23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[851: 匿名さん]

>まさに自殺行為でしょう
全てのデベが死ぬんだ・・・（笑）

一つ二つならともかく大手を筆頭に全てのデベが揃って損する商売しかけると思ってる？
もうここまできたら、流れの変化を認めざる得ないでしょ。

[852: 匿名さん]

>>851
第二のサブプライムにならなければ良いのですが・・
傷の深さはデベによってかなり差が出てきそうです。

[853: 匿名さん]

>>846
いくつもの大規模再開発とからめた戦略でしょう。
数だけみても各デベの本気度がうかがえますね。

[854: 匿名さん]

>>845
フミフもじわりと東京駅周辺に進出ですよ。
三菱、三井に比べてハンディーは大きいですが、他と共同ならまだ目があります。

住友不動産は2011年度までに東京都心部で9棟、約88万平方メートル分のオフィスビル建設に乗り出す。マンション市場などは低迷しているが、都内のオフィス需要は堅調に推移するとみて、日本橋（中央区）で大型ビルを着工、旧六本木プリンスホテル（港区）などを超高層ビルに建て替える。最近の地価上昇で土地を一括取得することが困難となっており、複雑な権利関係をまとめる再開発事業に戦略を転換する。

　総事業費は約6600億円で同社の再開発としては過去最大。このうち1300億円を投じて、コレド日本橋の永代通りを挟んだ南側に大型オフィスビルを2—3年以内に着工する。商業施設の併設も検討する。延べ床面積は10万平方メートルの見通し。地権者の大同生命保険などと共同開発する方向で調整している。(07:00)

[855: 匿名さん]

>>853
オフィス需要が期待できないから、大規模再開発のほとんどの部分が
単身用の狭い賃貸になるんだと思います。
それで、物件数に比べて戸数が段違いに増える。

しかし、オフィスの中心が東京駅周辺に集中して行く将来を考えれば、
単身用賃貸の立地として、新宿には大きなリスクがあります。

他に使いようが無いので致し方ない面がありますが、
高値で仕入れれば怪我もその分大きくなりそうです。

[856: 匿名さん]

新宿にもいいエリアはたくさんあります。
新宿、池袋といった副都心のポテンシャルは大きいと思いますよ。
過去のネガな話ばかりしても何も始まりませんね。

[857: 匿名さん]

>>856
過去じゃなくて将来が暗いと
私は思いますが、
何か希望はあるでしょうか？
立地面で格段に優れたエリアが本気で再開発され始めたら太刀打ちできないと思います。

[858: 匿名さん]

東京駅近辺がほぼ仕事のために行く場所なのに対して、
新宿はまさに住職近接が可能になるわけですね。
日本最大の商業地にオフィス、さらに住環境の充実が加われば、
かなり魅力的になるんではないでしょうか？
そもそも東京駅にも中央線で15分くらいですしね。

[859: 匿名さん]

>>855
東京駅近くのワンルーム賃貸で女性会社員の失踪事件が起きました。
オートロック、防犯カメラ、同居人ありという状況での犯行ですから東京駅至近とは言えかなり物騒です。
今後犯行の起きた江東区湾岸地域のイメージ低下は避けられないと思います。
（参考までに今回犯行の起きた場所は枝川の隣りです。）

湾岸地域ではこの一ヶ月、フィリピーナのバラバラ殺人、婦女暴行、同居人を刃物で刺した後の転落事故、今回の失踪など凶悪犯罪が頻発しています。
治安の良くないとされる新宿ですらこのような事件は起きていないので、東京駅至近でも湾岸地域は今後厳しいと思いますよ。

[860: 匿名さん]

城東なら、東京駅まで15分も掛からない。
と、誰かが言いそう。

[861: 匿名さん]

「転落事故」の元の内容がが自動変換されていましたので私が書いたことを記述致します。

「転落事故」⇒「飛　び　降　り　自　殺」

[862: 匿名さん]

ここに書き込んでいる誰よりも考えているはずの大手デベの判断である846の
数字が全てを物語っているでしょう。
オフィス用地としても三菱地所が日テレゴルフガーデン跡地を2300億で落札して
なお利益がでると判断したこともまた揺るぎない事実。

[863: 匿名さん]

>城東なら、東京駅まで15分も掛からない。
それしか売りがないところの15分と（例え15分が10分だろうと５分だろうと）、
商業施設、オフィス共に十分兼ね備え上での15分は次元が違うでしょう。

[864: 匿名さん]

>>855さん
江東区の単身用賃貸で失踪事件が起きましたが、事件が起きたマンションは空室が多かったそうです。
東京駅周辺にオフィスが集中しているにも関わらず空室が多いことはどう説明できるのでしょうか？

[869: 匿名さん]

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良いところが、
これからも人気を保って行きますよ。

旧深川区がお勧め。
清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。
小名木川沿いに枝垂れ柳の江戸情緒ある遊歩道も現在整備中で、江戸情緒にあふれている。
これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。
隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。
隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグも快適。
区内にはゴルフ練習場も結構ある。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、バーベキュー場、ヨット
ハーバー、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。子供を連れて遊びに行ける。自然にも親しめる。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。
平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
車道と歩道の区別もバッチリで安全。新タワーができればバッチリ見れる。
スーパー、ホームセンターも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。治安も超良い。
都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

[870: 匿名さん]

旧東京市と旧深川区の歴史

1878年の郡区町村編制法により、東京府管下の中心部市街地に麹町区以下の15区（麹町区・
神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・
下谷区・浅草区・本所区・深川区）が編成された。
市街地に隣接する区域は荏原郡・東多摩郡・南豊島郡・北豊島郡・南足立郡・南葛飾郡の6郡に
編成される。このうち、東多摩郡と南豊島郡は1896年に合併されて豊多摩郡となった。

1889年5月1日、15区の区域をもって東京市が発足した。
当初は東京府知事が市長を兼ねる変則的な自治体で、市役所も市職員も置かれなかったが、
その一方で従来の15区はそれぞれ単独で区会(議会)を持ち東京市の下位の自治体とされた。
1898年10月1日に特例が廃止されて一般の市制が施行され、麹町区有楽町の東京府庁内に市役所が
開かれた（現・千代田区丸の内三丁目、東京国際フォーラム）。初代東京市長は松田秀雄である。
また、尾崎行雄が2代目、後藤新平は7代目の市長を務めている。

旧深川区は現在の江東区のうち横十間川より西側の地域。町名は以下。
石島、海辺、永代、越中島、扇橋、木場、清澄、佐賀、猿江、白河、新大橋、住吉、千石、
千田、高橋、東陽、常盤、富岡、平野、福住、深川、冬木、古石場、牡丹、三好、毛利、
森下、門前仲町

[872: 匿名さん]

銃社会のある江東区は怖いところですね。

＜発砲事件＞ペット店に銃弾跡２カ所　東京・亀戸
　東京都江東区亀戸２のペットショップ「亀戸天神ＷＡＮ」で、
シャッターに銃弾を撃ち込んだ跡が２カ所見つかっていたことが
分かった。付近にはぶれた銃弾１発と長さ約１．５センチの
薬きょう２個が落ちていた。警視庁城東署は発砲事件とみて
捜査している。
　調べでは、１３日午後１０時半ごろ、営業を終えてシャッターを
下ろそうとした男性店員が気付いた。営業時間外の１２日午後
１０時〜１３日午前１０時に発砲されたとみられる。
　ペットショップは大阪市北区に本社がある全国チェーン店。
同署は販売をめぐるトラブルがなかったか調べている。

[873: 匿名さん]

春に備えて賃貸の新築が増えますが、通常であれば春の移動でその募集物件数は減ります。
しかし、２月時点と比較して、膨らんだ募集物件数がほとんど減少しなかった区があります。
以下が２月と現時点の変動率です。
渋谷区、豊島区、新宿区と言った副都心の賃貸需要が停滞しており、大きく変わりつつあります。
また、品川区、港区、台東区、目黒区は賃料アップに需要が付いていけなくなっているようです。

１位　墨田区31.44％減、２位　足立区24.12％減、３位　江戸川区22.28％減、
４位　練馬区19.37％減、５位　葛飾区16.61％減、６位　中野区15.70％減、
７位　千代田区15.53％減、８位　中央区14.15％減、９位　江東区13.70％減、
１０位　世田谷区13.64％減、１１位　板橋区12.90％減、１２位　大田区9.90％減、
１３位　北区7.79％減、１４位　荒川区6.94％減、１５位　渋谷区4.16％減、
１６位　文京区3.99％減、１７位　杉並区3.04％減、１８位　品川区1.00％減、
１９位　豊島区0.82％減、２０位　港区0.53％減、２１位　新宿区1.81％増、
２２位　台東区18.48％増、２３位　目黒区23.95％増、

[874: 不動産購入勉強中さん]

ここはマンション関係に詳しい方がいらっしゃるのでお聞きしたいのですが。

リゾートマンションの購入も考えていますが、これに対してはどの様な考えをお持ちですか？
リゾートの掲示板は、あまりに過疎のため　場所が違うのですがここに書きます。
　
このマンション価格を見ると地区により何十万で買えるところもありますね。
http://www.himawari.com/yuzawa/stuff-ichioshi/index.html

マンションの構造物自体はしっかりしていてそうだし、プールや温泉も付いている。
やはり人気でこんなに価格差がでるのでしょうか？
これと同様、23区内のマンション価格もこれまで以上に差が出てくるのでしょうか？

[875: 匿名さん]

副都心線の開通を見込んで、副都心は新築賃貸を増やし過ぎた？
そんな訳ないですよね。副都心から副都心線に乗って埼玉に行く理由もあまり無いでしょうから。

[876: 匿名さん]

>>874
バブル崩壊当時、
リゾート物件は最後に上がり、最初に下がる。
と言われてました。

私なら、リゾート物件に手を出したくはありません。
って実は、軽井沢の物件で損したことがあるんですけどね。

[877: 匿名さん]

>>875
答えは簡単です。
２０００年と２００５年の国勢調査で、昼間人口の増減を見ると以下です。
豊島区、新宿区、渋谷区と言った副都心は就業人口が減っています。
就業人口が減っているところで賃貸需要が増す道理はありません。
付表１ご参照、http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyukanj/2005/tj-05index.htm

１位　港区８．５１％増、２位　江東区７．９２％増、３位　江戸川区６．４４％増、
４位　品川区５．５４％増、５位　中野区４．９２％増、６位　練馬区４．６０％増、
７位　荒川区４．３５％増、８位　世田谷区４．１８％増、９位　杉並区２．８６％増、
１０位　墨田区１．７６％増、１１位　目黒区１．５０％増、１２位　足立区０．７４％増、
１３位　大田区０．２５％増、１４位　中央区０．１０％減、１５位　千代田区０．２１％減、
１６位　北区０．４３％減、１７位　葛飾区０．６７％減、１８位　渋谷区１．２６％減、
１９位　文京区１．８６％減、２０位　板橋区３．０８％減、２１位　新宿区３．５７％減、
２２位　台東区４．４６％減、２３位　豊島区７．４２％減

[879: 匿名さん]

××一極集中は止められるでしょうか。人々には、憲法第22条にもあるように、居住や移動の自由
がありますから、強制的に止めることはできません。もちろん、○○の経済を活性化して、
××以外でも収益率の高い企業が出てくるようにすれば、××一極集中は止められるかもしれま
せん。こうした取り組みは、○○再生、○○経済活性化として様々な提案が出されていますが、
特効薬はない状態です。

では、○○の経済が活性化しないと××一極集中は止められないのでしょうか。もう１つの可能性
として考えられるのは、××の地価がもっと上がると、××に住んだり、事業を起こしたりする
と割高になるので、××以外の土地に住んだり、事業を起こしたりするということです。
逆に言えば、××の地価があまり上がっていないことが、××一極集中が止まらない一因になっているといえます。

[880: 匿名さん]

>>877
しかしデベは846さんの数字のように動いているようですね。
いや、もちろんあなたの見方の方が正しくて、
全てのデベの考えが間違ってるってことはわかっていますよ。

ところであなたのお住まいのマンションどこのデベです？
まさかそのとんでもない考え違いをしているデベのじゃないですよね？
あなたほどの方が、今後の見通しを見誤るような
愚かなデベのマンションを購入するはずがないですものねぇ。
とりあえず大手はこぞって新宿に乗り出して来ているので、
それ以外というこになりますよね？

[881: 匿名さん]

いやいや、いよいよやばいね。
新年度入っても、ますます資金は細るばかりだ。
景気も悪化で、永い永い下り坂の阿鼻叫喚、、、、

[882: 大学教授さん]

>>877
区部の昼間人口変化の大きな特徴は湾岸部が大きく増えた点です。
区部全体で２０００年から２００５年にかけて昼間人口は１５９千人増加しましたが、
江戸川区、江東区、港区、品川区と言った湾岸部だけで１６６千人増えています。

一方、市部は１４９千人増え、郊外の独立経済圏化が進んでいる事を示しています。

２００５年以降の予想としては、
①郊外の独立経済圏化が進んで、区部の昼間人口増加の割には、通勤者の数は増えない。
②今後の開発計画を勘案すれば、区部の昼間人口は、中央区、千代田区で大きく増えて行き、
　湾岸部への集中傾向が強まって行く。
③都心回帰の方向性も②を考慮したものとなる。また、湾岸部の住居系開発余地はまだまだある。

[883: 大学教授さん]

副都心線はＪＲへの乗換えが非常に不便である。
従ってこの線を利用する人の、池袋ＪＲ駅、新宿ＪＲ駅、渋谷ＪＲ駅を使っての乗り換えは
ほとんど無くなるだろう。
その結果、ＪＲ駅の混雑は減って行くが、ＪＲ駅および山手線外側のにぎわいは失われて行く。

[884: 匿名さん]

湾岸部は治安が悪いね。
人気が低下していくと思う。

[885: 匿名さん]

どれくらい乗り換え不便なんですかね。

埼京線は許容範囲。京葉線の東京駅はとても許容できません。

まあ、それだからといって、ＪＲ線のにぎわいがなくなる
とは思えませんけど。

にぎわいは日本全体として少なくなっていくのでは・・・。
どこということはないと思いますが。

少子化対策をほとんどしなかったのは、今となってみれば
正解だったのか不正解だったのか。

人口が減ることには意味があります。地球資源には限界が
あるからです。人が減ったほうが楽です。住居も安くなる。

[886: 匿名さん]

＞833
「JRへの乗り換えが不便」というか、副都心線は渋谷⇔池袋の山手ドル箱路線の乗客獲得を狙って
メトロが作った路線だと思うけど。端からJRとの接続なんて考慮していないでしょ。
実際、明治神宮前、新宿三丁目といった人気スポットにJRを使わずダイレクトで行けるのはすごく便利。
＞②今後の開発計画を勘案すれば、区部の昼間人口は、中央区、千代田区で大きく増えて行き、
＞　湾岸部への集中傾向が強まって行く。
大学教授さまは妄想で語るのではなく、現実を把握して語って欲しいものです。
例えば丸の内在勤者の何割が湾岸部に住んでいますか？また、住みたいと思っていますか？
当方の周りは港、渋谷、目黒、世田谷が大部分を占めています。

[887: 匿名さん]

丸の内の大手勤務って一番手堅い選択をした人ってことでは？
その堅さと、埋立地で博打する感覚がどうして結びつくのか不思議です。
少なくとも私の周りでも皆無です。（投資用とか、ごく短期の住まいとしとかは知りませんが）

[888: 匿名さん]

「どこの大学？」→「○○です」→「へぇー」
「どこにお勤め？」→「○○です」→「へぇー」
「どこにお住まい？」→「○○です」→「へぇー」
「へぇー」な人生を送っている者にとって「ふ〜ん」なリアクションは耐えられないんですよ、
大学教授さん。

[889: 匿名はん]

人から感心されることを求めているんじゃなくて、
少なくとも蔑まれて見られる地域には住みたくないって話でしょ。

「どこにお住まい？」→「湾岸地域です」→「バラバラ殺人、コンクリ詰め殺人、誘拐殺人、失踪など猟奇的犯罪が頻発しており怪しげな地域もありますが大丈夫なんでしょうか？」

[890: 匿名さん]

質が悪化したね

[891: 匿名さん]

湾岸とは言わずに、
「港区です。品川です。」「中央区です」とか言うだけじゃないの。
江東区の湾岸は何て言うか知らないけど。

[892: 匿名さん]

港区の湾岸の方です、とかが一般的じゃない。

江東区はどうだろうね。
あまり区名は言わない気がする。

[893: 匿名さん]

D'クラディア光が丘　RESIDENCEの販促費の予算は、６５００００００円。

[894: 匿名さん]

湾岸、特にタワマンの将来の資産価値はどうなの？　子供に残せるのかわからない。
土地値はほとんどないし、建て替えはこれを読むと難しそう。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/
タワマンの建て替えはタブーと聞いたことあるけど本当なのか？
　50年持つといっても実際はデザイン、設計も古くなりそれ以前に建て替えをしているマンションがほとんど。　特に塩害も心配

[895: 匿名さん]

タワマンで永住しようとは思わない人が多いから、
子供に残すとか数十年後の事は心配しない。

って傾向じゃない。

[896: 匿名さん]

湾岸に限らず、タワマンはすべて賃貸もしくは定期借地権にすべきというものもいるぐらいなので、これを購入するひとはそれなりのリスクを了解のうえで購入するわけですよね。

いやなら買わない。もしくは買いたいなら、リスクを考慮して10年ぐらいで売り抜ける。あなたはこれを読んで、検討したのだから、何も考えないで買った人にばば引かせれば良いわけよ。

[897: 匿名さん]

鹿島が新しい立て替え法を考案したって日経で読んだけど。

「だるま落とし工法」みたいなやつでした。

こういう技術も進化してくるのではないかね。

[898: 匿名はん]

タワマンの一次取得者で一生住む人はほとんどなく、10年程度で出て行く人が大方じゃないのかな？
10年の一時金払う前に出て行く人が多いだろう。

[899: 匿名さん]

>>898
そんな統計どこにあるの？

[900: 匿名さん]

これだけタワマンが増えてくると心配。
みんながみんなタワマンに住みたいわけではないし。
そのうち値崩れをおこしそう。　売り時が肝心でババを引きたくない。
一時ブームだった幕張のマンション群も今は人気ないし同じようになるのかな
若い時にはタワマンがいいのかもしれないけど、どのみち景色は飽きてくるしね。