23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[201: 匿名さん]

>>200
新幹線に乗るなら、品川ではなく東京駅。
羽田空港なら品川かな。

[202: 匿名さん]

おいおい富裕層って新宿じゃ買物なんかしねーよ。
番町・広尾・麻布・青山あたりの住民は新宿なんか行かねーよ。

やっぱり銀座なんだよね、富裕層は。
ブランド店の旗艦店は皆銀座だよ。
銀座の地価がなぜ日本一なのか、それだけ収益性があるからなんだよ。

若者と庶民の新宿であり、中国・韓国人の街なんだよな新宿は。
街の発展も二極化が進むと思うが、所詮新宿って庶民の繁華街の域だろうな。

[203: 匿名さん]

目黒、大田は、私鉄沿線で言えば、東急各線中心ですから、ターミナルは
渋谷です。ところが、その沿線の富裕層は、おこちゃまの街に成り下がった
渋谷で買い物が事足りることはなく、勿論、銀座・六本木・青山・表参道
方面にも流れるでしょうが、一定数は伊勢丹等のある新宿に流れるのです。
よって、それら両区も新宿の後背地になります（別の言い方をすれば、西側
主要住宅地住民にとって、山手線西側ターミナルの中では、どうしても新宿
を選ばざるを得ない層が少なからず存在する、ということ）。

ターミナル駅の商業集積度に、新幹線が停まるかどうかは無関係でしょう。
新幹線を使うのは、むしろ観光旅行や出張者等の、その場限りの行きずり
の人たち。日々の日常生活に密着した商圏たり得ず、お土産か駅弁需要が
若干増える程度でしょう。そもそも品川駅も新幹線が停車するようになった
からと言って、それが理由に大成長している訳ではありません。東京駅は
もとから新幹線が停まっていましたが、商業集積度で新宿駅にまったく
敵いません。

予備校と専門学校が多い点は、単なる新宿の一側面でしかありませんが、
将来の顧客層に成長し得る若年層が新宿に馴染み深くなることは、新宿の
中長期的成長にとって無意味ではありません。巣鴨のように老人中心では
なく、若者・中壮年・高齢者すべての層に支持されることが、街の中長期
的成長にとって非常に重要なのです。

新宿はこれから１０年単位で、まずこれまで再開発が行われていなかった
西・北新宿中心に（東は日テレ跡地もあり）、高層タワーマンション、
オフィスビル主体の複合再開発が続きます。六本木ヒルズやミッドタウン
級の再開発がすくなくとも２〜３ありますから、これで新宿に改めて注目
が集まるでしょう。もともと地力のあるエリアですから、それがスパーク
すれば、他主要エリアも安穏とはしていられないはず。

さらに長期的にみれば、淀橋浄水場跡地の超高層ビル群の建替え計画が
本格化することでしょう。これはあと２０年くらいかかるかも知れません
が、いずれ必ず起きることです。新宿はその時に、他のエリアの追随を
許さない、唯一無二の巨大に高度化した都内屈指の一大ビジネス商業集積
拠点、西欧からアジア・エスニックまでをカバーする、文化の坩堝的な
コスモポリスに変貌を遂げていることでしょう。

[204: 匿名さん]

何か、以前の江東区ネタレスが新宿ネタレスに変わったみたいな…

[205: 匿名さん]

>>202

銀座や表参道の地価が高いのは、収益性以上に、広告宣伝効果を狙った
外資系企業やファンド等が、米英本国不動産より割安と見て（かつ将来
的円高も織り込んで）、収益価格を無視して高値取引していた末のこと。
ところが、サブプライムで欧米金融機関に破綻懸念が高まるにつれ、
そういった強気一辺倒の買い手はいなくなり、急騰した場所ほど急落する
リスクが高い、それだけのことですよ。

富裕層は、伊勢丹で買い物する方は非常に多いです。三越と統合（とい
うより伊勢丹が救済合併してやる）により、より多くの富裕層を伊勢丹
は取り込むことでしょうね。真の富裕層を上顧客に持つはずの銀座・
日本橋を拠点とする三越がここまで経営悪化した理由って、いったい何
なんでしょうね。すこしは頭を使って考えた方が良いですよ。

[206: 匿名さん]

>>205

では、なぜ外資系企業やファンド等が銀座や表参道を買ったのか、新宿じゃなかったのか。

新宿にそれだけの魅力（収益性等）がないからだよ。

熱狂的新宿オタクにはわかんねーだろうな。

[207: 匿名さん]

>北新宿と西新宿に高級タワーがたくさん建つという計画があるのであれば教えてください。
>（新宿区では規制がかかるので、タワーマンションは難しいのでは？）

196さんではないですが、近隣住民です。
北新宿と西新宿にできるタワーは再開発がほとんどなので、なんだかんだ特例？が適用されるのか、
それとも規制前に許可をとっているのか、いくつか工事や計画が進んでいますよ。
もうほぼ完成しているのが西新宿6丁目に1棟、その東に工事が始まったのが一棟、すぐそばにも計画が一つ。
７丁目に工事中が一棟、3丁目の大規模開発も確かマンション併設のはずですし、
5丁目も十二社通り沿いの大規模再開発が決まったようなのでおそらく数棟。
北新宿の青梅街道側に一棟。例の日テレゴルフガーデン跡地も一部はマンション用に決まっていたはず。
ぱっと思いあたるものでもこれくらいあります。

ただ、残念なのはサービスアパートメントや高級賃貸が多そうで、
分譲がどれくらいあるか・・・
さすがに全てのマンションが賃貸なんてことないと思うので、
ご興味があったら注目してみては？

[208: 匿名さん]

＞＞２０６

いま外資が新宿界隈買い漁ってるの知らないの？？？

情報遅いよｗ

つまり、これまで釣り上げた銀座・表参道は手仕舞い、
これから新宿、って流れですよ

プチバブル弾けたので、以前ほど強気一辺倒ではなく、
収益価格を踏まえた堅実な値付けになるのでしょう

[209: 匿名さん]

最近発表された公示地価では、

千代田・港・中央区の地価上昇率に陰りが見え始めた反面、

新宿・池袋・渋谷の副都心線沿線、特に新宿三丁目などで、
地価高騰率が都心３区を上回る現象が、既に起きてますね。

時代は、再開発が一巡した都心３区ではなく、副都心線開業
で注目あつめる西側都心隣接３区、特に新宿区の時代です。

[210: 匿名さん]

>>208
駅前だと坪一億くらいから取引されてるようですが、
それってさすがに高過ぎのような気もしますけどね。

[211: 匿名さん]

新宿駅前の商業一等地の価値は半端ないよ。
なにせ、あの人の数、一坪でもすごい売上が期待できる。

想い出横丁の再開発も、今のままで十分利益上がるため、
地権者が高層ビル化等になかなか賛同しないので、
結局進展しない。それだけ儲かる土地なんですよ、そこ。

[212: 匿名さん]

>>209
私も新宿に期待してる一人ですが、
いくらなんでも、都心３区ではなく、なんてのはやめません？
豊洲のにのまいで、ふくろだたきにあいそう・・・

きちんと実績もある地域での現実の開発に基づいた発展予想なのですから、
必要以上にあおる必要はないと思います。
今後も客観的な情報のみを教えていただけたらうれしいです。

[213: 匿名さん]

都心３区の地価上昇率よりも、新宿の（特に駅近や三丁目）地価上昇率が高いという、
正真正銘の事実が淡々と書かれてあるだけですが、何を心配されているのでしょうね。

[214: 匿名さん]

新宿と豊洲を同列に扱うのはとても失礼です。

新宿は都心３区から袋叩きにあうほどヤワな街ではないので、

どうぞお安心を。

[215: 匿名さん]

失礼、確かにおっしゃる通りなんですが、
ほら、なんというか書き方というか表現のニュアンスっていうか・・・あるじゃないですか、そういのって。
他に対しての否定や強い断定はあらぬ反感を生みやすいと思います。
同じ事実を伝えるのでも、受け入れやすい表現となにか反感をかう可能性のある表現だったら
前者のほうがいいのかなと。
あくまで私個人の感じ方ですので無視していただいてかまわないのですが、
自分と同じような意見だったので、少しでもみなさんにも受け入れて欲しいと思い、
よけいなおせっかいをやいてしまいました。どうぞお気を悪くなさらずに。

[216: 周辺住民さん]

でも、いくらなんでも富裕層が新宿で買物するとは言いすぎでしょうね。
確かに一部はいるのでしょうが、圧倒的多数の富裕層は新宿では買物しません。

あと新宿はアジア系の人がやたら多い。国際化してると言えるかもしれないけど、
品のある街とはお世辞にも言えない。
富裕層はむしろ新宿をますます敬遠していくのではないかと・・・

[217: 匿名さん]

新宿はオフィスビル建ててもテナントはＩＴと土建屋とよく分からん中小企業くらいしか入らなそうだな。
都心はまだ当分開発が続くし新宿の時代は簡単に来ないだろう。
商業力ではさすがの都心も新宿には敵わないが。
これからの東京は経済の中枢機能は都心、商業の中枢機能は新宿とはっきり分かれることになる。

[218: 匿名さん]

>>216さん、「圧倒的多数の富裕層は新宿では買物しません」と断定されてますが、
そうならば客観的証拠を提示願います。

そもそも富裕層とは何か、の定義から正確な議論をしなければならないでしょうが、
圧倒的多数とは、具体的に何％の富裕層が新宿で買い物をしないのか、統計的根拠
等を提示願います。でなければ、安易に勝手なことを書込まないことです。
感覚的議論はいかにも素人的で、何ら客観的な説得力を持ちません。

新宿が丸の内や大手町のようなビジネス街と性格を異にするのは事実であって、
いわゆる財閥系大企業は大手銀行等の本社・本店が拠点を置く可能性は低いでしょう。

しかし、副都心のチャンピオンとして、主としてエンドユーザ等に直接訴求する
ことが必要なビジネスでは、新宿を拠点とすることに一定の意義が見出せます。

たとえば製造業なら重工業系でなく軽量系・食品その他の不特定多数のエンドユーザ
を対象とする商品、あるいはエンドユーザを対象とするネットビジネス含むサービス
業等は、新宿に拠点を構えるニーズが引続き高いでしょう。

新宿がこの巨大な商業集積を作ったのは、計画的な開発計画ではなく自然発生的で
ある点が重要です。人工的再開発は一見美しい理想の都市のように見えるのですが、
実は無機質ですぐに飽きが来る、底の浅い再開発に終わるケースが殆ど。

新宿には、人間の本来的な欲望や願望が自然発生的に具現化した街として、非常に
高い再開発と発展のポテンシャルがあることを、素直に理解すべきでしょう。

[219: 上等]

新宿地区のご発展、おおいに結構だと思います。
それと申しますのも、
城東地域に住んでも、例えばセンターコアエリア内から等であれば十分回遊ゾーンに入るからです。

お手数ですが、試しにGoogleマップなどを開いていただきまして、
新宿を中心に、
左は三鷹、右は荒川（区ではありませんよ川です）が見える位の縮尺図を用意してみてください。
すると、吉祥寺、成城学園、田園調布あたりと、
上記の城東地域がほぼ同距離であることが分かると思います。

住環境や住んでいる方々の層の違いを問われれば返す言葉もありませんが、
銀座、東京、秋葉原、お台場なども日常にご利用できますので、城東もよろしくお願いします。
（本当はこのあと、上野、浅草、錦糸町、亀戸、押上、北千住、豊洲そして曳舟あたりと続けたいのですが集中砲火が怖いですね）

[220: 匿名さん]

>>218
>高い再開発と発展のポテンシャルがあることを、素直に理解すべきでしょう

誰かさんのせいでこういう文体にアレルギーが・・・
商業地の規模的にはららぽレベルじゃ話にならないですよね

[221: 匿名さん]

新宿というところはいかにもコスモポリスらしい、
全国から人が集まってできた街というイメージだとおもいます。
その混沌を嫌う向きもあるかとはおもいますが。
対して城東に関しては、千葉の属領というか、隣県からの影響が強くうけた、
東京らしさというのとはまた違う、一種独特の文化があるとおもいます。

いづれにせよ２者これほどにも異質なものを比べてみても仕方のない話ですし、
一方の繁栄が他方の衰退につながるというものではないでしょう。

[222: 匿名さん]

今日浅草逝って来たよ
やはりあの辺は何だか空気が違う
都バスに乗って浅草橋のJRまで逝ったが
駅の某国人比率は歌舞伎町並みだった

[223: ビギナーさん]

>>207
センター東京を検討しているときに、新宿区は規制が強化されたので、タワーマンションは立ちにくくなったという話がありましたよ。用途指定や、再開発地域の例外はあると思いますが、高級マンションは難しくなったのではと思っている次第です。（麻布十番、五反田では高級なタワーが計画されていますが、新宿区では１件くらいしか思いつかないので。）今後、予定されているのであれば注目したいと思います。

>>209
そうですね。少なくとも３Ａについては上がりすぎた感じですからひと段落するのも当然かと。そうすれば、次は、比較的開発の少なかった地域である、西新宿、北新宿方面か、湾岸方面か、という流れになるのも当然かと。


>>218
常識的に考えて、２億から３億以上のマンションを購入する、元麻布在住の富裕層が、わざわざあの混雑している新宿伊勢丹で買い物するとはちょっと考えにくいのですがね〜。

[224: 匿名さん]

一部のオサレさんからは
熱狂的支持があるよ伊勢丹は
ブランド買いするだけの人にはわからないけど

[225: 匿名さん]

別に富裕層でもないけど、メンズは普通にいいね。
旬のブランドと、うまいセレクトはデパートというよりセレクトショップ的。
超最先端ってわけではないし、どこにもないものがあるわけではないんだけど、
そこそこのものが一カ所でみれるのは、めんどうくさい時には便利。
おまけに本館にボンジュールができてからは代官山いかなくなっちゃった。
でも、なんでゴヤールなくなったんだ？
あと、駐車場なんとかして！

関係ない話失礼。

[226: 匿名さん]

>>223

新宿区には絶対高さ規制が導入されたほか、都の景観条例で歴史的建築物等の
周辺や背景エリアでは事実上高さ制限がなされます。これは、新宿区が歴史ある
都心山の手エリアであるが故、歴史的建築物等も数多く、世田谷や練馬等の郊外
住宅地とは絶対的に条件が異なる点です。

ただし、絶対高さ規制は新宿区のすべてのエリアに導入された訳ではなく、基本
的に住居地区が対象ですし、さらに、都の景観条例以外なら、周辺緑地を増やす
等一定条件を満たせば総合設計制度適用対象となり得るため、容積率緩和等の特例
が受けられますから、高層化は可能です。

そもそも西新宿や北新宿エリアの多くは、それら規制が緩やかな上、総合設計制度
を使えば、７７階建て超高層オフィスビル建設も問題ないでしょうし、実際に
再開発準備組合等で具体的構想が計画段階にあり、近いうちに都市計画決定される
ことでしょう。それから、「元麻布在住の富裕層が、わざわざあの混雑している新宿伊勢丹で買い
物するとはちょっと考えにくいのですがね〜。」という言葉は、混雑度では全く
ひけを取らない銀座四丁目界隈にも当てはまる訳で、それを言うなら「元麻布在住
の富裕層が、わざわざあの混雑している銀座三越やらで買い物するとはちょっと考
えにくいのですがね〜。」となります。

古くからの名家名門、代々の資産家富裕層であれば、外商が対応する場合もあるで
しょうが、それは三越も伊勢丹も同じ。ただ、老舗だけに三越の方が上得意は多い
でしょう。他方、外商を好まない富裕層も実際いますから、そういう方々は店舗に
出向いて買い物されるでしょう。そういう方々が新宿伊勢丹には絶対行かない、
という客観的根拠も具体的証拠も、どこにも示されてはいませんね。もしあったら
教えてください。

[227: 匿名さん]

ここ数年来「２億から３億以上のマンションを購入する、元麻布在住の富裕層」
というタイプの方々は、いわゆる古くからの伝統的富裕層、名家名門出の資産家
層ではないタイプで、いわゆる俄かなりきん系の方々が比較的多いですから、
老舗百貨店の外商を使う方々は少数派でしょう。

そもそも真の富裕層が銀座界隈の老舗百貨店等ばかりで買い物されるなら、
どうして三越は伊勢丹に救済合併される羽目に陥るのでしょうね。松坂屋も銀座
に旗艦店があるものの、その改装は大丸の支援を受けているのが実態。富裕層が
それほどまでに銀座に集中しているのなら、何故銀座に旗艦店がある老舗百貨店
が軒並み不調又は支援を仰ぐ事態に陥ってるのか、理由を説明願いたいですね。

真の富裕層は、わざわざ店舗に行かないなら、外資系ブランドショップに電話
一本ですべての品揃えを自宅に持って来させたりしてるんでしょうかね。あまり
そういう話は聞きませんが。銀座の百貨店はダメで、専門店ならＯＫということ
ですか？　銀座有楽町界隈には家電量販店やディスカウントショップも増えまし
たが、それでも富裕層は銀座にしか行かないのですか？　富裕層は銀座にしか
行かないが如き主張をされている方には、統計的事実等を明示して説明して頂き
たいですが。

[228: 匿名さん]

三越等の日本橋・銀座界隈を拠点とする老舗百貨店は、元々は伝統的な
正統派富裕層の顧客を多数抱えていたが、時代とともにそういう顧客が
減少している中、新たな世代のファンを獲得できず、時代の流れに埋没
して業績悪化に歯止めがかからなくなった、ということでしょう。

伊勢丹は、伝統的富裕層より、むしろ新興富裕層の支持者が非常に多い
と思います。伝統のしがらみに捉われず、流行に適度に敏感な、程良い
先端感と上質・高級感、そうしたバランスの良さは伊勢丹の得意とする
ところ。そういう伊勢丹支持者の富裕層は、当然伊勢丹で買い物します。
伊勢丹の上手なところは、準富裕層等もうまく取り込んで、顧客ベース
を拡大しているところでしょうね。

それが伊勢丹新宿本店を、事実上の売上Ｎｏ．１百貨店にまで押し上げ、
伊勢丹をわが国最強の百貨店と呼ばしめる、大きな要因の一つでしょう。

[229: 匿名さん]

「真の富裕層＝外商しか使わない」というのは庶民が考えそうなレベルの都市伝説だよな。。。
「三越は伊勢丹に合併されちゃいました」という方がよっぽどリアルだ。

[230: 匿名さん]

日本国内で、真のコスモポリスと言えるのは、新宿だけではないでしょうか？

外人さんが多いという点では、六本木界隈も似てはいますが、歴史的経緯から
しても、単に進駐（占領）米軍やら米国大使館やらの影響ですから、むしろ
日本の中の米国、事実上米国の文化的占領状況が継続している街、と捉える
べきで、真のコスモポリス、国際（多国籍・無国籍）都市と言えないでしょう。

新宿は、日本、西欧、エスニック、エマージング、すべてがない混ぜのメルテ
ィングスポット状態。歴史的にも進駐（占領）米軍の影響が及ばない中で、
自然発生的に多国籍・無国籍都市へと発展して来た点は、真のコスモポリスに
相応しい街です。


映画「ブレードランナー」では、欧米ともアジアともつかない不思議な未来
都市が描かれていますが、これはまさに新宿イメージでしょう。

また、映画「ロスト・イン・トランスレーション」で描かれる天空のパーク
ハイアットと絶妙な対比を見せる下界の新宿繁華街は、新宿だからこその
見事なまでのコントラスト。この味わいは銀座でも六本木でも表参道でも赤坂
でも白金高輪でもなく、新宿だからこそ出せたのではないでしょうか。この
映画以来、パークハイアットと新宿繁華街は、欧米からの旅行客に絶大な人気
なんですよ。


ちなみに、「死ぬ前に見るべき1000の場所」という洋書がありますが、その本
では世界中の1000の名所が選ばれているものの、日本で選ばれているのは、
「京都」「中山道の旅館、俵屋」「奈良公園」「札幌の雪祭り」「富士登山」
「パークハイアット」「築地の魚市場」「吉野の花見」のわずか８つのみ。
いかにパークハイアットが欧米人にとって特別なものかが、よく分かりますね。
この点、リッツカールトンもグランドハイアットも、勝負にならないのですよ。

[231: 匿名さん]

>三越は伊勢丹に合併されちゃいました
ある意味真の伝説だよね。

[232: 匿名さん]

本質が見えていないようですね。

都心回帰が進んで、都心の商業施設がこれから栄えて行く流れなんですよ。
伊勢丹が三越といっしょになったのはこれが理由だし、
本社は銀座でしょ。

伊勢丹が見ている未来は正しいよ。
じわりと方向転換・・
さすがです。

[233: 周辺住民さん]

新宿、しみじみと良い街ですよ。ありとあらゆる人を受け入れる懐あるし・・。
ただし、投資目的ではなく、自身が住むことを考えるなら、
北新宿〜東中野をお勧めします。
自分もこの地域のマンションを購入して７年住んでますが、
冬でも暖かい南方向に新宿副都心の高層ビル群が東から西へと、重なり合わずに、
ズラリと並んで拝められる眺望は、他にはなかなか無いのではないでしょうか？
この辺りだと、高層ビル群が近すぎることもなく、遠すぎることもないので、
柏木の住宅地街を超す３階以上で、十分この素晴らしい景色の恩恵に授かれます。
それに、夜は思った以上に静かですしね。
また、この季節、歩いてすぐの神田川沿いの桜並木は本当に綺麗だし、
人も混まないので花見には最適ですよ。

大久保通り辺りからだと、新宿まで歩いて１５分で行けますし、
デパートや家電量販店で重いものを買ってもタクシーで１０００円いきません。

欲を言えば、夜遅くまでやっている安価なスーパーや飲食店のバリエーションが
もっとあったら有り難いのですが、まあ、新宿まで出れば何でもありますしね。

ただ、この辺りのマンション価格は、ぐっと高くなりましたね。
東中野のタワマンの値段を見て、つくづく、マンション底値の時期に
購入しておいて良かったと思いました・・。

[234: 匿名さん]

>>232
あなたのお話の本質が見えませんが？

[235: 匿名さん]

>>232

やっぱ、何も本質が見えてないわｗ

だったら、三越業績不振の理由を説明せよ。

場所だけで成功する訳ではないし、都内超一等地にありながら
業績不振の三越が、伊勢丹との統合で主導権取れるはずもない。

伊勢丹が三越使って銀座界隈にまで勢力拡大を図るのは当然と
しても、それは都心回帰とかいった次元の話とは関係ない。

そもそも都心回帰って、小売商業の話ではなくて、居住民の話。
べつに銀座界隈に住む人が多くなっている訳でもないし、銀座
界隈に住む人が多くなるか否かに関らず、銀座の商圏は不変。
なにせ、日本一のブランド商業エリアなんだから、人口の都心
回帰とは無関係に全国区。

そこでさえ商売がうまく行かない三越の体たらくや、それを
抜本的に改革しようとする伊勢丹の動きと、人口の都心回帰と
は別次元の話。

[236: 匿名さん]

>>232

三越関係者には申し訳ないですが、世間一般は、三越は伊勢丹に救済合併
されたと理解しています。

本社が三越側なのは、たとえば三菱銀行が東京銀行を吸収合併した際、
新行名を東京三菱銀行と名乗った（東京を先に呼ぶ名前にした）ように、
実態的に主導権を握った側が、形式的な面で配慮を見せる類の話です。

[237: 匿名さん]

伊勢丹が何を考えているか分かっていないな。
物事を一面で捉えすぎ、

伊勢丹のメリットは何か？
何故本社を新宿にしないのか？
よ〜く考えてごらんなさい。

[238: 匿名さん]

現在の新宿の一番弱い所は飲食ではなかと考えています。
確かにホテルの中には三ツ星レストランまでありますが、
チェーン店と居酒屋以外のゆったりと普段の食事ができる
うまくてセンスのいい店が少ない。それとカフェ。
その点では麻布、恵比寿あたりに大きく遅れをとっているので、是非ともなんとかしてほしい。
歌舞伎町なんて、もし大規模な立て替えによる再開発が難しいなら、
小規模のビルにセンスのいい店がつらなるオサレ飲食街として
再生するなんて方向もいいのではないかと思います。

[239: 匿名さん]

>>237

勝手な妄想を中途半端に語らずに、まず自論をすべて包み隠さず論理的に説明なさい。

それから徹底的に論破して差し上げますからｗ

ここには、無数の人間が、あなたの説明を手ぐすね引いて待ち構えてますよ。

まあ、自身ない輩なら、ここでトンずらかますのでしょうがねｗ

[240: 匿名さん]

新宿の次は池袋ですね

[241: 匿名さん]

>>239
伊勢丹が新宿の将来性に疑問を持っている。
その理由は以下。
①富裕層のみならず、そこそこの所得水準のサラリーマン層までも都心回帰を始め、
　中央線沿線の購買力が将来的に低下すると予想される。
②郊外の購買層の中心は団塊の世代であったが、それらの人々はこれから現役を引退し、
　旅行、生涯教育等の需要はあるが、積極的な消費文化を形成するものとなり得ない。
③その団塊の世代の子供たちは、地元民化が進み、居住エリアからさほど離れない範囲内の
　お手軽消費志向が強い。
④その志向をいち早く察知し、立川等にＳＣが続々と出来上がり、新宿までわざわざ買い物に
　出向く人は減っている。

反論よろしくお願いします。

[242: 匿名さん]

>>241は伊勢丹で買い物したことないだろ（笑）

[243: 匿名さん]

伊勢丹単独の話ではなく、商業エリアとしての新宿の成長限界ってことですよ。
西口も東口も合わせてのお話。

伊勢丹の先見の明の素晴らしさは、
新宿に固執せずに、三越と組み事で、
成長性が高い都心に打って出る戦略を取った点。

電鉄系のデパートは打つ手が無くて、
総崩れになるかもしれません。

[244: 匿名さん]

>>241

「伊勢丹が新宿の将来性に疑問を持っている。」という主張は、
貴方の個人的見解・見立て（あるいは、思い込み）というより、
本当の事実関係を語っているとの理解でよろしいか？

であるならば、①から④までのごたく並べる前に、まずは本当に
「伊勢丹が新宿の将来性に疑問を持っている。」事実を客観的に
疎明し得る根拠を示すことが先。

貴方が伊勢丹社員で、会社の経営戦略に関する内部文書を見たり
聞いたりして知り得る立場でもない限り、貴方には伊勢丹の経営
陣が何を本当に考えているかが分かるはずもなく、伊勢丹の考え
を知りえないのであれば、その主張は単に貴方の個人的見解（思
い込み、はたまた妄想）に過ぎないため、①から④までの議論に
付き合うことは時間の無駄。


無論、企業というものは、特に優良企業であればなおさら、常に
「危機意識」を持っているもので、現状に安穏とせず新たな市場
開拓を目指すことは一般論としてあるだろうが、だからと云って、
それが新宿の将来性に疑問を持っていることの証左とはならない。

[245: 匿名さん]

そもそも百貨店自体生き残りをかけて模索している時代
銀座を中心とした都心も副都心も危機感感じてないところなんてないわ

[246: 匿名さん]

>>244
私は伊勢丹の経営者ではありませんから、あくまで推測です。
しかし、その推測に対し明確な反論が行えないようなら、
その推論は限りなく真実に近いものと考えられます。

[247: 匿名さん]

>>246

まず、勝手に伊勢丹が○○と考えている、などとは書込まないことです。
確認していない以上、それは事実ではないので、伊勢丹関係者からすれば
極めて迷惑千万な話です。

さて、貴方の①から④については、以下のとおり反論しておきます。
①「都心回帰」という言葉が極めて安易かつ抽象的に使われているが、具体的に何を意味するのか？　貴方が言う都心とはどこで、回帰とはどういうことか？　それが中央線沿線の購買力が将来的に低下することとどうつながるか、論理的説明がなされておらず、説得力なし。
②団塊の世代が現役を引退し、積極的な消費文化を形成するものとなり得ない点が事実としても、その影響が新宿のみに及ぶとする根拠は何か。銀座であれその他商業エリアであれ、団塊の世代の現役引退の影響は及び得るのであって、これまた説得力なし。
③団塊の世代の子供たちは、地元民化が進むなら、新宿はおろか、更に遠い銀座にまで足を伸ばす人口が減るのでは？　これまた、その影響が新宿のみに及ぶとする根拠薄弱で、説得力なし。
④上記と同じ。新宿のみに影響が及ぶとする根拠なし。そもそも銀座は全国区のブランド商業エリアであり、決して銀座近辺に居住する顧客だけで成り立っている街ではない。銀座のみ団塊の世代の現役引退やその子供世代の地元民化の影響を受けないとする合理的根拠はまったく示されておらず、よって貴方の主張が妥当であると客観的に確認できる材料はまったくない。

他人を説得するためには、客観的事実や疎明できる証拠を示さないと、単なる妄想としてしか扱われないことを十分認識して書き込みするようにしましょう。

[248: 匿名さん]

>>245
今はっきり言えることは都心に拠点を持たないデパートの将来は暗いだろうってことです。
だから先手を打って、丸井は有楽町に進出、伊勢丹は三越といっしょになりました。
京王、小田急あたりは苦しいだろうし、
東急は伊勢丹に近づき、
東武は新東京タワーに命運を掛けている。
高島屋だけはまだ余裕をかましているが、
新東京タワーのお土産つきの東武あたりに近づくかもしれない。

[249: 匿名さん]

ひとことで言えば、２４５さんの発言がすべてでしょう。

百貨店業界は、特に業界全体では頭打ち状態となった成熟産業であり、
今後急激な成長が望めない以上、規模の利益を目指すためや、商圏や
顧客層が競合せず相互補完的な同業者との連携・統合等を図るのは、
経営戦略上もごく当然の流れでしょう。

すでに新宿に磐石の基盤を構築している伊勢丹にとって、これ以上
新宿で成長することが困難という意味で、それを新宿での将来性への
疑問とか危機意識とかで表現することもできるでしょうが、新宿を
捨てて銀座に進出するのでは決してなく、伊勢丹にとっては新宿を
しっかりと固めつつ、更に限界まで成長を目指しつつも、新たな商圏
として三越等の老舗百貨店の牙城である銀座・日本橋エリアに攻め込
もうとしているのであって、それは、商業エリアの成長性が　
新宿＜銀座　であるという主張とはまったく別次元の議論であること
を認識すべき。

[250: 匿名さん]

>>241
①都心回帰といいますが、新宿区はその都心である港区、千代田区の2区に隣接しています。
ですので、その都心回帰は新宿にとっても好材料であるわけです。
立川から来るより隣の区から来る方がはるかに近いですから。
ただ都心には他にも競合するエリアがあるので、後背地以外の集客能力がより必要になります。
それが、現在新宿駅を中心としていくつも計画されている大規模再開発であり、
それらは競合するエリアに対しての競争力をさらに高めるためです。
また、副都心線は新宿渋谷池袋が独立したエリアとしてだけでなく、
それぞれのエリアの特性を生かし、一つの巨大商業エリアとして機能するため、
各エリア間の距離の壁を埋めるためのかっこうのツールです。

②今、マーケットがやっきになっているのは現役を引退しても思った程購買力（購買欲？）が落ちない
リタイヤ団塊世代の獲得だと認識しています。
仮に団塊世代のがリタイヤによって購買力が落ちるのだとしても、
それは全ての商業地に言えることでは？銀座のみが若い層に支えられていたのでしょうか？
むしろ伊勢丹の顧客はあきらかに銀座界隈の老舗百貨店より若いはずです。


③、④も新宿のみならず、全ての商業地に言えることでは？
例えば、銀座であれば城東、千葉方面からの客が地元のららぽーとなどに客を取られるとか。

[251: 匿名さん]

>>248

だから、都心に拠点があれば何故将来が暗くならないのか、その根拠を説明しなきゃ。

都心であれ副都心であれ新都心であれ、単一エリアで小規模にやる小売業は、百貨店
に限らず競争上苦しくなるのは事実であって、都心に拠点がありさえすれば将来安泰
なんて単純な話ではない。都心に拠点がある三越も松坂屋も、単独で生き残るのが
難しいからこそ、他百貨店との提携や統合という道を選んだのでしょう。

何の意図あってか知らないが、都心を過剰に持ち上げるのも結構だが、合理的根拠を
以って説明しない限り、単なる妄想・妄言の類としか見なされないので注意されたい。

[252: 匿名さん]

新東京タワーが都市構造を変えると
色々な名前で一生懸命書き込みを続けている城東デベの方ですね
どこかで自らデベであることを認めていましたが
あなたのことを批判すると何故か削除されホスト規制されたりするので困り者です

正直いって東武関係者もしくは取引のある業者ではないですか
まあ答えづらい質問ですからこの辺にします


ご自分の>>246の書き込みをもう一度読み返してください

>あくまで推測です。
>しかし、その推測に対し明確な反論が行えないようなら、
>その推論は限りなく真実に近いものと考えられます。

伊勢丹の当事者が反論を行えないならともかく
一掲示板で反論がなければその推論は限りなく真実に近いものと考えられる

それを妄想というのです。
個人の妄想をさも事実のように書きなぐるのは迷惑です。

[253: 匿名さん]

>>247
①都心回帰の中心は港区、中央区、江東区で、人口もこの３区がダントツに増えています。
②団塊の世代、特に所得水準の高い団塊の世代は西側郊外に居を構えています。
　引退の影響が大きく出るのはその一帯となります。
③④銀座はブランド地域でもあり、ターミナル駅周辺の商業施設とは異なります。
　逆を言えば郊外の人にとっては敷居が高く、たまにしか行かないところです。
　従って、郊外ＳＣが代替できる余地は無く、その影響はあまり受けません。
　それに対し、ターミナル駅周辺の商業施設は郊外住民の御用達エリアであり、郊外にＳＣ
　ができれば、そこに出かける頻度は一気に銀座並みに減ってしまいます。
　団塊Ｊｒの地元民化の影響もターミナル駅周辺により強くでます。

分かりやすく説明しますと。
池袋、新宿、渋谷のターミナル駅にあるデパートは郊外の発展がもたらした物であり、
郊外が衰退、もしくは独立度を高めれば、衰退する運命にあります。

[254: 匿名さん]

まあ、既にさんざん反論出ているし、事実上論破されてると思いますよ、

過度に城東（＝決して都心ではない）を持ち上げようとする輩は。

[255: 匿名さん]

253は釣り針太すぎだろうwwww

[256: 匿名さん]

>>251
都心に拠点があることは生き残りの必要条件ではありますが、
絶対条件ではありません。
経営手法がまずいところは淘汰されるか、他に吸収されます。

ここで言いたいのは、
郊外主体の電鉄系のデパートは将来厳しいってことです。

[257: 匿名さん]

×絶対条件
○十分条件
スマソ

[258: 匿名さん]

新宿にも実際にはほとんど行った事ないんでしょう
銀座も距離的には近いに関わらず未だに敷居の高さと居心地の悪さを感じてるのでしょう
そこそこの所得のサラリーマンというフレーズを頻繁に使いますが
実際に自分の周りにはそんな友人もいなくて生の声を聞けることもないのでしょう
世の中には日経にもネットにも載っていないことがあるのですよ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ね、城東デベさん

[259: 匿名さん]

都心回帰で江東区・・・

さて、まかりまちがってクジラが釣れちゃってもあれなんで、
とびっきりの落ちがついたところで、お開きにしますか？

[260: 匿名さん]

この程度で終わりじゃ新宿擁護になりませんよ。ｗ

[261: 匿名さん]

>>253

どれくらい増えているか数字で示してください。
都心区はもともと人が殆ど住んでいなかったので、若干人口が増えても
増加率は高率となりがちですが、商圏として評価するなら実数ベースで
西側近郊富裕層人口と都心区（ただし、江東は決して都心区ではない）
富裕層人口の増減を示すべきです。

郊外が衰退するという根拠も明示されていない。江東区辺りと城西・
城南区を比較すること自体が、そもそもナンセンスですがね。

銀座と新宿では、客層の年齢が銀座＞新宿なのは議論の余地のない所。
高齢者の方が平均余命が少ないのであって、高齢者層に依存している
銀座の方が将来が明るいという理屈は全くナンセンス。まさか、江東区
辺りの湾岸工場倉庫街跡埋立地に移動して来た住民層が、その穴埋めを
するとでも主張するつもり？？？

それと、銀座がブランドエリアなのは事実ながら、だから西側ターミナル
と客層がまったく異なる、ということではないでしょう。実際のところ、
銀座や有楽町辺りには、家電量販店やディスカウントストア等も増え、
それが銀座・有楽町界隈の近年の成長を支えている側面は否定できません。
銀座界隈は、決して旧来型・伝統型の高齢富裕層だけでなりたっている
エリアではもはやないのであって、新宿とまったく商圏や客層がだぶら
ないというのは虚構に過ぎないでしょう。

[262: 匿名さん]

えーと、江東区が都心かっ？って議論から付き合わないといけないのでしょうか？
なんだか眠くなりそう・・・

[263: 匿名さん]

>>261
たまには自分で数字をだしてくださいよ。
観念的な話ばかりでつまらないよ〜・・

[264: 匿名さん]

どうやら客観的に見て、必死に城東（＝決して都心ではない）関係者が、
銀座辺りの虎の威を借りて、必死に西側近郊・郊外より城東が優れている、
って論陣を張りたがっているだけのようで、過去にこのスレで何度も繰返
されてきた不毛な議論に逆戻り、ってオチのようですね。

しかしまあ、何度こてんぱんに論破されても、めげずに同じような事ばかり、
壊れたレコードのように繰返し主張するものですね。それによって、いかに
城東に対するイメージが悪化しているか、本人に自覚がないようなので、
さらに救いようがありません。

特に、江東区辺りをまるで千代田・中央・港の都心３区と同列か同種とまで
言わんばかりの主張には、もう笑うしかないほど滑稽の極みですね。

大変申し上げにくいですが、世田谷・目黒・渋谷等を中心とする城南・城西
エリアとしては、江東区・江戸川区・荒川区等はまったく興味がないので、
変な言いがかりはやめて頂きたいと強く思います。

[265: 匿名さん]

もう、せっかくおもしろく読んでいたのに、253のくだらないちゃちゃで台無しじゃんか。

[267: 匿名さん]

>ひとりよがりスレ
こんだけの人数いたらひとりよがりってないでしょう。
むしろひとりよがりなのはいつもの人では？

[268: 匿名さん]

一時的な再開発はほとんど意味がないのですが、将来発展するには自治体の財政力でしょう。豊洲はマンション派には受けがいいみたいらしいですが、実際江東区の財政はどうなんでしょうか。港区や千代田区などはいいとは分かるのですが、江東区はどうもはっきりしません。できれば教えていただきたいです。

[269: 匿名さん]

>>266
国語が苦手な人は色々な事象の本質を見極めるのは困難でしょうね

[270: 匿名さん]

私は東武の埼玉県内の沿線で育ちました（現在は都心住まいです）
まあ関東の私鉄の中では相当評価の低い路線でしたが
今から思うとマターリとした良い思春期を送れた街です
時代も良かったんでしょう
バブル前で日本人がまだ明日の将来に希望を持っていた時代です
まっとうに勉強して働けば親の世代より豊かになれる、そう信じられた時代でした

今日は桜を見に船で浅草まで行きました
松屋の昭和時代と変わらぬ佇まいはフォトジェニックではありましたが
やはり東武は企業努力がまだまだ足りないと思うところもありました
それと同時に東武の路線地域では企業努力ではどうしようもない部分を感じたのも事実です
あきらかに道行く人たちが違う、何か、空気が違うのです

東武は新東京タワーに大きく肩入れしているのは私も知っています
しかしながらそこにはどうしようもないピントがズレた感覚が伴うのは私だけでしょうか
アサヒ本社界隈もバブルの当時は何かを生み出しそうでしたが・・・


桜並木から東武の鉄橋を眺めながら
願わくば少しこぎれいになりマナーが向上した田舎路線であって欲しいと思いました
長文すいません

[271: 匿名さん]

んー私にも、江東区が、目の敵にされ過ぎているように感じられますね。
江東区を持ちあげるような意図を感じない文章に対しても、無理矢理、決めつけてるように感じる書き込みもありますし。
ただ、江東区が都心ではないというのは、同意ですが。（普通に考えて、常識でしょう。）

[272: 匿名さん]

港区の地価が下がり続けています。坪６７０万円台です。以前は９００万以上ありました。驚きです。都心痛めつけられていますね。ちなみに世田谷区は２７０万で変わりなし。港区は坪５００万台になったら買いかもしれません。港区欲しい方は貯蓄をわすれずに。

[273: 匿名さん]

江東区を目の敵にしているんじゃなくて、空気の読めない一人をうざがってるようにしか見えないが。。。

[274: 匿名さん]

>>263
都心回帰が消費に与えた影響を数字で見ると以下の通りです。

納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増、中央区２７６億増、港区５１２億増、江東区３３７億増、計１２２１億円増
Ｈ１７からＨ１８で
千代田区８６億増、中央区２４１億増、港区４９７億増、江東区４２８億増、計１２５２億円増
納税者のＨ１８年給与所得総額は、
千代田区１１９７億円、中央区２４００億円、港区６０３４億円、江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円ですから、Ｈ１７年中の人口移動までを反映した２年間で１５％増に相当。
ちなみにＨ１８、Ｈ１９は港区でさらに人口が急増しています。

一方、小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増となりました。

[275: 匿名さん]

↑　だから〜、江東区は都心に入りません。

[276: 匿名さん]

小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増。
その他の１９区は０．６％増、市部は０．４％増で、ほとんど差は無い。
都心回帰が小売業の年間販売額に影響を与え始めていると言える。
この傾向は今後も続くから、首都圏の商業マップは大きく変わって行くだろう。

参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

[277: 匿名さん]

>>274

意図・趣旨不明ながら、もし都心回帰（ただし江東区は都心ではない）のひとつの
数値的根拠というなら、それはそれで多としましょう。

ただし、そのデータだけでは、東と西の勢力図の変動にどの程度の影響が及ぶか、
さらに、東と西の商業エリアの趨勢にどのような影響が及ぶか、まったく十分な
説明にはなっていません。

まず、城西・城南主要区についても、同様のデータ（絶対値及び増減率）を提示
ください。無論、出展を明示することは最低限の常識です。

また、それら給与所得の動きが、新宿を代表とする西側ターミナル（区ではない）
の商業集積エリアと銀座を代表とする東側ターミナル（区ではない）の商業集積
エリアにおける小売業売上高等にどのような影響を及ぼしているか、単なる金額
の絶対値や増減率ではなく、因果関係を客観的根拠を以って説明ください。

業者さんなら、その程度のことはできるでしょうから。

[278: 匿名さん]

江東区は別としても（都心ではないため）、都心３区はそもそも人口も給与所得総額も、
絶対額が城西・城南各区とくらべて小さいため（一人当たりの数字は大きいだろうが）、
増減率のみ比較しても、全体に及ぼすインパクトを正確に把握することはできない。

都心西側隣接区（新宿区、渋谷区等）に加え、城西・城南主要区（杉並区、中野区、
世田谷区、目黒区、品川区、大田区等）の夜間人口・給与所得動態調査結果等の全体像
を示して貰わなければ、都心回帰と大騒ぎしていることのインパクトは判断できない。

かつ、西の衰退と東の再生を主張する根拠として、これまで数年間と同じペースで都心
３区や一部城東エリアの人口等が増え続けるとの前提を置いているのであれば、それは
現実的前提条件とは言えない。上がり過ぎた地価等が影響し、すくなくとも都心３区は
増加ペースが鈍ると予想されるし、一部城東で人口が多少増えても、西の衰退に繋がる
理屈にはならない。

[279: 匿名さん]

>>277
問題の本質は、都心回帰が構造的なもので、
これから先も続くかどうかです。
続くと仮定すれば、その影響は大きくなります。都心に商業施設が集中して行きます。

それを阻害する唯一の条件は、都心およびその周辺の地価、不動産価格の上昇です。
人が集まれないほど高くなると終わりで、一昔前のように需要は田園都市線等の郊外に向かいます。

どのように考えられます？

[280: 匿名さん]

あまり難しく小理屈こねくり回してもしょうがない。
数字を出したところで、統計データは表層的現象を示すだけで、
因果関係まで説明するものではない。
因果関係を読み解くためには、地道なフィールドワークするしかないよ。

で、東と西の議論で言えば、都心３区は誰でも住めれば住みたいと思う
（千代田区や中央区はやや微妙か？）人も多いかも知れないが、
城東の江東区、墨田区、江戸川区、足立区、葛飾区、荒川区等、と都心
西側隣接及び城西・城南の渋谷区、新宿区、世田谷区、目黒区、品川区、
大田区、杉並区等で、どちらに住みたいと思うひとが多いかを考えれば、
答えは自明でしょう。

どうやら、江東区は都心３区と同じグループで城東ではないと主張したい
ひとが一人で騒いでるようにしか見えない。

[281: 匿名さん]

>>278
ご指摘の通り、港区は限界に近づいています。
都心回帰の今後の中心は、
開発余地、不動産価格等を総合的に判断すると、
中央区、江東区、台東区、墨田区の城東エリアとなるでしょう。
押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから、
まだまだ続くと予想されます。

[282: 匿名さん]

勝手に中央区を城東エリアに入れないでください。
それに都心回帰と江東区、台東区、墨田区はあまり関係ないと思います。
特に江東区は東京都都市整備局の都心8区なんていう
もう都心でもなんでもないようなくくりにすら顔を出さないところです。
そもそも根底からしておかしいのに、総合的に判断なんて言われても・・・

っていうか、またおなじみの流れじゃん、もういい加減にしてほしい。

[283: ビギナーさん]

「新宿万歳、江東叩き派」と、「江東万歳、新宿衰退派」がお互いに根拠を出せっと罵るようなスレッドになってしまいましたが、もともとこの議論に参加したのは、値段が高騰したプレミアな場所での分譲マンション開発が限界に達する中で、つぎはどうなるのかという点で関心があったからなんですけどね。

現在「超」都心で行われている開発は既に「わけあり」で「お買い得」な土地、または、「住民の合意が得られた、以前から計画されている再開発事業」が中心となっていて、マンション開発を続けるのであれば、さらに「周辺部」で土地、事業を展開する必要があるという流れの中で、価格動向を考える上で、可能性のあるエリアはどこなのかを考えるのも興味深いと思うのですが。

豊洲と品川区についてはある意味語りつくされた感があるのですが、「西新宿、北新宿」以外に注目すべきエリアってあるんですかね。第二東京タワーのある墨田区とか、まだまだ都心に近いエリアで、ポテンシャルがあるところはたくさんあるのでは？

[284: 匿名さん]

>>282
根本のところが分かっていないね。
都心に勤める人が
「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

[285: 匿名さん]

>>281

城東エリアの再開発はご自由になされば良いのですが、それを以って
都心回帰と称するのは、意図的な詐称になりますよ。中央区は都心
（ただし基本的に下町）ですが、その他は城東ですから、城東エリア
再開発でもし人口等が増えるとすれば、それは都心回帰ではなく、
城東人口増、ただそれだけです。都心とは直接関係ない話ですよ。


多少蛇足ですが、城東は歴史的に江戸の一部でもあり、旧郡部の西側
近郊・郊外住宅地より歴史的厚みはありますが、それはあくまで下町
としての歴史であり、江戸時代の士農工商の枠組みの中で、商に属す
方々がつつましく長屋所帯で暮らしていた、そういう街なんです。

銀座は江戸期の埋立地で、最初は柳しか育たなかったような土地柄。
下町なので位の高い役人や武士が住まうエリアでは当然なく、あくま
で商業エリア。つまり、もともと人が住むための場所でなく商売のた
めの場所。それは銀座に限らず、いわゆる城東の下町商業エリア全般
に云えること。

関東大震災等により、甚大な被害をこうむった城東下町住人が、当時
はまだ農村地帯であった西側近郊・郊外に移り住む過程で、城西・城
南の新興住宅エリアが開発されて行ったのですが、近郊・郊外と云え、
土地の地盤や標高等は安定した住居環境として優れており、次第に山
の手的な住宅エリアとして人気を博すようになります。もしこれから
城西・城南から城東へ移住する人が増えれば、（無論、まったく他の
地方から城西・城南に来たひとも多数ですが、仮に祖先が江戸っこで
あったならば）何世代かを経て城東回帰、と云えなくもないでしょう。
でも、それはあくまで元々の庶民階層（江戸期の商階級の人たち）が
東から西へ、西から東へと移動しているだけ。

他方、都心部山の手エリアは、江戸期から明治・大正・昭和にかけて
平成に至るまで、ずっと山の手エリアなのであって、その代表が千代
田区番町、文京区西片、新宿区市ヶ谷、港区麻布等の高台武家屋敷街
なんです。これら都心山の手エリアは、一貫して山の手エリアだった
のであって、中央区のほぼ全域や城東エリアのような下町エリアでは
まったくないのです。従って、都心及び西側隣接区の古くからの都心
山の手エリアと、昔から現在まで一環して下町エリアであった城東と
を同列に語る事はできないのです（故に、多くの人が、江東区は都心
ではない、と敢えて念押しの書き込みをされるのでしょう）。

[286: 匿名さん]

都心回帰という言葉を、千葉県民が
マンションが安くなった城東地区に移り住む解釈していると
解釈してるようですね

>押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから

そもそもその考え方が間違ってると
最初にその話題が出てるから散々言われていますが

[287: 匿名さん]

>>284「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

随分都合の良い定義付けですね。仮にそういう定義付けなら、
それでも結構でしょう。江東区が都心でない前提の定義付けの
ようですからね。言葉の遊びをしてもしょうがないです。

銀座や大手町等に近い点で、江東区等湾岸エリアが都心への
通勤アクセスでの優位性を持つことは事実でしょう。よって、
都心への通勤アクセスに重きを置くひとが江東区等湾岸エリア
に住みたいなら、住んでいただけば良いだけです。

だからといって、西側近郊・郊外住宅エリアが衰退する、
という証明にも証拠にもなりません。さすがに多摩地区のニュー
タウンあたりの郊外となると衰退する可能性大でしょうが、
２３区内の西側近郊住宅地が容易に衰退することはないでしょう。
それだけ住みたいと思っている方々が大勢いらっしゃる、そういう
ことです。

[288: 286]

失礼、なんかヘンな文章になってしまってる

ところで以前、城東デベさんにある質問をしたら速攻削除されてしまったんで
もう一度質問させていただきます

いわゆる大企業の正社員で、そこそこの所得がある層が
通勤に便利な隅田川沿いに転入してくると目論んでいるようですが
そういった層は、教育環境に関しては特に重視していると考えられますが
その目にかなう教育環境が隅田川沿いにありますか？

[289: 匿名さん]

多くの富裕層や準富裕層は、下町風情は観光に留め、自らの日常生活で
それにどっぷり浸かろう、なんて人たちは殆どいません。

特に新興富裕層（いわゆる俄かなりきんさん）の若い方々は、もともと
が下町風情の生活環境で苦労している方々も多いため、下町風情で生活
することに嫌悪感をもつひとすらいるほどです。

それはさておき、都心部山の手エリアや城西・城南エリアには、富裕層
や準富裕層等の生活ニーズを充足する良好な住環境が整備されており、
衣食住・教育・医療・文化面や防災面等でも相対的に優れた条件が整っ
ているため、一定以上の余裕をもつ世帯がまず購入や居住を検討するの
は、これら都心山の手エリアや城西・城南エリアというのが常識です。

中央区や城東湾岸エリア等に富裕層や準富裕層の方々が住まわれてから、
初めて気づくのは、旧来からの住民層との色々な面でのギャップの大き
さのようで、こればかりはなかなか簡単に解決できない悩みのようです。

[290: 匿名さん]

まあ、城東の話題はそろそろやめませんか。ここでも、他スレでも、変な方が
出没して、必死に城東湾岸エリアの宣伝をしてるようですが、すべて反論され
ているようです。

もともとの流れは、真の都心部の再開発がようやく一巡して、今後どのエリア
が有望か、ということだったと思いますし、その流れの一つとして、西新宿や
北新宿の再開発計画について議論されていたと思います。


ポイントは、やはり事実上日本一の不動産会社、三菱地所の動向でしょう。
このスレでも紹介されていましたが、日テレゴルフガーデン跡地と西新宿三丁
目の再開発計画に、三菱地所が主導的な役割で参画することが既に決定されて
いますから。また、ＪＲ東日本が本社のある新宿駅周辺を再開発する計画のよ
うですし、その他多くの高層タワーを核とする複合大規模再開発計画が目白押
しのようですから、これからの１０年、事実上世界最大のターミナルにして、
一大繁華街・歓楽街を擁する大規模商業ビジネス集積拠点である新宿駅周辺が
改めて注目を集めることは衆目の一致するところではないでしょうか。

[291: 匿名さん]

事実を書き込みますけど、都内で警察官が路上パトロールをする際、
下半身臀部までカバーされた防弾服を着用するのは新宿近辺だけですよ。

路上で警察官を見かけたら良く携帯装備を見てくださいね、本当に彼らの勤務環境には
敬服・尊敬いたします。

[292: 上等]

私のような城東生まれ城東育ちの人間が子供心にも一目置いたのは、
麻布、広尾、世田谷（地名と区名がごちゃごちゃでしたね^^;）
などでありましたが、その西高東低の図は今も揺るぎないものと認識しております。
（ほかのブランド地域については意識的に除外したのではなく、書ききれない事と例えば松濤のように事件等で最近知った地名もあるものですから、すみません）

さて、このようなくだりで書き始めましたのも、
古い住人の中には私のように富裕層の対局に当たる存在も多々見受けられる反面、
特に最近、ご自分の意志で居を構えた方々においては、本来なら西側を含め居住地を自由に選択できる器量を持った方々も相当数いらっしゃると思ったからです。

名誉のために書き添えてみました。

[293: 匿名さん]

とうとう地価日本一の座が銀座から表参道に移りましたね。
「銀座までの距離」がすべてだった城東湾岸地域には残念な結果です。

[294: 匿名さん]

表参道の地価が下がったってネタが、
先月のこのスレに書かれていましたが。

[295: 匿名さん]

>>294
あなたのニュースソースはネット掲示板だけなのかよw

[296: 匿名さん]

国土交通省の公示価格高順位表（全国）ー参考資料を読むと
銀座は平成19年及び平成20年とダントツで１位なんだけど・・・
293さんニュースソースは何なんだ？

[297: 匿名さん]

新宿＊＊＊＊も江東＊＊＊＊もどっちも痛々しい。

[298: 匿名さん]

地価の動向ではっきりしたことは、今回の都心部値上げは仕組まれたものであり、都心部回帰という妄想で先走った人たちが損をしている状態になっています。その証拠に港区の地価は下がりすぎてしまい、逆に目黒や世田谷などはほとんど影響がありません。これから購入する方は冷静な判断で自分の生活に合った場所で購入しましょう。

[299: 匿名さん]

>>298

地価のソースは何でしょう？　教えて頂けますか？
港区の地価がそれほど下がっているというのは、事実ですか？


港区・渋谷区の外資ファンド等主導による地価高騰が、
サブプライムローン問題に端を発した外資金融破綻等により
変調を来たしてるのは事実ですが、具体的に港区の地価下落
の事実がどのように確認されたか、教えて頂きたいのですが。

[300: 匿名さん]

>>291

事実を書き込みますけど、都内指定団体の本拠所在地は以下のとおりです。
１年くらい前に都内で発砲事件が続発しましたが、あれも六本木と西麻布
の辺りでしたね。

港区六本木
港区新橋
豊島区西池袋

[301: 匿名さん]

港区赤坂と台東区西浅草が抜けてます

[302: 匿名さん]

２９９です。
うるうるネットを検索してみてください。月に１５日と１日に地価が発表されます。
少なくとも今年は記載しているので確認してみてください。確か１２月ころは具体的に記載していたと思います。

[303: 匿名さん]

なんだかなあ

公示地価なんて、実際の売買より、２,３年遅れるわけで、
今現在地価が上昇しているなんて話はほとんどないのでは。

金持ち父さん、貧乏父さんじゃあるまいし、もう住宅は
２度と上昇しないのではないかと思っています。

都心だけは別格といっても、あまり下がらないという
程度でしょう。

東京駅の近くは便利だとはいっても、大阪方面へ
新幹線で行くひとばかりではない。渋谷も恵比寿も
中華街も新宿もすぐではない。東京は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

賃貸で、住み心地が良くて、その都度便利なところに
住むのが良いのでは。

[304: 匿名さん]

西と東の比較論で言えば、

オフィスビル中心のビジネス集積が高度化しそうなのが東、
オフィスビル、小売商業、住居等の複合商業集積が高度化しそうなのが西。


東は丸ビルや新丸ビル等の試みで、多少はオフィス以外の要素も増えたが、
まだまだ西の小売・飲食・歓楽街等の商業集積には敵わない。

都心居住の快適さや利便性も、都心部に次いで西側に魅力的エリアが多い。


人工的で無機質ながら都心通勤アクセスを重視するなら東、
都心居住自体の楽しみを享受したいなら西、
これが結論では。

[305: 匿名さん]

>>304
教育環境を重視した場合も西に偏らざるを得ないですね
城東先生は教育ネタになると逃亡しますが

[306: 匿名さん]

理解して欲しいのは、ほとんどの富裕層が都心部に居を構えるわけではなく、目黒や世田谷など都心に近い場所や東京以外では鎌倉など環境に優れている場所を求める傾向もあるということです。

[307: 匿名さん]

>>305

子供はＫ-インターからストレートで東海岸の大学入学目指してますｗ

[308: 匿名さん]

東京駅から新幹線で行くのは、大阪だけではありません。
東北もあれば上信越もある。
名古屋もあれば大阪の先もある。
さらに、新幹線以外の特急もある。
日本は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

そして便利に出発できるのは東京駅。

[309: 匿名さん]

結論として、やはり「山の手」かそれ以外か、ということだと思います。
江戸期からの武家屋敷としての歴史伝統を有する土地柄は伊達ではない。

世の東西を問わず、水の近くに住むひとたちは上流階層ではないのです。
上流階層の皆さんは、水害や震災等の自然災害につよい、地盤強固な高台
に居を構えることが通例で、それが「山の手」の本質です。

理想を言えば、都心部山の手エリアである千代田区番町、新宿区市ヶ谷、
文京区本郷西片、港区麻布等（第一山の手）や、やや西に移動した準都心
部山の手エリアである渋谷区松涛、新宿区下落合、豊島区目白、目黒区駒
場、品川区東五反田等（第二山の手）辺りまでの高台屋敷街に住まうのが、
本来は一番良いのですが、お値段もなかなかですから、それが叶わぬ人た
ちに、多少なりとも手ごろな代替的住居エリアを提供して来たのが、いわ
ゆる城西・城南エリアなのでしょう。

今後城東湾岸エリアに続き内陸部（川沿い）の再開発も進むことでしょう
が、それは本来下町としての歴史伝統を有する城東が山の手化するという
ことではないでしょう。現在の（準）都心部山の手エリアや山の手的要素
を持つ城西・城南エリアは住宅地として成熟するために数十年から百年を
超える歴史を刻んで来ています。したがって、個人的には、下町が山の手
になることは決してないだろうと考えるので、下町エリアの不動産物件の
購入を検討中の方々は、その点十分認識の上、それでも問題ないとの判断
ができるのならば、お買いになるのは自由だと思います。

[310: 匿名さん]

ただ、「南山手」なる造語には煽られない方が良いですよ。

それは、「山の手」の歴史を調べればすぐに分かることです。

一部デベさんらがメディアと結託し、これまでせっせと仕込んで来た
物件等を早々に売りさばくため、都心部販促キャンペーンの一環で、
そのような造語を作り出したのが実態で、これにまんまと乗せられる
と、とんでもないことになりますよ。

もともと本来の元祖「山の手」は文京区本郷や千代田区番町辺りですから、
「南山手」って、すくなくとも「山の手」の本質を理解して作られた
言葉とは云えませんね。

[311: 匿名さん]

>>309

ここまで粘着されると勘繰りたくなるね。
そんなにマンション販売不振なんですか？内陸部は

[312: 匿名さん]

湾岸ほどではないですよ　たぶん


というより、「山の手」に住むのが一番いいのは、

古今東西とわず当たり前でしょう

[313: 匿名さん]

>>307
両親英語しゃべれないと無理ですよ

[314: 匿名さん]

みなさん職場から歩いて１時間程度のところには住みたいですね。

中央防災会議の「首都直下地震避難対策等専門調査会」は２日、首都直下地震により交通機関が
途絶え、徒歩で帰宅する人が大量に出ると、満員電車並みに混雑した道路を３時間以上歩く人が
２０１万人に達するとのシミュレーションをまとめた。
東京都心から横浜まで約１５時間など、都心から歩く時間は通常の２〜３倍かかる予測だ。
路上で死傷者が出たり、緊急車両の通行に支障が出ることなどが懸念され、調査会は今年度中に
対策をまとめる。
帰宅の所要時間も大幅に増える。通常は約５時間で歩ける東京・丸の内から埼玉県和光市まで
は、火災などの影響で約１５時間。うち約９時間は満員電車並みに混雑した道を歩く計算だ。
また、横浜市までは通常の倍近い約１５時間かかり、うち約６時間は満員電車並みの混雑という。

[315: 購入経験者さん]

>>309に同意
２年前に港区の低地（山手線内ではあるが）からすぐ近くの高台に転居しました。直線距離でわずか５００メートルほどの移動でしたが、住環境だけでなく住んでいる人たち（品性など）があまりに違うのでびっくりしました。港区で住居をお探しの方は、山手線内であっても低地（下町）は絶対に避けるべきです。

[316: 匿名さん]

>>315
＊＊＊ｗ

ところで、
東京駅の真ん前、
八重洲１丁目の再開発事業が始動です。
情報収集もう終わっていますか？

[317: 匿名さん]

>>316
知っています。
東京建物が２００ｍの高層オフィスビルを建てるんですよね。
やはり経済の中心は東京駅界隈を中心とする都心３区だと改めて思いました。
あと京橋でも１８０ｍの高層オフィスビルの計画があるみたいです。
当分都心は再開発の種が尽きず注目され続けますね。

[318: 匿名さん]

タワーマンション値引き物件一覧(2008年3月(１ヶ月間))です。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

引き続き、多くの物件が大幅に値引きしておりま

[319: 匿名さん]

>>317
東京駅地下街が大改造中なのもご存知ですか？
城東小学校がある八重洲２丁目はさらに大きな再開発計画があります。
周辺部が高層ビル化されて、地下街と連結されれば、商業施設としてもさらに
拡大、充実して行きます。
東京駅八重洲口自体も未来的なデザインに一新されますし、
どこまで発展して、変わって行くのか怖いくらいです。

都心回帰さらに勢いづいて行きそうです。

[320: 匿名さん]

要は、土地はいくらでもあって、今後も都内にいっぱいマンションが建つってことですな。

[321: 匿名さん]

>>320
都心に近くて、区画が整形で、再開発し易いのが条件になります。
当たり前ですが戸建が主体のエリアはだめです。

[323: 匿名さん]

さすがにタワーばかりができると富裕層は逃げるわけですな。入れ替わりに富裕層気取りの方々が入る図式ですか。

[324: 匿名さん]

>>319
地下街のことは知りませんでした。
八重洲２丁目の再開発の噂は聞いていましたが、心配なのは城東小学校です。
私としては廃校にするか、どこか他の場所に移るかして早急に開発をして欲しいのですが、城東小学校は築年数がかなり古くデザインも個性的なこともあり、東京駅や中央郵便局のように保存を求める人が出てきて再開発が思うように進まないなんて事もあるかもしれません。
どちらにしても都心に経済機能が集まってきてるのは事実です。
八重洲一丁目の計画では居住機能も検討しているようなので居住人口が少ない東京駅周辺もやっと本当の町らしくなりそうです。
都心は１０年もすれば見違えるようになってるに違いありません。

[325: 匿名さん]

>>322
大手町まで地下鉄で１０分以内が目安でしょうね。
明治通が目印かな。それより内側が理想。

[326: 匿名さん]

タワーは、かつて希少価値があったけれど、いまやどこでもタワーですから、
まったく希少価値はない。しかも、あまりに多様な住民層となることが、
真の富裕層から敬遠され始めてますね。低層階は非富裕層や業者の賃貸等が
多くなりがちで、まともなコミュニティの形成も困難なことが自明ですから。

そうした人たち、本物を知る人たちの間では、都心山の手エリアの低層高級
マンション見直しの動きが強まってます。せいぜい２０〜３０戸前後の小規
模マンションが人気のようです。よって、城東湾岸エリアのような工場倉庫
跡埋立地のような、だだっぴろい水辺の低地は不要です。

ビジネス中核エリアとして、都心３区のビル建設が進むことは事実でしょう。
しかし、それは都心に人口重心が果てしなく動くことを意味しません。職住
近接はひとつのトレンドでしょうが、オフィスビルの合間のマンションに住
みたがる人は、さほど多くないのが現実です。とても緑溢れ静かで落ち着い
た上質の住環境を提供するエリアではないですからね。人間が人間らしい暮
らしをするために相応しく、かつ都心の利便性も享受できる住環境というも
のは、自ずと限られて来ます。それがいわゆる都心部「山の手」なのです。

[327: 匿名さん]

>>325

そうですね、明治通り以東、せいぜい譲って山手線周辺部で、ぎりぎり山手通り
以東でしょうね、一般的には。

ただし、エリアによっては、山手線や明治通りの内側よりも、それらの外側の方
が環境良好な住宅エリアが広がっている街もあります。代表的な例で云えば、
たとえば渋谷区松涛、代々木エリアや、目黒区駒場、青葉台エリア、新宿区下落合
や豊島区目白エリアでしょう。

世田谷、大田、杉並まで近郊・郊外となると、都心生活の利便性を享受すること
は難しいですが、上記のようなエリアは、程よく都会、程よく近郊なので、とても
バランスが取れた良好で上質な住環境を享受することが可能です。

[328: 匿名さん]

>>326
麻布辺りのお屋敷を指しているのでしょうが、
お値段的に現実的ではないですよ。
２０億、３０億でしょ？
普通の人はマンションしか選択の余地はありませんよ。
最上階で、１２０ｍ２くらいで我慢しないと。

[329: 匿名さん]

>>328

いまや、麻布界隈に一軒家中心の住宅エリアはほぼ存在しません。
中層マンションが林立するエリアが殆どでしょうね。

その意味で、都心又は準都心の山の手エリアの第一種低層住居専用
地域は、非常に希少価値が高く、お勧めです。無論、一軒家を取得
できるに越したことはありませんが、低層高級マンションでも十分
良好な住環境や都心近接の利便性をバランス良く享受できますよ。

[330: 匿名さん]

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

しかし、たしかに、この値引き状況はすごいですね。
タワーの価格崩壊が始まってる感じですね。

くわばらくわばら

[331: 匿名さん]

>>329
それで湾岸高層マンションが人気なんだ。
そっちの方が広々感がありますよね。

でも、低層マンションをさんざん売り込んでいるけど、
何が良い点なのかさっぱり分からない。
郊外に行けば低層マンションなら腐るほどあるけど？

高級で値段が高かったら住民の質も高いってだけのお話ですか？
それなら敢えて言う必要も無い、当たり前のお話ですが？

[332: 匿名さん]

＞タワーマンション値引き物件一覧

なんだこれ、中古じゃないですか？

詳細がわかりませんが、この差額は、売り出し価格と実際に
売れた価格の差なんでしょうか。

売り出し価格から10%くらい引くのは、昔から常識だと
思っていました。

[333: 匿名さん]

>>331

だれも「湾岸高層マンションが人気」だなんて一言も言ってないですが。
そんなに大人気だったら、何故330のように値下がり続出なんでしょう？

湾岸再開発は、人工的、無機的、歴史伝統の欠如、文化教育環境未整備、
その他さまざまな理由から、真の富裕層や伝統的資産家層からは、
すくなくとも本宅としては選ばれにくくなっています。せいぜい投資用
物件かセカンドハウスでしかなく、本宅としては、やはり伝統的都心部
又は準都心部の山の手エリアの一軒家若しくは低層高級マンションです。

別に湾岸再開発エリアのように直線距離が大手町等に近くなくとも、
車や電車のアクセス経路さえ間違えなければ、準都心部の山の手からも、
せいぜいドアツードアで３０分以内で通勤することは可能で、その程度
の距離感がむしろ望ましいとも言えます。単に職場に近ければ良い、と
いうほど単純な話ではないですよ、住環境に厳しい方々の発想は。

[334: 匿名さん]

>>322
都心回帰が続いて行く為には、
あまりに高値になるのはかえってマイナスです。
継続する為の価格調整は、購入者にとっても良い事ですよ。

長年住むんですから、一時の上げ下げより、
巡航スピードで継続的に発展してもらう方が良いですよ。

[335: 匿名さん]

いわゆる都心回帰現象は、すでに頭打ち状態ですから、ご心配なく。

そもそも都心部には人が住むに適したエリアはそんなにないですし、
都心部再開発で新しいオフィスビルの供給が続くからと言って、
城東の人口がどんどん増える保証もありません。

東京駅界隈の再開発が進もうが、都心部や西側準都心部に富裕層や
準富裕層が多く好んで住む現状は大きく変わりません。

[336: 購入経験者さん]

>>315は初めての書き込みなのですが、根拠もなく条件反射的に ＊＊＊ｗ などとかみつく>>316は低地生活がとても気に入っているんですね。ま、そういう人もいるから下町も栄えるわけですね。
>>331も同類かな。

[337: 匿名さん]

>>335
都心部や西側準都心部に富裕層や
準富裕層が多く好んで住む現状は大きく変わりません。＞
ほとんどの区が販売数量を減らしていますが、
具体的にどの区を多くの富裕層、準富裕層が好んで買っているのでしょうか？
教えてください。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[338: 匿名さん]

ほぼ間違いなく、都心部や準都心部の山の手お屋敷街にまったく縁のない
方々ではないでしょうか。

必死の思いで都心部（と自分では思っている）湾岸タワー等を購入され、
一人悦に入っていたにもかかわらず、現実に引き戻されるような書き込み
を見つけ、反射的に攻撃しているのかも知れません。

どこのどのような物件にお住まいになるかは個人の自由ですから、敢えて
どうこう申しませんし、どれが良いとか悪いとか決め付ける気もないですが、
ただ、世の中の常識として、古今東西をとわず山の手（アップタウン）に
上流階層の方々が好んで住まわれていると申し上げるのみです。

あとは、各人の趣味趣向や懐具合、その他諸々の条件とにらめっこして、
自らに相応しい場所の物件にお住まいになることです。

[339: 匿名さん]

＞＞３３７

もう既に多くの富裕層が住んでいるんですよ。
そして代々引継がれていくんですよ。

これからの増減なんて、全体の人口に対して数％程度に過ぎず、
しょせんマージナルな影響でしかない。

[340: 匿名さん]

まず、現状の事実関係を十分理解ください。

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7151 （都心）
２位　　千代田区　6122 （都心）
３位　　渋谷区　　5986 （準都心）
４位　　文京区　　5288 （準都心）
５位　　目黒区　　5125 （城南）
６位　　中央区　　4961 （都心）
７位　　世田谷区　4892 （城南）
８位　　新宿区　　4638 （準都心）
９位　　杉並区　　4555 （城西）
１０位　練馬区　　4203 （城北）
１１位　品川区　　4182 （準都心）
１２位　大田区　　4068 （城南）
１３位　豊島区　　4067 （城北）
１４位　中野区　　4033 （城西）
１５位　台東区　　3961 （城東）
１６位　江東区　　3792 （城東）
１７位　板橋区　　3733 （城北）
１８位　北区　　　3666 （城北）
１９位　江戸川区　3610 （城東）
２０位　墨田区　　3567 （城東）
２１位　荒川区　　3561 （城東）
２２位　葛飾区　　3498 （城東）
２３位　足立区　　3429 （城東）

[341: 匿名さん]

>>339
良く分かりました。
代々住んでいる富裕層がそのまま住み続けるので、
新たな住民は期待する必要無しってことですね。
早い話、新築マンションが売れる必要も無いってこと。
販売数量が限りなくゼロに近づこうが、それも関係なし。

マージナルな新たな富裕層が選択した結果が、
新規分譲マンション販売戸数であり、
しょせんマージナルな存在であるから、無視して良いってことですね。

でも、マージナルな新たな富裕層しか関係しないこのスレに
何故カキコしているのかが、不思議？

[342: 匿名さん]

>>340
正確には納税者のみの平均です。
非納税者の数字は捉えようがありません。
従って、この数字は代々住んでいる富裕層が多い区が高くなります。

その富裕層の子供も富裕層ですから、
マージナルな新規富裕層がどこに住もうが、
数字に大きな変動はありえません。

[343: 匿名さん]

もうひとつの統計データです。

課税対象者平均年収額上位(出典：東洋経済新聞社刊都市データマップ2005)
(対象東京都内限定)
1港区(東京都)792.9
2千代田区(東京都)712.9
--------700---------------
3渋谷区(東京都)647
--------600---------------
4文京区(東京都)548.7
5目黒区(東京都)534.7
6中央区(東京都)528.2
7世田谷区(東京都)521
--------500---------------
8武蔵野市(東京都)490.6
9新宿区(東京都)485.3
10杉並区(東京都)473.4
11国立市(東京都)453.9
--------450----------------
12小金井市(東京都)449.6
13国分寺市(東京都)443.5
14小笠原村(東京都)442.8
15三鷹市(東京都)436.8
16町田市(東京都)434.8
17練馬区(東京都)428.9
18調布市(東京都)425.5

[344: 匿名さん]

老舗の名店は場所に関係なく存在しているのでおいといて、
普段使いの美味いレストランが少ないところには住みたくないなぁ。
単純だけど、一番わかりやすい文化成熟度のバロメーターだと思う。

[345: 匿名さん]

>>343

これを見れば、都心、準都心や城西、城南に加え、いかに中央線沿線
エリアに富裕層や準富裕層が高度集積しているか、良く分かります。

大変申し訳ないですが、城東はまったく上位層に見当たりません。

[346: 匿名さん]

最新の数字を右に加えました
しょせんマージナルな変動で順位の変動は、目黒区と中央区だけです。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7151 （都心） 7594　↑
２位　　千代田区　6122 （都心） 6309　↑
３位　　渋谷区　　5986 （準都心） 5891　↓
４位　　文京区　　5288 （準都心） 5236　↓
５位　　目黒区　　5125 （城南） 4991　↓
６位　　中央区　　4961 （都心） 5125　↑
７位　　世田谷区　4892 （城南） 4791　↓
８位　　新宿区　　4638 （準都心） 4555　↓
９位　　杉並区　　4555 （城西） 4314　↓
１０位　練馬区　　4203 （城北） 4057　↓
１１位　品川区　　4182 （準都心） 4174　↓
１２位　大田区　　4068 （城南） 4012　↓
１３位　豊島区　　4067 （城北） 3922　↓
１４位　中野区　　4033 （城西） 3914　↓
１５位　台東区　　3961 （城東） 3895　↓
１６位　江東区　　3792 （城東） 3851　↑
１７位　板橋区　　3733 （城北） 3625　↓
１８位　北区　　　3666 （城北） 3577　↓
１９位　江戸川区　3610 （城東） 3536　↓
２０位　墨田区　　3567 （城東） 3523　↓
２１位　荒川区　　3561 （城東） 3473　↓
２２位　葛飾区　　3498 （城東） 3434　↓
２３位　足立区　　3429 （城東） 3323　↓

[347: 銀行関係者さん]

マンションはデベロッパーが東京住まいにあこがれた人間に思いっきり吹っかけて
暴利を貪るという構図だったが高価格についてこれずにいよいよ壊れてきたってこと
どこまで下がるかは見ものですね

[348: 匿名さん]

まぁ、しょうがないよ。
いくら人数増えたってサラリーマンの給料なんてたかがしれてるし、
もっと稼ぐようになったら、今度は本当に住みたい所に移っていくんだし。

[349: いつか買いたいさん]

西の方が東よりも金持ちが多いのはわかるけど、城東の方が町工場が多いので（今はどんどん減ってるが）、地方から体一つで資産もなしに職を求めて上京した人が多かったというのも関係しているかもしれないのでは？そういう点では今取りざたされている格差問題に通じるものも感じる。
城東といっても川を一つ渡れば雰囲気は全然違うし、大田区なんかも海側と内陸じゃそれ以上に雰囲気は違うし、ステレオタイプな書き込みはレベルを疑ってしまう。城東も昔と比べれば随分雰囲気が変わってきているところもあるし。世田谷も貧富の差がずいぶん大きいという話も聞くが。町は時代と共に移り変わっていくものなんじゃないの。あと、中央線沿線に富裕層が多いというが、町工場が少ないので平均を下げる要因が少ないからという理由も影響しているような？

加えて、江戸時代から武家屋敷があり、本当に歴史がある山の手線内の一部地域のランクは明らかに上だが、これは当たり前の話なので議論しても意味はないと思われる。

それにしても、そんな書き込みばかりしていると、そんな見栄っ張りで差別的なメンタリティばかりの人間が住んでるのか？と思われて、かえって販売に悪い影響がでてしまうんじゃないか？と老婆心ながら心配になる。住みにくそうに聞こえてしまうぞ。当然そんな人ばかりじゃないが。

当方、東西南北にこだわりはなく、いい街に住みたい。このスレッドでは価格動向を知りたい。

[350: 匿名さん]

少ない投資で、高いリターンを得られる地域はどこかに興味があります。
富裕層の住む地域に無理して住んでも富裕になれるわけでもないし。

[351: 匿名さん]

二行ぐらいにまとめてくれ

[352: 匿名さん]

>>351
代々の富裕層がそのまま住んでくれればそれで十分です。

[353: 匿名さん]

城東デベの宣伝カキコだけでも十分鬱陶しいのに
似た気質の内陸デベまで参入か

終わったなこのスレも

[354: 匿名さん]

今日の新聞に大きく出ていましたが、震災時の帰宅難民化は大問題です。このリスクを避けるには道路整備が行きとどいている概ね明治通りから内側、すなわち概ね東京駅から半径５ｋｍ圏内に住み、この円内で仕事、ショッピングをすべきでしょう。富裕層の都心回帰が進む大きな理由になりそうです。
特に狭小住宅とアパートが混在する一帯は火災が多数発生し、暴徒が発生する恐れが極めて高く、この地域を通る必要の無い、東京駅から半径５ｋｍ圏内は富裕層にとって絶対条件になるでしょう。

[355: 匿名さん]

>>354
もちろん、交通上のボトルネックになる橋梁を越えていかねばならない地帯、橋梁が破壊されれば陸の孤島になる地帯は論外ですが。

[356: 匿名さん]

震災時は瓦礫の道路を歩く帰宅難民が満員電車並の混雑になるそうです。
自分が右折や左折したくても無理ですね。
他人と同じ方向に行進は続くよいつまでも…

都心に住んでれば、
混雑のピーク時はどこかで休んでいて、空いてからゆっくり帰宅できるでしょう。

[357: あ]

い

[358: 匿名さん]

350
＞少ない投資で、高いリターンを得られる地域はどこかに興味があります。

いまどき、不動産を投資対象としてるの？
センスなさすぎだから止めておいた方がいいよ。

[359: 匿名さん]

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

更新されていましたね。気が付きませんでした。

[360: 匿名さん]

例えば、品川でそのうち発売の定借？

ところで、いまどきセンスある投資対象は何？

[361: 匿名さん]

そんな事も自分で調べられない人が利を得られるわけ無いと思う

[362: 匿名さん]

>>355
上手いねw

[363: 匿名さん]

>>362

陸の孤島っていうか、文字通り孤島ですね。
で、なんとか橋をクリアできたとしても
地面は液状化で泥が噴出。
エレベーターは全面停止でメンテ会社も駆けつけられず
自慢の部屋までは辿り着けない、と。

[364: 匿名さん]

豊洲は暴徒リスクもあるな。
枝川の住民が長年の恨みを晴らすため、関東大震災のように襲いかかってくる可能性はあると思う。
枝川近辺は過去に警察官がボコられたこともあるしな。

[365: サラリーマンさん]

春日はかなり便利だと思うが、新築はとても買えない。

賃貸はどうかと思ってみたら、びっくり、かなり高い。
UR(都市再生機構)ですら、30万円を超えている。まあ、
80m2以上だし、駅から6分だから仕方ないような気もする
が。

今の古びたマンション売らずに、しばらく賃貸で過ごそうと
思ったが、全然駄目だ。今の古びたマンションは、建て直し
た段階で戻るというアイディアだったが・・・。うまくいか
ないもんだ。こんなに高くでは、建て直し費用が貯められ
ない。

なお、私の今の古びたマンションは、巣鴨にある。ちょっと
古すぎて人には貸せない感じ。

[366: 匿名さん]

セオリー　高級住宅街の真実　の雑誌読みましたがかなりおもしろかったですよ　これからの都心５区は千代田区　港区　中央区　渋谷区　品川区だそうです　でもって中央区と目黒区を入れ替えるような事も書かれてました　中央線より南側、第一京浜よりも西側、環八よりも内側のエリアの限られた場所が高級住宅地だそうです

[367: 匿名さん]

何と言おうが代々富裕層が住むところが安泰です。
目黒区と世田谷区で決まり。

[368: 匿名さん]

北部内陸の帰宅難民は悲惨だよな。
湾岸にくらべてめちゃくちゃ時間がかかる。
内陸奥地は検討から除外すべき。

[369: 匿名さん]

富裕層議論あまり意味がないと思うけど。金持ちが必ずしも消費をしてくれるわけではなく、むしろ他の人より金銭にはシビアなところがあります。やはり消費を多くしてくれるのは子供がいるファミリー世帯だろうと思います。

[370: 匿名さん]

湾岸は日本人がいないから嫌だ。。。
おや？368さんは日本語お上手ですね。

[371: 匿名さん]

>>366

メディアと、その裏にいるスポンサー（つまりデベ）の思う壺に、思いっきり
嵌り込んでますねｗ

「南山手」なる造語含め、このエリアで高値仕込みした土地を、マンションに
仕立ててとっとと売り捌き逃げ切るため、メディアを使ってあの手この手で、
必死の販促キャンペーンを展開中なんですよ。

そもそも品川区なんて、ごく一部を除き全域庶民エリア。２３区内の平均所得
ランキングでは、杉並や練馬はおろか都下多摩地区より下。とても都心５区の
資格はありません。目黒も、面積が小さくこじんまりまとまってるだけだし、
別に都心でも何でもない。世田谷に毛が生えた程度の近郊エリアに過ぎない。
都心か否かという点で、中央区とはまったく勝負にならないし、完全に論外。

都心５区というのも単なる造語に過ぎず、公式には区部都心部と呼ばれ、それ
は千代田、港、中央、新宿、渋谷、文京、台東、豊島の８区と正式に決まって
いる。

[372: 匿名さん]

中央区なんかマージナルな新興の富裕層だけで大したことないよ。
やっぱ代々の富裕層が踏むところが一番だよ。
まあ雰囲気が違うし、住んでいる人種も知性も違う。

[373: 匿名さん]

>>371
品川区は代々の富裕層が好んで住む確立された地域があります。
代々長年にわたって住まれているところが誰が何と言おうが一番良いのです。
新興富裕層、一般リーマンとは関係のない別世界なんです。

[374: 匿名さん]

都心５区は千代田区から時計回りで、
千代田、中央、港、新宿、文京、台東
これで終わり。でも、代々の富裕層が好んで住むところは目白です。

[375: 匿名さん]

>>354

城東さん、思いっきり墓穴掘りましたねｗ

震災時にもっとも深刻な被害が予想されるのが、城東なんですよ。
城東は標高が低い川・海沿い低地で、しかも地盤が軟弱なため、
特に木造狭小住宅が密集するエリアを中心に、震災時の被害は極めて
甚大です。それは、関東大震災で既に証明されてしまっています。

湾岸エリアのタワーにしても、橋梁崩落で孤立化するのみならず、
埋立地は液状化が深刻で、しかもタワーの長周期振動は高層階中心に
大きな揺れを誘発するため住居内被害も懸念される上、エレベーター
が長期間完全停止するため、事実上タワーでは生活することが出来な
いのが現実。

徒歩帰宅の距離や時間だけを心配するより、自宅にいる家族の安全の
方がよほど心配だし、仮に家族が無事でも、もはや生活の場たり得な
い自宅に帰宅できたところで、路頭に迷うだけ。

大事なのは、震災被害が軽微に留まることが予想される、地盤強固で
標高が高い、山の手高台住宅地に自宅を構えることです。そして、
その条件に該当する住宅地は、残念ながら城東や湾岸エリアには、
ひとつたりとも存在しないのが現実です。

[376: 匿名さん]

３７２、３７３は、支離滅裂だね。

都心かどうかと、優れた住宅地があるかどうかは、まったく無関係。

目黒区も品川区も都心でないが、一部に優れた住宅地がある、というだけ。

優れた住宅地があるからとか、富裕層が住むエリアが一部に存在するからとか、
そんな理由で、その区が都心区になるわけがない。

田園調布があろうが、成城があろうが、当然ながら、大田区も世田谷区も
都心区なんかであるはずがない。

おつむ大丈夫？？？　あまりに日本語の読解力や論理的思考能力が低いので、
とても心配。こういう輩が、メディアあたりのキャンペーンに真っ先に洗脳
される、いわゆる　白　痴　さんなんだよね。

[377: 匿名さん]

>>375
代々の富裕層が住まない湾岸は
絶対に認められませんよね。

[378: 匿名さん]

>>376
都心区であろうがなかろうが関係無いと思うよ。
ようは代々の富裕層が好んで住んでいるかどうかが重要じゃないでしょうか？
そうで無いところは全部バブルです。

[379: 匿名さん]

３７４さんは、なかなかよく分かってらっしゃるようで。

代々家柄のよろしい名家名門資産家層、純然たる上流階層の方々が
代々好んでお住まいになってらっしゃるようなエリアこそ、真の
高級住宅街です。それは、江戸・明治・大正期にかけて形成された、
本当の山の手邸宅街にとどめを刺します。

本当の山の手とは、武蔵野台地の東端の武家地跡に形成された高台
お屋敷街で、新宿区・文京区・北区の高台（武蔵野台地の延長であ
る豊島台・淀橋台・関口台・小日向台・小石川台・白山台・本郷台）
から千代田区番町・麹町地域までのこと。中でも、いまでも真の
山の手風情を色濃く残す素性の良い上品な住宅地は、皇室御用達の
学習院も程近い、目白界隈（特に新宿区下落合辺り）が筆頭でしょう。

[380: 匿名さん]

>>379
その通りですよ。
代々の富裕層が住んでもいないところが上がるのはどう考えてもバブルですよね。
六本木、赤坂なんて何で上がっているのか理解できません。
新興富裕層の趣味で、大勢には影響なしですよね。

[381: 匿名さん]

>>376
超都心志向のあなたが住むのにふさわしい地は　内 神 田　ですね

[382: 匿名さん]

まあ新興の富裕層、リーマン層には別のところに住んでいただければそれで良いです。
代々の富裕層が住むエリアは、そのまま代々で固めて良好な住宅地域にして行きましょう。
異分子が入って来るのは迷惑なだけですよね。

[383: 匿名さん]

>>375
まさに私もそのように考え、高輪台の低層マンションに住んでいます。

[384: 匿名さん]

今回のマンションブームは、
自律的に発生しポジティブフィードバックで拡大したバブルというより、
単に売り手の仕掛けに乗せられて踊らされただけの話。

たまたま小金持った庶民がセレブとか、冷静に考えたら噴飯ものの美辞麗句でおだてられて、
生涯賃金の半分以上を工場跡地、埋立地、準千葉埼玉に支払う契約をしたことで、
煽った側の目的は達成されたのです。

あとは仮面が剥げようが化粧が落ちようが、放置されるのみ。
資産価値が落ちたとしても、ベランダの布団干しのせい、違法駐輪のせい。
住民の自己責任という格好の免罪符。

歴史は繰り返すっていうけど本当にそのまんまだよね。
次は多摩ニュータウンの再開発がテーマになるかな。

[385: 匿名さん]

>>384
買えなかったんだね…。
まあ来世でがんばれ。

[386: 匿名さん]

>>354さん

城東の被害甚大ぶりは、こちらを参照ください。
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/shutochokka/15/shiryou2.pdf

１１ページ以降のマップで、はっきり分かりますよ。
特に、東京湾震源地のケースでは、城東のみ壊滅的打撃を受けます。

他方、西側震源地のケースでは、世田谷辺りの木造狭小住宅密集地帯も、
城東や湾岸に負けず劣らず危ない様子が見て取れます。

いずれのケースでも非常に安全なのは、都心部から都心西部の武蔵野台地
東端に位置するいわゆる「山の手」エリアです。
地盤強固で高台、これに勝るものなし。

[387: 匿名さん]

やれやれ
城東デベが宣伝レスばかり貼り込むもんで
内陸デベまで引き寄せて、挙句は2ch名物目白厨まで登場か

2chのほうがもうマシなんじゃないか？

[388: 匿名さん]

2ch名物地盤厨まで登場ｗ武蔵野台地ｗ
にぎやかになってきたぜ。

[389: 匿名さん]

>>386
いわゆる炎の首飾り、死の首飾り。環七沿線ですね。
火事が多発するし、道も狭くて、
アパートが多いので治安悪化も不可避、
ここを通り抜けるのはかなり至難の業です。
特に女性は、出来ればその内側に住むべきですね。
その事実を分かっている人はまだ少ないでしょうね。

[390: 元祖匿名はん]

ニューヨーク・マンハッタン地区で、今年１〜３月期のマンション平均価格が前年同期比３３．５％上昇の１７２万２９９１ドル（約１億７７００万円）となり、過去最高を記録した。低所得者向け高金利型（サブプライム）住宅ローン問題に揺れる米国で、屈指の経済都市だけは住宅バブルが続いている。

米不動産会社プルデンシャル・ダグラス・エリマンが３日までに発表した調査によると、期中に分譲が始まった２棟の超高級マンションが平均価格を大きく押し上げた。このうち１つは先進五カ国がドル高是正で合意した１９８５年の「プラザ合意」の舞台となったプラザホテル。昨年の創業１００周年を機にホテル業務を縮小してマンションに衣替えした。

劇場街ブロードウェーや、高級ブランド店が集まる五番街などがあり、交通網も発達しているマンハッタンは不動産価値が高く、ドル安進行に伴って欧州を中心とした海外からの投資が活発だったことも価格高騰につながった。

[391: 上等]

>>390さん。

この記事を紹介してくださったのが「元祖匿名はん」さんだということが、
価値と意味深長さを感じました。

[392: 匿名さん]

2棟がどれだけ平均価格を押し上げたか、も知りたいですね。先月の前年比との比較も。
プラザホテルの立地なら、それはそれは高く分譲できるでしょうし。

[393: 匿名さん]

庶民達が富裕層についての蘊蓄を語り合うスレになってるよ。

[394: 匿名さん]

>>390さん、391さん

この記事を紹介してくださったのが「元祖匿名はん」さんで、当該記事の最終段落
を意図的に削除している点、その記事に午前４時にのこのこ合いの手を打っている
のが「上等」さんだということが、真の価値と意味深長さを感じました。

まさに、墓穴掘りまくりの「上等」さん、上等な方ですねｗ

震災時帰宅困難記事で何とか必死に城東エリアを売込もうとしたら、猛烈な反論を
受けて完璧に論破され、木っ端微塵に吹き飛ばされて、まったく逆効果だった反省
や学習効果が全然活かされていないようですねｗ


「ただ、販売戸数は同３４．３％減の２２８２戸と大幅に減少し、在庫は同４．６％増の６１９４戸に膨らんで売れ行き鈍化の傾向は顕著。景気減速の影響は出始めているようだ。」

http://www.jiji.com/jc/c?g=int_30&k=2008040300531

[395: 匿名さん]

値段上げたら売れなくなったんだから、そんな値上げを囃し立てるのは○○丸出しｗ

[396: 匿名さん]

公平中立に行きましょう。天下の三井不動産系のレポートです。

すこし古いものの、とても示唆に富む内容です。現状でも状況は大きく変わらないでしょう。
注目すべき高級マンション開発ゾーンは、港区・渋谷区・新宿区の高級住宅街であることが、
客観的根拠に基づき示されています。
近年、白人系外国人の人口が着実に増えているのが、上記３区だからです。新宿区はアジア
系外国人のイメージが強いようですが、実は白人系外国人の人口増加も大幅です。
特に、市ヶ谷や神楽坂界隈、目白近衛町や御留山界隈に、白人系外国人が多く住んでますね。

http://www.realplan.jp/pdf_data/pdf04/07902.pdf

[397: 匿名さん]

＞＞２２３さん

富裕層は伊勢丹がお好きなんですよ。きちんとしたフィールドワーク
に基づく客観的調査結果ですからね。
１１ページのポイントをちゃんと読みなさい。

ただ、真の富裕層は数も限られるため、消費リーダーではないんですよ。
いわゆるニッチでしかない。だからアッパーミドルを狙う方が、
マーケティング戦略的にはただしい。

いずれにせよ、ちゃんと勉強して書込んでください、あなたの無知蒙昧
ぶりさらけだして、全世界に恥さらすだけですからねｗ

http://www.culturestudies.com/pdf/061109_2.pdf

[398: 上等]

>>394さんへ。


私をどなたと勘違いされているのでしょうか？


できればマンションコミュニティの管理人さんに証明していただきたいのですが、
いつも「上等」の固定ハンドルで書き込みをしております。
（前からのこのスレの常連さんなら雰囲気を分かっていただけると思うのですが・・・）

また「元祖匿名はん」さんには申し訳ないのですが、通常は私と意見や考えが対立している場合が多いようです。
この記事の同調に対しては、普段のイメージと違う意外性に惹かれるものがあったからです。

とは申しましても、多くのコメントの中には傾聴に値する内容も多々あり（難しすぎて私には理解できない部分もありますが）このスレでも参考にされている方、ファンの方も多いのではないでしょうか。

尚、紹介されている記事中に削除されている部分があったとは知りませんでした。

余談ですが、以前「元祖匿名はん」さんにもデベと疑われたことがありますが、そのような関係の職業とは一切関係ありません。
ただしそれだけに、専門的な話がここで飛び交うのを拝見して少し利口になった気がいたします^^;

最後ご理解いただきたいのは、城東地域に愛着を感じ住んでいる者として、
これからも積極的にアピール、応援していくことをお許しください。

[399: 匿名さん]

>>上等さん
「上等さん」は公平な書き込みをされていますし、参考になることも多いです。

このスレでも本当に城東地区を嫌いな人はあまり多くなく、
「東京駅半径５キロ以内の江東区湾岸物件最高！他の地域はダメ！」と
スレの流れ関係なしに空気の読めない書き込みを連投している一名を毛嫌いしているだけかと…

[400: ビギナーさん]

>>397
反論するのも＊＊らしいのですが、SEVEN HILLS購読者層限定のアンケート調査を仰々しく持ち出されてもねぇ・・そして、１１ページ読んでみましたが・・

◎百貨店好きな富裕層、半数以上が外商を利用、良く利用する百貨店は「高島屋」「三越」「伊勢丹」

これじゃ何の結論にもならないですよね。だれも伊勢丹に行かないとは行っていないでしょ。しかも高島屋も三越も利用するといっているし。

まあ

>いずれにせよ、ちゃんと勉強して書込んでください、あなたの無知蒙昧ぶりさらけだして、
>全世界に恥さらすだけですからねｗ

なんてことを書く人の言うことですからね。情報提供には感謝しますけどね。