23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[853: 匿名さん]

⑥既存住宅地Ｂ　（台東　江東　板橋）
　完璧なファミリー価格帯ゾーンだったのは２００６年以降２５０万／坪
　ラインを超えてチャレンジに出ている。かつては８０㎡台だった３ＬＤＫが
　７０㎡に寸詰まり。

[854: 匿名さん]

⑦城東５区
　　価格的には、川崎・横浜を下回る割安ファミリーゾーンのメッカ
　　日暮里駅近辺が一部高値。物件の立地格差が激しい。
　　暴落も暴騰も起りえないと思われる安定ゾーン。

[855: 匿名さん]

ありがとうございます。
わかりやすかったです。

[856: 匿名さん]

株とマンションを同じに考えても無駄なことではないですか？
株が下がったからマンション価格下がる私には理解できません

[857: 匿名さん]

>856

前スレ見たらいかがでしょう。
親切な方が丁寧に説明してくれていますよ

それからこういう世界は
影響する要素が多く、複雑に入り組んでいるので
演繹法的な考えではわからないと思いますよ。
帰納法的に過去の実績と変更された条件を
比較して答えを出すしかないと思います。

頑張ってくださいね

[858: 匿名さん]

ここ数日の書き込みは、今位の水準で調整って感じだったけど
ここにきて、下げ論者の方が大活躍だな
しばらく、下げ論者に頑張ってもらいましょう。

[859: 匿名さん]

＞８３４
貴方の住む街は都心部ではなく「城東」という場所ですよ。
「快適」どころか、子供が小学校行くにも他の区に越境せざるをえない環境みたいですね。
心中ご察し致します。

[860: 城東住民]

>>859

広義では江東区は城東に含まれますが、江東区内においては城東と
は旧城東区内の町（亀戸、大島等）のことをいいます。
豊洲、有明、東雲等は江東区では「埋め立て地区」とよばれています
一緒にしないでください。喧嘩城東！

[861: 匿名さん]

ケンカは、デベ同士でお願いします。

城東は２３区のラストリゾートと高をくくっていると大変

坪単価２００万どまりか２５０万の極みに至るか戦いは果てしない

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
のうち西側のエリアは城東を尻目に価格を上げている。

①田園都市線の駅を多く抱える宮前区
　武蔵小杉で一気に５線（日比谷線・首都圏新線・南北線・ＪＲ横須賀線・南北線）
　接続の一大交通拠点になった中原区
　新川崎やラゾーナを擁する幸区　溝の口のある高津区　新百合の麻生区
　城東５区と互角の戦い。

[862: 匿名さん]

②都下御三家は駅近物件が僅少にもかかわらず元気
　　お値段では城東の及ぶところではなさそうだ。
　　やはりこちらも２５０万が天井なのか？

[863: 匿名さん]

③横浜は、横浜駅直近のタワマンが建ち並ぶ神奈川区
　　ＭＭ２１は西区　　田園都市線の真髄　青葉区
　　練馬区の価格の動きとよく似た西区の動き
　　同様に中原区も小金井も２００から２５０まですくすく育ってきた。

[864: 匿名さん]

スレずれ承知で、神奈川・都下に言及したのは、坪単価２００万〜２５０万ゾーンが
今後どうなっていくかという話題が重要な気がしたからだ。

３００万〜４００万ゾーンは、首都圏市場でも流通量が限られている。
コンパクト化してセカンドハウス、単身需要狙いで９０年半ばから一定量の
需要を確保してきた実績もある。
デベは刻み方を間違えないかどうかという世界だ。

ここの板が一般サラリーマンの一次取得の可能性を語る目的ならば
せめてどこを捉えた議論かをあきらかにすべきだろう。

私自身は２５０万の壁論を唱えてきたつもりで（知らんって・・・そんなの＞自分）
ここへきてそれを超えそうな武蔵小杉、一歩手前で止まった美しの森などの
先がどうなるのか大変楽しみな今日この頃。
三茶の駅近新築ワンルーム家賃が月に１２万だそうだ。
ドクター中松も世田谷（等々力？）の自宅にワンルームをたくさん作って貸しているらしい。

業者のみなさん３００万の坪単価ならもっとコンパクトマンションを建ててくれませんかね。

[865: 匿名さん]

http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/html/koo01_2.html
株、不動産、ゴルフ会員権の動き。
株の割には、不動産やゴルフ会員権の下落は激しかった。

[866: 匿名さん]

大和総研の木野内栄治さんに聞いても
「２３区マンション新築価格と日経平均株価ですか・・・うーん。関係なさそうですね」
というと思いますよ。月足の１２ヶ月移動平均線でも起伏がありすぎです。

[867: 匿名さん]

以前にも書いたけど、東商の平均一日あたり商いは２兆円規模ですよね。
年間の取引累計は５２週×５日で　５２０兆円の市場でしょう。
日本の法人所有不動産の時価合計が４９０兆円といわれていますから
これ全部を一年で売買しても規模的にはおいつきませんね。
リートなんてそのうちの５兆円程度（１％未満）ですよ。

首都圏マンション市場は７万戸平均３５００万として年間２兆５千億円足らず。
一日平均売上げは６日×５２週で８０億円／日です。

もう少しスケール感の近いものを比較してもらいたいものです。
不動産価格というのは、売り買いの比率の少ないものから、推定した概念価格
と思ったほうがいい。それくらい曖昧なものなのです。

インフレになると株が買われ不動産が買われるのは債権や預貯金にくらべて
有利だから。
その辺を混同しているんだね。

デフレの１０年間で日経平均が２万円超えていた時期がずいぶん
あった。都心の住宅地底打ちは１９９５年で日経平均の底値はそれから８年先

だから、株がいくら下がってもローン破綻者は出るかもしれないが
住宅地価が連れ安になるなんてのは、初耳。

[868: 匿名さん]

豊洲界隈城東ネタを一つ。

（統_一_日_報　2008/1/23記事）
「枝_川 朝_鮮学校が売りに出されている」という情報が密かに飛び交っている。最近まで、一部市民団体の間で「朝_鮮学校を守れ」と叫ばれていて、敷地買い取り資金を集めるため署名運動や募金活動が行われてきた。その東京・江東区枝川の東京朝_鮮第２初_級学校の敷地が売却されるという。公安調査庁や警察では、情報の信ぴょう性が高いとみて確認を急いでいる。
（社会部・金_総_宰）

セメント会社に60億で売却との噂です。
情報通の彼らが売りに出すということはやはり天井か？

[869: 匿名さん]

面白い
不動産は彼らの得意分野だからね

[870: 匿名さん]

新築マンションの価格は、いわばコンサートのチケットみたいなもので
竣工して生活が始まれば、幕の開いたステージと同じで
終演までの一定期間は、誰かに専有される。

１０年２０年経てば、中古でいくつも売りに出るだろうけれど、本来
買うべきときに買うべき値段で買った人が楽しめるものだと思う。

コンサートチケットは価格に見合うバリューを認めた人が買う。
オペラからジャズやロックから演歌まで嫌いな人はチケットは買わないし
それぞれの趣味ってことで、どこに住んでもいいんじゃないのかねぇ

価値観押し付けて論争するのは幼稚極まりないないなぁ。

豊洲なんかアジアンポップスや韓流みたいな一つのジャンルとして
認めたほうがいい。

（ってこれも揶揄に聞こえたりして）
いかん。前レスに影響された。

[871: 匿名さん]

>>870

そういうあなたの意見が価値観の押し付けに思える。

このスレは価格動向を議論するんだから、当然上がると思えば買えばいいし

下がると思えば買っても買わなくてもいい。それだけ。

あなたは、価格動向だけにとどまらず、買うことを煽るので、

デベ工作員とかいうあだ名をつけられる。煽らなくてよし。

[872: 匿名さん]

>>815
昨日の芸能人のお宅鑑定の山田隆夫？座布団御殿は、新駅の北「山田」とかけて
あったんだね。思いつきの人選にしては面白かった。


ららぽーと横浜（鴨居）が結構人気で港北ニュータウンが再活性化しそうな雰囲気に
なってきたが

横浜方面は
http://www.city.yokohama.jp/me/koutuu/kanjyou/index.html
市営地下鉄グリーンライン（中山　センター南　センター北　日吉間）は
開通したら結構インパクト大きいと思います。（またスレずれ失礼）


川崎市高津区久末には意味不明な大型団地がある。やたら広い間取りのマンションが
あったはずだ。
http://www.stepon.co.jp/center/mizonokuchi/17153102.html
駅遠くてもすごい大型マンションが建っているのだが高田に駅ができたら少しは救われる。


幹線としての東急に支線が増えた格好。戸建てで埋め尽くされた感のある
港北ＮＴだが日吉とセンター北の間は盲点だろうねぇ
新駅近に値ごろ感のあるマンションがいくつか建ちそうだ。
ポテンシャルはまたしても西に傾きそうな気配。

[873: 匿名さん]

>>870
デベはそんな暇じゃないと思うよ。
私は窓際族の非業界人。

それより、なんで豊洲や城東をこき下ろす必要があるの？

品がないよ。
上等さんもデベで、あなたもデベなら内輪の茶番劇ってことだね。

買い手同士の話なら
他人のカミサンブスだ美人だっていってるのと同じだよ。
うらやましいか他人と比較でしかものを見れないさもしい性格
さもなきゃ、商売敵がにくいからだろうね。

買うことを煽った書き込みがあるなら引用してくださいな。

煽ってないってば。俺自身はマンションが好きだから１ＬＤＫを
買いたい。安くなるは賛成。
利回りがよくなる。

・・・ってオレ何回書いたかなぁｗ

[874: 匿名さん]

まだ、ここに「下がる。」のおまじないを書き続けると、港区や渋谷区や世田谷区が
坪単価２５０万以下で買えると信じている人がいるみたいだねぇ

頑張って。

[875: 匿名さん]

１２月の首都圏契約率の実績が出てきました。
首都圏全体として大きく下がった月ですが、
優勝劣敗がより鮮明になっています。
売れ残り地域は供給量を減らしながら、在庫の整理に今後追われることになります。
一方好調なところは行け行けで、そこそこの所得のリーマン層を根こそぎかき集めそうです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

[876: 匿名さん]

まだ、ここに「上がる。」のおまじないを書き続けると、せっかく買った豊洲のタワマンが
坪単価３００万以上で売れると信じている人がいるみたいだねぇ

頑張って。↑というレベルの幼稚な書き込みはヤメレ！

[877: 匿名さん]

>>868
豊洲はコリアンタウンなのですか？

[878: 匿名さん]

タイミングを計るような人生はつまらない。時間は金では買えない
もっと自分の価値観を大切に生きよう。

・・・こういう書き込みを「買い煽る」というんなら、「待て」という以外すべて
煽りだね。師匠。

不動産を一発で金星引き当てようとか、知識もないくせに底値で買いたいという
のが無茶なんじゃないの。

失敗してもいいものを最初は買うんだよ。（これも価値観の押し付けね）
マンションは戸建てと違って流動性があるんだから（これも思い込み、経験論？）

[879: 匿名さん]

>>868
豊洲はコリアンタウンではない。
運河を挟んだ向かい側の枝川がコリアンタウン。

[880: 匿名さん]

>>878
新築マンションの価格動向と関係ないから。

[881: 匿名さん]

>>876
なんで、オレが　シティータワー豊洲　を買いたいのを知ってるんだ？
買っても売らないもんね。

[882: 匿名さん]

>>881
さすがに上がる派は思い切ったことするな〜
私はとてもそんな勇気はありません＞＜
シティタワー豊洲の価格帯で赤坂の低層階が買えそうなんで＞＜

シティタワー豊洲の売れ行きは注意深く観察しようと思うとります。

[883: 匿名さん]

>>875

港区と中央区の申込率が低いですね。
物件自体の人気がなかったのでは。

[884: 匿名さん]

話題沸騰の
江東区はどうなってる？

[885: いつか買いたいさん]

>>867
為替王ウエブより抜粋
http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/51193907.html
>私たち国民の給料増加率がマンション価格上昇率にとても追いついていません。その場合、需給にミスマッチが生じ、やがて需給＆価格は適正水準に収斂します。

なるほど、、、、。

[886: 匿名さん]

>>885
そんなのは誰でも分かることで、
問題は都心回帰と都市構造の根本的な変革が
首都圏不動産マップを大きく塗り変えて行く点です。

つまり、どこを選ぶかで将来大きな違いになる。

こんなニュース見ると、
お金がある人が都心部以外に住むことは、今後ありえない気がする。
http://www.asahi.com/national/update/0124/TKY200801240299.html
http://www.asahi.com/national/update/0124/TKY200801240417.html

[887: 匿名さん]

>>885
国民の資産が不動産に流れずに、御自分の仕事の方に…
の方の御意見ですから。

[888: 匿名さん]

一方、下の方はこんな感じで、持ち家なんか夢の夢です。
二極化が進んでいるのです。
首都圏持ち家の増加は、人口増から想像する水準にはとうてい達しませんよ。
マンション販売数量は減少し続け、その中で選ばれた地域だけが繁栄を謳歌する。
そんな未来予想図でしょう。

サブプライム問題がますます深刻になる中で、合わせて、日本国内では格差がますます広がって
いるのが現実だ。最近の調査では、年収200万円以内で生活する人が、ついに1000万人を突破した
という。現在ワーキングプアたちが何とか生きのびられているのは、実家で生活して、家賃や
食費の負担が少ないからだが、今後両親が年老いて働けなくなったり、亡くなったりしたら、
彼らはホームレスになる確率が非常に高いといえる。ワーキングプアとホームレスの境界線は、
携帯電話と住所、そして親を含めた頼れる人がいるかどうかなのだ。携帯電話はどんな仕事でも
請ける際の必需品。これがなければ仕事さえ回ってこない。携帯電話を持つには、きちんとした
住所、つまり住みかを必要とする。親元から通っていれば、取りあえず寝床には困らないし、
泊めてくれる友人がいれば、いざというとき心強い。生活資金に困ったときでも、一時的に
借りることもできる。この“三種の神器”がなければ、それこそ会社を辞めて、数週間で
ホームレスになることもある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080124-00000000-sh_mon-bus_all

[889: 匿名さん]

>888
そうするとデベは本当に体力あるところ（財閥系とその他数社）に集約されるね。
分譲での売上は期待できないから、賃貸とか中古市場が主流になるのだろうか？

[890: 匿名さん]

>>888
ここで注目すべき点は
「現在ワーキングプアたちが何とか生きのびられているのは、実家で生活して、家賃や
食費の負担が少ないからだが、」このくだりの部分。
すなわち首都圏ワーキングプアの大半が首都圏出身者であり、上京者では無いのだ。
地元民需要に頼っている近郊、郊外の需要が盛り上がらない根本的原因はここにある。

今後首都圏の少子化に合わせ、ほぼ同数の上京者の時代となる。
持ち家取得の主体となるのは、間違いなく地方からの上京者であり、
これが都心回帰と都市構造の根本的な変革をもたらし、首都圏不動産マップを大きく
塗り変えて行くだろう。

[891: 匿名さん]

賃貸と言っても、低収入の方はどこを借りるのだろうか。
会社から家賃補助を受けれるレベルでもないだろうし。

[892: 匿名さん]

>>891
あまりに低収入だと上京もできないのが現実。
田舎で親元に住んで、なんとか仕事を見つけるか、
工場の派遣労働者として、郊外、地方都市の社宅に入るか・・

[893: 匿名さん]

ニートやパラサイト、ひきこもりなど自活する力のない方々は、
養う親がなくなったら家を売って生活費に当てるほかはない。
都心部なら家を売って、安い借家で食いつなぐ。
マンションでも管理費等払えなくなり同様に売り部屋になる。

優良中古物件の供給が増え、安い賃貸の需要がふえる。
二極化が土地価格の平準化に寄与する仮説だがどうだろうか。

[894: 匿名さん]

>>893
団塊の世代の持ち家は都心部じゃなく、
近郊、郊外になるから、その子供たちの問題は
近郊、郊外で発生して、都心部には影響は無いです。

都心部に住む団塊のほとんどは、都営、公団住まいで、
その子供たちは売るべき財産も無いです。
こんな状況ですから、その子供のワーキングプア率は低いです。

[895: 匿名さん]

>>894

そんなことはありませんよ。都心部に団塊の持ち家はたくさんあります。
相続と同時に郊外から「都心回帰」した層がかなりのボリュームでありますので。
そして、自立できないお子さんを抱えている例もまた多い。
抱える余裕があるということですが。

[896: 匿名さん]

江福さんの本すら読んでないのか
ここの連中は

影響が最初にでるのは郊外の安アパートから
人のことは気にしないで楽に行けよ
住宅は既に余ってるんだから

[897: 匿名さん]

>>895
都心部で持ち家比率が高くなるのは７０歳より上の世代ですよ。
間が抜け落ちて、
次は３０代（４０代はちょっとだけ高くなる）。

[898: 匿名さん]

何かここに書き込みしている人はバカの一つ覚えみたいに都心部といっていますが、実際どうなんだろうか。高給取りはしりませんが実際生活をするには安いところで住んで節約して貯蓄するのもいいと思いますが。たてえ下がっても物価が都心部より安いので結局都心部より元を取れやすいのではないでしょうか。都心部と郊外の住宅の質(構造など)は差がないので。考えが凝り固まっている人は結局損するんだろうなぁ。ちなみに自分は２００４年ごろに購入したほうです。今では価値が上がっているみたいですが当時からサブプライムで下がることを考えて購入していましたので価値が下がっても問題ありません。採光、通風や環境ともにいいので。隣とも挨拶できないようなところは住みたくないなぁ。

[899: 匿名さん]

>>896
西側近郊の場合
正確に言えば、もとミニ戸が建っていた狭小土地が
いっぱい余っています。
再びミニ戸ブームが来るでしょうかｗ

[900: 匿名さん]

>>898
でも戸建は売れていないのが現実。
どうしてか、よく考えてみましょう。http://www.fudousankeizai.co.jp/ICM_Web/dtPDF/kisha/2007tate.pdf

[901: 匿名さん]

区部都心部：　千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・台東区・渋谷区・豊島区
都心６区　：　千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区
都心３区　：　千代田区・中央区・港区

せめて区部都心部、あわよくば都心６区くらいに、８０平米超の真っ当なマンション
を所有できれば、まずは安泰でしょうね。

[902: 匿名さん]

東京のポテンシャルを最大に高めるなら、都庁を府中に、議事堂を調布に、
陛下には八王子に遷座していただくくらいの大胆な構造改革が必要なのでは。
埋立地にむりやりマンション建てて住まわすというのはリスク面でも経済面でも不合理。

[903: 匿名さん]

>902

正しい定義はそうかもしれませんが、格のイメージからすると…

区部都心部：　千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・文京区・豊島区・中央区
都心６区　：　千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・文京区
都心３区　：　千代田区・渋谷区・港区

こんな感じになりませんか？坪単価順みたいな感じですが…

[904: 匿名さん]

どんな地区でも地域でも、割高で買っていれば下落のリスクはありますよ。
また逆も真。

[905: 匿名さん]

>>903
文京区廚が発狂するから、細かいことは気にするな

[906: 匿名さん]

申し訳ないですが、目黒区は都心には分類されないので、却下です。

もちろん、目黒区には良好な住宅地があることは事実ですが、
都心ではありません。成城も田園調布も、都心ではありませんでしょ。
目黒区は、恵比寿や代官山隣接エリアのごく一部と自由が丘界隈のぞき、
商業集積レベルは著しく低く、都心には分類されません。

[907: 匿名さん]

８９８です。都心部に割安感があるのでしたら購入するのもいいかもしれませんが。今どんなメリットがあるのでしょうか。むしろ貯蓄したほうがいいと思います。例えば銀行の大口定期にはいりプレミア会員になりチケットをとってもらったりや特別な医療サービスを受けたり普通ではできないことをいろいろやってもらうこともできます。以前は財政力があるのでいい生活ができると思いましたがそれ以上に圧迫された生活で本当にすみよい生活ができているのでしょうか。都心部有利と書き込みしている方々の意見にはなんだかむなしさを感じてしまいます。

[908: 匿名さん]

>>906
中目黒のようにヘタな湾岸よりは都心の街はあるし903の分類は違和感はないな。

[909: 匿名さん]

これから外資系で嵐のようなリストラが始まるというのに・・・
法人向け高級賃貸物件は、そうとうダメージを喰うと思う。

先週NYの大手弁護士事務所は弁護士の15％をレイオフすると決めた。
年俸5000万くらいもらってた高給取りが路頭に迷う。
これは、まだほんの始まり。
先日、松井証券で「メリルリンチのデフォルト」が噂になったようだが
まんざら、ガセネタでもないようだ。
メリルやシティなどの金融機関が今年、償還する社債は合計７０兆円。
これが償還できるかどうかが、問題らしい。
債権を発行する際の保証コストが数倍に跳ね上がってしまったので
収益を相当、圧迫するようだ。

そうこういっているうちに、今夜はNY金が９００ドルをらくらく越え、
史上最高値に迫っている。一時的に下落した分を、わずか３日で戻した。
株や原油が下落を取り戻せないのと対照的な動きだ。
金が本格的に上昇を始めれば、再び、株と不動産の下落がやってくる。

[910: 匿名さん]

都心から中央区を押しのけて目黒区を入れるとは、東京出身者ではないようですね。

都心なら何でもＯＫではないですよね、もちろん。
一番のお勧めは、都心部の第一種低層住居専用地区、特に江戸や明治期から武家・
公家屋敷町や高級分譲地だった場所です。俄か富裕層（いわゆる成金さん）が好んで
多く住み着く内陸や湾岸の再開発エリア・タワマン等とはまったく異なり、根っから
の名門資産家が多く住まうエリアで、地ぐらいも生活水準も文化レベルも教育水準も
医療環境も抜群です。ただ、望めば誰もが住めるわけではない点や生活コストが相対
的に高めなことが、一般人には懸念点でしょうか。

[911: 匿名さん]

＞＞９０８
中目黒が都心？？？　ご冗談を。この手の発言者は、おおむね地方出身者ですがね。

中目黒界隈や祐天寺界隈に瀕眠靴的木賃狭小住宅エリア等あるのをご存じない？？？

再開発で、汚物みたいなところが少しずつ浄化されつつあるけれど、
地ぐらいは○○○ですよ。

[912: 匿名さん]

都心区といっても、その区すべてが優良な地所というわけではないので。
スラムと高級住宅街の双方を抱える区もありますよ。

[913: 匿名さん]

>910
スマン、庶民のオレには良く分からないんだが、そういう超のつく高級住宅街に住む人達って生活コストを気にするものなの？

[914: 匿名さん]

>>910
都心部で第一種低層住専エリアが残っている区は希少です。
千代田・中央は全滅、港は高輪のごく一区画のみ。

新宿・渋谷・文京は、まだ結構残ってますね。
これらの第一種低層住専、しかも旧武家屋敷等ならば、
歴史・伝統・格式・文化等に裏打ちされた、
じつに優雅で豊かな生活が約束されているでしょう。

[915: 匿名さん]

誰も目黒区が都心だとは言ってないのでは？
>>903が言いたいのは、目黒区がいわゆる都心区よりも、
イメージが良くて格も上になってきているってことでしょ。

確かに中央区は都心区だけど、商業地としての都心であって、
住宅地としてのイメージは佃などを除いて、目黒区が上。
時代は変化しているのですよ。

[916: 匿名さん]

>>913
気にします。むしろ、俄か富裕層より、伝統的名門資産家の方が、細かく気にします。

だからこそ、何代にも渡って、資産を維持させることができるのです。真の富裕層の
生活の知恵です。

他方、俄か富裕層さんらは、どうしてもお金持っていることを他人にみせびらかしたい
（特に、若い頃に金銭的に恵まれず苦労した人は）欲求と衝動を抑えることができず、
徒に浪費したり、妬みそねみの類で足を引っ張られて、一代で没落する人が多いです。

[917: 匿名さん]

どうでもいいけど何で＊＊＊が、真の富裕層について
熱く語ってるの？

[918: 住まいに詳しい人]

>誰も目黒区が都心だとは言ってないのでは？
>>>903が言いたいのは、目黒区がいわゆる都心区よりも、
>イメージが良くて格も上になってきているってことでしょ。

はあ
なら都心云々なんて語らずに、素直に目黒区には良好な住宅地が多いと言えばいいだけでしょ

ココでこの手の話をする人って、ホントに身贔屓が好きだねぇ
お国自慢系の話題は、もーお終いにしましょ

[919: 匿名さん]

＞＞９１５

都心の分類を示しているのに、勝手に近郊区を持ち出して格上とか言い出すのは
少々おつむが不自由ではないですか？　目黒区が中央区より格上かどうかは、
各人の主観の問題でしかなく、誰も公式に認定してませんし、何を根拠に
格付けしているのかも意味不明。そもそも、商業エリア中心の中央区と、
単なる近郊住宅区である目黒区を、格上・格下と議論しても無意味。

まあ、しょせん地方出身者でしょうが、目黒区が港区・渋谷区より格下である
ことは、素直に認めるということですかね。つまり、港区や渋谷区に住みたくても
住めないひとが住む区、それが目黒区って整理でしょうかね。

異論あるなら、そもそも何を根拠に目黒区の格付け云々を持ち出しているのか、
客観的かつ具体的根拠を提示すべきでしょうね、小学生じゃないんだから。

[920: 匿名さん]

オラがマンション買った区が日本一に決まってるだよ！

[921: 匿名さん]

目黒区も場所によるでしょ。目黒本町とか○○○だし、
上で出てた中目黒やら祐天寺やらの界隈にも
○○○があります。怪しいエリアはどの区にもある。

都心区で歴史の古いエリアは、当然山の手高級お屋敷町と貧民街が
隣接してたりする。それが江戸や明治期の常識だから、当たり前。

逆に、戦後農地を開発して宅地分譲された新興住宅地は、歴史も浅く、
都心区の歴史あるエリアのようなことはない。住んでるのは基本的に
元自作農の地主か、没落やら震災やらで都落ちした旧都心区住民、
そして大宗を占めるのが、地方出身サラリーマン階層。

没落してない旧都心区住民は、依然として都心区の優良住宅地に
住んでいます。

[922: 匿名さん]

>>915

>イメージは佃

佃のタワー物件を中古売却したけど、
見にくる冷やかし客ばかりが多くて
なかなか買い手はいなくて苦労しました。

もう、佃の時代でもないのか…

[923: 匿名さん]

お屋敷
戸建の話になんで変わってるの？
マンションのスレですよ。

[924: 匿名さん]

さすがに不動産業界は優秀な方の多い業界ですねw
自分は貧・乏・人なのに、お屋敷語らしたら熱い熱いw

[925: 匿名さん]

まあまあ、お屋敷街のほうが低層の品の良いマンションたつから、話題にしてもいいのでは。
グラフを色々掲載していただいた方の意見がわかりやすかったなあ。
ようは都心6区+目黒区なら間違いはない。
あとは自分の利便性とはかりにかけて、都心周辺区を探すべきと。
城東は場所による差が激しすぎるから、地縁がある人、住宅地に詳しい人しかお勧めできないという感じかしら？

[926: 匿名さん]

価格下落だ、暴落だと言っても、実際供給戸数の減衰には目を覆うものがある。
東京の都心部のマンション好適地は、今までで安く売りすぎちゃったねぇ
ほんとこれから買えるものが買える価格で残っているのかな？
まじめに心配になる。

引き続き
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
の数字をグラフ化してみた。
３００戸クラスのタワマンが１０本建っても、この傾向はさほどかわらない感じだ。

①都心ＳＡ３区、１２月末の数字とはいえ、港区の激減はすごい。ゴークレも
　赤坂ｔｈｅタワーも今年度末のカウントで追加されようが・・・

[927: 匿名さん]

②都心周辺Ａ３区　これも減った〜　このくらいの量ならコンパクトマンション需要には
　最適ではないかなぁ　　目黒も山手通り沿いまで　そういえばプリズムタワーが出るね。

[928: 匿名さん]

③都心周辺Ｂ１　３区
　　噂の世田谷・・・６分の１の供給量。高級路線も時間があれば掃けると思うが
　　在庫在庫と騒ぐ数でもなし

[929: 匿名さん]

④都心周辺Ｂ２　３区　　これも年度末の物件載せても少ないよ。浜田山の行方が
　　気になるけど

[930: 匿名さん]

⑤既存住宅地Ａ　３区　　絵に描いたような供給の絞り具合

[931: 匿名さん]

⑥既存住宅地Ｂ　　３区　　疲れを知らない江東区の供給・・・まさに内陸デベの鼻つまみ者?

[932: 匿名さん]

⑦城東５区　　なんと城東クンもこんなに数が減っていたとは・・・いいのか江東区

[933: 匿名さん]

グラフにしていただくと、
傾向が良く分かりますね。

2003・2004年の底値時期には
江東区や港区の湾岸だけではなく、世田谷区も供給が
グラフを見ると多かったようですね。

[934: 匿名さん]

これ見ると、改正建築基準法は業界には予想外の追い風でしょうね。
ただでさえ在庫が大量に出ているのに、供給過剰が加わったら終わってましたな。
まさに天の恵みでしょう。確認申請が徐々に正常化して供給が増えるみたいですから、
2008年は見物ですな。

[935: 匿名さん]

２００５年の単価と供給数を区ごとに分布図にあらわすと
２００５年がいかに都心で破格値で大量供給があったかわかります。
業界も＊＊じゃないからここまではひろがらないかと
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
販売戸数と単価の分布

[936: 匿名さん]

２００６年度も高くなった分供給量が減ってます。
耐震偽装が２００５年１１月でしたか？２００６年は各社がブランド戦略に打って出た年でも
あります。

[937: 匿名さん]

２００７年１２月時点までの数字　こういうのを二極化っていうんですかね。

凄い減りようですね。郊外の物件数が少ないのがなんとなく意外。
１０００戸以下なら暴落しても投げ打ってももともと安いのだから
どうぞ・・って感じかもしれません。

[938: 匿名さん]

株価ちょっと戻してよかったですね。

さて
２００２年度です。
２００万／坪以下の価格帯の大量供給があった。大田区の多摩川沿いに巨大マンション
建設ラッシュ。港区の大量供給もすでに始まっていた。中央は月島、世田谷は大規模目白押し
とにかくいたるところで１５０万以下も２００万以下も売られ放題あった時期です。
こうしてみると、２００万〜２５０万ノゾーンが空隙になっている。
高値ゾーンは供給過剰で値引きがあったと噂された時期です。
江東は、タワーもありましたが板状タイプが大量に建設されましたね。

[939: 匿名さん]

２００３年度です
同様に１００〜２００万ゾーは江戸川、浦安を中心にエリア１５００戸規模の供給
がありました。ここで需要は全部食っちゃったんじゃないかと思えるほどです。
前年と比べて２００〜２５０万／坪の価格帯が増えてきます。
タワーマンションなど割安で価格を下げた物件が目立ちます。
千代田は番町などの大型物件ができて独歩高。
都心部が２０００戸〜３５００戸／区という膨大な供給を示しています。

[940: 匿名さん]

２００４年　なんと港区　４５００戸の狂気の供給量
ついに平均坪単価（各物件の物件平均坪単価の平均値）が３００を切る。
世田谷も深沢ハウスやグランドメゾンなどの大規模物件が湾岸タワーの
あおりを食らう。掲示板ではデベの昼夜徹したネガキャン合戦が楽しめた。

湾岸戦争・・・というより湾岸マンション事件というべき価格破壊

[941: 匿名さん]

さて
クレストプライムタワー芝　　４２３戸
パークコート赤坂 ザ タワー518戸
(仮称)麻布十番超高層マンションプロジェクト528戸
ブランズ赤坂　６４戸　乃木坂パークハウス42戸　ｅｔｃ

港区以外では
プラウドタワー　東五反田　２８９戸
パークタワーグランスカイ　　７３６戸
プリズムタワー　２１９戸

定期借地権麻布タワー　２００戸
宝くじ物件　シティタワー品川　880？戸

全部足して　　４０００戸弱

果たして値下がり期待できますかねぇ
シティータワー品川除いて
坪単価３６０万くらいになるのなら大変うれしいですけど
ありえるんでしょうか。

[942: 匿名さん]

３A含めて供給量減ってるエリアは、高値安定でここままいくでしょう。株とかと連動するって話している人いますがまったく根拠ない話ですねえ。

[943: 匿名さん]

>>941

坪360になったらうれしいなんてお金持ちでんな（笑）うらやましい。
そこまで下がっても70㎡で7630万。65㎡に刻んでもまだ7000万超か、
夫婦共働きで世帯年収1000万超えていても30代の一次取得層にとって
はちと難しい価格帯ですな。普通のリーマンにはとても買えましぇ-ん

まあそもそも３０代サラリーマンが初めて買うマンションが
山手線内のそれなりの広さの新築っていうのは贅沢だわな。

築３０年近いうちのヴィンテージ（笑）マンションも最近とんでもない
価格で売買されているので、ここらで新築に乗り換えるチャンスと思った
んだけど欲しいような近所の新築はえらい高いじゃないの。売り時を逸し
たわさ。まあ場所だけは最高なのでとりあえず住み続けますわ。
でも新築が下がるころにはうちも当然下がるのでローン額はおんなじ
なんだよな。悩む・・

[944: 匿名さん]

９４１さん
一銘柄ごとの株式はあくまでも指数であって、土地は相対取引ですよね。

売りたい人の懐具合が問題になってきますよね。投資購入であわてて売却する人は値下げするだろうし商売の人はなおさらです。まずは安定です

[945: 匿名さん]

>>943さま

７０㎡なんて都心では贅沢ですよ。１ＬＤＫ５３㎡で十分です。
だいたい、港区に小学生の子連れで住んだら金がかかって大変。
Ｄｉｎｋｓか単身。ものは倉庫か実家においてシンプルに
生活。
16.坪で5760万。１０００万自己資金で４８００万くらい借りて
優遇金利の５年固定を借りたらローンが１６万の管理費その他
で１８万、パーキングが４万くらいだと２０万で上がります。
月坪２万で３２万の家賃払うより得だと思う。
５年経って引っ越したくなったら売ればいいし。だいたい乃木坂とか赤坂に住む目的は、ＢＡＲやレストラン通いで
しょう。本当は南青山がいいんですけどね。
中古のリノベーションもいいけどセキュリティが弱い。
狭い部屋で共用施設が充実というのはしょぼいけど
ジムとかネットにつながるスタディールームとかは使える。

しかし、今や３６０万／坪なんていう分譲価格は決してありえない。
家賃相場から逆算してありえないと思いますよ。

[946: 匿名さん]

パーキングが４万くらいだと２０万で上がります。
もとい　２２万だわ　スマソ　４万ってないよな。きっとｗ

[947: 匿名さん]

日本の不思議なところで、住居に限って言うと
売値が上がっても下がっても、家賃は大して変わらない。
新築プレミアムだけ高いけど、中古になった途端安値安定。

これがファンドの嫌気を生んだ原因の一つと思うんだけど。。。

[948: 匿名さん]

３６０万ってのはコンパクトマンションの価格帯。とにかく上記の都心物件は
だいたい４００万前後で、そうなると８０㎡〜　なんて話になるんだろうなぁ。

やっぱりシティータワー豊洲だよ。

[949: 匿名さん]

>>947
青山・麻布の家賃はご存知ないのでしょうか。古ければ事務所にして２万円とってたり
しますけどね。三田近辺で１．５万、恵比寿でもいい値段とってますよ。

そりゃ立地や物件にもよりますけどね。見る目は大事。買うのも借りるにしても。

[950: 匿名さん]

947さん。今は定期借家とリノベの時代なんですけど。

[951: 匿名さん]

>>949
いやいや、そういう話ではなくて。
例えば、私が今借りている渋谷区内のマンション（3Aエリア）
が51平米で28万なんだけど、借り始めたのが3年前。
それから物件価格は実に1.5倍を超えたんだけど、最近となりの部屋が
入居募集してるの見たら、やっぱり28万なんだよね。
つうことは単純に利回りが2/3になったってことだよね。
物件価格が上げれば上がるほど利回りが下がる。
証券化しても全くうまみがないと思うんだけど。

[952: 匿名さん]

↑3A隣接エリアね。

[953: 中野区民]

少し戻したけど、株式の下落は実体経済に影響を及ぼすレベル。

そんな中、日経ビジネスが本来価値は22,000円位だという緊急提言を
今週号で出している。
詳しくは書かないけど（削除されちゃうかもしれないので）
サブプライム要因は下落の20%未満との指摘だ。
なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
している御仁は一読した方がよかろう。

以前この板で、土曜日に書かれたビジネス誌の記事に関する
コメントについて、「広告だけ見てよくそんなにかけるな」という
書き込みをしてた人がいたけど、定期購読者には金曜に配本されます。

為念。

[954: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080125AT3S2501F25012008.html

東京圏へ人口流入、バブル期以来の高水準・07年、15万人超える
　総務省が25日に発表した住民基本台帳に基づく2007年の人口移動報告によると、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）への転入者数が転出者数を15万5150人上回り、バブル期以来の高水準となった。東京圏ではマンション建設や住宅着工が依然として高水準で、企業活動も集中している。人口流入を促進する要因となっているようだ。

　東京圏で転入超過が15万人を超えるのは1987年（約16万4000人）以来、20年ぶり。06年（約13万2000人）よりも2万人以上増え、3年連続で伸びた。

　東京圏は87年以降、地価高騰などにより人口流入が鈍り、バブル崩壊の影響もあって90年代中盤には流出超過になった。その後は地価下落に伴う住宅価格の「値ごろ感」が出たほか、景気回復も相まって流入超過に転じている。自動車産業を中心に活況が続く名古屋圏も転入超過になっている一方、大阪圏は転出超過が続いている。 (21:10)

[955: 匿名さん]

勘違いしている方がいるようなので一言

「株価が下がると不動産が下がる」
これは一つの要因としてないわけではないですが、
直接的な影響は限定されるでしょう。
例えば投資・購入マインドの減少、
不労所得による購入が期待できなくなるなど、、、

この掲示板で株価と不動産価格の関連について述べているのは

株価＝景気を表す(先行)指標
不動産価格＝景気に影響される指標

ということから景気を媒介にして
２つの価格に相関があるということを
意味しているのだと思います。

勿論不景気の株高なんていう言葉もありますが、
今はそのような状況にはないことは皆さんご存知の通りです。

つまり株が下がるということは不動産も今後下がるという傾向を
示唆していると言いたいのだと思います。
特に日経平均は7000円から上がってきたわけですが、
ちょうどその頃から不動産も上がってきたわけです。
具体的に言うと日経平均が例えば1万円以下になって
3年経過したとしても赤坂のマンションの坪単価は
今のまま推移するでしょうか。
不動産の世界は流動性が低いですから何らかの
きっかけ(例えば2002〜2004年の時はタワーマンションの
建設がそのきっかけになった？)が必要なのかも
しれませんが、定性的には下がる方向へ
(例えば港区で坪単価200万円台等)
向かうと考えてもおかしくないと思います


それからサブプライムローンの影響は
限定的だとよく言う人がいますが、
サブプライムローンの問題は今まで景気の
先食いをしてきたのにその流れが
逆回転し始めたということが一番問題なんだと思います。
サブプライムローンは逆回転し始めた一つの
きっかけに過ぎず、値上がりを当てにして
借金するというビジネスモデル自体が
破綻したこと自体が問題なんだと思います。

[956: 匿名さん]

家賃水準に変調が見られ始めました。
２、３年前とは随分変わってきてます。
はたして、これが理解できる人が何人いますかね。

[957: 匿名さん]

たとえば、２ＬＤＫとか３ＬＤＫとかの物件を、買うなり借りるなりする
客層って、20代後半から30代ぐらいが主力だろ？

つまり今から30年後となると、今の赤ちゃんとかが客になるわけだ。
出生率知ってる？過去最低で団塊ジュニアの世代の半数以下なの。
団塊ジュニアが今の主力購買層だとしたら、30年後は今の半分以下
しか客がいなくなるわけ。

その上、30年後は団塊の世代が寿命を迎える時期でもある。団塊が
＊＊ば、団塊が住んでた家が不要になり、遺族によって毎年大量に
市場に売りに出されるわけだ。

客が減少して需要が半数以下になるのに、供給は団塊が死ぬことで
増えまくるの。半端じゃないミスマッチが確定してます。

これから先、不動産は不良債権と呼ばれる時代になるよ。

[958: 匿名さん]

>>957
とは言え、家賃が年250万として30年払い続けると7500万になる。
悩ましいところだ。

[959: 匿名さん]

>>957
それが分かっているからみんな東京駅から半径５ｋｍ圏内の陣取り合戦が始まっているんじゃない？心配しなくても、それなりに動き始めていますよ。

[960: 匿名さん]

でも都心や城南に多く住む老人たちがこれから大量に減ってゆくのでは？

[961: 匿名さん]

団塊世代って、30代の頃にバブルを迎えたので、
高額な都心や城南の住宅を購入できなかった世代のはずだけど。

団塊世代が寿命を迎えて、売り出される住宅は郊外が主体だね。
以前のスレでよく例え話のでた、牛久の父さん。でしょ。

[962: 匿名さん]

>>960
都心部でも、地上げがされなかった戸建エリアには年寄りが多いですね。
でも、マンションになれない土地だから、関係ないけど。

地価的には、
制限があったり、狭かったりの戸建用地が下がって、マンション用の土地が上がる。
差が広がって行くでしょうね。
そうならないと、戸建にしかならないような土地は、高すぎて買手が不足しますから。
出物が少ない内はどうにかなるんですが・・

居住人口が多く、戸建も多い世田谷区なんかは、既に狭い土地が有り余ってきてますよ。
これから、下げてまで売るかどうかですが、大きな爆弾抱えているようなもんです。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[963: 匿名さん]

それから、都心部でも、
土地が有効利用されてどんどん発展するエリアと、
戸建が多くて、変化に時間が掛かりすぎるエリアとでは地価の格差が出てくるでしょうね。
都心部地価はまだら模様になるよ。

[964: 匿名さん]

有効利用とは逆に、
世田谷区や新宿区など高さ制限で規制されてますよね。
他区が追随するかは分かりませんが、
結果としてタワーを新たに建て難いエリアが都内の人気区にある。

中央区月島勝どきで小規模開発がやり難くなる規制も予定されてるし、
開発に対する色々な規制が増えることで、戸建てが多い土地と
大規模マンション用地になるエリアとの格差は確かに出るでしょうね。

[965: 匿名さん]

仕事柄、流動化ファンドやマンデベの経営陣に会う事が多いのですが、
業績が悪い会社は不動産市況に強気で、業績の良い会社は２０％くらいの軟化を予想している
ところが多いです。

既に高値つかみした会社は弱気とは言えず、強気の会社はある程度在庫を掃いてしまって
余裕があり、将来の仕入れチャンスを待っています。

景気のセンチメント指数もも世界でテロ以来の水準になっているし、一旦は景気悪化と
不動産市況の軟化は確実ですね。今は下がっていないようで、取引が減っている段階ですね。

オフイス空室率、賃料も反転し、マンション在庫は過去最高、今後高値物件で発売したくても
発売できなかった物件がでてくることを考えると、不動産には実需以外、手出しご無用、
既にポジションを持っている人は手じまいを勧めます。

[966: マンコミュファンさん]

住宅用のマンションは、景気よりも所得じゃないの？

中低所得者の所得が上がらなければ、景気良くても全体的な腰の強さがないはず。
オフィスが比較的良かったのは、企業業績(企業の所得)が良かったからで、
株価も多くは、そちらに起因してますよね。

高度経済成長してるわけじゃないから、
不動産もある程度安定的に推移するのが基本でしょうね。

地価やマンション価格を考える場合、長期では今の水準で推移するでしょう。
むしろ、材料価格の高騰と、円の相対的価値下落で、建設費は上昇傾向だから、
今後、土地が１-２割下がって物件価格は今と同じ水準でしょう。

それと、高級物件と一般物件では、商品として全然別物ということも考えないとね。
商品価値として物件ごとに格差がかなり出るってことが前提で選ばないと、
換金するときに、隣の物件と資産価値が全然ちがってくるってことあると思うよ。

[967: 匿名さん]

発売できなかった物件が出てくるとは言っても、
人気になりそうもない郊外物件が在庫になってるのですから、
もともと高値で売れたかどうか怪しい物件が多い。
手持ちの優良物件を手じまいする時期とは思えませんな。

[968: 匿名さん]

都心５区内の第一種低層住専高級邸宅街（山手線西側隣接エリアの第二山の手）
で、数年前に、８０平米台のゆったりした２ＬＤＫの低層上質分譲マンション
（大手ゼネコン施工）を５０００万円台後半で購入できた知人がいますが、
当然今ではある程度中古見積もり価格も値上がりしているようで、こういう人は
完全な＊＊＊なんでしょうね。いまでは、完全に無理な条件ですよね。

[969: 匿名さん]

↑↑↑
完全な＊＊＊　⇒　完全な月券ち糸且

[970: 匿名さん]

そうそう、ＫＥＮさんのFamous Propertiesブランドマンションにも掲載されている物件だそうです。

[971: マンション鑑定士]

↑
現時点ではそうかもしれませんから、早く売却することをお勧めください。
2-3年後には「○け組」に転じる可能性が高いわけですから。

[972: 購入経験者さん]

↑
別にずっと住むつもりならいいんでは？
その辺りに80平米5000万後半で買えた時期があったか分からないけど。

[973: 匿名さん]

城東の埋立地に乱立している超高層団地の一室を買ってしまった人は
全員○け組ですね。
あんなところに買っちゃって将来どうするつもりなんだろ。

[974: 物件比較中さん]

973さん
どういう意味ですか？
東京駅まですぐいけるので、京成関屋に近い某物件の購入を検討しているものですが。
詳しく教えてください。

[975: 匿名さん]

＞973
確かに「城東の埋立地」はお先真っ暗だと私も思います。
今の半額でも買いません。

[976: 匿名さん]

不景気になったら、
新東京タワー完成後の旧東京タワーはどうなるの？
放送各局というスポンサーはいなくなるし、
地震に対する心配もあると聞いたけど…

もしも解体になるなら、
旧タワーが見えることでプレミアムが付いてる部屋
は、影響ありか。

[977: 匿名さん]

>975
>今の半額でも買いません
ここまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

[978: 匿名さん]

>>977
なんで？
そこまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

[979: 匿名さん]

977は妥当な値段と考えているんだろ。
別に理由を話す必要はないやね。
975は半額でも買わないといってるのだから、そのわけを説明してよ。

[980: 匿名さん]

>975
海面上昇しそうだから?

[981: 匿名さん]

一度、「海面上昇　台風　高潮　東京都」で検索してみたら
「東京港防災事務所」を検索したら都の対策がわかる

[982: 匿名さん]

それ以前の段階で世田谷の一部が水没したけどね。

[983: 契約済みさん]

975
城東の埋め立ては今後も人気は続くでしょう。
いつ来るかわからない大地震。来たらその時に考えましょう。

豊洲が終われば有明、晴海と続くでしょう。

8年後。。

（あ〜2008年に湾岸買っておけばよかった。
70平米1億かよ。手がでない。）

という状況になると思うが。

[984: 匿名さん]

大田区も水没、世田谷も水没、港区も中央区も水没。あ、目黒もか？
湾岸水没を心配するなら丘陵に住もう。
それ以外は湾岸を心配してる場合ではない。
みんな、世田谷も今の半額でも買わないのか？
９７５は単に城東嫌いなだけでそ。それとも、武蔵野台地に買った人かな？

[985: 匿名さん]

なんかよくわかっていない人がいるね。世田谷、目黒なんかは安全。
下図のような地域が心配。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-plan/tokyo-bay/tokyo-gai...
このくらいの消費者知識は身につけようね。

[986: 985]

もう一つ付け加えておくと、
阪神淡路大震災で建築基準法が変わったでしょ。このときの地震規模は想定外だったわけ。
日本の水害対策は国土交通省管轄だけど、1959年の伊勢湾台風基準を想定しているんだな。
海水温暖化で台風やハリケーンが強力化するのは国連でも予測していて、
2005年にニューオーリンズを襲ったカトリーナも護岸対策が想定外だったわけ。
日本政府が、想定外の台風をシュミレートして都市計画を練っているかというと？

[987: 匿名さん]

物件価格が思った程下がらないから、また、やけくそ議論になってきましたね。
くだらん・・・

[988: 匿名さん]

しょーがないよ
それだけミスマッチが起きてるんだから

[989: 匿名さん]

つーか3月末の決算に向けての値引きとかはこれから本格化するわけで・・・

[990: いつか買いたいさん]

http://www.excite.co.jp/News/economy/20080126124637/JCast_15890.html
>いま価格が高騰している中古マンションは、東京都心部にあって建築年数が浅いタワーマンションやファミリータイプのマンション。

だってさ。

[991: 匿名さん]

J-CASTといえば電通の提灯持ち
何が狙いだろう？

よくわからないバイアスを気にするより
東京建物の株価チャートのほうが正確でしょ

[992: 匿名さん]

都区部の築浅タワマンの売主が強気なのは一昨年あたりから。
だから、チャレンジ価格なんて言葉が掲示板を賑わしていたわけで。
今更、ニュースにするほどのネタとも思えませんけど…
ま、中古も強気物件と厳しい物件の二極化ってのはありますね。

[993: 匿名さん]

>>953

＞なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
＞している御仁は一読した方がよかろう。

中野区民は、相変わらず分かってないね。
値動きの遅い不動産が高止まって見えていたとしても、原油や食料品が高騰してるんだから
相対的に価値を失ってるんですよ。

景気が悪化してインフレが起きても同じこと。
過去の例を挙げるまでも無く、不動産の相対的価値は下落するもんだよ。

[994: 匿名さん]

世界から見た日本の相対的価値は、大きく下落している。
世界の株価から見た日本の株価は、相対的に大きく下落している。

信用収縮が起こって、津波のように資金が引き上げられていくなかで
投資家の皆さんは、今後、資金がどちらに向かうかに興味があるわけですよ。

間違っても、東京の不動産には来ませんって！

[995: 匿名さん]

９９３、９９４は、現在住まいにいくらのコストを払っているのですか？
どうもお話が宙に浮いているような、机上の空論という気がします。
不動産の実態を身銭を切って経験している人のお言葉とも思えません。

皇族の末裔とかですか？

[996: 匿名さん]

ここのスレ
例えて言うなら
「女は信用に足るか」
をいうテーマを童貞と既婚者が議論しているような感じだね。


買わないにしろ結婚しないにしろ、黙っていればいいのに
口出すから「買わない」が「買えない」に聞こえちゃう。

誰か一人くらい買ったけど下がるってやつはいないのかね。

[997: 匿名さん]

未経験だからこそ、あなたの２５坪足らずの住まいを
家賃より安い支払いで買うのに、やれ世界経済だの
宇宙だの地球環境だのと御託をならべたがる。
家など一回買ってみれば、どういうものかわかるし
地価下落にならない限りいくらでも買い替えは効くよ。

下落を予想し、安くなったら買うこと自体、買ったところに
金縛りを自分で願っているようなものだ。

異性も家も自分で身銭きってはじめて自分が求めるもの
がわかる部分ってあるんじゃないの？
一度で成功しようなってそもそも発想が傲慢。
だいたい一度も買ったことのない人が想像でもの言っても
ダメだって。
もう話を聞いてると間違った妄想だらけなんだもの。ついつい
そうじゃないよと言いたくなっちゃう。
まぁ永久に買わないのだからどっちに転んでも実害はないだろうけどね。

２３区は従来タブーだった墓地や刑場跡までマンションになっているほど
用地が逼迫してる現実をもう少しこまめにみていったほうがいいよね。

[998: 匿名さん]

＞買わないにしろ結婚しないにしろ、黙っていればいいのに
＞口出すから「買わない」が「買えない」に聞こえちゃう。

いつも、その手の議論しかできないのね。
いい加減、成長しなよ。

ロンドンでは、中東の石油成金が、個人で超高級物件を買い漁っているらしい。
でもそういう話を東京では聞かないね。
世界で最も排他的な国の１つである日本に、ビジネス以外で深く関わろうとする
外国人がどれほどいるのかね。

そういえば、大幅減産となったプラチナが高騰。最高値を超えたと思ったら
たった２日間で８％の上昇。
歴史的に見て、プラチナの金に対する価値は１．７〜２．０を変動するのだが、
ここにきて１．７を割り込んでいた。
これから、プラチナの恐ろしいまでの高騰が始まる。
そして、それに金が追随する。

http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?

[999: 匿名さん]

リンク、まちがえた。

http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?

[1000: 匿名さん]

＞いい加減、成長しなよ。

こら。誰に向かってものを言ってるんだ。言葉を慎みなさい。そういう傲慢さが
君から学習能力を奪う。

もう、我田引水の間違った引用はいいから自分の経験から得た意見を語ったらどうだ？

[1001: 匿名さん]

>>998

外国人が好きなんだね。ロンドンでもドバイでもいって物乞いでもしたら
いいよ。
言い過ぎか？せめて帰化したら？あなたそれとも華僑の人かな？

私は、日本の国富で首都の地価は維持できると思うよ。だったそれ相応の犠牲を
地方が蒙っているんだよ。
日本が世界の財布代わりをいつまでやっていると思う？
地価は資産格差を生む元凶そのもので、地方と首都圏の格差もすべて
地価に反映され地価が個人資産の格差を生んできた。
デフレは郊外土地の下落。都心の高止まり。インフレは持てる者と
持たざるもの格差。
国内経済のローカルのポテンシャルとして地価をとらえないとロンドンと
ニューヨークとドバイと比較してもダメ。
その場に住むというのは、労働のコストなんだから。わかるよね。
であなたは今いくらの居住コストを負担しているの？って話だよ。

[1002: 匿名さん]

リンクできないので画像を貼り付け

[1003: 匿名さん]

>>1000
ほら、あなたの書き込みはやっぱり買い煽りだね。
買う買わないは人の勝手。このスレに関係ない空気読めない説教はもううんざり。
会社でも部下に嫌われてるよ、きっと。うざい上司の典型。

[1004: 匿名さん]

997さんの言っていることわからなくもないけど、
このスレのそもそもの目的ってナニ？？？

マンションに対する姿勢を云々する場でしたっけ？？？

価格動向を極めて客観的に話し合いましょうっていうことですよね

童貞だろうが、既婚者だろうが参加する人は別に問わず
客観性という姿勢だけを問うということですよね


私は値下がり派ですが、もし仮に客観的に分析するとしたら
歴史に答を求めるしかないのではないでしょうか。

997さんは既に墓場や刑場跡までマンションになったからもう
用地は無いとおっしゃいます。

それと同じ議論が石油はあと何年あるかという議論にあったのを思い出しました。
石油は後40年しかないと言われ続けて既に何十年も経過しました。
現在も相変わらず石油の可採埋蔵年数は40年です。

もしかしたらご自分の議論の前提に何か抜け落ちているものがあるのかもしれませんね。
私には997さんがおっしゃっていることは法律や環境や状況次第で
何とでもなる問題のように思われますが、、、

もちろん値上がりすると思われて買われるのも自由だと思っております。
でも私には今の状況でまともに考えてそんなリスクを取れません。

人生の中で生き方は人それぞれですから云々言うものではないですが、
人によって取れるリスクと取れないリスクの価値観は大きく異なります。

今は私は取れないリスクの時期だと思っています。
そしてそれを非難されるべきものではないと思いますが、、、

軽々しく買ってみな等という話は大分筋違いの話ではないかと思います

[1005: 匿名さん]

お約束の罵り合いですな。同じこと繰り返して一向に安くならない都心のマンション

・・とくらｗ

[1006: 匿名さん]

買う買わないは人の勝手とか空気読めないとかなら、
マンション掲示板に関係ないプラチナ価格の画像まで投稿してる人物はなんなんだ。

[1007: 匿名さん]

不動産の場合は実需からかけ離れた動きをしたらバブル。
都心部の中には販売数量を増やしながら値を上げているところもあるから、
バブルとは言えないところも結構ありますよ。
賢いみなさんは、混同することなく、真の価値を見極めてください。
特にデベの皆さんｗ

[1008: 匿名さん]

この番組は、マンションが買えない方々の鬱憤晴らしのために、有力デベロッパー
各社の協賛でお楽しみいただいております。　謹啓

[1009: 匿名さん]

集中と集積は都市の価値を上げていきますから、
東京の真価が問われるのはまだこれからですよ。
人が実際に移り住んで生活が始まってからですよ

[1011: 匿名さん]

何で値下がりすると書くとすかさず
いつも煽りが入ってくるんだろう？？？
まともにマンションは値を保つと書き込んでいる
のは中野区民さんとデベ協力人さんだけでしょ

ここって中小とかのデベが監視しているのかな？
今は俺たちが協賛してこの掲示板は成り立っているんだから
その点を忘れるなよって圧力を掛けられているってことなの？

[1012: 匿名さん]

値下がり希望者から見ると、
自分と異なる意見を書く他人は煽りに思えてしまうだけ。

[1013: 匿名さん]

>>1004
社宅住まいの人はそれでよろしいと思います。次の底値まで退職しなければいいわけです。
問題は狭い賃貸に住んでる人。だいたい去年くらいまでに買っているようですけどね。
２３区じゃないですよ。市川の戸建とか横浜ですけどね。

今持ち家の人で下がる論者っています？元祖匿名はんは大阪いっちゃったらしいし
どうなんですか？
買ってない人の願望をさまざまなデータで裏付けるというのなら、２００５年３月
暴落と投売りが始まる・・・とか某匿名掲示板の「・・あと２年で半値」と同じですよ。

客観的というのは、どっかの記事や論評に引用ではないですよね。
今回有益だったのは、世田谷徒歩１５分の値下げくらいで、大変興味深かったですね。
法律を変えるとか、おっしゃっても土地には利権が絡んで、容積率ひとつ見直すのも
５年刻み。そのたびに都議会議員にお願いしたりいろいろ大変。決して容積が上がるような
方向には変わらない。
地上げもマンション建替えも、１０年かかってもいっこうに進まない。
時間がかかるからコストもかさむのです。

私自身願望としては、都心がもう一度３００万くらいになってほしいですよ。
２５０万なるのが確かなら今の住まい売って５年くらい待ってもいいですね。
でもそうなる確信がない。
デフレが続くのは、中高年にはありがたい。年金が目減りしないですからね。
不動産投資もいらなくなりますよ。
でも、１５続いたデフレが今年対前年１２月で０．８％の消費者物価の上昇
水野温まで、金利据え置きとかいいはじめて、これからどうなっていくんでしょう。

格差社会はどうなるんでしょうね。地方と東京圏の格差は縮まりますかね。

[1014: 匿名さん]

＊＊＊か、、、

ここまで議論のレベルを落とすのか、、、

書いてて情けなくないですか？？？

多分人が不快に思うことは書くなと言っているの
だと思うのだけれどもこの掲示板の目的はなに？

あなたはこの掲示板でどういう議論をしたいの？？？

ここはYahoo株式の掲示板と同じだと私は思いますよ。
情報や分析についての意見を書く所で投稿者への
攻撃は本筋と違うと思うけどなー

昔ソフトバンクが暴落する前にも「ソフトバンクの株が買えないから
売り煽っているんだろう。なーんだみんな安く買いたいんじゃん」とか
いうやついたなーｗ

[1015: 400であり985]

あのね、誤解があるかもしれないが、私はすでに住居を買ってしまって、「やれ世界経済だの地球環境だのと御託をならべ」、さらに都内のマンション価格は下落すると予想している。
宇宙に関しては言及したことがない。
恒常的に住む目的で購入したから、自分の買った不動産の価値が下落しても構わない。
発言しているのは、買うべき時期と買うべき場所を、購入を控えた30代のサラリーマンに助言したいからだ。どうとるかは読み手自身の問題。20年30年住むことを予定して買うなら、長中期的スパンでの所得推移や日本の景気変動や世界経済動向を考えるだろう、普通は。
世界経済だの地球環境だのが＊＊らしい話題と思えるなら、
①まずアメリカとヨーロッパのジャーナルでサブプラ問題と原油・穀物高騰問題をどう捉えているかを読んでみる（ネット上で無料で読める）
②ビデオレンタル店に行き、米副大統領ゴアの映画「不都合な真実」を借りて見てみる

世界経済がどのように動いているかの逸話を二つ
①1990年代の仄聞。60歳代のアメリカ人初老夫婦が豪華客船の上等船室で世界周遊旅行をしている。夫は巨万の富があるにもかかわらず、携帯でＮＹのファイナンシャルマネージャーに絶えず連絡をとり、「売り」「買い」の指示を繰り返している。
②1998年の実体験。ヘッジファンドの国債投機資金が引き抜かれて、金融危機に陥った国の50代の技術者。虎の子として貯めていた貯金が銀行倒産で全額消失。債権者会議は何度も開かれたが、結局、預金は返ってこなかった。

現在、世界（米・欧州・日本）同時スタグフレーションの危険性が強まっている。
有事なので金価格が上昇する。
「インフレは持てる者と持たざるもの格差」とか書いている人は、インフレの原理や過去にどのような要因でインフレが発生したのかを理解しているのだろうか？　唖然とする。
知的レベルの低い人が多いので、これで書き込みは最後とする。

[1016: 匿名さん]

ｙａｈｏｏ株式掲示板って、ミズホファンクラブとかがたたかれている
あのレベルの高さを言ってるのですか？
だとしたら今のここの水準もかなりレベル高いよね。

問題は宅建業法に「マンション価格インサイダー取引、風説の流布」に対する
取り締まり規制がないことですかね。
マンション暴落説を流す輩には適用していいんじゃないかとも思いますけど。

変なこと言う奴ほど業界では可愛がられてしまうのが不思議ですけどね。
長島さんなんかついにバラエティに出ちゃったし。
沖さんなんか、岡本信人のそっくりさんで橋田ドラマに出てきたりしたらおもしろいのに。

[1017: 匿名さん]

インフレは不動産を持てる者と持たざるもの格差を拡げた
という意味ですけど。短気な人（笑）

[1018: 匿名さん]

例えば５年後今より上がるか下がるかはたまた同じかそんなこと
正解はないわけでしょ。不動産価格なんて人の気分一つというところ
もあるしさ。まあ株なら買わずに済ますこともできるけど自己居住
の住居は賃貸にしても購入にしても必要なのは確かだし、それなりに
生活の質に影響するからね。だから議論が盛り上がるしこれから買おう
という人には無責任な話は頭来るのもわかるけど、経験者はそれなりに
一言あるだろうし言いたいんだよね（笑）

気に入った物件を底値だ買ってその後反発するというのが理想だが
まあそんなにうまくいくわけない。研究は必要だししないより、した
ほうがうまくいく確率は高まるけど運・不運のほうが大きいよ。
就職活動と一緒ですね。能力より時代の運・不運

不動産投資ならともかく自分で住むなら価格も最重要ファクター
の一つだけどそれだけじゃない。ハイグレードで都心であれば
満足できるかといえばそうじゃない。間取りとか方向とかインテリア
とかそういう要素も大きいし、こういうのは１−２回買ったくらいじゃ
よくわからないからね。まあ価格が上がろうが、下がろうが
買うときには一つに決断しなけりゃならないから、一つでも実物みて
経験摘むのは決して損にならないよ。ＭＲでも中古でもいいしね。

価格が価値に見合っているかどうか最後に判断するのは自分だからね

[1019: 匿名さん]

＞1013さん

なるほど話の内容は少しはわかりました
この掲示板の議論でいつも論点が絞れていないなーと思っていたのですが、
皆さん何年スパンで物事を見ているのかが明確になっていないと思います。

5年なのか、10年なのかはたまた1年なのか。

これは非常に重要なことですが、皆さん不思議と触れていないですよね。

私自身は値下がり派ですが永遠に日本の地価が下がっていくとは思っていません。
日本は今回の景気減速でもあくまで巻き添えを喰った被害者ですし、
時間が経てば回復していくと考えています。ただし、今まで輸出それも北米向けの
輸出が黒字を稼ぐうえで大きな割合を占めていたわけですから暫くは景気に
影響が出てくると思われます。
よって今後5年程度は世界景気と連動して、景気が落ちるのではないかと思います。
今は燃料、食料等の値上がりが続いていますが、私はこれも早晩下がるのではないかと
考えています。なぜなら信用縮小していく中で投機マネーが市場から
引き上げていくわけですから。
よってインフレはないと考えています。寧ろデフレが進むと考えます。

日本の景気が回復するのはいくかという点ですが、北米に変わる新しい市場を
いつ日本が見つけるかという点にかかってくるのでしょう。となると10年くらい
下手したらかかるのではないでしょうか。上手くいけば5年ですかね。

不動産の価格をこれらの状況から考えると5年後くらいに底値になるのではないかと
考えています。ちょうど正社員が増え、出生率が上がってくるのもその頃なのではないかと
考えるからです。

それまでの間REITの価格下落に引きづられたり、今まで(金融等の)高額所得者に需要が高かった
不動産が売られたりといった事象により価格が下がってくるのでは考えています。
なによりデベや建設会社がこれから苦しくなって値引きをするようになるのではないかと
考えます。

日本の景気が回復するまでに地方銀行(REITを多量に買っているといわれている)、
建設会社がどの程度倒産するかにも影響されるのではないでしょうか。

[1020: 匿名さん]

>>1018
町内会長ばりの立派なシメのお言葉が決まったところで、次スレはやめてお開きにしませんか？

本当に下がったところで再開ということで、いかですかね。
同タイトルのスレももうひとつあることだし。

その間各自売れてない三茶物件とか豊洲の現地みてくるとか・・ダメかな。

[1022: 匿名さん]

>問題は宅建業法に「マンション価格インサイダー取引、風説の流布」に対する
>取り締まり規制がないことですかね。
>マンション暴落説を流す輩には適用していいんじゃないかとも思いますけど。

私もそう思います。マンション業界は内需産業の基盤なのに、やれ日本経済の否定論
に始まり暴落論への展開。この危うさが匿名掲示板のスレにありますね。

ようやくデフレから脱却しようとしている経済状況下において、人口流入が多い２３区において
マンション価格が大幅下落する状況は考えにくい。

普通のリーマンの意見として２３区のマンション価格は現状維持 or 年率２〜５％ upで
推移する方が健全な経済状況であり、各種業種の方々の給与水準も向上されると思っております。

不動産関係者では無い普通のサラリーマンからの提案でした。

[1023: 匿名さん]

>1018さん

>不動産投資ならともかく自分で住むなら価格も最重要ファクター
>の一つだけどそれだけじゃない。

その通りですね
まあこの掲示板の趣旨には反しますけど
そのことについては否定しません。
避けて通れない部分ですね

というか私は駅に近くて職場まで40〜50分で行ければ
何でもいいけど妻がうるさい

[1024: 匿名さん]

＞1022

景気が減速しているのは事実

私から言わせれば新年の新聞で2008年
日本の株価予想で日経平均最低価格を
15000以上としていた経団連の重鎮ども
の方がよっぽど風説の流布だと思うけどね

彼らは事情を知っていて何も知らない投資家に
損をさせたんだから。
(もちろん野村の社長も入っていましたよ)

上がると言ってよくて下がると言っては
いけないなんてアホじゃないの

戦時下の世界に勝手に憧れていてください！
お国のためにイラクにでも行ったらどうでしょうかｗ

[1025: 中野区民]

>953
相対的に価値を失っているねえ。
そもそもインフレの場合、お金の価値は相対的に失われるけど。
コモディティTARNでも買う？

値動きは遅いけど、不動産価格は景気の先行指数である株価に
追従すると。こういいたいのかもしれないが、
不動産は動きが亀のように遅く、個別物件の差が大きい。
しかもここは今後当面は人口流入が続く、23区の価格動向を
論じるところでしょう。
株が下がった、景気が悪くなる、不動産価格が下がる
という短絡的な煽りのような書き込みをしている人と、
それを見て信じてしまう方に、

そもそも株価の変動にはいろんな要因がある。
不動産も同じ。

ということが言いたかったんですけどね。

つか、記事読んだ？

[1026: 匿名さん]

結論
都心部およびその隣接区のマンション価格は、現状維持 or 年率２〜５％ upで推移する！

[1027: 購入検討中さん]

自分を慰めて、満足できた？

[1028: 匿名さん]

マンション氷河期とか言われていますが、
経済全体も不況に向かうことが確定的となった２００８年。
大規模な再開発計画のある地区は進行中のものも含めて
計画頓挫や事業中断、工事放棄などが大量に出てきますね。
再開発完了後の快適な暮らしを夢見て、
将来性に望みをかけて既存優良住宅街以外の
どちらかというと今まで人の住み着かない地域で物件を買った人は
いつまでも周辺に大規模な空き地の残る
ゴーストタウンのような場所で暗い生活を送りそうですね。

[1029: 匿名さん]

ゴーストタウンのような場所で最初暗くて不便な生活を
我慢するかわりに坪単価１７０万くらいで買えたのが
豊洲の板状マンションであり東雲のｗコンでしょ。
町並みが整って施設ができてくれば高くなるのがあたりまえ。

[1030: 匿名さん]

ＲＥＩＴが下落して９か月、サブプライム問題が表面化して半年。
２３区内で購入検討している物件で値下がりしたの出てきましたか？

３月末で投げ売りなんて期待している人いるけど、購入検討している物件が
下がる気配はないです。
郊外のどーでもいい物件が下がっても意味ないです。

例えこれからすぐ値下がりした新築物件が出て３年後に入居できたとして、
本当にそれで得したといえるのかも疑問だと感じます。
３年間の賃料と残りの人生で新居に住める時間が３年短くなることの
デメリットを考えると、高くても完成中古買った方がいいような気もします。

[1031: 匿名さん]

>客観的というのは、どっかの記事や論評に引用ではないですよね。

論評の引用？よくわからんな（笑）

私は、昨年から自分の考えで、投機資金が、金や白金に流れ、
世界的な不動産が相対的に価値を失うと書いているだけだが。

不動産を所有しているものが＊＊＊？
馬・鹿じゃないのか？
おまえだけが、不動産を所有しているとでも思ってるのか？

[1033: 匿名さん]

>>1028
個人投資氷河期とか言われていますが、
世界株式市場全体も不況に向かうことが確定的となった２００８年。
大規模な資金を集めた投信やファンドは進行中のものも含めて
計画頓挫や事業中断、支払い放棄などが大量に出てきますね。
資金倍増後の快適なマンション購入を夢見て、
将来性に望みをかけて優良株以外の
どちらかというと今まで人の買いたがらない新興市場に投資した人は
いつまでも膨大な含み損の残る
ゴーストタウンのような取引報告書を眺め消費者金融に通う生活を送りそうですね。

[1034: 匿名さん]

>>1016
「風説の流布」？　それは、793に記載ある以下のような連中の発言のことですよ（笑
それに、安くなるよって喧伝して実際に上がった場合、誰が損しますか？　安くなるまで待って買いそびれるひとはいるかもだが、そういう連中は、価格が上がれば結局物件買えないわけで、安くなるよって喧伝があろうとなかろうと、買えないという結果は不変。
むしろ、上がりもしないのに上がると喧伝し、実際に下がった場合は、騙されて物件購入した善良な市民は損害を蒙ります。現物不動産は空売りできないからね。

しっかし、いま読み返すと思わず赤面するような、驚くべき無知蒙昧・無学無教養・無能無謀な根拠なき妄言・虚言・暴言、じつに読むに耐えない。あやしい元外資系金融マンあたりの、円安を主張する国賊的評論家等、資産バブル論者とかの妄言・虚言・暴言も似たり寄ったりだがな。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[1035: 匿名さん]

ジャブジャブに溢れるマネーが
日本の株や不動産へと向かってないだけでも
相当、魅力がない証左

リスクマネーですら、そのリスクをとれないと判断した

[1036: 匿名はん]

健全な発展とかもっともなのですが、皆さんは不動産業界の人の特性を忘れています。

それはイケイケな人の集まりだということです。だから上がる時は一気にあがり、
限界まで突っ走るが、その反動はでかい。

今は反動の入り口にいます。

やりすぎたつけはでかい。人口流入とかの影響はあってもごくわずかで、
ここ数年の価格上昇は不動産へ資金が向かっていたことと、景気回復が主因です。
だからちょっとずつ上昇を期待するより、下がることへの対策を打つのが今は
重要です。

[1037: 匿名さん]

>>1028
都心回帰の流れに変化は無いと思うよ。
景気が悪くなると、一番影響を受けるのは地方と郊外だから。

２３区で一番危ういのは、西側近郊の超割高地域ですよ。
不便な場所の狭小土地、狭小戸建が余りまくっていますから。
これから相続でますます出てくるから、凄まじい数の遊休土地、遊休家屋が不便地域を中心に
積み上がって行きます。郊外並みの地価になる可能性大と思いますが、
みなさんどう思われます？

たぶん、こんな地域にお住まいの方は、早めに売って都心部への移動を今後目指すでしょうから、
この点でも、都心回帰の流れに変化は無いと思います。沈みかけている船から逃げ出して、安心な場所に移動です。

[1038: 匿名さん]

>>1034
引用するなら、スレ番とせめて日付をつけてくれ
君が今書いたかもしれないじゃないか？
よくここまで短時間にピックアップできたねぇ

[1039: 匿名さん]

>>1037
補足ですが、超富裕層対象の超高額の都心マンションは別ですよ。
景気に大きく左右されると思います。
ここで言う都心回帰は、そんな人達を除いてのお話です。

[1040: 匿名さん]

日本の経済の最大の問題は、１５００兆円を超える個人金融資産を主として、
日本国内の資産を日本国内で十分有効に活用できていないこと。

低利の定期預金に塩漬けか、少しでも金利の高い外貨建て資産か、あるいは
高い成長性に期待して中国株・印度株か、何だか分からんけどグロソブか、
といった調子。

本来、潤沢な国内金融資産を、国内株式・金融・不動産その他市場で上手く
活用しなければ、いつまで経っても輸出中心の他律的経済拡大しか道がない。

輸出を軽視する必要はないが、輸出だけに依存する経済システムは将来性が
低い。国内資産が国内投資に回り、それも単なる金融資産のみならず、ベン
チャー事業等含む実態ある事業へ資金が回るように、日本国政府は経済運営
政策を明確化すべき。

[1041: 匿名さん]

>>1037
概ね同意。ただし住み替えにおいても、「買い手」がいなくて停滞する
部分が大きい。
昨日三軒茶屋の住友の現地を見に行った。掃き溜めに鶴。
はきだめの戸建を売って住み替えようにも、デベの再開発でも
待たない限り、木造密集地を買いたいという人は少ない。

逆に買い替えスパイラルが回ればグランドヒルズも楽勝で売れるはず。
そこで停滞がおきてますね。
世田谷木造買取機構でもつくって・・・というかＵＲお前の出番だぞ。

[1042: 匿名さん]

＞＞１０３８

７９３て書いてあるぞ。
これって、もともと「広尾ガーデンフォレスト」板に出てた奴と同じ。
ネタ元はそっちだろう。チェックしてみれ。

[1043: 匿名さん]

>>1041
安くすれば売れると言う段階さえ既に通り過ぎているのでしょうか？
溜まりにたまった遊休不動産は将来どうなるのでしょうかね。
やはり、安アパートを建てて、上京者の内の低所得層に住んでもらうのが
一番現実的でしょうか？

[1044: 匿名さん]

>>1041
遊休地でなく年金生活者が実際に住んでいます。
太子堂の路地界隈を歩けば、高齢者のお住まいと木造アパートだらけなのが
よくわかります。物納で得た空き地も点在していますよ。

[1045: 匿名さん]

>>1041
モデルルームはどうだったの？

[1046: 匿名さん]

すでに安アパート・安マンションは空き室だらけだけど、
どうすんだろ、この先。

[1047: 匿名さん]

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=tr&pf=13&ln=...
こんな感じ。遠いところや狭いところは空室多いねぇ
供給過剰なんだろう　２月３月でまた埋まるだろうけど

[1048: 匿名さん]

>>1046
安アパート・安マンションから埋まる傾向が高いよ。
なんでかって言うと、ここんところの持ち家ブームで、そこそこの収入の独身はマンション購入
しましたし、最近は都心部にワンルームが増えてそこそこの収入があれば賃貸でそっちに住む
ようになりましたから。

環八沿線になるとアパート経営も難しいから、
さらにどうしようもない。
特に駅遠。

[1049: 匿名さん]

>>1041
現地にモデルルームないんだよね。道玄坂上にあるっていうで渋谷に戻ったけど
場所がわからず東急本店までいったらＰａｐａｓで半額セールやってて
ジャケット買って帰った。スマソ

[1050: 匿名さん]

>>1049
ああそうでしたか。
レスどうもです。

[1051: 匿名さん]

その２２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/

[1052: 匿名さん]

今後は「23区内のシリーズスレ」だけでなく、「都心部＆都心隣接区のスレ」も必要ですね。