ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[21: 匿名さん]

>>19
> 東南方面は再開発ビルが建つので、あと数年で塞がった感じになりそうです。

南西方面の眺望も
↓の入る建物の建て替えにより塞がると思われます。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D%E5%A4%A7%E7%A...

四代目市川猿之助を広告塔にして
販促費をかなり押し上げているでしょう。

[22: 匿名さん]

＞21
えっ　そこも建て直しの予定があるのですか？

[23: ＯＬさん]

なんでこの規模で歌舞伎役者なんて使うんでしょうね。。。大体、CMをするようなマンションは結果的にワーストマンションになりやすい気がする。結局負担するのは買い手ですものね。

[24: 周辺住民さん]

>>3さん

少し前に撮影した「建築計画のお知らせ」を見返してみました。

高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、現状の絶対高さ制限はオーバーしていて、既存不適格の状態です。しかし、現状の高さに収まる形で1回だけ建て替え可能なので、さほど問題ではないと思います。容積オーバーではないので、床面積が減るという悲劇にはなりませんし。

[25: ご近所さん]

　サルの助の投げ込み見ました。
　なかなかようごザル。
　2億ションありそうですね。
　
　六角坂の億万長者が日陰になるのでごねてるのかな？
　堀坂の傾斜地はただの小金持ち。

[26: 周辺住民さん]

>>25さん

> 六角坂の億万長者が日陰になるのでごねてるのかな？

きっと、そうなんでしょう。本物件は堀坂にしか面していませんが、反対運動している人は「堀坂・六角坂」とわざわざ六角坂を混ぜて話を拡大しようとしています。

気持ちは分からないでもないですが、ならば先んじて地区計画を定めるように行政に働きかけるなど手はあっただろうに。まあ、そこまで知識はなかったでしょうし、知っていても汗をかこうとはしなかったでしょうし、そんな結果なんでしょうね。

[27: 匿名さん]

>>23さん
同感です。歌舞伎役者は要りません。購入者の負担になるだけです。

>>24さん
>現状の高さに収まる形で1回だけ建て替え可能なので、さほど問題ではない
これ本当？　都庁と区役所に確認したほうがいいのでは？　売主がこういう説明をすると、宅建業法に触れるのではないでしょうか。

[28: 周辺住民さん]

>>27さん

絶対高さ制限については区報に何度か出ていましたよ。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0072/6507/260320_tokushugou.pdf
の最後に、特例の説明が載っています。

[29: 匿名さん]

区長が認めた場合には　が抜けていますよ．

既存不適格建築物の建替えの特例には
・「大規模敷地における特例」等の適用が困難であること
などの条件があります．この物件に既存不適格建築物の建替えの特例が適用されるかどうかはわからないのではないでしょうか．

いずれにせよ　物件概要に
高度地区についての表示がされてないのは不適切です．

[30: 匿名さん]

グランドメゾン白金の森レジデンスが基準面をどこでとるかで高さ制限に引っかかるとして近隣住民に訴えられ、販売開始したにもかかわらず建設一時中止命令がでています。
このマンションも近隣住人によってそのようになる可能性はないのでしょうか？

[31: 匿名さん]

>>30 のマンション紛争

安藤ハザマですね
↓
（仮称）港区白金4丁目計画
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/411835/res/116-138

[32: 匿名さん]

とすると、ここも同じ運命を辿るかも、、、と。
これだけ時間かけといて～
そのリスクもある分、安くなったりするんでしょうか

[33: 物件比較中さん]

2LDKは、少ないの？

[34: 匿名さん]

1LDK～4LDK、5.49m2～151.09m2と広さと間取りに幅がありますね。
住民もいろいろな世帯が混在しそう。一番多くなりそうなのは何LDKなんでしょうね。
それによってファミリーが多いのか、どんな世代が多くなりそうか、ある程度予想できそうな。
販売は10月なんですか。当分価格などわからないままですかね。

[35: いつか買いたいさん]

日経に一面広告‥お金かけてますね。。

[36: 匿名さん]

係争中のこと

亀治郎さん知っているのだろうか

[37: 匿名さん]

どうでもいい事ですが、今は猿之助さんです(^^)
そして、多分知らないでしょうね。

[38: 物件比較中さん]

価格発表は
いつころでしょう

[39: 匿名さん]

争訟の進み具合によるでしょう。

中野区の蛇玉道路や新宿区のたぬきの森の事例と
似たような建築敷地なのでしょうか。
狭隘な道路のため建設工事にも時間がかかっていると推測します。

[40: 周辺住民さん]

>>39さん

中野や新宿の訴訟は、建築的な判断が分かれそうな中での戦いでしたが、ここはそれに該当しないようです。

詳しくは全くわかりませんが、開発をめぐる行政上の手続きが不十分だとして行政訴訟に持ち込んでいるようです。デベと行政との協議は長く続いており、デベは行政の指導？に沿って道路を整備するなどしています。

住民たちは、デベを訴えても勝ち目がないとみて行政訴訟を起こした形ですが、傍目から見て、今さら住民が勝てる気がしません。

[42: ビギナーさん]

係争中の物件というのは、建設中止というリスクを背負うため、安くなるものでしょうか。それとも訴訟費用がかさんでいるため高くなるんでしょうか。レピュテーションリスクがあるため、安くしないと売れないのかな？でも土地柄安ければすぐ売れるはずだし。販売長期化すると、より影響がでるから、即完売を目指して価格は控えめにするのでしょうか。。。

逆にレピュテーションリスクを抑えるため猿さんを起用したのか？？

デベさん、教えて～

[43: 匿名さん]

エスカレーターに猿之助と来れば、ここはオール億ション確定だと思うんだが。

[44: 物件比較中さん]

猿之助起用って、
高齢購入者を想定してるの？

[45: 周辺住民さん]

>>40さん

解説ありがとうございます。その経緯からして、いまの訴訟は住民敗訴で確定でしょうね。確認取り消し裁決ということは、行政に非がある判断が下ったということで、さすがにいまの建築確認行為に関する行政訴訟でも負けることはないでしょうし（同じ過ちを繰り返さないはず）。

価格に関しては>>43さんに一票。

[46: 匿名さん]

開発業者に非がないようなコメントですけど。。。
近隣からの異議がなかったら違法なマンション開発計画のままだったということでは？
業者の姿勢が近隣を怒らせたのではないでしょうか。

[47: 匿名さん]

猿之助さんがイメージキャラクターですか。
すごく知的な方だしイメージ的にはいいけれど、、、

買物は普通にグルメシティがあるから便利になるのかなと思いました
ドンキホーテができるみたいな話を聞いているのですが
どのあたりにできるのでしょう？？
普通に日用品は安いし豊富だから行きやすい場所にあればいいなと思います。

[48: 周辺住民さん]

>>47さん

ドンキができる場所は白山通りの壱岐坂下交差点少し北側で、丸ノ内線の高架よりは南です。
http://shop-open-info.blogspot.jp/2014/04/blog-post.html
によれば、24時間営業になりそうですよ。

ただし、このマンションからなら、オリンピックの方が近そうです。
グルメシティ、柳町商店街、クイーンズ伊勢丹と店舗がそろっていて便利です。
ほかにラクーアの成城石井もオススメです。

[49: 匿名さん]

＞24さん

その高さというのは、この傾斜のある建物の場合、どこが基点になるのでしょう？

[50: 匿名さん]

春日駅再開発事業がいつ完了しますかね。買い物が便利になるかと思い。

[51: 周辺住民さん]

>>50さん

公式サイトによると、2018年に完成とあります。
http://www.harusan.jp/press/index.html

>>49さん

それは図面（断面図）をみないとわかりません。

[52: 周辺住民さん]

>>50さん

http://www.harusan.jp/rooms/news/news1404.pdf
によると来年1月に工事が始まるようですね。

[53: 匿名さん]

二年前の報道より一年遅れで着工ということですね。早く商業施設がオープンしてくれるといいですね。

[54: 匿名さん]

ここは内廊下ですか?

[55: 匿名さん]

>>49さん
地下室マンションの典型
物件概要も曖昧で地階であることがわからなくなってます

>>51さん
２０ｘ号室でも南側道路や隣地境界の地盤より相当低くなっている
ドライエリアに面した住室かあるようです

[56: 物件比較中さん]

エスカレーター上がったところは、
何階？

[57: 周辺住民さん]

>>55さん

ありがとうございます。改めて物件概要とパースを見直してみました。

http://k107.jp/outline.html
http://k107.jp/design.html

物件概要に「鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフレット表示上は、地上9階地下1階建）」とあるので、建築基準法上は8階建て、マンションとしては9階建てと見做すんでしょう。いずれにしても10層建てです。

パースの最上階を9階とすれば、西の端は3階すら地上レベルかどうか怪しいことがわかりますね。中央やや右のフェンスがある住戸（東南角）は1階ですね。パースの右側は欠けていますが、さらに下のレベルから1階に向かってエスカレーターを設けるのでしょう。

また、間取りから読み取れることが興味深いです。
http://k107.jp/plan_S_E.html
はセンターインとなっています。玄関の左隣がエレベーターっぽいです。つまり2戸に1台のエレベーターが設置される可能性が高いです。

まさに、高級マンションですね。

[58: 匿名さん]

↑
残念ながらハズレ


>>56
地階です

[59: 匿名さん]

　２戸に1個のエレベーターだとインペリアルのボタニカル・アバンダンが該当します。
現代風の超高級長屋といった感じです。

[60: 匿名さん]

エスカレーター上がったところは完全に地下です。窓もない空間です。>>57さんのパースを見るとわかります。

期待しておられる方には悪いですが、ここの業者は不動産が本業ではないようですし、高級感を期待しても難しいと思いますがね。

[61: 物件比較中さん]

土地買ったのって
プチバブル前？

[62: 匿名さん]

登記情報提供サービスを利用すれば？
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/netriyou.html

地番がわかっているから３３７円で確認できる

[63: 匿名さん]

本郷のバブルマンションを１千万円以上損して売却し巣鴨に買い替えをしたけどやっぱり春日近辺が便利でよかった！
このマンション興味あるけれど本郷の２つの新築マンションもここも三流の施工会社・デベですが大丈夫でしょうか？
プラウドのマンションの建設状況をみていましたけど、一流の建設業者でも未熟な若い現場作業者ばかり。
人手が足りないのか夜中の２時３時まで作業をしていましたが、これからの新築マンションはどうなんでしょうか？

[64: 匿名さん]

お大手が好きな方はインペリアルガーデンなんかいいんじゃないんですか。

[65: 匿名]

この価格帯だと、慣れた大手デベ・ゼネコンか設計が噛むのがいいんでしょうけど、
もうコスト乗っけられないのかも。

[66: 匿名さん]

あまり高くなると手が届かなくなってしまいますから。
出来る限りリーズナブルな設定の方がありがたいですね。
後は、実際に利用してみて不便があるかないか、ということではないでしょうか。

[67: 周辺住民さん]

>>65さん
なるほど、的を射てますね（笑）

>>63さん
NIPPO＋安藤・間なら十分に一流かと思います。
大手デベやスーゼネのエースは住宅担当でなく建築担当（住宅以外）になると思います。
実際、三井も三菱も住宅は別会社ですしね。

[68: 匿名さん]

NIPPOが一流なのですか？？？？
ル・サンク手稲への対応が問題視されてましたがね

>>65 には同意です

[69: 周辺住民さん]

>>68さん

NIPPOの不動産開発事業はまだ始めて20年ですが、舗装事業では国内トップの企業です。
実績を積んでいることですし、一流と言って問題ないと思います。

[70: 匿名さん]

>>69さん

道路を舗装する事業が一流でも。

NIPPOのマンション開発についての評価はどうでしょうか。
http://sutekicookan.com/NIPPO#.E6.96.BD.E5.B7.A5.E3.83.BB.E8.A8.AD.E8....


実際のところ、この価格帯だと大手デベとのJVでないと難しいと思います。