23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[919: 匿名さん]

＞＞９１５

都心の分類を示しているのに、勝手に近郊区を持ち出して格上とか言い出すのは
少々おつむが不自由ではないですか？　目黒区が中央区より格上かどうかは、
各人の主観の問題でしかなく、誰も公式に認定してませんし、何を根拠に
格付けしているのかも意味不明。そもそも、商業エリア中心の中央区と、
単なる近郊住宅区である目黒区を、格上・格下と議論しても無意味。

まあ、しょせん地方出身者でしょうが、目黒区が港区・渋谷区より格下である
ことは、素直に認めるということですかね。つまり、港区や渋谷区に住みたくても
住めないひとが住む区、それが目黒区って整理でしょうかね。

異論あるなら、そもそも何を根拠に目黒区の格付け云々を持ち出しているのか、
客観的かつ具体的根拠を提示すべきでしょうね、小学生じゃないんだから。

[920: 匿名さん]

オラがマンション買った区が日本一に決まってるだよ！

[921: 匿名さん]

目黒区も場所によるでしょ。目黒本町とか○○○だし、
上で出てた中目黒やら祐天寺やらの界隈にも
○○○があります。怪しいエリアはどの区にもある。

都心区で歴史の古いエリアは、当然山の手高級お屋敷町と貧民街が
隣接してたりする。それが江戸や明治期の常識だから、当たり前。

逆に、戦後農地を開発して宅地分譲された新興住宅地は、歴史も浅く、
都心区の歴史あるエリアのようなことはない。住んでるのは基本的に
元自作農の地主か、没落やら震災やらで都落ちした旧都心区住民、
そして大宗を占めるのが、地方出身サラリーマン階層。

没落してない旧都心区住民は、依然として都心区の優良住宅地に
住んでいます。

[922: 匿名さん]

>>915

>イメージは佃

佃のタワー物件を中古売却したけど、
見にくる冷やかし客ばかりが多くて
なかなか買い手はいなくて苦労しました。

もう、佃の時代でもないのか…

[923: 匿名さん]

お屋敷
戸建の話になんで変わってるの？
マンションのスレですよ。

[924: 匿名さん]

さすがに不動産業界は優秀な方の多い業界ですねw
自分は貧・乏・人なのに、お屋敷語らしたら熱い熱いw

[925: 匿名さん]

まあまあ、お屋敷街のほうが低層の品の良いマンションたつから、話題にしてもいいのでは。
グラフを色々掲載していただいた方の意見がわかりやすかったなあ。
ようは都心6区+目黒区なら間違いはない。
あとは自分の利便性とはかりにかけて、都心周辺区を探すべきと。
城東は場所による差が激しすぎるから、地縁がある人、住宅地に詳しい人しかお勧めできないという感じかしら？

[926: 匿名さん]

価格下落だ、暴落だと言っても、実際供給戸数の減衰には目を覆うものがある。
東京の都心部のマンション好適地は、今までで安く売りすぎちゃったねぇ
ほんとこれから買えるものが買える価格で残っているのかな？
まじめに心配になる。

引き続き
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
の数字をグラフ化してみた。
３００戸クラスのタワマンが１０本建っても、この傾向はさほどかわらない感じだ。

①都心ＳＡ３区、１２月末の数字とはいえ、港区の激減はすごい。ゴークレも
　赤坂ｔｈｅタワーも今年度末のカウントで追加されようが・・・

[927: 匿名さん]

②都心周辺Ａ３区　これも減った〜　このくらいの量ならコンパクトマンション需要には
　最適ではないかなぁ　　目黒も山手通り沿いまで　そういえばプリズムタワーが出るね。

[928: 匿名さん]

③都心周辺Ｂ１　３区
　　噂の世田谷・・・６分の１の供給量。高級路線も時間があれば掃けると思うが
　　在庫在庫と騒ぐ数でもなし

[929: 匿名さん]

④都心周辺Ｂ２　３区　　これも年度末の物件載せても少ないよ。浜田山の行方が
　　気になるけど

[930: 匿名さん]

⑤既存住宅地Ａ　３区　　絵に描いたような供給の絞り具合

[931: 匿名さん]

⑥既存住宅地Ｂ　　３区　　疲れを知らない江東区の供給・・・まさに内陸デベの鼻つまみ者?

[932: 匿名さん]

⑦城東５区　　なんと城東クンもこんなに数が減っていたとは・・・いいのか江東区

[933: 匿名さん]

グラフにしていただくと、
傾向が良く分かりますね。

2003・2004年の底値時期には
江東区や港区の湾岸だけではなく、世田谷区も供給が
グラフを見ると多かったようですね。

[934: 匿名さん]

これ見ると、改正建築基準法は業界には予想外の追い風でしょうね。
ただでさえ在庫が大量に出ているのに、供給過剰が加わったら終わってましたな。
まさに天の恵みでしょう。確認申請が徐々に正常化して供給が増えるみたいですから、
2008年は見物ですな。

[935: 匿名さん]

２００５年の単価と供給数を区ごとに分布図にあらわすと
２００５年がいかに都心で破格値で大量供給があったかわかります。
業界も＊＊じゃないからここまではひろがらないかと
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
販売戸数と単価の分布

[936: 匿名さん]

２００６年度も高くなった分供給量が減ってます。
耐震偽装が２００５年１１月でしたか？２００６年は各社がブランド戦略に打って出た年でも
あります。

[937: 匿名さん]

２００７年１２月時点までの数字　こういうのを二極化っていうんですかね。

凄い減りようですね。郊外の物件数が少ないのがなんとなく意外。
１０００戸以下なら暴落しても投げ打ってももともと安いのだから
どうぞ・・って感じかもしれません。

[938: 匿名さん]

株価ちょっと戻してよかったですね。

さて
２００２年度です。
２００万／坪以下の価格帯の大量供給があった。大田区の多摩川沿いに巨大マンション
建設ラッシュ。港区の大量供給もすでに始まっていた。中央は月島、世田谷は大規模目白押し
とにかくいたるところで１５０万以下も２００万以下も売られ放題あった時期です。
こうしてみると、２００万〜２５０万ノゾーンが空隙になっている。
高値ゾーンは供給過剰で値引きがあったと噂された時期です。
江東は、タワーもありましたが板状タイプが大量に建設されましたね。

[939: 匿名さん]

２００３年度です
同様に１００〜２００万ゾーは江戸川、浦安を中心にエリア１５００戸規模の供給
がありました。ここで需要は全部食っちゃったんじゃないかと思えるほどです。
前年と比べて２００〜２５０万／坪の価格帯が増えてきます。
タワーマンションなど割安で価格を下げた物件が目立ちます。
千代田は番町などの大型物件ができて独歩高。
都心部が２０００戸〜３５００戸／区という膨大な供給を示しています。

[940: 匿名さん]

２００４年　なんと港区　４５００戸の狂気の供給量
ついに平均坪単価（各物件の物件平均坪単価の平均値）が３００を切る。
世田谷も深沢ハウスやグランドメゾンなどの大規模物件が湾岸タワーの
あおりを食らう。掲示板ではデベの昼夜徹したネガキャン合戦が楽しめた。

湾岸戦争・・・というより湾岸マンション事件というべき価格破壊

[941: 匿名さん]

さて
クレストプライムタワー芝　　４２３戸
パークコート赤坂 ザ タワー518戸
(仮称)麻布十番超高層マンションプロジェクト528戸
ブランズ赤坂　６４戸　乃木坂パークハウス42戸　ｅｔｃ

港区以外では
プラウドタワー　東五反田　２８９戸
パークタワーグランスカイ　　７３６戸
プリズムタワー　２１９戸

定期借地権麻布タワー　２００戸
宝くじ物件　シティタワー品川　880？戸

全部足して　　４０００戸弱

果たして値下がり期待できますかねぇ
シティータワー品川除いて
坪単価３６０万くらいになるのなら大変うれしいですけど
ありえるんでしょうか。

[942: 匿名さん]

３A含めて供給量減ってるエリアは、高値安定でここままいくでしょう。株とかと連動するって話している人いますがまったく根拠ない話ですねえ。

[943: 匿名さん]

>>941

坪360になったらうれしいなんてお金持ちでんな（笑）うらやましい。
そこまで下がっても70㎡で7630万。65㎡に刻んでもまだ7000万超か、
夫婦共働きで世帯年収1000万超えていても30代の一次取得層にとって
はちと難しい価格帯ですな。普通のリーマンにはとても買えましぇ-ん

まあそもそも３０代サラリーマンが初めて買うマンションが
山手線内のそれなりの広さの新築っていうのは贅沢だわな。

築３０年近いうちのヴィンテージ（笑）マンションも最近とんでもない
価格で売買されているので、ここらで新築に乗り換えるチャンスと思った
んだけど欲しいような近所の新築はえらい高いじゃないの。売り時を逸し
たわさ。まあ場所だけは最高なのでとりあえず住み続けますわ。
でも新築が下がるころにはうちも当然下がるのでローン額はおんなじ
なんだよな。悩む・・

[944: 匿名さん]

９４１さん
一銘柄ごとの株式はあくまでも指数であって、土地は相対取引ですよね。

売りたい人の懐具合が問題になってきますよね。投資購入であわてて売却する人は値下げするだろうし商売の人はなおさらです。まずは安定です

[945: 匿名さん]

>>943さま

７０㎡なんて都心では贅沢ですよ。１ＬＤＫ５３㎡で十分です。
だいたい、港区に小学生の子連れで住んだら金がかかって大変。
Ｄｉｎｋｓか単身。ものは倉庫か実家においてシンプルに
生活。
16.坪で5760万。１０００万自己資金で４８００万くらい借りて
優遇金利の５年固定を借りたらローンが１６万の管理費その他
で１８万、パーキングが４万くらいだと２０万で上がります。
月坪２万で３２万の家賃払うより得だと思う。
５年経って引っ越したくなったら売ればいいし。だいたい乃木坂とか赤坂に住む目的は、ＢＡＲやレストラン通いで
しょう。本当は南青山がいいんですけどね。
中古のリノベーションもいいけどセキュリティが弱い。
狭い部屋で共用施設が充実というのはしょぼいけど
ジムとかネットにつながるスタディールームとかは使える。

しかし、今や３６０万／坪なんていう分譲価格は決してありえない。
家賃相場から逆算してありえないと思いますよ。

[946: 匿名さん]

パーキングが４万くらいだと２０万で上がります。
もとい　２２万だわ　スマソ　４万ってないよな。きっとｗ

[947: 匿名さん]

日本の不思議なところで、住居に限って言うと
売値が上がっても下がっても、家賃は大して変わらない。
新築プレミアムだけ高いけど、中古になった途端安値安定。

これがファンドの嫌気を生んだ原因の一つと思うんだけど。。。

[948: 匿名さん]

３６０万ってのはコンパクトマンションの価格帯。とにかく上記の都心物件は
だいたい４００万前後で、そうなると８０㎡〜　なんて話になるんだろうなぁ。

やっぱりシティータワー豊洲だよ。

[949: 匿名さん]

>>947
青山・麻布の家賃はご存知ないのでしょうか。古ければ事務所にして２万円とってたり
しますけどね。三田近辺で１．５万、恵比寿でもいい値段とってますよ。

そりゃ立地や物件にもよりますけどね。見る目は大事。買うのも借りるにしても。

[950: 匿名さん]

947さん。今は定期借家とリノベの時代なんですけど。

[951: 匿名さん]

>>949
いやいや、そういう話ではなくて。
例えば、私が今借りている渋谷区内のマンション（3Aエリア）
が51平米で28万なんだけど、借り始めたのが3年前。
それから物件価格は実に1.5倍を超えたんだけど、最近となりの部屋が
入居募集してるの見たら、やっぱり28万なんだよね。
つうことは単純に利回りが2/3になったってことだよね。
物件価格が上げれば上がるほど利回りが下がる。
証券化しても全くうまみがないと思うんだけど。

[952: 匿名さん]

↑3A隣接エリアね。

[953: 中野区民]

少し戻したけど、株式の下落は実体経済に影響を及ぼすレベル。

そんな中、日経ビジネスが本来価値は22,000円位だという緊急提言を
今週号で出している。
詳しくは書かないけど（削除されちゃうかもしれないので）
サブプライム要因は下落の20%未満との指摘だ。
なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
している御仁は一読した方がよかろう。

以前この板で、土曜日に書かれたビジネス誌の記事に関する
コメントについて、「広告だけ見てよくそんなにかけるな」という
書き込みをしてた人がいたけど、定期購読者には金曜に配本されます。

為念。

[954: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080125AT3S2501F25012008.html

東京圏へ人口流入、バブル期以来の高水準・07年、15万人超える
　総務省が25日に発表した住民基本台帳に基づく2007年の人口移動報告によると、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）への転入者数が転出者数を15万5150人上回り、バブル期以来の高水準となった。東京圏ではマンション建設や住宅着工が依然として高水準で、企業活動も集中している。人口流入を促進する要因となっているようだ。

　東京圏で転入超過が15万人を超えるのは1987年（約16万4000人）以来、20年ぶり。06年（約13万2000人）よりも2万人以上増え、3年連続で伸びた。

　東京圏は87年以降、地価高騰などにより人口流入が鈍り、バブル崩壊の影響もあって90年代中盤には流出超過になった。その後は地価下落に伴う住宅価格の「値ごろ感」が出たほか、景気回復も相まって流入超過に転じている。自動車産業を中心に活況が続く名古屋圏も転入超過になっている一方、大阪圏は転出超過が続いている。 (21:10)

[955: 匿名さん]

勘違いしている方がいるようなので一言

「株価が下がると不動産が下がる」
これは一つの要因としてないわけではないですが、
直接的な影響は限定されるでしょう。
例えば投資・購入マインドの減少、
不労所得による購入が期待できなくなるなど、、、

この掲示板で株価と不動産価格の関連について述べているのは

株価＝景気を表す(先行)指標
不動産価格＝景気に影響される指標

ということから景気を媒介にして
２つの価格に相関があるということを
意味しているのだと思います。

勿論不景気の株高なんていう言葉もありますが、
今はそのような状況にはないことは皆さんご存知の通りです。

つまり株が下がるということは不動産も今後下がるという傾向を
示唆していると言いたいのだと思います。
特に日経平均は7000円から上がってきたわけですが、
ちょうどその頃から不動産も上がってきたわけです。
具体的に言うと日経平均が例えば1万円以下になって
3年経過したとしても赤坂のマンションの坪単価は
今のまま推移するでしょうか。
不動産の世界は流動性が低いですから何らかの
きっかけ(例えば2002〜2004年の時はタワーマンションの
建設がそのきっかけになった？)が必要なのかも
しれませんが、定性的には下がる方向へ
(例えば港区で坪単価200万円台等)
向かうと考えてもおかしくないと思います


それからサブプライムローンの影響は
限定的だとよく言う人がいますが、
サブプライムローンの問題は今まで景気の
先食いをしてきたのにその流れが
逆回転し始めたということが一番問題なんだと思います。
サブプライムローンは逆回転し始めた一つの
きっかけに過ぎず、値上がりを当てにして
借金するというビジネスモデル自体が
破綻したこと自体が問題なんだと思います。

[956: 匿名さん]

家賃水準に変調が見られ始めました。
２、３年前とは随分変わってきてます。
はたして、これが理解できる人が何人いますかね。

[957: 匿名さん]

たとえば、２ＬＤＫとか３ＬＤＫとかの物件を、買うなり借りるなりする
客層って、20代後半から30代ぐらいが主力だろ？

つまり今から30年後となると、今の赤ちゃんとかが客になるわけだ。
出生率知ってる？過去最低で団塊ジュニアの世代の半数以下なの。
団塊ジュニアが今の主力購買層だとしたら、30年後は今の半分以下
しか客がいなくなるわけ。

その上、30年後は団塊の世代が寿命を迎える時期でもある。団塊が
＊＊ば、団塊が住んでた家が不要になり、遺族によって毎年大量に
市場に売りに出されるわけだ。

客が減少して需要が半数以下になるのに、供給は団塊が死ぬことで
増えまくるの。半端じゃないミスマッチが確定してます。

これから先、不動産は不良債権と呼ばれる時代になるよ。

[958: 匿名さん]

>>957
とは言え、家賃が年250万として30年払い続けると7500万になる。
悩ましいところだ。

[959: 匿名さん]

>>957
それが分かっているからみんな東京駅から半径５ｋｍ圏内の陣取り合戦が始まっているんじゃない？心配しなくても、それなりに動き始めていますよ。

[960: 匿名さん]

でも都心や城南に多く住む老人たちがこれから大量に減ってゆくのでは？

[961: 匿名さん]

団塊世代って、30代の頃にバブルを迎えたので、
高額な都心や城南の住宅を購入できなかった世代のはずだけど。

団塊世代が寿命を迎えて、売り出される住宅は郊外が主体だね。
以前のスレでよく例え話のでた、牛久の父さん。でしょ。

[962: 匿名さん]

>>960
都心部でも、地上げがされなかった戸建エリアには年寄りが多いですね。
でも、マンションになれない土地だから、関係ないけど。

地価的には、
制限があったり、狭かったりの戸建用地が下がって、マンション用の土地が上がる。
差が広がって行くでしょうね。
そうならないと、戸建にしかならないような土地は、高すぎて買手が不足しますから。
出物が少ない内はどうにかなるんですが・・

居住人口が多く、戸建も多い世田谷区なんかは、既に狭い土地が有り余ってきてますよ。
これから、下げてまで売るかどうかですが、大きな爆弾抱えているようなもんです。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[963: 匿名さん]

それから、都心部でも、
土地が有効利用されてどんどん発展するエリアと、
戸建が多くて、変化に時間が掛かりすぎるエリアとでは地価の格差が出てくるでしょうね。
都心部地価はまだら模様になるよ。

[964: 匿名さん]

有効利用とは逆に、
世田谷区や新宿区など高さ制限で規制されてますよね。
他区が追随するかは分かりませんが、
結果としてタワーを新たに建て難いエリアが都内の人気区にある。

中央区月島勝どきで小規模開発がやり難くなる規制も予定されてるし、
開発に対する色々な規制が増えることで、戸建てが多い土地と
大規模マンション用地になるエリアとの格差は確かに出るでしょうね。

[965: 匿名さん]

仕事柄、流動化ファンドやマンデベの経営陣に会う事が多いのですが、
業績が悪い会社は不動産市況に強気で、業績の良い会社は２０％くらいの軟化を予想している
ところが多いです。

既に高値つかみした会社は弱気とは言えず、強気の会社はある程度在庫を掃いてしまって
余裕があり、将来の仕入れチャンスを待っています。

景気のセンチメント指数もも世界でテロ以来の水準になっているし、一旦は景気悪化と
不動産市況の軟化は確実ですね。今は下がっていないようで、取引が減っている段階ですね。

オフイス空室率、賃料も反転し、マンション在庫は過去最高、今後高値物件で発売したくても
発売できなかった物件がでてくることを考えると、不動産には実需以外、手出しご無用、
既にポジションを持っている人は手じまいを勧めます。

[966: マンコミュファンさん]

住宅用のマンションは、景気よりも所得じゃないの？

中低所得者の所得が上がらなければ、景気良くても全体的な腰の強さがないはず。
オフィスが比較的良かったのは、企業業績(企業の所得)が良かったからで、
株価も多くは、そちらに起因してますよね。

高度経済成長してるわけじゃないから、
不動産もある程度安定的に推移するのが基本でしょうね。

地価やマンション価格を考える場合、長期では今の水準で推移するでしょう。
むしろ、材料価格の高騰と、円の相対的価値下落で、建設費は上昇傾向だから、
今後、土地が１-２割下がって物件価格は今と同じ水準でしょう。

それと、高級物件と一般物件では、商品として全然別物ということも考えないとね。
商品価値として物件ごとに格差がかなり出るってことが前提で選ばないと、
換金するときに、隣の物件と資産価値が全然ちがってくるってことあると思うよ。

[967: 匿名さん]

発売できなかった物件が出てくるとは言っても、
人気になりそうもない郊外物件が在庫になってるのですから、
もともと高値で売れたかどうか怪しい物件が多い。
手持ちの優良物件を手じまいする時期とは思えませんな。

[968: 匿名さん]

都心５区内の第一種低層住専高級邸宅街（山手線西側隣接エリアの第二山の手）
で、数年前に、８０平米台のゆったりした２ＬＤＫの低層上質分譲マンション
（大手ゼネコン施工）を５０００万円台後半で購入できた知人がいますが、
当然今ではある程度中古見積もり価格も値上がりしているようで、こういう人は
完全な＊＊＊なんでしょうね。いまでは、完全に無理な条件ですよね。