23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[602: 匿名さん]

東証REIT指数は木曜、金曜と大幅に上げてるよ。
水曜のチャートはきれいに長い下ひげを書いている。
日本の金利ももう当分あがらないよ。ブッシュは1500億ドルの景気拡大策を
発表した。

いいたいことはわかるけど、物心ついたときにバブルのピークで、これまでの
人生はデフレしかなかった人たちってこのスレには多いと思うけど、
暴落と調整は違うんだよねー。とだけ言っておこうか。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[603: 物件比較中さん]

東証REIT指数は、1500割れトライを前に一旦ポジション調整の買いが入っただけ。
米国の景気対策が期待はずれだったこともあり、来週から米国の株も日本の株も東証REITも
本格的な下値トライとなります。1500を割れたら1000まで下落するでしょう。
そもそもここ5年間の地価上昇は外資投機筋の不動産投資によるものだったわけで、それが
全部撤退すれば、2003年の1000になるのが自然。そうすれば少し遅れて実物の地価やマンション
価格も2003年のレベルに下落する。

[605: 住まいに詳しい人]

>>602
あら？いつの間に「調整」を認めるよーになったの？

[606: サラリーマンさん]

みなさん。
江東区に続いて中央区もワンルームの最低面積規制が始まりましたよ。
独身賃貸族もちゃんとした年収がないと住めなくなりそうです。
都心部のセレブ化進んでますね。

中央区は月島、勝どき地区など地区計画区域の全域における一定規模以上のマンション計画に
おいて、狭小住戸の建設を禁止する。３月区議会で条例改正案を上程し４月から施行する。
住戸数10戸以上の共同住宅を対象に、これまでの規定に加え、ワンルームマンションに多く
見られる専有面積25平方㍍未満の住戸の建設を新たに禁止する。
より良好な住宅ストックを確保し、質の高い住環境を整えていく観点から地区計画も変更する。
３月に策定する中央区住宅マスタープラン中間報告に盛り込んでいる。
対象となる区域はマンション開発の著しい月島や勝どき、再開発が進む日本橋・東京駅前、
銀座、京橋、築地など15地区合計６２４・４㌶で、区の面積の８割以上をカバーする。

[607: 匿名さん]

＞602
内容読んだら噴飯もんだけどさ。それより今後の地下の下落だけど本当に1〜2割ぐらいしか下がらないのかなー。
もっと下がるように感じてるんだけどなー

どなたか2004くらいからの地価推移データが出てるアドレス教えてもらえませんかー。

まあこれから地価が上下するかどうかは景気次第だね。
その景気を読み間違っちゃしょうがないけどね。

お互いがんばりましょうぞ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[608: 匿名さん]

築浅転売で高く儲ける予定でマンション買った人、
どうなるんだろうね。
我先に売る？

[609: 匿名はん]

中古でも高いでしょ？粘って高値にこだわってるんだよｗ
欲出すと損すると思うけどな・・・。

[610: 匿名さん]

>>606
分譲マンション戸数が減っていく一方で、地方からの上京者数が高止まりして行く現実を見れば、
大量販売時代の物件への引越しが一段落した時点で、再び賃貸者の数が増え始め、持ち家比率が
再び低下し始めるだろう。
賃貸需要が活発になって行くと、物件の狭小化が始まる。その先手を打った良い政策だろう。
都心部の居住環境を良好に保つことができれば、海外からの優秀な人材の受け皿となり、
各企業、大学はこぞって家賃の全額負担等の呼び込み策を取って行くだろう。
良好な住環境の下で家賃水準も高くなり、都心部は知的レベルが高い層が集中居住する地域と
なって行くだろう。

[611: 匿名さん]

＞都心部は知的レベルが高い層が集中居住する地域
だから、どこだよ？地名で上げてくれ
六本木や渋谷のカフェで話をしているビジネスマン風のスーツたちが
マトモな商売で儲けているとでも？

[612: 匿名さん]

民間企業の動きもアジア重視になっている。

百貨店各社が外国人客の取り込みに力を入れている。高島屋は新宿店で、在日外国人専用の
ポイントカードを導入。三越や伊勢丹は中国で約１３億枚が発行されている銀聯（ぎんれん）
カードの対応端末を一部店舗に設置した。２月の春節（旧正月）を盛大に祝う中国などアジア
からの観光客の来日増を見込む。国内市場が縮小する中で、外国人客は“お得意様”に
なりつつあるようだ。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/retail/113510/
相次ぐ高級店の銀座進出の背景には、そのブランド力が改めて見直されていることもある。
東京だけでなく全国各地からの観光客の需要に加え、中国や台湾などアジアの外国人観光客が
急増し、“商圏”が大きく拡大している。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/retail/107466/
知りたい情報が手軽に得られる「ユビキタス技術」を利用して、手のひらサイズの専用端末で街
の情報を提供する東京都などの公開実験が銀座で始まるのを前に１９日、報道陣向けのデモンス
トレーションが行われた。貸し出される専用端末を持って“銀ブラ”すると、自動的に赤外線
などで端末に情報が送られ、映像と音声で道案内されたり、店舗情報を見たりすることができる。
災害発生時にはすぐに避難情報が表示される仕組み。外国人観光客にも対応し、英語、中国語
（大陸向け、台湾向け）、韓国語でも情報が得られる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080119-00000917-san-ind

[614: 匿名さん]

>>611
将来の話ですよ。まだ始まったばかりで、これから詳細が決まって行きます。
法律もそれに合わせて変更されます。
一方で、民間レベルではいろいろな動きが既に始まっているので、それらの事象をつなぎ
合わせて分析する必要がありますね。
官の動きはとにかく遅い。

[615: 匿名さん]

>>613
何が言いたいの？
だからアジアのお客さんに活路を見出そうとしているのですよ。
国内型産業はこのままでは右肩下がり、海外から来てもらうとともに、そこで培ったノウハウを
海外で生かして行く。これしか生き残る道は無いんです。

[616: 匿名はん]

民だからいいわけではない。遅さや的が外れているのは民も同様。
日本のノウハウがそんな簡単に海外で活きるのか？だったら、も
っと海外でのプレゼンス高くなってるだろ。夜郎自大な発想で何年
失敗し続けるのかな？

613さんじゃないけど、シンガポールや香港、最近はマカオ、上海
もかな、見てきた方がいいよ。

ちなみにこのユビキタス云々はNGだね。東大のS先生の流れでしょ。
日本の役所・大手受けはするが、世界的にはマイナーもマイナー。
携帯電話で孤立してるのと同じ状況になるよｗ

[619: 匿名さん]

>>610
月島・勝どきには下町特有の長屋が多いわけだが、
小規模なワンルームでの再開発が禁止になったら、
大勢の地権者が利害関係するので再開発を纏めるのが難しいと思うよ。

[620: サラリーマンさん]

ところでアジアの富裕層の実需って本当にあるのかね？本国に家があるから買った後はセカンドハウスになるのか？業者の人がいれば教えてください。

[623: 匿名さん]

>>620

実際実需はある。購入理由として、

①　東京での事業拠点として（このケース本土の中国人が多い）
②　子弟への資産分配、留学時の居住（東南アジア華僑の皆さん、K大とかへ留学）
　　＊伝統的に華僑の皆さんは事業に成功されると子供を世界中に配置する。
　　　資産リスクの分散。例：長男シンガポール、次男、ジャカルタ、三男、カナダ、長女、東京
③　政治的リスクを避けるための逃避先　（台湾人、対本土対策）

大雑把に見積もって、上記の購入検討者は約500〜1,000人/年。
平均1億の物件 x 500戸＝ 500億円/年

不動産屋では無いので、どれ位の影響が東京の不動産にあるのか理解不可能だが、
大したインパンクでは無いと思うが・・・どうですか？ 不動産業界の皆さん。

[629: 匿名さん]

晴海２丁目の土地広いよな。
どんな再開発になるのか・・
知的移民も都心部で受け入れるキャパは十分ありますよ。
さらに先には選手村予定地もあります。

ちなみに晴海３丁目は２０１３年の完成予定です。

[631: 匿名さん]

＞なにより日本企業のニーズが低賃金単純労働者である限り、
＞ナレッジワーカーは日本をスルーする

そうかな？某財閥系素材メーカーには外国人の管理職部員（経営管理、購買）もいるし、
研究所なんか多国籍だけどね。

[632: 匿名さん]

>>628
お国の本音は生産性を高めることで、
低賃金の外国人単純労働者無しで成り立たないような業種は、将来の日本にとって不要な
業種だと考えています。
長期滞在する外国人の入国や在留許可審査の際、日本語能力を要件として重視する具体策を
外務、法務両省が検討することなっていますが、これは外国人単純労働者を減らすとともに、
知的レベルが比較的高い人の比率を高めてくれます。
まずは第一歩ってことです。

本格的な知的移民受け入れ策はこれから検討ですが、何かインセンティブが必要でしょう。
居住コストを税金で補助するとか、企業、大学に助成金を出すとか・・

[633: 匿名さん]

>629
晴海は中央区とはいえ、
都心と言ってしまうのはどうですかね。
港区や中央区の湾岸地区は、都心の解釈をしない場合もあるので。

選手村予定地は江東区です。

[635: 匿名さん]

>>633
個人的見解ですね。

機能としての都心部と言う見方が必要ですよ。
都心と連続した部分で、一体して動く部分であれば都心部ですが、
単なるベッドタウンになると都心部の範疇から外れてしまいます。

分かりやすく云えば、
仕事が終わって家に帰って、着替えて切り替えて、都心に再び遊びに行けるところは都心部です。
また、土日の休みの昼前にふらりと都心に食事に行けるところも都心部です。

こんな感覚で、区別して行けば良いでしょう。
尚、都心は、皇居と東京駅を中心とした一帯で、当然ですが副都心は除外します。

[637: 匿名さん]

一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散、霧消してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を上げる
環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれました。その再興です。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
知的移民の都心部への受け入れもその一環です。

[638: 匿名さん]

>>637
城東＊＊はいいかげんにしてくれ…

[639: 匿名さん]

>>635
633の個人的見解っていうのはそうなんだけどさあ。。。
あなたの言う定義だと、港南、芝浦、晴海は都心に該当しないと思うよ？
あくまで個人的な「感覚」としては635氏の意見に近いが湾岸地域は都心とは思えないな。
「都心」という幻想を与えてくれる地域かな。

[640: 匿名さん]

「都心」じゃなくて、都心に隣接して一体化して機能する「都心部」なんだよ。
まだ分からないのかね。唖然ｗ

[641: 匿名さん]

>>640
うーん。
やっぱり「感覚」として分からないわ。
だから俺には「都心に隣接して一体化して機能する」ことが湾岸住民の幻想にしか見えないんだな。
これ以上話しても無意味だからやめときますよ。

[644: 匿名さん]

城東を必死に擁護しておられる方は、どうやら、大枚はたいて城東湾岸エリアに
物件買ってしまった方なんでしょうね。ご愁傷さまです。
西と東では、後背地の富裕層の層の厚みに圧倒的差がありますので、商業的な
発展については、東は西の敵ではありません。人口重心も東でなく西に偏ってい
ることは、既に常識ですからね。ちなみに、富裕層の分布図を参考掲載します。

[645: 匿名さん]

>>644
まだあまり人が住んでいませんから。
それに資料が古すぎるよ、毎年のように変化して行きますから。
それにしても、いつも同じのが出てきますね。ｗ

それからストック長者とフロー長者は違いますから。
都心部に住むのはフロー長者で年齢も若い層になるでしょう。
例えば同じ３０代どうしを比較する地図があれば面白い結果が出ると思うぞ。

[646: サラリーマンさん]

親の資産でのうのうと暮らしている人はお金があっても、知的レベルが高いとは必ずしも言えないと思います。特に、近郊の元農家の人々はすごいお金持ちが多いです。でも、こんな人達の消費文化は、ちょっとどうかな？そのまま地元でお暮らしいただくのが良いと思います。渋谷、表参道あたりでお買い物で十分です。

[647: 匿名さん]

同じ結果でしょうね。たぶん。

[648: 匿名はん]

>>637
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

全く違うよ。むしろ国力が伸びている時期に郊外に広がったんだ。とくにまず西側にね。こんなことも知らずに文化も何もないだろｗ

同じようなのが集まったら文化が均質化してつまらん・・・それに均質化した社会は弱いんだよ。歴史と社会から勉強してきなｐ

[649: 匿名さん]

資料は２００６年度のものだから、それほど古くはないでしょう。

少なくとも、ここ１−２年で城東湾岸に富裕層が大量に棲み着いた証拠はありません。
城東湾岸は、むしろ都心近接の割りには割安エリアなので、
真の都心部一等地には物件を購入できない一般リーマン級が大挙棲み付いてますね。

それと、３０代の一般リーマン級が城東湾岸に比較的多く棲んでるとしても、
彼らは、もし将来真の富裕層になれれば、真の都心部一等地エリアへ引越し、城東湾岸
エリアに終生棲み続けることはありません。
よって、城東湾岸にはいつまでたっても真の富裕層が大量に棲み着くことはないです。

[650: 匿名さん]

おそらく若い世代の経済状況を示していると思われますのでご参考まで。
平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率、良い順から。
古い資料なので、都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思われます。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５

[651: 匿名さん]

知ってると思うけど、銀座は江戸時代の埋立地、月島は明治時代の埋立地。
かつて銀座には埋立地であるが故に草木が育たず、だから柳並木がある。
月島はもんじゃ焼きなどで下町イメージだが、江戸時代には陰も形も無い。
石川島には人足寄場があり、真の下町ですらない。
江戸からの城東は基本的に下町であって、今で言う富裕層やセレブやらは
棲み付かない。古今東西、真のセレブや由緒ある名家は、いわゆる山の手
と呼ばれる高台に好んで棲み付くもので、決して下町の城東には棲まない。
何故なら、人が棲む場所と商いを行う場所は、基本的に全く異なるから。
銀座・日本橋は商業エリアとして日本屈指（ただし、商圏としては新宿が
最大）だが、住居エリアとしては決して良好なエリアとは言えない。一方、
山の手は同じ都心又は都心近接エリアとしても、歴史伝統文化等の面から
も、良好な住居エリアであり、下町とは比べるべくもないのが常識です。

[652: 匿名さん]

城東を必死に擁護しておられる方
も、
城東を必死に非難しておられる方
どっちもあんまり変わらん気が

[653: 匿名さん]

それあと何回だすつもり？

[654: 匿名さん]

>>649
>>651
必死みたいですが、具体的にどこを擁護したいの？
超富裕層がこぞって湾岸に住むようになるのは、まだまだ先ですよ。
最初は、高年収のサラリーマン層が住むようになって、完全に町並みが整備されてですよ。
お金がいっぱいある人は、たとえ高いお金を払うことになっても、最後の最後に移り住みます。
あと１０年はかかるよ。

[655: 匿名さん]

元麻布あたりの価格帯と競合しているわけじゃないのに？？？

[656: 匿名はん]

なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？
こういう人たちは自由度が高いから、あえて湾岸選ばなくてもいいんじゃないのかな。
私個人はどちらでもいいが、格落ちと見なされている地域のようだし・・・。

[657: 物件比較中さん]

湾岸は津波が来るとアウトだからね。
安い分だけリスクが高い。

[658: 中野区民]

ここ数年で坪単価 200 - 250万位を購入したと思われる
30代で世帯年収1,000〜2,000万程度（2馬力含む）の会社員は
富裕層とは言わんだろう。
うちも富裕層になっちゃうし、この板で貧民区と揶揄される
うちの周りも富裕層だらけだ。

その上の層が大挙して江東区や、中央区に押し寄せている
という話は初耳だが。

どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の
議論はおいといて、そもそも日本の教育機関て国際競争力ある
んだろうか？

イギリスのような金融立国は不可能と言われていますが、
円が下がりきらないうちに（対ドルじゃなくてね）
ストック活用する以外に浮かぶ道はないんじゃないかと
思うんだけど。

[659: 住まいに詳しい人]

>649
城東さんのズレ具合にはいつも微笑ませて頂いてますが
649さんのお話も現実とのズレが多少あるかと思います

>>644の地図の出所は、アトラクターズラボでしょ
2003年の住宅土地統計調査と2005年の国勢調査の
データから推定したデータなので、古いわけではないけど、
直近の動きが反映していないのも事実で

高級住宅地とほぼ対応する赤いところはともかくとして
中間の青い部分は、かつて分譲マンションが大量供給され
当時の30−40代の上位サラリーマン層が純化されて
増加されたエリアが多いですよ

それを踏まえると、湾岸も今年10月調査によっては
今後青色に染まって来るんじゃないですか？
　
　
　
で、問題はデータが新しい/古いじゃなくて
644さんも他のレスで指摘されていると思いますが
城東さんが一番ズレているのは、普通のマンションを買う層と
値段の高いマンションを買う層と億ションを買う層が
かなり近い距離にあると勘違いされていることじゃないでしょうか？

マンションのマーケティングにおいては
この三者の差というのはものすごく大きいわけで
２番目の層がいくら増えても「高級住宅地」にはならない

で、ここからは意見がいろいろあるかと思いますが
２番目の層って、個人々々は民度も高いし教養もあるのですが
こういう人たちが一度に同じ場所に集まっても
文化ぽい文化って生まれない傾向が強いと思うんですよ

東急沿線的な企業がコーディネートしているよーな
ハリボテで作られたドラマのセットのよーな
そんな感じを持つのは僕だけですかね？

[660: 住まいに詳しい人]

>>656
>なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？

住みますよ
富裕層はあってもセカンドハウスですが
高収入サラリーマンなら、かなりありますよ

住むところの地理というか地勢にこだわるのって
僕も含めて地方出身者と
「川向こうは云々」と子供の頃にばあちゃんに聞かせられながら育った
山の手系の商家の出身者ぐらいじゃないですか？

[661: 匿名さん]

>>661
住みませんね。
我が家は２馬力で２０００万強のサラリーマンですが
地方出身の妻は「城東だけは絶対イヤ」と申しております。
世田谷で生まれ育った私も同感です。

我が家の狙いは
目黒区あたりの駅近低層マンションです。

[662: 匿名さん]

世田谷で生まれ育って、
と言うと
世田谷区もイロイロだって話になり…

[663: 近所をよく知る人]

>>No.660
近頃だとアースダイバー系の土地の歴史認識もあるでしょうし、実質的な地震・洪水の被害予防を重視する人はどうだろうか。まあ、海面上昇までは考えないとしても。
センスの問題にしろ、海風に晒されて建つウオーターフロントのビルは、まるで城を守る城壁に見えないこともない。

[664: 匿名さん]

History repeats itself.

[665: 匿名はん]

本当の富裕層はわざわざ湾岸にセカンドハウスをもたんだろｗ
高収入サラリーマンだけでは文化の生まれる高級住宅地にはなりにくいのは、
659さんご指摘の通りかと。新興住民の多く住むそこそこの住宅地独特の雰囲
気を少しは知ってるが、あんなとこに高級感や文化が育つはずはないかなｗ

普通の東京生まれの人だって地域にこだわるよ。そうじゃない人もいるけど。ちな
みに、東京民はどこでも東京ならいいわけではなくて、やはり育った地域や沿線に
住む人が多いんだよ。つまり城南なら城南近辺やそちらに近い都心とかね。この
バイアスを超える魅力があればいいけどね・・・。

[666: 匿名さん]

>>665
人口移動統計をちょっと調べてからカキコした方がいいと思うよ。
「知的レベルが高い人」が都心部に集中的に住むだろうと言ってたのが、「富裕層」の話にすり
替わっているし、

知的レベルが高い人＝そこそこの年収のサラリーマン層＝そこそこの学歴のサラリーマン層と
お考えください。具体的には５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層。
この価格帯が大量に販売され、売れているところにその人達が集中するのは、誰も異存は無い
と思います。

ご指摘の、この所得レベルだと、いくら集まっても文化が生まれない云々は、
①都心回帰以前は、この年収層は近郊、郊外に分散居住していた。また、長時間通勤で平日の
　時間を無為に消費していた。
　中心部に近い限られたエリアに集中するのは江戸時代以来の出来事で、経験則をもって
　予想できる人はだれもいない。
②一般論として、物理的距離が近いところに互いに住んで、職住近接で時間に余裕が出てくれば、
　情報交換、影響を与え合う密度も増えて行く。
③都心部には文化施設が数多くあり、また、大学の拠点が集中している。すなわち、学び、知的
　レベルを上げて行く機会を数多く提供してくれる。

文化が生まれないと断言できますか？

私は、ミドルマスを中心とした新しい文化、新しい都市生活文化が生み出され、その先駆者
として、アジアの他の都市をリードできればと考えます。
富裕層どうしを他国と比べれば日本に誇る部分は少ないですが、
治安と全体的な教育レベルはまだ良い方だと思います。

[667: 匿名さん]

なんと言っても、日本の富裕層の大部分は東京近郊の元農家の人達ですから、
終戦後の農地解放とか、土地神話とか、いろいろあっての結果です。

まあ他国、特にヨーロッパあたりとは、事情がまったく違います。
日本は、富裕層からほとんど文化が生まれない（他国のものまねに終止）稀有な国と言えます。
日本がいままで発信してきた文化は、ほとんどが他国で言うアッパーミドルクラスのものです。

[668: 匿名はん]

知的レベルが高い＝富裕層なんて、誰もいってないんでは？それに貴方たちは本当の
富裕層を知らないんだよ。そこらの郊外地主なんて富裕層とはいえない。

人口移動統計は、あくまでマスの動きを示すだけ。上京した人も含めいろいろな人の移動
が入ってるのであって、それぞれの地域育ちの人のライフステージごとの移動を追っ
てるわけじゃないよ（この意味の違いが分からないなら、もうこの手の話は止めたほ
うがいいかも）。

５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層が、高収入サラリーマンとは思えないな。
ということは、このクラスの物件が多いところは、高収入サラリーマンが集まると
ころでもないんじゃないの？

江戸時代に中心部に近い限られたエリアに集中するのは・・・って、それは交通機
関が無かったからでしょ？それに、大学云々って、都心部に設置してるのは客寄せ。
別にそこに来る人たちの質なんて大して気にしてないの。知的・文化的志向はいいけ
ど、思いっきり一昔前の新興住宅地の発想だね。何が起こったかって？均質化とエセ文化
自慢とレベルの低い足の引っ張り合い・張り合いさ・・・「動物の王国」だよ。だから教育
レベルが高いのだけが売りのような親が揃って集住してるとこはイジメが問題になるｘ
それだけでも文化的には薄っぺらな気がするがね。

まいいけど文化の定義によるよ。人間の行動は全て文化現象だからな〜。新興住宅地とも
っと伝統的にいい地域では、知的かどうかは別にしてメンタリティとかハビトゥスの
違いがあるのさ。こういうとこには知的だ文化的だなんていわなくても、自然に東大に
行って名門に勤めて海外の一流どこで学位をとって、当たり前のようにスマートに生活
してる連中だって結構いる。別に当たり前のことだから、気張らなくてもいいのさ。

だから湾岸にも違う文化は生まれるかもしれないけど、アジアをリードできるなんて錯覚
だからやめときなよ。日本でだってNGだし、発想自体少し怖いかな。日本なんてアジア
のアッパーミドルの連中はもうあまり見てないし、自分たちの文化で魅了できるはず
なんて考えはプチ傲慢かなｗ

ちなみに①②③はすべて仮定だよね。このソフィストなみの三段論法でいけばどこか
の山奥にだって立派な文化都市ができるよ。こういう反証不可能な文は、およそ科学
的言明とはいえないかな〜。知的で文化的な都市をつくってくださいな、シンガポー
ルが理想かな？

[669: 匿名さん]

>>658
どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の議論はおいといて、＞
これははっきりしてます。
都心に近くて、開発余地があるところです。
各企業は、団塊の世代退職による人件費の余裕を世界人材争奪戦に回すべきッス、
世界人材争奪戦
このままでは頭脳も買い負ける
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html

「留学生３０万人計画」
日本の高等教育機関に在籍する留学生数は、約12万人ですから、その数を約３倍にするという
遠大な計画ですね。官がやると数あわせで質は二の次になりかねないな。
基準を設けてその基準以上だと学費＋生活費補助をする等のメリハリが必要ッス。
数あわせでとんでもないのがいっぱい入って来るのは勘弁ッス。
少子化で困る大学救済の匂いもプンプン。

[673: 匿名さん]

いい加減に、スレタイからずれた話はやめてくれんかね。
読んで面白いならまだいいが

[674: 匿名さん]

野村不動産アーバンネットの数値は、なんだか謎に満ちているね。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200801house_tokyo_23.pdf

※本調査は、あくまで弊社独自の価格調査です。調査地点数が必ずしも十分とは言えないこと及びエリアカバー率に一部かたよりが
　　みられること等から、調査の結果得られた平均変動率が、地域の価格動向を必ずしも正確にあらわしているとは限りませんのでご了承下さい。
　※不動産の価格は、同じ地域の不動産であっても、対象不動産の個別的要因によって異なってきます。
　　弊社調査価格は、その地区の価格相場を代表しているものではありませんので、あらかじめご了承ください。
住宅地調査地点は概ね以下の要件を備えています。
・駅徒歩15分圏内　・接面道路幅員4M〜6M前後・整形地　・一方で道路に接する（角地等でない）

どうみても「戸建」の宅地だよね。それにしても容積率３００％建蔽率６０％って
変だよね。

[675: 購入検討中さん]

港区の一部で価格下落というのは事実誤認ということでOK？

ちなみにしっかりした子どもを残し、次の社会につなげてゆくのは勿論人としての使命。
でなきゃそもそも不動産の価値なんてないに等しいよ。

[676: 匿名さん]

>23区内の新築マンション価格動向

なんだから、あくまで新築マンションの売り出し価格がどうなってるか
って話でしょ。
どこが、いくらで売れ行きはどうか・・って話そっちのけで、役にたたない
地域や国際経済や教育論の薀蓄語るのはやめませんか。
当人同士は楽しいだろうが内容は読むに耐えない。

個別スレを丹念に読んでいけば、ある程度の売れ行きや価格はわかる。
でも、その手間かけなくてもみんなが、情報をもちよることで手間がはぶける
効果があるんじゃないですかね。
そういう意味で、砧や野沢の情報は有益でしたよ。世田谷徒歩１５分の
「マンション」はきびしいのがわかった。

[678: 匿名さん]

>>677
知的レベルと「２３区新築マンション価格動向」は全く関係ない。
所得レベルと「２３区新築マンション価格動向」はおおいに関係がある。
知的レベルと所得レベルが関係ないのは世間の常識。

頭以外に容姿や運動能力や、創作能力や芸能や、はたまた親からもらった遺産や
さまざまなもので人は所得を増やしているんですね。
都心のマンションってそういう事実がよくわかる場所だったりします。

[679: 匿名さん]

パークコート赤坂ザタワーのスレでの価格レポートでは
低層階の坪単価（面積が１０平米きざみだから正確性を欠くが）
おおむね坪単価４５０万前後。高層では６００〜７００万円
都心下落の気配はどこにもなさそうですね。

[680: 匿名さん]

円高、株価下落、サブプライム問題、人口減少など、マクロ的な視点からは、23区の不動産価格は少なくとも中期(3〜5年後)には、20〜30％くらい下落しても全く不思議ではない状況です。
高層マンションの中下層はすでにかなりだぶついているので、値引販売で一気に値下がりすることも十分ありうるでしょう。

[681: 匿名さん]

２３区といってもひと括りでは語れないからね。都心（中央、港、千代田、渋谷）あたりと外周区では状況も違うだろうし。少なくとも６７９さんの出した赤坂物件で、この動きは期待できないね。

[682: 住まいに詳しい人]

>>679
２年前に発売された『赤坂タワーレジデンス』は平均で＠458万円、上層階は＠800万円越え
その後、相場は急上昇していたわけだから
＠450万円前後というのは実質下落になります
　
　
つうか『パークコート赤坂ザタワー』は再開発事業だから
価格が決まったのはかなり前なわけで、価格変動の検証にはならないですよ

[683: 匿名さん]

>>682
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38845/
を読む限りでは、坪単価３３０万〜って話もあって、みんな安いと言っていますねぇ

そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

[684: 匿名さん]

都心（中央、港、千代田、渋谷）と比べると価格が安い、新宿や豊島あたりの坪単価250〜300くらいの（数年前の）中クラス物件の方が、今後の下落リスクは低いかもしれませんね。（現在はもっと高いでしょうが）
うまく表現できませんが、言いたいことは、「下げ止まり」というような意味です。

今後、マンション相場が下落したとしても坪200万以下に落ちるとは考えにくいです。
…でもよく考えてみると新築時に250だしていたら、200/250＝80％
やはり20〜30％くらいは下落する可能性があるのでしょうか…。

[685: 匿名さん]

需給総体のボリュームはどうなんでしょうね。
市場は縮小均衡に向かっていると思いますけど

築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし
下がればなおのこと
買値で売れて、なおかつよりよい場所に新築が豊富に出るような状況
になれば、中古市場も下がるでしょう。
それが、実は２００３年頃の湾岸タワーブームだったわけで
港区だけで５年間で２万戸超える供給量って今後は考えにくいですよ。

[686: 匿名さん]

＞685
＞築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし下がればなおのこと

…ある程度価格（2003〜2004年頃）は維持しそうな気もしますね。
最近の高い価格に対しては、微妙な気がします。さすがにもう少し下がるような気が…。

[687: 匿名さん]

当たり前のことですが、今後のマンションは、実需へ完全に移行する。
転売目的で今から購入するというチャレンジャーは皆無だし。
デベも供給数減らして、実需に絞って販売するでしょうから価格維持が続くんじゃないの？
資産価値を気にする人は、そもそも分譲マンションを購入しないでしょ。
数年前に購入した場合、急激な資産上昇の恩恵を受けられたから期待があるのだと。

どちらにしても資産価値を気にする人は資産を持たないのが正解ですよ
一部超不人気物件は別にして、それなりに売れているのも事実だと思いますが…

[688: 匿名さん]

>>684
はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。
売れ残りが賃貸に回っているけど、住む場所としてはＮＧだし、賃貸在庫多すぎ。
家賃レベルがかなり下がる可能性大。
明るい話題がなくって取り残されているイメージも強いよな。

それから狭小タイプが多くて、ファミリー向けがほとんど無い、需要が無いからだけど、
投資用が多そう。
中規模クラスで坪２００万円＋αかな。

四谷あたりの都心は別格だけど・・物が無い
都心については、富裕層の懐具合と気分しだいだから、良く分からないな。
高いといえば高いけど、戸建にくらべれば安いから・・

>>684さんは投資用として考えているのかな？空き室がどの程度あるかも調べた方がいいよ。

[689: 匿名さん]

>>687
実需が中心になると豊島区、新宿区はますます厳しくなるな。
住環境重視でファミリー層中心になるからね

[690: 入居済み住民さん]

いまマンション売りに出してる身としては書きにくいが、
今後数年スパンで見ると、23区は新たな底値を更新してくだろうね、ほぼ確実という気がしています。

国際的な地位の相対的な低下が著しい。（特に同じアジア圏での相対的な低下が壊滅的なインパクトに）これは都心の超一等地、外国人居住地域に打撃。

団塊世代の住み替え、団塊ジュニアの一次取得という、「最後の特需」が去る。
これで郊外と都心よりの住宅マーケットに打撃。

人口減、世帯数増もごくわずかというトレンドが周知の事実として定着し、長期下押し圧力が居座る。基本的には売り手が強気になる材料はなくなる。

個人にできることとしては、長期下落トレンドの中でも、小さい波はあるだろうから、
底で売って、天井で買うようなことのないようにするだけですか。

あとは、とにかく必要最小限の不動産を買うということでしょうか、、、、、

運用は海外を中心に分散投資ですね。日本の不動産投資は先行き厳しすぎます。

[691: 匿名さん]

ファミリー層のほうが豊島、新宿区いいと思うけど。
国立範囲内だし、塾も豊富。インフラ整ってるし、病院とかも沢山。
リーマンが狙えた頃の豊島区とか新宿区はすぐ完売するの多かったよ。

[692: 入居済み住民さん]

ココロコス東京久米川

23区じゃないけど、東京都内ということでご容赦を。
もうニュースにでてるかな？まだかな？
ググってみてみて。

[693: 匿名さん]

コロスコロス東京久米川？

[694: 匿名さん]

二極化とか何とか言ってるけど、実際は収縮してるだけ。

２３区は食い扶持とブームを求めて進入する人々によって、
周辺から徐々にチバラギ化、サイタマ化、西東京化、川崎化していってる。
地価は比較すれば高いから、上方にもますますみっちり詰め込み密集して。
備え付けのショッピングモールで買い物して、TUTAYAあたりで娯楽する生活。
金もかからず、無理な背伸びローンでも何とかやりくり可能。

ご大層な国際都市だの文化だの発展なんて全然およびじゃなくて、
一気に庶民化の波が押し寄せてるんですよ。
ニュータウンがじわじわと都心部に迫ってきてると言い換えてもいい。

[695: 物件比較中さん]

21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」（総戸数406戸）で20％超の値引きが始まった。

[696: 匿名さん]

バブル期の１９８７年以降の数年は別にしても１９９４年は当時は
溜まった需要・購入意欲が噴出した年だった。
当時の売り出し価格を記した書籍がある。それによると
現状とさして変わらぬ価格であることがわかる。金利も高いのに
フツーに売れてた。まだ団塊ジュニアは学食で飯食ってた頃だ。

当時は、「キャリアウーマン」など単身者のマンション買いが流行った。
その後郊外のファミリー向けの供給が急増しちょっとしたマンションブーム
だったね。

過去２０年にわたって最低水準だったのが２００３年２００４年。
港区の麻布・青山で３３０万台、高輪で３００万台
文京で２８０万台世田谷で２６０万台
とにかく脅威の底値。
そのなかでも湾岸タワーの２００〜２４０万という物件平均坪単価は
さらに土地の安値と割り増し容積の賜物。
それ以下に下がるとしたら郊外は金をわたして引き取ってもらう話になっちゃうよ。

[697: 入居済み住民さん]

694

全体が収縮する中での二極化。
これ常識。

グローバルレベルでの主要都市不動産の相対需給も大事だよ。
複眼的に見ないと。

田舎ならともかく、23区はドメ要因だけでは語れない。

[698: 物件比較中さん]

いくら23区と言っても現状はマンションが高すぎる．．．今の価格ですごく儲けてるからデベがマンションをガンガン作っている〜だから値引きはあたりまえのこと．．．

[699: 物件比較中さん]

６９７へ

郊外の８０平米と２３区の６０平米ってどっちがいいですか？

[700: 匿名さん]

安値から考えれば値上がりしましたけど
十年前と比較したら、23区全体では適正価格じゃないですかね
都心は、ここ最近の開発で様変わりして、そのプレミアムと考えれば値上がりが級でも仕方ないですよ。
最近値下がりを期待する声が高まっていますけど（実際値下がりしているという人も多い）
ここの掲示板は、一次所得検討者が多いのだと思いから値段に敏感なんだと思われます。

大手デベは、安売りをしないという姿勢を強く打ち出している感じが伝わってきます。
中小はデベは、23区の物件ではもう勝負が出来ないのではないでしょうか？

[701: 匿名さん]

よくわからないけど、キャピタルゲイン狙いで不動産を
買う人ってどういう発想してるのかね。
まず、短期譲渡益課税で４割近く税金でもっていかれるだろう？
自宅を売って儲けようよいうなら、そりゃ確かにインカムのない
危険な賭けだね。
不動産投資というのは、お金に余裕のある人がやること。
もちろん他にも運用をやったうえでの話だ。
レバレッジそこそこに７〜８％のネット利回りで２０年近くは
持ち続ける。

[702: 匿名さん]

１９９４年のマンション価格

恵比寿ガーデンテラス壱番館（１９９４年）
１ＬＤＫ５５．４１㎡
６０４０万円〜７７７０万円
坪単価　３６０万円〜４６３万円

グランディ代官山
代官山駅徒歩６分
６９４０万円
１ＬＤＫ　４５．４５㎡
坪単価　５０４万円

イトーピア麻布
港区南麻布
当時田町駅徒歩１６分
１ＬＤＫ４３．４２㎡
４３００万円〜５９００万円
坪単価３２７万〜４４８万円

イトーピア幡ヶ谷
６０．５２㎡　６６８０万円
３６４万円

幡ヶ谷徒歩５分
５５．９２㎡　２ＤＫ＋Ｓ
５６１２万円
坪単価　３３１万円

イトーピア目黒青葉台
５１．６８〜６７．１１㎡
５２９０〜７３７４万円
３３８〜３６３万円／坪

パリオ護国寺
東池袋徒歩５分
２ＬＤＫ　５０．６㎡
４８８０万円
３１８万円／坪

シーアイマンション東中野
東中野駅徒歩８分
４６２０〜６４８０万円
５５．１７〜６８．９２㎡
２７６万〜３１０万

目黒駅徒歩１２分
１ＬＤＫ４１．５５㎡
４８９０万円
坪単価　３８８万円／坪

池上線沿線駅徒歩５分
６０３６万円
５６．１０㎡
坪単価　３５５万

矢崎葉子　氏の著作から抜粋

[703: 匿名さん]

不動産経済研究所から年間の統計が出ました。
みなさんが一番興味ある、高所得サラリーマンファミリー層が購入主体である価格帯５〜７千万円
のマンションについて分析・考察しました。

２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ成約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
>>697さんがおっしゃる通りで、全体が収縮する中での二極化です。

次に、成約率に関し分析してみます。年間集計では成約率が出ていないので、
直近である１２月をみます。
http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf
成約率は全体でとうとう６０％を割ってしまいました。全体で５９．３％
２３区６２．０％、市部４７．６％、神奈川県５８．２％、埼玉県７１．４％、千葉県６０．１％
価格帯５〜７千万円について、販売数量が多い２３区と神奈川県について見ると極端な差と
なりました。２３区４７０／７５３＝６２．４％、神奈川県２４６／６７２＝３６．６％。
この価格帯は都心部しか売れず、２３区の県境外周区、神奈川県はかなり苦戦しているようです。
２３区の数字も都心部だけで見ればぐんと良くなると推測されます。

ちなみに神奈川県の年末在庫は、０５年末１５８８戸、０６年末２２５１戸、０７年末３１１４戸
と急増しています。都心回帰が定着して、地元民のみの需要となった近郊、郊外は高額物件が
数売れない状況になってしまったようです。

[704: 匿名さん]

ココロコス東京久米川のサイト見てきた。
志村けんで有名な東村山ね。良い環境だ。
だけど、23区じゃないからスレとは関係なし。

[705: 匿名さん]

>>703
すみませんが契約率の定義を教えてください。

【集客数と成約率】
集客数とは、マンションの販売センターに訪れた来客数のこと。成約率とは、来客数に対して、成約した顧客の割合。どこのマンションでも、マンション販売総戸数の10倍の来客数があると、その10分の1が成約するといわれ、この数字を目標に販促努力を行う。住宅は、地縁との関連が深い商品なので、販売総戸数の10倍の集客数を目指すためには、マンションの周辺エリアに、どれぐらいの情報を流せばよいかが広告計画の重要なテーマになっている。
成約率をあげるのは、販売センターでの顧客対応の技術に負うところも大きい。
http://www.sumaikaitai.com/minamioosawa/index.html

これと初月成約率とはどう違うのかな。

[706: 匿名さん]

>>705
×契約率
○成約率

[707: 匿名さん]

>>703
お詳しそうなのでついでにお聞きします。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
この数字は、販売開始の当初の月の成約件数／販売戸数という意味でしょうか。
期わけ販売で４割も売れないというのは大変な事態ですよね。
横浜西区なんて３３％の年はその後どうなっちゃったんでしょうね。

[708: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
神奈川県に限らず、県境外周区は軒並み討ち死に。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中７件２９％、世田谷区４３件中１６件３７％、杉並区２４件中１０件４２％、
練馬区２０件中７件３５％、板橋区１８件中５件２８％、北区７件中４件５７％
足立区３９件中１１件２８％、葛飾区２０件中３件１５％、江戸川区２５件中３件１２％
専門家が内陸部のタワー型マンションは苦戦すると予想してた。郊外の田舎でタワー建てても
駅近じゃない限り意味無し。

[709: 匿名さん]

都心部居住の魅力は増す一方です。格差が出て来るのも仕方が無いでしょう。

大手銀行が相次いで育児支援制度を拡充している。みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）は
８月に２カ所目となる社内託児所を東京・丸の内に開設する。三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行
も託児費用の補助制度などを導入している。団塊世代の大量退職を背景に、大手銀行は新卒者の
大量採用を再開しており、育児と仕事を両立できる制度を充実させることで、優秀な人材の確保
につなげる狙いだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080120-00000920-san-bus_all

[710: 匿名さん]

託児所の前に株価をなんとかしてもらいたいもんだが。＞みずほ

[711: 匿名さん]

708
先月まで好調だった横浜川崎も落ちてるじゃん
去年の夏ごろから住宅ファンドの風向きが変わって
実需不動産への波及の遅効性を眺めることができた
これからも興味が沸くね

[712: サラリーマンさん]

都心部マンションにまだまだ供給余力があるから、だれも慌てない。
豊洲が終われば、晴海と有明。江東区のマンション規制も解除されたし、
向こう５年はじっくり構えていても大丈夫。
金利が上がる可能性も遠のいた。
２０１１年にはデジタルタワーができるし、まだまだ東京は変わって行きそう。
みなさんじっくり行きましょう。

[713: 匿名さん]

郊外売れない。デベさん２３区内で稼がないと日干しになっちゃう。
マンションの裏、マンションの前、マンションの間、
建てられるところには隙間なくぎっちりと建つのでしょう。

[714: 匿名さん]

>>711
超割高の西側近郊と隣接している武蔵小杉は売れ続けると思うけど、ＭＭ、田園都市線沿線は完全なローカルマーケットになってしまったのかな？
売れるところと、売れないところが極端だよな。
これって値崩れの前兆？

[715: 住まいに詳しい人]

>>683
>そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
>も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

工業市場研究所に公開データがありました
http://www.kohken-net.co.jp/rr_div/re200609.html

ちなみに『虎ノ門タワーレジデンス』の平均坪単価は＠491万円です

[716: 匿名さん]

田園都市線、横浜市、即入居可で検索したら４０件中１６件もヒットしたよ。
スレとは関係ないけど、何か大変なことが起こりつつあるような・・
需要に合わせた供給量にしないとどうしようもないよ。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=14&md=...

[717: 匿名さん]

中古物件の新聞折込広告が増えていませんか？
マンションも戸建も投資用物件も全て増えているようです。
これって売り急ぎですかね？

[719: 匿名さん]

>>719
どこの話されてます？北綾瀬ですか飛田給のはなしですかね。

[720: 匿名さん]

戸建売れないからアパートどんどん建てて投資用として売り出しているし、都心部は高層マンションに独身族がルームシェアして部屋借りてるから賃貸物件は大幅な供給過剰でしょうか。アパートやマンション経営は赤信号じゃないですか？

[721: 匿名さん]

通販大家さん…

[722: 匿名さん]

普通のリーマンの僕でも１億超のローン組んで一棟買いできるんですか。

[723: 匿名さん]

>>714
まだまだ何棟も供給予定があるし価格も高い武蔵小杉が、
売れ行きの落ちている神奈川の中で、
これからも売れ続けると予想するのはどうですかね。

[724: 匿名さん]

中古物件の新聞折込広告が増えてるのは季節的要因。

年度末は毎年、中古物件が売買されるピークの時期だから。

[725: 匿名さん]

>>688 はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。

おやおや、また素人さんの妄言ですか。
豊島区と新宿区は、住宅エリアのイメージが少ないから、どうしても繁華街のイメージで
そういう発言になるのでしょうが、実際は目白・駒込や市ヶ谷・四谷・下落合等に、
都内屈指の良好な高級住宅街が広がっています。これ、東京出身者なら常識。
また、特に新宿区は、旧第三学区（新宿・渋谷・目黒・世田谷）に属することや、
衆院区割りの東京第一区（千代田・港・新宿）であるため、東京出身者にとっては、
やはり他区に比べ一段格上。しかも、これまで六本木や丸の内、湾岸エリアが再開発で
注目されて来たものの、今後の再開発は新宿エリアに移ることは確実。副都心線開業で
特に伊勢丹・高島屋等の商業集積著しい新宿三丁目の注目度が俄然アップするのみならず、
日テレ・ゴルフガーデン跡地の広大な敷地を三菱地所グループが再開発することも決定、
さらに西新宿エリアでも、住友不動産と三菱地所が再開発競争を繰り広げる計画で、
なかには６０−５０階クラスのオフィスビルとマンション等からなる複合型再開発計画
が都市計画決定段階まで進んでいる。三菱地所としては、再開発が一巡してタネ土地が
ない地元の丸の内・大手町界隈から、今後再開発のタネ地が大量供給されている、住友
不動産の縄張りである新宿に注目し、次々と大規模再開発物件のタネ土地競売に入札・
落札してる。天下の三菱地所と住友不動産の再開発競争、しかも都庁のお膝元で日本最大
の乗降客数を誇る新宿ターミナルから吐き出される日本一の後背地人口・商圏等をベース
として、今後１０年スパンで東京で最も大きく変貌・再開発が進むのは、実は新宿。
それが分かっている不動産のプロが先手打って土地仕入れ始めたため、新宿駅周辺一等地
の地価は、銀座や六本木以上の値上がり率を記録している。

なお、新宿の商業エリアとしての実力は、六本木のミッドタウンとヒルズを合計しても
年商７００億円程度に過ぎないのに対し、新宿は伊勢丹のみで２７００億円、百貨店だけ
で合計１兆円規模であり、その他家電量販店やバーニーズ、丸井等含めれば、六本木なん
ぞはケタ違いに低レベルで、実は新宿の足元にも及ばない。単に、ヒルズやミッドタウン
みたいな複合型再開発が物珍しかったのでマスコミで騒がれ有名になったが、商業エリア
としての実力は、都内、いや日本、はたまた全世界を見渡しても、新宿を凌駕するような
エリアは、実はひとつたりとも存在しないことが明確。今後は三菱地所と住友不動産の再
開発競争や、ＪＲ東日本の新宿駅周辺再開発、歌舞伎町やゴールデン街界隈の再開発計画
が相俟って、新宿が俄然注目を浴びだすこと必至。

ひるがえって住居エリアについては、たしかに新宿や池袋、渋谷の繁華街至近エリアでは、
ワンルーム等の賃貸専用劣悪物件も多く、これは今後弱含む可能性もあるが、繁華街から
ある程度の距離がある上述の良好な住宅エリア（新宿で言えば、市ヶ谷、四谷、下落合等）
は、新宿ビジネス商業エリアの今後の活発な再開発の恩恵を受け、資産価値が下落どころか、
ますます安定・増進するだろう。特に、神楽坂にも至近で、江戸期からの武家屋敷町として
由緒ある市ヶ谷界隈や、近衛公・相馬公ら旧華族・貴族・皇室関係者等との由緒深い下落合
（いわゆる目白近衛町・御留山）界隈は、その高級邸宅街としての資産価値が、今後も末長
く保全・維持・増進して行くであろう。

[726: 匿名さん]

これからを予測すると、

建築数量が減っているから、今ある売れ残りはその内密かに処分されて行く。
安値販売とか、大騒ぎにはならないだろう。

今回の新価格導入で、
地元の需要のみに頼っているところと、首都圏全体に需要があるところがはっきり分かって来た。
前者は郊外と県境外周区で、少子化が進むとともに、需要は右肩下がりになるから、供給数を
減らして行くしか方法はない。
後者は都心部で、地方からの上京が安定的に続くので、需要は安定している。価格帯が５〜７千
万円であれば、よほど立地が悪くなければ売れ残ることはまず無い。

所得の２極化を反映して、５千万円を越える価格帯は首都圏全体で安定的に年間１万６千戸前後
は売れ続け、その大部分は都心部からの供給になるだろう。
下の価格帯は、少子化が影響して右肩下がりだから、総量としては右肩下がりとなる。

一方、賃貸層は逆に増え続けるが、これも所得の２極化を反映して、高家賃安定型の都心部と
低家賃大量型の県境外周区の２種類に分かれる。

[727: 契約済みさん]

709

今までが、人の住むところじゃなかったりしたからね、都心は。
それに、一部郊外はもっとずっと早いスピードで魅力的になってるんだが、、、、、

全体としては日本の縮小・後退は明らかなので、便利になってるくらいでは焼け石に水と感じます。

[728: 匿名さん]

07年、首都圏のマンション戸数販売が１８％の落ち込み
三年連続の下落トレンド
今年は更に下がるだろうし、ここで買いを煽るひとってソウカ関係者かなにかなの？
不動産建築界隈でポジティブな理由は
どこを探しても見当たらないし、特異な事情から国際的な競争力もない
不思議さんのバックグラウンドは何なんだろう

[729: 匿名さん]

3年連続の下落トレンドなのですね
2年間でどれだけ上昇したのか？

[730: 匿名さん]

需要と供給の乖離幅を言っている
要するに消費者とのミスマッチが年々広がっているという意味だが
これが理解できないなら話にもならないんだけどね

[731: 匿名さん]

>>728

売れないから首都圏の販売戸数が減った、
今年も売れなそうだから発売予想戸数が下がった。

などと、素人みたいに考えてはいないよね？

[732: 物件比較中さん]

そもそも、一年間６００万円〜１千万円ぐらいを上がったのは異常です、正常な供給ではありません、だからこれから下がるのはあたりまえです。

[733: 匿名さん]

>>730

消費者とのミスマッチが年々広がっているという意味と申していますが、今年は広がらないんですよ
今年の販売を見越した去年の値付けは少々強引だったのは事実で、そこで貴殿の申すミスマッチが発生したのかもしれませんけど。
ミスマッチが相場になりつつある一年なんじゃないですか？

需給が減れば供給との乖離幅は狭まります。
狭まった時に、操作された数字（契約率の上昇とか）だとしても…

一部物件は値引きも然りでしょう。
エンドには、大手物件は値引きの対象外でしょうけどね

[734: 匿名さん]

不動産経済研究所の発表したマンション供給と価格の
グラフ（１月２２日付日経３面）は重要な資料だ。
首都圏の供給量は、バブル前後の８６年〜９３年まで高値低迷
需要累積した９４年から堰を切ったようなマンションブームに
９７年の消費税値上げと金融危機で供給は減少したものの
９９年から豊洲、晴海、勝どき、月島に高層マンションが建ち
２０００年には代官山アドレス、東京サウスパークタワー、
青山パークタワーなど大型物件の供給が相次いだ。
背景は、規制緩和。
オフィスの建設で景気回復を目指す一方で供給過剰を懸念する
声が聞かれ建設景気を浮揚する意味でマンション建設促進の
政策が講じられた。
ひとつには、集合住宅の容積緩和。中央区では道路斜線まで
緩和して横丁に１１階建てが立ち並んだ。
グラフで０２年が底値となっているのは販売ベースだからだ。

需要が堆積していた２００４年は現在より高い価格水準でも
８万戸売れた。９８年くらいまでは今の価格水準で３５万戸
売れている。

とはいえ、大きく違うのは購入世代。９０年代は３０代のみならず
４０代が購入層に含まれていた。
現状は、買いやすい層に安く売って、買いにくい層が高値を
嫌う構図になっているのだろう。

とはいえ、日経３面のグラフを見れば、マンション価格の上昇が
決してバブル期水準とはほど遠いことが見てとれよう。

[735: 匿名さん]

×需要が堆積していた２００４年は現在より高い価格水準でも
８万戸売れた。

○需要が堆積していた１９９４年は現在より高い価格水準でも
８万戸売れた。

スマソ

[736: 物件比較中さん]

７３４さんへ
今の景気状況とバブル期同じでしょうか？全然違うと思う・・・

[737: 匿名さん]

だから、９４年以降の話をしています。わたしゃこの時期にマンション買ってんのよ（；；）

[738: 匿名さん]

というか、日経の３面のグラフ見てちょうだいよ。

[739: 匿名さん]

>>736
バブル期は異常景気ですが、バブル崩壊の９４年〜は今より
景気は悪かったですよ。阪神淡路、地下鉄サリン。なんにも
明るい話題なかったでしょ。
それでもマンションは今より高値で（というかこの辺が底値と
いわれて）みんなせっせと高い金利でローン組んで買った。

ここ数年の安値は、政策的割引価格というべきなんですよ。
なにしろ１９９９年以降、共同住宅の廊下階段は容積に含めない
つまり、今までの２割り増しの土地利用が可能になった。
あわせて空地を作ればさらに容積は割り増し。

そんなことで、官製値引きのマンション市況が作られたんだと
私は見ていますが。
何のために？
決まってますよ。資産デフレ脱却。ひいては金融危機の回避ですよ。
公的資金注入、不良債権処理。いずれも地価下落からはじまった
ことです。

[740: 住まいに詳しい人]

>不動産経済研究所の発表したマンション供給と価格の
>グラフ（１月２２日付日経３面）は重要な資料だ。

この超ベーシックな資料のどこに注目すれば宜しいのでしょうか？
>>734を拝見しても、このグラフからどのような重要な情報が得られたのかよく判りません
解説頂けませんでしょうか

[742: 匿名さん]

>>740
実際には、このグラフに
２３区マンション販売平米価格（坪単価でも可）を重ね
バーチャートを２３区、都下、神奈川・埼玉・千葉に
塗り分ければなおよくわかりますよ。
そこまで見れば、バブルの影響の高値は２３区では
９４年までに下げ止まって横ばい。郊外はその後も下落
という構図がみてとれます。

それ以上に強調したいのは、首都圏水準で今の価格が
１９９５年水準ということです。
これは、下落した郊外を含めて地価が持ち直した証じゃ
ないですか。
団塊世代は８０年代に買った郊外の戸建を丁度買値で
売れて喜んでいるらしい。
ひとつの世代の懐具合で地価が都合よく動くと考えたんでは
経済破綻してしまいます。
首都圏のマンション価格のフェアバリュー適正水準というのは
長期的にみていまのあたりでとどまるのが丁度いいと
思いますよ。

だいたい経済成長していないなかで、安定するのが正しい
わけで上昇もおかしいけど下落も変です。


貴重な資料と書いたのは、１５年スパンで価格と供給の動きを
グラフ化したものが公にでてこなかったからです。
地価はいくらでもありましたが、マンション価格で出てきたのはおそらく
これがはじめてだと思います。

[743: 匿名さん]

建築確認の件で堰きとめられれていた物件が、
緩和で一気に着工竣工し、市場に溢れる懸念は大きいのではないでしょうか？
デベも現状在庫かかえながら我慢してきているので、審査が通るようになれば
どんどん建てて利益出さないわけにはいかないでしょうしね。

都心部がいまなんとか持ちこたえているのは、
需要が細る中上記の理由で供給が絞られてきたからで、
ここに大量供給が行われるとバランスが崩れて、
トレンドは一気に下落方向に向かうと思われますが。

業界の再編を含めて考えると、審査は厳しいままにしておいたほうが、
安定供給、安易な新規参入の阻止のためにもよかったのかも。
規制緩和の流れの中で理解を得られにくいとは思うけれども。

[744: 匿名さん]

世界的な信用収縮が始まったばかりの今マンション買うのは有り得ないな
3年待てば2004年レベルまで落ちるだろ

[745: 匿名さん]

バブルだフェアバリューだといったところで
市場そのものが水準感を失ってしまえば意味を成さない言葉

そもそも見識を与えてくれるはずの
不動産学者とかすら居ないモンキービジネスでしかない

信用で売ってたモノラインの破綻危機真っ最中である金融ですら
日本の不動産よりマトモといえる

車は負債との認識が広がり売れなくなった
不動産も似たような状況にある

経済の発展には百花繚乱の多様性とダイナミズムが必要だと考えると
とても自然な流れではある

[746: 匿名さん]

２３区ベースの価格推移をグラフにしてみました。
出所は
http://www.value-workers.com/condo-data/11.transition%20of%20average%2...

[747: 匿名さん]

神奈川（横浜・川崎）と比較してみてください。
出所は同じ

[748: 匿名さん]

山高ければ谷深かったね
バブル時は、普通の個人が23区に住もうなんて人は少なかったのよ
バブルに踊った人は別ね
2004年のマンション価格は、夜明け前が一番暗いって感じだったんだよね
これからは、横ばいが理想だね

供給過剰で暴落ってのは、普通考えられない。
車が負債と認識？
今、レクサスがどういう販売してるか知ってる？

売る側だって考えるでしょ
中小デベだって、生き残る為に選択が迫られるでしょ

[749: 匿名さん]

こちらで話題に上ることの多い世田谷・江東・港・文京について
上記のデータをグラフ化しました。
出所は同じ。
驚いたことに、１９９２年あたりになると港区は販売数ゼロなんですね。
そりゃそうだ。・・・ということでデータは１９９３年以降
数値が、東京カンテイより現時点安めなのは竣工ベースで販売価格を累計する
か販売時点累計かの差だと思われます。

ここから伺えるのは、２３区の底値は二段で今後は大きく変動はなく
当面は一段底（１９９５年水準）を維持しそうな気がします。
二段底は、需給バランスが招いた結果なので、現状の供給量でまた
二段目に戻るのは難しいのではないでしょうか。

[750: 匿名さん]

バブル期というのは、１９８６年〜１９９８年というのが正しい説のようです。
９０年〜９１年は高値でほとんど取引がなくなっていた。
郊外や城東での億ション建設があったのがこの頃
崩壊は１９９１年〜で下げ止まりは１９９５年
それ以降のマンションブームでマンション買った人がほとんど
ではないですかね。
首都圏のストックの１／３は１９９５年以降の供給と言われています。

日本のマンションストックが３００万戸として、８万戸ベースで
１４年、１００万戸を超す量ですよ。

そのまえの地価高騰期１９８０年〜１９８５年でも
２３区でマンション買えるサラリーマンは少なかったですよ。
マンションは狭くて高いもの・・・これが当時の常識。
１９８４年の新玉川線駅徒歩８分の物件価格が７０平米で４０００万弱
消費者物価指数が８３（現状１００）としても坪単価２３０万程度の
感覚なのですが、なにしろ金利が５％〜７％という時代。
３０年ローンが最長ということもあって公団分譲が人気の時代でしたね。

ですから築２０年のストック全体から考えても１９９５年水準の現在の
お値段は決して高いと文句をつける水準とは思えません。

[751: 匿名さん]

デベも、1995年当時の水準が妥当だと、去年あたり土地を入札して買ってるんじゃないの？
1995年は、値下がり曲面でのマンションブームも想像を超える不景気で底値模索…
その結果、十年調整してしまった。
失われた十年とはいいませんけど、ほぼ十年後、絶望的と思われた価格での売り出し、その恩恵で都心回帰という言葉が持て囃された。
十年の調整期間の最も安い値段ばかりが幽霊のように彷徨う…
都心回帰への終焉を迎えたことは、売る側が都心回帰なんて言葉を使わなくなったよね
足立区でも板橋区でも、東京を打ち出して販売してるよ
あの十年は幻だったんですよ。といわれても素直に幻とは思えないのは分かりますけどね
下がるという方は、2004年のオンパレードと今の相場をバブルといいますけど…

[752: 匿名さん]

748
>今、レクサスがどういう販売してるか知ってる？
知らない、教えて

[753: 匿名さん]

>749
確かに、1996年に世田谷の新築物件買ったら、
その後出た新築は値下がりしました。
グラフによく現れてますね。

[754: 匿名さん]

発表は２００２年ですが、過去の供給量推移は下記が一番ロングタームで示しています。
２００２年までの東京（・・２３区ではない、神奈川・千葉・埼玉の供給比率も出ています。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

[755: 匿名さん]

>751

デベも自分の株価が1995年水準になっていないのに
マンションだけ1995年水準で売るなんて言わないでしょう。

簡単に言えば読みを間違えたんですよ。
それだけに大きな反動になって出ますよ。

マンションは投げ売って身軽になるのがもっとも考えうる
対処法でしょうね。

現に見通しを誤った外資は今みんなそうしていますよ

[756: 匿名さん]

１９９５年の日経平均がおいくらかご存知なくておっしゃっているんでしょう。
株価とマンション価格は連動しません。
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/8/8d/Nikkei_225(1970-).png/800px-Nikkei_225(1970-).png

[757: 匿名さん]

リンク失敗。下記をごらんください。

世界同時株安で世界同時不動産安にはならん。

[758: 匿名さん]

1995年の株価は今の株価の約1.5倍ですね。やはり今より高いですね
ただし、不動産会社の価格は今の価格より低いものも見受けられますね。

株価と連動しないとは言いますが、景気とは地価も株価も連動するわけで、
相関はないとは言えないと思いますよ。

現代では投機資金が不動産に多く入っていますからなおさらだと思いますよ。

[759: 匿名さん]

地価と株価の連動は多分個別のケースを見ればわかると思います。

例えばサブプライムの前のアメリカは余剰資金を土地に入れていました。
狩猟民族であるアメリカ人が土地へのこだわりを持つことがないことから
過去において土地が投機商品となったことはありませんでした。

しかし信用創造により行き場を失ったマネーは彼らが今まで投機商品とした
ことがなかった商品、土地等へも入っていきました。

これらの商品、土地は現在見てもわかるとおり、景気の動向に敏感で
NYダウとある程度の相関があるとみてもいいと思います。(一直線ではないにしろ)

一方、日本の場合は土地を投機として扱うようにバブル以降なったところがありますから
景気の動向とは深い相関があるはずです。

ですから景気動向の背景を知った上で、限定した時期、限定した市場(新興or225)
と地価を比べてみれば当然相関はあると思いますよ。
当然ご存知だと思いますが、地価は流動性が低いためにゆっくりとした後から
追いかけていくような動きになりますが、、、200日移動平均線みたいな動き？？？
確かにlinearな相関ではないかもしれないですけどね。

こんなところでご理解いただけますでしょうか。

[760: 匿名さん]

そうですかねぇ

[763: 通りすがり]

16年分都内の家賃発生したこと考えると
あまり変わりなさそうですね〜。
年の家賃ざっくり年250万として4000万円
ですからね。うーん、悩ましい・・

[764: 匿名さん]

>>760
不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[765: 匿名さん]

>>764
またあなたですか。。。

[766: 物件比較中さん]

「能力が高く、それなりの高年収の人達」は先安感が強くなったマンションの購入
を手控えるようになるので、「５〜７千万円のマンションについては」一番影響を
受けて　売れ残り→値崩れ　となると考えるのが普通でしょう。
また、埋め立てや規制緩和で都心のマンション用地は「生産」されています。
都心の地価の値を吊り上げた外資が撤退している（東証REIT指数は2007年5月の2600
が2008年1月22日（今日）には1450へと下げている）ことを考えれば、相場の流れ
は猿でもわかる。

[767: 匿名さん]

>>766
２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ契約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
実需であり、能力があり所得も安定している層と言えます。
不動産業界としてはこの層が今後のメインターゲットになります。

実需とは、年齢的、家族構成的に持ち家が欲しくなっていると云うことです。
都心に近接し、しかもこの価格帯で、将来性もあるとなれば、
売れ残り→値崩れと言う発想にはならず、実需をベースとした息の長い購入→人口移動→
地域の発展が続くでしょう。
しかし、焦る必要はありません。少なくともここ５年は実需に応じられるだけの供給が続く
と思われましから。

[768: 匿名さん]

大規模マンションへの子育て支援施設の併設、
都および区による商店街空店舗利用による子育て支援施設の新設と、
都心部はますます子育てに便利になって行きます。

優秀な女性に辞めず、勤めてもらいたいと云う要望は、これからも年々高まって行きます。
職場に近く、職住近接、子育て支援施設も充実・集中的に整備される都心部に対する需要は
一時的なものでは無く、永続的なものと考えたほうが正しいでしょう。

さらには、一流と言われる各企業の本社でも託児施設を作っていますし、
やはり、集中と集積は高度なサービスを実現します。

[769: 匿名さん]

なんで抽象的なバズトークや
一のことを十で表現するマルチトークはＯＫで
的確な反論で論破されそうな内容だと削除されちゃうの？
どんなバイアスが望みなの？

[770: 匿名さん]

都心のレジは２−３割下げますね。
それを調整と呼ぶか暴落と呼ぶかは各主体の借金事情にもよるでしょう。
今、逼迫している人／会社ってどこですか？

[771: 匿名さん]

半年以内に日経平均が7000円台になるだろう！
いや6000円台も有り得る！？

[772: 匿名さん]

実需の人は別に値上がりを求めているわけじゃなくて、
自分が住む地域の発展と利便性の向上を求めているんです。
不動産価格は本来その向上度合いを測る物差しとして使われるべきで、
何の変化も無い、もしくは逆に地域力が低下しているのに不動産価格が上がっているような
ところはバブルと言えるでしょう。
今まさにその選別が行われて、売れないところが出てきているのでしょう。
焦ってへんなところ（将来性が無いところ）を購入するくらいなら、もっと待つ方がいいと
考えている人が増えました。これは金利上昇不安が無くなったのが大きいいでしょうね。

[773: 匿名さん]

人口減少、給与減、世界的金融収縮
これだけ条件があわさるとさがるんじゃないかな？
実際供給がへっているにもかかわらず、在庫増、契約率減少ですし

小売業の売り上げも減少、自動車も売れない状態で、マンションがうれつづけるかというと。。。

[774: 匿名さん]

FRB来たね。
カラ売ってた人は明日要注意だよ。
欧州は戻ってる。
さぁ今からNYだ。

[775: 匿名さん]

>>773
年収１千万円以上の人が増えて、中間層が減って、低所得層が増えているこれが現実です。
それから、高所得サラリーマンは正社員の女性と結婚して、共稼ぎする確率が高く、
世帯所得は昔より上がっています。
高所得サラリーマンカップル、子供１人、都心部マンションん居住。これが典型的なスタイルです。
このスタイルは、労働力が不足し、女性の職場進出がさらに進むと、ますます増えます。
だから都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます。

[776: 匿名さん]

日経平均が6000円にでもなったに日はどうなるのでしょうか？
バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
それはないと思うのですが、仮にそうなったら投資に失敗した自己破産組や、
リストラされたりボーナスカットにより自宅を手放すケースが激増しますよ。

[777: 匿名さん]

ＦＲＢが０．７５％緊急利下げしましたね。今のところ市場の反応はイマイチです。日本はこのサブプライムであまりにも無策すぎ。日銀も出来る範囲内（０．２５％）で下げたほうが良いよ。住宅市況にもインパクトありますし。

[778: 匿名さん]

>>776
>バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
8000台じゃねーよ。
若造が。。。

[779: 匿名さん]

２００３年４月２８日の７，６０７円です。

[780: 匿名さん]

最安値は7603だけどね。

[783: 匿名さん]

＞775
＞都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます

概ね納得できます。
ただし城東は除きますが。

[784: 匿名さん]

年収１千万以上のひとと世帯の割合は、多少増えてはいるがそれほど顕著には
変わってないよ。割合(数）が増えるんじゃなくて、一部の比較的高所得のひと
や世帯の所得があがってる。そうした高所得者が何軒も所有するのでなければ、
市場は広がらない。

しかもなかにはフロー長者が結構含まれていて、こうしたひとや世帯は所得が不
安定な傾向があるでしょ。だからキャッシュか比較的短期間の返済で買える範囲
に価格が限定されてしまうんだよ。となると安定した信用創造の循環で高額物件
市場が伸びるということにはならないよ。５〜７千万だと高額物件とはいえない
かもしれないけど。

[785: 匿名さん]

だれも城東を含めたりしていませんよ。城東は都心でも都心部でもなく将来性のない筆頭です。
５〜７千万円代を維持することは不可能なことが予測できます。

[786: 匿名さん]

＞785
783です。失礼しました。

＞城東は都心でも都心部でもなく将来性のない筆頭です。５〜７千万円代を維持することは不可能なことが予測できます。

まさにおっしゃる通りだと思います。

[787: 住まいに詳しい人]

>>760
供給数の安定していない郊外を排除し
23区だけで平均坪単価を採るこんな感じです
相関係数も0.81ぐらいありますよ

[788: 匿名さん]

月ごとの物件格差を慣らして平均値にまとめていかないと、物件単位の
出る時期は任意なので、ばらつきを年間でならして平均値にすべきでしょう。
ならした数字ならわたしの図とおなじ。

[789: 匿名さん]

ですからね。株価というボラティリティの高い指標と
仕込から完成まで２年はゆうにかかるマンション販売価格の
スピード感が違う。
かたやデートレーダーがしのぎを削り、かたや、お客さん車売ってもらわんと
ローンとおりませんわ。とかだらだらやっているペース。
そん世界が「相関関係」あったらえらいことだ。
相模原のマンション価格も、赤坂のマンション価格も株価に暗所ン影響される？
いやぁマンションは極めてローカルな製剤の話だ。そうおもうけどね。

２００３年に相続でｒ少しの株を取得して２００４に一部をマンションの
頭金にあてた。その後２００６年に残りの株が上がっていたのでもう一室買った。
株があがっちゃえば、買うって話にはなるかもね。

でもみんなが株で自己資金増やしてないから歌舞が下がれば売れないってことも
なさそうじゃないのかね。

[790: 匿名さん]

不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[791: 匿名さん]

中古不動産物件９割が売れ残り、成約量は減少中　上海


http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2008&d=0122&f=business_...

[792: 匿名さん]

No.439 by 投資銀行家さん　　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[793: 匿名さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。最近分譲の赤坂タワー物件等でも、坪単価１０００万円はおろか、５００−６００万円程度でもあっぷあっぷみたいですよｗ　１５００万円なんぞとほざいていた白痴さん、公開の場での釈明・謝罪を要求します。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[794: 匿名さん]

株が暴落し突然強気になった人がいますね。

私は都心高値維持論者ですが，謝罪するつもりはまったくありませんよ。

赤坂PTも最初の発表から多少下げたというだけで，去年発売された虎ノ門や，赤坂TRより上がっていることは確か。

[795: 匿名さん]

株価と不動産が連動していないという
小学生のようなトンデモ論に反応しただけだろ
日本の不動産を語るまえに、海外で生活するなりして
競争力のなさを体感したほうがいいのではないかと…

今まで都心近くのタワーマンションはテレビで宣伝をしなくても売れました、
でも去年の後半あたりから特に城東の物件が目立っています、
売れなくなって来ており業者が焦っているちゅう表れでしょう、
高額の CM 料をとるマドンナの物件を買うのはドシロウトだと。

さらに焦りの表れか、存在価値自体がモンキービジネスの補完作業である
不動産の業界団体が、趣味の悪いオッサンたちを使ってCMまで流し出した
ＣＭが末期症状の表れなのはデフォ＝割高でもある
いつぞやの時代と違って選択肢もある

[796: 匿名さん]

城東の物件ＣＭは以前から高額タレントを使ってますよ。
錦糸町の外タレとか豊洲の有名俳優たちとかね。
別に去年に目立ち始めたわけではありません。

[797: 匿名さん]

個人で、ファンドで儲かるケースは稀だと思います。
真の富裕層は、ファンドは好みません。
株式相場も然りです。
根拠にはなりませんが、私は、1992年証券会社に入社しました。
5年ほどで退職した程度の経験ですから当てにならないかもしれません。

不動産の証券化が不動産市場をリードしましたけど
その資金の出所は？
誰が損をしているのか？
資金提供者の減少と書かれている方がいますが、資金提供者はもういないと考えるのは普通です。
これで、無駄なバブルは発生しません。

経済の仕組みを理解せずに資金を提供してしまう方や株式の仕組みを理解せずに相場に手を出してしまう方が多いから…
但し、株は相場が下がっても儲けることは可能です。

個人で不動産で利益を転売をと考える人も今後減少傾向になるでしょう。
これで、無駄なバブルは発生しません。

あとは、実需で、東京23区の価値があるのか？ないのか？

不動産リートの役目は終わったと考えても即下落は無いんですよ。

[798: 匿名さん]

また抽象的な…
真の富裕層とか、恥ずかしくないのか

760で、結論でてるし

[799: 匿名さん]

>>790
うぉ、デジャヴュか！？
と思ったら、なんだ>>764のコピペじゃないか。
関係者が必死になって見苦しいレスを繰り返すと
「あの地域」の将来性がないことを自覚していて焦りが出てきてるんだな〜
と伝わってきますよ。

[800: 匿名さん]

高収入サラリーマンの集中居住w?
デベとと、デベがスポンサーのマスコミとが作り上げたイメージに
踊らされてその気になっている滑稽な様は、スイーツ（笑）に通じるものがあるね。

「都心部（笑）」
「職住近接（笑）」
「都市生活文化（笑）」
「都市構造の変革（笑）」
「城東（笑）」