23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[801: 匿名さん]

そう、三越の顧客が魅力的なのであって、三越自体は魅力的でない。

[802: 匿名さん]

伊勢丹が本当に欲しかったのは銀座の客なんかじゃなく、
海外へ向けての三越のノウハウというのが、大筋の見かたらしいよ。
今後減って行く一方の三越の現在の顧客がそんなに魅力的なら、
そもそも三越が危なくなんてならないって。

[803: 匿名さん]

海外のノウハウって、どれほど成功してますか、三越？

[804: 匿名さん]

確かに現状で大成功を納めているとは言えないでしょう。
ただ、海外進出を一から独自に始める事に対してのリスクとコストを考えると、
現在成功してるか否かに関わらず、
すでに三越が持っている情報とそのために行ってきた人材を含めた投資は、
進出の足がかりに対して価値があると判断したのだと思われます。

[805: 匿名さん]

個人的な思い込みですか？

伊勢丹はシンガポールとかで成功してますよねぇ。

[806: 匿名さん]

>>796
チャレンジ価格の中古は、４月に入って一覧から消えた物件も多いですよ。
売れたのかどうかは知らないけど。

[807: 匿名さん]

海外進出については、圧倒的に三越の方が歴史も売り上げもあります。
現地での人材育成にはことさらコストも時間もかかります。
特に、これから中国進出を狙う伊勢丹としはうま味ありと判断したのではないですか？

[808: あ]

はい

[809: 匿名さん]

単純に縮小する市場の中で専有率を上げたいだけでは。
個性が売りの百貨店でも、規模のメリットも追求せざるを得なくなってきたということ。

[810: 匿名さん]

新築下がらないから全く価格の話にならない。検討者不在？

[811: 匿名さん]

待ってりゃ下がるって大合唱してた奴ら、どこへ消えやがった！

[812: ビギナーさん２]

>>809

全くその通りで、お互いメリットがあると思ったから合併した。伊勢丹の「新しいセンス」と、三越の「伝統」と「顧客層」が組み合わさることでシナジーがあると思ったからでしょう。今の百貨店業界は過当競争ですからね。

ところで、新宿、銀座論争から、マンションの価格に話題を戻した方が・・・

[813: 匿名さん]

三越の優良顧客がいるのは銀座じゃなくて日本橋ね。

[814: 匿名さん]

江東区は女性にとって怖いところです…

・東京都江東区潮見２丁目のマンションに住む２０代の会社員女性が１８日夜から行方不明となり、
　マンション室内に血痕があったことなどから、警視庁捜査１課と深川署は１９日までに、事件に
　巻き込まれた可能性もあるとみて捜査を始めた。

　調べでは、女性は会社員の姉と２人暮らし。１８日午後７時半ごろ、姉の携帯電話にメールで
　「今（家に）着いたよ」と連絡があったが、姉が同８時４５分ごろ帰宅すると不在だった。

　玄関の鍵はかかっておらず、玄関の壁に擦れたような血痕があった。室内の明かりは付いた
　ままだった。
　姉が１１０番した。

[815: 匿名さん]

>>810、811
今必死に下がると信じて、待ってるとこでしょｗ

で結局下がらず、先高感が出てきたら慌てて飛びつく

今のうちに安めの中古拾っといた方がいいんじゃないか？

[816: 買いたいけど買えない人]

ここで相場見れるよ。地価、平均価格、供給戸数。
しかし、この地図、ヤバいな・・
http://www.manen.jp/map/

[817: 匿名さん]

２０１２年、サバイバルゲームがいよいよ始まりますよ。
優勝劣敗は世の常ですね。

絶好調とされる東京都心のオフィスビル市場に、暗転の兆しが見える。2012年に大量供給が控え
ているためだ。
オフィス市況の好不調の目安とされるのが、空室率5％ライン。オフィス仲介の三鬼商事の調べに
よると、2月末時点の東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の空室率は2.77％と好調だ。
賃料も高止まりしており、丸の内エリアでは、2003年前後は坪当たり3万円台という成約が多かっ
たが、現在では7万円という事例が出ているほどだ。
今後も2〜3は新規ビルの供給が少ないため、「マンション市場は厳しくなってきたが、オフィス
市場はまだまだ堅調」（大手不動産会社幹部）と強気の関係者が多い。
ところが、その先の2012年になると、かつてオフィス業界にショックを与えた“2003年問題”を
上回る規模の大量供給が起こりそうなのだ。
2003年に主役となったのが六本木ヒルズ、汐留の再開発、JR品川駅東口周辺に完成したビル群
だった。この年に東京都内で新規供給されたオフィスの貸し付け有効面積は約115万平方メートル
で、例年の2倍に上るものだった。
これに対して、ある大手不動産会社の試算によると、2012年は現時点で把握されているものだけ
で、130万平方メートルを超える見通しだ。
主なものは、大手町連鎖型再開発の第2次事業、東京中央郵便局の建て替え、東銀ビルを含めた
3棟の一体建て替えなど。大手町・丸の内に多いが、この3つの大プロジェクトだけでも、延べ床
面積が50万平方メートルに上る。
しかも、2003年の際には、景気回復を追い風にオフィス需要が旺盛になって市況が回復したが、
2007年以降は団塊世代の大量退職によりオフィス人口が減少し、需要そのものが後退トレンドに
入っている。また、ベンチャーなどによる会社設立も、外資の対内直接投資も、共に低下傾向に
あり、供給過剰を吸収する堅調な需要増という“救世主”は期待できない。
都心不動産に踊った業界の宴の終わりは近い。

[818: 匿名さん]

オフィスの話なんて誰もしてないから（笑）

[819: 物件比較中さん]

都心部中古はなんとなく一時期に比べ下がってきた気がする。
特に港区湾岸部のタワー70㎡以下で１０件に１件くらい
「おや」って思うような割安物件が混ざるようになってきた。
まあ眺望とかに難点があるのかもしれないけどね。

[820: 匿名さん]

郊外ネタですが、
多摩川沿いにはまだまだいっぱいマンションができそ。
このあたりの中古マンションはかなり下がるやろ。
それにしても、こんな田舎にオフィスを構える会社があるのか不思議です？

東急電鉄と東急不動産の「二子玉川東地区第一種市街地再開発事業」（東京都世田谷区）が本格的
にスタートした。施行面積は約8.1ヘクタールで、二子玉川地区再開発事業全体の施行面積約11.2
ヘクタールの大半を占める。総事業費は997億7,500万円。
１街区（商業、オフィス地区）では、周辺商業ゾーンと一体となった開発を行い、駅や交通広場を
結ぶガレリアを設置する。２街区は商業、オフィスのほかホテルや駐車を誘致する。３街区は自然
環境と調和した高層住宅棟３棟と低層住宅棟２棟（総戸数約1,000戸）を整備する。建築外装やラン
ドスケープデザインは世界的デザイナー、サー・テレンス・コンラン率いるコンラン＆パートナー
ズが監修を担当する。全体計画の完成は2011年３月予定。
[住宅新報　2008年4月18日]

[821: 匿名さん]

>>820
二子玉川は世田谷区。
世田谷区は制限があってタワーマンションは建て難い。
従って、二子玉川に建つタワーマンションには希少性がある。
別に私は買いたくはないが。

>>819
都心部中古に、湾岸は含まれる？

[822: 匿名さん]

>>821
建て難いところのタワマンに希少性があるというのは
なかなか面白い説ですね。
郊外にタワマンがポツポツと建てられるのは
これが理由でしょうか？まだ珍しいから地元の人が買うのかな？
練馬にも建てられていますね。

[823: 匿名さん]

法律の制限で建て難いのと、
需要が少なくて建てられないのとは、
別物。

[824: 匿名さん]

いずれにしてもご近所地元民向けのローカル物件ですね。

[825: 匿名さん]

>>819
２月時点と比較して、
中古、土地の過剰感が強いのは、
港区、新宿区、目黒区、世田谷区、渋谷区、江戸川区
賃貸の過剰感が強いのは、
港区、新宿区、台東区、品川区、目黒区、豊島区です。

両方に共通の区は、港区、新宿区、目黒区です。

[826: 匿名さん]

大手町の開発はオフィスもさることながら、商業、所謂テナントを期待していると思うよ。オアズ、大丸、駅地下と駅周辺から商業施設の開発が徐々に広がっており、郵便局や経団連会館あたりの再開発はオフィス以上にテナント誘致の志向が強い。新卒人員確保、イメージアップでこうしたエリアに拠点を持ちたい企業が多い一方で、他の繁華街より圧倒的に商業施設の競合関係は低いから、参入意欲高い企業も多そうだし。

[827: 匿名さん]

もちろん、街づくり三法見直しで、郊外に大規模店舗がつくりにくくなるから、なおさら需要見込めるし。

[828: 匿名さん]

まあ何があってもオフィスでは東京駅周辺だけは最後まで生き残るだろうな。
国際金融拠点にも指定されたし。苦しくなるのは副都心群か。

[829: しんじゅ]

くいちばん

[830: 匿名さん]

正直新宿は地位低下した感はあるよ。再開発はじまったけど、地価も本格的に戻りを試す展開は期待困難だし。なんせ、昔ほど行かなくなったし。

[831: しんじゅく]

いちばん

[832: 匿名さん]

>>824
都心部の不動産価格が上がって再び郊外が極光を浴びるかも？

[833: 匿名さん]

>>823
>需要が少なくて建てられない

そう、城南の住民は自分たちのエリアが豊洲や武蔵小杉みたいにはなって欲しくないので
地元民のタワー需要は極めて少ない。

[834: 匿名さん]

>>826
八重洲の地下街も改造されて大規模になります。

[835: 匿名さん]

>>771
>都心部の分譲系は供給ポイントが限定されるから
>これからの都心部の注目は賃貸動向ですよ。
>若い人の都心部居住が増えて行くと、
>また一段と変わって行きます。
東京駅から7分の駅の江東区新築賃貸物件で女性失踪ですか…
駅近にも関わらず空室が3割程とのことなので人気は高くないようです。
今回事件のあった潮見は枝川の隣りなので、同じく隣地である豊洲も影響を受けなければ良いのですが。

[836: 匿名さん]

新宿の場合、集客のメインターゲットである都下で立川あたりが急成長している影響は
あるのだろうか？
個人的には立川は数年前に行ったくらいで全くピンとこないが、ここ数年で再開発が
相当進んで急成長し、今や西の新宿とまで言われ始めているようだが。
実際のところ都下の人がどう考えているのか興味がある。

[837: 匿名さん]

>>835
東京駅周辺がどれだけ発展しようが、銀座がとれだけ栄えようが、
自身に魅力がなければそんなものでしょ。

[838: 匿名さん]

西の新宿は大げさ。むしろ、新宿がクリーン作戦で失ったものが流れて行っているイメージ。学生には支持されるかも知れないが、住居としての再評価は無理でしょ。吉祥寺みたいな発展をにらんで投資スル気には全くなれない。

[839: 新宿]

一番

[840: 匿名さん]

>>835
マンションから女性が出た形跡がないので、
マンションの他の部屋まで警察が入って調べてるそうです。
無関係な住民にはいい迷惑じゃない。

[841: 匿名さん]

>>833

三茶のタワーにはＧの選手や男性アイドルが住んでる。
確かに、地元民が買う必要はないですね。

[842: 匿名さん]

西新宿にこれから投資するデベは大変な目に合うのは間違いないでしょ。
東京駅周辺の建て替え、高層化が進めば必ず負けるでしょう。
スミフどうする？

[843: 匿名さん]

>>836
小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増。
その他の１９区は０．６％増、市部は０．４％増で、ほとんど差は無い。
都心回帰が小売業の年間販売額に影響を与え始めていると言える。
この傾向は今後も続くから、首都圏の商業マップは大きく変わって行くだろう。
ちなみに新宿区は７．３％減、立川は１．３％増。

参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

[844: 匿名さん]

最近の話題

阪急がアキバ進出　ホテル商業施設開業
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080418-00000011-fsi-bus_all
秋葉原駅前に女性客も意識した新しい商業施設「アキバ・トリム」がオープン
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080419-00000000-nkbp_tren-ent
青山OLが行列をなす？外苑前の商業施設「パサージュ青山」の注目は…
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080419-00000016-nkbp_tren-ind

[845: 匿名さん]

>>842
スミフだけでなく地所も北新宿、西新宿、東新宿にそれぞれ
超ビッグプロジェクトを抱えてますが、ピンチですかねぇ。

[846: 匿名さん]

今月号『都心に住む』によると

2008年以降、23区別販売予定戸数ランキング
1位新宿区　　60件　13287戸
2位港区　　　57件　7119戸
3位品川区　　39件　6758戸
4位中央区　　42件　6174戸
5位江東区　　58件　6135戸

2008年以降、23区駅別販売予定戸数ランキング
1位山手線　新宿　　　　　　　5件　4712戸
2位大江戸線　勝どき　　　　　8件　3216戸
3位丸の内線　西新宿　　　　　6件　2617戸
4位山手線　大崎　　　　　　　6件　2236戸
5位山手線　五反田　　　　　　6件　2004戸
6位京成本線　千住大橋　　　　1件　1700戸
7位有楽町線　月島　　　　　　6件　1594戸
8位東急田園都市線　池尻大橋　5件　1578戸
9位有楽町線　豊洲　　　　　　4件　1514戸
10位丸の内線　西新宿五丁目 2件　1430戸

共に不動産経済研究所調べ

[847: 匿名さん]

>>846
新宿エリア、勝どき(晴海)月島エリア、大崎五反田エリア、
に供給が偏ってますね。

[848: 匿名さん]

これは、UR物件込みと思うがどうですか？

[849: 匿名さん]

需要が然程無い新宿区で１万戸を超える供給は
まさに自殺行為でしょう。
そもそもファミリー層が避けるエリアだし、
単身独身者で新宿を好む層は一部の業種の人に限られている。

[850: 匿名さん]

政府は11日開いた地域活性化統合本部会合で、国際金融拠点機能の強化を先行させる地域として、
「東京駅・有楽町駅周辺地域」「環状２号線新橋周辺・赤坂・六本木地域」の２地域を決定した。
国際金融センターとしての都市機能を強化することで、金融取引の活発化などにつなげるのが狙い。
指定地域では建築基準の緩和や割増償却などの優遇税制により、良質なオフィスの供給を促進す
る。また、経営トップ層に限って許可していたベビーシッターの入国を、入国審査を弾力的に実施
して金融関連機関に勤務する外国人についても認める。そのほか、外国語によるサービスが受けら
れる医療機関や、学校跡地の利用や既存学校との共用によるインターナショナルスクールの整備な
ども進めるという。
東京はアジアでの国際金融センターの座をめぐって香港、上海、シンガポールなどと競争して
おり、ニューヨーク、ロンドンなどのように付加価値の高い金融関連サービス業が経済の中核産業
になっている都市への脱皮を目指す。
東京駅・有楽町駅周辺地域は320ヘクタールで、三井不動産が大型再開発に着手している日本橋や
三菱地所が再開発を進める丸の内が含まれている。環状２号線新橋周辺・赤坂・六本木地域は
590ヘクタールで、地域内には大型ビル開発に注力している森ビルの「六本木ヒルズ」などが立地
している。
政府は６月までに、関係地方公共団体、関係省庁、関係団体などから成る「国際金融拠点フォーラム」
を発足させ、国際金融拠点機能強化に向けた取り組みの進ちょく状況をフォローアップする方針だ。