買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-03-25 11:29:00
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格動向（その24）
| No.2 |
by 元祖匿名はん 2008-03-25 11:30:00
削除依頼
参考サイト
不動産経済研究所 http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm マーキュリー http://www.mcury.jp 東京カンテイ http://www.kantei.ne.jp/release/index.html 長谷工総研レポート http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html 野村アーバンネット 価格情報 http://www.nomu.com/knowledge/chika/ 住宅情報ナビ http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/ その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/ その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/ その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/ その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/ その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/ その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/ その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/ その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/ その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/ その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/ その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/ その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/ その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/ その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/ その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/ その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/ その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/ |
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|---|---|---|
| No.3 |
by 元祖匿名はん 2008-03-25 11:40:00
いよいよ３末にらみ激動の時代になってきました。
華やかなりし証券化や不動産金融業界の栄華は、今や不況産業の一つと数え上げられる始末。 今回上げ幅の大きい仙台も昨年時点で分譲はさっぱり売れてないと地元でヒアリングしています。 第二第三のレイコフは、買い取り転売的なビジネスモデルである以上、売れない流動化できないの 糞詰まりの出口状態で今後も続くことが大いに予想されます。 プロの業界では今や「資産価値」が下がったから、内入れ（追加担保）してくれというような話が ほんの1年や2年前に貸したばかりの案件で平気で起こっています。 それも外銀ノンバンクでなくても都銀でも。 いくらジャブジャブの住宅ローンでも逆に借り手の与信が上昇しない限りローン可能額が上がる わけでもなし。マインドは冷え込んで、例え余裕ある人でもそこまでして買おうともしないし。 正念場です。業界の方の考えが聞きたいです。安易なこれからはオフィス、商業とかの論調でなく 住宅事業に対する真摯な戦略方針を。 |
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| No.4 |
by 元祖匿名はん 2008-03-25 12:01:00
（新新新価格）＝（新価格）なのか、＝（旧価格）なのか、その間なのか。
価格もそうですが、（新新新建物）は質実剛健なモノであることを期待します。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2008-03-25 12:13:00
ここで下落が顕著とならなければ局面がかわる可能性が高いかと。販売不振の中での忍び寄る値上がり恐怖で、今度は買い手がためされる展開が予想される。
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| No.6 |
by 元祖匿名はん 2008-03-25 12:18:00
しのびよる在庫恐怖、ファイナンス逼迫ではなくですか？現実感に乏しいように思います。
不謹慎ですが、レイコフの民再プレスには断末魔に至る様子が鮮明に書かれています。 分譲主体であれ、多かれ少なかれ変わりはないものと思います。 http://www.reicof.co.jp/news_pdf/20080320-mousitate.pdf |
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| No.7 |
by 匿名さん 2008-03-25 12:28:00
買い手にとっても郊外に追いやられるかどうかの切迫した状況。固定資産税等の上昇を背景に賃料アップを迫られる可能性も無いとは言えない。引っ越し負担考えたら値上げ容認に傾く可能性もある。賃貸から分譲の流れが停滞していく中で、明らかに経費負担上昇を背景に住居系でも賃料アップの機運は高まっている
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| No.8 |
by 元祖匿名はん 2008-03-25 12:31:00
住居系の賃料アップ気運がどうみても高まっているとは思えませんが。
供給・在庫が増えすぎて空室率拡大から値下げの方が普通の読みです。 二匹目の泥鰌はいませんよ。 |
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| No.9 |
by 元祖匿名はん 2008-03-25 12:36:00
出来ればそういう外部要因頼みのハナシでなく、業界人の本音気合トークが聞きたいですが。
俺は大手だ！の方でも構いませんので。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2008-03-25 12:42:00
当然のことだが、こういった局面で中堅以下が早期に淘汰されるほど大手にとってありがたいことはない。現状、頭を低くする以上に追い込まれている大手は皆無だろう。
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| No.11 |
by 元祖匿名はん 2008-03-25 12:43:00
それで住宅事業はどういう展開をされるのですか？
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| No.12 |
by 元祖匿名はん 2008-03-25 12:48:00
頭を打って、下げて終わりですか。又打ったら又下げるのですか。
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| No.13 |
by 匿名さん 2008-03-25 12:54:00
師匠、新スレになって張り切ってますね。
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| No.14 |
by 匿名 2008-03-25 13:07:00
大手デベはいまは高値すぎて土地を購入できないため当面住宅からは手を引き商業施設中心に売買するらしいですよ。都心は当面中古市場が活発になるのでは
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| No.15 |
by 匿名 2008-03-25 13:09:00
大手デベはいまは高値すぎて土地を購入しても採算がとれないため当面住宅からは手を引き商業施設中心に売買するらしいですよ。都心は当面中古市場が活発になるのでは
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| No.16 |
by 匿名さん 2008-03-25 14:59:00
まだ安い豊洲や有明じゃないの？
だってまだ安いからどうなんだろう |
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| No.17 |
by 匿名さん 2008-03-25 18:49:00
5.7.10のコメントをしたものだか、今日はある鉄鋼メーカーを取材してきだ(担当セクターでないのはご了承願いたい)。住宅に関する点で言えば、大手デベでも鉄筋値上げの浸透速度はかなり差がでる公算が高い。この傾向は今後の新築物件にも当然反映されてくるだろう。鉄筋業界について言えば、足元の鉄スクラップ高騰で1月から単月赤字に陥ってある企業が出てきており、3月より赤字転落企業が拡大している。いずれにしろこの業界の来1Qは相当覚悟する必要がある。
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| No.18 |
by 匿名さん 2008-03-25 18:59:00
>17さん
セルサイドかバイサイドかメディアか分からないけど、 取材のフィードバックをこんなところでして大丈夫？ 会社の経費で、株主・債権者・顧客のためにした取材じゃないの？ 違法行為ではないかもしれないが、職業倫理上、まずいと思うよ。 （バイサイドだったら受託者責任・fiduciary dutiesとか言うのか） 余計なお世話か、、、、、 |
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| No.19 |
by 匿名さん 2008-03-25 19:09:00
企業業績下向きだったら、
賃料上がるのはきわめて難しいし、 床も返してくるだろう。 坪賃料下がり、賃料収入全体も下がり、 賃料フローの現在価値である物件価格も 下がるしかないと思う。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2008-03-25 19:32:00
日経ニュースみたかい？
サブプラ関連で30兆円のFRB財政支出が決まった今何がネガティブなわけですか？ ベアも再建プラン固めてるし もうアメリカ経済は調整に入ったと見るべきでしよ… 正常に動けばさぁ また日本にお金が入り始めるでしょう 土地も上がるよ |
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| No.21 |
by 匿名さん 2008-03-25 19:38:00
陥ってある→陥っている。恥かくほどではないがとんだ失礼。たしかにハウスのセルサイドだが、個別企業に言及しない(そういった意味でコンプラチェック不要)、自分の名前を掲げない点で、文責を負うつもりはまったくなかったが。単なる暇潰しがお邪魔しました。
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| No.22 |
by サラリーマンさん 2008-03-25 21:09:00
ここ1週間でTVの普通のニュース番組でもさ
・公示地価上昇なれど、実際の取引現場ではもう下がりだしてる ・マンション販売不振で値引き活発に なんてのが一杯流れた訳で、あれ見てますます消費者心理は冷え込むんじゃないの？ 下がるなら待とうかって感じでさ。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2008-03-25 22:01:00
>>22
ヒントは「情報格差」。 このスレに出入りしている何人かの聡明な人は、５％程度値下がりした物件を購入していると見ます。 つまりすでに底値と見た向きがいるでしょう、という話です。そしてまた買い損ねる人がマスコミと下がる派によって、これから生産されていく・・・。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2008-03-25 22:20:00
サブプラは秋には収束するって
盆のころには言ってたね 底入れしたと思うなら 個人なら買えばいいし 業者なら浚えばいい わざわざここで叫ばなくても（笑 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2008-03-25 23:52:00
テレビや雑誌で盛んに値下がりを報道しているから大衆の心理が冷え込んで、
大衆がマーケットを構成している郊外は実際に値下がりしていますね。 でもマーケットを構成しているのが大衆ではない都心は踊り場ではあるものの 値下がりとまではいっていないようですね。 郊外物件は大衆のマインドが回復するまでマンション価格は低迷を続けると予測します。 都心は私などには予測しかねますが、不動産価格が底だった時代のような 醜態はもう二度と見たくありません。 |
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| No.26 |
by 匿名さん 2008-03-25 23:54:00
もうドンドン買っているってば。ご安心を(笑)
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| No.27 |
by 匿名さん 2008-03-26 00:05:00
地方や郊外の弱小デベと都内の地上げ屋が潰れるだけ！調整されているだけだよ…(笑)
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| No.28 |
by 匿名さん 2008-03-26 00:08:00
公示地価が「東京の上昇率が減速」ならニュースにしやすかったろうけど実際は上昇加速。
で、「前回10％以上伸びたところが今回はそんなに伸びなかった」とか微妙な言い回しで 減速感をかもし出そうとしてる。印象操作が見え見え。 もう「公示地価なんて業界人は誰も当てにしてません」て言えばいいのに。 |
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| No.29 |
by ビギナーさん 2008-03-26 00:44:00
>>26
具体的にどのような取引がされているのですか？ |
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| No.30 |
by 匿名さん 2008-03-26 00:48:00
プロ話だからシロート向きではないなあ
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| No.31 |
by 住まいに詳しい人 2008-03-26 06:05:00
>>23
>つまりすでに底値と見た向きがいるでしょう、という話です。 なら、いいのですが・・・ 株式だって、底を打ったのか微妙な段階ですからね つうか「５％程度値下がりした物件」じゃ割高で危険じゃないですか？ それなりの物件はこの２年で30〜50％も上がったんですよ 今回の調整をそんな軽い調整と考えているのでしょうか プロはこんないい加減なコト書かないよな |
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| No.32 |
by サラリーマンさん 2008-03-26 06:12:00
薄給リーマンです。
マンション購入検討中で、中古物件を考えていたのですが、 最近流されている値下げ情報に煽られている大衆の一人です。（笑） できれば、郊外よりも都心のほうがよく、 できれば、中古よりも新築のほうがよいと思っています。（当然ですが・・・） 本当に値下げが起こるんですかね。 全然、実感ないんですが、でも、できれば起こってほしい。 そういうことで、買い控えしている大衆の一人です、はい。。。 |
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| No.33 |
by 匿名さん 2008-03-26 06:35:00
中古でも、それなりの物件はチャレンジ価格なのに、
中古物件を考えていらしたのですか。 それなりの中古はいまだに高いままです。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2008-03-26 07:25:00
都内中古の中には非築浅で、販売価格よりMAX１割引（交渉次第ですが）ありますよ。
希望的観測していて、２〜３割引を想定しているシロートさんいるけれど、頭大丈夫ですか？ そんなに下がる分けないでしょう |
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| No.35 |
by 匿名さん 2008-03-26 07:52:00
家電商品じゃないんだよ…(笑)二割三割当たり前！
冗談もホドホドに！ 売主は、シロートが９割だぜ あなた達と一緒なんだよ 銀行から借り入れしている人も居る 損してまで投げ売りする人いないよ… 税制変わってるしなぁ!!自分に都合良く考え過ぎじゃない！ 相手のある話なんだから |
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| No.36 |
by 匿名さん 2008-03-26 09:31:00
＞３２
公示地価が頭を打ったとしても、下がってくるのに数年はかかるでしょう。そこから土地を仕入れて、マンションを作るわけですから、安いマンションが売り出されるまでに、何年かかるでしょうかね？ バブルがはじけてからマンションが底値になるまで１０年かかってますよ。 だから、１０年間は買い控えするのが正解！ |
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| No.37 |
by 匿名さん 2008-03-26 09:45:00
そんなに待ったら、もう生きてないかも？
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| No.38 |
by 匿名さん 2008-03-26 09:57:00
１０年で生きてないなら賃貸の方が特じゃない？
相続税対策ならわかるけど。 |
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| No.39 |
by 匿名さん 2008-03-26 10:26:00
朝の株式ニュースの特集でやってました。
これからのマンションは 都心が賃貸の供給、郊外が分譲の供給、に住み分けされるだろうと。 高くても借り手のいる都心。広いスペースのとれる郊外。で |
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| No.40 |
by 物件比較中さん 2008-03-26 11:15:00
今の貸出締め付けは、オーバーリアクションの可能性ありなのでは？
http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008032502098079.ht... 今回の、調整局面が元祖匿名はんのいうように、住宅事業に対する大手の考え方を変えるような状況になるとは、残念ながら、今の段階では思えないですね。一部には歓迎すべき動きもあるようですが、今回の場合には、単純にデベが在庫調整（住宅から賃貸、商業施設などへ）をして終わる可能性が高いと思います。 やっぱり、エンドユーザーのことを考えている業者を、ユーザーが見極めて、選別していくしかないのではないかと思います。地道な活動ですが、日本における集合住宅はどうあるべきかについて、きっちり議論していくことが重要なのではないでしょうか。 少なくとも、不動産価値が下がって、市場が壊滅的な状況になることで、デベの覚醒を期待するというのはあまり前向きとは思えないのですが。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2008-03-26 13:05:00
芸能界も不動産業者も
同じ穴の狢が多すぎますから 日本だけじゃなく世界的にも共通って 今回で証明されたし、過度の期待はやめたほうがいい |
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| No.42 |
by 匿名さん 2008-03-26 13:28:00
石澤氏のコメントがどれだけのものかも知らんが、都心オフィスが堅調って言ってるだけでは。
都心マンションが堅調とも書いてないようだし。流石に当たり障りないコメントですな。 いつまでも住宅軽視は変わらないな、この業界は。住宅比率高い野村あたりの奮起はどうだい。 今更三井や住友が良くも悪くもやり方変わるとは確かに思えないし。 今回鑑定士は悩んだんじゃない。前回上げ切れてないし、今度はあっという間に下がってるし。 10％以上の上げ下げする判断するのにそれなりの「勇気」がいる業界だかんな、あそこは。 一人が10％って言ってももう一人が5％って言ったら7.5％になる世界だから。 兎に角もう下がってるのだけは間違いないが。 |
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| No.43 |
by 匿名さん 2008-03-26 13:52:00
４０さん
オトナの意見だね…そうだよその通りだよ 結論、元祖さんは下げたい派だから仕方ないでしょう |
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| No.44 |
by 元祖匿名はん 2008-03-26 14:01:00
え、なにゆえ、私が下げたい派なのでしょうか？
案の定下がったでしょ派なら判りますが。 自分らで食い扶持食い散らかして、覚醒も何も・・・挙句よその縄張りに行きますで終了ですか。 大手か何か存じませんが、少々エンドを＊＊にしすぎなのでは。 |
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| No.45 |
by 元祖匿名はん 2008-03-26 14:04:00
価格ラベルの貼り間違いを、さもエンドや外部環境のせいにする。怒られない範囲で又貼り直し。
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| No.46 |
by 匿名さん 2008-03-26 16:09:00
どうもスイマセン！
元祖さん立腹させてしまったみたいで申し訳無い。 でも仕方ないですよ…所詮不動産屋ですからね… 希望抱いても、裏切られるだけではありませんか？ |
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| No.47 |
by 匿名さん 2008-03-26 20:36:00
首都圏市区別の２月申込み率です
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/ |
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| No.48 |
by 匿名さん 2008-03-26 20:55:00
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| No.49 |
by 匿名さん 2008-03-26 22:49:00
石澤アナリストは住宅については「都心人気堅調、20km以遠の郊外との二極化」と言ってますね。この人は不動産の調整を結構前から言い続けてた人なので、楽観論者の戯言ではないと思うよ。
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| No.50 |
by 匿名さん 2008-03-26 22:59:00
所得が低い層はそもそも結婚せず未婚率が高くなっていますから、安くしてもあまり売れなくなってきています。近郊、郊外は構造的にあまり売れない時代になっています。
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| No.51 |
by 匿名さん 2008-03-26 23:01:00
都心オフィスも特段堅調でもないと思うが・・・これまで少々良すぎただけで床余りだよ。
現場見てる風の人でその実他人の聞きかじりなんて基本的に信用しない。 |
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| No.52 |
by 住まいに詳しい人 2008-03-27 06:19:00
今年辺りから販売数量減少の影響が出てきて、竣工物件がかなり減って行く区が出てきますよ。
区の発展具合も格差が徐々に顕在化して行くでしょう。 マンション価格があまりに高くなり過ぎると、その地域は避けられて、停滞してしまいます。 昔のバブル時の都心部がそうだったですね。 |
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| No.53 |
by 住まいに詳しい人 2008-03-27 06:44:00
>>51
宇都宮線、高崎・常磐線の東京駅乗り入れ工事が今年５月から始まって、 ２０１３年夏ごろには閑静の見込みらしいです。 完成すれば東海道線と直通運転。 東京駅がますます便利になりますから、その周辺へのオフィス集中が進みそうです。 オフィスビルの玉突き的建て替えが既に始まっていますが、加速されるのは間違いないでしょうね。 マンションもそのエリアへの通勤利便性がますます重視されて行きそうです。 業界関係者には重要な情報だと思います。 |
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| No.54 |
by 匿名さん 2008-03-27 06:55:00
常磐線の乗り入れは特急のみでは。
便利になるのは間違いありませんが。 |
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| No.55 |
by マンコミュファンさん 2008-03-27 07:46:00
まだ師匠呼ばわりしてるかたがいますが、全くの他人と思われるので
もうおやめになったらいかがでしょうか？実際の師弟関係も無いのに ヨイショするのは聞きずらいし、なにか思惑があるのかと勘ぐって しまいます。呼ばないで下さいと注意されてるはずです。 影響力のあると思われる人に勝手弟子となり、自分の発言力を高めようと しているようにとられますよ！昨年の早い段階から何度も聞いていますが 聞き苦しいと思うのは私だけではないと思います。 ヨイショ人間はどの会社にもいますが、ここではひとの力を笠に着ず自分の意見を言いませんか？ |
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| No.56 |
by 元祖匿名はん 2008-03-27 08:27:00
そんなに躍起になられるほど聞きづらいのは、何か他の理由があるのかと勘繰ってしまいますが。
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| No.57 |
by マンコミュファンさん 2008-03-27 09:15:00
別に他の理由はございません。
元匿はんがそのまま気持ちよく感じるのであれば 好いんじゃないですか？ ただ、昨年夏ごろご自分が（その師匠と呼ぶのは もうやめて下さい）と注意されてましたので 本人が嫌がってるのにまた始まったと思い 書いたまでです。 |
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| No.58 |
by 物件比較中さん 2008-03-27 10:32:00
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| No.59 |
by 元祖匿名はん 2008-03-27 10:57:00
そんなに躍起になられるほど聞きづらいのは、何か他の理由があるのかと勘繰ってしまいますが。
また、一休の鰻の話でも必要でしょうか？ オフィスも賃料上昇局面ではもはやないし、そもそも都心だけの話で他の政令指定都市クラスでも 空室率改善はあってもオフィス賃料が大幅UPしてるなんて聞いたことがない。詳細はIDSSにでも。 商業開発は無から有の話で飽きられたら終わりだし。郊外あたりでは客も少々食傷気味なのでは。 いやはや難しい時代になりましたな。 大手がソシアルやレジャーやPをやるわけにもいかずそっちもファイナンス引いてるし。 既存の事業を真面目に儲ける必要があるのでは。老婆心ですが。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:11:00
58さん
そんな単純な話ではないでしょう もっと想像力働かして、先読みしよう… 世の中見てご覧なさい!!はとバスや田舎法人会のツアーの多いこと（アレがどうなるか） 丸・新丸ビル、再開発プロジェクトは六本木ヒルズ・ミッドタウンのように知名度有りワンフロアが大きいところにドンドン人は集まる傾向。全国から新人・ツアーも来る！ 帰郷し、優秀な孫はこのビルに勤めてると周りに自慢する それを聞いたそれぞれの親は夢見た若者を煽る。実現しようとする子供らは一旗揚げようと上京し、その辺の企業に入社する そして人気化する優良企業に貸すので、デベは自然と再開発に力が入ってくる 全てに効率がいいビルだから当然家賃は高くなる。 それから来年以降も、新入社員も食い付きますから合併がすすむ中、日本企業は更にデカくなり、家賃高いが便利なハイレベルオフィスに入ります。 だから高値圏維持！ 傾向として、コレは数年続くよ |
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| No.61 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:21:00
そういう絵空事はブログにでも書けば。
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| No.62 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:21:00
理論のところはそれなりなんだろーけど、最後の部分の《数年続く》の根拠はなんで書かないの？なんで数年なの?
一番大事な部分だからききたい |
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| No.63 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:37:00
どこがそれなりのロジックなんだ？？？？？
大手デベ経営陣がこぞって新規開発の都心ビル賃料に弱含みなコメントしてたぞ。D誌だったか。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:42:00
記載された個人的な見解にコメントしなかっただけ
コメントに納得したわけじゃないよ ただ、一番大事な部分が根拠が見えないから |
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| No.65 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:44:00
なんだそれ。ジサクジエンといわれても仕方がないやり取りだと自分で思わない？
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| No.66 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:47:00
なんでジエンに読めるわけ？
数年続くと予想してる根拠を聞いてるくらいなのに ちゃんと嫁 |
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| No.67 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:49:00
その句読点打たない文章。別スレのサクラだろ。笑
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| No.68 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:50:00
今暇だから沢山書き込みしてるけど？
悪い？ |
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| No.69 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:51:00
「港区広尾」に帰ったら。終了。
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| No.70 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:54:00
ん？書き込み場所間違えてるんじゃ？
俺は書き込みに対する反応を確かめてるんだから邪魔するな 基地 |
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| No.71 |
by 匿名さん 2008-03-27 11:57:00
ポイントは簡単だよ…二極化する現在優勝劣敗は必ず進むって！
この株価低迷に乗じて買収が水面化で進んでるの知らないからかな？ 償却等防衛策しているとこもあるが体力無いところはやられるよ… 海外生産シフト済みの円高なんてまるで気にしていない戦略的世界的企業は今や利益ではなくそのシェア争いを始めている 商品サイクルが短くなった今、メーカー首脳部も中枢を羽田ー品川ー東京に移転考えていると聞く ハブ空港化するまでは確実にその流れは続くよ… だから数年！ 分かったかな？ そんなの知ってたよっての無しだぞ |
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| No.72 |
by 匿名さん 2008-03-27 12:00:00
水面下も何も、お金持って買いに行けばイッパイ買えるよ。
やられるんじゃないの。やっていただくの。それすら無理なの。 |
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| No.73 |
by 匿名さん 2008-03-27 12:09:00
どうも
でも、また数年の根拠がないね 流れにはコメントしないが、そーだとすると、とても数年じゃ済まなそーじゃ？ |
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| No.74 |
by 匿名さん 2008-03-27 12:18:00
７３さん
確かにそうかもね それなら１０数年続くよ…(笑) とにかく、ハブ空港化するまで続くよ |
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| No.75 |
by 匿名さん 2008-03-27 12:26:00
どうも。そうですか
勉強になった。一つの考え方として |
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| No.76 |
by 匿名さん 2008-03-27 12:36:00
イヤイヤどうも
因みに先日TV特集で東京駅近くのULVACって会社の放送やっていました。タイムイズゴールド（金）の時代だと感じました。参考まで |
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| No.77 |
by 匿名さん 2008-03-27 12:46:00
真空の会社だね
ウェーハとかか？ |
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| No.78 |
by 匿名さん 2008-03-27 13:21:00
売り渋りの販売遅延だったはずなのに、今や販売戦略見直しのための販売遅れになっているのは明らか
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| No.79 |
by 匿名さん 2008-03-27 13:25:00
明らか、って
自分の意見に信憑性を持たせる書き方する御仁って、 結構いますね。 |
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| No.80 |
by 匿名さん 2008-03-27 13:28:00
おっ、自分の意見がない批判家発見
怖がらず自分の意見を家！ |
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| No.81 |
by 匿名さん 2008-03-27 14:06:00
他人の意見を根拠提示なしで批判しなきゃどんな意見だっていいんじゃ？
信憑性なんて、専門家の意見だって信憑性ないでしょ？ 当たるか当たらないかは、需給面と外部環境が絡んで決まるわけだし でっ？批判家きどりの人のスゴイ意見を聞かせてもらえるかな？ 79ちゃん？ |
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| No.82 |
by 匿名さん 2008-03-27 15:24:00
サクラブログでも開設しなよ。
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| No.83 |
by 元祖匿名はん 2008-03-27 15:44:00
港区広尾の桜のブログって面白そうですね。
閑話休題。 自身デベに勤めてて自社でも他社でも最近物件買ったり購入検討している方がいらしたら ご意見伺いたいと個人的には思います。商品と価格の実態についてどのようにお感じなのか。 |
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| No.84 |
by 匿名さん 2008-03-27 15:49:00
もっと勉強したほうがいいんじゃ
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| No.85 |
by 元祖匿名はん 2008-03-27 15:54:00
私へのご指摘ですか？ それとも勉強しまっせ、の勉強って意味ですか。笑
確かに勉強しないと売れない状況ですかね。嫌味言うつもり別になかったのに。 何だか板に気が立ってますね。冷静に行きましょう。 |
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| No.86 |
by 匿名さん 2008-03-27 16:12:00
元祖君
都心物件本格調整スレに、コメントよろしく |
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| No.87 |
by 匿名さん 2008-03-27 16:23:00
あれっ？コメントしてもらえないんですかね？
俺の書き込みにレスつかなくてさ？ |
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| No.88 |
by 物件比較中さん 2008-03-27 16:38:00
>>59
いや、オフィスビルの賃料が上がるとは思っていないんですけどね。オフィスビルの場合、賃料はそれほど上昇しなくても、それなりに元が取れる計算なのかなと思っていたので。賃料が下がる局面ではこの計算は成り立ちませんが。 >>83 デベではありませんが、最近のマーケットは不思議ですね。明らかに割高（と思われる）な物件でも完売したりするし。 一つ言えるのは、高額物件は動きが遅くなっているような気はしますね。じっくり売らないといけない状況になっている。 あと、駅から遠いとか、環境が悪いとか、駐車場が少ないとか、何か一つでも問題がある物件にはみんな慎重な感じがします。逆に、穴のない物件は、それなりのスピードで売れてしまうような印象はありますね。 だから、消費者の意欲がなくなっているわけではなく、選別がシビアになってきているというのが感覚としてはあります。これからはわかりませんが。 |
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| No.89 |
by 匿名さん 2008-03-27 21:03:00
シナリオつくるの下手だね。例えば、湾岸倉庫の再開発活性化シナリオをつくるとすれば、CO2削減クリア策の一環として、コンビニ等の深夜営業の自粛が盛り込まれる→商品サイクル短縮化が一巡→採算悪化による拠点倉庫の郊外化→湾岸倉庫の開発着手となれば環境サミットの今年の夏以降からシナリオが具現化する可能性があるって話になる。
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| No.90 |
by 匿名さん 2008-03-27 22:11:00
一方で、羽田空港の国際化に注目すれば、貨物の成田から羽田空港へ一部シフト→湾岸倉庫の需要拡大→倉庫の採算改善→湾岸倉庫の再開発一巡とくれば、羽田空港拡張後の2010年秋を前に湾岸倉庫再開発は沈静化を迎えるとなる。
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| No.91 |
by 匿名さん 2008-03-27 22:17:00
このシナリオだと湾岸倉庫再開発の期間は2〜3年って話になる。シナリオがいいかどうかは別として、いつまで続くかにはちゃんとこたえられるだろ。
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| No.92 |
by 匿名さん 2008-03-28 00:41:00
首都圏のマンション販売低迷、６か月連続で前年実績割れ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080313-OYT1T00512.htm?from=nav... 記事より ・マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。 ・２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。 あいかわらず、マンション販売が低迷しているようです |
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| No.93 |
by 匿名さん 2008-03-28 00:42:00
『日経トレンディ』2008年4月号（日経ホーム出版社）78〜84ページ／600円（税込）
http://blog.smatch.jp/zasshi/archive/137 http://www.nikkeihome.co.jp/2f/trendy/ これによると、 ＜首都圏08年はこうなる＞ 23区内でも、ほぼ全域で値下がりは必至 だそうです。 |
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| No.94 |
by 銀行関係者さん 2008-03-28 00:55:00
元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というのも違和感を感じる。
収益還元法で投資しているオフィスでも恣意的なCF計画とCapレートで価格は大きく変動する訳だし、ましてや実需ベースの分譲マンションは相場賃料利回りで価値算定してる人なんて殆どいないんじゃない。もし最近2年位の販売価格との比較感で需要サイドが決まってくるなら、今回「売り渋り→2割UP」とせずじわじわ年間7%位づつ上げていけば、価格転嫁は受け入れられただろうし、逆にこれからは控え目な販売価格を打ち出せばあっさり需要は戻りそうな気がする。 いずれにせよ、ここ数年調子に乗り過ぎた反動とは言えマンデベの破綻が続発すれば、既契約者やゼネコン、国内市況への影響はかなりのもの。事業縮小等でソフトランディングして欲しいなというのが個人的な気持ちです。 |
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| No.95 |
by 匿名さん 2008-03-28 01:11:00
>92,93
同一人物のようだが、2週間以上前のデータや記事を繰り返し掲載するなってば。狙いは何？ |
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| No.96 |
by 匿名さん 2008-03-28 01:16:00
>95
>元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価>は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよ>ね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というの>も違和感を感じる。 90年代と今とを一緒くたに考えるのは間違ってますよ。 戦後、バブル崩壊までは土地の値段は下がったことがなく、マンションは土地の裏付けがあるため、安全と思われていたのです。 だから、みなさん ・幾ら高くても問題ない ・今後も上がり続ける と考えて、無理してまでマンションを購入していたのです。 でも、今は違います。今は ・マンションの価値があっさり下がってしまう ・上がり続けることはない ことを知っています。 なので、無理してまでは買わないのです。 あと、今はインターネットがありますから、エンド側の情報量や情報の伝達スピードが全く違います。デベを思う通りには、エンドは誘導されません。 要するに、エンドは(昔よりも)賢くなったんですね。 |
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| No.97 |
by 銀行関係者さん 2008-03-28 02:03:00
>96
94ですが、情緒的なバブルの話じゃなくて崩壊後、マンション価格が半値になった頃の話です。バブル崩壊前後は価格があまりに高すぎたこともあって供給戸数が激減。94年に買いやすい価格まで下がったとして首都圏年間8万戸の大量供給時代が始まりました。この頃の単価は新々価格の2007年よりも高かった訳ですから、前述の通り絶対的な価格よりも過年度対比の割安感がマンション需要を左右するのではないか、と言いたいのです。 尤も、インターネットの影響については同意です。エンドの情報量やインフルエンサーが変化している訳ですから、デベも情報格差を悪用するかのような販売誘導ではなく、透明性が高くユーザーフレンドリーな売り方へと進化していくべきだと思います。 |
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| No.98 |
by 匿名さん 2008-03-28 05:56:00
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| No.99 |
by 匿名さん 2008-03-28 07:27:00
銀行関係者サン、あまり頭良くないでしょう？
わかりずらい文章でセンスないよ… |
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| No.100 |
by 住まいに詳しい人 2008-03-28 08:47:00
>>94
80年台半ばからずっと都内での住宅供給が減少して そこそこの資金力は持っていても住宅を購入できない層が たんまり溜まっていた時期と、８万戸供給が10年続いた後で 35歳以上で資金力のある層はほとんど住宅を手にしている現在では 同じ価格水準であっても需給状況はまったく違いますよ |
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| No.101 |
by 匿名さん 2008-03-28 09:30:00
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| No.102 |
by 元祖匿名はん 2008-03-28 09:41:00
私も打算的な売り渋りとやらで自ら打撃を食らってる状況は目も当てられないと感じます。
また詭弁でマーケとか言い出すんでしょうが、そもそもの商道徳を失っています。 売り切ったら終わり的発想以外の何物でもないでしょう。 こんなド短期に急激なインフレでもないのに、実はグルグルのプロ間の土地値の上昇を理由に 便乗で価格アップ価格アップをエンドに平気で押し付ける。 普通は申し訳ございません、企業努力で吸収しきれず価格転嫁せざるを得なくなりましたと お詫びモノです。 それを平気で新価格さらに新新価格などと営業トークでものたまう根性は他の業界では到底 許しがたいのではないでしょうか。普通は価格を下げたときにそういう表現をするものです。 価格が上がっている今がチャンスですなどと嘯くのは先物系のセールスと同レベルです。 業界に繋がりある一人として残念でなりません。本当に真摯に商売しようと考えているのか。 逆に今、なんとセールスしているのでしょう。価格が安くなった今がチャンスです、でしょうか。 金利は上がらない、消費税も見えない、登録免許税は上がってしまう、減損やROAの時代に。 在庫一掃セールでも必要なのではないでしょうか。一部、さよならバーゲンでもいいですが。 本当にまっとうに住宅事業をやって欲しいんです。エンドの一人として。 ブームも終わったし地味で手間かかって儲からんからすぐにヨソじゃなく。 例えば戸建メーカーって持続的発展をしてる面がありますよね。営業云々はともかく。 土地値いくら、建築費いくらって、仮に既に利益が乗ってたしても明示されますよね。 マンションも土地・建物の按分はあっても実態と乖離してて意味があまりない。 詳細見積は出せないのか、とか。 長文すみません。 |
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| No.103 |
by 物件比較中さん 2008-03-28 10:13:00
>>102
なるほど。確かに、マンションというのは、価格形成が不透明で、消費者には適正な価格がわかりにくいというのは事実ですね。土地の価格が変動するという問題はありますが、その辺の情報開示を求めるというのも一つの考えではありますね。 ただし、土地の購入から、実際の完成まで息の長い話なので、ある程度の投機的な要素は排除できないでしょうから、難しい問題ではあります。 個人的には、日本のマンションのビジネスモデルみたいに、実物ができる前から売り切ってしまう（一部例外はありますが）というのが一つの元凶だと思っていますが。そうなると、変動するコストとの関係で、売る段階で、コストを明示するのが難しい面もある。 要するに、マンション販売はアラブのバザールじゃないんだから、ということですな。高く売れるときに、売りきれば勝ちというモデルじゃ、見えないところに手を抜く（お金をかけない）という行為が横行するという。。。 |
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| No.104 |
by 元祖匿名はん 2008-03-28 10:38:00
松下幸之助のダム経営じゃないですが、自転車自転車の傾向が強すぎるんでしょう。
とにかく腹いっぱい、来年再来年の分も食いだめしないとでラットは全速力を強いられこける。 やはり業者が多すぎるのも一因ですかね。ゼネコン同様。 マンデベやめたらマンデベ興こして増殖ってのも一因。逆に大手がまだ頼りないとも言える。 もう少し産業的に成熟する必要がある。 単価が上がったから仕様を黙って下げましたとか、、、例えば車でも主要諸元表はもっと詳細。 画一的である必要はありませんが効率性も重視されるべきでしょう。「質の高い」効率性が。 |
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| No.105 |
by 元祖匿名はん 2008-03-28 10:44:00
そういう意味ではマンションマニアも必要かもしれない。車ほどエンスーはいない。
情報公開に基づき客のレベルももっともっと上がるべきだし、辛口評論ももっと必要。 徳大寺氏でも福野氏でも。買ってはいけない2008とか、マンションの作り方とか。 |
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| No.106 |
by 匿名さん 2008-03-28 11:49:00
元匿さんの気持ちわかるなぁ
簡単に申請できるから業者が多すぎるよ〜大なり小なり、ヒューザーのようなデベも依然多いと聞くし、経営者の資質含めたデベの適性検査は必要かもね しかし崩壊してしまった旧大京のように大手であれば良いという訳ではなくて企業倫理の問題だからね(笑)そこが一番難しい 格付の方が合理的だろうなぁ！ 評論家とか週刊誌単行本の類だとすぐ損害賠償にザタになるから いっそのことミシュラン（MS版）出すつもりでヤルべきかな？ |
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| No.107 |
by ビギナーさん 2008-03-28 22:40:00
こんばんは。
突然ですが、お答えいただける方がいたら教えてもらえると嬉しいです。 自己資本１０００万円で４０００万円位の物件を買うとして、 １０００万円に対する利回りは何％ぐらいなら投資対象として考え得るでしょうか。 利回りは、減価償却費など非資金性費用や支払い利息等も含む全ての費用控除後の利回りとします。 売却時には減価償却後簿価でほぼ損得なしで売ることが期待できるものとします。 ぶしつけですみません。 |
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| No.108 |
by サラリーマンさん 2008-03-28 22:56:00
新社会人の1人暮らし、家賃支払額トップは「商社員」、2位は「マスコミ/広告」
3月28日16時41分配信 nikkei TRENDYnet 不動産情報サイト「HOME’S」を運営するネクストの調査によると、新社会人の1人暮らしで 最も高い家賃を支払うのは「商社」社員で、平均月6万5500円。全体平均は5万9400円だった。 このほか平均家賃支払額が高い業種は、「マスコミ/広告」の6万4900円、「不動産」の6万3300円、 「情報/IT系」の6万2700円と続いた。新社会人が選んだ部屋のタイプは「ワンルーム」が50％、 「1K」が16％と、ほぼ3分の2が1部屋の間取り。「1DK」を選んだという人は18.8％いた。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2008-03-28 23:16:00
>>107
アパートローンで収益でも買ったら。スレ違いっぽいし。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2008-03-28 23:31:00
個人向け新築マンションというのは古今、
モノを売ってるんじゃなくて、夢とかイメージを売ってるんです。 かつての持ち家＝一家の大黒柱というステレオタイプからはじまって、 ニュータウンでの新生活、都会人の仲間入り、 タワーマンションでのセレブ願望までテーマを変えて連綿と。 デベ的に言えば生活提案というヤツ。 某コマーシャルじゃないけど、そういうものはプライスレス。 どんな値段だって売れさえすれば正当化される世界です。 だからこそ巨額の利益を手にできるチャンスがあるわけで、 どうしても一攫千金的な色合いが強くなってしまうのはこの業界の宿命でしょう。 ブームが起きれば儲かり、参入が増え、終れば手仕舞いの繰り返し。 限られた顧客の取り合いですからね。人が売る前に売らなければ儲からない。 バブル崩壊で軒並み債務超過実質倒産におちったように、 潮が引けば一部上場の大手だって立ち行かない、収奪型のビジネスモデル。 今回のマンションブームはもう何度目でしたっけ。 |
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| No.111 |
by サラリーマンさん 2008-03-28 23:34:00
今年の新入社員に10年後の年収を聞くと、「理想」年収平均額は「730万円」だが、予想は
「502万円」であることが、明治安田生命の調べで分かった。男女別で見ると、男性の理想は 913万円、予想は644万円、女性の理想は561万円、予想は370万円。「理想はあるものの、 予想としては現実的な考えを伴っている」（明治安田生命）ようだ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080328-00000059-zdn_mkt-bus_all |
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| No.112 |
by 匿名さん 2008-03-28 23:41:00
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| No.113 |
by 匿名さん 2008-03-29 00:10:00
都市構造の変革とやらが、ブーム作りのためのテーマなんですよ。
だってそのフレーズで売ってるのって、 本当は都市とはいえないようなところばかりじゃないですか。 郊外、ニュータウン、隣県、別荘、等々 そのときその時代で、説得力のありそうなテーマづくりをして不動産を売る。 そしてブームが去って、次の新しいテーマで新しい場所を買ってくれることが重要なのです。 そうしなければ建設不動産業界を食わせていく事は出来ないのですから。 そもそも真の都心の本丸部分はむしろ変革などしていませんよ。 する必要もないですからね。 |
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| No.114 |
by 匿名さん 2008-03-29 00:14:00
デベの方々、朗報ですよ。
完成在庫を買い取ってくれるそうです。 マンション完成在庫の買い取り会社を設立／新都心リアルコーポレーション http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25204 記事より ・新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区、神長安彦社長）は、新築マンションの完成在庫を流動化する新事業に乗り出す。そのための特別目的会社「新都心プロパティ（仮称）」を４月にも設立。新会社には不動産投資会社ケネディクスと複数の外資系金融機関が出資し、買い取り資金を提供。デベロッパーや金融機関から完成在庫を引き取り、エンドユーザーに割安価格で直接販売する。 同社では「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており、価格を下げることで販売が見込めるものを多い。これらを引き取り、現在の相場より約１〜３割引で販売する」として、売れ残り住戸を一括購入する。 「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており…」 って、すごいですね。 「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており、価格を下げることで販売が見込めるものを多い。これらを引き取り、現在の相場より約１〜３割引で販売する」 そうです。 現在の相場より約１〜３割引で販売するんだったら、 ここは一体いくらで買い取るんでしょうか。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2008-03-29 00:17:00
元祖匿名はん、素晴らしいご意見でした。
大変共感しました。 これからもどんどん書き込んでください。お願いします。 |
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| No.116 |
by 匿名さん 2008-03-29 02:29:00
114さん
首都圏かい！ 広いのぉ〜 売れ残りって、ほとんどが、千葉さいたま神奈川や三多摩地区じゃないの？ ２万５千戸はその辺でサバケるね〜(笑) ５千戸は23区かね？ そこまで有るのかな〜 世田谷杉並練馬江戸川足立葛飾板橋とかの不便なところかな？ どの辺かな？ 考えてみると面白いかもねー |
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| No.117 |
by 匿名さん 2008-03-29 02:40:00
都内の人気立地と思われた場所でも高価格帯の過剰供給で売れ残りもあるのでは？
超一等地は億ションは今でも過剰供給になってないから売れてるとは思うが、外資系ファンドが問投資用に買ってたようなのは一気に冷え込んだはず。 過剰供給で危ないのは5千万円後半〜7千万円でメリット・デメリット相半ばの中途半端に高いマンション。 1年で1千万円くらい値上がりしたから、その分はサブプライムショックですぐに下がりそう。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2008-03-29 06:24:00
>>113
江東区、中央区、港区にかけて、町工場、倉庫等が次々と無くなりマンション化しています。 これは産業構造の変化がかなり時間を置いて、都市構造そのものに変革をもたらしているわけで、 これはブームではなく、時代そのものが変わってしまったと言うことです。 問題は価格面だけで、バブルにさえならなければ永遠に続き、都心部そのものが変わって しまうでしょう。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2008-03-29 07:01:00
都市型研究所が今後の潮流になるらしい。
狙いは、 ・優秀な人材確保 ・研究開発にビジネス現場のスピード感覚導入 ・都市部の刺激を受けることで斬新なアイデアを生み出す |
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| No.120 |
by 匿名さん 2008-03-29 07:08:00
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| No.121 |
by 匿名さん 2008-03-29 07:12:00
時代の流れに逆行すると悲劇を招きます。
流れに従って、素直に行くべきです。 無理は禁物です。 根性でどうにかなる時代は終わりました。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2008-03-29 07:23:00
時代の流れは変わるもの。
流れに従っていると思い込んでいるだけでは、 いつの間にか迷い道に入り込む。 |
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| No.123 |
by 匿名さん 2008-03-29 09:29:00
ららぽーとができた程度でおめでたい話だ
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| No.124 |
by 匿名さん 2008-03-29 09:36:00
一応良い話かと思ったがこの話も駄目なんだろうなぁ。
売れ残り安く買うって、話をしてるんだろうが所詮売れ残りだからどうかな。 自分の好きな住みたいものは販売済みですになりゃなきゃいいけど。 鵜呑みにしちゃいけないね！ マーケット全体が冷え込んでしまえば、更なる供給過多も予想されるしなぁ！ まだ別次元の話だがね 要は、安く気に入ったモノが手に入るかって話だからどうなの？ もっと混乱しないのかね |
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| No.125 |
by 匿名さん 2008-03-29 09:44:00
売れ残りは売れ残り。
駅遠などの立地の悪さは、手をかけても変わりません。 千葉や埼玉の物件が都内物件には変わりません。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2008-03-29 09:57:00
今は都内も徒歩圏内も売れ残りが山積みですよ。
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| No.127 |
by 匿名さん 2008-03-29 10:02:00
今日もデベ同士の
生き残りをかけた今後の成り行き話ですか 床屋かルノワールあたりでしてて欲しいものですな |
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| No.128 |
by 匿名さん 2008-03-29 11:58:00
確かにそうかもね(笑)
だけど駅近くで売れ残りね 例えば俺のイメージはJR中央線は荻窪から西とか それから先武蔵野は人によるが特にローカルイメージだなぁ ローカル線ではなくてもありうるのかな？ 売れ残りはどの辺のどんなグレードＭＳか教えて欲しいもんだなぁ…(笑) 山手線内なら売れ残りはないって感じかな？ そこにあれば買いかな？ |
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| No.129 |
by 住まいに詳しい人 2008-03-29 12:01:00
>>126
都区部の残戸はまだ1600戸水準ですが 販売時期を先送りすることで表面化していない隠れ残戸も多い ２月は都区部でも初月契約率は60％ギリギリです ３月４月と供給が増えていくなかでカエルが茹であがっていくのでしょうか？ 都心部に注目しても、昨年までは飛ぶように売れていた億ションも かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅になって 目も当てられない状態だし 億ションは広告打ったからといって、客が集まるわけでもなし 営業マンもふて寝しているしかナイんでしょーね |
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| No.130 |
by 匿名さん 2008-03-29 12:46:00
129さん
それ当たってるかもね 暫くは続けば買い時はくるよ でも銀行破綻まで追い込まれないから激安にはならないだろうな〜 どうですか？ |
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| No.131 |
by 匿名さん 2008-03-29 12:47:00
流動化ってつまり、
在庫を円滑に値下げ販売するためのスキーム作りというやつでしょ。 建て主がそのまま、売れない部屋を値下げすると、 納得して買ったはずの「契約済みのお客様」までが怒り出す変な慣習が残ってるので、 間に転売屋をかませてそういった問題をクリアにすると。 プチバブル崩壊を読めなくて、値付けを間違って売れなかったけど、 品質的には問題の少ないマンションってのも在庫化してる。 そういうのを引き取って、値段を下げて（適正化して）再販売というのは、 サプライヤにとってもエンドユーザにとってもけっこうメリットのあることでは。 値段以外に、品質的にゴミなマンションは、どうこねくり回しても再生は不可能。 買い取ってもくれないし、自分で始末するほかないでしょう。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2008-03-29 13:20:00
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| No.133 |
by 匿名さん 2008-03-29 14:02:00
契約率と申し込み率の違いって何んですか？
素人ですいません。 |
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| No.134 |
by 匿名 2008-03-29 16:52:00
坪2000万円間近なんて ほんの半年前まで妄言吐いてた輩たち 今頃どうしてるかな？ 半ベソでフテ寝、それともあっさり宗旨替えして、今や調整・下落曲面を直視して反省？ まぁ、相変わらず反省なんかせず、かつての自らの発言棚にあげて エラそーに能書き垂れてるんだろうけどね
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| No.135 |
by 購入検討中さん 2008-03-29 16:57:00
コスモスイニシアから値下げのご案内がきた
山手線某駅徒歩圏の物件で家具付きで500万引きで売るとの事。 完成済物件は、やはり値下げしてくるね。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2008-03-29 17:43:00
良く出てくるけど、
＞かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅 億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、 中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって ますね。 |
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| No.137 |
by 過去スレの40 2008-03-29 17:49:00
現状は、creeping stagflation（忍び寄るスタグフレーション）というような事態だと思う。
70年代は中東情勢不安定化ですぐにハイパーインフレに突入したが、今の原油価格形成は新興経済のエネルギー需要増大を背景として、これを見越して投機資金が先物市場に流入してくるという展開になっている。先物取引は、市場の価格変動リスクを回避して取引を安定化させるために考案されたにもかかわらず。これからはdecouplingがよいという人がいるが、新興経済が成長すればするほど、中産階級が巨大化し、原油需要も高まり、原油価格が高騰するというサイクルを生み出す。将来的にＷＴＩの120、130＄台突入もありえると思う。結果として、世界経済は絶えずクリーピングインフレ懸念に悩まされることになる。 では、デベの生き残り戦略はどうなるかを予想すると、成約率の高いことが確実に見込める土地だけを仕入れ（供給減）、収益率を下げ、消費者が受け入れられる価格帯で販売する。長期的に建築費はどんどん高くなるが、取引が減るので土地代は下がっていくのでないか。とにかく、市況判断を誤って、おかしな価格設定を最初にすると、困ったことになるだろう。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:00:00
医者や資産家等の正統派富裕層は 資産価格の動向に敏感
だから、潮目変わって値下がりリスク感じ始めたら スーっと引いていくよ そんなもんだよ |
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| No.139 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:02:00
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| No.140 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:05:00
今後さらに値下がりする(つまり、今よりももっと安く買える)可能性が高いから、
今買おうなんて思わないよねぇ、普通。 |
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| No.141 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:08:00
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| No.142 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:23:00
＞１３８
なるほど、そうですね。 都内のマンションが全く売れていない訳ではない（契約率６０パーセント）のは、いわゆる昔からの富裕層が居住区間購入の適齢期に依頼している側面もあると考えてもいいですよね。 ところで、投資目的の富裕層にとって、弱含みの今はマンション購入時期ではないという主張もわかりますが他に魅力的な投機筋も無いですね。 となると、逆に不動産に注目が集まるということはないのでしょうか？ つまり、下落している局面は買いみたいな感じです。 |
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| No.143 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:26:00
ありません
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| No.144 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:31:00
基本的にいつでも買い時というわけですね。
上昇局面では、待ってると買えなくなるから買いだし、 下落局面では、安いから買いと。 無理なく、納得できる品質の、必要な物件が買えるときが買い時だとおもいますがね。 |
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| No.145 |
by 大阪のお金持ち 2008-03-29 18:32:00
有難うございます。
となると、お金はダンボールに入れて朽ちるまでほっとくしかないですね。 |
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| No.146 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:38:00
価値がさがるものを買うより、現金もってるほうがマシです
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| No.147 |
by 匿名さん 2008-03-29 18:41:00
欲しいときに買えばそれだけ満足度も高いです。本当に満足度高ければ住み続けるので、相場が上がろうが下がろうが含み損益は実現しません。
でもそれに一喜一憂してしまうのが＊＊＊根性抜けきらない私のような年収の中途半端なサラリーマンです。 |
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| No.148 |
by 購入検討中さん 2008-03-29 19:29:00
下がる下がるって４年前からガイアとかで言われてたけど、なかなか実感がない。
むしろ上がったし。。。自分が良いと思うものは人も良いと思うから下がらない。人気の無い物件が下がるのは当然で、供給過剰は質の低い物件もたくさん産出するから、そうゆう物件が下がるだけで、供給過剰が全体の価格を下げるわけでは無いと思う。 山手線沿線だろうと、人気地域だろうと、設備、デザイン、デベ、ゼネコンのネームバリュー、などの魅力の無い物件は売れ残るのは仕方無い気がする。安いもんでもないし。 下がるから待てと言われ、目を肥やすつもりでたくさん見てきたが、あの時買ってればと思う物件が多々ありました。せっかく我慢してきたので、この際とことん粘りますが、待てば海路の日和はあるのでしょうか。。。 |
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| No.149 |
by 匿名さん 2008-03-29 19:50:00
ここで 下がらない論の方々 何が目的なんでしょうね？
購入検討中の一顧客なら、下がって貰って底で買えたほうがいいはず。 売れなくて困ってる業者や、投資目的で借金して物件仕込んだ輩たち以外、必死に下がらない論展開する意味ない。 どっちも業者。一顧客から見れば、自業自得に過ぎず、そんな輩たちがどうなろうが関係ない。 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2008-03-29 20:11:00
>>139
申込み率も大事だけど、供給量が少なすぎてランキングにまったく出てこない区が いっぱいあるのが問題。 売れないから販売時期を遅らせているんだろ。http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080325d5000d5.html |
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| No.151 |
by 匿名さん 2008-03-29 20:41:00
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| No.152 |
by 住まいに詳しい人 2008-03-29 20:57:00
>>132
マーキュリーの数字って他の調査会社の数字と比べて 供給数も多いし「申込み率」も高いんだよなぁ 不動産経済研究所の数字はこんな感じ http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf >>136 >億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、 >中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって >ますね。 会社経営者とか士業系の人の需要はさほど減っていないがマンションを買う人は限られており ここ数年の1000戸超の供給を満たすほどの客数はいない またこの人たちが買うのは億ションといっても1億5000万円まで（本宅じゃないから） それを越える価格帯は前述のIPO成金系が本命となる だから今は高ければ高いほど苦戦しているよ |
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| No.153 |
by 匿名さん 2008-03-29 22:08:00
建築確認の厳格化で遅れてた物件が一気に出来上がってくる頃が、
次のクライシスでしょう。供給過剰と買い手不在が揃う。 むろん先取りして、すでにババ抜きになりつつありますが、 いまはまだカードも多くて作り笑いも出来てる状況。 郊外からじわじわ下落包囲網が狭まってきている。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2008-03-30 04:13:00
郊外大規模物件が売れ始めるかどうか？
都心部は坪単価２５０万円前後であれば堅調に売れ続けるだろう。 |
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| No.156 |
by デベにお勤めさん 2008-03-30 09:59:00
立地優位性と超高層ビルのもつブランド力により、主に東京の西側で拠点展開する企業のニーズ
を取り込み、ビジネスエリアとして高いポテンシャルを維持してきた西新宿。 しかし、丸の内や日本橋といった他のビジネス一等地と比較すると、ＩＴ・ソフト開発関連業や 人材派遣業といった、景況感の影響を受けやすい企業が多い市況に左右されやすいエリアで あり、これが西新宿オフィスマーケットの特徴であるとも言えます。 新宿副都心として近未来的な街が出現してから四半世紀。西新宿では今や20棟以上の超高層 オフィスビルが建ち並び、エリア中心部が飽和状態となった結果、近年は大型新規供給は行われ ていません。新規の大規模開発群と比較すると、どうしてもスペック面での古さは否めず、 電気容量の不足や、コア部分の配置・部屋型といった、リニューアルでは対応が難しい部分も あります。 今後も西新宿が新興ビジネス街に対抗する競争力を維持していくためには、新規供給が必要と なってきますが、中心部が飽和状態であるため、エリアの周辺部にならざるを得ず、都心部や 臨海部の魅力ある開発に押され、ビジネス街としての地位が相対的に低下してきたとの声が聞かれます。 添付、東京オフィスビル竣工予定マップにある通り、特に２０１０年以降は秋葉原から浜松町に かけての山手線をはさんだ東西に予定が集中しています。 将来的に分譲・賃貸マンションの立地条件に大きな影響を与えることになるでしょう。 http://www.oj-net.co.jp/develop/index.html |
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| No.157 |
by 匿名さん 2008-03-30 11:31:00
新宿だけで大規模な再開発を含む12も有れば既存のビルと合わせれば十分でしょ。
おまけに南口の駅ビル。 日本最大の商業地の魅力と副都心線開通による渋谷池袋エリアまでの一体感の強化。 次ぎに来る老朽化したビルの再開発までもたせらえれるでしょう。 港区千代田区はともかくとして、他が新宿にあたえる影響はないに等しいでしょう。 |
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| No.158 |
by デベにお勤めさん 2008-03-30 12:03:00
>>157さん
ところが新宿の場合、竣工予定に純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。 住居系との複合タイプが多いです。 オフィス街として将来性に大きな疑問符が付くから、デベもそういった選択をしているんだと思います。 ＩＴ関連も、研究施設を含めて湾岸に集結する傾向が強まっていますから、 新宿に残りそうなのは人材派遣会社と専門学校くらいになりそうです。 ＲＥＩＴの組成を考えると新宿を外した方が私は良いと思います。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2008-03-30 12:06:00
デヴェロッパー、建設業界の生き残りのためには、
都心の価格高騰、売買不成立とそれに伴うマーケットの縮小に見合う分を、 城東、東京市部、三多摩方面でまかなうほかないでしょう。 バブルがこんなに簡単に終ると思ってなかった業者は、 すでにそう言うところに大量に土地仕入れてしまっているし。それもバブル価格で。 そろそろ都心から郊外への再誘導キャンペーンをはじめないと、業界全体がダメになる。 今のところ、キャンペーンをはれるような都心中心の財閥系は、 中小やマンション専業の淘汰を狙って現状維持のつもりなんだろうけど、 中小だってただだまって倒れるばかりでなく、 投売り換金に必死になれば市場に影響与えますよ。 一旦市場のマインドが冷え込んだら、 それを好転させるのにどれだけ苦労がいるかは経験済みのはず。 ちょうどいい具合に、 最近発売される新築都心マンションのレベルはどんどん劣化してるんだから、 いまこそ郊外回帰キャンペーン発動の好機。 人口も減り買える人間も限られてきてるんだから、 同じ顧客を都心と郊外とで行ったり来たりさせるしか持続的なビジネスはありえない。 |
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| No.160 |
by デベにお勤めさん 2008-03-30 12:10:00
それから副都心線は山手線の東側を通りますから、西新宿のオフィス街にとってはかえって
マイナスですよ。 副都心線は単なる山手線の代替ですから、郊外の買い物客が便利になる程度の影響しか 無いでしょう。あまり過大評価すると怪我をしますよ。 |
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| No.161 |
by デベにお勤めさん 2008-03-30 12:13:00
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| No.162 |
by 匿名さん 2008-03-30 12:17:00
亀戸に見られるように、
郊外回帰なんてのん気に言う前に城東を含めた郊外は下落です。 バブルなんていったって、今回は前回の規模より遥かに小さなミニバブルでしたから。 今更、城東を買いましょうでもないでしょう。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2008-03-30 12:22:00
いまさら内陸奥地に誘導するのは無理だぜ。
せいぜい東京湾沿いだろ。 川崎とか船橋までかな？ |
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| No.164 |
by 匿名さん 2008-03-30 12:48:00
業務なんですか？
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| No.165 |
by 匿名さん 2008-03-30 12:52:00
埋立地や工場地帯にだって誘導できたんですから。
都心の割高さと対比させ、 自然、地盤、治安、広さ、駐車場、価格などをキーワードに、 ショッピングセンターとか併設してイメージキャラなどを配し、豪華な共用設備を設定、 オシャレ感覚でPRすれば、キャッチーな層の動員は充分可能でしょう。 通勤が１０分増えるだけで、都心であきらめていたすべてが手に入る・・・・ みたいなノリで。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2008-03-30 12:57:00
163は川崎・船橋に展開しているデベですか。。。w
日曜までお疲れ様ですw |
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| No.167 |
by 匿名さん 2008-03-30 12:58:00
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| No.168 |
by 匿名さん 2008-03-30 13:00:00
>>165
ここまで書くと、物件が特定できますな。3000万円台の格安は種が尽きて、売りにくくなり始めたようですが。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2008-03-30 13:18:00
>>158さん
>ところが純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。 >住居系との複合タイプが多いです。 本格的なものは今後やってくる本格的な西新宿中心部の再々開発にまかせて、 それまでとしては十分でしょ。 しょせん開発は順番ですよ。ちょっと前の丸の内を思い出してみては？ ちなみに三菱地所は次は新宿ですよ。 日テレゴルフガーデン跡地、西新宿3丁目6丁目、北新宿と、複合といっても オフィスビルとタワーマンション完全に独立してますよ。 規模の大きさから言えばこれだけでも十分なインパクトです。 職住近接から考えれば、むしろ住居系との複合はヒルズやミッドタウンしかりで 大規模開発において主流では？ 大江戸線、丸の内線ともに副都心線と連結しているので、 利便性の向上は当然ですし。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2008-03-30 13:51:00
同じ業界内で足の引っ張り合いをして、結局全体が地盤沈下するのではなく、
開発余地のある地区で新たなブームを創ろうといっているのだが、 目先の自社利益にしか興味のないのが多いからなぁ。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2008-03-30 16:08:00
八重洲、日本橋あたりの古い大き目のオフィスビルはほとんどが建替えられて、高層化されて、さらに巨大なオフィスビルになるよ。地域間競争はこれで勝負ありって事になると思うよ。後５、６年ではっきりするよ。これ間違いなし。ファンドの人たちも地域をちゃんと選ばないと、運用成績下がりますよ。
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| No.172 |
by 匿名さん 2008-03-30 16:23:00
この人はファンドの人がこんな掲示板見て案件決めると思っているのかな
名前もころころ変えてずっと張り付いてるけど 地場弱小デベの思考はわからん |
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| No.173 |
by 匿名さん 2008-03-30 16:42:00
私もなにげに今後の新宿区に注目してます。（投資とは関係なく）
とかく、ビジネス街と商業施設がとりあげられますが、 早稲田、学習院女子、女子医大、目白、東京医科大、東京理科大、慶応、工学院、文化女子などの 教育機関の豊富さ。 東京医科大、女子医大、慶応などの大学病院をはじめとした医療機関の充実。 これらは都内屈指で、にわか商業施設では埋める事のできない集積です。 このベースの上のオフィス街再開発による拡大と、日本最大である商業エリアの再生。 都心３区の本当の都心は別格ですが、ほかにどこか今後面白そうな所を選べと言われれば新宿です。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2008-03-30 18:28:00
文化女子大は最寄り駅が新宿ですが、住所は渋谷区ですよ。
かわりに中央大学、法政大学、日本大学、東京国際大学、東京富士大学、宝塚造形芸術大学などもありますよ。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2008-03-30 23:23:00
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| No.176 |
by 匿名さん 2008-03-31 06:01:00
>>169
西・北新宿と言う土地柄から分譲は難しくて、 ほとんどが賃貸になると思うけど、 都心勤務で西・北新宿に住む必要はありませんから、 そこに集積している業種を考えれば高家賃を払える人はわずかです。 何か非常に場違いなものを作っている気がします。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2008-03-31 09:41:00
確かに今後、一流企業が新宿に移転してくるとは考えられないしな。
もうかなりの数が都心に新しく供給されたオフィスビルに本社を置いてるし、今後も続く都心の再開発でこの流れが変わることは無いだろう。 もはや一流企業にとっては新宿は魅力が無いんだよ。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2008-03-31 11:11:00
新宿の歓楽街側の再開発が全く進展出来ないのは、ビル・マンション地権者の問題ですね。
真の保有者（地権者）が誰なのか？よく皆分からない。 この点を解決して行かないと再開発は永遠に無理でしょうね。 行政も頭抱えているしね、この問題については。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2008-03-31 11:42:00
歌舞伎町の裏のオーナー達がいよいよ売りにでるというはなしですよ。
駅前の果物屋とかなくなったらちょっとさみしいけど。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2008-03-31 11:58:00
三菱地所は大和ハウス、平和不動産などと共同で新宿の「日本テレビゴルフガーデン跡地」を買収しました。
取得額は2300億円に達し、3〜5年後の完成後をメドにオフィスを中心とした複合開発を進める計画です。 落札価格が高額なこともあって、開発後のオフィス賃料はかなり割高になると予想されますが、 会社側では副都心線の「東新宿駅」に隣接する立地のよさから、十分な需要が見込めるとみているようです。 だそうですよ。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2008-03-31 12:35:00
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| No.182 |
by 匿名さん 2008-03-31 15:45:00
>>181
まぁ、半分あっちの世界のことなので噂程度に。 でも、ゴールドマンサックスがアルタ近辺を買いあさっているようですし、 すぐそばのビル3棟を別の外資が買収したようですし、 吉本が花園神社の裏に来たり（笑）、近辺がにわかに動いているのは確かなので、 その流れが歌舞伎町のほうにも影響を及ぼしても不思議はないかと。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2008-03-31 17:48:00
2008年3月31日（月）15:50 朝日新聞
３１日で期限が切れる租税特別措置のうち、ガソリン税など道路特定財源に関する税を除いた暫定税率の期限を５月末まで２カ月延長する「つなぎ法案」が、同日午後の衆参本会議で可決、成立した。 つなぎ法の対象は、土地売買の際の登録免許税の軽減税率▽海外旅行者が国内に持ち込むたばこやウイスキーへの課税軽減▽東京オフショア市場取引や債券を担保にする「外債レポ」取引の利子非課税措置など。取得価格５０万円以下の中古車に対する自動車取得税の免除措置や、燃費性能に優れた自動車の取得税を軽減する現行の特例措置も延長される。 二ヶ月間だけかもね？？「土地売買の際の登録免許税の軽減税率」 これってマンション購入時に庶民にとって大問題だったからね。よかったw |
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| No.184 |
by 匿名さん 2008-03-31 17:56:00
新築の価格に反映されるかわからんが、不動産融資の担保として、土地の価値は結構下がってるのは確か。
1年前よりかなり厳しく見てるよ。 最初にいったが、それが新築マンションの価格に反映するかはわからん。 |
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| No.185 |
by 匿名さん 2008-03-31 19:54:00
平成１９年の東京都市区別、小売業の年間商品販売額です。
平成１６年比で最も伸びたのは江東区で３３．６％増、 都心３区もそろって増加。 最も減ったのは新宿区で７．３％減、続いて杉並区で７．２％減。 中央線沿線は不調。 区部平均で３．６％増。 参考 第３表 区市町村別 小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額 http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm |
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| No.186 |
by 匿名さん 2008-03-31 22:29:00
色々なとこから数字引っ張ってくるねぇ
増減だけじゃなく絶対量も知りたいね |
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| No.187 |
by 匿名さん 2008-03-31 22:30:00
Japan's machine orders dropped 2.8 per cent in November and a
further 3.2 per cent in December. January housing starts fell to the lowest in 40 years, down 18 per cent on the year. Tokyo property was off 22 per cent. Can this still be blamed purely on a change in building rules? 日本の11月の機械発注は−2.8%。 12月はここから更に3.2%落ち込んだ。 1月の住宅は40年来最低に落ち込んで、年間18%。 東京の不動産は22%も値下がりだ。 これも全て建築基準法の改正でございますってか？ |
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| No.188 |
by 匿名さん 2008-04-01 00:47:00
>>185
新宿京王百貨店が今年3月、約80億円を投資した全館改装を終えて新たにオープンします。 小田急百貨店も2009年の秋を目標として、売り場を新しくする予定です。 伊勢丹本店は2009年秋までにリニューアルを完成させる計画です。 また、現南口駅舎を33階建の駅ビルに立て替え、18年春開業予定。 さらに東口ルミネエストビルも立て直し、高層化予定。 心配する必要なさそうですよ。 まぁ、もともとの分母の桁が違いますけど。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2008-04-01 06:51:00
区同士の比較はミスリーディングです。商業エリア毎の比較でないと。
新宿の場合、やはり新宿駅周辺の商業集積エリアが日本一ですが、 分かりやすい例で言えば、伊勢丹新宿本店だけで２７００億円程度の 年間売上があります。その他高島屋、京王・小田急百貨店、丸井、 バーニーズＮＹ等々加えれば、いわゆる百貨店のみで１兆円程度の 売上です。 他方、最近注目を集めている六本木界隈の商業集積エリアがどうかと 言えば、六本木ヒルズやミッドタウンは、それぞれ４００−５００億円 程度の年間売上しかなく、合計しても伊勢丹新宿本店にすら遠く及ばない。 表参道ヒルズなんて、年間売上は２００億円もないんです。 要するに、再開発で注目されメディア等で騒がれると、さも凄い売上が あるように錯覚しますが、実態は上記のとおり。新宿駅界隈の商業集積 と比肩し得るのは、唯一、銀座・有楽町・新橋・日本橋界隈の商業集積 エリアのみであって、わが国においては、西の新宿、東の銀座が、小売 商業集積の双璧なんです。 それ以外のエリアは、どんなに頑張ったところで、そもそも規模がケタ 違いで、勝負にならないんです。 新宿エリアは、もともと都心南部や城西・城南等の富裕層の厚い後背地 があり、商業エリアとしてのポテンシャルが極めて高いのですが、近年 は他エリアの再開発が注目を集めていたため、やや苦戦していたのは事実 です。しかしながら、丸の内再開発が一巡した三菱地所が、日本テレビ ゴルフガーデン跡地や、パークハイアットとオペラシティの間の再開発 （７７階建ての日本最高峰ビル建設予定あり）、その他西新宿エリアの 再開発に本格的に取組み始めたほか、もともと新宿を拠点とする住友 不動産も数多くの再開発計画があり、本社を新宿駅に置くＪＲ東日本も 新宿駅周辺中心に再開発計画を有する等、これからの１０年間で最も注目 され、盛り上がるのは、新宿駅周辺の商業集積エリアであることは、業界 事情に詳しい人間の間では常識ですね。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2008-04-01 07:05:00
東と西の競争で言えば、たとえば従来は銀座へのアクセスが良かった東急東横線
沿線住民にとって、いずれ東京メトロ副都心線と直接相互乗り入れが実現するため、 乗り換え無しで新宿三丁目（伊勢丹や高島屋）に行けるメリットは非常に大きく、 渋谷で買い物していた層も含め、多くが新宿三丁目に流れる可能性が指摘されて います。北の埼玉方面からも、池袋を通過して新宿三丁目に直接アクセスできる 利便性の効果は相当高いでしょう。 また、日本テレビゴルフガーデン跡地は、新宿三丁目のすぐお隣の東新宿辺りが 最寄駅ですので、ここの再開発次第では、新宿三丁目から東新宿にかけてのエリア が、たとえば六本木ヒルズとミッドタウンの間の回遊性があるビジネス・商業集積 エリアに変貌する可能性が非常に高いのです。 さらに、東新宿では大江戸線と接続するため、西新宿（都庁）方面へのアクセスも 意外と悪くなく、また、新宿区が計画している新宿駅の東口側と西口側を結ぶ コミュニティバスや新宿駅構内の東西自由通路が実現した暁には、東西の回遊性 が非常に高まり、新宿駅周辺エリア全体の再開発効果が一層高まるでしょう。 実は、歌舞伎町界隈の再開発も水面下で計画が進んでいるようですし、ゴールデン 街も再開発計画が浮上しているようですから、そうなると、もともと日本屈指の 商業集積エリアである新宿駅周辺エリアが、そのポテンシャルを最大限に発揮して、 東の銀座界隈とは比較にならないほどの効果を発現する可能性は極めて高いのです。 それは、東京駅と新宿駅の乗降客数の差や、後背地の属性（富裕層の多寡等）等を 考慮すれば、容易に理解できることです。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2008-04-01 07:14:00
西新宿と東新宿は、ある種の棲み分けが進むでしょう。
東新宿は、小売・飲食・娯楽業等の商業集積の高度化が進むでしょう。 その中核は、伊勢丹・高島屋等百貨店や、日テレ跡地再開発商業施設が担うでしょう。 西新宿は、超高層オフィスビル・ホテル・マンション等のビジネス・住居施設集積の高度化が進むでしょう。その中核は、既存超高層ビルに加え、今後建設予定の多くの超高層ビル（７７階計画等含む）、パークハイアット等の超高級ホテル、超高層高級マンション群と、それらを有機的に結ぶ地域再開発商業施設が担うでしょう。 １０年後の新宿は、驚くほどの変貌を遂げ、追随を許さない西の横綱の地位や王者の名声を欲しいままにしていることでしょう。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2008-04-01 09:41:00
>>185は完全に自爆ですね
反論できるのかな城東デベは |
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| No.193 |
by 物件比較中さん 2008-04-01 09:57:00
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| No.194 |
by 匿名さん 2008-04-01 10:13:00
銀座は全国区なので、あまり後背地云々は意味がないでしょうね。
銀座の後背地は、都内なら昔からの下町ゾーンか、新興格安湾岸 タワーマンション群、若しくは千葉エリアの居住民中心で、 いわゆるピカピカの富裕層が数多く住まう後背地ではありません。 その点、新宿の後背地は、副都心線開業まで見据えれば、新宿・ 渋谷・目黒・世田谷・大田・杉並・武蔵野等から東急東横線沿線 まで、非常に幅広く層の分厚い富裕層後背地が存在します。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2008-04-01 10:52:00
>>194
さすがに、池袋やその先のエリアの居住民には期待してないのですね。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2008-04-01 10:55:00
外国人（白人・東洋系等問わず）観光客の人気Ｎｏ．１都市は、実は新宿です。
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080206AT1G0603306022008.html http://www.oricon.co.jp/news/ranking/51828/full/ http://www.jnto.go.jp/jpn/press_releases/080205_houmonchi.html また、スマステのランキングで、新宿は住みたい町Ｎｏ．５。しかも、意外な ことに、２０代女性の支持が非常に高いようなのです。 http://www.tv-asahi.co.jp/ss/282/special/top.html 新宿の魅力は、最高級から庶民向けまで、何でもありの懐の深さ、若者から シニア層まであらゆる層の欲望を満たす多様性、何かが起きそうなエネルギー の大きさ・強さではないでしょうか？ 新宿には、少なくとも以下のような顔があり、これは都内広しと言えども新宿 だけでしょう。 １．日本（世界）最大のターミナルを拠点とする、何でも揃う巨大商業集積 ２．バーニーズＮＹや伊勢丹・高島屋から大黒屋・コメ兵、ゴールデン街、 ヨドバシカメラやさくらや、想い出横丁にまで至る、高級から庶民まで をカバーする多種多様な商業施設・エリア ３．日本一の最高級ホテルであるパークハイアット等を擁するセレブシティ ４．日本初にして屈指の超高層ビル街を擁する西新宿ビジネスディストリクト ５．都庁を擁する首都東京の行政上の中心地 ６．歌舞伎町に代表される、独特の雰囲気とエネルギーを有する日本最大の歓楽街 ７．西新宿（代々木側）や北新宿方面に広がる一大予備校・専門学校街 ８．新宿御苑周辺の緑多く落ち着いたお洒落なパークサイドエリア ９．日テレ跡地、西新宿三丁目他に続々計画される大規模複合再開発 10．六本木と並び、日本、西欧、エスニック的国際性を有する多国籍文化圏 一つの街で、上記すべてを満たす場所は、たしかにこの世に新宿以外ないのです。 また、周辺住宅地としては、すこし広めの範囲を捕らえれば、豊島区目白・新宿区 下落合界隈の目白ゾーン、新宿区市谷や神楽坂界隈の市谷ゾーン、渋谷区西原・ 代々木界隈の代々木ゾーン等が既成住宅地として比較的近接しているのに加え、 今後は西新宿・北新宿中心に、超高層高級タワーマンション街が形成され、 この街に新たな変化と高度な発展をもたらすことでしょう。 |
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| No.197 |
by 匿名さん 2008-04-01 11:00:00
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| No.198 |
by 匿名さん 2008-04-01 11:09:00
>>196
慶応、医科大、女子医大の大学病院もポイント高いんじゃない？ |
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| No.199 |
by 匿名さん 2008-04-01 11:13:00
１９６は、新宿駅周辺の新宿ですから、すくなくとも慶應や女子医大は、
圏外でしょう。新宿区全体でみれば、高度医療・教育機関の充実ぶりは 単なる商業ビジネス集積のみならず、無論、都心区ならではの魅力です。 わたしは、個人的には、神楽坂に近い市ヶ谷、特に砂土原町や若宮町が おすすめです。町の素性から言っても、神楽坂の方が麻布十番とかより 格上ですしね。 |
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| No.200 |
by ビギナーさん 2008-04-01 11:16:00
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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