ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[601: 匿名さん]

どこに住んでるかはわからないけど定年後のリタイア組の購入が比較的多いって聞いたことある。

[602: 匿名さん]

子育てファミリーには向かないからたぶん引退した老夫婦が一番多いだろうね。

[603: 匿名さん]

>>591
その通りですね。 要は 何に重きを置くかで
人それぞれですね。

[604: 匿名さん]

>>602
何を根拠に子育てファミリーに向かないといえるのかわからない。どのような物件が向くの？

[605: 匿名さん]

すごい人気ですね。かなりの数のお部屋が販売済みになってました。

[606: 匿名さん]

>>605
具体的にどれくらい？

[607: 匿名さん]

>>604
そりゃ、大型で付近に良質の教育期間があるところで、しかも大型物件でしょうね。
あとは駐輪場、駐車場も大型である必要があります。街も生きているところだと
思います。

[608: 匿名さん]

>>607はいつもの街が死んでいるっていう人だね。

ここに粘着していないで、駐車場の揃っている郊外物件でもみてればいいのに・・・・

[609: 匿名さん]

上鷺宮３丁目～上鷺宮小学校周辺って歩道が整備されて小さい子どもがいても安心感ありました。児童館も近くて、公園も複数あって、子育てファミリー向けだと思うけど。

[610: 匿名さん]

>>606
戸数が多いので数えた訳ではないのですが頂いた資料をみると販売済みが圧倒的に多いので・・。
第一期で前回から（？）継続して販売しているのは6戸くらいのようです。
今回の先着順住戸も良いところから売れていくんだろうなという印象を受けました。

[611: 匿名さん]

この辺りに住む人はやはりバスで中央線に向かう人のほうが多いんですかね？

[612: 昔の周辺住人さん]

昔ほどではないでしょうが、中村橋から阿佐ヶ谷、荻窪行きバスは雨の日などは鷺ノ宮の踏切で引っ掛かることがありました。
富士見台はバスあるのか知りません。

[613: 匿名さん]

確かに通勤時間帯は特に中杉通りのあの付近は片側一車線なので踏切で待たされることもあるでしょうね

[614: 周辺住民さん]

>>611
働くママですが、ほとんどの皆さん西武池袋線の富士見台駅もしくは私も利用していますが自転車で10分ぐらいの西武新宿線の急行停車の鷺ノ宮駅を利用していると思いますよ。高田馬場で山手線や東西線にも乗り換え出来るのでバスより時間も確かで便利で不便も感じていません！

[615: 購入検討中さん]

仮に中央線に出たい場合、どうすれば楽なんでしょうか？
中野区役所に行くのが、結構大変そうなんですが。

[616: 匿名さん]

バスで中央線に向かうことは基本的にないでしょ。

新宿が目的地でも副都心線のほうが時間に正確で、早い。
千葉方面への通勤だったらここにマンションを買うことはないだろうし。

東京はバスを使って生活する街じゃないよ。

[617: 匿名さん]

区役所行くことそんなになければタクシー使うのが良さそうですね。

[618: 購入検討中さん]

新青梅街道に出ればバスがたくさんでているのでそこから阿佐ヶ谷に行くのが最も一番使われると思います。

[619: 匿名さん]

残りは80戸ほどです。2期での完売はないでしょうね。

[620: 匿名さん]

残り80戸ですか。結構多いですね。駅近で利便性は高いし敷地も広くて一種低層らしさも
十分出ているんですが意外に苦戦？なんですかね。やはり立地自体の人気のなさが最大の
影響ですかね

[621: 匿名さん]

>>620
一期の販売前から、特殊な(低層+マイナーエリア)マンションなので、本当に欲しい人は一期に申し込んでしまうから、次からは苦戦すると言われてました。
3/4消化が採算ラインと言われるマンション業界なので、苦戦というほどではないかと思いますが、やはりこの立地でこの価格だと、いったん見込み客がハケてしまうと、新しく興味を持つ人はなかなか増えないのではないかな、と思われます。

[622: 匿名さん]

1期で1/3売れていますけど上出来では？

[623: 匿名さん]

間違えました。1期で2/3の販売済でした。残り1/3です。

[624: 匿名さん]

残り1/3であれば確かに上々ですね。後はまぁ多少値下げしたり
お得感出してあげたらすぐに売れそうですね。
ここはあまり知名度は無いエリアではありますが、
そうはいっても中野区ですし池袋、新宿が瞬天殺の近さですから言うほど苦労はないでしょう

[625: 匿名さん]

西部沿線の他物件が駅遠で本当に苦戦しそうな中、マイナー駅最寄5分以内は割高でも他より優位ですか？

[626: 匿名さん]

9月で残り80なら年内にでも行けそうな気もしてくるね。
残っている部屋の種類にもよるだろうけど、大きな値引きなしでも行けるんじゃない？

[627: 匿名さん]

>>625
あなたが何を持って優位といっているのかによりますよ。ぶっちゃけ良いか悪いかってのはその人がなにを
重視しているのかによりますからね。
リセール時の売りやすさに関していうなら、駅遠か駅近か、っていわれたらそりゃ駅近のほうがいいです。
ただそれは同じ駅の話です。西武池袋線富士見台駅徒歩5分、っていう物件とJR恵比寿駅徒歩15分ってのでは
後者のほうがいいです。絶対価格もそうですが、客の数が全然違う。都心で人気のあるエリアであればあるほど
上も下もふくめて客の絶対数が多い。逆にここみたいな不人気エリアではそれが少ない。当然客の数が少なければ
売りにくい＝価格も下がる傾向にある。
東京ではJR沿線＞私鉄です。私鉄の中で西武線は最下位争いしてます。池袋線は新宿線よりもマシですが他の
私鉄に殆ど負けます。東武東上線ぐらいでしょうか、勝てるのは。
富士見台駅は西武池袋線の中では最下位争いです。練馬駅や石神井公園には負けます。
そういう位置付けなのでリセール時に優位か？って言われると「駄目」の部類に入ると思います。

[628: 匿名さん]

相場観は人それぞれだろうけど、西武池袋線の評価はそこまで低くないよ。

私鉄で順番つけるなら
・東急東横
・東急田園都市
・京王井の頭
・京王本線
・小田急
・東急池上
・西武池袋
・京急
・京成
・西武新宿
・東武東上線
・東武伊勢崎

ってところじゃない？

[629: 匿名さん]

>>625
西武池袋線で優位性を出したいなら最低でも「練馬」駅、から都心側だとおもうけど。
練馬駅は駅周辺もそこそこちゃんとしてるし利便性も確保されていて将来的な資産も
それなりに安定してると思う。
練馬駅を超えちゃうとあとはもう趣味の世界。地元をこよなく愛する人だけが
購買ターゲットになるので新築はともかく中古は厳しい。

[630: 匿名さん]

>>628
ケチをつけるつもりは無いけど、そのリストの中で
京成、東武伊勢崎 はもはや圏外＝考慮に値しないって意味で抜かしてます。
あと、京急は西武池袋よりも上です。京急は品川や羽田など主要駅にいくことが
できるため根強い人気がありますし評価は高い。
西武線だけが唯一、まともなターミナル的に一本で行けない。
新宿線はいわんとしれたことだが池袋線も無し。有楽町線と乗り入れたといっても
実質本数も少ないし乗り継ぎも悪い。路線単体で意味をなしていないのが
この西武線だけなのです。

[631: 匿名さん]

>>630
京急は横浜にもいけるしね〜。池袋線は池袋だけで需要ないからね。

[632: 匿名さん]

沿線価格で見ると割高でも2/3売れたのは事実ですが､約18000mm2の敷地で261戸だと1戸あたりの土地は約69mm2です｡固定資産税も高そうですね｡

[633: 匿名さん]

>>632
土地の値段も知れてるし高々69m2程度であれば高くないと思いますよ。
第一種低層じゃなければもっと高く作ってシェアできたんですけどね。

[634: 匿名さん]

>>631の言いたいこともわかるけど、そんなに実用一本槍で評価は決まらないよ。
東急田園都市線なんて渋谷しかまともなターミナル駅はないけど評価は高いでしょ？

[635: 匿名さん]

>>634
いや、鉄道は利便性と駅力で全てが決まる。っていうかそれ以上でもそれ以下でもない。
田園都市線が強いのは渋谷、以外に４つも直通運転してること。半蔵門が極めてでかい。
これで渋谷だけではなく表参道やら大手町、銀座方面に出やすい。また表参道では
銀座線に乗り換えが超絶スムーズ。また渋谷方面だけではなく横浜方面にも行ける。
何方にも使えるから人気がある。これは東横でも言えること。京王線もしかりで、
吉祥寺、渋谷、新宿といける強みがありしかもそれぞれ別の路線との乗り入れが非常に便利となっている。
西武線だけがまず基本片方向が潰されている。新宿線や池袋線で拝島や所沢、秩父に（遊びとかで気軽に）いくか？
いかない。利用価値が片方向に限定。しかも一本でどこにもいけない不便さが資産価値と人気に影響してるのは
明らか。
断っておくが、別に池袋線沿線や新宿線沿線が好きな人や気に入っている人にとやかくいうつもりはない。
鉄道の一般的評価はただそういうことってだけ。

[636: 匿名さん]

まぁたしかに富士見台駅って知名度0ですよね。自分もこの物件検討するまで西武池袋線は
乗った事すらありませんでした。

[637: 匿名さん]

知名度ない街は昔からずっと知名度はなくって、それが当たり前の状態で相場が形成されている。
だから、知名度がないこと自体は新築価格にもリセールにも、なんの影響もない。
ただ、大規模は企画しづらいというのはあるね。

[638: 購入検討中さん]

>>633

固定資産税 安いなら、お買い得ってことですね。

[639: 匿名さん]

>>637
言ってる事が意味不明。何の影響もないことがないわけがない。
付け加えておくと、不動産では新築とそれ以外は全然違う。日本人は新築が大好きなので
新築だけが割高な高値で売れる。不人気エリアでも新築、であれば注目もされる。
就職の新卒至上主義のように。マイホームの夢を叶えるのは新築だけだからね。
その分も上乗せされてる。
一方、中古になるとそこは現実。知名度がないところはものすごい下落になることは
避けられない。この物件も仮に6000万の部屋だったら築1年経過して打ったら4800万程度の
取引じゃないか。5年後は3500万円ぐらいだとおもう。10年後は3000万円前後か。

[640: 匿名さん]

>>63
築1年で4800万という、見る目が無い発言のせいで全ての文面の信頼性がなくなってる。
あなたの発言だと不人気エリアなら新築プレミアムが2割で、人気ならそれ以下ってこと。そんな不利な状態で不人気エリアの新築を買う人は、お金がない人だけ。
しかし、ここは、お金がないとむしろ買えない。当てはまらなさそうだね。

[641: 匿名さん]

3000万前後って。上鷺宮3丁目(千川の南側)で築10年くらいの物件で、その価格なら即売れるね。ありえないけど。

[642: 匿名さん]

不人気とか言ってるけど、それは富士見台駅の話でしょ？
この辺を買う人は駅力とかより、環境重視だと思うけど。中野区の中では、世帯収入、地域学力がトップです。中野区の中の話しですが。駅の方は漫画さん達のエリアですね。

[643: 匿名さん]

不動産価値というものをわかってない方の書き込みは気にしないのが一番

[644: 匿名さん]

世帯収入1位もこの物件で、下がるかもね。東京海上以上の年収はそうそう無いからね。

[645: 匿名さん]

レベルが全然違うでしょ。ここは。圧倒的にすごいわ。

[646: 匿名さん]

富士見台と上鷺宮３丁目は別物。近隣のNHK社宅住人とのコミュニティも含めてこの物件の周辺の環境は良い。以外にも路線価も中央線の高円寺徒歩圏内住宅街と同程度。以外でしょ。

[647: 匿名さん]

>>646
荒れる元になるので、ポジにしろネガにしろ可能な限り君が思うその理由を書いてくれないか。
「ここは環境が良い（悪い）」とかそういう一言で納められると意味が分からない。
よい、わるいは正直主観だからどうでもよくて、むしろその結論に至ったあなたの根拠を
詳細に書いてくれ。

[648: 匿名さん]

>>647
ものを頼む姿勢にない。荒れる?検討している方とは思えない。やっぱり業界人？