]

>>891
>>892
民間企業勤務のサラリーマンは多いけど中小企業が殆ど。
大企業に勤務出来るのは1割にも満たない。
マスビジネスを考えるならば無視出来ない事実だよ。

たしかに外資系勤務の小金持ちリーマンがここ数年増えたのは事実だが
サブプライムショックにより外資系金融機関はリストラを表明しており
日本支社勤務の小金持ちリーマンもクビになり、その数は減少するでしょう。

[899: マンション投資家さん]

893さん

８９４さんの言う通り、そんなの無いし相場と同じ理屈で勝者は少ない。

私の考えでは、勝者と言えばまず地主。それから、ミレニアム前後〜2006年の夏まで購入できた人々と不良債権を安く買えた人・企業・ファンドぐらい。

賃貸一般人は無理しないほうがいい。給料なんか上がりっこないと思う。
バブルに懲りた大手企業が、従業員の給料を上げるはずが無いと考えたほうが固いと思う。上がっても一部の幹部や特殊技能保有者だろう。末端は使い捨てに近い（本当はそれではいけないのだが、移民か人口増加を考えないと無理）。

株価は先々の景気を敏感に反映するもの。
みなさん、青い顔してるんだろうな

ここに顔見せないから、ここも今日は閑散としている。

それから元祖さん。どうも！参考にさせてもらいます。

ファンドもアジアシフトが鮮明になっていますが、これからはどの国に注目してますか？

[900: 匿名さん]

＞＞８８１

売り出し価格ぐらいに下がれば売れるんじゃない？

[901: 匿名さん]

外資系金融共稼ぎの人に、
春に都心の中古を売ったんだけどどうしてるかなぁ。
って、個人的なことだからどうでもいいか。

[902: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071116AT3E1401Q16112007.html
インフレですよ〜みなさん！

不動産価格だけ、下がるわけないでしょ。

[903: 匿名さん]

>>898
略１割で十分都心部はうまって行くのが現実。
それにしても
江東区のマンション規制解除は都心部志向の人にとっては朗報でしたね。

[904: 匿名さん]

>>９０３
いやっ〜。
都心部志向の人には江東区は関係ないのでは、無いでしょうか。

[905: 匿名さん]

>>904
何故でしょう？

[906: 入居済み住民さん]

江東区の青海、有明は「副都心」だね。豊洲は副都心ではないし都心とも普通は言わないぜ。

[907: 匿名さん]

> 江東区の青海、有明は「副都心」だね。

妄想もここまで来ると酷いなｗ

[908: 匿名さん]

>>907
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/syokai/index.html

[909: 匿名さん]

まだ江東区が都心と思っている人がいるの!?
だから「マンションvs戸建」でも変なレスする人がいるのか〜（笑

[910: 匿名さん]

>>907
馬×鹿発見です。

臨海副都心のこと知らないとは
小学校をもう一度行った方がいいよ。

都庁の窓口行って、副都心はどこにあるのか聞いた方がいいよ。

http://www.metro.tokyo.jp/

大江戸線の都庁前駅で降りて、駅員さんに聞けば
都庁のある場所教えてくれるよ。

[911: 匿名さん]

江東区や湾岸はプチマンションバブルで咲いた仇花。
下落局面で最もダメージを受けるのもこのあたりでしょう。

[912: 住まいに詳しい人]

>>902
小麦の値段が上がるとマンションも値段が上がるってｗ

今回のコストプッシュインフレの中身を良く考えよーよ

[913: 周辺住民さん]

そういえば墨田区も副都心があったな
「錦糸町・亀戸副都心」　
だれも知らないと思うが（笑）

あとさいたま新都心というのもあるぞ

[914: 周辺住民さん]

>>妄想もここまで来ると酷いなｗ

おれの妄想じゃないぜ。東京都の役人の妄想だ。
そんな妄想やめちまえといって都知事に当選したのが青島幸男だ。
ただ最近の慎太郎はそんなことすっかり忘れてオリンピックを江東区
で開催しようとさらに妄想度合いをを高めているようだがね

[915: 周辺住民さん]

>江東区や湾岸はプチマンションバブルで咲いた仇花。
>下落局面で最もダメージを受けるのもこのあたりでしょう。

まあ港区湾岸地帯は分譲時はもともと安かったからそのころ
買った人は下がってもそれほどダメージないねーんじゃないの
まあ値上がりした中古や最近の新価格のやつ買っていたら
ダメージあるかもね

[916: 匿名さん]

>>914
＞オリンピックを江東区で開催しようと
良く調べてから書き込もうね妄想くん

[917: 匿名さん]

豊洲の人冷静になってみ、港区でも千代田区でもなく江東区だよ江東区。

[918: ビギナーさん]

別に豊洲執着してるわけでもないんだけどさ、何回か通ってみると、なんとなく街として魅力ある気はするよ。電柱なくて歩道の広い道路で。これが結構開放的なんだよね。まぁ、街として生まれ変わった成功例なんじゃないかなぁ。完全に生まれ変わったし、昔の豊洲に戻るわけではないし、そんなに価値がさがらないんじゃないかな。今が適正くらいかなと思う。

まあ、有楽町とか丸の内とかが集中して発展してきているのを考えたら、なんとなく渋谷から西に伸びる東横線沿いのような感じで、日本の新しい形の住環境を持つ街として、これからも発展していく気がします。

[919: 周辺住民さん]

メインスタジアムは晴海だから中央区だけど選手村は有明で江東区だな
まあオリンピックやるから都心というわけでもないけどな

http://www.koho.metro.tokyo.jp/koho/2006/06/orin.htm

[920: 匿名さん]

新品の建物が多いと魅力的に見えるのは、
どこのニュータウンも同じ。
年月経ってからどうなるかだね。

[921: 匿名さん]

今が一番の、高値掴みで大失敗でしょうね。

[922: 匿名さん]

江東区の話題っていつも沸騰するねぇ。
同じ大量供給している足立区の話題もたまにはピンポンしてみて。

[923: 匿名さん]

足立にはし ん じ ゃ がいないからな。

[924: 新聞配達員]

相変わらず株が弱いと値下がり派が増える。
不動産はすでに金融商品。

クーポンが賃料に連動し、元本が地価に連動する変動利付債券
のようなものだ。

オフィス賃料が上がり続ける中、長期金利は低下している。
今後どうなるかは少し考えれば判るだろう。

ＧＳがシンプレクスを市場価格の２倍以上で買った。
強気の外人、弱気の日本人、2003年の株式市場を見ているようだ。

[925: 匿名さん]

株は季節的要因で下げた部分もあるから、
そのうち上がるよ。

[926: 牛乳配達さん]

ともあれ、ＮＹダウは６６．７４の終値。平和な週末ですね。
安心してゴルフにおでかけください。

[927: 匿名さん]

>>918
PCT検討したけど
豊洲高層建ちすぎだべ

[928: 匿名さん]

豊洲高層は建ちすぎだけじゃなくて、乱立。
佃高層みたいな、整然とした町並みにはならないでしょ。

[929: 住民さんＡ]

いや　なるでしょう。

[930: 匿名さん]

豊洲は佃より建築のガイドラインがしっかりしてるから整然とした町並みにはなるとは思うよ。

ただ再開発対象の2・3丁目ばっかりクローズアップされていて、劣悪な周辺地域・環境が至近なのがネック。
以前からの東京在住者なら、今でも住むのに躊躇する要素は多いと思う。

[931: 匿名さん]

東京の再開発地域なんてそんなもん。
南千住なんて、眉をひそめる様な地区だった。
「明日のジョー」の舞台だもんね。

けど、長い目で見れば計画された地区は発展してすばらしい地域になるよ。
アメリカだって、たった200年でこんなになったんだから。

[932: 匿名さん]

南千住って今はイメージいいの？
よくわからんなあ・・・

[933: 匿名さん]

アメリカもすばらしいの？

[934: 匿名さん]

オプティミストなんだね。

[935: 匿名さん]

今よりタワーが増えた豊洲が、　
整然となるとはとても思えん。

[936: 匿名さん]

>>924
外資＊＊　乙！！！
外資も結構失敗してるんだけど、そんなの無視なのね。
サブプライムも大失敗ジャン。
金融商品を複雑にしてヤバイの組み込んで闇鍋状態にして売り抜けようとしたが、火の車状態になっちゃったね。

GSも目の付け所がおかしいと言わざるをえないね。
シンプレクスなんて買っちゃってさ。センスないよ。
フィンテック買えば半値以下で買えたのに（笑）
つまり、センスないよGSは。
それを信じてる君も馬・鹿だね。

まあ、外資は失敗と判断すれば即撤退だから（笑）
半年後には無かった事になってると思うよ。

[937: 匿名さん]

今の日本株の下落は本当の原因はサブプライムなんかではありません。
サブプライムは日銀や政府の経済政策の失敗をごまかすための隠れ蓑でしかありません。

日本はＣＰＩ（消費者物価指数）が今年になってマイナス、つまりデフレが再開していて経済成長率も周辺諸国や先進国でも最低レベルです。

国際的な投資家がいて、どこかの国に投資しようと考えた場合、わざわざ経済成長率の低い国に投資しようと思うでしょうか？

我々が株式投資をする場合も出来れば成長の高い会社に投資したいと思うように、国際的なファンドもこんな傾きかけた国に投資したいとは思わないでしょう。

しかも外人は０３年以来目一杯日本株を持っていて腹一杯、あとはこの国がダメだと判断すればもう売るだけです。売買の７割ほども占める外人が株を売ってくるとなると株が下がるのは火を見るよりも明らかです。

日本株が下がるのは日本経済に問題があるからです。さらに困ったことには日銀も政府もその点にまったく気がついてなくて・・・というより故意に無視して経済をさらに悪化させるような方針を進めています。

おそらく来年はもっとひどいことになると思いますよ。

[938: 匿名さん]

アパートかマンション投資でもしようと考えていましたが、国内不動産買うよりユーロなどの外貨預金や新興国ファンドあたりの方が長期的には良いのかな？と思います。８００兆円の借金や財政改革が後退している最近の動向を見ていると非常に不安ですね。官僚や政治家が税金のぶん取り合いをやっているようじゃだめだな。

[939: 大学教授さん]

都心部とは都心に隣接する部分を称し、
一般的には
都心から半径５ｋｍ圏内を言います。

当然ですが
都心には副都心は含みません。
また、不動産業界が自分の都合で称している都心とは
当然ですが異なります。

連続性を持った大きな一つの塊で見たビジネス拠点です。
東京駅を中心に広がっていますが、秋葉原、日本橋、萱場町、京橋、銀座、
汐留、新橋、浜松町、神谷町、六本木、赤坂、皇居を跨いで飯田橋、水道橋
これらを線で結んだ内側が都心になります。
この線から半径５ｋｍ圏内が都心部になります。

みなさんご理解出来たでしょうか？

[941: 大学教授さん]

都心はビジネスをする場所。
都心部はそこに近接する居住地域で、
土地の有効利用のためマンション化が著しい。
真の都心回帰とは、
２３区と言う大きな括りでは無く、
都心部と云う限られたエリアで語るべきでしょう。

都心回帰がもたらす
都市生活の変化が今後注目されます。

[942: 匿名さん]

>>939さん
東京駅から5km以内が都心という話は、城東を持ち上げる人ということみたいですが、わざわざ書く大学教授さんも「同じ狢」ですか？

[943: 大学教授さん]

一つの塊としての都心は
２３区の中心より南に大きくずれています。
この為、同じ２３区でも北に位置する区の人気は低くなっています。
具体的には杉並区、練馬区、板橋区、北区、足立区のラインと
そこに接する部分になります。

[944: 大学教授さん]

>>942
東京駅からでは無く
都心から半径５ｋｍ圏内です。
いっしょにしないでください。
都心の括りは同意頂けましたでしょうか？

[945: 大学教授さん]

みなさんに理解していただきたいのは真の都心回帰の意味です。足立区、練馬区に引っ越すことは都心回帰とは言いません。
都心と隣接して、同じ生活圏として機能しないところに引っ越しても、都心回帰ではありません。
都心も一つの塊、
都心部も一つの塊、
その２つが相互に機能し合うのが都市生活なんです。

[946: 匿名さん]

大学教授さんは何が言いたいんだ？
ここはマンションの価格が上がるか下がるか語るスレであって
都心はここだって決めるスレじゃないぞ

[947: 匿名さん]

豊洲に引っ越すことは都心回帰・・・なわけないですよね？

[948: 匿名さん]

上がらないだろ！！

家が余り出してる。

[949: 匿名さん]

都心回帰が続けば都心部の価値も上がって、不動産価格も上がるってことジャマイカ。
江東区の規制解除は大きいジャマイカ。
都心回帰＊＊＊＊ーーー

[950: 住まいに詳しい人]

>>949
勘違いをしてはいけません
“都心回帰”は値段が下がったから起きたのですから
原因と結果が反対です

規制が緩和されたら、値下げ要因が増えるだけです

[951: 匿名さん]

>>950
根本的なところが分かっていないね。
産業構造が変わり、
また既存住民の年齢も上がって
いわゆる都心近隣部に居住可能な土地が大量に出てきたから、
都心回帰が可能になったのです。
いくら値段が下がっても、大量の人を受け入れることが可能な土地が
無いと今回のような大規模な都心回帰は不可能でした。

江東区のマンション規制が解除されたことは、都心回帰の流れを
失速させること無く、大規模な都市構造の大変革につながるでしょう。

[952: 匿名さん]

「大学教授」と「東京駅半径5km以内城東雄野郎」って兄弟か？

[953: 匿名さん]

>>951
だから江東区に引っ越すっていうのは
「都心回帰」じゃないのw
都心の半径が都内をほぼカバーしていると考えている
千葉辺りの人は別にしてね

[954: 匿名さん]

都心に近いところへ回帰だな。。。

[955: 匿名さん]

なんか過剰反応してる人が多いけど、『都心回帰』って不動産で言う『都心』への回帰ではないんじゃないかと。
東京市部や神奈川/埼玉/千葉、果ては茨城に住んでたような層が23区など首都圏広域と比較しての都心エリアへの回帰って意味で使ってるんだと。
都心（3区？）なんて、そもそも回帰と呼べるほどの流入ではないと思うけど。

[956: 匿名さん]

>951
「今回のような都心回帰」ってちゃんと判ってる？
92年頃にバブル崩壊後の土地価格大幅下落が起き、その安い土地を使った大規模マンションが94年以降の大量供給を生んだ。23区の人口が上昇に転じたのが96年だから、少なくとも今の都心回帰は土地価格下落によって生まれたもの。

郊外よりも都心の方が便利なことはいつの時代の人も判ってる。ただ90年代前半以前は、相当裕福なサラリーマン家庭でも都心に家は持てなかった。そして再びそんな時代に戻るというだけの話。

[957: 匿名さん]

だって、都内の4割は単身世帯なんよ！
郊外の戸建だって、年寄り夫婦だけとかおばあちゃんの一人暮らしがすごく増えてるよ。
空家もけっこうあるよ。

[958: 匿名さん]

>「今回のような都心回帰」ってちゃんと判ってる？
>92年頃にバブル崩壊後の土地価格大幅下落が起き、その安い土地を使った>大規模マンションが94年以降の大量供給を生んだ

ん？突然新参者の投稿で悪いけど俺の認識だと、

バブル崩壊
↓
経営に苦しむ大企業から工場跡地、社宅等のまとまった土地が放出される
↓
都心準工業地域に大規模タワーマンションが低価格で乱立
↓
都心回帰（2004年頃）
↓
新価格（売り控え戦略）
↓
新新価格（客に相手にされず）


結局バブル崩壊後、昔からの大企業からの土地が放出されたのが
都心回帰に繋がったんじゃないの

[959: 匿名さん]

どうしても日本に生活拠点を置かなくてはいけないなら
全資産のごくごく一部を東京の不動産にあてるのも
いいかもしれないが、出来ればその金は、成長国投資に
向けたほうが懸命。

ものすごい勢いとスケールで、アジアの国々が成長している中では
東京の相対的な地位後退も、想像を絶するものにならざるを得ない。

投資先として東京のマンション（湾岸タワマンなど最近上がっているところ
は特に）は最悪であることを認識したほうがいいよ。

まずは、世界レベルの大きなトレンドを荒掴みすることが大事だよ。
逆に言えば、それにうまくのれば、数倍の投資リターンが得られる。

[960: 匿名さん]

投資じゃなくて自分で住む人が大半と思われますが。

[961: 新聞配達員]

＞936
＞GSも目の付け所がおかしいと言わざるをえないね。
＞シンプレクスなんて買っちゃってさ。センスないよ。
＞フィンテック買えば半値以下で買えたのに（笑）
＞つまり、センスないよGSは。
＞それを信じてる君も馬・鹿だね。

そもそも株主が売ろうとしないと買収できないんだけど。

それは無視しても
フィンテックなんてたかだか時価総額300億にも満たないとこ勧めら
れても。小さすぎて事務的に疲れるだけ。

センスというか、もの知らな過ぎ。

数千億単位で日本の不動産に投資したいって話はまだまだある。
売りがないから困って、不動産保有している会社まるごと買うって
いう手段に出てるのに。

[962: 匿名さん]

バブル崩壊後、不良債権処理が進まずの状況に
９７年だかの容積率の緩和が、土地の供給と開発を促進し、
都心回帰への流れに繋がった。
企業の土地を処分から、開発業者の販売までに５年位かかった。
それが２００２、０３年の底値。

その流れも一巡。美味しい買場の最後は、０６前半まで。

[963: 匿名さん]

>>959
独り者でしょ
家族餅はそんな理屈で動いてねぇよ
>>961
GSがやることたぁ間違ってねぇーとか思ってる？

[964: 匿名さん]

>>961
だから、お前は盲目なんだよ。
ＧＳなんて失敗も一杯してる訳。
今回もそうなるだろうよ。
何故なら、本当に日本の不動産マーケットがおいしいもので
ファンド会社買収が有効な手段であれば、ＧＳ以外にもどんどん買いに来ている訳だろ？
それが、どうだ。実際には買いに来てないよな。
お前の言い分が正しいならば、フィンテック、リサ、アルデプロなんかもどこかに買われたっておかしくないのに。
売る気がないからなんて理由にならないよ。
今は敵対的買収も可能な世の中だからな。

[965: 匿名さん]

961ではないが
敵対的買収が理論的に可能だから、実践ですることが可能だと思っている素人はどこかに行ってくれ。

[966: 匿名さん]

新築は言うまでもなく、中古も都心部じゃないと売れない状況になってる。
２００６年７〜９月と２００７年７〜９月の中古マンション成約数、価格帯別
所得の二極化が進んでいる。

〜１０００万円　１３０６件→１１６４件
１００１〜２０００万円　２４１２件→１９５２件
２００１〜３０００万円　１７１１件→１５６１件
３００１〜５０００万円　１２８２件→１４６０件
５００１〜７０００万円　２１６件→２７６件
７００１〜１００００万円　５７件→１２２件
１０００１万円〜　２２件→４９件
合計　７００６件→６５８４件

[967: 匿名さん]

中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額物件の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[968: 新聞配達員]

＞964
敵対的買収がどんな時でも可能だと思ってるのか？
安定株主が過半数の株握ってる上場企業なんて腐るほどあるだろ。
それでも出来るっていうなら楽天の三木谷さんに教えてあげてよ。

ＧＳが失敗しないなんて思わないが、日本の個人投資家より
成功率は高いと思ってる。

ＧＳ以外買いに来ていない？
盲目だな。新聞くらい読め。

[969: 匿名さん]

>964
ファンド運営会社にも色々ある訳よ。
ダヴィンチみたいに自社B/Sで不動産を持たない運営専門会社と、PMCみたいに自社B/Sを積極活用している会社。シンプレクスは後者で、しかもPMC以上に優良物件を多数保有していた。で、大株主の日興が本業回帰の為売りに出した、という貴重な会社。

で、君が挙げている銘柄だがフィンテックはファンドアレンジャー、リサはそもそもソロスファンドだしアルデプロなんてマンション再生でしょ。せめてケネディクス・クリード・レーサム辺りを挙げないと話にならないし、現にこれらファンド運営会社の中には売買が噂されている会社もある。

成約価格が時価の2倍というのは、やはりシンプレクスを欲しがっていた外資系投資家とビット競争になった結果な訳。今後も不動産を持ってるファンド会社の買収は出てくる。10年前から日本不動産市場を見てきた外資系投資家も、もっと前から見ている総合不動産も、少なくとも今は売り時ではないと考えているよ。

[970: 匿名さん]

都心回帰と住み替えの影響がボチボチ出てきて、
中古マンションの登録数が増えて来ています。
新価格が浸透するにつれて、中古マンションの動きが活発になりそう。

予想される売れ筋価格帯は
新築マンション４５００〜６５００万円で都心部
中古マンション３０００〜５０００万円で都心部
こうなりそうです。
新築と中古の価格差は概ね１５００万円でしょう。

[971: 申込予定さん]

>964

>ＧＳが失敗しないなんて思わないが、日本の個人投資家より
成功率は高いと思ってる。

んなこたないよ。GSの儲けのほとんどはリスクを取らない
手数料や客玉を使ったスプレッド商売。
リスクをとる投資がうまい会社とは到底言えない。
かつ、意思決定者の判断力をゆがめてしまうファクターはいくらでもある。

いずれにせよ、GSの保有ポート全体を見ないと何も言えないよ。
全不動産に対する投資が1000でそのうち0.001（１００万分の1）
を東京に振り向けているだけかもしれない。

ただ数件のGSの投資だけを見て、「GSも買ったから」
という理由で、個人が全力で借金して全財産を東京の不動産につぎ込むことが合理的かと言えば、明らかにNO。

あなたがGS＊＊なら、あなたの全財産の１００万分の1に投資を控えるべきでは？

[972: 匿名さん]

プロを称する皆さんの思惑はイロイロ有るのでしょうが、如何なる投資も最終需要に結びつかなければ、ただのババ抜きゲームに終わるぐらい 誰でも判る話でしょう。
それがバブルの形成と崩壊の事実だったわけで、余程若い方でなければ目の当たりにしたか、少なくとも ものの本で読んだことぐらいあるのでは？

現在居住中（2003年より）の身から見ると、これから更に価格が上昇すると思っている人がいるのが不思議。
不動産に対する信仰が無くなった今、思惑はいづれ後退し 価格を決めるのは長い目で見て 結局需給だと思うけどね。

[973: 新聞配達員]

＞971
なんで100万分の１なの？
ＧＳは数兆円単位で自己ポジ持ってるし、かなりの収益源に
なっている。
まぁ買ったあと抱えるのか、売却するのかはわからんが、
日本の不動産に強気のポジをとっているのは明らか。

ちなみにモルガンも似たようなもの。
過度に弱気なのは日本人だけだね。

１年もすると結果はわかるよ。

[974: 匿名さん]

数千億単位で投資先を考えるなら、日本の不動産は
検討に値する。

今頃、中国株だ、新興国だなんて有り得ない。

[975: 匿名さん]

普通に考えて、数年で不動産が下がることはありません。
過度に弱気は日本人だけです。
東京の価値を上げたいのは外資です。
バブル時に痛みを背負ったお父さん方は過去の教訓を切実に語られていますが、東京にはお金持ちの外人さんも小金持ちの兄ちゃんも沢山いますよ

[976: 元祖匿名はん]

>>973
あのー、ポジションが強気だと投資が１ｙ後に成功するのですか？
過去数年でぼろ儲けしててバジェットが付いてたから買った、
仕方なく買った、他に買えないから、ってことはないのですか。

GSが高値買いのS社をマーケットの倍で買うと桶屋が儲かるのですか。
BS見てないけど、切り売りでもしたらあーびとらーじあるの？
出口がM&Aだとしんどいでしょ。

[977: 匿名さん]

>976
ファンド会社のPER知ってる？しっかり成長している会社が大半なのに、予想PERで軒並み10倍以下ていうのは明らかに売られすぎだった。

GS関係者じゃないけど、バリュエーションはどう考えてもマルチプルじゃないでしょ。保有不動産のNAVで積上げバリュエーションしたらマーケットの2倍ついたって話。S社は開発型が多いからGSがきちんと開発リスクとれば切り売りでも儲かる。

出口がM&AやIPOでしんどいのは同意だけど。

[978: 元祖匿名はん]

ですから時価純資産がマーケットの2倍本当にあるんですか？
しかも開発型なんてポートに持ってたら、よくわからんです。
ファンド会社なんて人はぼろぼろ抜けるし、アセット以外ないかと。

[979: 匿名さん]

マァ高値掴みの人が必死なのは解かるけどね

[980: 匿名さん]

ここまでの議論を見て、やはり馬・鹿だから「新聞配達員」なんだなと思ったよ。
要は信仰心なだけね、根拠は。
要約すると「外資は凄いんだい！僕、信じてるもん」だけだろ。

今回サブプライムショックが起きたがGSは大きな損失はないと伝えられている。
が、その最大の要因は「幸運だった事だ」と伝えている記事もある事を忘れてはならない。

逆に言うと、他社がサブプライムで莫大な損失を出して縮小傾向になる中でハイエナ的な動きをしているのだろう。
要はいつもの動き方をしている訳だ。

だが、このハイエナがいつもおいしい餌にありつけるとは限らない。
外資は失敗しても数ヶ月で無かった事にしてしまう文化。
過度に信じるのは妄信だ。

[981: 匿名さん]

>>973の言うとおり
過度に弱気なのは、日本人だけ

日本の株が何故上がらないのか？
答えは簡単、国内の日本人が買ってないから
過去のバブル崩壊、ITバブル崩壊、ライブドアショック
いろんな事があった日本人には
株の長期保有が資産を築くということを信じられなくなっている

ただ世の中はFRBの資金供給を見てわかるように
過剰流動性、ぶっちゃけ資金が余ってしょうがない
その資金はどこ行っているか？
簡単である。金利が高い外国に流れてるだけ
外債、新興国ファンドetc

では、不動産はどうか？
株は買わなくても生きていけるが、不動産は買うか
借りるかしないとホームレスだ
全体では少子化に向かってるが、都心は人口が減るようには見えない
さらに、開発できる土地も限られている
追い討ちをかけて、インフレ方向へ進む世界経済
下がる要素は、
安値で買った転売組の売りぐらいしかない。
デベも残り少ない都心の土地をワザワザ安値で売るわけもない
海外のファンドなんて、GS、モルガンが今更動いてるように
まだほとんど買えてないんだろう

どうせ乗り遅れ組はこう願ってる
下がれと下がったら買う（買える）
そういう時ほど値段は下がらないもの

そのうち都心の賃料も上がりだし、仕方なく上値を買うしかなくなるんであろう

そしてこういう、今は高すぎる
そのうち下がると

[982: 販売関係者さん]

ＲＥＩＴ関連ですが、
新宿に本社を置く会社で丸の内、大手町への移転を検討しているところが増えて来ました。ご参考まで。

[983: 匿名さん]

>>981 はいはい、分かった分かった。
どんどん強気になって買い漁ってくれ。止めはしないから。

[984: 匿名さん]

>>982
　それは儲かってるから移転するってこと？

[985: 匿名さん]

新宿に都庁移転したものの、やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

[986: 物件比較中さん]

Reitは完全に金融商品なので、日本橋（日銀・東証）、霞ヶ関（財務省）、
大手町（メガバンク本店）を結ぶ東京トライアングルの利便性が見直され
たことと、東京駅周辺の容積率緩和---＞高層ビル乱立でキャパシティ
が上昇したのが主因でしょう。
金融機関で新宿に本部機能を置いているところはありません。

[987: 匿名さん]

>やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

確かに中心だが、そこから均等に都心が広がっているわけではない。

[988: 匿名さん]

新宿なんて田舎モノばっかり。東京都民は近づきません。

[989: 匿名さん]

と、都民気取りの田舎者がおっしゃってます。

[990: 匿名さん]

新宿は「田舎モノばっかりだから東京都民は近づかないよ」と
おっしゃっる、新宿へのアクセスが悪い城東地区に住んでしまった
田舎モノが来ない街です。

[991: 匿名さん]

キャッシュで買ったけど、高値掴みしたなぁ、と感じてるよ。
まあいいけど。

ローンで買ったらこんな風に冷静に見れなくて、これからも上がるっていう自分に都合のいい情報ばかり信じてただろうな。

[992: 匿名さん]

新宿は郊外相手の単なるターミナル駅。
中心産業は、飲食店、予備校、専門学校、宿泊業、その他風俗系の
サービス業。これに都庁が加わっているだけ。
東京の中心から大きく外れている。

[993: 匿名さん]

あなたには一番集客力のある
デパートの雄、伊勢丹が目に入らないようですねw

[994: 匿名さん]

>>993
中央線、私鉄沿線に山のように住む
郊外住民相手のデパートだろｗ

[995: サラリーマンさん]

住民一人当たりの小売店、飲食店、サービス業従事者が少ないところは住んでつまらない。
やっぱ近郊、郊外はダメだよ。
帰って寝るだけの生活になっちゃう。
早く引っ越して生活を楽しみたいよ。

[996: 匿名さん]

>>994
あまりにも無知。煽りにしても痛々しい。
994は何処に住んでいるんだい？

[997: 匿名さん]

地下鉄の新線ができると池袋、新宿、渋谷のデパート間で郊外住民の
奪い合いが激化します。
郊外は郊外で巨大ＳＣを作って、自立への道を探っています。
これから先
どうなることやら、
まあ都心暮らしの人には関係のないお話ですがｗ

[998: 匿名さん]

都心暮らしにとっては、伊勢丹はこれ以上混んで欲しくない。

[999: 匿名さん]

三越といっしょになったら
待望の都心デパートに仲間入りですね。
郊外住民相手の商売が通用するか？
おもしろそう・・

[1000: 匿名さん]

城東の人口がいくら増えても一流デパート顧客とは無縁。

[1001: 匿名さん]

都心住まいの人は
近郊、郊外住民でごった返している池袋、新宿、渋谷には行きませんよ。
これ常識でしょ？
治安も雰囲気も悪いから・・
一度で良いから都心の雰囲気を味わいにメトロ使って出てくれば？
落ち着いた雰囲気で、まったく違うよ。

[1002: 匿名さん]

大丸のリニューアルも、地下以外は早くも客足が鈍ってきた。
東京駅はあくまでオフィス街であって、商業地としては
銀座・有楽町に奪われて丸ビルも含めイマイチだな。

[1003: 匿名さん]

1001
行きますよ。普通に。

[1004: 匿名さん]

伊勢丹は普通に使うよ。銀座の方が距離的には近いけど(千代田区在住)。
日本橋三越本店ならともかく、銀座のデパートは貧弱すぎだ。

[1005: 匿名さん]

>>1002
都心回帰に備えた先行投資の面が強いよ。
客単価もずいぶんと違って来るからな。
この大田区の資料を見れば良くわかるよ。
納税者一人当たりの給与所得が増えているのは２３区中６区だけだよ。
所得水準の二極化と、所得が高い層の都心部居住が増えていけば、
１０年後には今とはまったく違う世界になってる。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/info/suuji/ootakuno_suuji/ootaku...
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

[1006: 匿名さん]

>>1003
>>1004
連続カキコ乙
そんなに必死にならなくても
しょせん新宿なんだからｗ

[1007: 購入検討中さん]

日本橋、、、いかねーな。
店員は若くて50代、客は平均70代、、、、
落ち着きすぎだ（笑い）
美術品も呉服も自分には関係ない。

大丸は結構いいんじゃないか？

伊勢丹は高すぎる、おしゃれすぎる。
水商売か、ゲイか、子なしの人向きだろう。
ブランドは海外か、ファミセ。
スーツの誂えなら、香港に行ったときか、
テーラーが香港から出張に来たときに作れば十分。

銀座は悪くないが、おばはんが多すぎる。
あと、総花的すぎる。周辺の店と合わせて考えれば
（中古カメラ屋など）と合わせて考えれば、楽しい場所だ。

池袋も渋谷もあまりかない。
渋谷西武には頑張って欲しいけど、
あの周辺は、いかんせん子どもが多すぎる。

自分としては二子玉川高島屋辺りがちょうどいいよ。
あの手の店がもうすこし増えると助かる。

このままだと、百貨店シェアは下がり続けざるを得ない感じ。

[1008: 匿名さん]

違うよ城東クン。

[1009: 購入検討中さん]

都心を自慢したい田舎者は都心板にどうぞ。

[1010: 匿名さん]

>>1007
二子玉川高島屋・・・・・
郊外の巨大ＳＣと同列で
郊外住民の需要を途中で中抜きするパターンですな。
吉祥寺あたりもそうだが、
それにしても凄い数の人間がいまだに郊外に住んでいるってことだな。

まあ、都心部に住んでいる人には関係ない話だな。
ターミナル駅ＶＳ郊外の商業施設

[1011: 申込予定さん]

昔からの商売人や水商売・芸能関係なんかの家庭で育った人はまた違うんだろうけど、
ウチは、企業家だったり、役人だったり、医者が多いんで、
出歩いて飲食に金を使うことにはあまり興味ないよ。
あまりいいこととは思ってない。観劇なんかはまた別だが。

食事は家で作るし、家のそばには公園や学校、美術館や図書館があればいい。それが一般的な家庭。子どもを持てる家が減ってはいるが。
ウチの周りは、ほとんど二人しか子どもがいない。

地方と大都市の違いは、郊外文化の有無だろう。
昔は、田園調布も成城も上野毛も別宅を建てる場所だったが、
いまや逆だろう。都心は仮住まいにはいいが、家族が落ち着いて住むには適さない。
東京の郊外（23区内）は十分成熟した。今後も優良な住宅街として機能していくだろうが、このまま上がり続けると、比較的裕福な家庭しかとどまれないかもしれない。
城東は、継続的な設備投資を怠り、世代交代がなされず、再開発も難しく、地盤沈下が止まらない。
商業の衰退も激しい。上野、浅草、日本橋どこもあっぷあっぷだ。
丸の内も、投資が一巡すれば、また右肩下がりだろう。

郊外に住み、都心に通い、余裕があれば、都心に別宅と
田舎に別宅を持つ、これが基本。

長い目で見て、西に向かって発展、シフトしていくのは
間違いない。浦安は第二の城東化しているし。
柏あたりがどこまで頑張れるか、、、、頑張って欲しいけど。
港北辺りの住民と街がどれだけ成熟してくか、これから楽しみだ。

[1012: 匿名さん]

昔からのそこそこの家柄があって、
子どもの教育を重んじていて、
価値を置くものが
お金や効率性だけでないなら
郊外住宅街もいいもんですよ。

都心も悪くない。
私も子どもができる前は青山に住んでました。
実際には、ここに出てくるような
あきれるような差別の心をもった人は
ほとんどいないです。
でもやっぱり落ち着かなかったよ。
人それぞれだろうけど。

[1013: 購入経験者さん]

玉川高島屋SCが、イオンなんかのヒントになったのは
（直接的にはアメリカのモールだが）間違いない。
しかし、本質的には異なるよ。

ウチも近くに住んでるけど、ワインの品評会だとか、
ジュエリーの発表会とか、子どもの合唱レッスンとか、
お誘いがひっきりなしにある。ウチはそんなに余裕がある
訳じゃないが、ゴールド会員だし、将来を見込んで誘って
くれてるんだろう。
（結局は何千万も教育に全部つぎ込むので、一生縁はなさそうだが）

日本橋高島屋とも違うが、郊外の巨大SCとも異なる。
これが成り立つのは確かに東京と関西くらいだろうね。

[1014: 周辺住民さん]

>日本橋、、、いかねーな。
>店員は若くて50代、客は平均70代、、、、

だよね。老舗の2店は新規顧客獲得できてない。
で、コレドはチェーン店のオンパレードで、
店員も客の目を見てちゃんと喋れない商人とはかけ離れた
薄っぺらくて若いバイト的な心構えの人ばかりだし。

30-50代の店主が、責任感を持ってきっちり商売
できてる店は、都心でも、盛り場をはずれたところに
あるもの。郊外もかなり多い。

単純な都心・郊外という区分けは通用しないと思うよ。

[1015: 大学教授さん]

>>1014
富裕層もしくは比較的所得が高い層の都心回帰がどこまで進むかによって東京西側近郊の将来は決まるだろう。
既に、杉並区、大田区あたりの凋落が始まっている。
唯一頑張っているのは世田谷区だが、どこまでブランドイメージを維持できるか？
当然だが、今まで住宅エリアとして歴史を重ねた西側近郊には不動産業者が数多くおり、そのイメージ維持に懸命である。
しかし、しだいに都心部に住む人間が増えて行くと、その情報は否応なしに周知のこととなり、相対的に利便性等に劣る西側近郊の地位は大きく揺らいでくるだろう。
玉川高島屋SCなどは、その象徴となっている。

[1016: 大学教授さん]

湾岸に多くのマンションが建ち、所得の高い層の集中居住が進んだ。
これほど限られたエリアに集まって行くのは、今までの東京の歴史の中でも無かったこと。
まだその数は少ないが、今後１０年間で例えば１０万世帯の居住が可能となったらどうだろう。年間で１万世帯。

そして、その間も、既存の富裕層は年をとり、ある者は亡くなって行く。

都心回帰のトレンドが続くと仮定すれば、
所得の高い層が極限られたエリアに、しかも多くが住むと言う、今まで無かった消費世界がこの世に現れることになる。

[1017: 大学教授さん]

米国においてはGIS (Geographic Information System＝地理情報システム）
を活用したエリアマーケティングが盛んに行われている。
「この地区はどの程度平均所得があり、このような人種が多く、消費性向
はこのようなパターンだ。だから、こんなプロモーションを投下して
みよう」といった検討を、地図上の500メートル〜1キロのメッシュの中に
込められた各種統計データを元に解析し、展開するのである。

しかし、今まで日本においては、なかなかこれが普及しなかった。
なぜなら、日本においては人種がほぼ画一であることに加え、居住地区に
よる所得や消費性向がきれいに分かれておらず、分析しても施策が展開
できるレベルまではっきりした傾向を出すことができなかったからだ。

だが、都心回帰がこのまま進めば、米国のようにはっきりと色分けが
できるようになってくるに違いない。居住地域として、近郊および郊外に
平均的に散らばっていた住民の内、
高可処分所得層という上澄みの部分だけが都心および周辺に集まってくるからだ。
おそらく今後はGISでの分析結果もきれいに分布が描けるようになり、
異なったプロモーション施策が都心部に展開されるようになってくるのだろう。

[1018: 匿名さん]

GISを活用したエリアマーケティングなんて日本でも普通にやってますけど？
学校の人は知らないの？

[1019: 匿名さん]

元祖匿名はん。博識なところで、一つ教えてください。
米国の住宅ローンは基本的に大半がノンリコースローンなんですか？
http://inventsolitude.sblo.jp/article/5136656.html
http://www.academyhills.com/gijiroku/21/21_22.html

だとすると
マンションに対する収益還元価格は、ノンリコースローンが
一般化しない限り意味が薄いですよね。

商業不動産なら物件収益性に関してローンがつくが、日本の住宅は
リコースローンしかないから、物件評価に加えて、債務者の支払い能力も
考慮されてローンがつく。

あるいは、地価下落で担保割れした段階で売って逃げるのでなく
「暴落不動産に金縛り」というのが日本の実情。
その意識が、逆に安値売りの下支えになっているのではないですか？

[1020: 匿名さん]

>>1017
人の移動は可処分所得の移動でもありますから、
１０年もすればまったく違う世の中になるかもしれませんね。
人が移動すれば、それに合わせて店も移動する。
ＴＴＴなんか世帯数が１千戸ですから、
TOYOSU　TOWERも１千戸でしたっけ、

大規模マンションのインパクトはメチャでかいですね。
戸建では考えられないほどの大きさです。

[1021: 匿名さん]

どうでもよいがTTTは賃貸含めて2000戸くらいなかったっけ。
そこら辺の町内会より大規模の＊＊ができちゃうね。もっともTTTの場合はしばらく空室も多そうだが・・・

[1022: 文京区民♂です]

なんか伊勢丹だニコタマSCだなんて話題になっているけど
男性諸氏はそんなところ行って楽しいの？
港区はえらく地価が跳ね上がったけど、ヒルズやミッドタウンって楽しい？
流行りモノやブランドは、婦女子の皆さんは追っかけるの分かるけど
ここにいる高額所得者の皆さんもBRIOやLEONとか読んでたりするの？

個人的にはヲタク体質なのかな自分は
神保町の古本街や銀座周辺の中古カメラ店
最近はあまりにも・・・になってしまったけど秋葉原
そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで

[1023: 匿名さん]

>そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
>ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで
あなたは正しいよ
でもね、秋葉原よりミッドタウン行ってしまうな私は
なんでだろ？？？

[1024: 匿名さん]

>>1023
ミッドタウンは1、2回で飽きるが神保町のカレー屋は飽きないね。
まあとどのつまり個人の趣向だと思うよ。

[1025: 文京区民♂です]

正直、埼玉在住貧乏浪人生だったころの
駿河台や神保町の雰囲気が無性に懐かしいのですよ最近・・
年取ったのかねぇ　　
　　　　　　　　　　　　　　　すいませんチラシの裏で

[1026: 港区民♂です]

神保町の古本街も悪くない趣味とおもうけど
住む気はあまりしないでしょ
港区に住んでも神保町に行くのに
なにも問題はないから

ミッドタウン行っても正直欲しい物あまりないが
公園がきれいなんで茶して子供と遊ぶのは楽しい

＞BRIOやLEONとか読んでたりするの？
5分立ち読みして鼻で笑うくらいが丁度よいんでないか

[1027: 匿名さん]

あなた方の趣味に興味はない。他でやってくれ。

[1028: 匿名さん]

住む場所に適しているかどうかは区単位で分けてもあんまり意味はないかな。
港区でも青山や南麻布のようなところがあると思えば港南のような場所もあるわけだし。

[1029: ヒマリーマン]

1000を大分超えてしまったので、僭越ながら元祖匿名はんに変わりましてスレ立てしました。（文章はそのまま引用させていただいてます）
23区内の新築マンション価格動向（その1９）　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/


★★★