23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[2: 元祖匿名はん]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 元祖匿名はん]

いよいよ３末にらみ激動の時代になってきました。
華やかなりし証券化や不動産金融業界の栄華は、今や不況産業の一つと数え上げられる始末。
今回上げ幅の大きい仙台も昨年時点で分譲はさっぱり売れてないと地元でヒアリングしています。
第二第三のレイコフは、買い取り転売的なビジネスモデルである以上、売れない流動化できないの
糞詰まりの出口状態で今後も続くことが大いに予想されます。

プロの業界では今や「資産価値」が下がったから、内入れ（追加担保）してくれというような話が
ほんの1年や2年前に貸したばかりの案件で平気で起こっています。
それも外銀ノンバンクでなくても都銀でも。

いくらジャブジャブの住宅ローンでも逆に借り手の与信が上昇しない限りローン可能額が上がる
わけでもなし。マインドは冷え込んで、例え余裕ある人でもそこまでして買おうともしないし。

正念場です。業界の方の考えが聞きたいです。安易なこれからはオフィス、商業とかの論調でなく
住宅事業に対する真摯な戦略方針を。

[4: 元祖匿名はん]

（新新新価格）＝（新価格）なのか、＝（旧価格）なのか、その間なのか。

価格もそうですが、（新新新建物）は質実剛健なモノであることを期待します。

[5: 匿名さん]

ここで下落が顕著とならなければ局面がかわる可能性が高いかと。販売不振の中での忍び寄る値上がり恐怖で、今度は買い手がためされる展開が予想される。

[6: 元祖匿名はん]

しのびよる在庫恐怖、ファイナンス逼迫ではなくですか？現実感に乏しいように思います。

不謹慎ですが、レイコフの民再プレスには断末魔に至る様子が鮮明に書かれています。
分譲主体であれ、多かれ少なかれ変わりはないものと思います。

http://www.reicof.co.jp/news_pdf/20080320-mousitate.pdf

[7: 匿名さん]

買い手にとっても郊外に追いやられるかどうかの切迫した状況。固定資産税等の上昇を背景に賃料アップを迫られる可能性も無いとは言えない。引っ越し負担考えたら値上げ容認に傾く可能性もある。賃貸から分譲の流れが停滞していく中で、明らかに経費負担上昇を背景に住居系でも賃料アップの機運は高まっている

[8: 元祖匿名はん]

住居系の賃料アップ気運がどうみても高まっているとは思えませんが。
供給・在庫が増えすぎて空室率拡大から値下げの方が普通の読みです。

二匹目の泥鰌はいませんよ。

[9: 元祖匿名はん]

出来ればそういう外部要因頼みのハナシでなく、業界人の本音気合トークが聞きたいですが。

俺は大手だ！の方でも構いませんので。

[10: 匿名さん]

当然のことだが、こういった局面で中堅以下が早期に淘汰されるほど大手にとってありがたいことはない。現状、頭を低くする以上に追い込まれている大手は皆無だろう。

[11: 元祖匿名はん]

それで住宅事業はどういう展開をされるのですか？

[12: 元祖匿名はん]

頭を打って、下げて終わりですか。又打ったら又下げるのですか。

[13: 匿名さん]

師匠、新スレになって張り切ってますね。

[14: 匿名]

大手デベはいまは高値すぎて土地を購入できないため当面住宅からは手を引き商業施設中心に売買するらしいですよ。都心は当面中古市場が活発になるのでは

[15: 匿名]

大手デベはいまは高値すぎて土地を購入しても採算がとれないため当面住宅からは手を引き商業施設中心に売買するらしいですよ。都心は当面中古市場が活発になるのでは

[16: 匿名さん]

まだ安い豊洲や有明じゃないの？

だってまだ安いからどうなんだろう

[17: 匿名さん]

5.7.10のコメントをしたものだか、今日はある鉄鋼メーカーを取材してきだ(担当セクターでないのはご了承願いたい)。住宅に関する点で言えば、大手デベでも鉄筋値上げの浸透速度はかなり差がでる公算が高い。この傾向は今後の新築物件にも当然反映されてくるだろう。鉄筋業界について言えば、足元の鉄スクラップ高騰で1月から単月赤字に陥ってある企業が出てきており、3月より赤字転落企業が拡大している。いずれにしろこの業界の来1Qは相当覚悟する必要がある。

[18: 匿名さん]

>17さん

セルサイドかバイサイドかメディアか分からないけど、
取材のフィードバックをこんなところでして大丈夫？

会社の経費で、株主・債権者・顧客のためにした取材じゃないの？
違法行為ではないかもしれないが、職業倫理上、まずいと思うよ。
（バイサイドだったら受託者責任・fiduciary dutiesとか言うのか）

余計なお世話か、、、、、

[19: 匿名さん]

企業業績下向きだったら、
賃料上がるのはきわめて難しいし、
床も返してくるだろう。

坪賃料下がり、賃料収入全体も下がり、
賃料フローの現在価値である物件価格も
下がるしかないと思う。

[20: 匿名さん]

日経ニュースみたかい？

サブプラ関連で30兆円のFRB財政支出が決まった今何がネガティブなわけですか？

ベアも再建プラン固めてるし

もうアメリカ経済は調整に入ったと見るべきでしよ…
正常に動けばさぁ
また日本にお金が入り始めるでしょう

土地も上がるよ

[21: 匿名さん]

陥ってある→陥っている。恥かくほどではないがとんだ失礼。たしかにハウスのセルサイドだが、個別企業に言及しない(そういった意味でコンプラチェック不要)、自分の名前を掲げない点で、文責を負うつもりはまったくなかったが。単なる暇潰しがお邪魔しました。

[22: サラリーマンさん]

ここ1週間でTVの普通のニュース番組でもさ

・公示地価上昇なれど、実際の取引現場ではもう下がりだしてる

・マンション販売不振で値引き活発に

なんてのが一杯流れた訳で、あれ見てますます消費者心理は冷え込むんじゃないの？
下がるなら待とうかって感じでさ。

[23: 匿名さん]

>>22
ヒントは「情報格差」。

このスレに出入りしている何人かの聡明な人は、５％程度値下がりした物件を購入していると見ます。
つまりすでに底値と見た向きがいるでしょう、という話です。そしてまた買い損ねる人がマスコミと下がる派によって、これから生産されていく・・・。

[24: 匿名さん]

サブプラは秋には収束するって
盆のころには言ってたね

底入れしたと思うなら
個人なら買えばいいし
業者なら浚えばいい

わざわざここで叫ばなくても（笑

[25: 匿名さん]

テレビや雑誌で盛んに値下がりを報道しているから大衆の心理が冷え込んで、
大衆がマーケットを構成している郊外は実際に値下がりしていますね。
でもマーケットを構成しているのが大衆ではない都心は踊り場ではあるものの
値下がりとまではいっていないようですね。

郊外物件は大衆のマインドが回復するまでマンション価格は低迷を続けると予測します。
都心は私などには予測しかねますが、不動産価格が底だった時代のような
醜態はもう二度と見たくありません。

[26: 匿名さん]

もうドンドン買っているってば。ご安心を(笑)

[27: 匿名さん]

地方や郊外の弱小デベと都内の地上げ屋が潰れるだけ！調整されているだけだよ…(笑)

[28: 匿名さん]

公示地価が「東京の上昇率が減速」ならニュースにしやすかったろうけど実際は上昇加速。
で、「前回10％以上伸びたところが今回はそんなに伸びなかった」とか微妙な言い回しで
減速感をかもし出そうとしてる。印象操作が見え見え。
もう「公示地価なんて業界人は誰も当てにしてません」て言えばいいのに。

[29: ビギナーさん]

>>26
具体的にどのような取引がされているのですか？

[30: 匿名さん]

プロ話だからシロート向きではないなあ

[31: 住まいに詳しい人]

>>23
>つまりすでに底値と見た向きがいるでしょう、という話です。

なら、いいのですが・・・
株式だって、底を打ったのか微妙な段階ですからね

つうか「５％程度値下がりした物件」じゃ割高で危険じゃないですか？
それなりの物件はこの２年で30〜50％も上がったんですよ

今回の調整をそんな軽い調整と考えているのでしょうか
プロはこんないい加減なコト書かないよな

[32: サラリーマンさん]

薄給リーマンです。
マンション購入検討中で、中古物件を考えていたのですが、
最近流されている値下げ情報に煽られている大衆の一人です。（笑）
できれば、郊外よりも都心のほうがよく、
できれば、中古よりも新築のほうがよいと思っています。（当然ですが・・・）
本当に値下げが起こるんですかね。
全然、実感ないんですが、でも、できれば起こってほしい。
そういうことで、買い控えしている大衆の一人です、はい。。。

[33: 匿名さん]

中古でも、それなりの物件はチャレンジ価格なのに、
中古物件を考えていらしたのですか。
それなりの中古はいまだに高いままです。

[34: 匿名さん]

都内中古の中には非築浅で、販売価格よりMAX１割引（交渉次第ですが）ありますよ。


希望的観測していて、２〜３割引を想定しているシロートさんいるけれど、頭大丈夫ですか？


そんなに下がる分けないでしょう

[35: 匿名さん]

家電商品じゃないんだよ…(笑)二割三割当たり前！

冗談もホドホドに！

売主は、シロートが９割だぜ

あなた達と一緒なんだよ

銀行から借り入れしている人も居る
損してまで投げ売りする人いないよ…
税制変わってるしなぁ!!自分に都合良く考え過ぎじゃない！

相手のある話なんだから

[36: 匿名さん]

＞３２
公示地価が頭を打ったとしても、下がってくるのに数年はかかるでしょう。そこから土地を仕入れて、マンションを作るわけですから、安いマンションが売り出されるまでに、何年かかるでしょうかね？
バブルがはじけてからマンションが底値になるまで１０年かかってますよ。

だから、１０年間は買い控えするのが正解！

[37: 匿名さん]

そんなに待ったら、もう生きてないかも？

[38: 匿名さん]

１０年で生きてないなら賃貸の方が特じゃない？
相続税対策ならわかるけど。

[39: 匿名さん]

朝の株式ニュースの特集でやってました。

これからのマンションは
都心が賃貸の供給、郊外が分譲の供給、に住み分けされるだろうと。
高くても借り手のいる都心。広いスペースのとれる郊外。で

[40: 物件比較中さん]

今の貸出締め付けは、オーバーリアクションの可能性ありなのでは？

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008032502098079.ht...

今回の、調整局面が元祖匿名はんのいうように、住宅事業に対する大手の考え方を変えるような状況になるとは、残念ながら、今の段階では思えないですね。一部には歓迎すべき動きもあるようですが、今回の場合には、単純にデベが在庫調整（住宅から賃貸、商業施設などへ）をして終わる可能性が高いと思います。

やっぱり、エンドユーザーのことを考えている業者を、ユーザーが見極めて、選別していくしかないのではないかと思います。地道な活動ですが、日本における集合住宅はどうあるべきかについて、きっちり議論していくことが重要なのではないでしょうか。

少なくとも、不動産価値が下がって、市場が壊滅的な状況になることで、デベの覚醒を期待するというのはあまり前向きとは思えないのですが。

[41: 匿名さん]

芸能界も不動産業者も
同じ穴の狢が多すぎますから

日本だけじゃなく世界的にも共通って
今回で証明されたし、過度の期待はやめたほうがいい

[42: 匿名さん]

石澤氏のコメントがどれだけのものかも知らんが、都心オフィスが堅調って言ってるだけでは。
都心マンションが堅調とも書いてないようだし。流石に当たり障りないコメントですな。

いつまでも住宅軽視は変わらないな、この業界は。住宅比率高い野村あたりの奮起はどうだい。
今更三井や住友が良くも悪くもやり方変わるとは確かに思えないし。

今回鑑定士は悩んだんじゃない。前回上げ切れてないし、今度はあっという間に下がってるし。
10％以上の上げ下げする判断するのにそれなりの「勇気」がいる業界だかんな、あそこは。
一人が10％って言ってももう一人が5％って言ったら7.5％になる世界だから。
兎に角もう下がってるのだけは間違いないが。

[43: 匿名さん]

４０さん

オトナの意見だね…そうだよその通りだよ

結論、元祖さんは下げたい派だから仕方ないでしょう

[44: 元祖匿名はん]

え、なにゆえ、私が下げたい派なのでしょうか？

案の定下がったでしょ派なら判りますが。

自分らで食い扶持食い散らかして、覚醒も何も・・・挙句よその縄張りに行きますで終了ですか。

大手か何か存じませんが、少々エンドを＊＊にしすぎなのでは。

[45: 元祖匿名はん]

価格ラベルの貼り間違いを、さもエンドや外部環境のせいにする。怒られない範囲で又貼り直し。

[46: 匿名さん]

どうもスイマセン！

元祖さん立腹させてしまったみたいで申し訳無い。

でも仕方ないですよ…所詮不動産屋ですからね…

希望抱いても、裏切られるだけではありませんか？

[47: 匿名さん]

首都圏市区別の２月申込み率です
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

[48: 匿名さん]

>>47

都内と横浜川崎が好調で
千葉、埼玉が申込み率低迷ですね。

[49: 匿名さん]

石澤アナリストは住宅については「都心人気堅調、20km以遠の郊外との二極化」と言ってますね。この人は不動産の調整を結構前から言い続けてた人なので、楽観論者の戯言ではないと思うよ。

[50: 匿名さん]

所得が低い層はそもそも結婚せず未婚率が高くなっていますから、安くしてもあまり売れなくなってきています。近郊、郊外は構造的にあまり売れない時代になっています。

[51: 匿名さん]

都心オフィスも特段堅調でもないと思うが・・・これまで少々良すぎただけで床余りだよ。
現場見てる風の人でその実他人の聞きかじりなんて基本的に信用しない。

[52: 住まいに詳しい人]

今年辺りから販売数量減少の影響が出てきて、竣工物件がかなり減って行く区が出てきますよ。
区の発展具合も格差が徐々に顕在化して行くでしょう。

マンション価格があまりに高くなり過ぎると、その地域は避けられて、停滞してしまいます。
昔のバブル時の都心部がそうだったですね。

[53: 住まいに詳しい人]

>>51
宇都宮線、高崎・常磐線の東京駅乗り入れ工事が今年５月から始まって、
２０１３年夏ごろには閑静の見込みらしいです。
完成すれば東海道線と直通運転。
東京駅がますます便利になりますから、その周辺へのオフィス集中が進みそうです。
オフィスビルの玉突き的建て替えが既に始まっていますが、加速されるのは間違いないでしょうね。
マンションもそのエリアへの通勤利便性がますます重視されて行きそうです。

業界関係者には重要な情報だと思います。

[54: 匿名さん]

常磐線の乗り入れは特急のみでは。
便利になるのは間違いありませんが。

[55: マンコミュファンさん]

まだ師匠呼ばわりしてるかたがいますが、全くの他人と思われるので

もうおやめになったらいかがでしょうか？実際の師弟関係も無いのに

ヨイショするのは聞きずらいし、なにか思惑があるのかと勘ぐって

しまいます。呼ばないで下さいと注意されてるはずです。

影響力のあると思われる人に勝手弟子となり、自分の発言力を高めようと

しているようにとられますよ！昨年の早い段階から何度も聞いていますが

聞き苦しいと思うのは私だけではないと思います。

ヨイショ人間はどの会社にもいますが、ここではひとの力を笠に着ず自分の意見を言いませんか？

[56: 元祖匿名はん]

そんなに躍起になられるほど聞きづらいのは、何か他の理由があるのかと勘繰ってしまいますが。

[57: マンコミュファンさん]

別に他の理由はございません。

元匿はんがそのまま気持ちよく感じるのであれば

好いんじゃないですか？

ただ、昨年夏ごろご自分が（その師匠と呼ぶのは

もうやめて下さい）と注意されてましたので

本人が嫌がってるのにまた始まったと思い

書いたまでです。

[58: 物件比較中さん]

>>51

そこなんですよね。若干懸念があるのは・・・
デベは、「住宅→オフィス、商業利用」にシフトしていると聞くし、オフィス賃料については一応堅調というデータもあるみたいだけど、遊休地を一気に同じ方向にシフトさせると供給過剰にならないか？という疑問はあるんですよね。
床余りというデータがあるのであれば、>>40 で書いたようなデベのシナリオは成立しないということになりますよね。

[59: 元祖匿名はん]

そんなに躍起になられるほど聞きづらいのは、何か他の理由があるのかと勘繰ってしまいますが。

また、一休の鰻の話でも必要でしょうか？

オフィスも賃料上昇局面ではもはやないし、そもそも都心だけの話で他の政令指定都市クラスでも

空室率改善はあってもオフィス賃料が大幅UPしてるなんて聞いたことがない。詳細はIDSSにでも。

商業開発は無から有の話で飽きられたら終わりだし。郊外あたりでは客も少々食傷気味なのでは。

いやはや難しい時代になりましたな。

大手がソシアルやレジャーやPをやるわけにもいかずそっちもファイナンス引いてるし。

既存の事業を真面目に儲ける必要があるのでは。老婆心ですが。

[60: 匿名さん]

58さん

そんな単純な話ではないでしょう

もっと想像力働かして、先読みしよう…

世の中見てご覧なさい!!はとバスや田舎法人会のツアーの多いこと（アレがどうなるか）

丸・新丸ビル、再開発プロジェクトは六本木ヒルズ・ミッドタウンのように知名度有りワンフロアが大きいところにドンドン人は集まる傾向。全国から新人・ツアーも来る！

帰郷し、優秀な孫はこのビルに勤めてると周りに自慢する

それを聞いたそれぞれの親は夢見た若者を煽る。実現しようとする子供らは一旗揚げようと上京し、その辺の企業に入社する

そして人気化する優良企業に貸すので、デベは自然と再開発に力が入ってくる

全てに効率がいいビルだから当然家賃は高くなる。

それから来年以降も、新入社員も食い付きますから合併がすすむ中、日本企業は更にデカくなり、家賃高いが便利なハイレベルオフィスに入ります。

だから高値圏維持！

傾向として、コレは数年続くよ

[61: 匿名さん]

そういう絵空事はブログにでも書けば。

[62: 匿名さん]

理論のところはそれなりなんだろーけど、最後の部分の《数年続く》の根拠はなんで書かないの？なんで数年なの?

一番大事な部分だからききたい

[63: 匿名さん]

どこがそれなりのロジックなんだ？？？？？

大手デベ経営陣がこぞって新規開発の都心ビル賃料に弱含みなコメントしてたぞ。D誌だったか。

[64: 匿名さん]

記載された個人的な見解にコメントしなかっただけ
コメントに納得したわけじゃないよ

ただ、一番大事な部分が根拠が見えないから

[65: 匿名さん]

なんだそれ。ジサクジエンといわれても仕方がないやり取りだと自分で思わない？

[66: 匿名さん]

なんでジエンに読めるわけ？

数年続くと予想してる根拠を聞いてるくらいなのに

ちゃんと嫁

[67: 匿名さん]

その句読点打たない文章。別スレのサクラだろ。笑

[68: 匿名さん]

今暇だから沢山書き込みしてるけど？
悪い？

[69: 匿名さん]

「港区広尾」に帰ったら。終了。

[70: 匿名さん]

ん？書き込み場所間違えてるんじゃ？
俺は書き込みに対する反応を確かめてるんだから邪魔するな

基地

[71: 匿名さん]

ポイントは簡単だよ…二極化する現在優勝劣敗は必ず進むって！

この株価低迷に乗じて買収が水面化で進んでるの知らないからかな？

償却等防衛策しているとこもあるが体力無いところはやられるよ…

海外生産シフト済みの円高なんてまるで気にしていない戦略的世界的企業は今や利益ではなくそのシェア争いを始めている

商品サイクルが短くなった今、メーカー首脳部も中枢を羽田ー品川ー東京に移転考えていると聞く

ハブ空港化するまでは確実にその流れは続くよ…

だから数年！

分かったかな？

そんなの知ってたよっての無しだぞ

[72: 匿名さん]

水面下も何も、お金持って買いに行けばイッパイ買えるよ。

やられるんじゃないの。やっていただくの。それすら無理なの。

[73: 匿名さん]

どうも
でも、また数年の根拠がないね

流れにはコメントしないが、そーだとすると、とても数年じゃ済まなそーじゃ？

[74: 匿名さん]

７３さん

確かにそうかもね
それなら１０数年続くよ…(笑)

とにかく、ハブ空港化するまで続くよ

[75: 匿名さん]

どうも。そうですか
勉強になった。一つの考え方として

[76: 匿名さん]

イヤイヤどうも

因みに先日TV特集で東京駅近くのULVACって会社の放送やっていました。タイムイズゴールド（金）の時代だと感じました。参考まで

[77: 匿名さん]

真空の会社だね
ウェーハとかか？

[78: 匿名さん]

売り渋りの販売遅延だったはずなのに、今や販売戦略見直しのための販売遅れになっているのは明らか

[79: 匿名さん]

明らか、って
自分の意見に信憑性を持たせる書き方する御仁って、
結構いますね。

[80: 匿名さん]

おっ、自分の意見がない批判家発見

怖がらず自分の意見を家！

[81: 匿名さん]

他人の意見を根拠提示なしで批判しなきゃどんな意見だっていいんじゃ？

信憑性なんて、専門家の意見だって信憑性ないでしょ？

当たるか当たらないかは、需給面と外部環境が絡んで決まるわけだし

でっ？批判家きどりの人のスゴイ意見を聞かせてもらえるかな？

79ちゃん？

[82: 匿名さん]

サクラブログでも開設しなよ。

[83: 元祖匿名はん]

港区広尾の桜のブログって面白そうですね。

閑話休題。

自身デベに勤めてて自社でも他社でも最近物件買ったり購入検討している方がいらしたら
ご意見伺いたいと個人的には思います。商品と価格の実態についてどのようにお感じなのか。

[84: 匿名さん]

もっと勉強したほうがいいんじゃ

[85: 元祖匿名はん]

私へのご指摘ですか？　それとも勉強しまっせ、の勉強って意味ですか。笑
確かに勉強しないと売れない状況ですかね。嫌味言うつもり別になかったのに。
何だか板に気が立ってますね。冷静に行きましょう。

[86: 匿名さん]

元祖君

都心物件本格調整スレに、コメントよろしく

[87: 匿名さん]

あれっ？コメントしてもらえないんですかね？
俺の書き込みにレスつかなくてさ？

[88: 物件比較中さん]

>>59

いや、オフィスビルの賃料が上がるとは思っていないんですけどね。オフィスビルの場合、賃料はそれほど上昇しなくても、それなりに元が取れる計算なのかなと思っていたので。賃料が下がる局面ではこの計算は成り立ちませんが。

>>83

デベではありませんが、最近のマーケットは不思議ですね。明らかに割高（と思われる）な物件でも完売したりするし。
一つ言えるのは、高額物件は動きが遅くなっているような気はしますね。じっくり売らないといけない状況になっている。
あと、駅から遠いとか、環境が悪いとか、駐車場が少ないとか、何か一つでも問題がある物件にはみんな慎重な感じがします。逆に、穴のない物件は、それなりのスピードで売れてしまうような印象はありますね。
だから、消費者の意欲がなくなっているわけではなく、選別がシビアになってきているというのが感覚としてはあります。これからはわかりませんが。

[89: 匿名さん]

シナリオつくるの下手だね。例えば、湾岸倉庫の再開発活性化シナリオをつくるとすれば、CO2削減クリア策の一環として、コンビニ等の深夜営業の自粛が盛り込まれる→商品サイクル短縮化が一巡→採算悪化による拠点倉庫の郊外化→湾岸倉庫の開発着手となれば環境サミットの今年の夏以降からシナリオが具現化する可能性があるって話になる。

[90: 匿名さん]

一方で、羽田空港の国際化に注目すれば、貨物の成田から羽田空港へ一部シフト→湾岸倉庫の需要拡大→倉庫の採算改善→湾岸倉庫の再開発一巡とくれば、羽田空港拡張後の2010年秋を前に湾岸倉庫再開発は沈静化を迎えるとなる。

[91: 匿名さん]

このシナリオだと湾岸倉庫再開発の期間は2〜3年って話になる。シナリオがいいかどうかは別として、いつまで続くかにはちゃんとこたえられるだろ。

[92: 匿名さん]

首都圏のマンション販売低迷、６か月連続で前年実績割れ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080313-OYT1T00512.htm?from=nav...

記事より
・マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。
・２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。


あいかわらず、マンション販売が低迷しているようです

[93: 匿名さん]

『日経トレンディ』2008年4月号（日経ホーム出版社）78〜84ページ／600円（税込）
http://blog.smatch.jp/zasshi/archive/137
http://www.nikkeihome.co.jp/2f/trendy/

これによると、

＜首都圏08年はこうなる＞
23区内でも、ほぼ全域で値下がりは必至

だそうです。

[94: 銀行関係者さん]

元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というのも違和感を感じる。

収益還元法で投資しているオフィスでも恣意的なCF計画とCapレートで価格は大きく変動する訳だし、ましてや実需ベースの分譲マンションは相場賃料利回りで価値算定してる人なんて殆どいないんじゃない。もし最近2年位の販売価格との比較感で需要サイドが決まってくるなら、今回「売り渋り→2割UP」とせずじわじわ年間7%位づつ上げていけば、価格転嫁は受け入れられただろうし、逆にこれからは控え目な販売価格を打ち出せばあっさり需要は戻りそうな気がする。

いずれにせよ、ここ数年調子に乗り過ぎた反動とは言えマンデベの破綻が続発すれば、既契約者やゼネコン、国内市況への影響はかなりのもの。事業縮小等でソフトランディングして欲しいなというのが個人的な気持ちです。

[95: 匿名さん]

>92,93
同一人物のようだが、2週間以上前のデータや記事を繰り返し掲載するなってば。狙いは何？

[96: 匿名さん]

>95
>元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価>は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよ>ね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というの>も違和感を感じる。


90年代と今とを一緒くたに考えるのは間違ってますよ。

戦後、バブル崩壊までは土地の値段は下がったことがなく、マンションは土地の裏付けがあるため、安全と思われていたのです。

だから、みなさん
　・幾ら高くても問題ない
　・今後も上がり続ける
と考えて、無理してまでマンションを購入していたのです。
　
でも、今は違います。今は
　・マンションの価値があっさり下がってしまう
　・上がり続けることはない
ことを知っています。

なので、無理してまでは買わないのです。

あと、今はインターネットがありますから、エンド側の情報量や情報の伝達スピードが全く違います。デベを思う通りには、エンドは誘導されません。

要するに、エンドは(昔よりも)賢くなったんですね。

[97: 銀行関係者さん]

>96
94ですが、情緒的なバブルの話じゃなくて崩壊後、マンション価格が半値になった頃の話です。バブル崩壊前後は価格があまりに高すぎたこともあって供給戸数が激減。94年に買いやすい価格まで下がったとして首都圏年間8万戸の大量供給時代が始まりました。この頃の単価は新々価格の2007年よりも高かった訳ですから、前述の通り絶対的な価格よりも過年度対比の割安感がマンション需要を左右するのではないか、と言いたいのです。

尤も、インターネットの影響については同意です。エンドの情報量やインフルエンサーが変化している訳ですから、デベも情報格差を悪用するかのような販売誘導ではなく、透明性が高くユーザーフレンドリーな売り方へと進化していくべきだと思います。

[98: 匿名さん]

>96

90年代は、既にバブル崩壊してます。
まして、90年代半ばは土地神話も既に崩れてました。
時代認識をお間違えのようですね。

[99: 匿名さん]

銀行関係者サン、あまり頭良くないでしょう？

わかりずらい文章でセンスないよ…

[100: 住まいに詳しい人]

>>94
80年台半ばからずっと都内での住宅供給が減少して
そこそこの資金力は持っていても住宅を購入できない層が
たんまり溜まっていた時期と、８万戸供給が10年続いた後で
35歳以上で資金力のある層はほとんど住宅を手にしている現在では
同じ価格水準であっても需給状況はまったく違いますよ

[101: 匿名さん]

>>100
80年代半ばでも資金力のある層は、
都内は買えないからって郊外の物件を買ってましたよ。
バブルが始まって不動産は人気でしたからね。
住宅を購入できない層自体が溜まっていたわけではありません。