23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[975: 匿名さん]

地価は都心⇒都心周辺⇒郊外と概ね1年程度の
タイムラグで上昇の輪がひろがっているようだ。

都心は、マンション以外にも土地需要もあって高騰した。
住宅地価も上がったが商業地との乖離はもっと広がった

周辺は、もともと既存宅地はそれほど売買がない
マンション業者の入札で相場が上がった。
戸建て宅地価格からみるとさほどの上昇ではないが
４年前までは、ゼネコンの企画の持ち込み土地を
安く仕入れていたケースとの差が際立ってきた。
加えて既存市街地では、容積割り増しなどの特例が
使えない。勢い物件価格に占める土地代の比率が増す。

土地比率が高い方が「資産」としての減価が少ないという
ことがわかっているのは、富裕層だけ。
富裕層が買うエリアとそうでないエリアの境界の見分けが
難しくなっている。

マンション用地が売られた時点でその地区の地価が
上がり、マンションが売れた時点で、デベの経費分のった
「推定地価」が公示地価として鑑定士の手で塗り替えられる。

郊外も駅近は希少性があるが、バス便土地はデベも
買わない（一部安売り業者を除いて）
郊外バス便宅地は建売業者がせっせと戸建てを
建て続けてきた。

マンション価格は土地の仕入れが高騰すれば
それを追うように販売価格が上がるものだ。
それに比べて中古マンションは新築価格の高騰に押されて
上がる。
最近の新築マンションの狭くてしょぼい間取りを見ると、
中古をリフォームして住むという需要が伸びるのもわかる。

実際中古物件の少ない都心以外は新築と比べ
中古マンションの値ごろ感が強まっているのは確か。

中古市場の契約数が2割程度増え、新築の新規供給が
２割減れば、買換え需要としての新築の売れ行きが伸びる。
これで、都内の中古戸建てが売れれば完璧な上昇
循環がはじまる。
ところが、城南住宅地地価の高止まりは中古戸建てだけが
高すぎて買い手が少ない状況に陥っている。
不安があるのはそのあたりだ。

理由は敷地を細分化しすぎたせいで、ミ二戸の将来は
そのまま、借家になってスラム化する流れに近い。
環境劣化が地域の価値をさげ、いずれはスポット的に
再開発の手がはいるか、その前に大地震がくるか。

１００坪の大きな区画であれば、逆に高級注文住宅の
需要はあるらしい。

吉祥寺では数億の高級分譲地が計画中という。
住宅市場はここ３〜４年が大きな転換期。