23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[959: 匿名さん]

>>957
それが分かっているからみんな東京駅から半径５ｋｍ圏内の陣取り合戦が始まっているんじゃない？心配しなくても、それなりに動き始めていますよ。

[960: 匿名さん]

でも都心や城南に多く住む老人たちがこれから大量に減ってゆくのでは？

[961: 匿名さん]

団塊世代って、30代の頃にバブルを迎えたので、
高額な都心や城南の住宅を購入できなかった世代のはずだけど。

団塊世代が寿命を迎えて、売り出される住宅は郊外が主体だね。
以前のスレでよく例え話のでた、牛久の父さん。でしょ。

[962: 匿名さん]

>>960
都心部でも、地上げがされなかった戸建エリアには年寄りが多いですね。
でも、マンションになれない土地だから、関係ないけど。

地価的には、
制限があったり、狭かったりの戸建用地が下がって、マンション用の土地が上がる。
差が広がって行くでしょうね。
そうならないと、戸建にしかならないような土地は、高すぎて買手が不足しますから。
出物が少ない内はどうにかなるんですが・・

居住人口が多く、戸建も多い世田谷区なんかは、既に狭い土地が有り余ってきてますよ。
これから、下げてまで売るかどうかですが、大きな爆弾抱えているようなもんです。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[963: 匿名さん]

それから、都心部でも、
土地が有効利用されてどんどん発展するエリアと、
戸建が多くて、変化に時間が掛かりすぎるエリアとでは地価の格差が出てくるでしょうね。
都心部地価はまだら模様になるよ。

[964: 匿名さん]

有効利用とは逆に、
世田谷区や新宿区など高さ制限で規制されてますよね。
他区が追随するかは分かりませんが、
結果としてタワーを新たに建て難いエリアが都内の人気区にある。

中央区月島勝どきで小規模開発がやり難くなる規制も予定されてるし、
開発に対する色々な規制が増えることで、戸建てが多い土地と
大規模マンション用地になるエリアとの格差は確かに出るでしょうね。

[965: 匿名さん]

仕事柄、流動化ファンドやマンデベの経営陣に会う事が多いのですが、
業績が悪い会社は不動産市況に強気で、業績の良い会社は２０％くらいの軟化を予想している
ところが多いです。

既に高値つかみした会社は弱気とは言えず、強気の会社はある程度在庫を掃いてしまって
余裕があり、将来の仕入れチャンスを待っています。

景気のセンチメント指数もも世界でテロ以来の水準になっているし、一旦は景気悪化と
不動産市況の軟化は確実ですね。今は下がっていないようで、取引が減っている段階ですね。

オフイス空室率、賃料も反転し、マンション在庫は過去最高、今後高値物件で発売したくても
発売できなかった物件がでてくることを考えると、不動産には実需以外、手出しご無用、
既にポジションを持っている人は手じまいを勧めます。

[966: マンコミュファンさん]

住宅用のマンションは、景気よりも所得じゃないの？

中低所得者の所得が上がらなければ、景気良くても全体的な腰の強さがないはず。
オフィスが比較的良かったのは、企業業績(企業の所得)が良かったからで、
株価も多くは、そちらに起因してますよね。

高度経済成長してるわけじゃないから、
不動産もある程度安定的に推移するのが基本でしょうね。

地価やマンション価格を考える場合、長期では今の水準で推移するでしょう。
むしろ、材料価格の高騰と、円の相対的価値下落で、建設費は上昇傾向だから、
今後、土地が１-２割下がって物件価格は今と同じ水準でしょう。

それと、高級物件と一般物件では、商品として全然別物ということも考えないとね。
商品価値として物件ごとに格差がかなり出るってことが前提で選ばないと、
換金するときに、隣の物件と資産価値が全然ちがってくるってことあると思うよ。

[967: 匿名さん]

発売できなかった物件が出てくるとは言っても、
人気になりそうもない郊外物件が在庫になってるのですから、
もともと高値で売れたかどうか怪しい物件が多い。
手持ちの優良物件を手じまいする時期とは思えませんな。

[968: 匿名さん]

都心５区内の第一種低層住専高級邸宅街（山手線西側隣接エリアの第二山の手）
で、数年前に、８０平米台のゆったりした２ＬＤＫの低層上質分譲マンション
（大手ゼネコン施工）を５０００万円台後半で購入できた知人がいますが、
当然今ではある程度中古見積もり価格も値上がりしているようで、こういう人は
完全な＊＊＊なんでしょうね。いまでは、完全に無理な条件ですよね。

[969: 匿名さん]

↑↑↑
完全な＊＊＊　⇒　完全な月券ち糸且

[970: 匿名さん]

そうそう、ＫＥＮさんのFamous Propertiesブランドマンションにも掲載されている物件だそうです。

[971: マンション鑑定士]

↑
現時点ではそうかもしれませんから、早く売却することをお勧めください。
2-3年後には「○け組」に転じる可能性が高いわけですから。

[972: 購入経験者さん]

↑
別にずっと住むつもりならいいんでは？
その辺りに80平米5000万後半で買えた時期があったか分からないけど。

[973: 匿名さん]

城東の埋立地に乱立している超高層団地の一室を買ってしまった人は
全員○け組ですね。
あんなところに買っちゃって将来どうするつもりなんだろ。

[974: 物件比較中さん]

973さん
どういう意味ですか？
東京駅まですぐいけるので、京成関屋に近い某物件の購入を検討しているものですが。
詳しく教えてください。

[975: 匿名さん]

＞973
確かに「城東の埋立地」はお先真っ暗だと私も思います。
今の半額でも買いません。

[976: 匿名さん]

不景気になったら、
新東京タワー完成後の旧東京タワーはどうなるの？
放送各局というスポンサーはいなくなるし、
地震に対する心配もあると聞いたけど…

もしも解体になるなら、
旧タワーが見えることでプレミアムが付いてる部屋
は、影響ありか。

[977: 匿名さん]

>975
>今の半額でも買いません
ここまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

[978: 匿名さん]

>>977
なんで？
そこまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。