23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[651: 匿名さん]

知ってると思うけど、銀座は江戸時代の埋立地、月島は明治時代の埋立地。
かつて銀座には埋立地であるが故に草木が育たず、だから柳並木がある。
月島はもんじゃ焼きなどで下町イメージだが、江戸時代には陰も形も無い。
石川島には人足寄場があり、真の下町ですらない。
江戸からの城東は基本的に下町であって、今で言う富裕層やセレブやらは
棲み付かない。古今東西、真のセレブや由緒ある名家は、いわゆる山の手
と呼ばれる高台に好んで棲み付くもので、決して下町の城東には棲まない。
何故なら、人が棲む場所と商いを行う場所は、基本的に全く異なるから。
銀座・日本橋は商業エリアとして日本屈指（ただし、商圏としては新宿が
最大）だが、住居エリアとしては決して良好なエリアとは言えない。一方、
山の手は同じ都心又は都心近接エリアとしても、歴史伝統文化等の面から
も、良好な住居エリアであり、下町とは比べるべくもないのが常識です。

[652: 匿名さん]

城東を必死に擁護しておられる方
も、
城東を必死に非難しておられる方
どっちもあんまり変わらん気が

[653: 匿名さん]

それあと何回だすつもり？

[654: 匿名さん]

>>649
>>651
必死みたいですが、具体的にどこを擁護したいの？
超富裕層がこぞって湾岸に住むようになるのは、まだまだ先ですよ。
最初は、高年収のサラリーマン層が住むようになって、完全に町並みが整備されてですよ。
お金がいっぱいある人は、たとえ高いお金を払うことになっても、最後の最後に移り住みます。
あと１０年はかかるよ。

[655: 匿名さん]

元麻布あたりの価格帯と競合しているわけじゃないのに？？？

[656: 匿名はん]

なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？
こういう人たちは自由度が高いから、あえて湾岸選ばなくてもいいんじゃないのかな。
私個人はどちらでもいいが、格落ちと見なされている地域のようだし・・・。

[657: 物件比較中さん]

湾岸は津波が来るとアウトだからね。
安い分だけリスクが高い。

[658: 中野区民]

ここ数年で坪単価 200 - 250万位を購入したと思われる
30代で世帯年収1,000〜2,000万程度（2馬力含む）の会社員は
富裕層とは言わんだろう。
うちも富裕層になっちゃうし、この板で貧民区と揶揄される
うちの周りも富裕層だらけだ。

その上の層が大挙して江東区や、中央区に押し寄せている
という話は初耳だが。

どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の
議論はおいといて、そもそも日本の教育機関て国際競争力ある
んだろうか？

イギリスのような金融立国は不可能と言われていますが、
円が下がりきらないうちに（対ドルじゃなくてね）
ストック活用する以外に浮かぶ道はないんじゃないかと
思うんだけど。

[659: 住まいに詳しい人]

>649
城東さんのズレ具合にはいつも微笑ませて頂いてますが
649さんのお話も現実とのズレが多少あるかと思います

>>644の地図の出所は、アトラクターズラボでしょ
2003年の住宅土地統計調査と2005年の国勢調査の
データから推定したデータなので、古いわけではないけど、
直近の動きが反映していないのも事実で

高級住宅地とほぼ対応する赤いところはともかくとして
中間の青い部分は、かつて分譲マンションが大量供給され
当時の30−40代の上位サラリーマン層が純化されて
増加されたエリアが多いですよ

それを踏まえると、湾岸も今年10月調査によっては
今後青色に染まって来るんじゃないですか？
　
　
　
で、問題はデータが新しい/古いじゃなくて
644さんも他のレスで指摘されていると思いますが
城東さんが一番ズレているのは、普通のマンションを買う層と
値段の高いマンションを買う層と億ションを買う層が
かなり近い距離にあると勘違いされていることじゃないでしょうか？

マンションのマーケティングにおいては
この三者の差というのはものすごく大きいわけで
２番目の層がいくら増えても「高級住宅地」にはならない

で、ここからは意見がいろいろあるかと思いますが
２番目の層って、個人々々は民度も高いし教養もあるのですが
こういう人たちが一度に同じ場所に集まっても
文化ぽい文化って生まれない傾向が強いと思うんですよ

東急沿線的な企業がコーディネートしているよーな
ハリボテで作られたドラマのセットのよーな
そんな感じを持つのは僕だけですかね？

[660: 住まいに詳しい人]

>>656
>なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？

住みますよ
富裕層はあってもセカンドハウスですが
高収入サラリーマンなら、かなりありますよ

住むところの地理というか地勢にこだわるのって
僕も含めて地方出身者と
「川向こうは云々」と子供の頃にばあちゃんに聞かせられながら育った
山の手系の商家の出身者ぐらいじゃないですか？

[661: 匿名さん]

>>661
住みませんね。
我が家は２馬力で２０００万強のサラリーマンですが
地方出身の妻は「城東だけは絶対イヤ」と申しております。
世田谷で生まれ育った私も同感です。

我が家の狙いは
目黒区あたりの駅近低層マンションです。

[662: 匿名さん]

世田谷で生まれ育って、
と言うと
世田谷区もイロイロだって話になり…

[663: 近所をよく知る人]

>>No.660
近頃だとアースダイバー系の土地の歴史認識もあるでしょうし、実質的な地震・洪水の被害予防を重視する人はどうだろうか。まあ、海面上昇までは考えないとしても。
センスの問題にしろ、海風に晒されて建つウオーターフロントのビルは、まるで城を守る城壁に見えないこともない。

[664: 匿名さん]

History repeats itself.

[665: 匿名はん]

本当の富裕層はわざわざ湾岸にセカンドハウスをもたんだろｗ
高収入サラリーマンだけでは文化の生まれる高級住宅地にはなりにくいのは、
659さんご指摘の通りかと。新興住民の多く住むそこそこの住宅地独特の雰囲
気を少しは知ってるが、あんなとこに高級感や文化が育つはずはないかなｗ

普通の東京生まれの人だって地域にこだわるよ。そうじゃない人もいるけど。ちな
みに、東京民はどこでも東京ならいいわけではなくて、やはり育った地域や沿線に
住む人が多いんだよ。つまり城南なら城南近辺やそちらに近い都心とかね。この
バイアスを超える魅力があればいいけどね・・・。

[666: 匿名さん]

>>665
人口移動統計をちょっと調べてからカキコした方がいいと思うよ。
「知的レベルが高い人」が都心部に集中的に住むだろうと言ってたのが、「富裕層」の話にすり
替わっているし、

知的レベルが高い人＝そこそこの年収のサラリーマン層＝そこそこの学歴のサラリーマン層と
お考えください。具体的には５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層。
この価格帯が大量に販売され、売れているところにその人達が集中するのは、誰も異存は無い
と思います。

ご指摘の、この所得レベルだと、いくら集まっても文化が生まれない云々は、
①都心回帰以前は、この年収層は近郊、郊外に分散居住していた。また、長時間通勤で平日の
　時間を無為に消費していた。
　中心部に近い限られたエリアに集中するのは江戸時代以来の出来事で、経験則をもって
　予想できる人はだれもいない。
②一般論として、物理的距離が近いところに互いに住んで、職住近接で時間に余裕が出てくれば、
　情報交換、影響を与え合う密度も増えて行く。
③都心部には文化施設が数多くあり、また、大学の拠点が集中している。すなわち、学び、知的
　レベルを上げて行く機会を数多く提供してくれる。

文化が生まれないと断言できますか？

私は、ミドルマスを中心とした新しい文化、新しい都市生活文化が生み出され、その先駆者
として、アジアの他の都市をリードできればと考えます。
富裕層どうしを他国と比べれば日本に誇る部分は少ないですが、
治安と全体的な教育レベルはまだ良い方だと思います。

[667: 匿名さん]

なんと言っても、日本の富裕層の大部分は東京近郊の元農家の人達ですから、
終戦後の農地解放とか、土地神話とか、いろいろあっての結果です。

まあ他国、特にヨーロッパあたりとは、事情がまったく違います。
日本は、富裕層からほとんど文化が生まれない（他国のものまねに終止）稀有な国と言えます。
日本がいままで発信してきた文化は、ほとんどが他国で言うアッパーミドルクラスのものです。

[668: 匿名はん]

知的レベルが高い＝富裕層なんて、誰もいってないんでは？それに貴方たちは本当の
富裕層を知らないんだよ。そこらの郊外地主なんて富裕層とはいえない。

人口移動統計は、あくまでマスの動きを示すだけ。上京した人も含めいろいろな人の移動
が入ってるのであって、それぞれの地域育ちの人のライフステージごとの移動を追っ
てるわけじゃないよ（この意味の違いが分からないなら、もうこの手の話は止めたほ
うがいいかも）。

５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層が、高収入サラリーマンとは思えないな。
ということは、このクラスの物件が多いところは、高収入サラリーマンが集まると
ころでもないんじゃないの？

江戸時代に中心部に近い限られたエリアに集中するのは・・・って、それは交通機
関が無かったからでしょ？それに、大学云々って、都心部に設置してるのは客寄せ。
別にそこに来る人たちの質なんて大して気にしてないの。知的・文化的志向はいいけ
ど、思いっきり一昔前の新興住宅地の発想だね。何が起こったかって？均質化とエセ文化
自慢とレベルの低い足の引っ張り合い・張り合いさ・・・「動物の王国」だよ。だから教育
レベルが高いのだけが売りのような親が揃って集住してるとこはイジメが問題になるｘ
それだけでも文化的には薄っぺらな気がするがね。

まいいけど文化の定義によるよ。人間の行動は全て文化現象だからな〜。新興住宅地とも
っと伝統的にいい地域では、知的かどうかは別にしてメンタリティとかハビトゥスの
違いがあるのさ。こういうとこには知的だ文化的だなんていわなくても、自然に東大に
行って名門に勤めて海外の一流どこで学位をとって、当たり前のようにスマートに生活
してる連中だって結構いる。別に当たり前のことだから、気張らなくてもいいのさ。

だから湾岸にも違う文化は生まれるかもしれないけど、アジアをリードできるなんて錯覚
だからやめときなよ。日本でだってNGだし、発想自体少し怖いかな。日本なんてアジア
のアッパーミドルの連中はもうあまり見てないし、自分たちの文化で魅了できるはず
なんて考えはプチ傲慢かなｗ

ちなみに①②③はすべて仮定だよね。このソフィストなみの三段論法でいけばどこか
の山奥にだって立派な文化都市ができるよ。こういう反証不可能な文は、およそ科学
的言明とはいえないかな〜。知的で文化的な都市をつくってくださいな、シンガポー
ルが理想かな？

[669: 匿名さん]

>>658
どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の議論はおいといて、＞
これははっきりしてます。
都心に近くて、開発余地があるところです。
各企業は、団塊の世代退職による人件費の余裕を世界人材争奪戦に回すべきッス、
世界人材争奪戦
このままでは頭脳も買い負ける
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html

「留学生３０万人計画」
日本の高等教育機関に在籍する留学生数は、約12万人ですから、その数を約３倍にするという
遠大な計画ですね。官がやると数あわせで質は二の次になりかねないな。
基準を設けてその基準以上だと学費＋生活費補助をする等のメリハリが必要ッス。
数あわせでとんでもないのがいっぱい入って来るのは勘弁ッス。
少子化で困る大学救済の匂いもプンプン。

[673: 匿名さん]

いい加減に、スレタイからずれた話はやめてくれんかね。
読んで面白いならまだいいが

[674: 匿名さん]

野村不動産アーバンネットの数値は、なんだか謎に満ちているね。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200801house_tokyo_23.pdf

※本調査は、あくまで弊社独自の価格調査です。調査地点数が必ずしも十分とは言えないこと及びエリアカバー率に一部かたよりが
　　みられること等から、調査の結果得られた平均変動率が、地域の価格動向を必ずしも正確にあらわしているとは限りませんのでご了承下さい。
　※不動産の価格は、同じ地域の不動産であっても、対象不動産の個別的要因によって異なってきます。
　　弊社調査価格は、その地区の価格相場を代表しているものではありませんので、あらかじめご了承ください。
住宅地調査地点は概ね以下の要件を備えています。
・駅徒歩15分圏内　・接面道路幅員4M〜6M前後・整形地　・一方で道路に接する（角地等でない）

どうみても「戸建」の宅地だよね。それにしても容積率３００％建蔽率６０％って
変だよね。

[675: 購入検討中さん]

港区の一部で価格下落というのは事実誤認ということでOK？

ちなみにしっかりした子どもを残し、次の社会につなげてゆくのは勿論人としての使命。
でなきゃそもそも不動産の価値なんてないに等しいよ。

[676: 匿名さん]

>23区内の新築マンション価格動向

なんだから、あくまで新築マンションの売り出し価格がどうなってるか
って話でしょ。
どこが、いくらで売れ行きはどうか・・って話そっちのけで、役にたたない
地域や国際経済や教育論の薀蓄語るのはやめませんか。
当人同士は楽しいだろうが内容は読むに耐えない。

個別スレを丹念に読んでいけば、ある程度の売れ行きや価格はわかる。
でも、その手間かけなくてもみんなが、情報をもちよることで手間がはぶける
効果があるんじゃないですかね。
そういう意味で、砧や野沢の情報は有益でしたよ。世田谷徒歩１５分の
「マンション」はきびしいのがわかった。

[678: 匿名さん]

>>677
知的レベルと「２３区新築マンション価格動向」は全く関係ない。
所得レベルと「２３区新築マンション価格動向」はおおいに関係がある。
知的レベルと所得レベルが関係ないのは世間の常識。

頭以外に容姿や運動能力や、創作能力や芸能や、はたまた親からもらった遺産や
さまざまなもので人は所得を増やしているんですね。
都心のマンションってそういう事実がよくわかる場所だったりします。

[679: 匿名さん]

パークコート赤坂ザタワーのスレでの価格レポートでは
低層階の坪単価（面積が１０平米きざみだから正確性を欠くが）
おおむね坪単価４５０万前後。高層では６００〜７００万円
都心下落の気配はどこにもなさそうですね。

[680: 匿名さん]

円高、株価下落、サブプライム問題、人口減少など、マクロ的な視点からは、23区の不動産価格は少なくとも中期(3〜5年後)には、20〜30％くらい下落しても全く不思議ではない状況です。
高層マンションの中下層はすでにかなりだぶついているので、値引販売で一気に値下がりすることも十分ありうるでしょう。

[681: 匿名さん]

２３区といってもひと括りでは語れないからね。都心（中央、港、千代田、渋谷）あたりと外周区では状況も違うだろうし。少なくとも６７９さんの出した赤坂物件で、この動きは期待できないね。

[682: 住まいに詳しい人]

>>679
２年前に発売された『赤坂タワーレジデンス』は平均で＠458万円、上層階は＠800万円越え
その後、相場は急上昇していたわけだから
＠450万円前後というのは実質下落になります
　
　
つうか『パークコート赤坂ザタワー』は再開発事業だから
価格が決まったのはかなり前なわけで、価格変動の検証にはならないですよ

[683: 匿名さん]

>>682
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38845/
を読む限りでは、坪単価３３０万〜って話もあって、みんな安いと言っていますねぇ

そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

[684: 匿名さん]

都心（中央、港、千代田、渋谷）と比べると価格が安い、新宿や豊島あたりの坪単価250〜300くらいの（数年前の）中クラス物件の方が、今後の下落リスクは低いかもしれませんね。（現在はもっと高いでしょうが）
うまく表現できませんが、言いたいことは、「下げ止まり」というような意味です。

今後、マンション相場が下落したとしても坪200万以下に落ちるとは考えにくいです。
…でもよく考えてみると新築時に250だしていたら、200/250＝80％
やはり20〜30％くらいは下落する可能性があるのでしょうか…。

[685: 匿名さん]

需給総体のボリュームはどうなんでしょうね。
市場は縮小均衡に向かっていると思いますけど

築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし
下がればなおのこと
買値で売れて、なおかつよりよい場所に新築が豊富に出るような状況
になれば、中古市場も下がるでしょう。
それが、実は２００３年頃の湾岸タワーブームだったわけで
港区だけで５年間で２万戸超える供給量って今後は考えにくいですよ。

[686: 匿名さん]

＞685
＞築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし下がればなおのこと

…ある程度価格（2003〜2004年頃）は維持しそうな気もしますね。
最近の高い価格に対しては、微妙な気がします。さすがにもう少し下がるような気が…。

[687: 匿名さん]

当たり前のことですが、今後のマンションは、実需へ完全に移行する。
転売目的で今から購入するというチャレンジャーは皆無だし。
デベも供給数減らして、実需に絞って販売するでしょうから価格維持が続くんじゃないの？
資産価値を気にする人は、そもそも分譲マンションを購入しないでしょ。
数年前に購入した場合、急激な資産上昇の恩恵を受けられたから期待があるのだと。

どちらにしても資産価値を気にする人は資産を持たないのが正解ですよ
一部超不人気物件は別にして、それなりに売れているのも事実だと思いますが…

[688: 匿名さん]

>>684
はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。
売れ残りが賃貸に回っているけど、住む場所としてはＮＧだし、賃貸在庫多すぎ。
家賃レベルがかなり下がる可能性大。
明るい話題がなくって取り残されているイメージも強いよな。

それから狭小タイプが多くて、ファミリー向けがほとんど無い、需要が無いからだけど、
投資用が多そう。
中規模クラスで坪２００万円＋αかな。

四谷あたりの都心は別格だけど・・物が無い
都心については、富裕層の懐具合と気分しだいだから、良く分からないな。
高いといえば高いけど、戸建にくらべれば安いから・・

>>684さんは投資用として考えているのかな？空き室がどの程度あるかも調べた方がいいよ。

[689: 匿名さん]

>>687
実需が中心になると豊島区、新宿区はますます厳しくなるな。
住環境重視でファミリー層中心になるからね

[690: 入居済み住民さん]

いまマンション売りに出してる身としては書きにくいが、
今後数年スパンで見ると、23区は新たな底値を更新してくだろうね、ほぼ確実という気がしています。

国際的な地位の相対的な低下が著しい。（特に同じアジア圏での相対的な低下が壊滅的なインパクトに）これは都心の超一等地、外国人居住地域に打撃。

団塊世代の住み替え、団塊ジュニアの一次取得という、「最後の特需」が去る。
これで郊外と都心よりの住宅マーケットに打撃。

人口減、世帯数増もごくわずかというトレンドが周知の事実として定着し、長期下押し圧力が居座る。基本的には売り手が強気になる材料はなくなる。

個人にできることとしては、長期下落トレンドの中でも、小さい波はあるだろうから、
底で売って、天井で買うようなことのないようにするだけですか。

あとは、とにかく必要最小限の不動産を買うということでしょうか、、、、、

運用は海外を中心に分散投資ですね。日本の不動産投資は先行き厳しすぎます。

[691: 匿名さん]

ファミリー層のほうが豊島、新宿区いいと思うけど。
国立範囲内だし、塾も豊富。インフラ整ってるし、病院とかも沢山。
リーマンが狙えた頃の豊島区とか新宿区はすぐ完売するの多かったよ。

[692: 入居済み住民さん]

ココロコス東京久米川

23区じゃないけど、東京都内ということでご容赦を。
もうニュースにでてるかな？まだかな？
ググってみてみて。

[693: 匿名さん]

コロスコロス東京久米川？

[694: 匿名さん]

二極化とか何とか言ってるけど、実際は収縮してるだけ。

２３区は食い扶持とブームを求めて進入する人々によって、
周辺から徐々にチバラギ化、サイタマ化、西東京化、川崎化していってる。
地価は比較すれば高いから、上方にもますますみっちり詰め込み密集して。
備え付けのショッピングモールで買い物して、TUTAYAあたりで娯楽する生活。
金もかからず、無理な背伸びローンでも何とかやりくり可能。

ご大層な国際都市だの文化だの発展なんて全然およびじゃなくて、
一気に庶民化の波が押し寄せてるんですよ。
ニュータウンがじわじわと都心部に迫ってきてると言い換えてもいい。

[695: 物件比較中さん]

21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」（総戸数406戸）で20％超の値引きが始まった。

[696: 匿名さん]

バブル期の１９８７年以降の数年は別にしても１９９４年は当時は
溜まった需要・購入意欲が噴出した年だった。
当時の売り出し価格を記した書籍がある。それによると
現状とさして変わらぬ価格であることがわかる。金利も高いのに
フツーに売れてた。まだ団塊ジュニアは学食で飯食ってた頃だ。

当時は、「キャリアウーマン」など単身者のマンション買いが流行った。
その後郊外のファミリー向けの供給が急増しちょっとしたマンションブーム
だったね。

過去２０年にわたって最低水準だったのが２００３年２００４年。
港区の麻布・青山で３３０万台、高輪で３００万台
文京で２８０万台世田谷で２６０万台
とにかく脅威の底値。
そのなかでも湾岸タワーの２００〜２４０万という物件平均坪単価は
さらに土地の安値と割り増し容積の賜物。
それ以下に下がるとしたら郊外は金をわたして引き取ってもらう話になっちゃうよ。

[697: 入居済み住民さん]

694

全体が収縮する中での二極化。
これ常識。

グローバルレベルでの主要都市不動産の相対需給も大事だよ。
複眼的に見ないと。

田舎ならともかく、23区はドメ要因だけでは語れない。

[698: 物件比較中さん]

いくら23区と言っても現状はマンションが高すぎる．．．今の価格ですごく儲けてるからデベがマンションをガンガン作っている〜だから値引きはあたりまえのこと．．．

[699: 物件比較中さん]

６９７へ

郊外の８０平米と２３区の６０平米ってどっちがいいですか？

[700: 匿名さん]

安値から考えれば値上がりしましたけど
十年前と比較したら、23区全体では適正価格じゃないですかね
都心は、ここ最近の開発で様変わりして、そのプレミアムと考えれば値上がりが級でも仕方ないですよ。
最近値下がりを期待する声が高まっていますけど（実際値下がりしているという人も多い）
ここの掲示板は、一次所得検討者が多いのだと思いから値段に敏感なんだと思われます。

大手デベは、安売りをしないという姿勢を強く打ち出している感じが伝わってきます。
中小はデベは、23区の物件ではもう勝負が出来ないのではないでしょうか？