23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[1033: 匿名さん]

>>1028
個人投資氷河期とか言われていますが、
世界株式市場全体も不況に向かうことが確定的となった２００８年。
大規模な資金を集めた投信やファンドは進行中のものも含めて
計画頓挫や事業中断、支払い放棄などが大量に出てきますね。
資金倍増後の快適なマンション購入を夢見て、
将来性に望みをかけて優良株以外の
どちらかというと今まで人の買いたがらない新興市場に投資した人は
いつまでも膨大な含み損の残る
ゴーストタウンのような取引報告書を眺め消費者金融に通う生活を送りそうですね。

[1034: 匿名さん]

>>1016
「風説の流布」？　それは、793に記載ある以下のような連中の発言のことですよ（笑
それに、安くなるよって喧伝して実際に上がった場合、誰が損しますか？　安くなるまで待って買いそびれるひとはいるかもだが、そういう連中は、価格が上がれば結局物件買えないわけで、安くなるよって喧伝があろうとなかろうと、買えないという結果は不変。
むしろ、上がりもしないのに上がると喧伝し、実際に下がった場合は、騙されて物件購入した善良な市民は損害を蒙ります。現物不動産は空売りできないからね。

しっかし、いま読み返すと思わず赤面するような、驚くべき無知蒙昧・無学無教養・無能無謀な根拠なき妄言・虚言・暴言、じつに読むに耐えない。あやしい元外資系金融マンあたりの、円安を主張する国賊的評論家等、資産バブル論者とかの妄言・虚言・暴言も似たり寄ったりだがな。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[1035: 匿名さん]

ジャブジャブに溢れるマネーが
日本の株や不動産へと向かってないだけでも
相当、魅力がない証左

リスクマネーですら、そのリスクをとれないと判断した

[1036: 匿名はん]

健全な発展とかもっともなのですが、皆さんは不動産業界の人の特性を忘れています。

それはイケイケな人の集まりだということです。だから上がる時は一気にあがり、
限界まで突っ走るが、その反動はでかい。

今は反動の入り口にいます。

やりすぎたつけはでかい。人口流入とかの影響はあってもごくわずかで、
ここ数年の価格上昇は不動産へ資金が向かっていたことと、景気回復が主因です。
だからちょっとずつ上昇を期待するより、下がることへの対策を打つのが今は
重要です。

[1037: 匿名さん]

>>1028
都心回帰の流れに変化は無いと思うよ。
景気が悪くなると、一番影響を受けるのは地方と郊外だから。

２３区で一番危ういのは、西側近郊の超割高地域ですよ。
不便な場所の狭小土地、狭小戸建が余りまくっていますから。
これから相続でますます出てくるから、凄まじい数の遊休土地、遊休家屋が不便地域を中心に
積み上がって行きます。郊外並みの地価になる可能性大と思いますが、
みなさんどう思われます？

たぶん、こんな地域にお住まいの方は、早めに売って都心部への移動を今後目指すでしょうから、
この点でも、都心回帰の流れに変化は無いと思います。沈みかけている船から逃げ出して、安心な場所に移動です。

[1038: 匿名さん]

>>1034
引用するなら、スレ番とせめて日付をつけてくれ
君が今書いたかもしれないじゃないか？
よくここまで短時間にピックアップできたねぇ

[1039: 匿名さん]

>>1037
補足ですが、超富裕層対象の超高額の都心マンションは別ですよ。
景気に大きく左右されると思います。
ここで言う都心回帰は、そんな人達を除いてのお話です。

[1040: 匿名さん]

日本の経済の最大の問題は、１５００兆円を超える個人金融資産を主として、
日本国内の資産を日本国内で十分有効に活用できていないこと。

低利の定期預金に塩漬けか、少しでも金利の高い外貨建て資産か、あるいは
高い成長性に期待して中国株・印度株か、何だか分からんけどグロソブか、
といった調子。

本来、潤沢な国内金融資産を、国内株式・金融・不動産その他市場で上手く
活用しなければ、いつまで経っても輸出中心の他律的経済拡大しか道がない。

輸出を軽視する必要はないが、輸出だけに依存する経済システムは将来性が
低い。国内資産が国内投資に回り、それも単なる金融資産のみならず、ベン
チャー事業等含む実態ある事業へ資金が回るように、日本国政府は経済運営
政策を明確化すべき。

[1041: 匿名さん]

>>1037
概ね同意。ただし住み替えにおいても、「買い手」がいなくて停滞する
部分が大きい。
昨日三軒茶屋の住友の現地を見に行った。掃き溜めに鶴。
はきだめの戸建を売って住み替えようにも、デベの再開発でも
待たない限り、木造密集地を買いたいという人は少ない。

逆に買い替えスパイラルが回ればグランドヒルズも楽勝で売れるはず。
そこで停滞がおきてますね。
世田谷木造買取機構でもつくって・・・というかＵＲお前の出番だぞ。

[1042: 匿名さん]

＞＞１０３８

７９３て書いてあるぞ。
これって、もともと「広尾ガーデンフォレスト」板に出てた奴と同じ。
ネタ元はそっちだろう。チェックしてみれ。

[1043: 匿名さん]

>>1041
安くすれば売れると言う段階さえ既に通り過ぎているのでしょうか？
溜まりにたまった遊休不動産は将来どうなるのでしょうかね。
やはり、安アパートを建てて、上京者の内の低所得層に住んでもらうのが
一番現実的でしょうか？

[1044: 匿名さん]

>>1041
遊休地でなく年金生活者が実際に住んでいます。
太子堂の路地界隈を歩けば、高齢者のお住まいと木造アパートだらけなのが
よくわかります。物納で得た空き地も点在していますよ。

[1045: 匿名さん]

>>1041
モデルルームはどうだったの？

[1046: 匿名さん]

すでに安アパート・安マンションは空き室だらけだけど、
どうすんだろ、この先。

[1047: 匿名さん]

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=tr&pf=13&ln=...
こんな感じ。遠いところや狭いところは空室多いねぇ
供給過剰なんだろう　２月３月でまた埋まるだろうけど

[1048: 匿名さん]

>>1046
安アパート・安マンションから埋まる傾向が高いよ。
なんでかって言うと、ここんところの持ち家ブームで、そこそこの収入の独身はマンション購入
しましたし、最近は都心部にワンルームが増えてそこそこの収入があれば賃貸でそっちに住む
ようになりましたから。

環八沿線になるとアパート経営も難しいから、
さらにどうしようもない。
特に駅遠。

[1049: 匿名さん]

>>1041
現地にモデルルームないんだよね。道玄坂上にあるっていうで渋谷に戻ったけど
場所がわからず東急本店までいったらＰａｐａｓで半額セールやってて
ジャケット買って帰った。スマソ

[1050: 匿名さん]

>>1049
ああそうでしたか。
レスどうもです。

[1051: 匿名さん]

その２２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/

[1052: 匿名さん]

今後は「23区内のシリーズスレ」だけでなく、「都心部＆都心隣接区のスレ」も必要ですね。