23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[803: 匿名さん]

ところで
国際経済はどうでもいいですが

皆さん、マンション購入は何回目なんですか？


さぞかし売買経験豊富な方々とお見受けしますが
投資用でなくて住まいとしてのマンションですけど。

いえ別に新築・中古問わずで結構。

賃貸ではマンション経験ありますって、
あなたそりゃ勘定にはいりませんよ。まさか・・・・一度も買ってなくてマンション価格動向について語っている？
まさかそんなんんじゃないですよねぇ株を買ったことのない人が株価を語るのはまだしも、

不動産の保有経験はおろかローン返済経験もなくてマンション価格動向語っていたら

それ信用できませんねぇ　自分の腹痛めないで屁理屈こくなら誰でも観点です。童貞の恋愛論みたいで、言ってる本人つらくないですか。それで、ときどき
「そんなうまい話はない。そりゃ作り話だ」とか茶々いれるだけですか？

[804: 匿名さん]

>>803
そうかな？　ステークホルダーこそ自分に有利（あるいは自虐的に不利）に話を進めがちだから信用ならない。　純粋に不動産を研究している人のほうが信用できるよ。　競馬予想屋も経済評論家は自分では投資しないし、裁判でも当事者は偽証罪に問われない。（真実を話すことを期待されない）

[805: 匿名さん]

=>803
まずはご自分からどうぞ。
購入経験者としての持論を展開してみてくださいな。

[806: 匿名さん]

なんで３０坪足らずの月額２０万もしないローンで住める物件買うのに
ご大層に国際経済からはいらないといかんの。それがわからん。

金だせばいつでも買えると思っていません？

前回、７回も抽選はずれた人は、実は勤め先の会社の規模とか、買い替え物件を
抱えたままとか、カードローン作りすぎとかいろいろ理由があったんですよきっと。

マンションなんて都心にこだわらなきゃ気楽に買っていやなら売れますまら
城東の中古でも買って気軽に売ったらいいんです。
今でも間に合います。というか言われなくても社宅住まいで金ためた人は
もう買ってますよね。


というか、社宅あてがわれてそのままマンションの買い方もしらないっていう人が、
書き込んでいたりしませんかね。

そんなのマザコン男と同じで僕にはママがいるから彼女なんていらないよ
ってなもんですよ。

社宅に住みながら借家の一軒も買っちゃうくらいの才覚ないと老後苦労します。

とにかく不動産買うと税金やローンやいろいろ勉強になるし、地価の動きや
不動産の価格の地域差とか賃貸相場とかいろいろわかってためになる。
持ってなきゃ絶対に身につかない知識が学べる。

買う人は御託ならべずに買っているのに変ですね。

[807: 匿名さん]

=>806
ここは23区の新築マンション価格動向がお題ですよ。ちょっと外れてませんか？
「マンション買うと勉強になる」とかの別レス立ててみてはいかがでしょうか。

[808: 匿名さん]

社宅居住中の借家買い？

せっかくの住宅諸減税を放棄して高いローン組んで買いたいとは思いませんな。

[809: 匿名さん]

そもそも不動産は、ゆっくりと安いものを選んで買える状況は、市場が下がって
いる証拠。

供給量豊富て安値というのはめったにない。
選択肢がないけど安いってのはざらにある。
選択肢が増えればいいものは高い、その中のお買い得は競争だ。
下がれば優良物権には買い手が殺到する。

安くなった時点で買う権利が不確かなものになる・・・これを忘れると痛い目にあう
２割程度の高値は不確実性の払拭コストと思ったほうがいい。
（と私は考えます。）

マンションの長期ローンなどその間に一度もインフレがなかったらいくら金利が
安かろうが＊＊＊＊しくてやってられないでしょう。

デフレで、物件価値が下がって、借金の実質価値が増えていくのなら誰が住宅ローン
を組むだろうか。
売って金に換えて持っていたほうがよっぽど利口だ。

買いどき売り時って議論するなら

せめてその権利がある立場で語らないと、まだ買ってないから権利があるってのは
大間違い。安くなれば嫁ひとりに婿１００人になるのは目に見えている。

ちがいますかね。資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
されませんよ。そういう業界だから。

下がる論者で実際に自分の物件が下がっていく経験した人いるんですかね。

経験至上主義という意味でなく、せめて経験してその意味を理解しているくらい
でないと、漏れや抜け落ちだらけの話になる。お互いの空想を語るのと
経験を語るのとでは、意味が違ってくるという話だ。

たられば論議どころか、落語の長屋の花見みたいな「買ったつもり」「損したつもり」
「金利があがったつもり」「高く転売したつもり」みたいな与太話になっちゃう。

それはそれで面白いから、ここまでこのスレが続いているわけでしょうけどね。

（と　語れといわれて語ってみました。おやすみなさい）

[810: 匿名さん]

ハハハ(苦笑)

一本取れれた面もあるのかなー

ここのスレッドの題が23区の新築マンション価格動向
だったのでこんな話にしてしまいました。

あまりマンション価格動向には興味ない方にはどうでもいい話でしたかもね。
(このスレッドにそんな人がいるのかわかりませんけどｗ)

実はマンション買おうかなと思っている面もありまして、、、
底値で買いたいんですよ。
ここ数年で不動産の価格下落が来るかなと勝手に思ってます。

もし当ってたら買うことにします。

その時はあなたが言うように金さえあれば買えるわけではなくて
妻の我侭や、義父母の口出しや実父母の不当干渉があるわけで
その対策は当然考える必要がありますね。

その時は相談に乗ってくださいｗ

[811: 匿名さん]

>資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
>されませんよ。そういう業界だから。

詳しくお願いします。

[812: 匿名さん]

８０９も結局は自分だけは得した・いい買い物をしたと言いたいだけ。神のみぞ知り何も根拠がないのに上から目線で。

[813: 匿名さん]

808にも回答お願いします。
社宅に住みながら借家の一軒も買っちゃうくらいの才覚とやらについて。

[814: 622]

今日のＮＨＫ特集を見た人が書き込んでいますね。私も見ましたが、優れた番組でした。
ところで、日本の不動産に外資は流れ込んでいないと思う。>>796さんご指摘の通り、換金性の悪い不安定資産なので。外国人（海外滞在の日本人を含め）の国内不動産取得に関しては平成10年に自由化され理論上は投資可能になったが、将来的にも外資は流れ込まないと思う。バブル時代に日本法人がアメリカ不動産を買い漁った。そのときは米不動産が半恒久的な資産価値をもつものと信じられていた（その後、下落）。しかし、デフレ時代に有効な出口を失っていた日本国内の剰余資金が東京などの不動産に投下された疑いはある。証明はできない。
今の状況は石油ショックのときと少し似ている。前はアラブ産油国がイスラエル支援のアメリカへの報復として供給制限→世界インフレだったが、今は産油国がさらにオイルマネーを得るために価格を吊り上げている疑いがある。共通するのは国家戦略が絡んだ原油高騰。
膨大な資金力をもつファンド（資金運用会社）の国際金融市場での跳梁跋扈と気候変動の影響から予想される食糧貿易変化（投機対象になる可能性強）のため、地球というか、世界資本主義というかが、危機的な状況にあると個人的に感じてしまう。20年前にも石油枯渇論というものがあったが、それとは違い、状況がかなりリアルだ。予測不能な不穏な事態が起こったなら、日本の不動産価格も10次的、20的な影響を受けるだろうが、そういうことを考えても無意味。
みずからもできるだけエコロジー重視の生活を心がけ、洞爺湖サミットでの具体的成果と国際ファンド規制（例えば収益率に応じての環境対策投資への義務化とか）を念願する。
信用取引を高度に発達させた世界資本主義が意外にも脆かったとか、オール電化の快適な生活を送っていたところ、不意に電気供給停止や電力代高騰になったとかを、単なる仮定として考えてみる人はいないのですかね？　日本不動産の価格変動だけを見ていても何もわからないと思いますね。

[815: 匿名さん]

>>資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
>>されませんよ。そういう業界だから。

>詳しくお願いします。

詳しく書いたら削除されますよｗ　４年前に倍率２５倍とかいう物件ざらに
あったでしょう。お友達の中で買えた人に聞いてみてください。

[816: いつか買いたいさん]

800さん

虎ノ門あたりの急に更地になって駐車場になったあたりの地主はシンガポール筋って話です。
普通のちっちゃなビルのオーナーが東南アジアの投資家だったりするんですよ。

あと、日本の土地に外資が投資をすることに対する規制云々ですが、問題があるなら日本のお面を被ればいいわけ。

話は変わって、分譲時8000万円台の芝浦の物件が今1億2000万円くらいで売りに出させているけれど、こうした物件の持ち主の多くが不動産ファンドです。分譲時に抽選だっただろうと思いますが、未入居物件でファンドが持っているってことは最初から転売目的で応募したってことでしょ。

こんな急激に値上がりした物件をこの時期に買う人って一体どんな人だろうと思います。

[817: 匿名さん]

芝浦の中古タワー物件なんて実際売れてないだろ。
４割乗せはさすがに誰も買わないよ。

[818: 匿名さん]

高額物件が売れようが売れまいが、我々が買う物件価格に全く影響ないんですけどねｗ

どうせなら、芝浦タワーマンションを坪単価２３０万で売っているというニュースが
あったら書いてくださいよ。

品川Ｖタワーのときも、毎年２割づつつりあがって結局今の値段だけどちゃんと売れて
いるから、金持ちはいるんだなと思いますよ。

９０００万超えの世界と住宅ローン４０００万なんていう世界は、所得も価値観も職種も
購入目的も違うわけで　話題にしても参考にならんよ。

[819: 匿名さん]

＞＞社宅に住みながら借家の一軒も買っちゃうくらいの才覚とやらについて。

いや、普通に転勤になったときに自宅を会社の社宅に貸して、もどってきたら
自分は別の社宅に入る人の話ですけどね。

[820: 匿名さん]

816さん

ありがとうございます

ところで下の件は本当なんでしょうか。
本当ならどこのマンションの話でしょうか？
まさか東京ではないですよね？？？
どなたかわかる方いらっしゃいますか

>日本の不動産市場では、一部で不動産市場の投売りが始まって>いると報じられており、ある新築マンションに居たっては６０>戸のうち２０戸のみが売れ、残り４０戸は投下元本の６５％で投売りした物件も出てきており、経営危機を迎えている不動産会社も出てきており、この３月には異常な姿が見られるとも言われており、今後３月に向けて金融市場・不動産市場は異常な姿をさらすかも知れません。

http://diary.jp.aol.com/fcybbrnndg/

[821: 匿名さん]

自宅を借り上げ社宅にする規則なんてどこの会社にもあるけど・・・・・それのどこが才覚なの？？？

[822: 匿名さん]

>>816

登記簿みれば明らかでしょうが
>分譲時に抽選だっただろうと思いますが、未入居物件でファンドが持っているってことは
>最初から転売目的で応募したってことでしょ。

最初買ったのは、おそらく個人でしょう。ファンドの代理人が並んで抽選なんてあほな
光景はないでしょう。
個人は２割乗せで昨年すぐに売ったんだろうけど
未入居で何度か業者間を転売された結果がその値段と読むのが正しいのでは？

だって、入居は昨年の４月。８ヶ月も放置する意味がないでしょ。

＞こんな急激に値上がりした物件をこの時期に買う人って

個人ではなく法人。福利厚生（役員社宅など）として買えば初年度２０００万くらい
の経費が出せるんじゃないかな。目的は節税だと思いますよ。
土地はそこそこで建物代が大きく出せれば結構大きな減価償却費も立つ。

あるいは、文京区あたりの老朽戸建にすむ寡婦老人と介護する娘とかね。
死んでから売ると２億の評価額なら基礎控除（５０００万＋法定相続人×１０００万）
後の金額の半分が引かれますからねぇ

＞一体どんな人だろうと思います。

生きてるうちに、居住用資産の買い替え特例で譲渡益課税をのがれ、とりあえず
階段のないバリアフリーの広いマンションに住んで・・・という７０代、８０代いますけどね。

それでなければ、中国のお金持ちとか対日輸入のブランド業者の外国人とか
２年前の価格など気にしない　いろんな人がいるんじゃないですかね。

彼らは、今後の急激な下落がないのは、品薄の現在の状況から察していますよ。
なぜ借りないのかと思うけど買ったほうが得なんでしょうね。
賃貸でもいいんだろうけど賃貸は多くが建築中かあっても満杯か狭い。

[823: 匿名さん]

>>821

＞自宅を借り上げ社宅にする規則なんてどこの会社にもあるけど・・・・・
＞それのどこが才覚なの？？？

それって転勤なくても自宅を社宅として借り上げてくれるの？初耳だなぁ。
それじゃ持ち家の人が全員大家で店子ってこと？？？

[824: 匿名さん]

零細企業でも社長や親戚の不動産を会社に貸してますよね。転勤時の会社借り上げもよくある手口。そんなの別に新鮮でも才覚でもありませんよ・・・・・

[825: 匿名さん]

まぁ、持ち家ありながら社宅貸すのは遠隔地のケースだけでしょ。
マイホーム買って転勤というのはつきもので、その間人に貸すけど
帰ってきても出てくれないケースがあるから定期借家というのができた。
でも、最初から小さい１ＬＤＫを買って転勤を機に貸したまま収益を得る
人もいる。家族が増えたら１ＬＤＫでは住めないからね。

どうすれば住宅ローン（低金利）のまま賃貸できるか、ローン控除と賃貸の
確定申告はどうするのがいいか。
いろういろ裏話があるけどヤメ。

３０代にウケる話でもないし。

社宅ってのは実際会社の中のポジションがものをいう世界だよね。

だから悪用してうまく立ち回る人は少なくない。
そういう話をしようと思ったの。

たとえば買って下落して失敗したときのやり直し
に社宅に入りなおすとか。（せこいけどねｗ）

買い替えは時間差をつくらないと普通は
損も得もないという話になるが、社宅のある会社の人はそういう方法もある。

言いたいのは、社宅があるとついつい楽だから買い時を逸したりしがち

インフレになるなら住宅ローンを借りるのも「得」なんだと思うけどね。
べつに困っていないというだけなら、セカンドハウスを買って賃貸しておいたら
どうかという話をするつもりが脱線しました。

インフレのメリットは住宅ローンの実質価値が目減りすること。社宅にいると
金融資産でせっせと運用しても１５年先には意外と伸びない。
今後１５年の年平均率物価上昇が１．５％として１５年後のローン負担は
２割減
３０００万の３０年ローンなら１５年後の残債は１８００万くらいだが
実質価値は１４００万くらいということになる。

経済成長がないとインフレない・・・みたいな話を信じてる人には感覚がつかみ
にくいと思うが、年率２％くらいのインフレが直撃するのは、年金生活者と
社宅住まいのサラリーマンだと思うわけさ。

[826: 匿名さん]

サラリーマンが自宅を貸して転勤で戻って店子が出たら自分で住めと言われるのが普通。
もともと住宅ローンの優遇金利で賃貸収入を得るのにも問題がある。
銀行は文句はいうが見て見ぬふり。

才覚と書いたのは、社宅があって将来のためにためた資金の一部で賃貸物件の
頭金に廻す余力のあるなし。

要するに、今のシニアの財テクの過半は郵貯、その前は中期国際ファンドなど
高利回り固定金利の預貯金とマイホームの買換えや貸付などの不動産。

キャピタルゲインばかりに注目せずに、インフレと住宅ローンの生み出す冨
をわかってほしいとい思ったのだが

デフレ時代の資産形成とインフレ時代の資産形成は、過去の考えを古いとか
いうまえに「変わらない原理原則」ってのもあるんじゃないかと思って書いた。


・・・・うーん伝わらん。

[827: 匿名さん]

なんか海外とか超高額を無関係と批判してた割には、インフレ（笑）とか自分に都合よく関係づけていませんか？

[828: 匿名さん]

都内に住むには二馬力の時代なんじゃないの？
以前住んでいたマンションの奥さんたちは、ほとんど専業主婦でした。
今のマンションは、旦那が子供おぶって出勤している方もいます。

専業主婦と働いている主婦の視点の違いは分からないけど
昼間仕事しながら、住宅を購入しようと考える人と、マンション高い高いとお茶飲んでいる人では考え方は違うでしょうねぇ
専業主婦で株になんて手を出しては買える物も買えなくなる。

行動が相場を制する
私は、そんな考え方が好きですね
今の相場で真剣に購入を考えて行動している人に不幸が訪れて欲しくないですから
足立区なんてまだ安いと考えれば買えるし、今の足立区の値段に不満があれば、23区には住めない。

埼玉や千葉で、旦那が子供おぶって出勤という傾向は見たくないので今位でマンション価格が推移して欲しいですね
都内（23区）に住むということは、頑張った方へのご褒美か無理せずに買える人が住む場所で良いじゃないですか？

ここ数年は、急激な価格上昇であったことは認めます。
反転という意識を持たせる為に、急激な価格上昇が、必要でもあったのではないでしょうか？
この程度の上昇で、また反転したら東京に不動産を持とうと誰もいなくなり、日本は破綻します。

今年は、価格調整も必要だから下がった論が活況だと思いますが…

[829: 匿名さん]

ここ数年で急激に値上がったとこは要注意したほうがいいかもしれません。ただ投機目的ではなく住む目的で買ったのならばいいとは思いますが。物件の値段が落ちようとも好きなところに住んでいるのでしたら幸せだろうし。好きでもないのに都心だからと手を伸ばす行為はとても危険なような気がします。

[830: 匿名さん]

８２０さん、現時点もしくは今年に投売りするような所は当然でてきて不思議じぁないですよ、資金繰りに詰まって潰れそうな会社がそういう行動する訳で、今年中にも中小デベ・ゼネコン数社は飛びそうですな

[831: 匿名さん]

さて同じことを繰り返すのも疲れますよね。

じゃどうすべきなんでしょうかね。
こういう時期こそ、物件をしっかり見て回るってのはどうでしょう。

中古物件など１００件くらい見てまわると２年くらいあっという間。

価格とか相場で追うといっても、聞けば購入経験のない人が
頭で勝手に考えた話が多いように思えます。

３年くらい物件を探しまわっていると、「これなら買っても後悔しない」
というものが出てくるような気がします。

そうなったら買ってみたらいいと思いますよ。


地価が反転したんだから。もう当分下落の心配ないといえませんかね。
（そこが信じらない？ですか）もう安心して気楽に買っても大丈夫。
私はそう思いますし商売のためでなく不動産業界みてきた人も多くはそう感じて
いませんかね。
だって下がってないんだから、不都合が生じたら売ればいいじゃないですか。
こんな楽なことは無いでしょう。
今が底といわれて買って３年たったら２割下がったっていうのが９０年代。

だから「下落神話」がしみついている。
下がるものを借金して買うバ・カはいないのですけども、上がるのを期待して
買うほうが「バ　カ」呼ばわりされるのはどうしてですかね。
（ならば買え。買ったなら黙っていろ。俺たちは買えない。
そういう話でしょうか）

藤巻さんや成毛さん同様に、めいっぱい長期の金借りて
資産を思い切り不動産にシフトした人も知り合い含めて少なくないですけど。


１９９０年の頃のバブル崩壊前の不穏な空気とは、今はまるで違うと思います。

ＤＩＮＫＳなら４５平米のコンパクト物件でも買っておくのはいかがですか。

子供が生まれて大きくなったら５年後に買い替えを考えればいい。

昔の「住宅すごろく」に戻ればいいんですよ。


キャピタルゲインなんて期待しちゃいけない・・・そういうのは勝手
だけど、都心の１ＬＤＫの家賃が値上がりするかもしれませんよね？
家賃が下がる確証があるわけでもないですよね。

とにかく、都心回帰だの終の棲家だの、眦結して大げさにマンション買う
から、高すぎる物件を選んでしまうだと思いますよ。

みんな初体験で臆病だから、鉄板で「損のない」選択を求めちゃう。
タイミング逸したのを認めちゃえば楽になりますよ。

中古で３００万くらいかけてリフォームしたら選択肢はもっと広がる。
それだって１０年で住み替える計画で買えば、インフレと低金利の
ダブルメリットが得られる。

１０年後は１０年後にならないとわからないけど、下落を待つなんて
いうのは、絶対多数の幸福から言っても望ましい方向ではないよね。
だって、これから買いたい人より、過去カネを払って保有している人の
数の方が圧倒的に多い。

２３区の持ち家比率は５０％弱くらいだったと思うけど、非持ち家の世帯
全員が下がったら買える人ではない。せいぜいが２０％止まりじゃないですか。


東京のキャパから言って、あと２０％に与える持ち家を２３区内に作るのは
無理じゃないですかね。
９００万人ですから１８０万人、９０万戸。年間２万戸ベースで４５年かかります。

むしろ１０％の持家高齢者が残す不動産を受け継いで入れ替わるのを
長い時間かけてやっていくしかないのではないでしょうか。

[832: 匿名さん]

今現在東京で、住宅地価が高い。若年層が住宅取得が困難になっている。
地価をもっと下げるべきだ。

そういう主張や政策を掲げる人っていますかね。

かつて「住宅問題」といえば、年収の５倍かけても買えるのは茨城県
山梨県という時期には「住宅問題」は存在しました。

地価高騰を問題視したのはバブルのピークではなく、その前の８５年くらい
の話なのですよ。
通勤９０分はあたりまえ、これからは新幹線通勤が新しい・・・みたいな。

いや、だからそうなれというのでなく、今の水準は許容範囲というか
若者諸君、何を贅沢いっている・・・そういう話ではないですかね。

社会が、今の東京の住宅価格に疑問を持っていなければ、政策的な
抑制も促進も加わらない。
これでいいんだって話ですよね。

だいたい、金融庁に地価を制御する力はあるけど行使したらまたえらいことに
なる・・・そういう認識だって誰かが言っていましたよね。

下がるってのは、そういう力が間違って行使された場合なんじゃないですか？
そういう懸念あります？

[834: 匿名さん]

供給が少なくなり物件が上がると思っている方はちょっと考えてみてほしいです。たしか５年前ほどは都心部のテナントは空きが多い時代だったと思います。それからファンドが都心部に入り込んで地価を押し上げ次にリートができ更なる地価を押し上げたと思います。もともとは購入意欲から価格が上がったわけではないはずです。そうなるとファンドやリートが逃げた後はどうなると思いますか。今後景気が多少下がることも予測できる状態ですから銀行も貸し渋りが起こるはずです。そうなると個人投資家が打撃をこうむり所有の不動産を手放すことがおき始めます。その結果都心部の地価は下がるはずです。ただ自分が住む目的でほしい物件ならいくら下がろうとも生活の活力になりますからいいと思います。ただ都心部の下落は一時的であり以前のようにならないとおもいます。都心部は魅力がありますから。

[836: 匿名さん]

>ＤＩＮＫＳなら４５平米のコンパクト物件でも買っておくのはいかがですか。

その通りだと思いますね。世の中の若年層は、幻想を懐いて自宅に知人を招待して
ホームパーティを行いたいから75m2以上の物件じゃないと恥ずかしいと思っておる
人達はいるでしょうね。確かに芝浦アイランドの物件価格だったら、その様な事が
実現出来たかもしれない。

しかしながら、現状、そんな物件ある？？豊洲にもない、東雲に・・・ある？
足立、葛飾はギリギリ？の予算の範疇？　都心、世田谷、杉並、中野は問題外。

金利レベルが奇跡的な状況下、どこかで妥協して資産形成の第一歩を踏み出した方が良いのでは。
賃貸から抜け出すにはそれしか方法は無い。

[837: 匿名さん]

不動産価格が上がることが確実なら日銀は利上げします。
金利正常化は日本経済の悲願です。
日銀が利上げに踏み切らない最大の理由は地価下落の懸念があるからです。

利上げされれば、その前に駆け込み需要は確かにありますが、
基本的には利上げ＝地価を下げる方向の圧力
であって、日銀はなかなか利上げに踏み切れない。

日銀でさえ警戒しているにもかかわらず、
地価上昇がさも既成事実のようなことを言う人がいますが、
前年度下半期の地価をみてもわかるとおり、
まだまだ予断を許さない状況であるということは申し上げます。

[838: 匿名さん]

＞たしか５年前ほどは都心部のテナントは空きが多い時代だったと思います。
２００３年問題のことですか？あのときのオフィス空室率を言っているのですか。
そもそもオフィス地価とマンション価格は領域が違うのですけど。
住宅賃料水準という点では、都心部（って言葉がイマイチわかりません）
というか３Ａでは倍近く伸びて、空き室は老朽賃貸でも少ないですよね。


＞それからファンドが都心部に入り込んで地価を押し上げ次にリートができ更なる地価を押し上げたと思います。

ちょっと違ってます。ファンドが押し上げたのは商業地のビルやオフィス・ホテル物件が中心
日本橋の小規模ビルもずいぶん買われましたけどね。

＞もともとは購入意欲から価格が上がったわけではないはずです。
ですから、マンション実需とは無関係の話をされていますよね。

＞そうなるとファンドやリートが逃げた後はどうなると思いますか。
ファンドって、買ってバリューアップして転売する仕事だから、逃げたっていうのが
よくわからない。実例を示しましょう

２００４年４月にモルガンスタンレーの組成ファンドが１４００億で品川三菱ビル
を買って以来、邦銀の組成したファンドたとえば東京三菱・三菱証券が
２００４年５月　８８０億で晴海トリトンを買ってますよね。これは内外のファンドの
大型取引で有名
２００５年６月
リートのジャパンリアルエステーと投資法人が北の丸スクエアを８１６億で
買ってます。これは逃げるというより保有してます。
日本ビルファンド投資法人が大和生命ビルを６３５億
ＪＥＥビルは日本ビルファンドが持っていたのを開発のため三井不動産が取得

一方和製ファンドの雄　ダビンチアドバイザーズの１兆円ファンドは
芝パークビル（１４３０億円）東京駅前のパシフィックセンチュリープレイス
（２０００億円）をはじめ多くの物件を取得しています。

モルガンスタンレーがＡＮＡホテルズを２８００億で買ったのは昨年の４月
東急不動産のＳＰＣが銀座東芝ビルを１６１０億で買ったのは９月
虎ノ門パストラルがダビンチと森トラストの連合に２３００億で買われたのが
９月です。

銀座のティファニーは９月。３８０億円でゴールドマンサックスが買っている。


＞今後景気が多少下がることも予測できる状態ですから
＞銀行も貸し渋りが起こるはずです。

理由は？


＞そうなると個人投資家が打撃をこうむり
なぜ、銀行の融資が貸し渋ると個人投資家が打撃なの？
賃貸物件持っている人は、単にローンを返済するだけで、かつての
バブルのように、次々と物件のはしごしている人はいないでしょ。

というかあなたの書いているのは９０年バブル崩壊の思い出ですよ。


＞所有の不動産を手放すことがおき始めます。
だって都心の不動産は、証券化とかの直接金融。銀行は銀行でも信託銀行とか
大和證券ＳＭＢＣとかですよ。

＞その結果都心部の地価は下がるはずです。
そいう下落は、以前のバブル崩壊の話。


＞ただ自分が住む目的でほしい物件ならいくら下がろうとも生活の活力に
＞なりますからいいと思います。

いくら自分の住まいでも、担保われした物件抱えてのんびりしてられない。
塩漬けの株とは一桁違う。

＞ただ都心部の下落は一時的であり以前のようにならないとおもいます。
＞都心部は魅力がありますから。

ごめん。よくわからん。

[839: 匿名さん]

>>837

すみません。金利のリージョナルレートってまだないですよね。

金利は、東京と大阪と、福岡、名古屋で全国共通。

しかし地価は、東京　大阪　・・・ぜんぜん均一に上がっていない。
都心の地価反転は確かに都心中心の話。

仙台なんか上昇率が昨年プラスになった一方でとんでもない賃料
水準の下落にあえいでいる。ことに中古マンション価格の凋落が
目を覆うばかり。

そういう意味では、金利という政策と、地価という市場のギャップに
うまみがあるという見方もできますね。

地価のインデックスを買うわけでなく、東京の良い場所を買う限りに
おいて、金利があげられないから地価がまだ上昇に乗っていない
というのは正しいけど、この場の「２３区マンション価格」とは
なじまないように思います。

[840: 匿名さん]

投資なら上がった下がった気にするけど
自宅なら担保割れなんて気にしないなぁ
自宅なら消耗品と思えるから、10年住んで半額でもかまわんな

[842: 匿名さん]

>>840
なんかどっぷり資産デフレにつかった発想ですね。

とにかく、３５年勤め上げて、今の３０代が退職してまともに年金が
受け取れる保証はないわけで
もし買ったマイホームが１０年で半値になっていたらそりゃ
実際奥さん半狂乱。なんであんなときに買ったと責められる。

それに頭金１０００万
親からの援助５００万とかあって、ローンが４０００万もあった日には
半値になったら笑ってられないでしょ。
私は笑ってられない。

計算すればわかるけど、賃貸で月に２５万払うほうがまし。

物件価格　５５００万
１０年後の売却価格　　２２５０万

ローン残債　１０年後　３２５０万

この時点での支払いローン総額　７５０万円
　　　　　　　　　　　資産減　＝１５００万円(自己資金）
　　　　　　　　　　　売っても返せない負債　　＝１０００万円

これに管理費税金が２万５千円／月追加される。

＞10年住んで半額でもかまわんな

だってあなた、自分のマンションが１０年で半額なら、地価がさがる
って意味でしょ。
２００４年を上回る買いのチャンスってことになりませんか？

地価の大底じゃないですか？都心の坪単価は今より３割下がっていても
おかしくない。
そのときに買い替えはおろか売っても借金が残る状態でどうしますか。

そのままいったら、ローン完済時９００万くらいになってません？
ボロマンションでも住み替えずに老後を迎えますか。
普通は２０年で買い替えか、完済した物件を賃貸したりすると
思うんですけどね。

[843: 匿名さん]

８４０さんは金持ちなんです、ローンなんか組みませんよ

[845: 匿名さん]

10年で半分とは言わないけど3分の２は覚悟してるよ。
自分だけそうならないと思うなら、かなりおめでたい。信じるのは自由だけど。

[847: 匿名さん]

東京に住むってことは、地方に比べてその給与以上にコストのかかるもので
そのコストを最小化しないと、現役生活のあとの６５歳から先の人生の
資産形成ができずに先細りになる可能性が高いということですねぇ。

そういう意味では、住居コストを最小にするにはどうするのがベストか
はしっかり考えないと。

なんかでかい買い物になると思考停止。金勘定は不順。まいたいな
粗雑な発想する人は実際多いよ。

家を投資と考えるのは愚かとか言う人に限って、買ったあとの資産価値
とかものすごく気にする。

６割以上負債なのに

まぁ資産というのは負債＋資本足したものだから
間違いないけど

そういう意味では、借り入れ起こせる力も資産のうちってことだよね。

[848: 匿名さん]

↑838=842の間違い

[849: 匿名さん]

>>842

30の時（7年前）に、現金で買ったマンションがこの前査定したら買った値段で売れそうだよ
何年か前に、一度売ろうと思って査定したら、購入価格の6割だったよ
結果的に、7年間管理費だけで住めたってことになるかもね
今そのマンションは空き家だよ
貸すと売るとき面倒だから

去年、新しいマンション買いましたけど
7年間浮いた家賃を換算すれば、多少の値下がりは気になりません。
それこそ、10年で半値になっても笑ってるよ

同じ位の年齢で同じ経験している人もいると思うよ
2004年に、マンション買った人より得かもしれないね

[851: 匿名さん]

>>869
人生の決算期は死ぬときだけですから途中で一喜一憂してもしょうがないですね。

[852: 匿名さん]

7年前に現金買いということは、住宅ローン控除は使わずに、500万円も損しちゃったんですね。

[854: 匿名さん]

>>851
確かに。

検診でガンがみつかって半年でポックリ逝く可能性だってあるし。

もっと早くタバコやめておくんだった。

そういう意味では不動産の団信はありがたいねぇ。大借金がいっぺんに大資産にばける。

[855: ビギナーさん]

>837

>不動産価格が上がることが確実なら日銀は利上げします。
>金利正常化は日本経済の悲願です。
>日銀が利上げに踏み切らない最大の理由は地価下落の懸念があるからです。

一行目はよくわからん。
日銀の議事録読んでもそんなこと書いてないと思うが。それとも、この人独自の情報源か。
金融政策の正常化は日銀の悲願ではあるが。

>利上げされれば、その前に駆け込み需要は確かにありますが、
>基本的には利上げ＝地価を下げる方向の圧力
>であって、日銀はなかなか利上げに踏み切れない。

これもよくわからん。利上げは地価を下げる方向の圧力というのはちょっと説明してほしいものだ。

>日銀でさえ警戒しているにもかかわらず、
>地価上昇がさも既成事実のようなことを言う人がいますが、
>前年度下半期の地価をみてもわかるとおり、
>まだまだ予断を許さない状況であるということは申し上げます。

今後とも地価が一本調子で上がり続けるかどうかは確かに予断を許さないが、地下が上がっているのは事実ですからね。だから既成事実で正しい。

ま、煽りですかね。

[863: 匿名さん]

＞世の中の流れが全く見えてない。

世の中の流れってあなた何か語っていましたか？
売れてないとか、高いから買わないとか、根拠のはっきりしない話ばかりで
なにかまとまった「世の中の流れ」って、もう少し判りやすく具体的に書いてくださいな

[864: 匿名さん]

８５５さんはさっきから揚げ足とっていますがそんなに上げたい気持ちはわかりますがしつこいすぎる。住まいは人を幸せにしてくれるものだと自分は思っています。住まいを金銭面だけで判断しようとすると生活が味気ないものになるとおもうのですが。でしゃばって申し訳ございません。

[865: 匿名さん]

>>865

とにかく、言いぱなしの憂さ晴らし掲示板に堕していくのはしのびない。
別に揚足とりじゃないと思いますけど。そうとられたらすみません。


上げたいのでなく、横ばいって書きませんでした？

上がると　横ばいは大違い。

テクニカル分析というと大げさですが、地価の長期動向のグラフはいくつも見てきて
います。
２年〜３年で二桁の伸びのあとは、一桁以下の伸びという「過去の例」が多い。

時代になぞらえたら、１９７４年以降の横ばい（オイルショック）
経済成長率は実はもう十分低くなっていて世の中真っ暗。あがた森魚の「赤色エレジー」
とか、読んで嘔吐した人もいる「同棲時代」なんて暗い漫画が流行った時代。

そのとき、今の都心程度の急騰があってその後は、調整圧力をインフレが底支えした。

おそらく類似の流れだと想像しています。
これは私のビジョンというだけで、ただここに書かせてもらているだけですよ。
布教する気もさらさらなくて、元祖匿名はんあたりに鋭く切り込んでもらいたい
だけなんですけど。

ベキ論は飽きた・・・で片付けられてますねｗ

[866: 匿名さん]

給与の情報さらす人とか、個人攻撃とか、だんだんすごくなってきますね
やっぱり「下がる派」は言葉につまると場外乱闘。
それでもって削除。昨日も同じでしたね。

書き手の批評はいいから書かれた内容の矛盾点や疑問点をもとに
しっかり反論してもらわないと書いてる甲斐がないんだよね。

もうネタつきたのかな。
上がった事実はいくらもあるけど、売れてないとかあいまいな表記で
実際どこのマンションがどれだけ在庫が残っているのか、本当は
一向につかんでないんでしょうよ。

まぁ、下がる（だろう）売れてない（だろう）は、二次情報（雑誌やブログ
の受け売り）でなくて、具体的な数値を示してほしい。
私の知る限りでは、武蔵小杉は９割近く、豊洲も中住戸は普通に売れて
いるようです。
東雲も定期的に見にいきますが、ずいぶん賑わいが増してますね。
ジャスコの品揃えにはがっかりしますが、２階の衣料品とフードコート
（というより縁日の屋台）はあれでは駄目でしょうけど。

だれかがここは、買い逃した人の憂さ晴らしの場だと言っていてけど
まじめに読んでいる人もいるんじゃないでしょうかね。

まぁ面白ければいいという話もありますが。

[867: 匿名さん]

837ではないですが、
教祖様ともあろうお方が金利と地価（物価）
の関係をお知りにならないというのは驚きです。

おそらく、釣りだとはおもいますが、
「金利」と「地価」
などで検索するといくらでも勉強できると思いますので、
自分で勉強されてはいかがでしょうか？

[868: 匿名さん]

と思ったら、「金利」「地価」だと業者の煽りしかなかった。
「利上げ」「地価」で検索でもしてみてくださいな。

[869: 匿名さん]

８６７はアンカーつけてくれませんか。

で、どれが教祖さまの発言なんですかね？

[870: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産のデータグラフにしてみました。

支持線とか抵抗線とか書けるといいけどね。

[871: ８６７]

すみません855へのレスです。
しかし、855はビギナーさんになってますが、
865で855への批判にレスしてるのは
教祖さんですよね。
だれがだれかわからないので、常連さんは
名前つけてもらえると有り難いです。

[872: 匿名さん]

>870
これを見ると一度上がった地価が下降している局面が散見されるようだが、
地価は上がったり下がったりしないって言ってる輩がいたような・・・

[873: 匿名さん]

輩？・・・ですか。教祖といわれてみたり輩といわれてみたりｗ

>>872
あのね。これエリアの物件価格の平均値なのね。
区全体。わかるかな？
同じ区でも高額物件ひとつ出たらそれが「特異値」になる。東京カンテイの
データはそういうのを加味してよまなくちゃ。

そいじゃもういちどマクロ地価（公示地価全国平均）の推移をじっくり見てね

[874: 匿名さん]

デベの依頼人の今日の仕事はこれでおしまいです。お腹すいたから帰るね。

[875: 匿名さん]

>>873
日本の地価だけ見てもサンプルが少なすぎて、何も分析できん。
戦後奇跡の高度成長とかバブルとか、それこそ「特異」経済。

実際、英国では地価が上がったり下がったりしてますよ。

[876: 匿名はん]

「民間の信用調査会社である帝国データバンクによると、マンション分譲会社「グレイス」（横浜市）が昨年１２月２８日付で事業を停止した。

　負債総額は最終的に６０億円程度になる見込みという。同社は１９８５年に創業し、主に東京都西部や神奈川県などで家族向けマンションを販売した。２００４年１２月期決算の売上高は約１３６億円を計上したが、マンションの耐震強度偽装事件の影響などで不振に陥り、０６年１２月期の売上高は約１１１億円に落ち込んだ。昨年６月の改正建築基準法の施行に伴う建築確認の厳格化で、住宅着工に遅れが出たことが追い打ちをかけたと見られる。」

おそらく、カタカナの新興デベには、同様な事態が起こり続けることになろう。
プロパストの株価も、本日上場来安値を更新した。ブリリア・マーレや本八幡のガレリア・サーラも
投売りに転じよう。これは、今後の不動産価格の下落を示唆する重要な変化である。

[877: 匿名さん]

>>876

売主が倒産した物件を購入する人は？瑕疵担保は？

[878: サラリーマンさん]

みんな都心部に住みたがりすぎ、
贅沢言わなきゃどこかに住めるのが今の首都圏だよ。
通勤時間くらいは犠牲にしないとだめだよ。
理想と現実をごちゃ混ぜにしないこと。
地価が暴落した時期に買えた人は単についていただけですよ。

[879: 匿名さん]

ついているついていない範囲で片付けちゃうのは
個人の判断ですよ。

そこに調査・研究・努力をする余地があるからする人が
いるわけであってね。

別に有効なお金の使い方ということにこだわらない人や
俺の自給は10万円だからそんなことを研究する時間が
惜しい。1000万や2000万円なら別にくれてやるよという
方は勿論どんどん高値でつかんでください

[880: 匿名さん]

＞876
耐震偽装問題以降、デべの信用力は重要な項目になった。
三井、三菱、住友、野村に人気が集中したことで、大手は強気の価格を維持できている。
弱小デべの淘汰はマンション供給業者の寡占化を生み（もう既に生じているが）、地価上昇
の価格転嫁を容易にするだけ。

消費者がデべを気にすることなく、安い値段で買うという選択をしない状況では、ブランド力
のあるデべは値下戦略など取らない。
供給を絞り、高級路線に走るのがまともな経営だろう。

かつて日産は鉄鋼の購入先を絞り値下げに成功したが、その後鉄鋼業界は再編、鉄鋼の
供給を絞られラインは止まり、値上げを飲まされた。
今の消費者の行動は同様の結果を生んでいるように思う。

[881: 匿名さん]

>>879
安いとこ買えばいいじゃん。
郊外、駅遠。
安くてもいやなとこは買わない。
これを人は贅沢と言う。

今まで選り取り見取り状態だったのが異常。
今、正常に戻りつつあるだけだよ。
どうしても欲しいところがあれば、買うしかないだろ。
首都圏は人口増で、後に待機している人がいっぱいいますから、
人気のところは後ほど損。

[882: 中野区民]

相変わらず景気や、株価と不動産価格を同じに考える人が多い。
デベ株と地価を結びつけるのは間違い。

財産3分法という言葉があります。
お金は、有価証券と不動産、現金の3分割で持つことで様々な
リスクに耐えられますよっていう、先人の知恵。
不動産は証券化されているじゃないか！とかいう人がいるかも
しれませんが、不動産の総量に占めるREITの割合なんかまだ
知れているのでは？

住宅ローンによる持ち家取得、終身雇用による安定したキャッ
シュフロー、持ち株会が一昔前のサラリーマンの3分法だったの
かもしれませんね。
地価が下がったり、勤め先がつぶれてうまく回らなかった人も
多いけど。住宅は自宅戸建てと、賃貸に回している古いマンション、
持ち株が1億位に化けていて、退職金5,000万もらってリタイア
なんて人も結構いる。

[883: 匿名さん]

>>881

贅沢とは言わない、選別というｗ

今に見てみ、景気落ちたら誰も買わなくなるから。
不動産売買なんて気分に左右されるんだよ。
逆にバブルの時は高くても茨城の家を競って買ってたよね

どうして金持っている人もバブル崩壊後は
不動産を買わなかったのか、
それは価格が落ちているからだよ。

そんな理論どおりに全てがいくわけないだろ。

散々そんなの経験済みだと思うんだけど、
なんでまた繰り返すんだろう？

[884: 匿名さん]

景気が悪くなることを期待するようになったら、理論的に下がる論は破綻ですよ。

いまのままの景気で、淡々と時間が過ぎていったらどうなるかを考えれば良い。

世界恐慌が起こったらどうなるとか、世界大戦が起こったらどうなるとか考えていると
不動産は買えませんよ。

[885: 匿名さん]

えっ　絶句。

景気が悪くなるのを期待するんじゃなくて
景気悪くなることがほぼ織り込まれているんですけど、、、

どうして日銀の利下げ論とかが出てくるのか
わかりますか？

別に永遠に景気が悪くなるなんて言っていませんよ。

うーん、、、

新聞読んでますか？

[886: 匿名さん]

景気が悪くなって、投売りが出てくる瞬間を捉えようとする神業的購入を意図しているのですか。
それなら分かりますよ。
あるか無いかは別にしてねｗ

首都圏の人口が増えて、一方で供給が減って、潜在需要が膨らんでいる現状を見ると、
一時的な景気の悪化くらいで、安値ＧＥＴは至難だと思うよ、
ちょっと安くなったら直ぐに買う人が出てきて終わりのような気がする。
都心部の話ですが

[887: 中野区民]

>>883　
理論通りいくわけないだろ？
ってこっちかね。

理論通り・・・というより、実績から出た知恵なんだけど。
このリンク先の1ページ目にある各国の株価と土地の値動き見てみ。
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

[888: 匿名さん]

景気が悪くなって不動産価格が下落するね〜
会社がバタバタ潰れるくらい悪化すれば可能性はあるけど、実際そうなったら
マンションなんて買う気失せるでしょ。
そういう人は待ってても、結局買えないよw

悲観が渦巻く中でも買える人、たとえば昨日とか今日とか株買えるような人
じゃないと底値でなんて拾えないね。

今の不動産を下落に転じさせるには金利の引き上げしかないと思うが。

[889: 匿名さん]

>>888
金利が上がれば、
人は家を買わずに借りる方向に動くけど、
大きな視点で見れば、そこに住むことには変わりが無く、
土地を消費している。
金利が上がってもバブル（実需が無いのに高値の状況）でなければ地価は下がらない。

[890: 匿名さん]

>>889
つまり、一部都心では実需がないのに（潜在需要はあるが、それ以上に高い）
投資筋によってバブルが発生しているから、金利が上がったら地価は下落
ということでおけー？

[891: 購入検討中さん]

株価と土地の値段はカンケーないって？？株価は先行指標だよん。

[892: 中野区民]

>>891
さまざまな予測や憶測や、デマも含めて織り込んだね。
んで、実際には外れることも多い。
ていうか、地価のの先行指標ではないでしょうに。

地価や住宅価格との相関は今のところ見事にない。
実績を見たまえ。

[893: 883]

>887さんへ

データありがとう。

アメリカでは土地は下がらないという伝説のようなものが
あったことは知っています。
けれどもこのサブプライムで土地が下がらないということが
伝説であることがわかったっていうのが現在のアメリカだと思います。
イギリスもしかり。ロンドンの土地は下がりまくっています。

つまりどういうことかというと今まではそこに住む人が買うのみだったから
土地の値段が上がってきていた。しかし信用創造によってマネーの規模が膨らみ
実需ではない土地投機が盛んになってきた。つまり資金の行き場がなかったんでしょうね。
それがいわゆるREITなどなんでしょう。
しかし日本ではそれは大分前から一般的であり、バブルの頃などは人々が
値上がり目当てで土地を買っていた。だから1990年代から下がっているというのをあのグラフを
表しているのではないでしょうか。

さて日本の2003〜2004年からの土地の値上がりが実需であったのか、
それとも信用創造であったのか、それを考えればこれから下がるか漸増していくかは
わかると思いますよ。

サーベラスやGSは結構派手にやっていたという印象を私はもっています。
もちろんマンションなんかにはあまり資金を入れていないかもしれませんが、
不動産は周辺部からの影響がありますからね。
彼らが売ったらどうなるか。

ちなみに８８８さんのご質問にお答えしますと私は昨日空売りしていたみずほ銀行を
どてん買いしました。しかも腹いっぱい。そういうセンスで不動産も見ています。
まあこれは証拠がないのでバーチャルだと思ってもらっても結構です。
その場合は無視してください

[894: 匿名さん]

投資の世界では不動産は株、債券に連動しないオルタナティブ投資として
分類されており、過去の統計上、株との相関係数は相関がないといえるくらい
低いです。

だから分散投資先として選好されるんだけど。

[895: 匿名さん]

>>890
東京駅から半径５ｋｍ圏内で売れ残りがいっぱいのところはない。
私の知る限りではガハハ

[896: 883]

＞894さん

今まではそうだったのかもしれませんね。

私はこう考えています。
経済がグローバルになるにつれて様々な商品、株、債権間の相関は
どんどん高まって来るんだと。

今はもうマンション一つとってもその影響を逃れられないんじゃないかと

信用創造とはそういう効果があったんではないでしょうか。

[897: 中野区民]

>>893さん

同じ資料の 3ページくらいにマクロでもうひとつデータが
乗っているんですが、住宅価格上昇→信用創造の循環に
乗らなかった（乗れなかった）のが、日本とドイツ。
日本は、ご指摘の通り一度現在の英米ち同じ失敗を経験して
ます。

という訳で、私は実需とみます。

外資について、悪役論もありますが、
真っ当なファンドは、基本的にバリューだと思ったところで買って、
フェアなところにちょいと色をつけて売るくらいなので（それ以上
欲張るとリスクが大きい）、単に慧眼だったんだと思いますけどね。
日本中どこもタマがなかったし、正常な判断を失っていた時期。

今後は、横ばいか数％成長というのが個人的な見通しです。
どっちが当たるかはわかりませんが、
とりあえず、景気動向を根拠に”暴落”と煽るような書き込みも
見られるので、それはないんじゃないかなあと。

[898: 中野区民]

>>896さん

世界中のすべてのマネーが、理想的な投資成果を目指して
各市場間を動けばそうなりますが、まだ金融リテラシーには
かなり差があります。
REITと株・債券の値動きすら相関していませんので、
マンションに影響を及ぼすのはかなり先かと。

まあ、未来像としてのご指摘は正しいですけどね。

[899: 883]

＞中野区民さん

そうですね。
殆どが実需かもしれませんね。

それは後にならないとわかりませんね。

まあサブプライムで潰れそうな欧米金融機関が
もし日本に売れるものを持っていれば投げ売ってくると
思いますので、そんなに遠くない未来にわかることでしょう。

[900: 匿名さん]

なんか、不毛な議論が延々と続いてますね。

不動産に限らず、市場で取引される商品は、すべて需要と供給で価格が決まります。

商品の種類によって、流動性や価格変動ボラティリティ等に差がありますが、

長い眼で見れば、結局すべて需給関係で説明されます。

不動産、とくに東京都心部の物件は、これまでの急激な上昇にブレーキがかかりますが、

暴落することもないでしょう。

従来、不動産価格が下落スパイラルに入っていた理由は、バブル崩壊後の金融機関や

事業法人のバランスシート改善を目的とする債務削減、そのための資産切り売りが

主な要因でした。マンション開発に適した比較的大規模な土地は、その過程で金融機関

や事業法人から放出された　工場・オフィスビル・社宅・運動施設等跡地です。

ところが、それもほぼ一巡しています。個人や家計としては実感が湧かない景気拡大の

過程で、企業は人員整理や資産売却等による財務リストラを進め、バランスシートが

相当改善してますので、今後は保有資産を無理矢理放出する必要性がなくなり、

むしろデフレが収まったとの認識から、資産を持っていても損はないとの判断に変化

しており（地価等下落時は、不動産保有は含み損を抱えるリスクがあった）、焦って

売却することはなくなりました。よって、特に好立地の都心一等地を中心に、今後は

過去数年来のようにマンション開発に適した土地が市場に出て来る可能性は非常に

低くなり、供給が細るため、価格高騰に伴う需要減をある程度吸収してしまい、結果、

需要減退局面であっても、供給も減退していることから、不動産価格が暴落する可能

性は、あまり現実的ではないと考えられます。よって、都心５区（千代田・港・中央・

新宿・渋谷）＋α（文京＋目黒＋品川）くらいのところに、最も底値圏だった３−４年

前くらいに、土地やマンション等を購入できた人たちは、保有資産の価値が暴落する

リスクは極めて小さく、実に幸運であったと言えます。都心５区で８０〜１００平米

超クラスのマンションを保有していれば、完全無欠の＊＊＊です。

[901: 住まいに詳しい人]

株価は先行指数だからねぇ

>>887の資料を見たけど
株価変動率の方を１年後にズラしてごらん
住宅価格の上昇率と株価の上昇率は相関はありそーだよ

株価と不動産価格はリンクしない
なんて寝言を言う人がこの世の中にいるとは思わなかったわ

　
　
資産を三分割するのは
景気の良い時は株価は一番伸びるが、不景気になると最悪ゼロになるのに対して
不動産は景気のよい時は株価ほどは伸びないが、不景気で最悪になってもゼロにはならない
という伸び率の差でリスクヘッジしているわけで
株価と不動産価格の変動の方向が反対向きでヘッジしているわけじゃない

だって株価と不動産価格がバラバラに動いているとしたら
株式を不動産は均等に持っているのだから相殺して全然資産が増えないでしょ

[902: 匿名さん]

＞899
もう投げちゃいましたよ。
REITや不動産株の含み益を出し切りました。
この水準から売っても利益出ないのでもう売らないですけど。

実物不動産ではほとんど所有してないので、証券売却で終わりです。
四半期決算でサブプラ損失と同時に益出ししないといけないんで、今から
の売りに期待されても遅いとしかいいようがないですな。