23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

[匿名さん]

新規スレ立ててみました。

「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
の続編みたいなものでしょうか。

皆さん予想してください

[249: 匿名さん]

>>248
あなた素人でしょう。
現場の皮膚感覚が何も分かってない。

まず資材の高騰なんて一時のもの。
資材価格っていうのは上がったり下がったりするものなのをご存知ない？
まあ、今資材価格が上昇しているのは事実だけど、
これって坪単価に直したら10万も上がってない。
つまり一戸あたり100万とかそういうレベル。

地価の下落以上に資材が高騰って、どんな感覚してんだよ。。。

[250: 匿名さん]

＞２４９
地価の下落って言ったって、やっと頭を打ってちょっと下がっただけでしょ。
どれだけ暴落してるか言ってみなよ。
何をそんなに大騒ぎしてるんだか。

[251: 匿名さん]

企業がつぶれかかったときは、グロス売りで綺麗に、なんてそうそういきません。
まして同業の迷惑を考えたり、市況への影響なんて考慮するはずもなし。

手持ちの部屋は営業マンを詰めまくって、
投売り値引き覚悟で必死で現金化して資金繰りをはかる。
値引きしたって売れさえすれば素人に売るのが一番利益が出るから。
そうやってやりくりしても二度目の手形が不渡りになって、
初めてようやく退場へ。

いずれにしろ作っちゃったマンションはなくなるわけじゃないので、
個人が買うにしろ、業者が買って貸すにしろ、
誰かが住んだ時点で１顧客分の需要が減ることには変わりない。
捨て値で仕入れれば、安く転売しても安く貸しても儲けが出るわけで、
充分市場の下落要因になりますよ。

[252: 銀行関係者さん]

そうそう
そもそも値さがりって言ったって
調整しているだけなんだから、またサブプライムが落ち着けば上がるよ。
２００３年相場になんて下がることは無い
ソコまで下がって半額にでもなったまた不良債権発生して銀行倒産するよ。
暴落って使い方が間違っているんじゃない。

我々の暴落ってのは前回のバブルを経験値であるが、
若い人は感覚としてないから分らないだろうが
それに比べれば今の調整は屁でもない、なんてことは無い。

また新卒サラリーマンが都内にマンション一つ持てれば幸せって世界に戻っただけだ。
購入額は年収の五倍しか買えないんだよ、リーマン諸君！
現実を知ろう。

[253: 匿名さん]

サブプライムが落ち着けばって、あなた本当に銀行員？
もしかしてどっかのセコい信用金庫かなんかじゃないよな。

サブプライムがどんなに深刻な問題か理解してますか？

[254: 銀行関係者さん]

＞＞２５１
おいおい
不良債権また発生って言いたいのか？
在庫いくつあって投売りはいくつ出るの？
データはとっているの？
推測だけで話しすすめちゃ困るな去年一年行き過ぎた値上げ分だけ調整してるだけだよ

世田谷杉並練馬とか広いところの私鉄の駅６分以上新築が売れないんでしょ
山手線内の便利なマンションはますます供給減になっているでしょう。
もともと不便なところは皆敬遠しているんだよ
熱が冷めてもとに戻っただけ

[255: 銀行関係者さん]

＞＞２５３
知っているつもりだけど
なんで？
サブプライム問題はアメリカの問題であり
メルトダウンする米国一弱時代のスタートであり中国最強時代幕開けでしょ。
誰でも知っているでしょ

オバマ大統領の保護主義政策復活で弱いドルに誘導され
日本は円高に拍車がかかるのでインフレもある程度吸収できてくるから日本は問題ないでしょ

し

[256: 匿名さん]

>>249
君こそ素人まる出しじゃないか。建築費用は坪１０万円程度の値上がりでは済まないが、
仮に１０万円だとしても、一戸あたり１００万円とはどういう算段だよ。
３０㎡程度の住居を対象にしているのか？
そもそも共用部分を忘れてはいないか？

>>251
買取業者も儲かる計算ができているから、纏め買いで安く仕入れるのだよ。同業のためでも、市況のためでもない。
あくまでも体力のないデベは、一戸一戸のんびり売っていくわけにはいかない。

[257: 匿名さん]

国内にものすごい矛盾と格差を抱えた中国が、覇権国になるとは思えないけど。
文化面でも信用面でも、とても先進国のレベルではない事が、
メタミドフォスの件でも明らかになったし。

ただ、日本の不動産に関しては、少子化や経済大国引退など、
高度成長の完全な行き詰まりをもって、ファンダメンタルとして、
成長力の乏しい資産になってしまったと思う。
変動金利でかっていたら、インフレのヘッジにはならないでしょう。

[258: 匿名さん]

中小デベは、自らの倒産を早くから予見して纏め売りをするほど計画的ではないという事。
工事代金や給料作るために、オプション無料、値下げ、現金プレゼントまで駆使して、
なんとかしのごうと努力する。その末に力尽きるんですよ。
まとめて譲渡は戦後処理の話。

ぼちぼち実際に退場が始まってるから、その散り際を調べてみたら？
ネットでも調べられますよ。

[259: 匿名さん]

>>256
私は坪5万程度、面積が70平米で100万と言っている。
あのね、2004年のマンション最安時に既に鉄は高騰してたのだよ。
その後、原油価格の高騰から設備がどんどん値上げしたり、
欧州製品がユーロ高から値上がりしたが、坪10万も上がってない。

共用部については入れてなかった。
だから、確かに100万では済まないだろうけど、

でもね、どんなに高く見積もっても数百万単位の値上がりと、
数千万単位の値下がりがトレードオフする訳が無いよ。

[260: 匿名さん]

＞２５９
だから数千万も値下がりしたマンションてどこよ？

[261: 匿名さん]

＞260さん
どうせ念書をとって値引きしてもらってるので言えませんとか
言われるだけですよ。

まぁ正直、自分が欲しいマンションが下がらなければ意味がない訳で
郊外の小規模デべのマンションがいくら安くなろうが関係ない話。

マーケットが完全に分かれているのでしょう。
値下がりしてるって言ってる人は郊外の物件を見ている人でしょうし、
下がってないと言ってる人は都心の物件を見ている人なんでしょう。

港区で探してる人が杉並区や江戸川区などの他区の物件は見ないですもんね。

[262: 匿名さん]

>>259

>これって坪単価に直したら10万も上がってない。
>つまり一戸あたり100万とかそういうレベル。

普通にコレを読むと256の解釈になるのは当然。
苦しい言い訳っぽいね（笑）

ちなみに職人も人手不足で人件費も高騰してるのは知ってるかね？

[263: 匿名さん]

サブプライム問題が深刻だ、深刻だって言ってる人、
具体的に何が問題か明示して。

[264: 匿名さん]

>>263
株や為替で大損して、マンションの頭金がなくなっちゃたとかじゃないの？w

[265: サラリーマンさん]

オーストラリアの洪水とかもあって、
鉄筋、鉄骨はこれから天井知らずの上昇に戦々恐々というのが
現場の感覚では？

都心でマンション建てても購入層がなくなり、
値下げするというよりも供給自体がなくなっていくのではないかというのが私の意見。
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分譲マンションの施工単価が1年で8.5%増、日経アーキテクチュア調べ

2008/02/22

　集合住宅の施工単価は分譲、賃貸ともに上昇を続けている。特に分譲は1年間で約8.5%上げた─—。日経アーキテクチュアが全国の有力建設会社を対象に実施したアンケート調査で、集合住宅の施工単価が上昇し続ける実態が明らかになった。

　分譲は、2007年12月期の平均施工単価が坪当たり64万7000円。06年12月期の坪59万6000円から、1年間で約5万円上昇した。分譲ほどではないが、賃貸も坪60万6000円で、1年前から坪2万7000円上がっている。

集合住宅における分譲・賃貸別の平均施工単価の推移。データは過去1年分の平均値をその時点の値とし、3カ月ごとの推移をみた。「2007年12月期」は 2007年1月〜12月の平均値、「2007年9月期」は2006年10月〜2007年9月の平均値を表す（資料：日経アーキテクチュア）

　建設コストの上昇に加えて、土地価格も上がっており、分譲マンションの販売価格は急騰している。不動産経済研究所によると、2007年の首都圏における分譲マンションの平均販売価格は4644万円で、前年比10.6%の増加だ。東京都区部に限ってみると、平均販売価格は6120万円で前年比19.7%増と、約1000万円も高くなった。

　分譲マンションの場合、販売価格の目安は3500万円といわれている。年収700万円の5年分だ。この価格を超えると一般的なサラリーマンには手が出にくくなる。同研究所の調査では、07年1月〜6月に東京都区部で発売された物件のうちで、販売価格が3500万円未満で専有面積が60m2を超えるものの割合は4.9%にまで下がった。2年前の05年には12.7%だった。

　「ここ十数年間、分譲マンションの大量供給が続いていた。それを可能にした一番の理由は『家賃並みの支払いで買えます』というキャッチコピーだ。ところが、家賃並みでは購入できなくなった。一方で賃貸のスペックが上がってきたために、消費者が無理をしてまで分譲を買わなくなった」と同研究所企画調査部部
長の福田秋生氏は指摘する。

[266: 匿名さん]

>>264

やっぱり、そういう人って多いんですかね？

けど、昨年に契約して今の相場で頭金なくした
人って、その分含めてローンの与信をもう一回やらないと
いけないのかな？
その結果NGになったら頭金帰ってくるの？

[267: 匿名さん]

昨年に契約したなら、その時点で手付けはうってるでしょ。
その後、相場で大損こいても、自己責任の世界。
手付金返してもらえるわけ、ないじゃん。

[268: 匿名さん]

>267

266にはローンがNGになったらって書いてありますので、ローンが通らなくなったらキャンセル出来るし、手付けも返還されるのではないですか？。

今後、サブプライムが一段落して来年ぐらいから金利上がり始めるというのが一般的な予想でしょ。
そのときに、MSの価格が落ち始めてやっと都心のMSが購入出来る様になった予算のキツキツの人は、この心配もしなければね。マンションって最近流行のタワーなんて特にそうだけど、契約してから入居まで２年なんてざらだから、金利が2％上がっても不思議じゃないので同様な事が起きるでしょう。この辺が過去6年ぐらいの新価格とか旧価格の時代と違うのですよね。旧価格の時代って、価格が今の6割で金利も同じ、その上ローン控除が最大500万の時代だからね。この時代に戻ろうなんてマスターベーションしてるのと同じぐらい無理は想像だと思いますね。

MSってどのくらいの人がローンを組まないで購入するのか知りませんが、金利動向と平行しないで、MS相場の予想してもあまり意味ない気がします。そういう意味で、私は今年の年末から来年度末（１年後）の金利が本格的に上がり始める前に、価格の下落が本格的になる完成売り、または中古を購入するのが、今の経済状況からの検討では無難と思います。