23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[822: 匿名さん]

>>816

登記簿みれば明らかでしょうが
>分譲時に抽選だっただろうと思いますが、未入居物件でファンドが持っているってことは
>最初から転売目的で応募したってことでしょ。

最初買ったのは、おそらく個人でしょう。ファンドの代理人が並んで抽選なんてあほな
光景はないでしょう。
個人は２割乗せで昨年すぐに売ったんだろうけど
未入居で何度か業者間を転売された結果がその値段と読むのが正しいのでは？

だって、入居は昨年の４月。８ヶ月も放置する意味がないでしょ。

＞こんな急激に値上がりした物件をこの時期に買う人って

個人ではなく法人。福利厚生（役員社宅など）として買えば初年度２０００万くらい
の経費が出せるんじゃないかな。目的は節税だと思いますよ。
土地はそこそこで建物代が大きく出せれば結構大きな減価償却費も立つ。

あるいは、文京区あたりの老朽戸建にすむ寡婦老人と介護する娘とかね。
死んでから売ると２億の評価額なら基礎控除（５０００万＋法定相続人×１０００万）
後の金額の半分が引かれますからねぇ

＞一体どんな人だろうと思います。

生きてるうちに、居住用資産の買い替え特例で譲渡益課税をのがれ、とりあえず
階段のないバリアフリーの広いマンションに住んで・・・という７０代、８０代いますけどね。

それでなければ、中国のお金持ちとか対日輸入のブランド業者の外国人とか
２年前の価格など気にしない　いろんな人がいるんじゃないですかね。

彼らは、今後の急激な下落がないのは、品薄の現在の状況から察していますよ。
なぜ借りないのかと思うけど買ったほうが得なんでしょうね。
賃貸でもいいんだろうけど賃貸は多くが建築中かあっても満杯か狭い。

[823: 匿名さん]

>>821

＞自宅を借り上げ社宅にする規則なんてどこの会社にもあるけど・・・・・
＞それのどこが才覚なの？？？

それって転勤なくても自宅を社宅として借り上げてくれるの？初耳だなぁ。
それじゃ持ち家の人が全員大家で店子ってこと？？？

[824: 匿名さん]

零細企業でも社長や親戚の不動産を会社に貸してますよね。転勤時の会社借り上げもよくある手口。そんなの別に新鮮でも才覚でもありませんよ・・・・・

[825: 匿名さん]

まぁ、持ち家ありながら社宅貸すのは遠隔地のケースだけでしょ。
マイホーム買って転勤というのはつきもので、その間人に貸すけど
帰ってきても出てくれないケースがあるから定期借家というのができた。
でも、最初から小さい１ＬＤＫを買って転勤を機に貸したまま収益を得る
人もいる。家族が増えたら１ＬＤＫでは住めないからね。

どうすれば住宅ローン（低金利）のまま賃貸できるか、ローン控除と賃貸の
確定申告はどうするのがいいか。
いろういろ裏話があるけどヤメ。

３０代にウケる話でもないし。

社宅ってのは実際会社の中のポジションがものをいう世界だよね。

だから悪用してうまく立ち回る人は少なくない。
そういう話をしようと思ったの。

たとえば買って下落して失敗したときのやり直し
に社宅に入りなおすとか。（せこいけどねｗ）

買い替えは時間差をつくらないと普通は
損も得もないという話になるが、社宅のある会社の人はそういう方法もある。

言いたいのは、社宅があるとついつい楽だから買い時を逸したりしがち

インフレになるなら住宅ローンを借りるのも「得」なんだと思うけどね。
べつに困っていないというだけなら、セカンドハウスを買って賃貸しておいたら
どうかという話をするつもりが脱線しました。

インフレのメリットは住宅ローンの実質価値が目減りすること。社宅にいると
金融資産でせっせと運用しても１５年先には意外と伸びない。
今後１５年の年平均率物価上昇が１．５％として１５年後のローン負担は
２割減
３０００万の３０年ローンなら１５年後の残債は１８００万くらいだが
実質価値は１４００万くらいということになる。

経済成長がないとインフレない・・・みたいな話を信じてる人には感覚がつかみ
にくいと思うが、年率２％くらいのインフレが直撃するのは、年金生活者と
社宅住まいのサラリーマンだと思うわけさ。

[826: 匿名さん]

サラリーマンが自宅を貸して転勤で戻って店子が出たら自分で住めと言われるのが普通。
もともと住宅ローンの優遇金利で賃貸収入を得るのにも問題がある。
銀行は文句はいうが見て見ぬふり。

才覚と書いたのは、社宅があって将来のためにためた資金の一部で賃貸物件の
頭金に廻す余力のあるなし。

要するに、今のシニアの財テクの過半は郵貯、その前は中期国際ファンドなど
高利回り固定金利の預貯金とマイホームの買換えや貸付などの不動産。

キャピタルゲインばかりに注目せずに、インフレと住宅ローンの生み出す冨
をわかってほしいとい思ったのだが

デフレ時代の資産形成とインフレ時代の資産形成は、過去の考えを古いとか
いうまえに「変わらない原理原則」ってのもあるんじゃないかと思って書いた。


・・・・うーん伝わらん。

[827: 匿名さん]

なんか海外とか超高額を無関係と批判してた割には、インフレ（笑）とか自分に都合よく関係づけていませんか？

[828: 匿名さん]

都内に住むには二馬力の時代なんじゃないの？
以前住んでいたマンションの奥さんたちは、ほとんど専業主婦でした。
今のマンションは、旦那が子供おぶって出勤している方もいます。

専業主婦と働いている主婦の視点の違いは分からないけど
昼間仕事しながら、住宅を購入しようと考える人と、マンション高い高いとお茶飲んでいる人では考え方は違うでしょうねぇ
専業主婦で株になんて手を出しては買える物も買えなくなる。

行動が相場を制する
私は、そんな考え方が好きですね
今の相場で真剣に購入を考えて行動している人に不幸が訪れて欲しくないですから
足立区なんてまだ安いと考えれば買えるし、今の足立区の値段に不満があれば、23区には住めない。

埼玉や千葉で、旦那が子供おぶって出勤という傾向は見たくないので今位でマンション価格が推移して欲しいですね
都内（23区）に住むということは、頑張った方へのご褒美か無理せずに買える人が住む場所で良いじゃないですか？

ここ数年は、急激な価格上昇であったことは認めます。
反転という意識を持たせる為に、急激な価格上昇が、必要でもあったのではないでしょうか？
この程度の上昇で、また反転したら東京に不動産を持とうと誰もいなくなり、日本は破綻します。

今年は、価格調整も必要だから下がった論が活況だと思いますが…

[829: 匿名さん]

ここ数年で急激に値上がったとこは要注意したほうがいいかもしれません。ただ投機目的ではなく住む目的で買ったのならばいいとは思いますが。物件の値段が落ちようとも好きなところに住んでいるのでしたら幸せだろうし。好きでもないのに都心だからと手を伸ばす行為はとても危険なような気がします。

[830: 匿名さん]

８２０さん、現時点もしくは今年に投売りするような所は当然でてきて不思議じぁないですよ、資金繰りに詰まって潰れそうな会社がそういう行動する訳で、今年中にも中小デベ・ゼネコン数社は飛びそうですな

[831: 匿名さん]

さて同じことを繰り返すのも疲れますよね。

じゃどうすべきなんでしょうかね。
こういう時期こそ、物件をしっかり見て回るってのはどうでしょう。

中古物件など１００件くらい見てまわると２年くらいあっという間。

価格とか相場で追うといっても、聞けば購入経験のない人が
頭で勝手に考えた話が多いように思えます。

３年くらい物件を探しまわっていると、「これなら買っても後悔しない」
というものが出てくるような気がします。

そうなったら買ってみたらいいと思いますよ。


地価が反転したんだから。もう当分下落の心配ないといえませんかね。
（そこが信じらない？ですか）もう安心して気楽に買っても大丈夫。
私はそう思いますし商売のためでなく不動産業界みてきた人も多くはそう感じて
いませんかね。
だって下がってないんだから、不都合が生じたら売ればいいじゃないですか。
こんな楽なことは無いでしょう。
今が底といわれて買って３年たったら２割下がったっていうのが９０年代。

だから「下落神話」がしみついている。
下がるものを借金して買うバ・カはいないのですけども、上がるのを期待して
買うほうが「バ　カ」呼ばわりされるのはどうしてですかね。
（ならば買え。買ったなら黙っていろ。俺たちは買えない。
そういう話でしょうか）

藤巻さんや成毛さん同様に、めいっぱい長期の金借りて
資産を思い切り不動産にシフトした人も知り合い含めて少なくないですけど。


１９９０年の頃のバブル崩壊前の不穏な空気とは、今はまるで違うと思います。

ＤＩＮＫＳなら４５平米のコンパクト物件でも買っておくのはいかがですか。

子供が生まれて大きくなったら５年後に買い替えを考えればいい。

昔の「住宅すごろく」に戻ればいいんですよ。


キャピタルゲインなんて期待しちゃいけない・・・そういうのは勝手
だけど、都心の１ＬＤＫの家賃が値上がりするかもしれませんよね？
家賃が下がる確証があるわけでもないですよね。

とにかく、都心回帰だの終の棲家だの、眦結して大げさにマンション買う
から、高すぎる物件を選んでしまうだと思いますよ。

みんな初体験で臆病だから、鉄板で「損のない」選択を求めちゃう。
タイミング逸したのを認めちゃえば楽になりますよ。

中古で３００万くらいかけてリフォームしたら選択肢はもっと広がる。
それだって１０年で住み替える計画で買えば、インフレと低金利の
ダブルメリットが得られる。

１０年後は１０年後にならないとわからないけど、下落を待つなんて
いうのは、絶対多数の幸福から言っても望ましい方向ではないよね。
だって、これから買いたい人より、過去カネを払って保有している人の
数の方が圧倒的に多い。

２３区の持ち家比率は５０％弱くらいだったと思うけど、非持ち家の世帯
全員が下がったら買える人ではない。せいぜいが２０％止まりじゃないですか。


東京のキャパから言って、あと２０％に与える持ち家を２３区内に作るのは
無理じゃないですかね。
９００万人ですから１８０万人、９０万戸。年間２万戸ベースで４５年かかります。

むしろ１０％の持家高齢者が残す不動産を受け継いで入れ替わるのを
長い時間かけてやっていくしかないのではないでしょうか。

[832: 匿名さん]

今現在東京で、住宅地価が高い。若年層が住宅取得が困難になっている。
地価をもっと下げるべきだ。

そういう主張や政策を掲げる人っていますかね。

かつて「住宅問題」といえば、年収の５倍かけても買えるのは茨城県
山梨県という時期には「住宅問題」は存在しました。

地価高騰を問題視したのはバブルのピークではなく、その前の８５年くらい
の話なのですよ。
通勤９０分はあたりまえ、これからは新幹線通勤が新しい・・・みたいな。

いや、だからそうなれというのでなく、今の水準は許容範囲というか
若者諸君、何を贅沢いっている・・・そういう話ではないですかね。

社会が、今の東京の住宅価格に疑問を持っていなければ、政策的な
抑制も促進も加わらない。
これでいいんだって話ですよね。

だいたい、金融庁に地価を制御する力はあるけど行使したらまたえらいことに
なる・・・そういう認識だって誰かが言っていましたよね。

下がるってのは、そういう力が間違って行使された場合なんじゃないですか？
そういう懸念あります？

[834: 匿名さん]

供給が少なくなり物件が上がると思っている方はちょっと考えてみてほしいです。たしか５年前ほどは都心部のテナントは空きが多い時代だったと思います。それからファンドが都心部に入り込んで地価を押し上げ次にリートができ更なる地価を押し上げたと思います。もともとは購入意欲から価格が上がったわけではないはずです。そうなるとファンドやリートが逃げた後はどうなると思いますか。今後景気が多少下がることも予測できる状態ですから銀行も貸し渋りが起こるはずです。そうなると個人投資家が打撃をこうむり所有の不動産を手放すことがおき始めます。その結果都心部の地価は下がるはずです。ただ自分が住む目的でほしい物件ならいくら下がろうとも生活の活力になりますからいいと思います。ただ都心部の下落は一時的であり以前のようにならないとおもいます。都心部は魅力がありますから。

[836: 匿名さん]

>ＤＩＮＫＳなら４５平米のコンパクト物件でも買っておくのはいかがですか。

その通りだと思いますね。世の中の若年層は、幻想を懐いて自宅に知人を招待して
ホームパーティを行いたいから75m2以上の物件じゃないと恥ずかしいと思っておる
人達はいるでしょうね。確かに芝浦アイランドの物件価格だったら、その様な事が
実現出来たかもしれない。

しかしながら、現状、そんな物件ある？？豊洲にもない、東雲に・・・ある？
足立、葛飾はギリギリ？の予算の範疇？　都心、世田谷、杉並、中野は問題外。

金利レベルが奇跡的な状況下、どこかで妥協して資産形成の第一歩を踏み出した方が良いのでは。
賃貸から抜け出すにはそれしか方法は無い。

[837: 匿名さん]

不動産価格が上がることが確実なら日銀は利上げします。
金利正常化は日本経済の悲願です。
日銀が利上げに踏み切らない最大の理由は地価下落の懸念があるからです。

利上げされれば、その前に駆け込み需要は確かにありますが、
基本的には利上げ＝地価を下げる方向の圧力
であって、日銀はなかなか利上げに踏み切れない。

日銀でさえ警戒しているにもかかわらず、
地価上昇がさも既成事実のようなことを言う人がいますが、
前年度下半期の地価をみてもわかるとおり、
まだまだ予断を許さない状況であるということは申し上げます。

[838: 匿名さん]

＞たしか５年前ほどは都心部のテナントは空きが多い時代だったと思います。
２００３年問題のことですか？あのときのオフィス空室率を言っているのですか。
そもそもオフィス地価とマンション価格は領域が違うのですけど。
住宅賃料水準という点では、都心部（って言葉がイマイチわかりません）
というか３Ａでは倍近く伸びて、空き室は老朽賃貸でも少ないですよね。


＞それからファンドが都心部に入り込んで地価を押し上げ次にリートができ更なる地価を押し上げたと思います。

ちょっと違ってます。ファンドが押し上げたのは商業地のビルやオフィス・ホテル物件が中心
日本橋の小規模ビルもずいぶん買われましたけどね。

＞もともとは購入意欲から価格が上がったわけではないはずです。
ですから、マンション実需とは無関係の話をされていますよね。

＞そうなるとファンドやリートが逃げた後はどうなると思いますか。
ファンドって、買ってバリューアップして転売する仕事だから、逃げたっていうのが
よくわからない。実例を示しましょう

２００４年４月にモルガンスタンレーの組成ファンドが１４００億で品川三菱ビル
を買って以来、邦銀の組成したファンドたとえば東京三菱・三菱証券が
２００４年５月　８８０億で晴海トリトンを買ってますよね。これは内外のファンドの
大型取引で有名
２００５年６月
リートのジャパンリアルエステーと投資法人が北の丸スクエアを８１６億で
買ってます。これは逃げるというより保有してます。
日本ビルファンド投資法人が大和生命ビルを６３５億
ＪＥＥビルは日本ビルファンドが持っていたのを開発のため三井不動産が取得

一方和製ファンドの雄　ダビンチアドバイザーズの１兆円ファンドは
芝パークビル（１４３０億円）東京駅前のパシフィックセンチュリープレイス
（２０００億円）をはじめ多くの物件を取得しています。

モルガンスタンレーがＡＮＡホテルズを２８００億で買ったのは昨年の４月
東急不動産のＳＰＣが銀座東芝ビルを１６１０億で買ったのは９月
虎ノ門パストラルがダビンチと森トラストの連合に２３００億で買われたのが
９月です。

銀座のティファニーは９月。３８０億円でゴールドマンサックスが買っている。


＞今後景気が多少下がることも予測できる状態ですから
＞銀行も貸し渋りが起こるはずです。

理由は？


＞そうなると個人投資家が打撃をこうむり
なぜ、銀行の融資が貸し渋ると個人投資家が打撃なの？
賃貸物件持っている人は、単にローンを返済するだけで、かつての
バブルのように、次々と物件のはしごしている人はいないでしょ。

というかあなたの書いているのは９０年バブル崩壊の思い出ですよ。


＞所有の不動産を手放すことがおき始めます。
だって都心の不動産は、証券化とかの直接金融。銀行は銀行でも信託銀行とか
大和證券ＳＭＢＣとかですよ。

＞その結果都心部の地価は下がるはずです。
そいう下落は、以前のバブル崩壊の話。


＞ただ自分が住む目的でほしい物件ならいくら下がろうとも生活の活力に
＞なりますからいいと思います。

いくら自分の住まいでも、担保われした物件抱えてのんびりしてられない。
塩漬けの株とは一桁違う。

＞ただ都心部の下落は一時的であり以前のようにならないとおもいます。
＞都心部は魅力がありますから。

ごめん。よくわからん。

[839: 匿名さん]

>>837

すみません。金利のリージョナルレートってまだないですよね。

金利は、東京と大阪と、福岡、名古屋で全国共通。

しかし地価は、東京　大阪　・・・ぜんぜん均一に上がっていない。
都心の地価反転は確かに都心中心の話。

仙台なんか上昇率が昨年プラスになった一方でとんでもない賃料
水準の下落にあえいでいる。ことに中古マンション価格の凋落が
目を覆うばかり。

そういう意味では、金利という政策と、地価という市場のギャップに
うまみがあるという見方もできますね。

地価のインデックスを買うわけでなく、東京の良い場所を買う限りに
おいて、金利があげられないから地価がまだ上昇に乗っていない
というのは正しいけど、この場の「２３区マンション価格」とは
なじまないように思います。

[840: 匿名さん]

投資なら上がった下がった気にするけど
自宅なら担保割れなんて気にしないなぁ
自宅なら消耗品と思えるから、10年住んで半額でもかまわんな

[842: 匿名さん]

>>840
なんかどっぷり資産デフレにつかった発想ですね。

とにかく、３５年勤め上げて、今の３０代が退職してまともに年金が
受け取れる保証はないわけで
もし買ったマイホームが１０年で半値になっていたらそりゃ
実際奥さん半狂乱。なんであんなときに買ったと責められる。

それに頭金１０００万
親からの援助５００万とかあって、ローンが４０００万もあった日には
半値になったら笑ってられないでしょ。
私は笑ってられない。

計算すればわかるけど、賃貸で月に２５万払うほうがまし。

物件価格　５５００万
１０年後の売却価格　　２２５０万

ローン残債　１０年後　３２５０万

この時点での支払いローン総額　７５０万円
　　　　　　　　　　　資産減　＝１５００万円(自己資金）
　　　　　　　　　　　売っても返せない負債　　＝１０００万円

これに管理費税金が２万５千円／月追加される。

＞10年住んで半額でもかまわんな

だってあなた、自分のマンションが１０年で半額なら、地価がさがる
って意味でしょ。
２００４年を上回る買いのチャンスってことになりませんか？

地価の大底じゃないですか？都心の坪単価は今より３割下がっていても
おかしくない。
そのときに買い替えはおろか売っても借金が残る状態でどうしますか。

そのままいったら、ローン完済時９００万くらいになってません？
ボロマンションでも住み替えずに老後を迎えますか。
普通は２０年で買い替えか、完済した物件を賃貸したりすると
思うんですけどね。

[843: 匿名さん]

８４０さんは金持ちなんです、ローンなんか組みませんよ

[845: 匿名さん]

10年で半分とは言わないけど3分の２は覚悟してるよ。
自分だけそうならないと思うなら、かなりおめでたい。信じるのは自由だけど。

[847: 匿名さん]

東京に住むってことは、地方に比べてその給与以上にコストのかかるもので
そのコストを最小化しないと、現役生活のあとの６５歳から先の人生の
資産形成ができずに先細りになる可能性が高いということですねぇ。

そういう意味では、住居コストを最小にするにはどうするのがベストか
はしっかり考えないと。

なんかでかい買い物になると思考停止。金勘定は不順。まいたいな
粗雑な発想する人は実際多いよ。

家を投資と考えるのは愚かとか言う人に限って、買ったあとの資産価値
とかものすごく気にする。

６割以上負債なのに

まぁ資産というのは負債＋資本足したものだから
間違いないけど

そういう意味では、借り入れ起こせる力も資産のうちってことだよね。

[848: 匿名さん]

↑838=842の間違い

[849: 匿名さん]

>>842

30の時（7年前）に、現金で買ったマンションがこの前査定したら買った値段で売れそうだよ
何年か前に、一度売ろうと思って査定したら、購入価格の6割だったよ
結果的に、7年間管理費だけで住めたってことになるかもね
今そのマンションは空き家だよ
貸すと売るとき面倒だから

去年、新しいマンション買いましたけど
7年間浮いた家賃を換算すれば、多少の値下がりは気になりません。
それこそ、10年で半値になっても笑ってるよ

同じ位の年齢で同じ経験している人もいると思うよ
2004年に、マンション買った人より得かもしれないね

[851: 匿名さん]

>>869
人生の決算期は死ぬときだけですから途中で一喜一憂してもしょうがないですね。

[852: 匿名さん]

7年前に現金買いということは、住宅ローン控除は使わずに、500万円も損しちゃったんですね。

[854: 匿名さん]

>>851
確かに。

検診でガンがみつかって半年でポックリ逝く可能性だってあるし。

もっと早くタバコやめておくんだった。

そういう意味では不動産の団信はありがたいねぇ。大借金がいっぺんに大資産にばける。

[855: ビギナーさん]

>837

>不動産価格が上がることが確実なら日銀は利上げします。
>金利正常化は日本経済の悲願です。
>日銀が利上げに踏み切らない最大の理由は地価下落の懸念があるからです。

一行目はよくわからん。
日銀の議事録読んでもそんなこと書いてないと思うが。それとも、この人独自の情報源か。
金融政策の正常化は日銀の悲願ではあるが。

>利上げされれば、その前に駆け込み需要は確かにありますが、
>基本的には利上げ＝地価を下げる方向の圧力
>であって、日銀はなかなか利上げに踏み切れない。

これもよくわからん。利上げは地価を下げる方向の圧力というのはちょっと説明してほしいものだ。

>日銀でさえ警戒しているにもかかわらず、
>地価上昇がさも既成事実のようなことを言う人がいますが、
>前年度下半期の地価をみてもわかるとおり、
>まだまだ予断を許さない状況であるということは申し上げます。

今後とも地価が一本調子で上がり続けるかどうかは確かに予断を許さないが、地下が上がっているのは事実ですからね。だから既成事実で正しい。

ま、煽りですかね。

[863: 匿名さん]

＞世の中の流れが全く見えてない。

世の中の流れってあなた何か語っていましたか？
売れてないとか、高いから買わないとか、根拠のはっきりしない話ばかりで
なにかまとまった「世の中の流れ」って、もう少し判りやすく具体的に書いてくださいな

[864: 匿名さん]

８５５さんはさっきから揚げ足とっていますがそんなに上げたい気持ちはわかりますがしつこいすぎる。住まいは人を幸せにしてくれるものだと自分は思っています。住まいを金銭面だけで判断しようとすると生活が味気ないものになるとおもうのですが。でしゃばって申し訳ございません。

[865: 匿名さん]

>>865

とにかく、言いぱなしの憂さ晴らし掲示板に堕していくのはしのびない。
別に揚足とりじゃないと思いますけど。そうとられたらすみません。


上げたいのでなく、横ばいって書きませんでした？

上がると　横ばいは大違い。

テクニカル分析というと大げさですが、地価の長期動向のグラフはいくつも見てきて
います。
２年〜３年で二桁の伸びのあとは、一桁以下の伸びという「過去の例」が多い。

時代になぞらえたら、１９７４年以降の横ばい（オイルショック）
経済成長率は実はもう十分低くなっていて世の中真っ暗。あがた森魚の「赤色エレジー」
とか、読んで嘔吐した人もいる「同棲時代」なんて暗い漫画が流行った時代。

そのとき、今の都心程度の急騰があってその後は、調整圧力をインフレが底支えした。

おそらく類似の流れだと想像しています。
これは私のビジョンというだけで、ただここに書かせてもらているだけですよ。
布教する気もさらさらなくて、元祖匿名はんあたりに鋭く切り込んでもらいたい
だけなんですけど。

ベキ論は飽きた・・・で片付けられてますねｗ

[866: 匿名さん]

給与の情報さらす人とか、個人攻撃とか、だんだんすごくなってきますね
やっぱり「下がる派」は言葉につまると場外乱闘。
それでもって削除。昨日も同じでしたね。

書き手の批評はいいから書かれた内容の矛盾点や疑問点をもとに
しっかり反論してもらわないと書いてる甲斐がないんだよね。

もうネタつきたのかな。
上がった事実はいくらもあるけど、売れてないとかあいまいな表記で
実際どこのマンションがどれだけ在庫が残っているのか、本当は
一向につかんでないんでしょうよ。

まぁ、下がる（だろう）売れてない（だろう）は、二次情報（雑誌やブログ
の受け売り）でなくて、具体的な数値を示してほしい。
私の知る限りでは、武蔵小杉は９割近く、豊洲も中住戸は普通に売れて
いるようです。
東雲も定期的に見にいきますが、ずいぶん賑わいが増してますね。
ジャスコの品揃えにはがっかりしますが、２階の衣料品とフードコート
（というより縁日の屋台）はあれでは駄目でしょうけど。

だれかがここは、買い逃した人の憂さ晴らしの場だと言っていてけど
まじめに読んでいる人もいるんじゃないでしょうかね。

まぁ面白ければいいという話もありますが。

[867: 匿名さん]

837ではないですが、
教祖様ともあろうお方が金利と地価（物価）
の関係をお知りにならないというのは驚きです。

おそらく、釣りだとはおもいますが、
「金利」と「地価」
などで検索するといくらでも勉強できると思いますので、
自分で勉強されてはいかがでしょうか？

[868: 匿名さん]

と思ったら、「金利」「地価」だと業者の煽りしかなかった。
「利上げ」「地価」で検索でもしてみてくださいな。

[869: 匿名さん]

８６７はアンカーつけてくれませんか。

で、どれが教祖さまの発言なんですかね？

[870: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産のデータグラフにしてみました。

支持線とか抵抗線とか書けるといいけどね。

[871: ８６７]

すみません855へのレスです。
しかし、855はビギナーさんになってますが、
865で855への批判にレスしてるのは
教祖さんですよね。
だれがだれかわからないので、常連さんは
名前つけてもらえると有り難いです。

[872: 匿名さん]

>870
これを見ると一度上がった地価が下降している局面が散見されるようだが、
地価は上がったり下がったりしないって言ってる輩がいたような・・・

[873: 匿名さん]

輩？・・・ですか。教祖といわれてみたり輩といわれてみたりｗ

>>872
あのね。これエリアの物件価格の平均値なのね。
区全体。わかるかな？
同じ区でも高額物件ひとつ出たらそれが「特異値」になる。東京カンテイの
データはそういうのを加味してよまなくちゃ。

そいじゃもういちどマクロ地価（公示地価全国平均）の推移をじっくり見てね

[874: 匿名さん]

デベの依頼人の今日の仕事はこれでおしまいです。お腹すいたから帰るね。

[875: 匿名さん]

>>873
日本の地価だけ見てもサンプルが少なすぎて、何も分析できん。
戦後奇跡の高度成長とかバブルとか、それこそ「特異」経済。

実際、英国では地価が上がったり下がったりしてますよ。

[876: 匿名はん]

「民間の信用調査会社である帝国データバンクによると、マンション分譲会社「グレイス」（横浜市）が昨年１２月２８日付で事業を停止した。

　負債総額は最終的に６０億円程度になる見込みという。同社は１９８５年に創業し、主に東京都西部や神奈川県などで家族向けマンションを販売した。２００４年１２月期決算の売上高は約１３６億円を計上したが、マンションの耐震強度偽装事件の影響などで不振に陥り、０６年１２月期の売上高は約１１１億円に落ち込んだ。昨年６月の改正建築基準法の施行に伴う建築確認の厳格化で、住宅着工に遅れが出たことが追い打ちをかけたと見られる。」

おそらく、カタカナの新興デベには、同様な事態が起こり続けることになろう。
プロパストの株価も、本日上場来安値を更新した。ブリリア・マーレや本八幡のガレリア・サーラも
投売りに転じよう。これは、今後の不動産価格の下落を示唆する重要な変化である。

[877: 匿名さん]

>>876

売主が倒産した物件を購入する人は？瑕疵担保は？

[878: サラリーマンさん]

みんな都心部に住みたがりすぎ、
贅沢言わなきゃどこかに住めるのが今の首都圏だよ。
通勤時間くらいは犠牲にしないとだめだよ。
理想と現実をごちゃ混ぜにしないこと。
地価が暴落した時期に買えた人は単についていただけですよ。

[879: 匿名さん]

ついているついていない範囲で片付けちゃうのは
個人の判断ですよ。

そこに調査・研究・努力をする余地があるからする人が
いるわけであってね。

別に有効なお金の使い方ということにこだわらない人や
俺の自給は10万円だからそんなことを研究する時間が
惜しい。1000万や2000万円なら別にくれてやるよという
方は勿論どんどん高値でつかんでください

[880: 匿名さん]

＞876
耐震偽装問題以降、デべの信用力は重要な項目になった。
三井、三菱、住友、野村に人気が集中したことで、大手は強気の価格を維持できている。
弱小デべの淘汰はマンション供給業者の寡占化を生み（もう既に生じているが）、地価上昇
の価格転嫁を容易にするだけ。

消費者がデべを気にすることなく、安い値段で買うという選択をしない状況では、ブランド力
のあるデべは値下戦略など取らない。
供給を絞り、高級路線に走るのがまともな経営だろう。

かつて日産は鉄鋼の購入先を絞り値下げに成功したが、その後鉄鋼業界は再編、鉄鋼の
供給を絞られラインは止まり、値上げを飲まされた。
今の消費者の行動は同様の結果を生んでいるように思う。

[881: 匿名さん]

>>879
安いとこ買えばいいじゃん。
郊外、駅遠。
安くてもいやなとこは買わない。
これを人は贅沢と言う。

今まで選り取り見取り状態だったのが異常。
今、正常に戻りつつあるだけだよ。
どうしても欲しいところがあれば、買うしかないだろ。
首都圏は人口増で、後に待機している人がいっぱいいますから、
人気のところは後ほど損。

[882: 中野区民]

相変わらず景気や、株価と不動産価格を同じに考える人が多い。
デベ株と地価を結びつけるのは間違い。

財産3分法という言葉があります。
お金は、有価証券と不動産、現金の3分割で持つことで様々な
リスクに耐えられますよっていう、先人の知恵。
不動産は証券化されているじゃないか！とかいう人がいるかも
しれませんが、不動産の総量に占めるREITの割合なんかまだ
知れているのでは？

住宅ローンによる持ち家取得、終身雇用による安定したキャッ
シュフロー、持ち株会が一昔前のサラリーマンの3分法だったの
かもしれませんね。
地価が下がったり、勤め先がつぶれてうまく回らなかった人も
多いけど。住宅は自宅戸建てと、賃貸に回している古いマンション、
持ち株が1億位に化けていて、退職金5,000万もらってリタイア
なんて人も結構いる。

[883: 匿名さん]

>>881

贅沢とは言わない、選別というｗ

今に見てみ、景気落ちたら誰も買わなくなるから。
不動産売買なんて気分に左右されるんだよ。
逆にバブルの時は高くても茨城の家を競って買ってたよね

どうして金持っている人もバブル崩壊後は
不動産を買わなかったのか、
それは価格が落ちているからだよ。

そんな理論どおりに全てがいくわけないだろ。

散々そんなの経験済みだと思うんだけど、
なんでまた繰り返すんだろう？

[884: 匿名さん]

景気が悪くなることを期待するようになったら、理論的に下がる論は破綻ですよ。

いまのままの景気で、淡々と時間が過ぎていったらどうなるかを考えれば良い。

世界恐慌が起こったらどうなるとか、世界大戦が起こったらどうなるとか考えていると
不動産は買えませんよ。

[885: 匿名さん]

えっ　絶句。

景気が悪くなるのを期待するんじゃなくて
景気悪くなることがほぼ織り込まれているんですけど、、、

どうして日銀の利下げ論とかが出てくるのか
わかりますか？

別に永遠に景気が悪くなるなんて言っていませんよ。

うーん、、、

新聞読んでますか？

[886: 匿名さん]

景気が悪くなって、投売りが出てくる瞬間を捉えようとする神業的購入を意図しているのですか。
それなら分かりますよ。
あるか無いかは別にしてねｗ

首都圏の人口が増えて、一方で供給が減って、潜在需要が膨らんでいる現状を見ると、
一時的な景気の悪化くらいで、安値ＧＥＴは至難だと思うよ、
ちょっと安くなったら直ぐに買う人が出てきて終わりのような気がする。
都心部の話ですが

[887: 中野区民]

>>883　
理論通りいくわけないだろ？
ってこっちかね。

理論通り・・・というより、実績から出た知恵なんだけど。
このリンク先の1ページ目にある各国の株価と土地の値動き見てみ。
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

[888: 匿名さん]

景気が悪くなって不動産価格が下落するね〜
会社がバタバタ潰れるくらい悪化すれば可能性はあるけど、実際そうなったら
マンションなんて買う気失せるでしょ。
そういう人は待ってても、結局買えないよw

悲観が渦巻く中でも買える人、たとえば昨日とか今日とか株買えるような人
じゃないと底値でなんて拾えないね。

今の不動産を下落に転じさせるには金利の引き上げしかないと思うが。

[889: 匿名さん]

>>888
金利が上がれば、
人は家を買わずに借りる方向に動くけど、
大きな視点で見れば、そこに住むことには変わりが無く、
土地を消費している。
金利が上がってもバブル（実需が無いのに高値の状況）でなければ地価は下がらない。

[890: 匿名さん]

>>889
つまり、一部都心では実需がないのに（潜在需要はあるが、それ以上に高い）
投資筋によってバブルが発生しているから、金利が上がったら地価は下落
ということでおけー？

[891: 購入検討中さん]

株価と土地の値段はカンケーないって？？株価は先行指標だよん。

[892: 中野区民]

>>891
さまざまな予測や憶測や、デマも含めて織り込んだね。
んで、実際には外れることも多い。
ていうか、地価のの先行指標ではないでしょうに。

地価や住宅価格との相関は今のところ見事にない。
実績を見たまえ。

[893: 883]

>887さんへ

データありがとう。

アメリカでは土地は下がらないという伝説のようなものが
あったことは知っています。
けれどもこのサブプライムで土地が下がらないということが
伝説であることがわかったっていうのが現在のアメリカだと思います。
イギリスもしかり。ロンドンの土地は下がりまくっています。

つまりどういうことかというと今まではそこに住む人が買うのみだったから
土地の値段が上がってきていた。しかし信用創造によってマネーの規模が膨らみ
実需ではない土地投機が盛んになってきた。つまり資金の行き場がなかったんでしょうね。
それがいわゆるREITなどなんでしょう。
しかし日本ではそれは大分前から一般的であり、バブルの頃などは人々が
値上がり目当てで土地を買っていた。だから1990年代から下がっているというのをあのグラフを
表しているのではないでしょうか。

さて日本の2003〜2004年からの土地の値上がりが実需であったのか、
それとも信用創造であったのか、それを考えればこれから下がるか漸増していくかは
わかると思いますよ。

サーベラスやGSは結構派手にやっていたという印象を私はもっています。
もちろんマンションなんかにはあまり資金を入れていないかもしれませんが、
不動産は周辺部からの影響がありますからね。
彼らが売ったらどうなるか。

ちなみに８８８さんのご質問にお答えしますと私は昨日空売りしていたみずほ銀行を
どてん買いしました。しかも腹いっぱい。そういうセンスで不動産も見ています。
まあこれは証拠がないのでバーチャルだと思ってもらっても結構です。
その場合は無視してください

[894: 匿名さん]

投資の世界では不動産は株、債券に連動しないオルタナティブ投資として
分類されており、過去の統計上、株との相関係数は相関がないといえるくらい
低いです。

だから分散投資先として選好されるんだけど。

[895: 匿名さん]

>>890
東京駅から半径５ｋｍ圏内で売れ残りがいっぱいのところはない。
私の知る限りではガハハ

[896: 883]

＞894さん

今まではそうだったのかもしれませんね。

私はこう考えています。
経済がグローバルになるにつれて様々な商品、株、債権間の相関は
どんどん高まって来るんだと。

今はもうマンション一つとってもその影響を逃れられないんじゃないかと

信用創造とはそういう効果があったんではないでしょうか。

[897: 中野区民]

>>893さん

同じ資料の 3ページくらいにマクロでもうひとつデータが
乗っているんですが、住宅価格上昇→信用創造の循環に
乗らなかった（乗れなかった）のが、日本とドイツ。
日本は、ご指摘の通り一度現在の英米ち同じ失敗を経験して
ます。

という訳で、私は実需とみます。

外資について、悪役論もありますが、
真っ当なファンドは、基本的にバリューだと思ったところで買って、
フェアなところにちょいと色をつけて売るくらいなので（それ以上
欲張るとリスクが大きい）、単に慧眼だったんだと思いますけどね。
日本中どこもタマがなかったし、正常な判断を失っていた時期。

今後は、横ばいか数％成長というのが個人的な見通しです。
どっちが当たるかはわかりませんが、
とりあえず、景気動向を根拠に”暴落”と煽るような書き込みも
見られるので、それはないんじゃないかなあと。

[898: 中野区民]

>>896さん

世界中のすべてのマネーが、理想的な投資成果を目指して
各市場間を動けばそうなりますが、まだ金融リテラシーには
かなり差があります。
REITと株・債券の値動きすら相関していませんので、
マンションに影響を及ぼすのはかなり先かと。

まあ、未来像としてのご指摘は正しいですけどね。

[899: 883]

＞中野区民さん

そうですね。
殆どが実需かもしれませんね。

それは後にならないとわかりませんね。

まあサブプライムで潰れそうな欧米金融機関が
もし日本に売れるものを持っていれば投げ売ってくると
思いますので、そんなに遠くない未来にわかることでしょう。

[900: 匿名さん]

なんか、不毛な議論が延々と続いてますね。

不動産に限らず、市場で取引される商品は、すべて需要と供給で価格が決まります。

商品の種類によって、流動性や価格変動ボラティリティ等に差がありますが、

長い眼で見れば、結局すべて需給関係で説明されます。

不動産、とくに東京都心部の物件は、これまでの急激な上昇にブレーキがかかりますが、

暴落することもないでしょう。

従来、不動産価格が下落スパイラルに入っていた理由は、バブル崩壊後の金融機関や

事業法人のバランスシート改善を目的とする債務削減、そのための資産切り売りが

主な要因でした。マンション開発に適した比較的大規模な土地は、その過程で金融機関

や事業法人から放出された　工場・オフィスビル・社宅・運動施設等跡地です。

ところが、それもほぼ一巡しています。個人や家計としては実感が湧かない景気拡大の

過程で、企業は人員整理や資産売却等による財務リストラを進め、バランスシートが

相当改善してますので、今後は保有資産を無理矢理放出する必要性がなくなり、

むしろデフレが収まったとの認識から、資産を持っていても損はないとの判断に変化

しており（地価等下落時は、不動産保有は含み損を抱えるリスクがあった）、焦って

売却することはなくなりました。よって、特に好立地の都心一等地を中心に、今後は

過去数年来のようにマンション開発に適した土地が市場に出て来る可能性は非常に

低くなり、供給が細るため、価格高騰に伴う需要減をある程度吸収してしまい、結果、

需要減退局面であっても、供給も減退していることから、不動産価格が暴落する可能

性は、あまり現実的ではないと考えられます。よって、都心５区（千代田・港・中央・

新宿・渋谷）＋α（文京＋目黒＋品川）くらいのところに、最も底値圏だった３−４年

前くらいに、土地やマンション等を購入できた人たちは、保有資産の価値が暴落する

リスクは極めて小さく、実に幸運であったと言えます。都心５区で８０〜１００平米

超クラスのマンションを保有していれば、完全無欠の＊＊＊です。

[901: 住まいに詳しい人]

株価は先行指数だからねぇ

>>887の資料を見たけど
株価変動率の方を１年後にズラしてごらん
住宅価格の上昇率と株価の上昇率は相関はありそーだよ

株価と不動産価格はリンクしない
なんて寝言を言う人がこの世の中にいるとは思わなかったわ

　
　
資産を三分割するのは
景気の良い時は株価は一番伸びるが、不景気になると最悪ゼロになるのに対して
不動産は景気のよい時は株価ほどは伸びないが、不景気で最悪になってもゼロにはならない
という伸び率の差でリスクヘッジしているわけで
株価と不動産価格の変動の方向が反対向きでヘッジしているわけじゃない

だって株価と不動産価格がバラバラに動いているとしたら
株式を不動産は均等に持っているのだから相殺して全然資産が増えないでしょ

[902: 匿名さん]

＞899
もう投げちゃいましたよ。
REITや不動産株の含み益を出し切りました。
この水準から売っても利益出ないのでもう売らないですけど。

実物不動産ではほとんど所有してないので、証券売却で終わりです。
四半期決算でサブプラ損失と同時に益出ししないといけないんで、今から
の売りに期待されても遅いとしかいいようがないですな。

[903: 匿名さん]

＞901
世界の株、不動産、債券に分散投資するファンドの目論見書見れば一目瞭然。
過去２０年くらいのチャートがのってる。

相関はどうみてもないです。

[904: 匿名さん]

借金で日本のマンション購入することが、３分法どころか、
レバレッジをかけた一点張りの博打だということをどれだけ認識しているのか・・・
土地神話は崩壊したのですから。

所詮上がれば勝ち、下がれば負けの丁半博打。
一喜一憂できれば、その分遊戯代を取られるくらいはしかたない。
物価予測と地価予測と株価予測と競馬の予想、
突発的不確定要素を考えれば似たようなもの。

都心一極集中や格差拡大だって未来永劫続く保証はないよ。
選挙になりゃ地方有利に票配分されてる現実。
格差が広がりloserが票田になれば、落選したらただの人になる方々もそちらを向く。
現実に、今こそそういう懸念が高まってる。

本来マンション購入は、株などと同じく余裕資金で行うべきなんですよ。
リスクを過小に見せて素人に博打打たせるのは罪作りな話。
むろん自己責任でリスクテイクするのは自由ですが。

[905: 匿名さん]

>>904
行間から「ボクもマンション欲しいです…」オーラが溢れとるな。

[906: 匿名さん]

マンション購入はキャッシュで買わなきゃ
レバレッジを最大限に効かせた信用取引だよ

リスク商品って認識がないほうがマヌケだろ

ところで湾岸以外の東京って、どこが魅力なの？

[907: 匿名さん]

中国、遊休地に課徴金・不動産価格抑制狙う

【北京＝高橋哲史】中国政府は高騰が続く不動産価格の抑制に向け、
新たな土地管理策を打ち出した。都市部でマンションやオフィスビルを建設する目的で
企業が購入した土地を1年以上放置した場合、価格の20％を課徴金として徴収する。
遊休地を減らすことで土地の有効利用を進め、住宅やオフィスの供給増につなげる。
深刻な不動産バブルを避けるのが狙いだ。


中国って上手いこと政治が機能してるよな〜っと思ってしまう記事

[908: 購入検討中さん]

株価と債券価格は相関性が低いけれど、株価と不動産価格は時間をずらしてリンクしている。
日本の失われた10年間がそれを実証してるでしょ。

ただ、土地といっても今は日本全国一律上がるか？というとそれは需給の問題だけど、海外のファンドの中には実需が無くても割安という判断で福岡や札幌、名古屋の不動産を買っている。またREITと一言にくくっても賃料目当てのものと、土地の値上がりを狙うエクイティREITがあるので、分けて考えるのが金融リテラシー上では常識。

[909: 匿名さん]

>>>資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
>>>されませんよ。そういう業界だから。

>>詳しくお願いします。

>詳しく書いたら削除されますよｗ　４年前に倍率２５倍とかいう物件ざらに
>あったでしょう。お友達の中で買えた人に聞いてみてください。

詳しく書いたって削除なんかされませんよ。
事実無根じゃないんですよね。だったら大丈夫です。
お友達はみんなはずれました。

[910: 匿名さん]

>>887 中野さん。いい資料をご紹介いただきありがとうございます。

ここでも、みられるように、住宅価格・地価データの数値の変動はターム幅が大きいから

一般的に「対前年変動率」で表すのです。

地価のチャートの場合、これがよく目にとまるので、変動率が二桁ポイントから一桁に
下がったことを「下落」と誤解する。
実際は、変動率がゼロからマイナスになって「実数のチャート」が下向くのですが・・・
今日の日経の７面の中国の課徴金の記事でも、昨年６月は下落したじゃないか・・・なんて
言いそうな人がいる。

変化率をグラフにするしかないほど、長期のサイクルということです。

最初のページで、イタリア人がなぜ日本のマンション買うのかなんとなくわかりました。
ここ１０年のイタリアと日本では住宅の値動きが真逆ですね。

[911: 匿名さん]

>>908
いやー。主旨は、安くなると競争になる。そうなったら、金があれば
確実に買えるというわけではない。それをいいたかったんですけど。

子供じゃないんだから「事実だから何でも書いてかまわない」という
ことくらいわかってくださいな。
人から恨まれることは、誰しもいやでしょう。

私も当初応募してはずれた湾岸のＷに、某大手広告代理店、
某大手ＩＴ系の３０代がともに住んでまして、
どうやったんだと聞いたら、売主の会社の知り合いに「頼んだ」と。
で、私もコネで今の住まい買ったと。
・・・・
マンションに住んで、友達できたらお互い、買ったときの
経緯とか話をしますよね。
「売主に頼んだ」という人は多い。
具体的にどうやって、抽選をあてているかは、
だいたい業界暴露本とかに書かれて人口に膾炙した話題と
も思えますが

縁故顧客優先枠的なものがあって、要するに社員とか動員して申し込み
書をかかせて、抽選前から「気配」倍率を上げてしまう・・・とか
噂話は書いてありますよ。

頼んだら買えたというのは「事実無根」じゃないですが、そのさきの
経緯は、業者じゃないから「想像の域」を出ません。
だから、下手に書けば削除だとｗ

ガラポン（抽選機）のしかけというのも、ひところあったみたいですが
今は、同倍率同時抽選で、１〜３倍程度なら、販売員に「どのへんが
当たりやすいですか」と聞くと優先客のためのダミーを仕込んでいるが
優先客が選ばなかった部屋をそれとなく勧めてくることもあるという
話もききました。

とはいえ、芝浦の某タワーでは売主会社の社長の姪が抽選で落ちた
という例もあって（どうもその売主が金融系の新参会社でコツがわかって
いなかったという話もある）絶対とはいえないようですが。

今は抽選なんかないわけで、まぁこんな話知ってもなんの得にもならない
ですよ。
そうか。まだ港南の大抽選物件が残ってましたね。

当時、申込書だけでも８枚書いて、いろんなデベに源泉徴収票を渡した
記憶がありますが、２回ほど抽選順位が下位なのに繰り上げ当選の
電話もらいました。５人もキャンセルって変だなって思いましたけど。

いずれも資金繰りや物件の階数とか見直して今のところにおちついた
わけですけどね。

[912: 匿名さん]

要は業者の社員に申込みさせて廻してもらうのですね？古典的な手口、今でもやってるんですね。わたしもゴルフ会員権「第１次特別縁故販売」でずいぶん設けたつもりが結局やられました（笑）若い方は知らないかな？

[913: 匿名さん]

も芝浦島の最終期なんて倍率70倍の部屋もあったけど、
さすがにそのうち69人が社員だとは思えません。
結局運も必要ですね。

[914: 匿名さん]

販売時には、下請け総動員で申し込みしますよ。（実際に買わされる）

[915: 匿名さん]

芝浦島は二期でも、最終日の締め切り間際に、若い兄ちゃんの集団が
三文判握りしめて販売会場に入ってきてもとより張り詰めた空気が
一瞬異様な色合いにかわりましたね。
次々と申込書に記名捺印して消えていきましたね。

どうみても実需の人ではないし、ローン審査なんて通りそうもない年代の
闖入者に会場内にいぶかる声が聞こえたきたほどでしたね。

あれは、転売業者にちがいないと思ったんですが。売主の仕込みなんですか？

[916: 匿名さん]

広告代理店や大手ＩＴ系の３０代の使用人が、頼んでみたら通ってしまうコネなんて、経済的価値に換算したら１０万円程度かな？　コネというより「囲い込み」で、デベにとっては販売経費が浮くメリットが大きいんでしょうね。

[917: 匿名さん]

>>916
ごめん。説明不足

ふたりとも親がすごい。
就職からして「コネ」みたいな人たちだからｗ

あと、うちのマンションの聞き込みは、大手商社・金融系の部長クラスね

[918: 匿名さん]

勤め先どころか役職まで教えあうマンションもすごいな（笑）賀詞交歓会でもやってるの？

[919: 匿名さん]

下がる派は核心的なことを忘れている。
今はバブルの時と違って、日本が違う国になってしまっていることに気づいていない。
昔の日本は1億総中流だったが、今はアメリカや中国などと同じ格差社会。
アメリカでは人口の1％が富の6割を持っているのですよ。あなたはアメリカ人を
さす時、数兆円を持っているゲイツを思い浮かびます？それとも食うものもない
3500万のアメリカ市民を思い出します？日本もますますこの傾向が強まります。
人口が減少とか、不景気とかそんなの関係ない、お金を持っている組は
どんどんお金持ちになるんです。100万の元金で100万を稼ぐのは難しいですが、
10億で1億を儲けるのはとても簡単。お金でお金を生む構造になっていますから。
だから、お金持ちが都心に住み、一般人は郊外、＊＊＊はスラム化してしまう。
これが今後の日本の姿。

一時的な下げがあっても、都心のいい物件が一般リーマンに手に入ることは
もうありません。

[921: 匿名さん]

>>919
まったくその通り。
だからこそ、今、持ち金の過多にかかわる話は、このスレでもタブー。
うっかり書けば必ず叩くやつがでてきます。

これからは、格差を意識させないことが社会のマナーになるでしょう。

平等社会から急激に格差社会に移行したわが国は多くの危険性を孕んでますね。
欧米はもともと、階級社会。格差が生まれても階層社会の枠組みが
もとからあって秩序が保たれる。
米国は、ヒラリーがいまどき「アメリカンドリーム」なんてたわけた事行って
いるからオバマに「チェンジ」をつきつけられる。

階層とは、冨の際半分の不公平さを納得させる枠組み。
しかしわが国は、９０年までいっきに平等社会が進んで
１５年間のデフレで、「なにもしない金持ち」をいっきに太らせ
住宅を持ち厚生年金を払い、ローンを支払い、働いてきた庶民が
やせ衰えた。
就職氷河期を経た３０代のサラリーマンの中にも大きな較差が生じて
いるのでしょう。

（ってこういう書き方自体が、反感の元だっつうの＞オレ）

[922: 匿名さん]

×階層とは、冨の際半分の不公平さを納得させる枠組み。
○階層とは、冨の再配分の不公平さを納得させる枠組み。

決めゼリフ　ミスタイプしてどうするｗ

[923: 匿名さん]

結局、「買った人」て自分に有利に話を持っていくから参考にならない・・・
体験談ではなく論理的客観性のあるスレにしたいですね。

[924: 匿名さん]

>>919
＞お金持ちが都心に住み、一般人は郊外
＞これが今後の日本の姿。

持家だけとったらそのこと自体３０年以上昔から
の常識ですけどね。

＞＊＊＊はスラム化してしまう。
っていうあたりが気になります
①木造賃貸アパート？
②中野の密集地？
③安売り湾岸タワー？
④東京５ｋｍ圏の城東？

[925: 匿名さん]

①、②、④は間違いないでしょ。
③は微妙。

[926: 匿名さん]

スラム化がいつごろから本格的になるかによって変わってくるんじゃないかな。
10年後ならそうかもしれないけど、30年後だったら①、②なんかは
一回りして再開発されてるかもしれないし、
③はいっせいに老朽化が始まる。
④はう〜ん・・・正直想像つかない。

[927: 匿名さん]

３は子供がなく身寄りのない老人が多そうでスラム化しそうですね。

[928: 匿名さん]

中野さんのデータの海外住宅価格の推移をグラフ化してみました

これが対前年比ですけど、これで見ると結構変動が激しく見えちゃうけど
これを、初年度を１００として価格推移になおすと結構一本調子なんです。

このチャートからわかるのは米国の住宅バブルの終焉

わが国の住宅地化が１９９６年に持ち直しかけて消費税が冷や水を浴びせた
ということと、全国平均ではまだ「上昇」に転じていないこと

英国も豪州もまだ下落に転じていないことなど

[929: 匿名さん]

>926

確かにそうだな。
ＮＹのウェストサイドなんて移民が多く住むスラム街
だったけど、今やいまやおされな住宅地だもんね。

いまさらだけど森永卓郎は二極化ではなく年収１億の金持ち、
年収３−４百万のサラリーマン、年収百万程度のフリーター
に三極化するといっているね。

「現在のボリュームゾーンである年収６−７百万程度の
サラリーマンの多くが第二極に転落するが年収３−４百万
というのは世界の先進国と比べても別にそう低いわけでも
ない。だからサラリーマンは勝利できる確率のきわめて低い
出世競争に参加したり、高額な住宅ローンなんて借りずに
年収３００万で購入可能な郊外で楽しくくらそうぜ」とい
うのが彼の主張。
そういって赤坂あたりに住んでいたら説得性ゼロだが、実際
森永は東村山に自宅を買ったのは感心した。
（もっとも忙しくて自宅に帰れないらしいが）

森永のいう世界になるかどうかは知らんが、そうなったら
年収７００万の層が高額のローンを組んで住んでいる割合の
高い地域がスラム化する可能性があるね。

まあこのスレに書いている人が（オレも含めて）自分を勝手
にプチ＊＊＊と位置づけて近い将来そのスラムを構成員には
ならないと思い込んでいるところが実はものすごい甘い現状
認識なのかもしれんけどね。論理的考察とかいいつつ他人に厳
しく、自分にとことん甘いのが人間だから（笑）

[930: 匿名さん]

これを、１９９０年基点の指数で示す
手元に、１９９０年の平価換算の住宅価格がないので
とりあえず、おおざっぱに
１９９０年の英国　１００　米国１５０、　日本３００　豪州　８０で
置いてあります。（ここが正確でないと今が高いとか安いとかいえませんが）

実数の推移ってこんな感じと見ていただければ。

ここからわかるのは　ここ18年でみれば英国の下落など数パーセント
96年の日本のマンションブームは本当におしいとこでもりあがりを欠いた
ということでしょうか。

地方なら3000万も出せば立派な戸建てが買えることを考えれば、今の水準で
地価が横ばいでもいいって気になりますね。

[931: 匿名さん]

>>925

湾岸タワー住民ですか？

[933: 匿名さん]

>>932
暇というか、15分もあれば出来ますけどね。
Exelって知ってます？

これが仕事なんですよｗデベの工作員ですから

地価動向の正確な伝道というのも布教活動のひとつです。

[934: 匿名さん]

>>932
なんか＊＊にしながら質問してくるのがすごいねｗ

定期借地権の資産価値は流通性によりますね。
定期借地権利金と地代の比率にもよるでしょう。
もちろん立地や借地期間が70年なのか50年なのか
撤去義務の有無とかいろいろ違う。

広尾ガーデンなんたらの定期借地権、麻布タワーの定期借地権と
品川シーサイドあたりの定期借地権では、算定も違う。

普通借地のように借地権割合（土地に対する比率）を出す
こともできますが、要は時間の関数で評価が変わる点で
まだ定期借地ができて16年しか経ってないですから
中古の流通例が少ない。
柏の市役所脇の物件とか野沢のタワーとかみている分には
10年以内の取引は減価がすくない感じですけどね。

[935: 匿名さん]

>森永は東村山に自宅を買ったのは感心した。

ゴメン間違え。所沢だった

[936: 匿名さん]

＞とりあえず、おおざっぱに
＞１９９０年の英国　１００　米国１５０、　日本３００　豪州　８０

おおざっぱといえ、何か参考基準みたいなものがあるのでしょうか。

[937: 匿名さん]

（暇だから続き）
定期借地権は、まさに使用価値を買っているわけで
それこそ、みなさんのお好きな収益還元法で考えたら
いいでしょう。
想定賃料から地代を引いて、還元利回り（そのエリアの
キャップレート）で割り戻す。

長期で持っていて売れなくなっても、リフォームして貸すと
いう発想でいけば保有する意味はありますね。

インカムゲインをしっかりとって、出口なしっていう投資の
考えでいいでしょう。

定期借地の物件って売れば買い叩かれるから皆、そうや
って貸すんじゃないですかね。
売って住替えたくなるような人は買わないほうがいい。

[938: 匿名さん]

>>937
ちなみに何％なら買い？

[939: 匿名さん]

>>937さん

ご教授頂きたいのですが、定期借地権（99年リース）がほとんである英国の不動産価格と
東京の不動産価格は単純に比較対象になるのでしょうか？　

話は全く関係無いですが、ロンドンの高額コンドミニアム物件（円換算で30億以上）
の取引が盛況の様ですね。BBCの番組で不動産屋の人達、ニコニコしながらインタビュー
受けてましたね。

オイルマネーは行過ぎの面がありますね、投資当事者の人達は収益関係ないらしいからね。
世界中へのお金の分散作業・・・今更ながらアラブ語勉強しとけばよかったな。
人脈・信頼が一番、重要らしいからね。

[940: 匿名さん]

そこは見ないでといってもクレームがきますねＷ

>>936

私はこれ仕事ですが、海外ネタは弱いんです。

とにかく、住宅価格の推移（変動率データ）というのが住宅価格の
国際比較資料の大半なのは、
購買力平価や為替レートの数値、統計のサンプル数
都市か全国かという意味で、絶対値の比較は困難だからです。

本当は1990年水準で１００にそろえると、日本が安すぎる印象になる
のでとりあえず、昔つくった資料の記憶でおおざっぱにグラフをあげて
みやすくしただけです。お断りしたつもりですが。

最近どこかで、購買力平価換算の住宅価格各国平均という資料を
見た記憶がありますが
まぁ、日銀の「国際比較統計」とか丹念に見ていけば、適当な数字が
出てくるでしょう。

都市のデータでも「戸建て」と「コンドミニアム」がばらばらで、コンドが
高いのは米国で戸建てが高いのはロンドンというふうに差があります。
為替レートの極端な変化を考えると
全国平均であんなかんじかなと・・・ちょっと英国と日本を低くしすぎかも
しれません。

何度もいうように、表現したかったのはここ18年の全国平均の推移という
ものが山谷の激しいものではないということです。
くれぐれも誤解なきように。

http://www.fudousan.or.jp/service/toukei/01_kaihatu/7-03_b.html
これは多少参考になりますが、規模の差を含んでます。

http://www.royalhome.co.jp/pages/concep2_1.html
1998年時点で　
当時の為替レート（1ドル163円）換算で
東京１００
ロンドン45・ニューヨーク19・パリ16
というＪことになりますが、これは戸建ての要因が大きい。

みずほ総研の石澤卓志さんあたりがいろいろデータ持っていそうな気がしますが。

[942: 匿名はん]

９３３さん布教活動お疲れさまです、デベ工作員であるならば今マンション買う時期かちょっと待った方がいいか教えてちょうだいな。価格面で、と言うことで

[943: 匿名さん]

>>940さん

939です。私の愚問に対して真剣にご回答頂きまして有難うございました。

[945: 匿名さん]

＞デベ工作員であるならば今マンション買う時期かちょっと待った方がいいか教えてちょうだいな。

デベ工作員の立場としては、下がらないから待っても同じ。
金利があがる前に買ったほうがいいと思いますよ。

まぁ、その前に自己資金は豊富に用意しておくほうがいいけど。
いくら中古でオーバーローンが効くといっても、
下がらないということと借り換えができないほど無理はダメでしょ。
というか、デベとしてはローンの本審査通らない客は無駄骨だから。

価格でいったら、宅地は高い。ロンドンほどじゃないが高い。
ニューヨークのコンドがなぜロンドンほど高くないか。
だっていけばわかる。道路真っ暗だし、窓あけたら１００ｍ先の
部屋の着替えがカーテンの隙間からのぞけるほど建て混んでいる。

日本も、容積マジックでタワーマンションだけ安くなったけど
地価は相対的に高いから、都心で土地買って家建てる人はいない。
この先、一種住専の線引き、用途変更でもしない限り
ダメでしょうね。

これでいい？

[946: 匿名さん]

デベ工作員様、ご回答ありがとうございます。実は昨年暮れに契約したんですけど、やっぱり年明けまで引っ張って１割位の値引きいけたかなあと、ちょっと後悔してたもので

[947: 匿名さん]

>>942
どの駅でも、駅に近いところからマンション
できていきますよね。

既成市街地では、駅徒歩12分以上ばかりですね。

だから、地下鉄や新線をつくって「駅前」をたくさん作ってきた。
おかげでお寺の敷地がずいぶんマンションになりました。

あとは駅前再開発ですが、もともと駅前の高い土地をさらに付加価値
高めるわけでお安いはずがありません。

待っていいことありますか？

[948: 匿名さん]

工作員さま

抽選と定借の質問させていただいた者ですが、
その例の物件の情報が全然出てきませんが、
何かご存知ありませんか？

抽選に勝つ秘策ありませんか？

よろしくお願いします。

[949: 匿名さん]

>>948
ひとつ秘策がありますが

私も狙っていますから、教えられません。

同窓会名簿か子供のＰＴＡ名簿を
探してＳ友不動産勤務の人探すのがいいですよ。

それと、どなたかが書いていた「総動員」・・・みんな考えてますけどね。
だから３００倍だとか

[950: 匿名さん]

私も窓際中高年ですが

皆様のご高説いつも有難く拝見させて頂いております

[951: 匿名さん]

>>946

＞やっぱり年明けまで引っ張って１割位の値引きいけたかなあと、
＞ちょっと後悔してたもので


住いも恋人も他人と競って買ったものは大切に思えます。

持参金つきで頼まれて買ったものは、価値がそれなりという
思いが出てくるでしょう。違いますか。教祖はそう思いますｗ

[952: 匿名さん]

>>946

マンション青田売りが当然なのは日本だけでしょ。下落リスク
があるから、他社より早くというのが過去10年のやり方。
下落時は当然売れのこりは商品価値がない。

女性でさえも30過ぎてゆったり結婚相手さがす時代。
完成在庫だからって堂々と売ってます。上昇期は逆に、青田売りしないとデベの借り入れ金利が７％も
あったりした。

とはいえ地価は毎年上昇で早く買ったほうが得だから青田売りで売れた。

デパートに売っている春物は2月には売れませんよね。
でも売れ残りではないですよ。
時間が経てば売れると売り手が考えている。

ユニクロがいくら安く売っても、ＧＡＰのほうが少し高い、
バナリパも少し高い。でもセール期間中でないのに負けろ
とはいいませんよね。

今セール終わったばかりなんですよ。新規の値固め
の時期だから、業界は自分で相場を崩すことはしない
んじゃないですかね。

逆にいうと、お買い得狙いでなく納得できたら買う。
それも焦らず時間をかけて意思決定する。

もっと安く買えたら、っていう話でなくもっといいものが
同じ値段で出てきたら・・・って悩むようになると思う。

安く買ったら買ったで、あと◆00万上乗せしたら、あそこが
買えたのに・・・って逆に後悔することもある。

[953: 匿名さん]

>それと、どなたかが書いていた「総動員」・・・みんな考えてますけどね。

総動員しても名義変更って簡単にできるの？
一応キャッシュで買う場合でも税金もややこしそうだし、
贈与税とかかかりそうだが。

[954: 匿名さん]

さて、デベの工作員としては、もう一言

>>946

新築物件ですか？
値引かないと売れないほどその地区は下向いているのですか？
実際近辺で値引きの噂はあったんですか？

完成在庫で、もう入居がはじまっていて半年経過というものでも
近所に競合がない限り業者に脅威はないですよ。
ところが、今は競合が減ってきている。業者もあえてガチンコの
同時期販売はやらない。
待てばまつほど、競合が減るから持久戦の構えでしょう。相手から言い出さない限り素人の値引きに応じる業者はいません。
値引きをするなら、それなりの交渉術がいります。

他の検討物件の価格を匂わせて、値引かなかったらそっちを買うと
匂わせる。もうひとつこことの間で迷っているという。
中古でも同じで、売主に競合物件を意識させる。

でもいい物件の場合は、そんな駆け引きの間に他の人に買われて
しまいます。地価の値動きと、個別の物件の評価は
厳密にいうと違います。同時期の物件比較で
一割安くて当然と思うなら、それは最初から買わない。

過去に比べて上がったから気に食わないから下げろ・
・・それはない。

売れると思うし、競合がいないからその値付けで売る。
今後もっと安い土地が売られないと読んだ結果の
強気の根付けですよ。


中古物件を値切って買ったことありますが、下落して
あげくに売るときも思い切り値切られましたね。
これは下げ相場の宿命みたいなもの。

下落論って語っている人は、あなたのような買って不安に駆られる
人を生み出していることに気付いてほしいです。ところで、誰か「オレは値引かせた」っていう人いませんかね。

[955: 匿名さん]

＞総動員しても名義変更って簡単にできるの？

だから、秘策って言ってるでしょ？
契約して契約者の地位の譲渡は普通はできます。
今回は規制が入るでしょう。
ですから、「資格のある人」に実際に買ってもらう。
別に、買値で転売しても譲渡益は課税されない。

ただし、ここも買い戻し特約とかつきそうだ。詳しくは
個別スレでどうぞ。

＞一応キャッシュで買う場合でも税金もややこしそうだし、
ローンで買うでしょ普通。総動員Ａさん〜Ｚさんがローン
申し込んで、本人が連帯保証人になればいいだけだ。
未成年でも老人でも申し込める。

＞贈与税とかかかりそうだが。
どうして？

債務者に支払い能力がある場合
新たにローン借りなおして代価を支払うか
債務者が妻・老父母・未成年者の場合
借入先の銀行に所有権者の変更を連絡して
債務者の同意を得て債務を引き継げばいい。

でもそんなことを防止する対策もあるから先方はいろいろ
時間かけて協議してんだと思うけど。

[956: 匿名さん]

みなさんの住みたいところが東京駅から半径５ｋｍ圏内であるなら、その供給可能面積は非常に限りがあることを再認識すべきでしょう。
東京駅周辺のオフィス機能、商業機能の集中・集積はこれからさらに大きくなります。
この地域に鉄道網で直結し、物理的距離が５ｋｍ以内のところ、首都圏人口が拡大している今、その希少性が年々高まるのは、誰の目にも明らかでしょう。
購入する力がある人は、躊躇うべきではありません。
まさに、早い者状態ですから、情報を的確に捉えて、迅速に行動に移す。
これしかありませんよ。

[958: 匿名さん]

当選者が未成年や老父母の場合、登記は当選者。債務も当選者。
所有権譲渡の際、同居しないなら本人が新たにローンを組み
当選者の債務を代位弁済。

妻や子の名義なら、所有権は妻、子のままでもかまわない。
連帯保証人のまま、ローンを払ってやればいい。
頭金の分は気になるなるなら借用証書でも作っておく。
それもいやなら上記のやり方。

[959: 匿名さん]

>>958

自分は訳あってどうしてもキャッシュで買いたいんですけど、
良い方法ありませんか・・・

[960: 匿名さん]

デべ工作員殿、新築で城東地区？と呼ばれている所で同時期竣工の競合物件が２件有りです。マンション買うの初めてでしたが偶然な事に工作員さんの言う交渉術、去年そのまんましましたよ！駄目でしたけど。竣工までに１年以上まだ有ります、値引きの噂なんてありません

[961: 匿名さん]

>>959


貸すから住宅ローン借りられないって話なら、アパマンローン
借りたらいいんですよ。

どうしてもキャッシュつかいたいんですか？

買戻し特約さえつかなければ、キャッシュもローンも同じ。
転売するなら売主に戻せって条件がつくだろうから
譲渡できなくぃというのがネック。

①動員Ａ〜Ｚさんのひとりが当選。
②当選者とあなたが「金銭消費貸借」契約を結ぶ。
③S友不動産と当選者が売買契約締結
④当選者が抵当権設定者になり物件にあなたの債権に関する
抵当権を設定する。

そのままで５年とかの買い戻し特約の失効期限まで待つ。

買い戻し特約は抵当権の行使でも、任意売却でも優先するだろう。

ならば
所有権を当選者のまま、あなたが住んでしまえばいい。
家賃は負債返済と相殺。

貸して儲けたいのなら、転貸すればいい。

おそらくは、賃貸禁止をどう盛り込むかということで
先方は難儀しているだろう。
ローンの条件としての賃貸禁止ではあなたのように
キャッシュで買うとか言ってくるのがいる。

もともとが、中堅所得者むけ住宅だから、キャッシュで買えて
貸しちゃう人はお断りのはずなんだけどねぇ。

いずれにしろ最初の一定期間だけということだと思うけど
しばらくはおとなしく身内を住まわせておくのがいい。

ま、当たらないからｗ
考えるが楽しいだけだけどね。

[962: 匿名さん]

959さん、キャッシュがあるのなら、次の方法はいかがですか。
ただし、大型物件のときだけ可能ですが。

抽選には参加する。
はずれても、キャッシュ買いが可能であり、希望範囲の部屋なら絶対購入と営業（営業担当は選びましょう）に伝えておく。
大体の希望部屋、階を伝える（この階のこの部屋じゃなきゃ絶対嫌という場合には使えません）
抽選会ではずれる。
契約前に辞退された方がいても無理。この場合の権利は次点、次次点の方へ。
契約が済む。
ローン流れのキャンセルが発生する。
このとき誰に紹介するかは、売主（販売代理）の自由。
ちなみに、この場合には、キャッシュがあり、確実に購入してもらえる方が優先されるようです。
キャッシュがあり、売主コネや営業に好感ありのお客さんになれば大型物件ならまわってくる確率はかなり高いと思います。

[963: 匿名さん]

東京駅を中心として５キロ圏内で住みたい地域は、時計の針で言うと７時〜１０時範囲内のみ。それ以外は、、、

[964: 匿名さん]

◎建設業倒産が前年同月比29.6％増の359件、建築基準法改正関連倒産は9件
◎不動産業倒産が今年最多の50件

景気のいい話だね

[965: 匿名さん]

９６４おもしろい子だね。今年は確かに不動産業界は厳しい

[966: 匿名さん]

>>964
そうですね。朝っぱらから、騒ぐ人がいますねｗ


http://www.smrj.go.jp/keiei/dbps_data/_material_/chushou/b_keiei/keiei...

建設業って土木が半分占めてる。地方の公共工事が激減して
倒産しているんだと思うけどね。

不動産業も昔にくらべたら全然少ないｗ
http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/wp-je92/wp-je92bun-2-6-15z.html

[967: 匿名さん]

倒産は負債件数を見ないと、単に企業間格差が広がっているだけ
ということもある。
中小の淘汰は、2005年末の耐震偽装発覚以降、大手のブランドに
信用が集まり中小の淘汰ははじまっていると考えられる。

高度成長の終わった1970からはからは概ね5年スパンで、
建設好況　建設不況が繰り返されてきた。
70年代は後半が好況
80年代は前半が建設不況（特にひどい）
　　後半は内需拡大バブル
９０年代だけ全般に悪く　後半で金融が持ち直し
2003年までオフィスビルラッシュでマンションが続いて
前半が建設好況
後半は不況

この業界は、うちの犬と一緒でまとめてバ・カ食いする習性が
ある。満腹で眠りながらも鼻を利かせて次の餌のことを考えている。
建設業は、法人で50万社、個人事業主で２０万　計７０万以上ある。
不動産業は宅建業者数12万、個人が2万。
とにかくいずれも中小の裾野で持っている業界。
「倒産件数」など中身の曖昧な数字を追っていると間違える。


どうも、新築マンション購入をバッタ屋でものを買うのと同列で考えて
いるみたいで泣けてくる。

[968: 匿名さん]

ところでユニゾン傘下のコスモスイニシアは中堅なのか大手なのか、どっちに含まれるんでしょうか？

[969: 匿名さん]

>>968
大手です。

供給戸数でかつては大京とトップ争いをした企業です。
http://homepage3.nifty.com/lions/page248.html

戸建路線拡大したりで、一時の勢いは衰えていますが
藤和、秀和、、東急、大京、長谷工が老舗なら、
リクコス（コスモスイニシア）は第二世代の覇者でしたよね。

ゴールドクレストもリクコスから出てます。
マンション業界では極めて大きな存在でしょう。

[970: 匿名さん]

新築マンションの市況不透明化で中古マンション販売が都心部で活況だと

[971: 匿名さん]

http://www.lattrait.co.jp/corprateinfo/ir/investor/press/demo3/2007-de...
マンション再生事業の会社の説明会資料だが
添付資料は、現在の首都圏マンション市場のアウトルックをつかむのによくまっとまって
いる。
Ｐ67には、過去のマンション供給ランキング
Ｐ７８は中古マンション市場の動向が書かれている。
業界人には見慣れたデータだろうが、「デベの工作員」の私には大変ありがたい資料
感謝して引用させていただきたい。

[974: 匿名さん]

「地主さん。再来年度の分譲用にぜひこの土地売ってください。」
「悪いね。ＭさんもＳさんからもゼネコンさん経由で話がきてる。
　入札になるから、案内送るから参加してね。」

「部長、こんな高値で買ったら、うちの力じゃ売り切れません。」
「とはいえ、いつも入札で負けて仕事が減ってばかりじゃジリ貧だ。」
「とはいえ、これ以上販単価あげたらお客さんがついてこないですよ」

「ＶＥでなんとかならんのか、ゼネコンが大囃子組なら工事費
安くなるだろ。なんなら貸間建設に変えてもいいんだぞ。
免震の得意なシズミ建設ならどうだ。」
「いや、もうマンションはやればやるほど損するから嫌だって
　無理に頼んでよその丸投げされても困るし」
「とはいえ、売上げを上げないことにははじまらんし。
　思い切ってこの値段で行ってみろ。
　たまには財閥系の鼻をあかしてやれ。」
「そうっすね。これで社長決済もらってきます。」

「どうだ。入札は。買えたか。」
「ダメでした」
「相手はいくらだったんだ。落札価格くらい教えてもらってきた
　んだろう？」
「うちの３割り増しです。」
「おまえ、それは無茶だよ。なんか容積割り増しの裏技が
　あるんかな。」
「法面掘って地下室つくるのはもうできませんしわかりません。」

「部長、Ｏ不動産が落とした例の物件、着工しても分譲しませんよ」
「そうか、まさかこんな場所でファンドに丸投げとも思えんが」
「やっぱり高く買いすぎて、びびって設計見直しているんですかね。
　小さく刻んで価格さげようって魂胆でしょ。」

「部長。竣工しちゃいましたよ。やっと売りだしました。」
「それより、お前最近土地の仕入れがめっきり減ってるけど
　うちは大丈夫なのか。」
「心配ないです。Ｏ不動産の物件の販売代理、うちがやらせて
もらえるように頼んでますから。」

[975: 匿名さん]

地価は都心⇒都心周辺⇒郊外と概ね1年程度の
タイムラグで上昇の輪がひろがっているようだ。

都心は、マンション以外にも土地需要もあって高騰した。
住宅地価も上がったが商業地との乖離はもっと広がった

周辺は、もともと既存宅地はそれほど売買がない
マンション業者の入札で相場が上がった。
戸建て宅地価格からみるとさほどの上昇ではないが
４年前までは、ゼネコンの企画の持ち込み土地を
安く仕入れていたケースとの差が際立ってきた。
加えて既存市街地では、容積割り増しなどの特例が
使えない。勢い物件価格に占める土地代の比率が増す。

土地比率が高い方が「資産」としての減価が少ないという
ことがわかっているのは、富裕層だけ。
富裕層が買うエリアとそうでないエリアの境界の見分けが
難しくなっている。

マンション用地が売られた時点でその地区の地価が
上がり、マンションが売れた時点で、デベの経費分のった
「推定地価」が公示地価として鑑定士の手で塗り替えられる。

郊外も駅近は希少性があるが、バス便土地はデベも
買わない（一部安売り業者を除いて）
郊外バス便宅地は建売業者がせっせと戸建てを
建て続けてきた。

マンション価格は土地の仕入れが高騰すれば
それを追うように販売価格が上がるものだ。
それに比べて中古マンションは新築価格の高騰に押されて
上がる。
最近の新築マンションの狭くてしょぼい間取りを見ると、
中古をリフォームして住むという需要が伸びるのもわかる。

実際中古物件の少ない都心以外は新築と比べ
中古マンションの値ごろ感が強まっているのは確か。

中古市場の契約数が2割程度増え、新築の新規供給が
２割減れば、買換え需要としての新築の売れ行きが伸びる。
これで、都内の中古戸建てが売れれば完璧な上昇
循環がはじまる。
ところが、城南住宅地地価の高止まりは中古戸建てだけが
高すぎて買い手が少ない状況に陥っている。
不安があるのはそのあたりだ。

理由は敷地を細分化しすぎたせいで、ミ二戸の将来は
そのまま、借家になってスラム化する流れに近い。
環境劣化が地域の価値をさげ、いずれはスポット的に
再開発の手がはいるか、その前に大地震がくるか。

１００坪の大きな区画であれば、逆に高級注文住宅の
需要はあるらしい。

吉祥寺では数億の高級分譲地が計画中という。
住宅市場はここ３〜４年が大きな転換期。

[976: 匿名さん]

逆に、下がる要素を考えると
誰かが土地を安値で放出しない限り、下落の逆ネジをかます
ものはいそうにない。

マンション業者が倒産しそうといえども、それを個別に
手間かけて安売りする時間的売る余裕はなかろう。
普通は債権者が競売にかけるだろうし、倒産前に
一括、別の業者に売って逃げる。別の業者が鞘を抜いて
儲けるだけ。

ラーメン屋とおなじで、開業するときは半額セールをやって
客を集めるが、潰れるときは黙って店たたむ。
おかしいなぁと思ったら潰れてたっていう話。


マンション業者と買い手の綱引きは、いま真っ盛り。
買い手側は一人だが、売り手には、銀行も、情報誌も
地主も、工作員ｗもすでに買ってしまった人もついている。

下手をすると、最大の敵は奥さんだったりする。

負けてる綱引きで力を緩めれば連鎖反応でまける。
下落相場で散々値引きを強いられた苦い思い出もある。
形勢優位になりつつあるなら簡単に力を緩めない。

今これは買いといえる魅力のある
物件がなくなった。今後はもっと少なくなっていくかもしれない。

魅力のある物件を買うなら、思い切って面積を絞る。
それでも６０００万出しても坪単価400万で50㎡の１ＬＤＫだ。

これ以上の値上がりはないとしても、中古市場が値上がって
新規供給がないとするなら、値が下がる心配もないかもしれない。

そういう意味では、価格を評価できる鑑識眼が重要なのだろう。

焦って買うのは間違い。

だけれど下落を期待するのは無理。
このまま、１０年上がらず下がらずというのが経済の面での理想。

漠然とした地価のトレンドでなく晴海とか大崎とか個別の分譲価格に
注目したほうがいい。
今後の地価上昇が２％程度なら、時間をかけて港南定期借地のＰＡＲＴ２を待つ。
おそらく、下馬など都内の都営中層アパートの建替計画がでてくるはず。

当選のコツと登記についてはすでに書いた。

[977: 牛乳配達さん]

先日　みずほ株　どてん買いした人、どうなったかなぁ

今日もちゃんと　どてんしたのかな

[978: 匿名さん]

何がいいたいかさっぱり意味がわからない。。。。。
法的にも税務的にも、現場運用面でも変なスキーム？？

ダミー社員が当てた分は普通にキャンセルとして譲っていくだけし
順次譲る中で作為があるだけ。でもそんなの誰でも知ってるが・・・

買戻は公団ですらもう特約してないで廃止。

だいたい所得がない嫁や子供名義でローン出す銀行はもうない。
どんな立派な担保や保証人があっても。

[979: 匿名さん]

港南定期借地権分譲に限った話です。当該スレ読んでない人には意味不明当然。

[980: 匿名さん]

都営住宅は、１９９９年あたりに、膨大な金をかけて建替え高層化を
行なってきた。北青山都営住宅、浮間船渡都営タワー、港南都営タワー
東雲都営タワー　
しかし、６０年かけても採算性どころか既存より膨大な管理経費がかかる事実が
議会で取り沙汰されて、高度化するなら土地を有効活用して採算をとろうということで
定期借地の分譲事業コンペが行なわれた。
議会決定事項は、「中堅所得者のための住宅」ということで、いかに安い価格で
分譲できるかが競われた。
結果、住友不動産・竹中工務店グループが分譲坪単価１４９万円という提案で
事業資格を得て、着工。今年の１０月には分譲開始予定。

とにかく定期借地とはいうものの、破格の安値。
普通に売れば、転売・賃貸で「東京都の土地を賃貸する事業」という面で議会の
批判は避けられないという観測が出ている。

①転売防止
②賃貸の規制
③競争倍率の過熱による混乱防止
④申込人の権利の譲渡、転売の抑止

などの観点で、購入希望者の間では、さまざまな憶測が流れている。

それだけの話です。公平性を期すために、どんな方法がでてくるのか
あるいは、一括都の供給公社が（坪単価１４９万）で買い上げてトミンタワーに
なるという説もありましたが、どうも「シティータワー品川」の屋号がつくらしいから
普通に売ってしまうのか、いろいろ憶測渦巻く今日この頃。

少なくとも昔の公団住宅の買戻し特約はつくだろうとかいう議論は確か、物件スレで
でていたような気がしたので書いてみただけです。


買戻し特約は、公団が廃止しても民法的に有効でしょう。
親子リレーローンなど、高齢者の住宅を、「住宅ローン」として
低金利で借りる方式はいまだにあります。

所得がない人に銀行はローンを貸さないけど、
ローン契約はそのままで
債務者が勝手に担保物権の所有権を身内に贈与してしまうケースありますね。
もちろん契約違反ですが、ローン支払いが円滑なら銀行が気が付かないケースも
ある。
贈与された相手が収入のない人だったらどうします？
その場合、抵当権設定者と所有権者の齟齬を訂正するためには、連帯保証人を
たてて所有賢者がローンを起こし代位弁済する解決策を取ります。

[981: 匿名さん]

http://www.preseek.jp/column/column060824.html
買戻し特約そのものは民法の規定で、条件として
１：売買契約と同時に行うこと、
２：買戻しの価額は代金と契約費用、
３：期間は10年以内（延長不可）、
４：所有権移転登記に付記して登記する、
と定められています。

　実例としては少ないと思いますが、売主から購入した不動産を
買戻し期間内に売却する場合、購入した金額よりも高くなり
利益が発生してしまうと、旧売主は承認を出さないかもしれません。
（値上がり益目的で購入したと判断する）

　なお、買戻し特約の期間を過ぎたら、通常の不動産と同じように売却が可能です。

[983: 883]

>977さん

気になりますか？
相場が良くわからなくなっちゃったので昨日売ってノーポジにしました。
公的資金が入ると相場の流れが全然わからなくなる。
下手糞なんだから買い支えなんてしなければいいのに。。。

しかし相変わらず精神論が横行してますなー。
はっきり言って売買では大衆が向く方向は
全て間違いというのが私の経験ですよ。

マンションは人が買わないときに買う。
そしてそれはそんなに長い時間を待たない
まぜまら今は高度経済成長期のような右肩上がりの時代じゃないから。

経済の振幅は必ずマイナスにも振れてくるはず

[984: 匿名さん]

＞高度経済成長期のような右肩上がりの時代
これって、我々の世代の認識では１９７０年まで、あとは安定成長期でバブル期で
失われた１０年でしょ。過去１８年の欧米の宅地価格の推移はまるで、７０年から８５年
のわが国の宅地価格の推移そっくりですよ。

これから先は、株は持ち合いの値動き、不動産は横ばいですよ。

インフレは嫌でも来る。なにしろ貨幣経済ができていらい八割はインフレなんだから。
デフレ続けていてＩＭＦの勧告くらうってのは末期症状でしょう。

貨幣価値が徐々に減るなかで固定金利で借金してできる利殖ってなーに？ってだけでしょ。

＞経済の振幅は必ずマイナスにも振れてくるはず

過去の１５年十分マイナスに振れて、まだ不測ですかｗ

[985: 匿名さん]

不測じゃない？
表面確率の3倍まではよくあって、10倍まではありうる。
経験則から

[987: 匿名さん]

不動産も株もそれぞれ、師匠がいますけど（いわゆる資産家ね）師曰く
今は株も、不動産も長期保有なんだそうですよ。

師匠、そうは言っても動くときは機敏ですけどね。
金の先物の師匠は、「もっと安くなってからでいいですよ」と先月言って
自分だけ儲けてますけどね。

[988: 匿名さん]

×過去の１５年十分マイナスに振れて、まだ不測ですかｗ
○過去の１５年十分マイナスに振れて、まだ不足ですかｗ 　　　自爆　スマソ

[990: 匿名さん]

GW明け１〜２ヶ月で状況は読めるようになる・・・
建築確認シコってたのが全部おりて市場に新新価格物件の供給がドっとくる。

[991: 匿名さん]

最近は、豊洲より南千住がだんだん魅力的に見えてきた。
価格もずいぶん上がってきたよね。
リバーフェースで７５平米４５００万とかいうと今のうちに
３１００万円でこの辺買っておくのもいいかなと思ったりします。
たしかに、立地はよくないけど物件の質はいいんだが
あとは、南千住の駅前が今後１０年でどこまできれいになるかだけど
１９９０年前半の売り出し価格は別にしても、住み手の品のよさは
荒川区の異次元空間ともいえそうなほど上品なんだが

http://www.towanet.co.jp/live/buy/search/detail.asp?in_bkn_no=D11X0153...

[992: 匿名さん]

上等さん。東京駅５ｋｍ圏、おまけして７ｋｍ圏ではダメですかね。

[993: 匿名はん]

豊洲の物件を契約して幸福感に包まれている間抜けがいるのには驚いてしまう。
今日の三菱地所、東京建物の株価がいくらなのか認識しているのだろうか？
ブリリア・マーレのプロパストにいたっては、いつ横浜のグレイスのように破綻するかもわからない。
不動産という大きな買い物をするならば、昨夏以降のグローバル・マネーの収縮を把握しなければならない。豊洲タワーを買って喜んでいる間抜けは、2年後に「不当に高い価格で買わされた」と
被害者ヅラして、ニュースに出ることだろう。

[994: サラリーマンさん]

>>975
１２ｃｈのＴＶチャンピオン駐車王選手権見ると、
狭小駐車のメッカは目黒区ですね。
それにしても凄まじいところに住んでいるのには驚嘆です。
何でそんな世界が出来上がったんでしょうね。
近郊はアパートも多いし、将来暗そう。

[995: 匿名さん]

987の株の師匠は下手糞だな。
世界的景気減速、リスク・マネー収縮の環境下で長期投資をするとは！
今晩のニューヨークが軟調だったら
明日は兜町でもオプションのSQで急落間違いなし。
日経リンク債のノックイン価格14231円はヒットするだろう。
長期投資じゃなくて、塩漬けで泣いてるんじゃないの？

[996: 周辺住民さん]

>>991
管理費と修繕積み立て金を要チェック
駐車場が安いのが救いではあるが

[998: 匿名さん]

>>997
受忍限度超す地点　無数に
『車の流入量減らさないと…』
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、
テレビの音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。
幹線道路の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、
深刻な問題だ。都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。
都自動車公害対策部計画課などに聞いてみると、ワーストの場所が
いくつもあった。
昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、
国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。
夜間も最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と
新宿国立線の杉並区高井戸東付近の二地点だ。

昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。
片側三車線の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。
中央分離帯のガードレールは排ガスで真っ黒に汚れ、
道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシが目立つ。

[999: 匿名さん]

新宿６丁目大規模開発がついに動き始めました。
それにしてもめちゃくちゃ広い・・・・
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p05065.html

[1000: 匿名さん]

>>991

たしかに、いま買っておくべきは、アクロかシテヌーブかもね。
1990年代初頭の売り出し価格はわすれておいて、
広さとか独立型キッチンとか、いまどきのマンションの共有施設は
ほぼすべてあることとか、住民の質が高くて、管理も立派に機能しているとか
やはり3000万円ちょいは安いと思います。

でも、南千住西口が綺麗になるには時間がかかりそうだし
北千住東口から牛田、関屋にかけては、まぁ、しょぼい。

しかし、
リバーフェイスやイニシアを買って、どんな住民が入るのか心配するよりも
住民がみえるアクロかシテヌーブかとも思ってしまいます。

あ、豊洲は、もとから考えていません。

[1001: 匿名さん]

>>999

金町駅が最寄ですかね。
駅からどのくらいかかるのだろう。

[1002: 匿名さん]

>>992

南千住はダメです。

[1003: 匿名さん]

住宅地価は国内の人口流動と人口ピラミッドの構成（住宅希求世代の
ボリューム）というドメスティックな要因で動く。

景気がいいと「土地でも買っておこう」という人が増え地価があがるか？

金もうけした人が節税のために不動産を買うのはあるが、その前に
景気がいいと消費が活性化する。家を買う前にも、モノやサービスに金使う。

逆に不景気でも都市の住宅地価は上がる。

高度経済成長イコール土地神話と刷り込まれているから間違える。
過去３０年、ニクソンショックや二次オイルショックの頃が一番上がった。

理由は、東京圏に人が集中してきたからだ。
人が集まれば都心地価は上がり周辺部の人口が増える。
地価が下落すれば都心に回帰する。
あたりまえのことだ。

景気対策で地下鉄や再開発やニュータウン建設や道路整備をして
東京の富の一極集中は続いた。
その結果、東京圏には４０００万人。オーストラリアの人口の倍
２３区だけでニューヨーク市の人口８００万を超す９００万人が密集している。

大ロンドンの人口が７４０万人、ロンドン都市圏の人口は１２００万人
（ちなみに英国の人口は６０００万人で首都圏集中度は日本をやや下回る）

人口減、少子化で住宅の総需要は減るはずだが、東京圏では若年層の団塊
世代が東京圏に集中した７０年代を大きく上回る。

８０年代当初、不景気の最中、住宅地価が上がったのは団塊世代以前の
親たちが持ち家を求め始めた。子供が大きくなって、静かな勉強部屋を
与える必要がでてきたからだ。それまでの賃貸や狭い社宅ではそれが
かなわない。
団塊の世代の持ち家の時期に、川崎・横浜・千葉・埼玉の広域にわたって
戸建の宅地は人は散らばっていったわけだ。

一方、３０歳から３５歳の世代は２００万人。４０万戸の持ち家需要
５年に慣らして８万戸の需要はある。
首都圏の新築マンション６万戸、中古契約数２万戸、新築戸建２万戸
住宅地価の上昇はこれからまだまだ続きそうだ。

[1004: 購入検討中さん]

>995

そんだけ悪材料が見えてるなら、ここは絶好の買い下がりチャンスでしょ。
金融危機懸念が晴れて、株価が上がってく時には、今の水準はすっ飛ばして
どんどん上がってくから、まだ下値があっても今買わないと、今の水準では
後では買えないんじゃないの？

下手の典型は、環境の好転を確認してからおっとり投資する方じゃないかと思うよ。
まだ下落局面の段階で打診買いを入れていくことが大事ですよ。

まさかどんな瞬間も一銭も損しないで大きな利益が得られるとでも思っているんじゃ。
それは、後から過去のチャートを見て「脳内投資」するときだけに可能なんですよ。

実際の投資は、おっかなびっくり、いろんな角度から石を投げ入れつつ、
その波紋を確かめながら進めるもんです。

米銀は資本補強直後に買いでしょうね。

[1005: 上等]

このスレでは一月一日に新年の挨拶を書いただけでしたが、
私へのレスと読める書き込みがありましたので簡単にお答えしておきます。
（このコテハンを覚えていただいてありがとうございました＾＾）

まず>>698さんへ

城東地区については改めて痛めつけていただかなくても、
十分皆様からの低い評価は”定評”となっておりますのでご安心ください。
ただし、これほど詳細なレポートを簡潔な文章で書いてくださったことには感謝いたしますし、
かえって下町文化の推移をよく表してありますから、興味のある方は是非ご覧になってください。

そして>>992さんへ

東京駅５㎞圏発展論は他の方の説なのですが、お尋ねは７㎞圏まではどうか？　ですね。

最近の勢いを見ると、
「東京はひらがなの”の”の字の書き順に沿って発展する」
と言われているそうですから、やっとその順番が回ってきたと言うことなのではないでしょうか。
大いに期待できると思います。

[1006: 匿名さん]

不動産業界の株価は転がるように落ちていますね。
１年前に比べればほとんどが半値以下
酷いところは１/３、１/４になっているよ！

なんか最安値目指し一直線って感じ！

[1007: 匿名さん]

上等さん。
「の」の字ですか。
・・・・
書いてみました。うーん　これだと、豊洲に順番がまわってくるのは
いつになるやら（・・・というのはジョークですけど）

[1008: 匿名さん]

どなたか教えて下さい。
渋谷→池尻方面に向かう２４６沿いの左に、かなりの広大な敷地を整備中なのですが、噂ではMSとの事ですが、
何が出来るのでしょうか？
池尻のプリズムタワー建設予定地のもっと渋谷寄りです。（旧山手道り辺り）

[1009: 匿名さん]

不動産株軒並み半値以下！？なんですか？下落率ランキング見たいな

[1010: 匿名さん]

>>995
ダウが上がっても、日本株は下がるこの頃…
今日の相場もひどいものでした。

S不動産のひとに、日経平均、17000円台に戻りますから大丈夫ですよ！と昨年暮れに言われたけど
年末からもすでに1000円下がって、14000円も割れそうな勢い。
買い替えたいけど、購買意欲削がれています。

[1011: 匿名さん]

マンコミの物件スレ丹念に読めば今何が人気でそれがいくらかも
だいたいわかる。ただし、完売と売り出し中の混在が難点。

昔、タワマンの販売速度を書いたスレがあったが
いまは、「分譲マンション・アップデート」

というブログが結構役立つ。


これ読む限り全体の売れ行きが止まったという話はまったく覗えない。
三茶のグランドヒルズについても、冷静な観察してる
豊洲はあと１００戸まできたそうだ。

地価値上がりのなかで８０㎡台４０００万台〜の売れ筋価格帯が、
芝浦⇒豊洲・川崎西口⇒武蔵小杉⇒たまプラから新百合と南北千住界隈へと
移り変わってきている。

この先は、東か西か北かは価格もさることながら
通勤や地縁できまる部分になっていくだろう。

あまり遠くにいくと、首都圏出身者は実家のそばのほうが、何かと都合がいいと
いう話になる人もいよう。

面積、価格ともに譲れないとなれば、通勤時間が長くなるか中古かと
いう方向。

買わずに待てば、安くなる。


そう思っている人は高値を受け入れる人を恨む。軽蔑して、ここでこき下ろしたく
なる。

それはわかる。

しかし、それは７０年代、８０年代の値上がり時、誰しも思ったこと。

こんなもん誰が買うという値段の物件を医者や、パイロットや町工場二代目の
ドラ息子が買っていく。
高値で売れれば隣の地主も土地は手放さない。等価交換や再開発の権利変換価格も
上がる。
物件が郊外にひろがれば、こんどは買換え需要が値上がりを後押しする。


だから「都心の高値が首都圏地価の暴落の危険を孕む」と考えないほうがいい。
業界のほうが先刻承知。

それどころか全体としてみれば、都心部の高値売りしぶりが、需要を外側へプ
ッシュしてきている格好。
Ｓ友やゴークレは業界から協賛金をもらってもいいくらい。

それほど、多くの数の３０代カップルがまだ家を欲しがっているということだ。
銀行も住宅ローンを借りてほしいから金利優遇合戦続けていて、よその借り換え
までたくらんでいる状況。すでに分譲された２５ｋｍ〜３０ｋｍ圏のＳＣ併設の駅前物件がだんだん価格的にも
魅力的に見える昨今。

お正月番組の芸能人体育大会で芸人のワッキーがしきりに「マンションの頭金を稼ぐんだ」
と言っていた。「レギュラー一本もないのに、嫁がマンションのパンフレット仰山もってくる」
のだと。ギャグというにはあまりに深刻な顔つき。

今回のマンションブームは底深い。

業界は厳しいが、購入者の目も厳しい。
全国的にみたら売れ行きはまだら模様。大手と中堅以下のブランド格差もある。
そこは、共同売主などでうまくリスク分担して、切り抜けるが
弱小は大手のブランドに負けている。一番人気が売れたら二番人気、
その後、三番、四番と売れていくが、中小が苦しいなかで２番手が先に
値引く必要はどこにもない。


人気不人気の格差の中で、不人気物件の値引きが
あったにせよ、大手の人気物件を叩いて負けさせるような事態ではない。

叩いて買うなら、買い替えで売り急ぐ個人を狙って中古を探すのがいい。
掘り出し物がみつかるのも今のうち。

[1012: 匿名さん]

>S不動産のひとに、日経平均、17000円台に戻りますから大丈夫ですよ！と昨年暮れにいわれたが

同様に、Ｎ証券の人に、２３区のマンションなんか坪単価１８０万円台に戻りますよと昨年暮れにいわれても
いつの話かわからないという話だ。

確かに株屋から不動産に移ってくる人は多いけど、向いてないから転職するのかもね。

[1013: 匿名さん]

>買い替えたいけど、購買意欲削がれています。

今は、新築にくらべて中古の値上がりが追いついていない。
購買意欲がでなければ出るまでまったらいいでしょう。

新築が上げどまり中古が追いつけば買換えがもっと楽になるでしょ。
その頃には、日経平均はいくらかしらんけど、査定価格が株の損をカバーして
いたりしないかな？

[1014: 匿名さん]

>>1006

株価に関しては、他の業界の雄も同じ様な状況。
純資産は増加しているのに過小評価されている。

時価総額＆純資産推移を無視して株価のみの判断で何が理解出来るのか？
ようわからん、株価が下落したから販売マンション価格が下落するのか？

日経不動産マーケット情報でも読めば。

[1015: どうぞ]

＞1008
以下参照。
ジャンクションとタワー２棟の再開発です。プリズムは左側の小さいほう。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/saikaihatu_j/newpage8.htm

[1016: 上等]

>>1007さん。

このスレももう一杯なのでしょうが、
私の思い描いていたことを画像にしていただき、ありがたく思いまして追記失礼します。

それにしても上手いものですね、私の説明不足を十分に補って皆さんに伝えることができます。
そのオチにもウケましたが＊＊

[1018: 匿名さん]

日経平均株価予想

二月　13000円台に突入　　　　　　　　　　　間違いない！
三月　12000円台に突入　　　　　　　　　　　十分に考えられる！
決算時期を過ぎると・・・
四月　9000円台に突入って事もあるかも！？　 考えるだけで恐ろしい！

バブル絶頂期の1898年の最高値38915円
バブル崩壊後の2003年の最安値 7607円
2008年の最安値 6000円？

[1019: 匿名さん]

13000円台後半で一旦戻して、その後再度下がるようなら
一気にいく可能性もおおいにあるね。

[1020: ビギナーさん]

新スレたてました

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/

[1021: 契約済みさん]

株価よりも、商品市況が気になる。
不動産価格の高止まりは、原油等の商品市況高騰の影響が大きい。