23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[602: 匿名さん]

東証REIT指数は木曜、金曜と大幅に上げてるよ。
水曜のチャートはきれいに長い下ひげを書いている。
日本の金利ももう当分あがらないよ。ブッシュは1500億ドルの景気拡大策を
発表した。

いいたいことはわかるけど、物心ついたときにバブルのピークで、これまでの
人生はデフレしかなかった人たちってこのスレには多いと思うけど、
暴落と調整は違うんだよねー。とだけ言っておこうか。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[603: 物件比較中さん]

東証REIT指数は、1500割れトライを前に一旦ポジション調整の買いが入っただけ。
米国の景気対策が期待はずれだったこともあり、来週から米国の株も日本の株も東証REITも
本格的な下値トライとなります。1500を割れたら1000まで下落するでしょう。
そもそもここ5年間の地価上昇は外資投機筋の不動産投資によるものだったわけで、それが
全部撤退すれば、2003年の1000になるのが自然。そうすれば少し遅れて実物の地価やマンション
価格も2003年のレベルに下落する。

[605: 住まいに詳しい人]

>>602
あら？いつの間に「調整」を認めるよーになったの？

[606: サラリーマンさん]

みなさん。
江東区に続いて中央区もワンルームの最低面積規制が始まりましたよ。
独身賃貸族もちゃんとした年収がないと住めなくなりそうです。
都心部のセレブ化進んでますね。

中央区は月島、勝どき地区など地区計画区域の全域における一定規模以上のマンション計画に
おいて、狭小住戸の建設を禁止する。３月区議会で条例改正案を上程し４月から施行する。
住戸数10戸以上の共同住宅を対象に、これまでの規定に加え、ワンルームマンションに多く
見られる専有面積25平方㍍未満の住戸の建設を新たに禁止する。
より良好な住宅ストックを確保し、質の高い住環境を整えていく観点から地区計画も変更する。
３月に策定する中央区住宅マスタープラン中間報告に盛り込んでいる。
対象となる区域はマンション開発の著しい月島や勝どき、再開発が進む日本橋・東京駅前、
銀座、京橋、築地など15地区合計６２４・４㌶で、区の面積の８割以上をカバーする。

[607: 匿名さん]

＞602
内容読んだら噴飯もんだけどさ。それより今後の地下の下落だけど本当に1〜2割ぐらいしか下がらないのかなー。
もっと下がるように感じてるんだけどなー

どなたか2004くらいからの地価推移データが出てるアドレス教えてもらえませんかー。

まあこれから地価が上下するかどうかは景気次第だね。
その景気を読み間違っちゃしょうがないけどね。

お互いがんばりましょうぞ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[608: 匿名さん]

築浅転売で高く儲ける予定でマンション買った人、
どうなるんだろうね。
我先に売る？

[609: 匿名はん]

中古でも高いでしょ？粘って高値にこだわってるんだよｗ
欲出すと損すると思うけどな・・・。

[610: 匿名さん]

>>606
分譲マンション戸数が減っていく一方で、地方からの上京者数が高止まりして行く現実を見れば、
大量販売時代の物件への引越しが一段落した時点で、再び賃貸者の数が増え始め、持ち家比率が
再び低下し始めるだろう。
賃貸需要が活発になって行くと、物件の狭小化が始まる。その先手を打った良い政策だろう。
都心部の居住環境を良好に保つことができれば、海外からの優秀な人材の受け皿となり、
各企業、大学はこぞって家賃の全額負担等の呼び込み策を取って行くだろう。
良好な住環境の下で家賃水準も高くなり、都心部は知的レベルが高い層が集中居住する地域と
なって行くだろう。

[611: 匿名さん]

＞都心部は知的レベルが高い層が集中居住する地域
だから、どこだよ？地名で上げてくれ
六本木や渋谷のカフェで話をしているビジネスマン風のスーツたちが
マトモな商売で儲けているとでも？

[612: 匿名さん]

民間企業の動きもアジア重視になっている。

百貨店各社が外国人客の取り込みに力を入れている。高島屋は新宿店で、在日外国人専用の
ポイントカードを導入。三越や伊勢丹は中国で約１３億枚が発行されている銀聯（ぎんれん）
カードの対応端末を一部店舗に設置した。２月の春節（旧正月）を盛大に祝う中国などアジア
からの観光客の来日増を見込む。国内市場が縮小する中で、外国人客は“お得意様”に
なりつつあるようだ。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/retail/113510/
相次ぐ高級店の銀座進出の背景には、そのブランド力が改めて見直されていることもある。
東京だけでなく全国各地からの観光客の需要に加え、中国や台湾などアジアの外国人観光客が
急増し、“商圏”が大きく拡大している。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/retail/107466/
知りたい情報が手軽に得られる「ユビキタス技術」を利用して、手のひらサイズの専用端末で街
の情報を提供する東京都などの公開実験が銀座で始まるのを前に１９日、報道陣向けのデモンス
トレーションが行われた。貸し出される専用端末を持って“銀ブラ”すると、自動的に赤外線
などで端末に情報が送られ、映像と音声で道案内されたり、店舗情報を見たりすることができる。
災害発生時にはすぐに避難情報が表示される仕組み。外国人観光客にも対応し、英語、中国語
（大陸向け、台湾向け）、韓国語でも情報が得られる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080119-00000917-san-ind

[614: 匿名さん]

>>611
将来の話ですよ。まだ始まったばかりで、これから詳細が決まって行きます。
法律もそれに合わせて変更されます。
一方で、民間レベルではいろいろな動きが既に始まっているので、それらの事象をつなぎ
合わせて分析する必要がありますね。
官の動きはとにかく遅い。

[615: 匿名さん]

>>613
何が言いたいの？
だからアジアのお客さんに活路を見出そうとしているのですよ。
国内型産業はこのままでは右肩下がり、海外から来てもらうとともに、そこで培ったノウハウを
海外で生かして行く。これしか生き残る道は無いんです。

[616: 匿名はん]

民だからいいわけではない。遅さや的が外れているのは民も同様。
日本のノウハウがそんな簡単に海外で活きるのか？だったら、も
っと海外でのプレゼンス高くなってるだろ。夜郎自大な発想で何年
失敗し続けるのかな？

613さんじゃないけど、シンガポールや香港、最近はマカオ、上海
もかな、見てきた方がいいよ。

ちなみにこのユビキタス云々はNGだね。東大のS先生の流れでしょ。
日本の役所・大手受けはするが、世界的にはマイナーもマイナー。
携帯電話で孤立してるのと同じ状況になるよｗ

[619: 匿名さん]

>>610
月島・勝どきには下町特有の長屋が多いわけだが、
小規模なワンルームでの再開発が禁止になったら、
大勢の地権者が利害関係するので再開発を纏めるのが難しいと思うよ。

[620: サラリーマンさん]

ところでアジアの富裕層の実需って本当にあるのかね？本国に家があるから買った後はセカンドハウスになるのか？業者の人がいれば教えてください。

[623: 匿名さん]

>>620

実際実需はある。購入理由として、

①　東京での事業拠点として（このケース本土の中国人が多い）
②　子弟への資産分配、留学時の居住（東南アジア華僑の皆さん、K大とかへ留学）
　　＊伝統的に華僑の皆さんは事業に成功されると子供を世界中に配置する。
　　　資産リスクの分散。例：長男シンガポール、次男、ジャカルタ、三男、カナダ、長女、東京
③　政治的リスクを避けるための逃避先　（台湾人、対本土対策）

大雑把に見積もって、上記の購入検討者は約500〜1,000人/年。
平均1億の物件 x 500戸＝ 500億円/年

不動産屋では無いので、どれ位の影響が東京の不動産にあるのか理解不可能だが、
大したインパンクでは無いと思うが・・・どうですか？ 不動産業界の皆さん。

[629: 匿名さん]

晴海２丁目の土地広いよな。
どんな再開発になるのか・・
知的移民も都心部で受け入れるキャパは十分ありますよ。
さらに先には選手村予定地もあります。

ちなみに晴海３丁目は２０１３年の完成予定です。

[631: 匿名さん]

＞なにより日本企業のニーズが低賃金単純労働者である限り、
＞ナレッジワーカーは日本をスルーする

そうかな？某財閥系素材メーカーには外国人の管理職部員（経営管理、購買）もいるし、
研究所なんか多国籍だけどね。

[632: 匿名さん]

>>628
お国の本音は生産性を高めることで、
低賃金の外国人単純労働者無しで成り立たないような業種は、将来の日本にとって不要な
業種だと考えています。
長期滞在する外国人の入国や在留許可審査の際、日本語能力を要件として重視する具体策を
外務、法務両省が検討することなっていますが、これは外国人単純労働者を減らすとともに、
知的レベルが比較的高い人の比率を高めてくれます。
まずは第一歩ってことです。

本格的な知的移民受け入れ策はこれから検討ですが、何かインセンティブが必要でしょう。
居住コストを税金で補助するとか、企業、大学に助成金を出すとか・・

[633: 匿名さん]

>629
晴海は中央区とはいえ、
都心と言ってしまうのはどうですかね。
港区や中央区の湾岸地区は、都心の解釈をしない場合もあるので。

選手村予定地は江東区です。

[635: 匿名さん]

>>633
個人的見解ですね。

機能としての都心部と言う見方が必要ですよ。
都心と連続した部分で、一体して動く部分であれば都心部ですが、
単なるベッドタウンになると都心部の範疇から外れてしまいます。

分かりやすく云えば、
仕事が終わって家に帰って、着替えて切り替えて、都心に再び遊びに行けるところは都心部です。
また、土日の休みの昼前にふらりと都心に食事に行けるところも都心部です。

こんな感覚で、区別して行けば良いでしょう。
尚、都心は、皇居と東京駅を中心とした一帯で、当然ですが副都心は除外します。

[637: 匿名さん]

一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散、霧消してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を上げる
環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれました。その再興です。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
知的移民の都心部への受け入れもその一環です。

[638: 匿名さん]

>>637
城東＊＊はいいかげんにしてくれ…

[639: 匿名さん]

>>635
633の個人的見解っていうのはそうなんだけどさあ。。。
あなたの言う定義だと、港南、芝浦、晴海は都心に該当しないと思うよ？
あくまで個人的な「感覚」としては635氏の意見に近いが湾岸地域は都心とは思えないな。
「都心」という幻想を与えてくれる地域かな。

[640: 匿名さん]

「都心」じゃなくて、都心に隣接して一体化して機能する「都心部」なんだよ。
まだ分からないのかね。唖然ｗ

[641: 匿名さん]

>>640
うーん。
やっぱり「感覚」として分からないわ。
だから俺には「都心に隣接して一体化して機能する」ことが湾岸住民の幻想にしか見えないんだな。
これ以上話しても無意味だからやめときますよ。

[644: 匿名さん]

城東を必死に擁護しておられる方は、どうやら、大枚はたいて城東湾岸エリアに
物件買ってしまった方なんでしょうね。ご愁傷さまです。
西と東では、後背地の富裕層の層の厚みに圧倒的差がありますので、商業的な
発展については、東は西の敵ではありません。人口重心も東でなく西に偏ってい
ることは、既に常識ですからね。ちなみに、富裕層の分布図を参考掲載します。

[645: 匿名さん]

>>644
まだあまり人が住んでいませんから。
それに資料が古すぎるよ、毎年のように変化して行きますから。
それにしても、いつも同じのが出てきますね。ｗ

それからストック長者とフロー長者は違いますから。
都心部に住むのはフロー長者で年齢も若い層になるでしょう。
例えば同じ３０代どうしを比較する地図があれば面白い結果が出ると思うぞ。

[646: サラリーマンさん]

親の資産でのうのうと暮らしている人はお金があっても、知的レベルが高いとは必ずしも言えないと思います。特に、近郊の元農家の人々はすごいお金持ちが多いです。でも、こんな人達の消費文化は、ちょっとどうかな？そのまま地元でお暮らしいただくのが良いと思います。渋谷、表参道あたりでお買い物で十分です。

[647: 匿名さん]

同じ結果でしょうね。たぶん。

[648: 匿名はん]

>>637
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

全く違うよ。むしろ国力が伸びている時期に郊外に広がったんだ。とくにまず西側にね。こんなことも知らずに文化も何もないだろｗ

同じようなのが集まったら文化が均質化してつまらん・・・それに均質化した社会は弱いんだよ。歴史と社会から勉強してきなｐ

[649: 匿名さん]

資料は２００６年度のものだから、それほど古くはないでしょう。

少なくとも、ここ１−２年で城東湾岸に富裕層が大量に棲み着いた証拠はありません。
城東湾岸は、むしろ都心近接の割りには割安エリアなので、
真の都心部一等地には物件を購入できない一般リーマン級が大挙棲み付いてますね。

それと、３０代の一般リーマン級が城東湾岸に比較的多く棲んでるとしても、
彼らは、もし将来真の富裕層になれれば、真の都心部一等地エリアへ引越し、城東湾岸
エリアに終生棲み続けることはありません。
よって、城東湾岸にはいつまでたっても真の富裕層が大量に棲み着くことはないです。

[650: 匿名さん]

おそらく若い世代の経済状況を示していると思われますのでご参考まで。
平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率、良い順から。
古い資料なので、都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思われます。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５