パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[401: ビギナーさん]

共用施設はどういった感じでしょうか？

[402: 匿名]

エントランスロビーのみで、ゲストルームやパーティルームはありません。

[404: 匿名さん]

永住向けで買う人が多いでしょ。

[405: 匿名さん]

仕様では西口住友に完敗ですね。ルサンクといい勝負かな。

[406: 匿名さん]

116戸でコンシェルジュやゲストルームは賄いきれないでしょう。
もっと高値になりますよ。
ここは駅から3分で便利のわりに静かで生活環境がいい、のが最大の売り。
割り切りが必要です。

[407: 匿名さん]

>>403
マンションは立地。これだけ駅に近くて周辺環境が整うマンションのリセールが厳しいわけない。しかも、116戸しかないから希少価値がある。

[408: 匿名さん]

今、都心は新築だと坪600とか平気でいっちゃいますからね。ここの坪400は、高い感じがしてしまいますけど、冷静に考えると、やむを得ないのかしれません。ただ、無理に新築に住む必要はないと思います。大崎すみたいなら、中古がおすすめ。

[409: 匿名さん]

>>408
なんで？？

タワーでもそうだったけど、永住思考の人が多いとなると、程度の良い中古なんてあんまりでないんじゃない？
むしろ、地下上昇率NO.1らしいので、中古の方が新築時よりも高いかもしれないよ。

[410: 匿名さん]

千代田、港区は600やからな、既に。400は安いか、、

[412: 匿名さん]

タワーよりこっちの方が断然魅力的。
待っててよかった。

[413: 匿名さん]

>>405
OWCTはリーマン前の設計だからな。あの豪華さは良かったね。
リーマン後のここは家族をコンセプトにして安っぽい戦略だったから仕方ない。
今だったら豪華路線にしてもっと高くても売れただろうね。

[414: 匿名]

確かにOwctは仕様がよかったけど、間取りが最悪だったなー。
どこも一長一短あって、丁度いいんじゃない？

[415: 匿名さん]

>>409
過去に地価上昇率No1だった、からって永久にNo1ってわけではないですし。

[416: 匿名]

中国人はＭＲで見かけないという書き込みがあるけれど、彼らは日本人を対象としたＭＲには来ませんよ。
港区の某タワマンに住んでるけれど、入居までの流れの中で、日本語以外を話している人たちは見かけなかった。
でも住んでみたら中国人の家族の方はかなり多いです。階によっては一割くらい？
すれ違うだけではわからないので、実際にはもっと多いかもしれない。
居住者への掲示板でのお知らせは、日本語と英語だけですが。

[417: 匿名さん]

普通に考えて、中国人で買う人は一定割合で居るんじゃないの。

[418: 匿名さん]

中国人は賃貸だろ。今のうちのタワーは２割弱が賃貸に回ってる。このうち一定割合は法人経由で中国人が住んでる気がする。

[419: 匿名さん]

まぁ、外国人の大半は賃貸だろうね。常識的に。

[420: 匿名さん]

中国人は基本的に湾岸ですよ。知名度高くて安いから。
大崎は山手線でもマイナー駅だから、外国人にはそんなに人気ない。

[425: 物件比較中さん]

リンクはあえて貼らないけど三井が外国人向けの不動産分譲サイトを開いてるんですよ。
何度か覗いたことがあるんですが基本的に都心部の駅近マンションが多かったです。もちろんタワーマンションもいくつかクローズアップされてましたよ。

[426: 匿名さん]

>>425
住友不動産は中国人向けサイトを開いていますね。住友の中国人向けサイトでもタワマンが紹介されてました。

[427: 匿名さん]

のらえもんさんのブログには以前、
三井や三菱がシンガポールで商談会を開いた話が書かれていました。

[428: 匿名]

将来リセール考えている人は売却の裾野が広がっていいんじゃん？
実需心配してる人は、単に賃貸に回されるだけだから、心配いらないと思うよ。大陸系の金持ちはワザワザ日本に住みません。米国にでも行きます。
自分で買って自分で住む人なんて僅かです。
アジア人富裕層向けのビジネスマンであれば知ってると思いますが。
住む人は港区に住んでます。

[429: 匿名さん]

日本に住まなくても
管理組合の一員になります。

[430: 匿名]

日本語読めないので、煩わしさから、結構短期で売り飛ばします。

[431: 匿名さん]

すごく臭いますねー。目黒川って何か消臭対策みたいなことしてるのでしょうか。

[432: 匿名]

感じ方は人それぞれです。
匂いに敏感な人は川沿いは諦めて下さい。

[433: 匿名さん]

>>432
諦める、でなく
忌避する、だね。

[434: 匿名さん]

>>431
工業地帯だった昔はもっと臭かったらしい。
川の臭いは解決しにくい。日本橋川や神田川ですら臭うのだから。暗渠にすれば解決するが東京は地下が開発され過ぎていて厳しい。

[435: 匿名さん]

「興味がある」、もしくは「欲しい」からここ見てんだろ？

[436: 匿名さん]

433に対してです。

[437: 契約済みさん]

あんまり、気にならないけどそんなに臭いですか？
個人的には市ヶ谷駅の釣り堀からの匂いに比べると
全然気になりません。

[438: 匿名さん]

431です
前に見に来たときは少し臭う程度だったので、まあこんなもんかあまり気にはしていなかったのですが。
その次に行ったときは雨降った後のせいか、すごい臭いでした。
臭いの表現は難しいですが薬品と混ざったような、学校のプールの水をしばらく放置したような…。
顔背けるくらいでした。
たまたま強烈なときだったのでしょうか。
リバーサイドと駅近で、良いなと思っていただけに、悩んでしまいます。
あれは、たまたまであって欲しい。

[439: 匿名さん]

>>437さん
私も目黒沿いに何年も住んでいますが、正直気になったことはありません。（4人家族ですが、皆同意見。）
ただ、気になる人は気になるみたいなので、いわばアレルギー（個々人の特性）みたいなものです。
駄目な人は、何も高い金出して無理やり住む必要はないので、現地行って、臭いを感じ無い人が住めばいいだけのことです。

[440: 匿名さん]

それは海の臭いでは？
特に満潮時には潮の香りがしますよ（運河の臭い）

[441: 匿名さん]

川を通過するだけのタワーでも、よくネガネタになっていた内容。ここは思いっきり生活の場だから、何度も通って自分の鼻で確認した方がいいね。感じ方は個人差が大きいようなので。

[442: 匿名さん]

「全く臭わない」はウソ。もしくは鼻が故障しとる。
「ほとんど気にならない」は十分あり得る。

[444: 匿名さん]

この時期だとガチで潰しにくる倍率下げネガもいるから、自分で感じて考えてネ。

[445: 匿名さん]

>>443
臭いという致命的な立地のマンション購入者さん、事実を単なるネガに転化させようと必死過ぎ笑

[446: 匿名さん]

文面からみて445が明らかな煽り、悪意たっぷりであることをまず冷静に判断してほしい。しかし煙のないところに火は立たない訳なので、部分的に正しいことを言ってるかも？と、自分なりに補正を入れるのが美味しいネガ利用法です。マンション購入にはいろんな落とし穴があるので、実はネガは有難いんですよ。買ってから後悔では遅いので。

[447: 匿名さん]

>>446

目黒川くさいとかあたりまえのことをさもドヤ顔で書かれても、、

[448: 匿名さん]

ゲリラ豪雨で大荒れの目黒川が臭すぎる理由
http://matome.naver.jp/m/odai/2137456460017701501

[449: 匿名さん]

一昨日、ここのすぐとなりの橋の上で確認しましたが、天気も良かったせいか、橋から乗り出して臭いを嗅いでみると、臭うような気もする…わからん…。って程度でしたよ。

でも、半年くらい前に大雨で増水してたときは、橋を通るだけでわかりましたね。でも、そこまで騒ぐほどではないかな。

[450: 匿名さん]

こないだの記録的な雨でも水位は余裕でしたよ。

[451: 匿名さん]

>>446
素朴な質問なんですが、
では美味しいポジ利用法はあるのでしょうか？

[452: 匿名さん]

西口だったら目黒川の臭いは気にならないのですが。

[454: 匿名さん]

昔の大崎とは違うのだよ。

[455: 匿名さん]

川のカーブのせいか？ガード下が低いからか？五反田南公園
のあたりが、ニオイがちょっとキツイ時があります。

しかしながら、そのそばのプラウドは売れましたから。
気にならない人は気にならない程度のニオイという事でしょう。

[456: 446]

>>451
ネガさんの種類に依るんじゃないですかね。倍率を下げたいだけのネガ、中立的立場でこのマンションを批評している人、必要以上にライバル視や敵対視をしてる人など、ポジに比べるとネガは幅広いですから。一つ言えることは、マンションに興味がある人であれば、ポジの反応を見てなんらかの学習効果が付帯されるということでしょうか。特に自分にない切り口の考えや指摘があった場合など。単なる感情論だけの人には意味がありませんが 笑

[457: 匿名さん]

公式ページに間取りが掲載されましたね！

[458: 匿名さん]

ゲートシティにエスカレーター設置工事のお知らせの看板が立ったそうです。駅からペデストリアンデッキで直結となったらますます魅力的ですね。

[459: 匿名さん]

>>458
どこに設置されるのかkwsk

[460: 匿名さん]

>>457
凄い所に柱が走ってるんですね。

[461: 匿名さん]

間取りがいまいちですね・・・

[462: 匿名さん]

私はこれらの間取りが好きですよ。60の部屋は少し柱が気になりますが、開き戸(実際は引き戸ですが)だったらこのくらいのデットスペースも普通だし全然ありだと思います。

[463: 物件比較中さん]

とても残念ですが目黒川のにおいは結構すごかったです。
先週の日曜日はいい天気で御成橋公園で多くの家族連れが子供を遊ばせていました。
築十年の中古でも坪330という高級感あふれる三井のタワーと目の前の公園の匂いのギャップはなかなか不思議でした。

[464: 匿名さん]

>>463
住めば都という言葉がありますが、自分たちが慣れたとしても家に招いたお客様にドブクサイなんて思われるのは耐え難いですね...

[465: 買い換え検討中]

間取が…
窓のない部屋も洋室と表示されてますが、子供部屋にするのはためらわれます。物置か趣味部屋？ファミリーはタワーということですね。

[466: 匿名さん]

とにかく現地に何度も足を運んで、よく嗅ぐことです。この件に関しては他人の意見はあまり参考にしない方がいいと思う。ポジネガ入り乱れてるので。

[467: 匿名さん]

この地に何を求めるのか。人生観がとわれますな

[469: 匿名さん]

この地に何を求めるかではなく
駅近物件が他に無いからって理由だけで選ぶ人もいそう。
京急蒲田駅前のタワマンがライバルかな。

[470: 匿名さん]

利便性なら大崎だけど、ドブ川が無いことを考えると蒲田の方がいいかもね。

[471: 匿名さん]

山手線圏内で開放感のあるリバーサイドっていう希少性はあるんでしょうね。
都心部の川の上はみんな高速道路で塞がれちゃってるし。

[472: 匿名さん]

中目黒あたりなら臭いも少ないから希少価値あるかもしれないけどこの辺はダメ。

[473: 匿名さん]

>>471

ここは川がカーブしているので下流に向って数百メートル建物がたたないので部屋の方角によっては希少価値があります。
ただその分価格に乗せてくるだろうね。

[474: 匿名さん]

>>472
ちょっと意味がわからないので詳しくご説明いただければ幸いです。

[475: 匿名さん]

今日の雹の事件とか見ると、高台に住むことの大切さを感じる。最近、気候もおかしくなって来て、何があるかわからない。

[476: 匿名さん]

2ldkの最低価格はいくら？

[477: 匿名さん]

6500万くらい

[478: 匿名さん]

人気物件なので、ネガられてしまうのはある程度仕方ないとは思いますが、
タワースレでも言われていたように、ライバル物件が見当たらないので、
同じようなネガが繰り返されるのだと思います。

駅近を重視すれば、京急蒲田もアリでしょうけど、タワースレでは、
話題になりませんでしたね。

[479: 匿名さん]

同じ時間帯でも駅からタワーへ向かう橋の上ではそこまで臭いませんが、レジデンス棟の南西角辺りだとものすごく臭うということがあります。
場所にもよるのですかねー。

[480: 匿名さん]

>>478
タワー棟は駅近ではないですから。
ここと違って。

[481: 匿名さん]

>>480
話の流れ的には、
×タワー棟が駅近じゃない
○タワー棟が目黒川近じゃない
じゃない？

タワー棟の立地って目黒川の臭いを考えたら絶妙な位置だと思います。

[482: 匿名さん]

駅近という意味では蒲田も候補になりますが、治安とか教育環境を考えると蒲田は選べません。加えて大崎は山手線内であることと三井の再開発の一角であることはやはり魅力的です。

[483: 匿名さん]

りんかい線羽田空港乗り入れを検討とのこと。これはかなりポジティブなニュースですね。

[484: 匿名さん]

蒲田の蒲蒲線との客の取り合い。

[485: 匿名さん]

大崎ですら山の手線内側へ直接アクセスするの地下鉄がないと言われてましたので、都心方面を意識するなら蒲田の利便性はワンランク落ちると行って良いでしょう。品川、川崎、横浜、上大岡など、京急重視のユーザーなら価値が高いですね。

[486: 匿名さん]

山手線からのー○○線では意味が無い。
酔いつぶれて寝ちゃっても、いずれ着くことに意味がある。

[487: 匿名さん]

駅至近にどこまでこだわるかでしょう。便利なのは確かですが、環境や利便性など物件の総合バランスを考えると、まだ違った答えが出てくるものです。

[488: 匿名さん]

駅近は最強です。
どんなネガも屁理屈でしかありません。

[489: 匿名さん]

駅から近いに越したことはないのだけど、タワーくらいの距離感を許容できないとなると、選択肢が限られてしまってかえって損な気がする。駅近にこだわるあまり蒲田というのは正直どうかと思うし。ま、ここを買えるなら問題ない訳ですが。

[490: 匿名さん]

>>484
これからの検討次第だと思いますが、"乗り入れ"=直結なのでしょうか？
私が読んだニュースソースでは、"りんかい線と結べば"となっているので、途中駅での
乗り換えのことかなとも読み取れますので、

[491: 匿名さん]

>>483でした。すみません

[492: 匿名さん]

京急蒲田からりんかい線経由、埼京線直通で新宿方面にいけるなら、かなり拡張性あるね。

[493: 匿名さん]

目黒川デッキはニューシティの接続頓挫してるみたいね。頓挫というか時期未定というかようは駅までつながるめどたたず。

かわりにゲートシティのエスカレーター工事が先に始まるみたい。こっちは三井のビルだから比較的たやすいがゲートシティ側にはなんのメリットもない。

[494: 匿名さん]

再開発から取り残された御殿山ハイツと都営住宅に挟まれてるのねここ

[495: 匿名さん]

>490
間違いなく、りんかい線が羽田直結になるということですね。
乗り換えを含むならりんかい線は既に繋がってますよ

[496: 匿名さん]

まぁお台場カジノが出来れば、りんかい線が羽田直結は理に叶う手段ですね。

[497: 匿名さん]

池袋、新宿、渋谷と羽田が直結することは日本にとっても良いことだと思います。

[498: 匿名さん]

>>497
池袋から羽田空港まで直結の蒲蒲線の立場がなくなりますよ。かなり具体的なのに。

副都心線から羽田に直結。但し「ＪＲ蒲田」乗換え。
直結でも乗換える実例ですけど。

[499: 匿名さん]

>>497
さっきまで飛行機騒音問題で散々慌てふためいてたのに、急に日本国全体の将来を憂慮する検討者さん、一度大きく深呼吸してみましょう。

[500: 匿名]

実現すれば、とてもいい話♪
購入者の皆さん、持ってますねー。

[501: 匿名さん]

羽田直結が実現したら、川辺の匂いも少しは緩和されますか？

[503: 匿名さん]

これは都心上空ルート解禁のバーターなのか？りんかい線って都心上空ルートとほぼ同じルートを走っているよな。

[504: 匿名さん]

新宿 渋谷 池袋からは本当羽田に出にくいから繋いでくれたらまじで有り難い!!

[505: 物件比較中さん]

このマンションとデッキは繋がっておらず、駅には目黒川の橋を渡り細い道で線路をくぐって、再開発とは無関係なルートで3分だそうです。
デッキを使いたければ、一旦降りて、デッキへの階段をオフィス棟側に逆に上り、更にデッキを超えたら再度降りてニューシティへ入る．．．

また、共用設備等はラウンジ以外ありませんが、タワーと同じ管理費/修繕積立金だそうです。
月島では、タワーとレジデンスの設備によって費用を変えてたのに。これで30年で3億円程度は三井が利益を上乗せするビジネスモデルですね。
確かに三井のアフターは良いし、今後マンションは売れなくなるので管理で商売したいのは分かるけど、顧客満足度を利用してここまであからさまに管理費で儲けに走られると引いてしまいます。

レジデンスも売れるか分からないので。売り出しは各タイプの上層階のみで、この価格でも購入する客層がいるのか様子見の感じです。
私は止めましたけどね。

[506: 匿名さん]

>>504
新宿渋谷池袋はここと違い空港行きバスが便利だから、出にくいことはないよ。

[507: 匿名さん]

バスは帰りはいいけど、行きは時間が読めないので、余り使いたくない。

[508: 匿名さん]

10年新宿住みだけどバスは使ったことないや。
つながって欲しい！

[509: 匿名さん]

りんかい線が羽田に繋がると、運賃面の事情で進まない
京葉線とりんかい線の乗り入れも進むかもしれませんね。
そしたら大崎からディズニーランドへ直通で行ける。

[510: 匿名さん]

デッキ直結と言われてたけど、マンションのどこに繋がるのか、とても不思議だった。

[511: 匿名さん]

タワー買っといて良かった

[512: 匿名さん]

＞507

確かに車だと、時間を読みづらい点はありますよね。麻布住まいなので、一度アークのヘリで成田行ってみようかと思ったのですが、天気によっては飛ばないことがあるので、結局余裕を持ったスケジューリングが必要であまり意味ないなと思った。結局、自分は、羽田も成田もタクシーでいきますけどね。

[513: 匿名さん]

>>512
どっちなんだよ。

[514: 匿名さん]

デッキ繋がらないの？OWCTの不戦勝になっちゃうよ。

[515: 匿名さん]

>>513
そう思うよね。
いくらタクシー利用自慢されたって、タクシーも時間は読みづらいのだから。

[516: 匿名さん]

振り返るとタワーが正解だったか

[517: 匿名さん]

タワーは総合バランスで独自の立場を確立してますから。今さら比較しても仕方ないでしょう。

[519: 匿名さん]

>>514
このマンションは、山手線内の三井の経年優化を目指した美しい再開発の街の一角、かつ、駅3分の立地のマンションを持てる最後のチャンスであることがポイントと考えてます。
山手線内であることを重要するか、三井の落ち着いた雰囲気と住友のギラギラしたデザインどちらが好きかなど、価値観の問題になってしまうので比較することがナンセンスだと思います。

[520: 匿名さん]

経年優化って、高額な管理費で自分たちが賄うんだって分かってる？

[521: 匿名さん]

>>519
優化しているはずの東京サウスの中古買ったらいいじゃんｗ

[522: 匿名さん]

>>521
東京サウスはいいマンションですが2001年築で少し古いのと一戸しか売りに出てないのであまり比較になりませんね。自分の条件に合うにとなら東京サウスいいんじゃないですか。

[523: 匿名さん]

グランスカイの中古は高くて買えない。

[524: 匿名さん]

>>520
再開発区域の植栽管理費の割合は、確か月千円行かないくらいの負担だったと記憶してます。全体の管理費は、最初は高めに設定されてますが管理組合でちゃんと見直すとかなり安くなりますよ。

[525: 匿名さん]

東京サウスは街並みと建物の劣化が激しい。

[526: 匿名さん]

OWCTとグラスカの住民さんが必死でアピールしてますが、お互いをけなし合わずにお互いの良いところを認めあうことで大崎の物件全体の価値を上げていくことが資産性維持に繋がるんじゃないですか？このマンションだって大崎の質が上がり続けてるからこそ、この価格で出てるんですよね。

[527: 匿名さん]

>>523
再開発が完成して街の価値が更に上がっていく期待感が広がっていけば、高くてもグラスカ中古も売れそうですね。

[528: 匿名]

519さん
相手しちゃ駄目だって。
彼はグラスカ住人でもなくOwct住人でもありません。
単に構ってちゃんだから。

[529: 匿名]

そ、そ、いつものね。

[530: 匿名さん]

大崎既存住民もそうだが、正直タワー棟住民もうざい気がする。

[531: 匿名さん]

タワー住民の多くはレジ住民をうざいとは思っていないよ、たぶん。何でだろうね。

[532: 匿名さん]

このマンションが早く売り切れば、大崎のマンション全体にとって良いことですよね。それが大崎という街の価値の証明になるのだから。
実際、タワー棟の売れたスピードを考えると、ここも直ぐに売れちゃいそうだけど。

[533: 匿名さん]

タワー棟って８か月だっけ？１か月で売り切った月島や池袋と比べて掛かりすぎたろ。

[534: 匿名さん]

品川区のタワーなんて資産性最悪だよね。グローバルフロントタワーが勝ち組。

[535: 匿名さん]

>>533
タワー棟はまだ、完売してないよ。昨日現在、最後の１戸を絶賛販売中。
グラスカ同様に１戸残ったね、販売開始してから足掛け８か月目に入った。　

[536: 匿名さん]

タワー棟の話はタワー棟スレでしてください。

[537: 匿名さん]

>>536
賛成

[538: 匿名さん]

>>536
話題をとばしてタワー棟の話をしているのではなくて
話の流れでタワー棟の話題が出てくるのは仕方ないんじゃない。

[541: 匿名さん]

タワー棟ってまだ残ってるの？

[542: 匿名さん]

自分のところをポジるのは良いのですが、他を引き合いに出して上下関係を付けたがる人が多い気がします。自信の無さの表れとしか思えないのですが。

[543: 匿名さん]

>>538
事務所も近いしね。

[544: 匿名]

東京サウス中古も検討していたけれど、各階にゴミステーションがないのでやめました。
タワーを名乗るなら、各階に設置してほしい。

[545: 物件比較中さん]

>>538
たぶん、今このスレをつかって自社物件方面に誘導したいデベにお勤めさんの物件がタワーじゃないんですよ、というかタワーの方に目を向けて欲しくない。

スレが安定継続するには彼らの匿名誘導も致し方ない部分なのです。

[546: 匿名さん]

それにしても、タワーでもない100戸そこそこの物件が、ここ最近板の上位を保持しているところに、注目度の高さが見て取れますね。
三井、山手線駅3分は、皆が認める魅力ということでしょう。

[547: 物件比較中さん]

冗談抜きに、理屈よりまずは目の前の目黒川だと思いますけどね、もちろん年がら年中臭っいぇまっ茶色って訳ではないと思いますけど。
臭いは粒子なので鼻腔粘膜に常時滞留していると自分では気がつかなります。外人が東京は醤油くさいというのは比喩ではなく本当に醤油臭いんだと思います。なので慣れれば平気で洗濯物をベランダ干しするようになるとは思います。
私は先週末に下見にいって以来臭いが残っている気がして鼻をいじってばかりいます。でも毎週大崎に通うわけにもいかずみなさんのご印象を教授いただければ幸いです。

[549: 匿名さん]

>>544
よく調べれ。買う気もないくせに。

[550: 匿名さん]

今日、目黒川の所の橋通りましたが、全く匂いは気になりませんでした。ちなみに私は大崎にすんでいる訳ではないので、匂い耐性のようなものはないです。
これまでも検討のため何度かマンション予定地を訪問しましたが、匂いが気になったことはないです。一意見としてご参考まで。

[551: 匿名さん]

臭いは特に雨の日にひどいんだよね。

[552: 匿名さん]

今日レジデンス棟の南側の目黒川沿いを歩きました。
少し臭いますがすごく気になるほどではありませんでした。

ちなみに私はかなり匂いに敏感な方です。

2階にロビーでしょうか？ソファーセットのようなものが見えました。
外観が全部できていないのにもう内装工事してるんでしょうか？

[553: 匿名さん]

確かに行くタイミングや場所によって臭いの感じ方が変わると思います。
きつい時の臭いは一度嗅いでみると良いと思います。
川の色は緑でした。
行ったときレジデンス棟そばの橋の一つ上流側にある橋の周囲のパイプから噴水のように水が出てました。
面白い演出だと思っていましたけど。
何かまいてるのでしょうか？

[554: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[555: 匿名さん]

業務糖は6月30日が上棟式なんだね。お知らせが投函されてた

[556: 匿名さん]

タワーより1割UPの400万／坪みたいですね。りんかい線の羽田直通や図書館などの行政施設の決定、ゲートシティの新設エスカレーターなどなどポジネタも多くありこの値段も妥当な線なんでしょうか。もっと景気どん底の時なら手が届く価格だったかも。

[557: 匿名さん]

>>556
りんかい線の羽田直通はまだ検討の段階です。
行政施設には、図書館だけではなくて100床の老人施設も入ります。
羽田の検討飛行ルートが上を通るネガネタもあります。

[558: 匿名さん]

たしかにりんかい線が羽田に繋がるのは便利だな。行政施設ができるのも便利。また抽選かな？

[559: 匿名さん]

りんかい線の羽田空港直結は、国鉄時代の既に羽田空港に繋がっている貨物路線を活用する案でコストがあまり掛からないから実現する可能性が高いです。
前から案としてありましたがJR東日本が案わ発表したことでより実現の可能性が高まりました。

[560: 物件比較中さん]

目黒川についてコメントいただいてありがとうございます。
値段を踏まえて考えてみたいと思います。

[561: 匿名さん]

羽田直通は「時間という価値を高める」「Door to Door」推し物件ですから、
良いニュースには違いないんですが、どうせなら発表はもっと後でも（汗）

・・・とか思っている検討者さんもいらっしゃるのでは？
梅雨時なので「傘がない」状況で、問題は我が身の倍率。

[562: 匿名さん]

タワーより1割高いんですか。
ここで適正価格が出てますが、適正価格より相当高いってことですよね。
https://www.sumai-surfin.com/re/31985/
値下がりするリスクが高いってことですよね。悩みます。

[563: 匿名さん]

>>562
それは、相場が安定している場合を想定しているので、大規模再開発があるとまったく宛にならないですよ。
特に、ここは地価上昇率NO.1なので、古い情報から類推しても高くなるのは当たり前です。

さらに言えば、その時の各メディアでは、『地価上昇率が高いのはパークシティ大崎が出来るから』というのも主要因のひとつなので、タワー棟の売れ行きから見ても、売れ行き好調は必至でしょう。
買うなら1期で飛び込むべきでしょうね。

[564: 匿名さん]

グローバルフロントタワーが坪320に下がってるね。

[565: 匿名さん]

562　儲かる確率は９０％だよ。

[566: 匿名さん]

タワー契約者です。

563さんのご意見「買うなら1期で飛び込むべきでしょうね。」に賛成です。
選ぶ余地のある時の方がいいですよ。

営業は「この人はどれくらい本気で買う気があるのか」を見てますし、本気度
が高い客にはできるだけ確実に買えるよう営業間で情報交換、調整もしています。

562さんのご心配も分かりますが仮に下がったとしても（その場合は世間の相場
が軒並み下がるということですが）ここの山手線内で駅近の優位性から下落幅は
小さいと思います。

私は上がることは期待せず10年住んで一割り値下がりして売れるなら充分、と
いう考えています。

[567: 匿名さん]

これから勝どき～晴海周辺で新築タワーの大量供給が始まるから、今タワー買うのはちょっと怖いかも。

[568: 周辺住民さん]

>>567
晴海と被らないでしょ、このレジデンスだと。

[569: 匿名さん]

>>563
地価上昇率No.1自体が、既に古い情報です。
地価上昇率が高かった分は既に価格に織り込み済みでしょう。

[570: 匿名さん]

>>562
適正価格より、ホントに高いですね〜

[571: 匿名さん]

タワー棟は坪300、ここは坪330が適正価格でしょうか。

[572: 匿名さん]

そんなものでしょう。

[573: 購入検討中さん]

ここは最寄りの駅が大崎でも住所が北品川なんですね。北品川というと
京急の駅を思い浮かべてしまうのですが、北品川駅周辺は北品川１丁目。
お隣の新馬場が北品川２丁目の様です。でも京急沿線だとすごく下町の
雰囲気がありますが、ここはちょっと違う。御殿山など近いせいもあるのかな。
同じ町名でもここまで違うのは珍しいのかな。

[574: 契約済みさん]

いや、安すぎるでしょ。坪300万は、ないよ。
昔ならともかく。

[575: 匿名さん]

>>569
ここ数年間であまり上がってないから、間違いなく未反映。
3年後くらいに跳ね上がるのかな？

[576: 匿名さん]

タワーの時は図書館や役所機能が隣に入ることが決まって、ここでは羽田直結か…。

価格発表後に目を引くポジがあると、ただでさえこんなに注目度高いのに、抽選倍率上がりそうですね。

タワーでは一期で良い部屋かなり売れちゃってたみたいで、その後も値下げどころか倍率維持し続けたし、買うなら一期で買うべきってのは間違いないかもね。

[577: 匿名さん]

タワーの横には老人介護施設もできるけど。

[578: 契約済みさん]

じゃ、将来は、お世話になるね。

[579: 匿名さん]

老人介護施設の優先権はあるの？

[580: 購入検討中さん]

共働きの通勤を考えて品川近辺で探してるのですが、遠い将来引っ越す可能性が高いので売るときに大きな値下がりの不安がない物件を探してます。値段がここよりお手頃なので湾岸も考えたのですが明らかに供給過剰なので売るときの値下りが心配で決心出来ませんでした。ここは数少ない品川から近い山手線内物件で、駅近3分、三井不動産の再開発物件、スーパー近接、再開発地域の3割が緑地、100戸程で管理組合での意見がまとまりやすそう、優れた小学校学区、と売るときに有利な条件がそろっているので少し背伸びして買う価値はありそうと感じてます。
特に品川から近いこと、駅近、教育環境、ブランドを重要視してるのですがここの他に良さそうな物件はありますか？

[581: 匿名さん]

＞580

タワー完売の今、ご希望の条件に叶う最強物件はここかと。

[582: 匿名さん]

>>573
白金だってそうだわ。

[583: 匿名さん]

白金はどう違うの？

[584: 匿名さん]

坪400って、高すぎだ〜
タワーも高くて諦めたけど、ここは話にならない。
これからみんなこんな値段になっちゃうんですかね。
オリンピック後にマンションの大暴落が来たりして。

[585: 匿名さん]

>>577
しかも、ベッド数が１００だそうだから
かなり大規模な老人介護施設ですね。
パークシティの緑地は公開なので
お年寄りたちのお散歩に適していますが。

[586: 匿名さん]

港区内陸、麻布、青山界隈は600だから、ここはバーゲンやな笑

[587: 匿名さん]

すぐそばの経年優化を謳った同じ三井の10年落ちタワー&レジデンスが坪330ぐらいで出ててオープンハウスになってる。
そことこちらの物件を見比べて見れば10年後にいくらぐらいで売れるか多少は想像がつくと思います。

[588: 匿名さん]

>>586
ここは品川区だから、港区の街なんか関係なし。

[589: 匿名さん]

>>587
人気のある中古物件なら、オープンハウスなんかにして
不特定多数に見せなくても売れますよ。

[590: 匿名さん]

大崎の街を少し歩いてみたのですがすごい工事中ですね。北品川5丁目再開発区域はまだ緑地が出来てなくて、並木道の店も入ってないのでイメージしにくいけど、街が出来上がったら素敵な町並みになるでしょうね。多くの人は実際出来上がった街を見て大崎の価値を再評価するだろうから今は最後の買いどきでしょう。
勝負になる第一期販売まで時間はありそうなのでモデルルームを見てどんなもんか夫婦で考えたいと思います。

[591: 匿名さん]

こういう広くて、専用庭のあるところに住みたい。中古だから安いし、お金さえ用意できればね。。。私には手が届かないので、現実はタワマンで妥協しますが。

[592: 匿名さん]

あ、URL貼り忘れた、

http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=FBIR6A02

[593: 匿名さん]

随分窓小さいし、日当たりもいまいちで、古くて駅遠物件なのにその価格出うるのは無理じゃないか？？

[594: 匿名さん]

>562
なんか最近、同じ人がいろんな板で住まいサーフィンの沖式新築価格を引用して、
割高だ～、沖式新築価格あたってね～とか言ってるけど、見方誤ってるよ。
住まいサーフィンは、マンション長者７つの法則に当てはまるものは儲けやすいといっており
　　「沖式新築価格」はその７つのうちのひとつだけ。
　　残り５つは「儲かる確率」で表わされている
　　最後のひとつは「買い時指数」、つまり今の不動産価格トレンド

これら７つを総合的に見て判断しないとマンション長者にはなれない。
沖式新築価格だけ見て、割高だ～、今は買い時じゃないとか言ってる人には、マンション長者は無理。
沖式新築価格から１割程度のかい離なら、今の上昇トレンドと相殺して適正価格。２割程度までは許容範囲

よって、大崎のタワーは７つの法則の総合評価でお買い得ということで、あれだけ売れたということ。

[595: 匿名さん]

百万円台の当初予定価格から上限の暫定価格設定のようです。抽選ですね。

[596: 匿名さん]

>>594
少なくとも
沖式新築価格ではここが割高
という事実は変わらない。

[597: 契約済みさん]

割高でも完売かな。

[598: 匿名さん]

>>596
沖式はあまりあてにならないよ。
住み替えのためにマンション売ったけど沖式中古の一割上で制約した。
沖式は中古は売り出しより一律値引きした価格で売れたとみなす、という計算式だから、競争力のある値引きが少ない物件ほど割高に見えてしまう仕組み。
さらに過去事例から計算するから、市況の動きに遅れて反応する。
下落局面では、割安に判定されがちで、上昇局面では割高に判定されがち。
新築も中古との解離を基準に判定するから同じ問題を抱えてる。

この仕組みを理解して利用しないと、割高をつかまされたり、割安を躊躇する原因になってしまう。
全物件トータルの市況の動きを見るには良いデータだから、参考にはなる。

[599: 匿名さん]

一部のパラメータに引っ張られずに、総合判断できることが最も大事ですね。

[600: 匿名さん]

それくらいしかネガるところないんだからあんまりいじめるなよ。
倍率上がるだろ。