都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[926: 匿名さん]

マンション業界は減収増益のようですね。販売価格は下がりませんよ。

[927: 匿名さん]

経済バブル崩壊しつつある状態は間違いなさそう、資金繰りで行き詰れば不動産も投売らざるを得ない会社や個人が増えてくるからもうしばらく待ちましょう。不動産も下落が徐々に始まっているので、どのタイミングが底値になるか見極めて行こう。

[928: 匿名さん]

＞９２７
おもしろいよね。今度は何時が底値になるか待ち続ける訳ね。下がり始めたと確認出来る前に上がり始めるのを考え始めると、、、。

何時になったら買うの？。あなたの欲しい物件は売り切れるよ。MS相場の研究の前にあなたの収入減らす研究したら？。

[929: サラリーマンさん]

最近のいろんな書き込みを読んでると、「＠４００万円/坪なら買いだ！」とか、「まだまだ上がる」とか云う意見がたくさんあるけど、２５坪＝１億円を出せる人がそんなに一杯いるのかね？
２−３年前からの豊洲付近や湾岸（港南）付近の大規模ＭＳの売り出しで、主力購買者のフツーのリーマン達が結構買っちゃったから、超高額物件（１億以上）購入者はかなり限られるのではないかな？２００８年度は原油、原材料の高騰が続き企業収益は悪化し、収入は横這い若しくは減少。高額物件の購入を先導した、一部の金融関係のリッチマンもサブプライムに端を発する株安で、収入は０７年度よりも確実にダウンするだろうし、結果、これまでのように都心だから即、完売と云うような事は、よほどお買い得でない限り難しいのではないかな？２００８年度は少なくとも、山手線外３０分以上の物件は投売りが始まりそうな気がするのだが。。都心部も＠４００万円以上は予想外に苦戦するのではないか。

[930: 匿名さん]

>>929

都心３区は勿論、渋谷・新宿・文京・品川・目黒・世田谷、
下手すると杉並・中野まで新築は坪４００万以上の供給のほうがそれ以下より
多くなるはずだよ。新築買おうと思えばそういうのしか買うの無いんです・・・

[931: 匿名さん]

これから２、３年はもしかしたら、逆に新築物件は値上がりするかもしれません。
今、新規供給は少ないわけですしね。
今物件の在庫は多いとは思いますが、1年経つと中古にカテゴライスされますし。

注意すべきは、コスト高のためになかなか値下げできないところ。
この点に関しては面積を減らしたり設備のグレードを下げるなどで対応してくるでしょう。
単に高いからとか安いからとかで考えないほうがいいかもしれません。
面積で言えば、坪単価は一つの目安にはなります。
逆に今の売れ残りを狙うのも手です。

今は価格が高すぎると言っている人は多いですが、
どの物件も高かった時代から、
誰もが買える多数のお手ごろ物件と価格を維持する物件、高額な物件
に分かれる時代になっていくのでしょう。
マンションは安心や便利さこそ価値ですし、それを買うものです。
だから特に立地が大事です。（駅、緑、病院、教育　※人によって便利さは異なる）

[932: 匿名さん]

＞929
確かに25坪1億円（坪400万）を購入可能な層がたくさんいるとは思えませんよね。
数年前まではその半額くらいで港区湾岸エリアが買えましたので、主力購買層も一巡化してしまったような気がします。

山手線外の郊外が下落する可能性は十分あるような気がします。
しかし、山手線圏内・沿線エリアも「高値（坪400）」が維持されるかどうかはかなり微妙ですよね。
3Ａとか千代田、渋谷は別格だと思いますが、それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

坪300でも25坪7500万円ですからね。これでも、83平米のマンションとしては結構な金額ですよね。

[933: 匿名さん]

>932
文京区西片に三井が作ろうとしているマンションも坪300万円になるのでしょうか？
だったら即買います。350万円でも即買います。
残念ながら坪400万円以上は確実だと思っています。

[934: 匿名さん]

＞933
932です。
＞それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

↑こういった書き込みをしましたが、確かに文京で三井、三菱の物件だと現在は坪400くらいはしますよね。
本郷PHがまさにそうですね。（一部で坪400万以下の部屋もありますが）

http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/man_type_all?rps=1&lc=03&...

西片のマンションも坪400くらいはする気がします。
…ということは、932の書き込み（坪300が限界）は間違ってますね。すみません。
そもそも「新宿、文京、豊島」を一緒にしたことが間違っていたのかもしれませんね。

でも、将来的に坪400をキープできるかどうかはやっぱり疑問です。

[935: 匿名さん]

今現在、足立区の坪単２０７万というのはどうなんでしょうか？

[936: 匿名さん]

>935
感覚的には高いと思うが、今のご時世を考えるとそんなもんかもね。
とはいえ単に足立区と言っても広いので、利便性の良し悪しで評価は大きく分かれるのではないでしょうか。
場所に拘りが無ければ金町駅前のタワーが坪200チョイみたいなので、駅近を考えると割安かなと思う（葛飾区だと思いますが）。

[937: 匿名さん]

９３６さん、私も割高だと思いつつ決めました。

[938: 匿名さん]

都心は供給が限られるから高くて多少売れ残っても値下げは
しないだろうね。
完成後３年くらいなら在庫で持ったりするんじゃないかな。
今でも５年前に売り出された物件売ってる訳だしありえない話ではないよ。

ということは値下がり待つ人は少なくとも５年は待つ必要があるのかな。

[939: 匿名さん]

都心は供給が限られるって理屈、もう何年も前から聞いてるけど、
一向に供給がへりませんねぇ。これからもどんどん出てくるみたいだし。

[940: 匿名さん]

都心のいいところの供給は少なくなったと思いますよ。
値段だけじゃなく物件そのもののグレードも高いマンション、
知ってたら教えて下さい。
どんどんって三つや四つじゃないですよね？

[941: 匿名さん]

竣工前後の売れ残り具合で念書取って１割引き位ってとこじゃないの・・・ねえ、デベさん？

[942: 購入経験者さん]

>>934
高いね。。本郷PH。
100,120の億ションの間取りはさすがだけど、ちょい高収入サラリーマンの手の届きそうな
7000万前後の60タイプは、この額でこれかぁって感じだね。。

[943: 匿名さん]

＞942
932です。
やはり高いと思いますよね。
これが文京区高額物件の現実なのでしょうが…。

個人的には80平米は欲しいので、そうなると9000万〜1億くらい必要になりますね。
とても手が出ませんね。

「都心の供給」については埋立地エリアだけはまだ供給の余地がありそうですが、昔から存在している土地の供給は減りそうですよね。
「都心からの距離」とか「利便性」以前の問題として私は埋立地は避けますね。

[944: 周辺住民さん]

943さん
千住地区は再開発が進み、東京駅から7km圏内ですが、200万円/坪程度ですよ。

[945: 匿名さん]

944さん
943です。
アドバイスありがとうございます。

でも千住エリアは、「都心から近いけど安い」ことは確かだと思うのですが、中古になった時の下落率も（他地域と比較して）高いそうなので、避けたいところです。