23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[301: 匿名さん]

外国の他都市で不動産高騰してて、東京もまだまだ上がるっていう理屈は、

かつてのバブルの頃、近隣の地価が上がってるから、ここもまだまだ上がる、
って理屈で高値掴みして、大損こいた間抜けな俄か投資家と似ている。

収益還元法でなく、他相場との比較感だけで投資すれば、バブル期には
みんなで一緒に大きなリスクを背負い込むだけ。そういう基本的なことが
分かってない輩がいまだに存在することが驚きだし、超笑える。

サブプライムはこれからが本番。地獄見る香具師等続出は必至の情勢。

[302: 匿名さん]

欧米の不動産投資信託等の利回りが、国債流通利回りを下回る逆転現象が起きてたのは、
不動産価格上昇によるキャピタルゲインを織り込んでいたからだが、サブプライム問題
深刻化以降は、そんなにノー天気に不動産価格上昇を見込む環境にはなく、それでも
なお国債流通利回りを下回るようなら、単に割高な投資対象でしかなく、早晩、異常な
逆転現象が解消されることが見込まれる。つまり、欧米不動産市況の根拠なき熱狂的な
バブルがいよいよ崩壊するということ。先を読めない素人投資家は、潮目の変化が分か
らず、プロが売り抜けた後の高値を掴んで、自爆するのみ。アーメン、ご愁傷様です。

[303: 匿名さん]

>>301
私はそうは思わない。
地価の変動というのは地域差がありかつ長期スパンという
ことを知らないといけない。
不動産は、金融商品でもなければ工業製品でもない。
「生産」も容易でなければ流動性も少ない。

地価は下がるとなかなかあがらないものだが、上がると
容易に下がらないものなのだ。

景気の波で上下動するのは株価であって、地価は不景気でも
あがる。地価が下がるときは不景気になるのは当然だが
地価が下がるから不景気になるのであって不景気なら地価が
下がるという理屈はない。

ビルを転売したり投機的な高騰を招いたのは商業地の不動産
ファンドの動きであって、住宅実需が地価高騰を招いたわけでは
ない。富裕層のマンション買いは、長期にみた場合のインフレ傾向
に対する備えであり、短期に売却するための買いとは考えにくい。

銀座の商業ビルのどこに収益還元法などの理屈がなりたつだろうか。
収益還元法など不動産鑑定の寝言にすぎず、どんな不動産ファンドも
値上がり期待があるから競争しながら競り上げた結果だろう。

逆に、ノンリコでもないマンション価格に、帰属家賃を元に収益還元
法で価格をはじいてみても意味がない。

下がる派の理屈が、経済の衰退、ピークのクラッシュ、マネーの流れが
止まる・・・などと抽象的一般的経済論議にとどまっていて、少しも
下落のメカニズムを語っていない。
不景気になるたびに地価が下落してくれたら住宅業界何もしないで
飯が食えるわけだ。
格差社会にもならない。
不景気になると、持てる者がますます豊かになり、おいていかれた
者がますます富む機会を失う。そういうことこそ現実の姿じゃないのか。

サブプライムって浮かれた金持ちが失墜するのでなく、末端の低所得者が
家を失う事態。機関投資家や仕組債を買った投資家の損失もあるだろうが
信用不安の結果、日本の金持ちもどこか痛い目をみるかというとそういう
話とはちょっと違う。

下がる論者は、経済の危機がわが身の逆転のチャンスのように思い勝ち
だが、船が沈むときは船底から水が浸透してくるわけで、生き残るのは
上の船室の乗客だということだ。
不景気を喜び何もしない何も持たないのが有利という「デフレ信仰」にいつまでも
はまっていてはいけないだろう。

マンション購入に関しての今後は、買い手に有利な話など何もおこらない。
物件はますます減る。地価は毎年２％ベースで上がっていく。
インフレ基調からいよいよローン金利も上がる。金利が上がれば財政は逼迫を
極めローン減税などなくなり所得税、相続税など税収増をはかりそれも
せっぱつまれば消費税率の値上げだ。

[304: 元祖匿名はん]

なんかもっともらしい詭弁発言が出たので久々に登場しますが、

ノンリコでないマンション価格で、帰属家賃にさえ価格根拠を見出せない状況って
末期的だと思いませんか？更なる価格上昇でOKですか？ロジカルじゃないですね。

ノンリコはおろか、不動産業者、事業者向け不動産融資に、既に外資にとどまらず
メガも含めて慎重姿勢やシャッター下ろしてしまってる状況ですよ。
上場会社でもかなりしんどいとこが多い。

来年2月3月に向けて金融機関から売らされる物件の嵐、既にバルク持ち込みも相当数。
だーれも買わない買えない。プロは今、防寒具着て厳しい寒さに耐える冬支度ですよ。

さぶぷらなんて関係ないぜと半袖のあなた、お風邪から肺炎など召されませんよう。
皆様どうぞ良いお年を。

[305: 匿名さん]

303さんの記述の通りだと思いますよ。

来年は間違いなく金利は上方修正されるでしょうね。

23区のマンション価格が現状維持 or 下方修正されても金利が
上がれば実質値上げ状況になリますね。不動産を投資対象（あくまでも居住目的）
としない一般購入者はどうは考えるでしょうか？

[306: 元祖匿名はん]

金利のアゲ時を政府、日銀は完全に失いました。それこそ既購入者が織り込み済みであって
これから買う人間にとって金利が上がるから駆け込みで買うぞなんて積極姿勢がありまっか？

[307: 匿名さん]

家を買う世代にあって下落市場・デフレ社会しか経験のない
人間が多すぎる。
現在４７歳の人間でさえ、普通のインフレを知らない。値があがるのは
「バブル経済」としか思わない。

待てば下がるという思い込みは経験論にすぎない。
経済成長で地価があがるわけではない。高度成長期で上がったのは
６０年代。７０年代は低成長。内需拡大とスタグフレーション。東京への
一極集中で住宅地価がゆるやかに上がっていったのだ。
１９７５年生まれ　　現在３２歳　　１９９１年の頃　１６歳
１９７０年生まれ　　現在３７歳　　１９９１年の頃　２１歳
１０６５年生まれ　　現在４２歳　　１９９１年の頃　２６歳
１９６０年生まれ　　現在４７歳　　１９９１年の頃　３１歳

普通にインフレを経験してきた５０代６０代には、今何がおこりつつあって
どういう対処をすべきかわかる。
彼らは個人資産をどう防衛するか、老後の備えをどう考えるかさまざまな
こころみと複数のシナリオを持ってるはずだが
いかんせん資産を持たない３０代４０代が何もしないで「様子を見る」と
言っているわけで、そんなんでいいのか？という話。

[308: 匿名さん]

毎年最高益の更新が義務付けられる企業の経営者じゃあるまいし、
合格点が取れる住まいを確保したら家については終わりでいいじゃん？
不動産は不動産屋に任せて、本業をもっと研鑽して収入増やそうよ！

[309: 匿名さん]

>>306

残念ながら自分の廻りには、まだ、購買意欲の旺盛な人達はいますよ。
給与所得が増加しているのと、会社が借り上げ社宅制度廃止の方向へ。
＊何故、借り上げ社宅制度が廃止の方向に向かうかは自分でお調べください。

その様な状況になったらマンション購入検討しますよね。

正直、金利動向＆ローン控除がどう動くかは一般人にとってはドキドキものです。
プロじゃないですからね・・・・・

[310: 匿名さん]

>>308
家が買えた人は今のままでいいんですよｗ
まだの人が３年待って事態が好転するはずがないと申し上げているだけ。
安くなるだのという楽観論には組しない。

３年経ったら今の城東が松戸、柏　城南が田園都市線　港北ニュータウンに
かわっているだけでしょう。

[311: 匿名さん]

いま４０歳未満のひとはデフレしか知らんからね。
やっぱり今は「異常」と思えちゃうんだろうね。

[312: 匿名さん]

残念ながらの使い方が変です。

金利、ましてやローン控除がどう動くかなんて方向性見えてるじゃん。

リーマン組に聞いても借り上げがなくなる話って実際そんなに聞かない。IBMの人？

[313: 匿名さん]

>>312

金利はまだもうちょっといまくらいというかサブプライムですぐ上がる感じしないですよね。

借り上げ社宅、ていうか社宅そのものがいまなくなる方向でしょう？

役人の官舎とかＮＴＴやＪＲなんかの社宅も次々閉鎖されているし。これから社宅もとうと
いう会社はあんまし無いだろうから住宅実需は少なくもしばらくは堅調だと思うけどなあ。

[314: 匿名さん]

売れないからマンション価格が下がるという話の前提には、売る人が
売り続けなければいけないのだが、もはや年々歳々２３区市場は客が
少なくなってきているのは供給者の目にも明らか。

不動産ファンドの生み出した市場と、実需のマンション市場はすでに大きな
価格の乖離が生じておりファンドバブルの崩壊で格安都心マンションが供給
されるといううれしいニュースは期待できそうもない。

地価は急激にあがらないまでもゆるやかに逆戻り（つまり１４年の
下落の経過を逆にたどってゆるやかに上昇していく）
経済状況が７０年代前半に酷似しているわけで、リニア新幹線だの
またぞろ内需拡大政策の焼き直しもではじめた。

７０年代の後半あたりから都内のマンションは５０㎡以下のものか
高級分譲の８０㎡前後のものに別れ８０年代にはマンションといえば
私鉄沿線の郊外というのが普通になった。

地価があがっていくと、マンション供給の姿も変わっていく。コンパクト物件は
残るが、広い物件は相応の富裕層に売れる量しか出てこない。
供給のドーナツ化がはじまる。
２３区に買いたいサラリーマン層は都内中古か郊外の新築かという選択。

仮に今後１５年社宅に住んで、さて新築マンションがないかと探しても
少子化と既存供給量の飽和を加味して考えれば、新築分譲マンション自体が
今の１／５もつくられない可能性が高い。
１９８１年の以前の旧耐震マンションはその時点で４１年以上経過して建替え
られている可能性が高い。中古の市場価値は高まっているはずだ。

とはいえ、地価が不況で下落するという妄言を信じるなら別だが
今の時期実需のマンションを買うのが高値掴みと言い切るのは無理があると思う。

[315: 匿名さん]

いやだから、家なんて欲しい時に買えるものを買うだけで、基本消耗品。

需要がどうだとか金利がどうだとか業界のことまで心配しなくいいの。
私らは不動産屋じゃないんだから。

[316: 匿名さん]

>>315
経済大変換期にそんなあてづっぽうではダメだよ。
もっとしっかりビジョンを持つべき。

今後まだまだデフレが続く、地価が下がると予測するか
今後は緩やかに地価が上がっていくと予測するかで
行動パターンは１８０度違ってくるだろう。
大きな負債と資金を投入するにあたって、やるべきことは
２つだ。
①価値の減らない場所はどんどん少なくなっていくという事実確認
②自分の読みが外れたときに、対応が可能な資金的余力を持つ。

[317: 匿名さん]

>>316
金利に関しては個人ではどうしようもない世界だし。物件の目利きは好みと予算しだいでしょう。掘り出し物やお買い得がない以上、将来は落ち着くとこに落ち着くだけでしょう？

自分の読みが外れたとかも、少なくとも外形的には、借りれるということは・返せるということだし。それでも返せなくなって破産・再生しても本人は責められないよ。

[318: 匿名さん]

不動産だけ独歩高になるならバブルも考えられるけど、これだけ食料品や原油、小麦、トウモロコシに鉄、レアメタルがあがってるんだから不動産が２〜３割上がっても全くバブルではありません。価値の見劣りする郊外までデベが便乗して上げたから今調整しているだけ。都心部のみのマンション在庫は超品薄ですよ。原油と鉄は１年前の５割高。小麦、トウモロコシなんて２年前の２倍だよ。不動産が３割上昇なんて市場原理のまま。国の長期債務圧縮のためにも相応の物価上昇は国も歓迎のはず。賃金が下がってるという人もいるけど、極度の格差は問題にしても、＊＊＊、＊＊＊みが出るのは人材にもようやく市場原理が働き始めた証拠。それを＊＊＊みにだけフォーカスして「賃金変わらず→物価（不動産）上昇→バブル」と判断するのは可笑しい。
ここ１〜２年で不動産価格上昇の割合以上に賃金が上がった人も多いと思いますよ。そういう人から見たら都心の価格は今も適正に写るはず。都心はそういう人が買うなり借りて住めばいい。

[319: 匿名さん]

「大相場は、悲観の中に生まれ、懐疑の中に育ち、 楽観の最中に成熟し、陶酔とともに消えゆく」

・・・今は「懐疑」の一歩手前くらいだよ。

[320: 不動産業者]

都市再生が成功しインフレ切り替わり、不動産をもつ財閥不動産の復活で、デフレ脱却し経済が正常に動き始めた。二つのことが起きる

①改正基準法もあり、『ゆり戻し』が起きて、官僚主導による数の調整が行われている。
小泉改革(規制緩和)により増えてしまったヒューザーなどの不良建設・不良不動産会社は激減しはじめた。これ自体はいいこと。
しかし来年は、企業は物価上昇により原価が上がり、サブプライム損失穴埋めによる借り入れ金利スプレッド拡大(間接金融では仕方ないが)で金利負担が増加し企業収益を圧迫し倒産件数はさらに増加するだろう。

真面目な会社増加＞不良会社激減

②しかし不動産価格は調整と言うより踊り場になっているだけで、今までのように値下がりはない。(場所による価格調整は十分ありうる)

不動産保有会社＞不動産非保有会社

[321: 匿名さん]

本日付け　ロイターより

スタンダード＆プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は、２００７年１月から１２月２７日までに行った日本企業の長期発行体格付けの変更状況をまとめた。それによると、格上げ８７件に対し、格下げ８件と、格上げが格下げを大幅に上回った。

２００４年以降、格上げが格下げを上回る傾向が続いているが、２００７年については格上げ件数が格下げ件数の１０倍以上に達した。Ｓ＆Ｐが２００７年の日本における格付け動向をまとめたリポートとして発表した。

[322: 購入検討中さん]

買い手の外資ファンドも逃げてるから来年は厳しいと思う、あの高値でマンションを買うサラリーマンはあまりいないだろう、大半は投資目的の投資家やファンドだと思う、米国の不動産危機→米国の経済への打撃→日本経済への打撃かつ日本へ投資しているファンドへの打撃．．．結果はどうなるでしょう？？？？マンション売れ残り→値引き

[323: 匿名さん]

想定内の事柄・・・・価格に織り込み済み
想定外の事柄・・・・いいことなら儲かるだけ・悪いことなら破産するだけ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最悪でもゼロでマイナスはない）

だから難しく考えないで、欲しい時に買うのが一番
（決して無計画に行動しろといってるわけじゃないよ）

評論は、文学として読むぶんにはいいけど。
専門家は、自分では買ったり売ったりしないというじゃない？
（いまだにバブル時の評論家が生き残る・三原さんとか）

[324: 匿名さん]

売れ残るようなマンションが値引きされるのは、今に始まったことではないよね。
３２２は売れ残って値引きされたマンションを喜んで買うんか？
買わないでしょ。

結局、欲しくても手の届かないような都心のマンションが値下がりして欲しいとみんな思ってるんだよ。
だから３２２の言ってる事は意味なし。

[325: 匿名さん]

↑都心は実需だって。。わかってないねえ。郊外と都心はきちんと考え方分けないと恥かきますよ。

[326: 匿名さん]

＞３２５
どういう意味？

[327: 匿名さん]

別に不動産はマンションだけじゃないし、限った分野と規模と時間で、都合よく自分にフォローの風を吹かせようなんて、どだい無理な話。

[328: 匿名さん]

>>324
即日完売・売れ残りなんて、ごく短期の転売以外は資産評価に影響ないでしょ？

[329: 購入検討中さん]

３２４さんへ
まだわかってないなぁ・・・米国の経済は日本にとってどのぐらいの影響あるかとわかってる？？？
米国の株下がると日本の株も下がるし、米国の不動産下がったら→日本の不動産も下がるはず・・・

これは真実です！！！！

いま米国の不動産価格ものすごく下がり始めているので日本も．．．

まぁ〜来年４月以降解るだろう！！！

[330: 匿名さん]

あるでしょ！
即完てことは、その時点でも相対的に安く価格設定されていたということ。

[331: 匿名さん]

＞３２９
そう言って、当たらずこのスレからいなくなった人はたくさんいますが…

だから３２９は郊外の値下げされたマンションを買うのか、買わないのかどっち？

[332: 匿名さん]

全然関係ない投稿で文句を言われるかもしれませんが、今年２０００万円程の損失を出してマンションを売却し、現金で新しいマンションを購入したのですが、来年の青色申告で、現金で購入した人は多額の損失が出ようと、住宅ローンを受けて住宅を購入しないと損失の繰越も出来ないし、１９年度の損失のにもならないって税務署に言われたけど、今や遅し。ローンで購入しておけば良かった。ガッカリです！
利用できるのは譲渡益がでた３０００万円控除だけだって！私って無知なんですね。
ここで討論されているお金持ちの方々は皆さんご存知なんでしょうね。

[333: 匿名さん]

>332さん

毎月、送付されてくる『こんにちは』の巻末のページに詳細が記載されてます。

[334: 匿名さん]

>>329

よくわかんないなあ・・・

大体、日本の首都圏の不動産はアメリカほど騰がってないじゃない。
なのにアメリカが下がれば東京も下がるのか？連れ高で騰がったならわかるが・・・
株は基本的に日米プレイヤーは同じだから連動するのはわかるけど
東京の不動産はファンドは有力なプレーヤーだけど「実需」のほうが大きいわけでしょ。

[335: 不動産業者]

自分こそ書き込みできるくらい余裕ある金持ちでしょ
現金で買うくらいお金あるならいいじゃない。

でも知りたいのはこんなに金利低いのに何で現金で買ったのよ。
何かでも儲けたの？

[336: 匿名さん]

ビジネス１

「あなたの買ったマンションが３年後値下がりしたら、差額をお支払いします。」
値下がり保険　「夢枕　」　料金掛け捨て一括払い　購入価格の１％〜
※ご希望により購入原価での買い取りもいたします。
もし、３年後もっといい場所がもっと安価で売り出されたら
そう。そのときは「夢枕」を行使して買換えをなさってください。


ビジネス２
「今買わないで、３年後値上がりしてしまったら、差額をお支払いします。」
値上がり保険「皮算用」　料金掛け捨て一括払い　想定物件額の１％〜
※ご希望により弊社物件のなかから想定価格での斡旋もいたします。
もし３年後　その予算では希望のエリアが買えなくなっていたら
そう。そのときは「皮算用」の権利を行使して予算を積み増ししたらいいのです。

値下がり保険は出資を募ってやってみたいが値上がり保険を引き受ける会社はなさそうだな。

[337: 購入検討中さん]

下がったら買うか買わないか別に・・・・下がるのが確実・・・・
日本の首都圏の不動産もこの２，３年間高騰したじゃいですか？1年間で１０００万円まで騰がったのよね！！！！これは明らかにファンドや投資買い手の操縦でしょ・・・

実需？？？？アメリカ側の実需より日本側の実需大きい訳？？？

[339: 匿名さん]

いま購入検討しているひとって「もう悔しくて買えないひと」が大半なんじゃないの？

特に３〜４年前にキャッシュは持ってたのに買わなかった（決断できなかった）ひとは
今の相場をみるたびムカつく。だからサブプライム・株安・不動産市況鈍化とかいう
騰がり大相場の途中でおきる「一時的な」材料に飛びついて暴落だのもうピークだの
言いつのる。要は「あの頃の値段に戻ってほしい」でしょう、本音は。
こないって、あの時代はもう。すくなくもオレラが現役の間は。棺桶入る直前に希望の
物件がみつかってうれしいですか？

１５年もかけて下がってきた土地が３年騰がって天上ですか。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[340: 通りすがり]

＞314

土地神話の時代でも高値（揚がり過ぎ）〜安値下がり過ぎ）の循環はあったんですよ。
バブル崩壊後、十数年に亘って下げ続けたのは異常だとして、今回の上昇局面において 当面の天井を打った程度の相場観を持たないと臍を噛みますよ。
日本が不況入りするきっかけは殆んどが外部要因（バブル崩壊は例外）であることを思えば、8月のクラッシュを境に、歴史的な好景気も転換点を迎えたようだし。
不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから。
私の先輩でも、99年頃の下落途中の高値を掴んで近頃定年を迎えたものの、依然として働き続けなければならない方が何人も居られます。

キャッシュで購入する力があるなら、今気に入った物件を手に入れるのもアリだと思うけど。

それにしても 不動産運とか言われるものも本当にあるのかもしれない思う年の暮れです。

[341: 匿名さん]

>>332
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei8/zes8_1_2.htm

[342: 匿名さん]

＞不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから

株と同じで売った損失は繰越できるとおもうが

[343: 匿名さん]

>土地神話の時代でも高値（揚がり過ぎ）〜安値下がり過ぎ）の循環はあったんですよ。

間違いだねｗ

http://www.mof.go.jp/singikai/zeicho/tosin/zeichof/image/p303.gif
個別の例でも
http://images.google.co.jp/imgres?imgurl=http://home.catv.ne.jp/nn/m-k...

[344: 匿名さん]

>>340
は、地価の変動率と地価の実数を読み違えているものと思われる。
わが国地価は、エリア平均値という観点では長期に上がり長期に下がる流れだ。
上昇や下降の勾配はきつくなったり緩くなったりはしているが
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20060324s2012s2

[345: 匿名さん]

>>340
おそらく、１９７４年のオイルショック狂乱物価にあわせた地価高騰、その後の調整の
一時期をおっしゃりたいのでしょうが、数値的にはこの１年だけですよ。
戦後６０年の地価の動きで飛び出して戻したというのは。
とにかく物価上昇率が７０年から８０年で２００％という時期ですから。
ただ不況でも地価が上がる好例ですよね。
そのあと列島改造ブーム、新宿負都心建設などで７０年後半は景気が回復し
第二次オイルショックで建設不況に陥るわけですが、その間でさえ地価はあがって
いるんですよ。

[346: 匿名さん]

>337
何か買い時を逃した主婦の恨み節に聞こえるなあ。初歩的な話だけど、
米国の場合、「当初3年は金利支払いのみ」とかいう無茶なローンで
年収300万円程度の人が5000万以上の物件買ってた訳よ。
3年後には不動産が値上がりしてるからローンを乗り換えれば良いやという感覚で。
まさに80年代後半の日本と同じ。理論価格から2倍以上騰がれば弾けるのは当たり前。

東京は15年間で不動産価格が半額位になった所を3割戻した程度。
豊洲の販売物件が坪190万→230万（PCT）→280万（TOT）になっても9割売れたけど、
これの大半はファンドや投資家じゃなくて実需だよ。

[347: 通りすがり]

レスポンスが良いねー

http://www.pref.gunma.jp/b/03/gunmanototi/2310.htm

三度の地価高騰

　わが国の長期の地価動向を、財団法人日本不動産研究所の調査による市街地価格指数の推移で見ると、大きくは、昭和35年〜36年、昭和47年〜48年、そして昭和58年東京都心に端を発し全国に波及した最近の高騰と、戦後においては三度の大きな地価の高騰を示す時期がありました（大都市圏の住宅地を中心とした昭和55年前後の上昇を加え、およそ10年に１度とする見方もあります。)

そりゃー1990年のピークを含んだ形で指数をとれば、70年代以前は殆んど平らに見えるさ

[348: 匿名さん]

地価はその時々の税制にもよるから、単純に過去の金利や物価と比較するのはどうかな？

それよりも、地価については、「神様しかわからない」というのがプロの結論でしょう？
ゆえに不動産屋は、手数料で儲け、
デベは、商品に付加価値をつけ、
評論家は、本や公演でにいそしむ。

プロは決して自分で売買しません。
不動産は材料・手段に過ぎず、不動産を利用した付加価値で儲けてｄいるのです。
仮に値が下がってもそれらが吸収しますから。

では私たちの「付加価値」は何か？
それはマイホームだから、安らぎであり家族の笑顔でしょう。
住みよい家が人生に充実感を与えるのです。値が下がってもそれで吸収します。

このまじめに1年主張してきたつもりです。いいお年を。

[349: 匿名さん]

自分でデータ集めた作ったグラフで見づらいですが
もう一度アップしておくよ。われながらいい資料だと思っているが

[350: 匿名さん]

下がる論の皆さん。確信持っているのならぜひ、「マンション価格上昇保険」を
ビジネスとしておはじめください。
どんどん下落したら保険契約金ただ取りですよ。

買わなきゃ下がる・・・ってのは、人の心理や所有欲、住宅というものの意味を
深くご理解なさってないことなのかともうかがえます。

＞不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから

これが効くんですねぇ。早期発見早期治療ならリセットできます。
あ、下落だ　そう思った瞬間に売りに出すのです。そのためには自己資金が購入額の
３割はないと次の物件購入の頭金すらままならない話になります。
くれぐれも頭金１０％などという無謀な購入はいけません。

ところで、どなたか私と一緒に「マンション値下がり保険」やりませんかね

[351: サラリーマンさん]

>>350
株とちがって完全には撤退できないわ。
空の上に住むことはできないから、
回り回って賃料に反映されるから

>>348
そのとおりですな

[352: 匿名さん]

買った人間が下がらないというのは、自分がそれなりの金とリスクを負っている話だから
それなりの読みと背景があっての話だろう。
マンションなんて早く買えばそれだけ老朽化するわけで若い世代なら次の買い替え
をうまくやらないといけないわけだ。
２０年後の価格水準は高いに越したことはない。消耗品だの資産価値など考えないなど
言っていられるのは１０年くらいの間だ。嫁の笑顔がいつまで鑑賞に堪えるかは嫁にもよる。

買わないで下がると言っているのは、結局下がっても上がっても買わない＝損がない
人たちだから、所詮面白半分の与太話レベル。

[353: 匿名さん]

土地価格が上昇し続ける背景にあった、
人口増、鎖国経済、経済・市場規模拡大
こういう前提が崩れてるのに、昔話は参考になりません。
高度成長というパラダイムから早く脱却しないと。

インフレ確実との予測で、その対策なら、別な投資先がいくらでもあるでしょうに。
マンション以上のパフォーマンスの出せばいいだけ。石油先物なんかいかが？
予測が当たれば年々もっといいマンションを買えるようになりますよ。
インフレであっても、日本の土地、特にマンションはネガティブなんですよ。

住む機能、嫁の笑顔とか言うレベルで、マンションかって喜ぶ女なら、
嫁の満足するものを買えばいいだけ。
ただ、ここ２年くらいで売られてきたマンションは、
都内とは名ばかりの二流立地、隣人が歩けば音が気になるようなレベルのものばかり。
上階が寝たきり老人でアタリだったという笑えない話。
後続マンションによる眺望阻害、住民トラブル、税制優遇切れ、維持管理費の値上げ等
入居してみて本当に満足感を維持し続けられるものか・・・・

嫌になったら気軽に見切って出て行けるオプションというのは結構重要。
とっくに価値劣化したマンションに、ローンで縛り付けられるなんてのは最悪。
特に今のように不確実性の時代にはね。

[354: 匿名さん]

>>348 = 元祖匿名はん

う〜ん、なんか呆気に取られてしまいました。え〜〜と言う感じです。

[355: 匿名さん]

>>353
難しい言葉並べてるけど、ネガ単語を思いつくまま綴ってるだけですね。
煽りでしょうか？
なんら新しい視点はありません。織り込み済み。

[356: 匿名さん]

>>352

>嫁の笑顔がいつまで鑑賞に堪えるかは嫁にもよる

うまいです

[357: 匿名さん]

353のような意見は一見何か言ってるようだけど実は何も言っていないに等しい。

[358: 匿名さん]

過去のマンション購入の節目は３回あった。
１９８０年。地獄のような金利高。しかしその後金利は下がり購入物件は値上がりした。
１９８５年。値上がりが続き、今買わないと買えないと誰しもが思い
多くの団塊世代が４０歳を目前に郊外の戸建てを買った。
１９９６年　マンションブーム。バブル崩壊で今が底値。国鉄貨物の土地が売却され
恵比寿ガーデンプレースが不況の最中に開業。西新宿に東京ガスや第二国立劇場
など作られなんとなく不動産が底値で景気回復という「騙し」にひっかかった時期。
翌年の消費税率改定もあって郊外のマンションが今の５０歳前後の世代に売れた。

退職した歳になって、これがあなたの働きで得たものなのよとしみじみ眺めて、
千葉郊外の日当たりの悪いマンションだったり、ニュータウンのはずれの一戸建て
だったり、目黒の築３０年のマンションだったりするわけだ。
これにもう一つの節目２００５年が加わると、その差違は強いコントラストを帯びる。
運不運で割り切れない「資産格差」という言葉が脳裏をよぎる。

[359: 匿名さん]

農地を宅地にしたら儲かるよ。
あと対馬の山もおすすめ。

[360: 匿名さん]

>>350

これがＭＳじゃなく株であれば簡単なんだけどね。
下がる下がると言っている連中は「空売り」すればいいわけだから。
あ・ＭＳ現物は空売りできないけどマンデベの株は空売りできるね。

直近高値から半値まで下げてるけど、下がる派はここからマンデベの株空売り
する勇気あるか？

どう？３５３さん。石油先物なんてやめて
マンデベの株を今から空売りしたら。それこそ「確実」に儲かって
しかもその利益で爆下げした都心のＭＳ買えるんじゃないの？
理想だね、まさに・笑

[361: マンコミュファンさん]

>>360
別にデベは転がして儲けてるわけじゃないから業績に関係ないし・・
359の方がまだ賢い（笑）
348さん　おおむね同意

[362: 匿名さん]

面白いのは１９８０年は大不況といわれながらマンション転がしの元年のような年。
小金持ちが４５平米の２ＤＫを３年で転売して３ＬＤＫを手に入れていた。
１９８５年は持家最後のチャンスと言われながら買った人はデフレの１５年で
値下がりする資産に価格の倍の返済を強いられた。
１９９５年はここが底。今買わないと金利も上がると喧伝された。その一方で
暴落するから買うなという評論家もいたが，実際真綿でクビを絞めるような年４％の
下落。これまた価値のない資産に代価を払い続ける徒労の日々。

だいたい、世の中の風評は逆だと思ったほうがいい。２００５年には３月暴落説が
ささやかれたのは記憶に新しい。

せめて、買ったら枕を高くして眠りたい。そういう年が３年で終わるなんて、あなた
そんな理不尽なことがありますかいな。

[363: 匿名さん]

>>359
農地法と保安林解除に関しては田中森一の『反転』が詳しい。
リクルート事件のもう一つの裏側に安比の保安林解除の贈収賄容疑の話があったと
書いてあるね。まぁ江◆さんもいまごろ回顧録じみたあんな本出さなきゃいいのに

出てきた人とこれから投獄される人の場外バトルか。

[364: 匿名さん]

マンション価格については、昔は佐藤美紀雄さんがいて詳細なデータと筆致と
現場を歩きつくした経験から重い言葉を述べておられた。
今は鬼籍に入られて　思い起こせばお亡くなりになったのも２００５年の秋
節目の年でしたね。

いま評論家はチンピラばかりだなぁ

[365: 匿名さん]

住宅ローン金利、一律0.05％下げ・大手銀、5年物固定

三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそなの各大手銀行が来年1月4日から適用する住宅ローン金利が28日出そろった。5年物の固定金利は4行そろって0.05％引き下げるほか、3年物や10年物でも引き下げる動きが広がった。市場金利の変動を反映したほか、みずほ銀は「他行も金利を下げて顧客取り込みに動いていることを意識した」（ローン・リテール業務部）という。

訳：煽り賺したところで、まったく売れません(>_< )

[366: 匿名さん]

こんな国で不動産が上がるねぇ。。。。。まあこの世に絶対はないとはいうけど。

内閣府は26日、2006年度の日本経済の決算書に相当する国民経済計算を発表した。
　それによると、国民1人当たり名目GDP（国内総生産）は06年の暦年ベースで世界18位となり、
　05年から順位を3つ落とした。最高は1993年の2位だったが、2000年の3位から6年連続で後退し、
　先進国の下位に後退した。比較可能な80年以降で見ると、順位は最低となる。

　国際比較は、物価の影響を含む名目GDPをドル換算した数値を用いた。
　経済協力開発機構（OECD）加盟30カ国のうち、06年は主要国のカナダ、フランス、ドイツに
　抜かれた。
　ユーロ高で欧州勢のドル換算が、かさ上げされたことが大きく影響したが、日本は、景気が
　拡大しても名目成長率が伸びない「デフレ経済」だったことも影を落としている。

　日本の1人当たり名目GDPは3万4252ドル（1ドル＝116円換算で約397万円）。
　GDP総額は4兆3755億ドルとなり、米国に次ぐ2位を維持した。
　しかし、世界経済に占める割合は9．1％と05年比1．1ポイント低下した。

[367: 匿名さん]

＞366
ドルベースで評価されてるからユーロ圏が上位に来てるだけ。
為替動向によってものすごく順位は変動する。

ユーロ圏の人にとって日本の資産は安く見えるから日本の不動産は買いなんだな。

[368: 匿名さん]

不動産マーケットに人がいないんだけど・・・
物件売って逃げ出したい人たちばかりであふれてるね。

けど、こんな時だから資金が豊富なところは、買い漁って
溜め込みをしたり、寝かせてるかな？

さて、個人としては手持ちの区分所有をうっぱらうのが
良いのかな？賃貸のまま継続させるか。

[369: 匿名さん]

ユーロ圏の人が日本の不動産を買っているような話は聞いたことがないけど...。 まあ投資用として買う場合は、今の価格が安かろうが高かろうが、先々その資産価値が上がるかどうかがポイントではないかな？　ということで当分は売りのトレンドが続くハズ。

[370: 匿名さん]

日本の不動産がドルやユーロを生み出す限りにおいて、その分の価値があるだけのはなし。
今の水準の日本のマンションなんて問題外。
日本の土地に住みたいわけでも所有したいわけでもないからね。

[371: 匿名さん]

>>ユーロ圏の人にとって日本の資産は安く見えるから日本の不動産は買い
安く買えたとしても、円安ユーロ高が進んだ為替損でヒーヒー言っているが？
兌換性って知ってる？

そんな素人観は要らないから、自分家の周りの話をしてよ。
オレの住むマンションに空きが出たんだけど、埋まらずに、目に見えて増えていって。
周りではポンポン新しいマンションを建てていて盛況に見えるが、最近は、そのチラシすら入らなくなり、うざい営業も来なくなった。

そして、テレビＣＭ、ネットや吊り広告はマンション関連で溢れかえり。
既視感に襲われる。
これって広告効果の期待できる最終段階の末期症状では、と。

[372: 住まいに詳しい人]

首都圏１１月の申し込み率、市区別
なんか勝負が見えてきた感じですｗ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20071221d5000d5.html

[373: 匿名さん]

>>東京23区が74％、東京都下が74％、埼玉県が73％と好調だったのに対し、神奈川県下が45％、千葉県が55％と低迷した。

神奈川県下が45％!!!!!!!!!!
江副 浩正さんの指摘通りか
やるじゃん

[374: 匿名さん]

世の中が二極化しているのを感じる。
持てる者は、多くを語らない。

持てない者（私を含めて）はなんとかしなくては
という焦燥感あるいは、現状を否定する自己欺瞞、もしくは
自分の思い込みを書くことで安堵に浸る。
しかしチャンスが２度も３度もやってくるほど世の中甘くない。

今後の価格動向を予測するのがこのスレの主題だ。

にもかかわらず、「買い時論」や「マンションを買う目的論」に
摩り替える話が出てくる。

要は運任せと言いたいのか。考えること自体を無駄といいたいみたいだ。

今買うべきか待つべきか・・・こういう話になると極めて属人的
要素の話になる。

オレは買う、俺は待つ。
そんな話はいくら集めて見ても価格動向を語る話にはならない。

近所のマンションの空きが埋まらないとかいう話も、その立地と
物件の話であってそこから敷衍して何が語れる？

地価がどう動くかでマンション価格は変わる。

サラリーマンの所得で地価が動くと思うなら、ぜひ本を書いて
世に問うてほしいものだ。

地価を動かしているのは金融だ。
間接金融（土地担保融資）と直接金融（不動産ファンド・証券化）の
両面のトレンドをみていくべきだ。昔は都心周辺の住宅大量供給などなかった。
輸出産業が工場の海外移転をはじめたのが工場用地が住宅用に
変わったのがおおきな契機。
とはいえ大規模供給はコンスタントに続かず必ず波ができる。

８０年代も生産の合理化や海外生産でしのぎながら内需拡大の
呼び声のもとに国内にマネーを投入していった結果地価が高騰し
バブル経済に陥った。バブルさえなければ、工場の移転がそのまま
９０年代の住宅供給につながったのが１５年以上のタイムラグが生じた。
デフレとあいまって異常な安値で湾大型マンションが大量供給された。

赤字国債は１９８０年代後半に始まっていて、それがいつしか
８４０兆円を超える額（利払いだけで２５兆円／年）という財政危機に
つながっている。
とはいえ、家計部門の流動資産は１５００兆円。
預貯金などの流動資産は、おもに６５歳以上のシニア層に集中して
いる。

住宅をいつ買うかは、経済の流れを読まないといけない。
結果論納得できるような話ではない。

資産格差は、年金もあるが主に家賃・住宅ローンを含めた生涯の
住宅コストの差異によるものだ。インフレ時代はローン金利も高いが
給与の伸び、貨幣価値の減価（物価上昇）の成果で住宅に支払った
実質支払いは実際は少ない。
それどころか、買い替えで少ない負担でよりよい住宅に住み替え
ていたりする。
逆にデフレ時代に住宅ローンを支払っているのは、給与が伸び悩む
なかで支払い金利以上に価格の下落する負債に金を投下し続けた
わけだ。

これから先ふたたび東京の地価が下落に転ずるという珍説を唱える
人はどこにもいない。
バブル経済が悪いのはその後にとんでもない資産デフレをもたらした
からだ。にもかかわらず、いままた地価の下落を願うのは、愚かな話だ。

首都圏のマンション供給は２０００年のピークから８万戸７万戸
と減少し続けて、２００７年度は５万戸代に留まるだろう。
さらにこれが４万戸になるかもしれない。
平均価格が３５００万としても２兆円規模の市場だ。
ちなみにＪリートの累計額が５兆円。不動産証券化市場全体でも
２５兆円だ。
東証の一日の出来高２兆円とくらべていかに不動産の値動きが
ゆるやかか想像がつくだろう。
株価のアナロジーで言う与太話には耳を貸さないほうがいい。

[375: 匿名さん]

>374
そのとおり。しかし、ここは珍説唱える、頭悪いというか経済を知らない人が多くて困るね。

[376: 匿名さん]

２３区だけ見ると申し込み率は以下で８割を超えているのは都心部のみ。
江東区９３％
練馬区５５％
足立区６２％
新宿区５７％
文京区９０％
大田区６６％
台東区５３％
世田谷区６７％
渋谷区８５％

[377: 匿名さん]

>>374

すまん、結局何をいいたいのか、よくわからない。２３区の土地価格、下がるわけないということ？　そして結局、２３区のマンション価格、どうなるの？　２００８年限定でいいから、教えて。１０％あがるとか５％下がるとか、なるべく単純な回答にしてね。

[378: 匿名さん]

>>377
２３区の平均価格は１０％以上上がるでしょう。
しかし、販売数も大幅に減ります。

その中で、５〜７千万円の価格帯、坪単価で２５０〜３００万円をＫＥＥＰできる
都心に隣接する区に人気が集中して行くでしょう。
都心回帰もしだいにエリアが限定されて行くでしょう。
この傾向は５年間は続き、その結果、東京都心部の都市構造は大きく変貌して
行くでしょう。

[379: 匿名さん]

３７４さんは来年以降都内のマンション価格下がる、値引きが増えると思いますか？私はそうなる様な確信に近いものが有りますが今年１１月に足立区のを契約しました、今は正直言って後悔の念があります、もうちょっと引っ張って１割り値引きは確実に取れたと今は思えます、その時は値引き交渉を軽く負けてあげちぁったんですよ、まあ人間１度目の経験で失敗して学ぶ生き物ですから・・・２度目のマンション購入あるのか解らないが

[380: 匿名さん]

マンション価格は下がらないらしい
申し込み率からみても、売れないとこは売れてないようだが
それでも東京だったら価格は下がらないらしい
すっげ〜ゼッタイ買わなきゃ
素人アービトラージ確定ジャン

銀行はデベからの金利が入り
マルチプルが増大したところで不動産は実需

いわゆるスタグフレーションだが
デフレでも稀な経験なのにこれからも楽しませてくれるんだそうだ

[381: 匿名さん]

>>377
へんな子だね
。
＞２００８年限定でいいから、教えて

横ばい。

過去の住宅地価の動きをみても、３年、二桁の伸びが続けば
次は、一桁の横ばい。

ところで
話というのは、結論だけだと「鵜呑みにするか拒否するか」という
ことになる。思考の流れを追わないと「理解、批判」につながらない。
ここは、さまざまな視点から考え方やその背景となる情報が
書かれてきたのだと思うけどね。

私の文意は、「下がらない」という以外の趣旨は書かれていないだろう。
そのことを理由と背景を付して書いただけだ。

[382: 匿名さん]

毎月の契約率のデータは、需要の動きをみるために業者が
必要とするものだ。
契約率が高ければ用地の仕込みを積極的に行うが
２００５年以降契約率が低下し続けているわけでその結果
デベロッパーは用地取得を絞ってきている。
それを反映した供給戸数の低下ということだ。
http://images.google.co.jp/imgres?imgurl=http://www5.cao.go.jp/keizai3...,GGLD:2004-12,GGLD:ja%26sa%3DN

[383: 匿名さん]

>>374さん

素晴らしい論述有難うございます。他のマスコミ＆評論家等の記述よりも現状の真実を
語っていると思います。　副管理人さん、暫くは途中削除しないで全文記載してくださいね。

[384: 匿名さん]

>>382
高値に張り付いてしまった県境外周区は、
隣接する他県との競争があって、契約率は低くなります。
余り売れないエリアでは、デベも供給を控えて行きますから、
結局地元の人の需要に合わせた規模に縮小します。
来年度の県境外周区の販売数はかなり少なくなりそうです。

[385: 匿名さん]

郊外・県境外周区を割高だと思うのは買い手が３年前までの安値覚えを
しているからだ。

とはいえ”地価が下がらない限り”マンション価格はさがらない。

売れない、地価が下がらない。その板ばさみで困っているとしたら
それは業者だけの話。
地主が困っていて土地を売りたいという話はいっこうに聞こえてこない。

それどころか、地主はマンションが値上がりして賃貸需要が増えると
読んでか、自前の土地にせっせと賃貸マンションを建てている。

結果、マンション業者は戦線を縮小せざるをえない。戦線縮小とはいえ安値在庫処分というのなら自分で自分の首を絞める
ようなものだ。
在庫値引きがあろうが無かろうが近辺で安値で仕入れた物件が
新たに売られる限り、安く売らなければ競争に負けるわけでもない。

今の金利状況でデベが弱気になるほどではなかろう。

売れ残っていても販売継続している限り銀行の融資条件はかわらない。
下手に赤字をだせば次がさらに苦しくなる。でも、大手はここで下げ論者が言うほど困っていそうにない。

需要の方は、就労人口の首都圏集中はあいかわらず続いている。
その分大阪の住宅需要の低迷がひどいといわれるくらいだ。

マンションが高いから、結婚はしない。
マンションが高いから子供を生まない。
マンションが高いから子供が大きくなったけど
狭い家でいい。そういう話にならない。

とはいえ、３年程度の価格上昇では人は決心がつかないものだ。
これがあと２年も続けばさすがに痺れがきれてくる。
おそらくそういう見方を業界はしている。大手デベの経営層はなにしろ
６０代なんだから、土地の値動きなど知り尽くしている。
ここは長期の持久戦と心得ているだろう。

[386: 匿名さん]

×仕入れた物件が新たに売られる限り、安く売らなければ競争に負けるわけでもない

○仕入れた物件が新たに売られない限り、値引きしなければ競争に負けるわけでもない

下落トレンドでは、在庫は長引けば長引くほど業者の首を絞めた。
上昇トレンドでは、「時系列」で競合が増えない。

[387: 匿名さん]

片方ではマーケットを礼賛し
片方で老練を褒め称える

マーケットが万能なら経験値を積んだ市場参加者の誰もが大金持ちだが
市場参加まもない投資家より低い利回りのオッサンは山ほどいる

カルトやマルチ同様の勧誘工作には吐き気がする

[388: 匿名はん]

改建基法により着工戸数が落ち込んでいて、これは一時的に済みそうもなく住宅業界は一気に冷え込んできている。国内の住宅は７００万戸余っていて完全な供給過剰の状態に加えて少子化などの要因も加わり住宅産業は衰退産業になっていく。どのエリアでも年々販売価格が上昇しプチバブルの様相を呈してきていた、価格は需給バランスで決まるから今後は値引き販売が本格化しそうだ、それでもデべは経営を維持する為に供給を継続していき不動産価格は下がる事になる

[389: 匿名さん]

供給が減って供給過剰になるのは何故だかわかりません。

結論にあわせて理由を書いてませんか？

[390: 匿名さん]

>>385

いや、普通に居住コスト高いってのは結婚しない率が高いのとか少子化に十分貢献してると思うけど？

ましてやさらにこれから国家による働き盛りに対する搾取はますます進む訳だし、十分結婚しない、子供作らないって話になると思うけど。

[391: 匿名さん]

23区ではデフレ時代に土地の安価な大量放出が生じ、建築技術の向上により、超高層マンション建設、従って大量戸数販売が可能になり、バブル期に高値のため持ち家購入を控えていた世代が大挙して買った。需要があるとみた供給者は価格を上げた。価格上昇は急ピッチだった。そこに個人投機家が眼をつけて不動産に資金投下した。1980〜90年は、株、不動産、ゴルフ会員権などあらゆるものが上昇したが、90年以降、不動産が剰余資金の有効な投機先となった。ゼロ金利時代、5年後に5000→6000以上となる投機は魅力的だった。投機の対象になることにより、23区のマンションは価格上昇を続け、異常な水準に達した。投機熱は冷めていないので、来年も下降に転じないだろう。ところで、物価が上昇基調にあるが、これは投機家が債券市場から撤退して、イラク戦争後も高値を維持してきた原油に資金投下しているからだ。日本は2008〜12年に90年基準で6％の温室効果ガスを削減する目標を立てている。国家規模では削減に投資した方が、将来、気候変動により蒙る損害より安上がりと試算されているものの、機関・個人投機家はこういうことを考えない一方、極圏の氷は不断に溶けている。金がすべての資本主義的世界観は修正されるのだろうか？

[392: 匿名さん]

損きり出来ない素人投資家じゃあるまいし。

いったん下向きになったトレンドを無視して、
いつか良くなる、夢よもう一度を期待して
不良在庫抱えて我慢比べ、先延ばしで、
いよいよギブアップ破綻というのを繰り返すつもりでしょうかね？

バブル戦犯の方々も、前回はたいした責任取らずに済みましたが、
二度目はないですよ。

価格が横ばいになって、キャピタルゲインが望めなくなった時点で、
まず投資的需要がなくなる。無理なローンを正当化していた支柱が折れる。

建築確認問題で大きく供給が絞られていてやっと今の状態。
これが一気に認可されたらクライシスの引き金になりうるよ。

[393: 匿名さん]

全体の供給量を見廻すと供給過多の印象が強いが”住宅の質＆MSのクオリティ”に目を向けると
購買意欲を掻き立てるような物件数は少ない。特に23区の中古物件は・・・

①　耐震・免震マンション
②　バリアフリー対応マンション＆内廊下仕様　
③　オール電化等（ガスも新規格対応）
④　新規格セキュリティ対応

08年は益々、物件の二極化が顕著に現れてくるでしょう。
又、昔の世帯数は４人だったのが、今後、２人対象になったら物件数は足りないと思うが。

[394: 住まいに詳しい人]

長文の人は相変わらず現状分析と願望がごちゃ混ぜだね

>在庫値引きがあろうが無かろうが近辺で安値で仕入れた物件が
>新たに売られる限り、安く売らなければ競争に負けるわけでもない。

つまり塩漬けが正解つうことですか？
塩漬けならいいけど、飛ばしとかで損失がないよーに誤魔化したりしないでね
　
　
　
これだけファンドがはやって一時は市況を盛り上げたのだから
利子率を物差しに事業構築を行う新しい不動産業が拡がったものとばかり考えていたが
結局は含み資産で事業を考えるオールドスタイルが支配しているのかなぁ？

これじゃ海外からの投資が減り、株価が下がるのも致し方ないね

[395: 大学教授さん]

>>385
個人所有の土地と会社保有の土地とは性格がまったく異なる。

個人所有の場合は、相続等の特別な理由が無い限り、積極的に手放す必要は無い。
ところが、会社保有の場合は、その土地の所有が業務に不可欠でなければ、
売却してその資金を本業に回す積極的動機がある。

従って、今後も土地の動きが活発なのは都心部に限られ、
高値になって購入者の絶対数が減っている県境外周区と隣接３県の土地の動きは、
個人所有の土地が多い為、非常に鈍くなって行く。

価格的には、横ばいか若干の上昇となり、県境外周区と隣接３県の供給数は大きく減って行く。
都心部については、会社保有の土地が多く、また産業構造的に土地を手放す積極的な理由が
ある業種が多いエリアは今後も安定的な物件供給が続き、エリアの発展による極端な上昇を
招くことなく、都心回帰の受け入れ先としての機能を担って行く。
しかし、同じ都心部でもオフィスが集まっているエリア及び昔からの住宅エリアは土地の供給が
極端に少ないので、高値を維持しつつ、大きな動きは無くなって行く。

[396: 大学教授さん]

業者としては多くの物件を供給し、売り上げを伸ばしつつ、利益を上げて行きたいところだが、
残念ながら、都心部の土地を手当てできない中小には冬の時代になる。

県境外周区及び近隣３県で安く土地を手当てできれば良いが、個人所有の土地が多く簡単な
ことでは無い。郊外の場合は、駅遠・バス便であればいくらでも土地はあるが、これだと
いくら安くてもマンションとしては売れない。
全体的地価が底値であった時代は、だれもが買いやすい値段での供給が可能であったが、
そんな時代も終わり、増え過ぎた業者の自然淘汰が始まる。

[397: 大学教授さん]

以上より、分譲マンションの供給数は今後も減って行く。

ところが、１９９７年以降地方から東京への上京者数は増え続け、今や年間７万人時代に
突入している。９７年時に２２歳とすれば今の年齢は３２歳で、そろそろ結婚といったところだ。
これら世代は就職冬の時代で、正社員の比率は低く、所得格差も大きい。

マンション価格の上昇もあり、購入できる層は一部の都心部に集中して行く。
そして、その傾向が強まり、続くだろう。

購入できない層は、当然だが、賃貸のままになる。
家賃レベルは所得格差を反映し、二極化が拡大する。県境外周区と近隣３県には安いアパートが
増え、職場に近く、利便性にも優れた都心部の家賃は今後も緩やかな上昇カーブを描く。

[398: 匿名さん]

下がる派の典型は、短文、皮肉、足元の市況、低所得者層中心の将来不安、常に「いつか下がる」の連呼。
上昇／横ばい派の典型は、長文、考察、歴史／大局観。

最近、典型的な下がる派の文章で見なくなったのが、「エンドがついてこれない」「エンドへの付回し」「デベ儲け過ぎ」。


銀行が不動産融資を渋っている？
中小には厳しいだろうね。淘汰は必須と考えている。
そこからも簡単に導かれるのが「二極化」。

新規分譲を23区内で買える層も二極化。エンジン一機でも二機でもいいが、最低年収2000万円なければ豊洲ですら買えない。そして、その豊洲は契約率一位の地域。

物件も二極化。
今後、土地の大量投げ物が構造的に発生しなければ、23区内で豊洲より安く豊洲よりもいい物件を手に入れることは出来ない。郊外と23区内の明確な差がここに生まれた。

不動産業者も二極化。
業務の内容も新規分譲だけではなく、中古の流通／管理／付加価値のウェイトが増す一方。だから、「売れなければ困るのはデベのはず」という稚拙な論は耐えられない。生き残るのは限られた業者のみ。

冷静に考えればすぐに分かることばかり。

[399: 中野区民]

>> 397

安アパートは、外周区・郊外に増えるという結論は違うような気がします。

西側なんて典型ですが、中野区を境に杉並・武蔵野市と外に行くにつれ
安アパートの比率は減ります。拘束時間の長い労働や変則的なシフトで働く
サービス産業が、安価な労働力を確保しようとする傾向が続く限り、2極化
した中でも職住接近のニーズは強いでしょう。
面積を削ってでも少しでも近い所に住もうとするし、そういう物件を供給
するところもある。

そういう意味で言うと、相対的に開発余地の大きい東側でいいイメージを
獲得できたところが、豊洲や新浦安のように急激に伸張して高騰しても、
都心周辺全体を巻き込むような動きにはならないんじゃないかなあと推測します。

すでに発展しているその他の地域は、維持または年率数％の上げ基調で推移
すると予測します。他の下がらない派（明確に上がるという論の人もいなく
なりましたね）といっしょ。

[400: 匿名さん]

中央線沿線でしょうね。
やっぱ新宿の存在はでかいｗ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/