ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[551: 匿名さん]

>>547
カフェじゃなくてパン屋ね。

[552: 検討中の奥さま]

私の居住歴、自由が丘、高円寺、調布です。ここ上鷺宮３丁目あたりは自由が丘の近くの等々力の邸宅の雰囲気も随所に。調布の調布ヶ丘の雰囲気もあり、富士見台駅が高円寺のようなごちゃごちゃ感もあるものの物件の比較的安さは特筆。しかも駅近。

[553: 匿名さん]

>551

パンとカフェ。どっちにしろ赤字になって管理費持ち出しってのが目に見えてる。

[554: 匿名さん]

管理費ではなくて修繕費かもしれませんよ。

[555: 匿名さん]

>>553
別に買う人が納得して買うならいいんじゃない？たぶん納得もなにもよくわからず買うんだろうけどね。
どのみちマンション買う以上は自分の自由には出来ないし多かれ少なかれ持ち出しはあるよ。
そういうのが嫌な人は全部自分でやる戸建に、ってことじゃん。

[556: 匿名さん]

ペイしないことを分かっていて、管理費持ち出しの可能性をちゃんと説明しないのが問題。サービスだけを宣伝して売っちゃってるでしょ。

[557: 匿名さん]

パン、カフェねた、飽きました。購入検討している人はランニングコストの説明受けていますしね。

[558: 匿名さん]

コスト月１千円程度。１０年で１２万円弱。付加価値と考える人は買えるし無駄遣いと思えば物件購入パスすればよし。

[559: 匿名さん]

>>556
問題かな？個人的には知らないのは消費者が馬鹿なだけだと思う。
そもそも人間は利己的。不動産に限らず商品なりサービスを売る側は
買わせて利益を売るために活動している。だからわざわざ不利になることは
いわないし、また将来未確定であることもまた言わない。（ってか言えない）
そんなことは買い手も十分分かってるから、「自分で判断して決める」
ただそれだけのことでしょ。管理費持ち出しの可能性とかいうけど、
可能性の話言い出したら切りがない。ここは地震で大丈夫ですか？
洪水やゲリラ豪雨大丈夫ですか？エレベータは？資産価値は？
大丈夫かどうかなんて誰も知らん。そんなのは自分で判断するだけ。お子様じゃないのだからね。

[560: 匿名さん]

559に同意。消費者はそんなバカじゃないし、パン屋に支払う委託料も明らかにされてますよ。556の言う「問題」は根拠ありません。

[561: 匿名さん]

単に、嫌なら買わなければ、というような施設がある物件はリセールに影響があるってだけだしね。
特に、人を雇うカフェやバーは、コストパフォーマンスが悪いからねえ。
でも、管理に興味のある人が敬遠するだけだから大した影響はないよ

[563: 匿名さん]

利便性がいい中村橋徒歩９分の物件と思って決断しました

[564: 匿名さん]

そりゃ都合の悪いことは説明しないでしょ。何せ土壌汚染を隠蔽するような会社。

[565: 匿名さん]

関係者かバイトが同じネタでネガってるねえ。でも近隣の物件の高騰ぶりと比べると相対的に安く見えてきました。

[566: 匿名さん]

さくらとパトロールは社員でしょ。見苦しい。

[567: 匿名さん]

>>566
社員ではありません。練馬～上石神井までで物件購入を検討している者です。駅から１０分以上の駅遠物件も一通り訪問した感想です。駅近、設備グレード、上鷺３丁目の抜群の環境を考慮すると現況では相対的に割安に感じたわけです。

[568: 匿名さん]

確かにこの物件は相対的に割安に感じるんだけど、
富士見台で@280が安く感じられるとは全体的に高くなってますね。

[569: 匿名さん]

この物件は低層ということもあり、土地-建物の割合では中高層物件より土地の割合が高いんですね。相対的に建築単価の高騰の影響少な買ったのかな？今朝の朝刊に建築単価高騰倒産のニュースが載るほど深刻。直ぐに買うか、五輪後まで見送るか。

[570: 匿名さん]

富士見台では30坪駅徒歩10分以内の建売ですら6000万で買えるのに
わざわざ低層マンションってのもすごい選択肢ですがそういう方ってポイントはなんですか？

[571: 匿名さん]

>>570
戸建のほうがマンションよりもいいと思う感覚がそもそも理解できない。
30坪程度の戸建てだったら、低層マンションのほうがよっぽどマシだと思うんだけど。

・まず、6000万だとまともな戸建てはムリ。パワービルダーか、零細工務店のよくわからない仕上げになり信頼感で疑問符がつく。
・そもそも、駅徒歩10分で6000万以内だと、練馬区側になって、町並みの魅力に欠ける。
・戸建ての密集地だと防災、防犯面が不安
・戸建ての生活は不便（近所づきあい、ゴミ出し、清掃等）
・戸建ては流動性に不安があるので、万一の転勤の際に大損する
・物件にもよるけど、日照は戸建のほうが悪いことが多い
・表記で駅徒歩10分は遠すぎる（5分以内が最低限）

こんな理由が考えられるけど、総じて同じ値段で比較したらこの辺りだとマンションのほうが生活設備面では魅力的だと思う。
絶対に転勤がなくて、子どもが確実に相続してくれるライフスタイルなら戸建てもありかもしれないけど。

[572: 匿名さん]

>>570
単純にこのあたりの中野アドレスの満足のいく戸建は6000万円では買えません。駅まで15分以上か極狭物件ですよ。練馬側ならなんとかなるかも。

[573: 匿名さん]

6000万から推測すると、30坪は建物では無く、敷地の話ですかね。建蔽率／容積率が40/80の上鷺宮では、狭くてよほど工夫しないと満足できる間取りの戸建ては建ちませんよ。マンションは階段もなく、間取りもほぼ定型ですので、狭くても生活し易いですよ。

[574: 匿名さん]

上鷺宮２、３丁目は土地５０坪以上無いと、ちょっと恥ずかしい感じになります。特にこのマンションを含むさくら通り側は豪邸ぞろいです。数億で売り出している家も見かけます。４、５丁目なら溶け込めるかもしれんが。

[575: 購入検討中さん]

あと何戸で完売ですか?

[576: 匿名さん]

>571

駅徒歩表記は要注意。マンションの敷地までの距離で算出なので、大規模物件の場合、敷地に入ってからドアまで結構かかったりする。

[577: 匿名さん]

>569

容積率80%なので、1戸あたりの土地割合が高くなる。部屋数が取れないので売る側は利益を確保するために、地下住戸の容積率不算入の制度を利用して地下室マンションを建てちゃう。地下室マンションのリスクはちゃんと調べておかないと。

[578: 匿名さん]

>>577
日本語読めないならレスしなければいいのに。

>>569
今はどの職種の建築作業員の単価も上がっているから、低層でも関係ないと思うけど・・・
せいぜいとび職の数が少なくても済むぐらいかな？

[579: 匿名さん]

なんだかんだいってマンションと戸建の本質的な違いってのは乗り合いバスかどうかでしょ。
戸建が買える環境ならどう考えても戸建がいいにきまってますよ。それが真実です。

[580: 匿名さん]

戸建てで１０００平米の庭が持てるか？
倍ぐらいの値段を使っても、生活はマンションのほうがまともだよ。

[581: 匿名さん]

>>572
満足のいく、っていうのは各人の判断だからね。君はそうでも他には沢山いるし、
少なくともこの物件程度の戸建であれば余裕でかえるのが現実なのです。
西武沿線では基本ライバルは戸建になります。なぜなら徒歩30秒ですぐに
何も無い戸建街がひろがるが西武線

[582: 匿名さん]

>>580
なんで1000平米の庭がいるの？なにいってるの？個人でこの物件を所有することと比べてるのだとしたら
ちょっと痛すぎますよ

[583: 匿名さん]

>>575
３割位残っているんじゃない？7月に行った時にはA棟はほぼ売り切れ。地下もほとんど売れて、B棟が残っていた。B棟は5000万後半が中心。結局、完売するんだと思う。

[584: 匿名さん]

なんでB棟は売れ残るのだろうか？条件はいいのに。

[585: 匿名さん]

>>584
B棟は70平米未満の住戸が多くてA.Cより安い設定。少し高くても広めの物件から売れるのでしょうか？C棟は南側が一低層の住宅街に面してエントランスから美しい専用庭を通過して居室に入ります。少し高めでした。

[586: 物件比較中さん]

B棟は3LDKの68m2クラスが多いので残り気味でした。C棟は敷地南の提供公園向きなので坪単価が高く残っています。
メインエントランスから遠いのに高いC棟が最終的に下がれば魅力的なんですけどね。

[587: 匿名さん]

>>585

そうなんですね！情報ありがとう。自分はB棟からせめていってみます。
安いほうがありがたいし値引き交渉の余地がありそうだし。

[588: 物件比較中さん]

>>587
値引き交渉頑張ってください。

[589: 匿名さん]

はい、がんばります。

[590: 匿名さん]

>>576
おっしゃる通り。 特にこの物件は敷地面積広いので。
駅との間にある千川通りの信号待ち次第ですが、駅から
メインエントランス付近までで徒歩4分です。
南側C棟４階（実質３階）一番東の部屋ですと＋２分位に
なるのではと思います。

[591: 匿名さん]

>>590
その代わりC棟東側は桜通り沿いで東側のサブエントランスからでれば春は素晴らしい桜並木が楽しめます。

[592: 匿名さん]

>>587
来年の今頃まで残っていれば値引きあるかも。来秋は消費税１０%の駆け込み需要で完売してるのでは？

[593: 匿名さん]

>>592
そうだよね。今年の冬から3月に向けて、また消費税前に買った方が得か？とか言う特集が組まれまくるだろうから、駆け込む人は多そう。
着工件数が大きく減ってるから、前回並みに盛り上がったらヤバいかもね

[594: 匿名さん]

８％になるときに、つぎは１０％ってのが分かってたわけだから、次の消費増税では駆け込みはほとんどないでしょ。

着工件数が減ってるのも、需要の落ち込みを見越してのことだし。

[595: 匿名さん]

来年から相続税が増税になるけど住宅購入資金の贈与は3000万まで無税にする議論が始まったから高いマンションほど売れる様になると言われてる。金持ちには消費税の増税より影響大きいでしょう。

[596: 匿名さん]

夏前には68平米の住居は残ってたけど、上石神井の一期が終わったからそこから加速するんじゃないかな？

上石神井の線路から離れた角部屋じゃない部屋から少し価格を落とすと、ちょうどB棟の価格がどんぴしゃぐらいの感じでしょ。

こっちは大きな値下げなしで何とか売り切りそうな感じがする。

[597: 匿名さん]

ここを買う人はその前はどのあたり住んでたのかな。地縁者？

[598: 匿名さん]

>>597
最寄り駅は富士見台だけど上鷺宮３丁目の環境を知ってる人じゃない？

[599: 匿名さん]

純粋な地縁だけで200オーバーは無理でしょ。
そんなに人口の多い地域じゃないし。

西武池袋線沿線、練馬区・板橋区の池袋基点路線沿線住人、有楽町線沿線勤務者から広くターゲットを集めるんじゃない？

[600: 匿名さん]

練馬区からの流入がおおいんじゃないかな
中野区の人はいないと思う 中野区の人からしたら人気エリアでもないから。